不動産管理会社の選び方で注目すべき10のポイント!大手・中小の違いや良好な関係性の築き方も解説

アパートやマンションなどの賃貸経営における管理業務は、不動産管理会社への委託が一般的です。
しかし、管理をどの会社に任せるか、どの範囲を委託するか次第で賃貸経営の行方は大きく変わります。
そこで今回は、不動産管理会社の概要や選び方、良い関係の築き方などをご紹介します。
不動産管理会社選びに失敗したくない、どこを選んで良いのかわからない方は参考にしてください。

Contents

不動産管理会社とは?

管理会社

不動産管理会社とは、オーナーの代わりに賃貸物件管理やメンテナンスを行う会社です。
物件を購入したからといって不動産投資が終わるわけではなく、安定した家賃収入の獲得や資産価値維持のためには、適切な管理をする必要があります。
しかし、賃貸経営の管理業務は幅広く、急なトラブルやクレームがあった際にはすぐに対応する必要があり、専業大家であってもかなりの負担がかかります。
そこで頼りになるのが、不動産管理会社です。
物件の管理はもちろん、入居者が快適に生活できる状態を整えてくれるビジネスパートナーのような存在です。

不動産管理会社が担う3つの役割

不動産管理会社の業務は、大きく分けると「賃貸管理」「建物管理」「お金の管理」の3つです。
まずは、それぞれの業務内容をご紹介しましょう。

賃貸管理

賃貸管理では、主に以下の5つの業務を行います。

・入居者募集
不動産サイトやフリーペーパーなどに情報を掲載し、新しい入居者を募集する業務です。
入居率が高いほど家賃収入が増え、それと同時に不動産管理会社の管理収入も増えます。
不動産管理会社にとっても新しい入居者が見つかるメリットは大きいため、あらゆる方法を用いて募集を行います。

・賃貸契約の新規・手続き
募集により新たな入居者が見つかった時は、新規賃貸借契約を行います。
また、賃貸借契約は2年契約のケースが多いため、時期がきたら更新もしくは退去手続きをします。
契約書のやり取りや更新時期の管理なども管理会社が対応してくれるので、オーナー側の負担はほとんどありません。

・クレーム対応
設備の故障に関するクレームや入居者同士のトラブルに対応するのも、不動産管理会社の仕事です。
クレームで多いのが、隣接した部屋からの騒音や異臭、水回りの不具合、ペット問題などです。
いつ発生するかわからないクレーム・トラブル対応は精神的負担が大きく、緊急性が求められることから委託するケースが多いです。

・退去時の立会いと清算
退去時には立会いと清算を行います。
入居者との敷金返還に関する問題は多く、場合によっては訴訟の可能性もあるため上手く対応することが大切です。

・修繕工事の手配
退去後には、原状回復工事をする必要があります。
賃貸経営では修繕工事費用をできるだけ抑えつつ、次の人に気持ちよく住んでもらえる環境に整えることが大切です。
どの範囲まで工事するのか、どの業者に依頼するのかなどが重要なポイントです。

建物管理

快適な住環境と資産価値を守る建物管理では、以下の4つに対応します。

・建物メンテナンス
外壁や屋上、エントランスなどの定期メンテナンスと簡易的な修繕をする仕事です。
ヒビが入っていないか、電灯が切れていないかなどの点検のほか、庭の手入れや除草作業なども行います。
建物の見た目は入居者の満足度や入居率のアップにつながるので、定期メンテナンスは欠かせません。

・設備メンテナンス
「法的点検」と「任意点検」の設備メンテナンスも不動産管理会社の仕事です。
義務化されている法的点検では、消火器具やスプリンクラー、浄化槽などの点検・清掃などを行います。
また、任意点検は不動産管理会社が任意で行うものです。

・清掃
建物の美観性が損なわれないよう、共用部分の掃除もします。
掃き掃除やゴミ拾いなどの日常清掃業務と、廊下やエントランスなどの共有部分の高圧洗浄などの定期清掃業務があります。

