不動産投資の物件選びで重要なイードルギャップとは?

不動産投資では家賃収入が発生するため、上手くいけば安定した利益を生み出し続けてくれます。
成功のカギを握るのは運用する物件です。
不動産投資の物件選びでは、イールドギャップの活用がおすすめです。
不動産投資関連の書籍などでも度々出てくる言葉ですが、あまり聞き慣れないものなのでよくわからない方も多いでしょう。
そこで今回は不動産投資の物件選びに重要なイールドギャップについて詳しく解説します。
言葉の意味や本質を理解し、不動産投資成功につながる物件選びに活用してみてください。

不動産投資におけるイールドギャップとは?

イールドギャップ

そもそもイールドギャップとは、どういう意味があるのでしょうか?
まずはイールドギャップの意味や賃貸住宅における考え方について解説します。

イールドギャップの意味

イールドギャップは、投資の利回りと長期金利の差を意味します。
金融機関からの借入金で投資をした時、利益がどのように出るか測るための指標です。
不動産投資の場合、投資額が大規模なものとなるので金融機関でローンを組んで行うケースがほとんどです。
そのため、ローンを組んでどれだけの収益が出るのか適切に判断するためにも、イールドギャップを理解することが大切です。
不動産投資での物件購入では、投資する物件の利回りが注目されます。
しかし、どんなに投資利回りが高くても、借入金の金利が高ければ収益性が低くなってしまいます。
収益性のある物件を選ぶためにも、投資利回りとローンの金利の差を把握していく必要があるのです。

イールドギャップの計算方法

購入候補の物件のイールドギャップを知りたいのであれば、実際に計算してみましょう。
イールドギャップは「利回り-金利」で計算することが可能です。
購入候補となる物件のイールドギャップをそれぞれ計算していけば、収益性に期待できるかどうかを数字で比較できるようになります。
ここで、以下の条件でイールドギャップの計算例を見ていきましょう。

・物件A:利回り6%、金利2%
・物件B:利回り8%、金利5%

【物件Aの場合】
利回り6%-金利2%=イールドギャップ4%

【物件Bの場合】
利回り8%-金利5%=イールドギャップ3%

利回りだけで見ると、物件Bの方が高いので収益性に期待してしまいがちです。
しかし、イールドギャップを見てみると物件Aの方が物件Bよりも1%高くなっていることが分かります。
金利の負担を考えると物件Bよりも物件Aの方が収益性に期待できると簡単に見分けることが可能です。

賃貸住宅のイールドギャップ…その考え方とは

上記で説明したようにイールドギャップは、投資する物件の収益性を測ることが可能です。
イールドギャップが高い場合、利回りが高く金利は低いという状況が一般的です。
また、利回りが低くても金利も低いことで良好な収益性を実現できているケースもあります。
逆にイールドギャップが低い場合は、利回りが高く金利も高いという状況を表します。
利回りは低く金利が高い場合もイールドギャップは低くなってしまい、収益性には期待できません。
将来キャッシュフローに余裕がなくなってしまい、賃貸経営の継続が難しくなると考えられます。
さらに、家賃の値下げや金利の上昇といった要因が重なってしまえば、さらにイールドギャップは低下するでしょう。
将来起こり得るリスクを考慮すると、イールドギャップの高い物件を選ぶことが重要なポイントになります。

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イールドギャップの適正値とは?

イールドギャップ

イールドギャップが高い物件は不動産投資において魅力的な物件になりますが、そもそもどれくらいの数値だと適正なのでしょうか。
ここでは参考として、中古物件と新築物件の適正値をご紹介します。

中古物件の適正値

中古物件で不動産投資をしたい場合、イールドギャップは3%以上を目指しましょう。
新築物件と比べて購入価格が安い分、表面金利は高い傾向にあります。
しかし、修繕にかかる費用や空室コスト、入居募集のコストは新築と比べて高い傾向にあるのが特徴です。
郊外では表面利回り10%の物件も存在しますが、大規模修繕が必要なケースや入居率の悪いエリアであるケースが多いです。
そのため、利回りばかりに注目しないように気を付けてください。
家賃収入から各経費と金利を差し引き、イールドギャップが3~4%以上を目安に物件を探していきましょう。
イールドギャップの大きな物件で候補を絞り込んでいき、どれだけのキャッシュフローを得られるか確認してみてください。

新築物件の適正値

新築物件もイールドギャップ3%以上が適正値です。
中古物件と比べて購入価格が高い分、表面利回りが低くなりがちです。
しかし、新しい物件なので修繕費用などの年間コストが低い傾向にあるのが中古物件との違いになります。
ただし、将来家賃が下落するリスクがあるので、当初想定していた実質利回りでの運用にならない可能性もあるので注意しましょう。
融資においては低金利で借りられるケースが多いので、利回りが低い物件でもイールドギャップの高さに期待できる可能性があります。

