一括借り上げとサブリース！似ているようだけど実際はどうなの？

賃貸経営をする中で、空室リスクはできるだけ避けなければいけないものとなっています。
空室リスクを回避するための手段として、サブリースや一括借り上げといった方法を採用するケースが増えているのです。
サブリースと一括借り上げの仕組みはとてもよく似ているため、同じようなものだと考える方もいれば、別物だという方もいます。
それによって、混乱してしまう人もいるでしょう。
そこで今回は、一括借り上げとサブリースは別物なのか、どのようなメリット・デメリットがあるのか、失敗しないためにはどのようなポイントを押さえておけば良いのかといった点について解説していきます。
また、多く見られるトラブルについてもご紹介します。
サブリースや一括借り上げによる賃貸経営を検討している方は、ぜひ目を通してみてください。

一括借り上げとサブリースは別物？

はじめ、一括借り上げとサブリースは別物なのかという点について解説していきます。

一括借り上げとは？

一括借り上げは、不動産会社が建物のオーナーから全て借り上げるという方法です。
マスターリース契約と呼ばれることもあります。
オーナーの視点から見てみると、不動産会社が賃借人ということになります。
不動産会社が一括借り上げしたら、オーナーの代わりに入居者を募集し、契約を結んだ方に対して不動産の転賃をするのです。
そのため、不動産物件のオーナーは入居者探しを必死にする必要がなくなります。
安定した収入を得られるというのも、一括借り上げを選択するメリットだと考えられます。

そんな一括借り上げには、賃料保証型とパススルー型の2種類があるのです。
賃料保証型は入居者の数に関係なくオーナーが安定した収入を得られます。
そしてパススルー型は、賃料保証がないので空室対策をオーナーがしなければいけません。
しかし、入居率が高まるとパススルー型の方が高い収益を得られるようになります。

サブリースとは？

サブリースは、不動産会社がオーナーから借りた物件を入居希望者に貸しだすという方法です。
転賃借もしくは又貸しと呼ばれることもあります。
サブリースを行うためには、一括借り上げをしなければいけません。
つまり、一括借り上げの延長線上にサブリースがあるということになります。
入居者が契約を結ぶのは、オーナーが管理業務を委託した不動産会社です。
そして物件の管理も、全て不動産会社が行います。

一括借り上げとサブリースの相違点は？

一括借り上げとサブリースの大きな違いは、契約関係が異なるという点です。
一括借り上げは、オーナーと不動産会社が賃貸借契約を結びます。
そしてサブリースは、転賃相手となる入居者と不動産会社が契約を結びます。一括借り上げも含めてサブリースと呼ばれることも少なくありません。
しかし、基本的な部分に違いがあるので、どのような違いがあるのか知っておいた方が良いでしょう。

一括借り上げ・サブリースのメリット・デメリット

一括借り上げやサブリースを採用して、賃貸経営をしようと考えているならどのようなメリットやデメリットがあるのか知っておくことが重要です。
では、どのようなメリット・デメリットがあるのか見ていきましょう。

メリット

まずは、一括借り上げとサブリースのメリットからご紹介します。

維持管理の手間を省くことができる

1つ目のメリットは、維持管理の手間を省くことができるという点です。
不動産物件のオーナーという仕事は、楽なものではありません。
家賃の徴収がなかなかできずに困ってしまうというケースも少なくないのです。
家賃を滞納している入居者に対する督促は、とても厄介ですし、気持ちの良いものでもありません。
アメリカだと家賃を滞納している入居者に対して強制退去を言い渡すことができますが、日本では入居者の権利が借地借家法で守られているためそのようなことは不可能です。
その他にも、入居者が退去した後の対応（ハウスクリーニングや敷金の清算、室内の傷み確認、入居者との交渉）や更新契約の手続き、長期的なスパンで見た修繕プラン、ガスなどの点検プラン、共有設備の清掃、計画的な資金繰りなどやらなければいけないこと、考えなければいけないことがたくさんあります。
さらに、騒音などが原因となるトラブルの対応や規約違反に対する対応などもオーナーの仕事です。
これらを1つでも怠ってしまうと、大きな問題に発展する可能性が高まります。
しかし一括借り上げやサブリースなら、不動産会社が対応してくれるので面倒な維持管理の手間を省くことができます。