・リフォーム工事
定期メンテナンスをしていたとしても築年数が経過するほど劣化が目立つようになり、美観性や機能性の劣化は空室リスクにもつながります。
そのような時に、リフォーム工事の提案や手配をするのも仕事の1つです。

お金の管理

お金の管理業務には、主に以下の2つがあります。
入居者とのトラブルが起きやすい部分であるため、スピーディかつ正確に対応しなければなりません。

・家賃集金、滞納者への対応
毎月の家賃集金はもちろん、滞納時には該当者へ督促を行います。
日本で定められている法律は入居者を守る傾向があるため、滞納を続けたとしても強制退去はできません。
そのような事態を防ぐためには、滞納者に支払ってもらえるように上手く対応することが大切です。
また、家賃回収後のオーナーへの送金業務も管理会社が担当してくれます。

・原状回復費用の請求
預かった敷金だけでは不足する場合、入居者へ原状回復費用を請求します。
入居者の中には数万~数十万円の追加請求に納得できない方もいるため、クレームを受ける場合があります。
お金に関するトラブルは基本的に委託した方が安心です。

不動産管理会社と不動産仲介会社の違い

不動産管理会社と似た会社名で「不動産仲介会社」がありますが、2つの業務内容は大きく異なります。
不動産仲介会社は主に不動産売買や賃貸契約などを取り扱い、入居希望者へ物件を紹介して賃貸借契約を結ぶことが仕事です。

一方で不動産管理会社は、ご紹介したとおり「入居者が快適な生活を送れるように賃貸物件を維持・管理」が主な業務です。
オーナーによっては自身の物件を自己管理していることもあれば、業務の一部もしくはすべてを不動産管理会社へ委託しているケースもあるため業務内容や委託料は様々です。

不動産管理会社の種類

不動産管理会社はあらゆる業務を担当していますが、会社によって対応できる範囲は異なります。
また、周辺環境や物件状態によっては委託が不要な業務もあるため、必要な部分だけお願いする方法もあります。
続いては、不動産管理会社の種類についてご紹介しましょう。

管理業務に特化した会社

入居者対応と建物管理に特化した会社です。
周辺に大学や会社などがあり、寮として賃貸運営を行う場合はそこまで積極的に入居者募集をする必要がありません。
ただし、入居者対応や建物管理は必要のため、管理業務に特化した会社を選ぶのがおすすめです。

もし学校や会社が移転、倒産した時には入居者確保が難しくなるため、その際にはオーナー自らで募集活動をする、仲介業務に特化した会社へ変更する必要があります。

仲介と管理の両方を手掛ける会社

仲介業務と建物管理どちらも行う会社もあります。
経営に必要な事務手続きをすべて任せられるため、オーナーの仕事は契約書の内容を確認してサイン、指示などだけです。

副業で賃貸経営をしている、経営に関する知識や経験が少ない方は管理全体を任せた方が良いでしょう。

不動産管理会社の契約形態について

不動産管理会社の契約形態は、「管理代行契約」と「サブリース契約」の2つがあります。

・管理代行契約
管理代行契約とは、家賃回収と賃貸物件の管理を行うものです。
回収した家賃はオーナーへと送金され、家賃の3~8%を委託料として支払います。

・サブリース契約
サブリース契約とは、賃貸物件を一括借り上げ形態です。
サブリース契約は不動産管理会社が契約の主体となるため、空室の有無にかかわらず家賃収入の獲得が可能です。
また、空室の増加や滞納が発生しても、オーナーが得られる家賃収入は変わらないため安定した金額を獲得できます。
ただし、管理代行契約よりも手数料がかかる点には注意が必要です。
家賃の約10%を支払う必要があるほか、契約を結んだ管理会社が倒産したら家賃保証はなくなります。

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不動産管理会社の選び方

管理会社

各不動産管理会社で特徴は異なるため、数多くの中から自分にあった会社を選ばなければなりません。
続いては、不動産管理会社を選ぶ際のポイントをご紹介します。

管理物件の入居率

入居率が95%以上の管理会社を選びましょう。
不動産管理会社を選ぶ際にコスト面ばかり目を向けてしまう方もいますが、より多くの収益を狙うのであれば高い入居者の方が望ましいです。
ただし、入居率が95%以下なら必ずしもダメではありません。
算定方法は会社によって異なり、築年数やエリアなどによっては入居者が見つかりやすい・見つかりにくいこともあります。
95%以上はあくまでも目安として考え、1~2%の違いはそこまで気にする必要はありません。