中古物件と同じくイールドギャップ3%以上で物件を絞り込み、キャッシュフローを確認して購入物件を選びましょう。

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イールドギャップの注意点

イールドギャップ

イールドギャップは投資物件を選ぶ上で役立つ指標ではありますが、活用する際に注意したいことがあります。
この指標だけを頼りに投資を行うと、後で取り返しのつかない問題につながってしまう可能性があるので危険です。
イールドギャップを活用する上で知っておきたい注意点をご紹介します。

実質利回りで計算されているか

イールドギャップは投資利回りから金利を差し引いて求めますが、その際実質利回りで計算するのが望ましいです。
不動産投資の利回りには表面利回りと実質金利の2種類があります。
表面利回りとは、物件の価格に対してどれだけの家賃収入を確保できるのか表面的に収益を表す数値です。
ここでは物件の維持管理費など諸々の経費は配慮されていないので、表面利回りと実際の収益は異なります。
一方、実質利回りは年間の諸経費や購入時の諸経費などを配慮して計算されるので、その物件のより正確な利回りを把握できます。
不動産の広告などで掲載されている利回りは基本的に表面利回りの数値です。
表面利回り上ではイールドギャップが高くても、実質利回りで計算したら大幅に低くなってしまったら意味はありません。
そのため、イールドギャップは実質利回りで計算する必要があるのです。
ちなみに実質利回りは「(年間家賃収入-年間諸経費)÷(税込物件価格+購入時の諸経費)×100」で計算できます。
以下の条件で表面金利と実質金利の差、そしてイールドギャップを計算してみました。

表面利回り6.4%

・投資総額(諸経費5%):5,250万円
・満室時の想定年間収入:320万円
・実質年間収入(空室率20%):256万円
・想定年間経費(経費率20%):51万2,000円
・営業利益(実質年間収入-想定年間経費):204万8,000円
・ローンの金利:2%

【表面利回りの場合】
物件購入価格5,000万円-年間収入320万円×100=表面利回り6.4%
表面利回り6.4%-金利2%=イールドギャップ4.4%

【実質利回り】
営業利益204万8,000円÷投資総額5,250万円×100=実質利回り3.9%
実質利回り3.9%-金利2%=イールドギャップ1.9%

上記の条件で物件を購入する場合、表面利回りでは6.4%となります。
しかし、諸経費や空室リスクを考慮すると実質利回りは3.9%と半分近くまで下がってしまいます。

そうなると実質的なイールドギャップも大きく変わってくるので注意してください。

融資期間は考慮していない

イールドギャップの計算では、融資期間が考慮されていない点にも注意しましょう。
融資期間によってローンの年間返済額は変わり、その影響で手取り金額も変わってきます。
融資期間によって年間収入は変化するため、期間を考慮せずイールドギャップのみで投資判断をするのは危険です。

そこで融資期間の概念を取り入れてイールドギャップを計算していきましょう。
融資期間の概念を取り入れたイールドギャップは「投資物件の実質利回り-K%」で計算できます。

「K(%)」はローン定数と呼び、「年間ローン返済額(利息+元本)÷借入残高総額」で計算することが可能です。
以下の条件で融資期間の概念と取り入れたイールドギャップを計算してみます。

・借入額:5,000万円
・年間返済額:【10年返済】552万円、【30年返済】222万円
・実質利回り:3.9%

【10年返済】
年間返済額552万円÷5,000万円=11.4%(K%)
3.9%-11.4%=マイナス7.5%

【30年返済】
年間返済額222万円÷5,000万円=4.4%(K%)
3.9%-4.4%=マイナス0.5%

いずれの条件もイールドギャップがマイナスになってしまったので、借入により損をする可能性があると分かります。
この場合、稼働率を上げる、または経費を下げるかのどちらかの対策が必要です。

実質利回りは期間経過と共に下がってしまう傾向にあるので、金利が一定であればK%は変わることなく、損益が大きくなるリスクもあります。
この結果、上記の条件の物件を持ち続けることはキャッシュフローがマイナスになるリスクがあると判断できます。
実質利回り的にイールドギャップが高くても、融資期間を考慮していないとキャッシュフローが悪化するリスクに気付かず投資してしまう可能性があるので注意しましょう。