一定額の補償がある

2つ目は、一定額の補償があるという点です。
一括借り上げのパススルー型は例外となりますが、安定した家賃収入を得られるというメリットを享受できるのはオーナーにとってとても魅力的なポイントになります。
賃貸経営はリスクと隣り合わせなので、そのリスクを1つでも減らせるのはかなり大きなメリットだと感じる方が多いはずです。
家賃滞納や空室リスクは、ストレスになってしまう原因でもあります。
それを解消できる一括借り上げは、利用を検討する価値がかなり大きいと言えます。

確定申告を簡素化することができる

3つ目は、確定申告を簡素化することができるという点です。
賃貸経営をする中で、確定申告が面倒だと感じてしまう方は少なくありません。
日々生じるちょっとした出費や家賃収入を帳簿に付けるだけではなく、3月15日という期限までに申告しなければいけないのです。
しかし一括借り上げやサブリースの場合は、不動産会社との取引だけ記帳すれば良いことになっています。
そのため、経理処理にかかる手間が大幅に減るのです。
不動産会社の中には、確定申告のサポートをしてくれるところもあります。
そのようなところと契約を結ぶことができれば、より簡単に確定申告ができるようになります。

将来を見据えることができる

4つ目は、将来を見据えることができるという点です。
賃貸経営をしている方は、将来どのくらいの収入が得られて、どのくらい支出が生じるのか読めないと感じているケースが多いです。
収入はしっかりあったとしても、将来的に大きな支出が必要になる可能性もないとは言い切れないからです。
しかし、一括借り上げやサブリースの場合は、将来的にも安定した収入が見込めます。
稼働率が高ければ、ローン返済の持ち出しなどの心配もせずに済むのです。
そのため、一括借り上げたサブリースの場合は個人で賃貸経営をするよりも将来を見据えることができるようになると言えます。

デメリット

メリットがあれば、デメリットもあるということになります。
では、どのようなデメリットがあるのか見ていきましょう。

賃料を減額されるというリスクがある

1つ目は、賃料を減額されるというリスクがあるという点です。
一括借り上げやサブリースの賃料月額は、ずっと一定というわけではありません。
賃料月額は、2年から10年といったスパンで見直しが行われます。
物件があるエリアの相場や空室状況などが反映されるため、仕方ないことなのです。
見直しが行われると、多くの場合で賃料は減額となってしまいます。
一般的には、新築だと家賃が多少高くても人気が集まりますが、築年数が経過するとその人気は徐々に右肩下がりになってしまうことが減額の理由の1つです。
空室を減らすためにも、家賃を下げなければいけなくなってしまいます。
賃料がずっと一定だと思い込んでローンを組んだ場合、資金計画が破たんしてしまう可能性もあるので注意しなければいけません。

契約解除のリスクがある

2つ目は、契約解除のリスクがあるという点です。
賃料の値下げにオーナーが応じない場合、契約解除を求める不動産会社もあります。
さらにそれだけではなく、自社の物件に入居者全員を引越しさせるといったケースもあるのです。
そのような事態は、「終了プロジェクト」と呼ばれて国民生活センターでレポートされています。
そしてこれは、中小の不動産会社ではなく多くの人が信頼している上場企業の不動産会社でも行われていることなのです。
つまり、大手だから安心できるというわけではないということを念頭において不動産会社との契約を結ぶ必要があります。

入居者を選ぶことができない

3つ目は、入居者を選ぶことができないという点です。
これは、一括借り上げやサブリースの仕組みをきちんと理解している方なら当たり前だと感じるかもしれません。
不動産会社に管理を全てお任せしているため、オーナーの希望は基本的に通らないのです。
そのため、場合によってはモラルの低い入居者が入居し、トラブルの原因になってしまう可能性もないとは言い切れません。

礼金や更新料収入を取れない

4つ目は、礼金や更新料収入を取れないという点です。
自身で全て管理する形の賃貸経営であれば、入居時の礼金や更新時の更新料を受け取ることができます。
それが収入源の1つになるので、経営をより円滑に進められる可能性も高くなるでしょう。
しかし一括借り上げやサブリースだと、不動産会社とオーナーの間に礼金や更新料といった概念が生まれません。
したがって、保障賃料以外の収入を取れないのです。
それがデメリットだと思う方は、一括借り上げやサブリースといった手法はあまり向いていないと言えるでしょう。

一括借り上げ・サブリースで失敗しないための知っておくべきポイント

一括借り上げ・サブリースは、賃貸経営をする際に発生するリスクなどを回避できる方法です。
そのため、魅力的だと感じる方も少なくありません。
しかし、知識がないまま不動産会社と契約を結んでしまうと、様々なトラブルが発生してしまう可能性があります。
次は、一括借り上げ・サブリースで失敗しないための知っておくべきポイントにはどのようなものがあるのか解説していきます。