空室対策への提案

空室が埋まらない時に、何らかの提案をしてくれるかを見極めましょう。
ただし、家賃の値下げだけを提案してくる管理会社はおすすめできません。
現在の家賃額が相場よりも高い、物件の質と見合っていない場合には変更を検討する必要もありますが、適切な額なのに値下げを勧めてくる管理会社もいます。
リフォームの実施や人気設備の導入など、値下げ以外の空室対策を提案してくれる会社を選びましょう。

客付け力の高さ

客付け力の高さもチェックしておきたいポイントです。
客付け力とは新しい入居者を速やかに見つけられる力のことで、営業力とも言います。
不動産サイトを活用しているか、他の管理物件の入居率はどうかを確認すると客付け力のレベルがわかります。

客付け力が高い管理会社なら空室期間を短くでき、収入面での心配が軽減されるでしょう。

管理戸数の多さ

管理戸数の多さは、豊富なノウハウや経験の証だと言えます。
対応できる従業員が多いことも予想でき、急なトラブルやクレームにも迅速に対応してもらえたり、建物や設備の定期メンテナンスをしっかり行ってくれたりもします。

また、管理戸数の多さを活かして、いくつかの物件をまとめて修繕できれば工事単価が安くなる点もメリットです。

トラブルが発生した際の対応

スピーディなトラブル対応は、2次クレームを防ぐ効果があります。
逆に対応が遅いとさらなるクレームへとつながり、退去率の増加につながります。
迅速に対応するかどうかを見極めるためには1時間以内に物件に到着可能か、対応できる十分な人員がいるか、定休日にも対応できるかなどを確認することが大切です。

担当者の対応や相性

担当者の対応もチェックしておきましょう。
基本的に賃貸経営は長期間の運用になるため、管理会社の担当者との付き合いも長くなります。
雰囲気や話しやすいかなども大切ですが、レスポンスが早いかどうかも重要です。

早急に対応してもらいたい事案にもかかわらず、返答までに1日以上かかっていては入居者の不満が募って退去される可能性があります。
オーナーからの連絡に対し、遅くてもその日のうちに対応する不動産管理会社を選びましょう。

管理業務の幅広さ

管理会社ごとに手掛ける業務は異なり、同じ委託料であっても依頼できる内容が異なる場合もあります。
契約後にクレームは対応外、定期メンテナンスは行っていないなどに気付き後悔するケースもあるため、委託契約書の内容を隅々までチェックしましょう。

また、委託料と業務内容のバランスが適切であるかどうかの確認も大切です。

顧客満足度の高さ

実際にその管理会社へ委託するオーナーが満足しているかどうかも、管理会社選びの基準になります。
管理会社のホームページやパンフレットなどに「お客様の声」が掲載されていることがあるので、調べてみるのがおすすめです。

管理会社自身が携わるホームページやパンフレットなので、ネガティブな内容は記載されないですが口コミ数が多かったり、オーナーの写真付きだったりすると信頼できると言えます。

管理手数料

管理手数料が高すぎる・安すぎる管理会社はおすすめできません。
管理手数料は家賃収入の3~8%の間で設定されるのが一般的ですが、中には2%以下または10%以上のところもあります。

管理手数料が安いとそれ以外の部分でコストがかかってしまい、結果的に損をする可能性があります。
また、高く設定されていると毎月の支払いが増えて、賃貸経営が不安定になる恐れがあるので、3~5%ほどで収まっているかを確認してください。

会社の経営状況

入居率や手数料ばかりに注目してしまいがちですが、実は会社の経営状態も大切なポイントです。
もし経営状態が悪い会社へ委託すると送金が遅れたり、場合によっては家賃が振り込まれないまま倒産したりするリスクもあります。
そのような事態を避けるための方法として、会社に関する情報のインターネット検索があります。

ただし、インターネットの情報は必ずしも正しいとは限らないため、悪い噂や過去のトラブルなどを参考程度に調べておくのが良いでしょう。

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不動産管理会社はどのように探せば良い?