オーナーの知識不足でトラブルが発生してしまう可能性がある

オーナーが持つ知識が乏しいと、トラブルに発展してしまう可能性が格段に高くなってしまいます。
基本的には不動産会社に任せることになるので、依頼先のマーケティング能力や賃貸経営能力がどの程度あるのか見極めることが重要になります。
中には、それらの能力が乏しいところもあり、そのような会社に依頼すると契約解除を言い渡されてしまう可能性もあります。
最悪の場合、需要がない物件と借金だけがオーナーの手元に残るという事態に陥ってしまう可能性もないとは言い切れません。
2018年の初め頃に起こった「かぼちゃの馬車」事件がその一例です。
これは、女性向け者ハウス・かぼちゃの馬車の建築・販売・管理を行っていた会社が資金難に陥ってしまい、オーナーの対する賃料の支払いがストップしてしまったというものです。
運営会社は破産してしまい、オーナーたちには入居率は著しく低い物件と1億円くらいのローン返済だけが残ってしまいました。

この様な事例では、不動産会社に非があるのは確かです。
しかし、計画の段階で全て鵜呑みにしてしまったオーナーにも非がないとは言い切れません。
つまり、オーナーも不動産会社の言うことを聞くだけではなく、しっかりと知識を身に付けて需要や計画性が妥当か判断できるようにしておいた方が良いということになります。

長期的に安定した経営を実現できる仕組みを知っておく

一括借り上げやサブリースを活用した賃貸経営を行うなら、長期的に安定した経営を実現できる仕組みを知っておく事も重要です。
長期的に安定した経営を実現するためには、

・空室（収入変動）リスク
・入居者募集（広告費）リスク
・入居者（クレーム・家賃滞納）リスク
・原状回復・修繕（支出変動）リスク
・建物老朽化リスク
・家賃下落リスク
・金利上昇リスク
・災害
・管理会社の倒産リスク

に対するリスクヘッジ対策を考えておかなければいけません。

一括借り上げやサブリースで賃貸経営を行う場合、

・空室（収入変動）リスク
・入居者募集（広告費）リスク
・入居者（クレーム・家賃滞納）リスク
原状回復・修繕（支出変動）リスク

に関しては対策可能です。
しかし、

・建物老朽化リスク
・家賃下落リスク
・金利上昇リスク
・災害リスク

に関しては、どの方法で経営を行っても発生してしまいます。
管理会社の倒産リスクは、一括借り上げやサブリースではなく自己経営や一般管理委託を選んだ方が回避できます。
このことから、一括借り上げやサブリースに関わらず、各種リスクに対するリスクヘッジ対策は必要だと言えるでしょう

一括借り上げ・サブリースをするならこんなトラブルに要注意！

一括借り上げやサブリースで賃貸経営をするなら、発生する可能性があるトラブルについても知っておく必要があります。
最後に、どのようなトラブルが考えられるのか、どのような対策が考えられるのかといった点について解説していきましょう。

賃料減額に関するトラブル

賃料減額に関するトラブルは、発生する可能性が比較的高いトラブルの1つです。
安定した収入が見込めたり、管理の手間がかからなかったりといったメリットにばかり目が行ってしまうと、トラブルのことを考えないまま契約に至ってしまうというケースもないとはいいきれません。
このトラブルを回避するためには、あらかじめ契約する不動産会社からしっかりと説明を受け、契約内容だけではなく賃料が減額になる可能性についても理解しておく必要があります。
国土交通省より賃貸住宅管理業者登録制度の登録を受けている会社の場合、契約前の重要事項説明時に「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」を交付することが義務付けられています。
また、重要事項説明は一定の実務経験者が行うことも義務付けられているのです。
つまり、一括借り上げやサブリース契約を結ぶなら、国土交通省より賃貸住宅管理業者登録制度に登録している会社を選んだ方が良いということになるでしょう。

オーナーが契約内容などを何も知らないことによるトラブル

オーナーが契約内容などを何も知らないことによるトラブルも発生しています。

投資用のワンルームを全て不動産会社にお任せして運用できるということで契約した方がいました。
家賃保証が始まってからはしっかりと振り込まれていて、管理会社が業績不振に陥った際には移管に関するお知らせもしっかりとありました。
移管することになった際は、不安を感じることはあったそうですが、新たな管理会社からも滞りなく家賃は支払われていたので、不信感や不満を抱くことはなかったと言います。