管理会社

不動産管理会社の選び方などを解説してきましたが、具体的にどのように探せばいいのか悩んでしまう人もいるでしょう。
そこで続いては、不動産管理会社の探し方について解説していきます。

融資を受けた金融機関からの紹介

金融機関から融資を受けて物件の建築や購入をしている場合は、金融機関から紹介してもらえます。
金融機関は、融資をした顧客からしっかりと返済してもらわなければいけません。
そのため、安定した収支を実現できるような不動産管理会社を紹介してくれるケースが多いです。
既に賃貸経営を行っている場合でも、「空室が多くて収支状況が悪いから何とかしたい」といった相談をすると、客付け力に定評がある会社を紹介してもらえる可能性があります。
悪徳業者に騙されてしまうリスクも低いため、大家さんの視点から見ても安心できるでしょう。
ただし、すべての金融機関が不動産管理会社の紹介を行っているわけではありません。

一括比較サイトの活用

金融機関から紹介をしてもらえない場合は、一括比較サイトの利用がおすすめです。
一括比較サイトは、複数の不動産管理会社の資料請求や相談依頼をまとめてできるサイトです。
どこの不動産管理会社に依頼すべきか迷っている段階であれば、選択肢を絞り込むために役立ちます。

物件の情報(建物名や住所、戸数、相談したいことなど)を入力することで、該当エリアで管理できる会社に一括で問い合わせができます。
地域によって差はありますが、3~5社ほどに問い合わせ可能です。

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不動産管理会社は大手と中小でどのような違いがある?

管理会社

不動産管理会社は、大手企業もあれば中小企業もあります。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、把握しておくと後悔しにくくなります。

大手のメリット

大手の不動産管理会社は、経験や実績が豊富です。
実績が豊富なので、万が一トラブルが起こった時にもスピーディかつ適切な対応をしてもらえる可能性が高いです。

また、全国展開しており、ブランドネームがあるという点もメリットとして挙げられます。
大手の場合はシステム化されているケースが多く、品質も一定以上のクオリティが期待できます。
会社自体も安定しているため、長い付き合いができる不動産管理会社を探している場合にも大手を選ぶのが無難です。

直近の決算資料などをチェックし、問題なさそうだと感じるのであれば大手に依頼するメリットは大きいです。

大手のデメリット

大手不動産管理会社は、担当者の入れ替わりが激しい場合や撤退する場合があります。
大手は全国に支店があり、社員も全国転勤があるため、担当者が数年ごとに入れ替わるといったケースも珍しくありません。

地方の支店は、十分な収益が望めないなどの理由で撤退してしまう可能性もないとは言い切れないでしょう。
契約済みの場合、近隣の支店からサポートしてもらえるはずですが、遠方となると今までと同じような管理は望めなくなってしまいます。

中小のメリット

中小の不動産管理会社は、地域に密着したサービスを提供しているので、地域の特性や客層をよく理解しています。
その地域が持つニーズに合わせた提案をしてもらえるのは大きなメリットです。

担当者との距離も大手と比べると近いので、相談しやすいと感じる大家さんも多いと考えられます。
さらに、フットワークの軽さも中小ならではのメリットです。

大手のように社員一人ひとりが担当する件数が多くないため、大家さんに寄り添ったサポートを実現できます。

中小のデメリット

中小の不動産管理会社のデメリットには、サービスの質が安定しないこと、人員不足で手薄になりやすいことなどが挙げられます。
大手不動産管理会社のようにシステム化がなされていないため、担当者によってサービスの質に差が生まれます。
担当者に恵まれれば質の良いサービスを受けられるでしょう。
しかし、実務経験が少ない担当者だと実力不足で満足度の高いサービスを受けられない可能性があります。
中小の不動産管理会社は大手より社員数も少ないです。
そのため、スポット的に大きな仕事が舞い込んだ時などは人手不足に陥り、サービスが手薄になることも考えられます。

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不動産管理会社と良い関係を築くには?