しかし、売却を考えた時にとんでもない事態に陥っていることに気が付いてしまったのです。
それは入居者に関して何も知らなかったことです。
入居者との間に結ばれている賃貸借契約書を見せてもらうために管理会社に連絡したのですが、一向に連絡が取れません。
会社の住所へ足を運んでみると、そこは会社が営業しているような雰囲気ではなかったのです。
これでは解約したくても解約することができません。
その後、前管理会社の担当者と連絡を取ることができたのですが、そこで他の会社にサブリースされていたという衝撃の事実も判明しました。

この他の事例では、入居者が不動産会社の社員だったというケースもあります。
オーナーが実態を理解していないとこのようなトラブルが発生してしまう恐れがあるのです。
一括借り上げやサブリースをするなら、しっかりと内容を理解しておくようにしましょう。
そうすることで、このようなトラブルは回避できる可能性が高まります。

勧誘に関するトラブル

勧誘に関するトラブルにも気を付けなければいけません。
これは、高齢者に対して行われることがある勧誘が原因となって発生します。
一括借り上げやサブリースは、様々な手間を省くことができます。
そのメリットを謳って、「サブリースで安心できるアパートを建てませんか？」といったように強引な営業活動を行うケースがあるのです。
それだけでは何らかの被害を受けることはありませんが、家族が不安になって消費者センターなどに相談することは少なくありません。
将来的に賃料が下がってしまう可能性は捨てきれないので、サブリース＝安心とは言い切ることができません。
それを理解していれば問題ありませんが、巧みな営業トークに乗せられて契約をしてしまう方も中にはいます。
そうなった場合、契約後に「家賃が保障されると言われた」といった理由で、訴訟に発展してしまうこともあります。
断るのであればしっかりと断り、安易な対応を避けるというのが、このトラブルに回避方法になるでしょう。

解約に関するトラブル

解約に関するトラブルが発生してしまうケースもあります。
オーナーと契約を結んでいる不動産会社は、借地借家法における借主となります。
この法律では、貸主が借主に対して契約解除を簡単にすることができないとされているのです。
契約を解除するためには、正当な理由と立退料が必要になります。
借地借家法第28条で定められているので、覆すことはできません。
もし、不動産会社側が賃料の減額を求めてきたとしても、それを理由に契約を解除することはできないということになるでしょう。

しかし、借主からの契約解除は簡単にできます。
不動産側が管理をし続けることができないと判断したら、それが解約の理由になります。
立地条件の悪い物件でこのような状況になってしまうケースが多いです。
そうなってしまうと、オーナーはローンの返済が厳しくなってしまい、新たなトラブルを生む原因にもなってしまいます。

家賃が入金されないトラブル

一括借り上げやサブリースでは、安定した収入をオーナーは得ることができます。
しかし、不動産会社の経営がマイナスになってしまうと、オーナーに対する家賃の支払いが滞ってしまう可能性があります。
特に、社歴が浅いにも関わらず、急激に拡大している会社に多く見られるトラブルです。
つまり、家賃の入金がないというトラブルを回避するためには、多くの実績を持っているだけではなく、安定した基盤を持つ大手不動産会社を選んだ方が良いということになるでしょう。

管理している不動産会社が破たんしてしまうトラブル

管理している不動産会社が破たんしてしまう可能性は、ゼロではありません。
どれほど大手だったとしても、いつどうなってしまうかは誰にもわからないものです。
もし、管理している不動産会社が破たんしてしまった場合、家賃を回収できなくなってしまいます。
破たんしそうな会社は、家賃の入金がだんだん滞ってしまう傾向があります。
破たんに至るということは、金融機関に対する借入も非常に多く、その返済も満足にできていないという状況です。
貸主は一般債権者なので、それを支払いできるような余力もないでしょう。
つまり、そうなってしまった場合は、入金されていない家賃の回収ができないままになってしまいます。
このようなトラブルがあることも念頭に置いておく必要があります。

まとめ

一括借り上げとサブリースは、基本的な部分は同じです。
そのため、まとめてサブリースと呼ぶこともあります。
しかし、この2つは契約関係が異なるため、完全におなじものというわけではないのです。
それを把握したうえで、契約を結ぶようにしましょう。
一括借り上げとサブリースには、様々なメリットやデメリットがあります。
失敗しないようにするためには、それらをしっかりと把握しておくことが重要です。
また、どのようなトラブルやリスクが発生する可能性があるのかといった点についても知っておくようにしましょう。
そうすることで、リスクヘッジ対策もできるようになります。
リスクヘッジ対策ができれば、大きな失敗につながる可能性も減らすことができます。