管理会社

不動産管理会社から適切なサポートを受けるためには、良い関係を築くことが重要になります。
最後に、不動産管理会社と良い関係を築く必要性やコミュニケーション不足による問題点、良い関係を築くために押さえたいポイントについて解説していきます。

不動産管理会社との良好な関係構築が重要な理由

不動産管理会社と良い関係を築くことは、大家さんだけでなく入居者にとっても重要です。
なぜ良好な関係を築くことが重要なのでしょうか?

問題の早期発見・対応につながりやすい

不動産管理会社と良い関係を築けている場合、問題の早期発見や迅速な対応につながりやすくなります。
コミュニケーションを怠らないようにしていることは、運用中の物件の情報供給がしっかりできている証です。

家賃が周辺の相場と比べて高いといったケースを例に挙げてみていきましょう。
相場よりも家賃が高くなっている現状を大家さんと不動産管理会社の両方が把握していれば、スムーズに家賃減額の対応を取れます。
問題点を早期発見できれば、対策も講じやすくなります。
さらに、すぐ対応することによって状況が悪化してしまうといった事態も回避できるでしょう。

現状の把握がしやすい

物件が遠方にあるなどの理由で不動産管理会社に任せっきりにしている大家さんもいます。
しかしそうなると、自身の物件がどのような状態になっているのか把握できなくなります。
こうした状況下でも、適切なコミュニケーションが取れていれば問題ありません。
コミュニケーションがしっかり取れていることで、入居状況や劣化状況なども遠方に住む大家さんが把握できます。
家賃の減額や修繕などの対応も、適切なタイミングで指示できます。
賃貸経営を安定させるためにも、不動産管理会社と大家さんのコミュニケーションは非常に重要です。

コミュニケーション不足による問題点

コミュニケーションは、安定した賃貸経営を実現するために必要不可欠な要素です。
もしも、コミュニケーション不足に陥ってしまうとどうなるのでしょうか?
続いては、コミュニケーション不足によって生じる可能性がある問題点について解説します。

問題が発生しても報告が遅れてしまう

コミュニケーション不足だと、万が一問題が発生した時の報告が遅れてしまいます。
物件に関する情状をリアルタイムでやり取りできなくなってしまうからです。
物件に何らかの問題が起こっていたとしても、対応が遅くなります。
入居者にとって重大な問題が放置されてしまうと、他の物件に引っ越してしまう可能性もあります。

状況の悪化により、修繕費などが膨らんでしまうリスクも考えられるでしょう。
不動産物件も築年数の経過でトラブルが起こりやすくなります。
自然災害による損害が生じる場合もあるので、定期的に連絡を取って状況を確認することは必要不可欠だと言えます。

入居者への不満につながる

問題の発見が遅くなってしまうと、入居者が不満を抱えるようになります。
入居者からクレームがあった場合、早急に対応するのが鉄則です。
しかし、不動産管理会社とコミュニケーションが取れていないとクレームがあったことが伝わるのにタイムラグが生じる可能性があります。

クレームへの対応が遅いと「家賃を払っているのにしっかり対応してもらえないんだ」と思われる原因になりかねません。
そのような事態が繰り返されると、入居者の不満はどんどん募っていきます。
結果的に退去されてしまう可能性もあるので、大家さんにとってはデメリットしかないと言えます。
空室が増えてしまうと、物件の評判も悪くなってしまう可能性があるので、デメリットは非常に大きいです。
ネット上に悪評が書き込まれると、新規の入居者が決まりにくくなってしまいます。

キャッシュフローの悪化

入居者の不満が募り、退去者が増えてしまうと、大家さんが得る家賃収入も減少します。
家賃収入をローンの返済に充てるケースが多いため、金銭的に厳しい状況になりかねません。
貯金を崩したり、本業の給料から返済したりすることも可能です。
しかし、それではキャッシュフローの悪化を招いてしまう原因になります。

管理会社への不満

不動産管理会社の管理が疎かになって空室が生じると、大家さんも不満を感じるようになります。
大家さんは管理委託費を支払って物件の管理をお願いしています。
それなのに、蔑ろにされてしまったら納得できません。
コミュニケーション不足がきっかけで不動産管理会社の変更を考えなければいけない状況になる可能性もあると言えます。
新たに信頼できる不動産管理会社を探すのも簡単ではないので、コミュニケーションをしっかりと取り、お互いに状況を把握できるようにすることは非常に重要です。

良い関係を築くために押さえたいポイント

不動産管理会社と良い関係を築くためには、いくつか押さえておきたいポイントがあります。
最後に、問題が起こった時にも早急に対処できるような関係性を不動産管理会社と築くために知っておきたいポイントをピックアップしてご紹介します。

担当者と直接話し合う

契約を結んでいる不動産管理会社に足を運び、担当者と直接話をするようにしましょう。
入居者との契約が郵送で行われるケースも珍しくありません。
担当のスタッフともメールや電話でのやりとりだけになってしまう場合もあります。
しかし、それでは実際の状況や要望は上手く伝わらない可能性も高いです。
良好な関係を築いて維持するには、たまに不動産管理会社を訪れて担当者と話すのがおすすめです。

担当者はいくつかの物件を管理していて、その中の1つを管理する大家さんという認識しかないといったパターンも往々にしてみられます。
その中でも実際に会って話をする機会を設ければ、覚えてもらえるでしょう。
覚えてもらうことが良好な関係を築くための第一歩です。

意見交換を定期的に行う

定期的な意見交換を行うことも、良い関係を築くために知っておきたいポイントです。
不動産管理会社に任せっきりにしておけば、確かに大家さんは楽でしょう。
しかしそれでは、「この人は何をしても文句を言わない人」だと思われてしまいます。
勘違いされないようにするためには、意見交換をして大家さん自身も管理に参加していることをアピールする必要があります。

ただし、あまりにも頻繁に意見交換を行ってしまうと、担当者の業務効率を下げる原因になるので気を付けなければいけません。
無駄な連絡は避け、有意義な意見交換ができるように意識してください。

定期的にレポートを作成してもらう

大家さんの中には、意見交換を行ったり、不動産管理会社に足を運んだりするのが難しい人もいるでしょう。
そのような場合は、レポートを定期的に作成してもらえないかお願いしてみてください。
意見交換の機会がないと、大家さんと不動産管理会社の関係は疎遠になるばかりです。
レポートを定期的に作成してもらえば、その内容が意見交換のきっかけになる場合もあります。

レポートを作成することにより、物件の情報が担当者の頭に残りやすくなるというメリットも生まれます。

管理会社側に裁量を与えておく

不動産管理会社の担当者が大家さんから許可をもらってから行動するのは、円滑な運用を妨げる方法です。
円滑に賃貸経営を行いたいなら、不動産管理会社に裁量を与えておくことがポイントになります。

家賃や敷金をどこまで下げても良いか、フリーレントに応じても良いか、などをあらかじめ担当者に伝えておけば、行動に移しやすくなります。
無駄な連絡を省き、今まで以上に円滑な業務を行えるようになるでしょう。

アパートやマンションを経営する場合、不動産管理会社に委託するケースが多いです。
しかし、依頼先によって賃貸経営が成功するか、失敗するかの分かれ道になります。
成功するためには、不動産管理会社の選び方や探し方、良い関係を築くためのポイントなどを把握しておく必要があります。
それらをしっかり理解していれば、適切な管理会社選びができ、円滑な賃貸経営を実現できるでしょう。

INA&Associates Inc.

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INA&Associates Inc.は、不動産、IT、投資などにおける専門性と技術を活かし、「不動産」×「IT」を実現するために発生する、複雑な事柄に真摯に向き合い、”不動産をもっと分かりやすく。住まいを探されている方にとってもっと使いやすく。取引をもっとスムーズに。” 不動産×ITで独自の価値をお客様に提供することを目指しています。

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