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日本のイールドギャップ

イールドギャップ

日本では、イールドギャップはどのように推移しているのでしょうか?
ここでこれまでのイールドギャップの傾向や近年の推移、そして今後の予想を見ていきましょう。

これまでのイールドギャップ

1990年当初の日本は好景気のバブル期でした。
景気が良いことから経営者を中心にお金を使う人が多く、不動産の売買も盛んであったため、需要に合わせて不動産価格は上昇していきます。
その一方で、不動産の利回りは低かったため、バブル期のイールドギャップはマイナスでした。

当時の金融機関の金利は6~8%なのに対して、都内などの物件の表面利回りは2~4%程と低いので、イールドギャップも低い傾向にあります。
不動産の価格は需要に合わせて高くなりますが、家賃はそうそう大きく変わるものではありません。
つまり、バブル期は家賃収入では稼ぎにくいため、不動産の売却益で稼ぐスタイルが主流でした。

近年のイールドギャップ

バブル期は1991年に崩壊してしまいます。
今までお金を使っていた人が金融機関の借り入れを利用しなくなったため、金利は大幅に低下します。
バブル期は6~8%程だった金利が2~4%まで下がりました。
同時に不動産も売れなくなり、価格は暴落します。
その代わり利回りは上昇傾向にありました。
たとえ不動産価格が下落しても、家賃が半分まで下がることはないからです。
不動産価格の下落で安く購入できるようになったことで利回りは上がり、さらに金融機関の金利が低下したことでイールドギャップは高い傾向にあります。

家賃収入は変わらず安く物件を手に入れられるため、バブル崩壊以降の日本での不動産投資は家賃収入で稼ぐスタイルに変化していきました。

今後のイールドギャップを予測!

バブル崩壊以降はイールドギャップがプラスの時代なので、借金をしても不動産投資で儲かりやすい傾向にあります。
しかし、今後のイールドギャップの推移がどうなるのかも気になるところでしょう。
家賃と融資、物件価格の3点から今後のイールドギャップを予想することも大事です。

・家賃
まず家賃に関しては、今後下がっていく可能性があります。
その理由は賃料の透明化が進むことで、競争が激しくなると予想されるからです。
不動産業界では不透明な部分が多く、少ない情報から物件を選ばなければならない現状です。
しかし、インターネットの普及により不透明な部分が少しずつクリアになっているので、多くの情報を得て物件を選べる環境に変化しています。
多くの物件で賃料が透明化すれば、それだけライバルも多くなるので競争が激しくなると予想されるのです。

実際、仲介手数料や敷金・礼金ゼロを謳う物件の増加により競争の激化は表面化しています。
それに伴い家賃は下がっていく可能性があります。

・金利
金利は今後上昇すると予想されます。
超低金利の現在は1%台で融資を受けられるケースもあります。
この状態が長く続いているので、今後金利が下がるという可能性は低いと言えます。

そうなると今後はゆるやかに上昇していくと考えられるでしょう。

・不動産価格
不動産価格は下落する可能性があります。
金融機関が融資を引き締める傾向にあるため、不動産の購入者は減っています。
不動産の需要が下がることから、不動産価格も下がるというわけです。
価格が下がるということは、利回りが高くなる可能性に期待できます。

まだ金利が低いうちに不動産を購入できれば、イールドギャップも高くなると期待できるでしょう。

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物件選びはイールドギャップのみで判断しない!

イールドギャップ

イールドギャップは、不動産投資を行う上で重要な要素の1つです。
しかし、それはあくまでも指標であり、万能ではありません。
「イールドギャップの値が大きいから不動産投資が成功する」とは言い切れないので、違う角度からも利益を出すために必要なものを考えなければいけません。
その1つが「キャッシュフロー」です。

キャッシュフローは、お金の流れを意味します。
不動産投資においては、キャッシュフローが「いくら手元に残るか」が重要となります。

重要となる理由は以下の通りです。

ローン返済にまわせる

手元に現金が残れば不動産投資の運用に安心感が生まれます。
不動産投資では、空室ができてしまうと収入が減ってしまいます。
しかし、ローン返済は続いていくので収入が少なくなっても返済をしなくてはいけません。
こうした場合、投資家の自己資金で返済をまかないますが、手元に現金がなければ難しいでしょう。
また、急な設備の交換や修理が必要になる場合もあります。
急を要する時でも迅速に対応できるよう手元に現金を残す必要があります。

余裕が生まれる

キャッシュフローに余裕があれば生活は潤います。
不動産運用では、発生した支出を投資で得た利益でまかなっていきますが、キャッシュフローに余裕がない時には本業で得た収入や貯蓄から補うため、生活費が減ってしまいます。

生活の質が下がれば心にも余裕がなくなり、不動産投資を続けることが難しくなってしまいます。
生活費を切り崩す必要のないよう、運用を続ける必要があります。

売却の際にも大きなメリットを得られる

所有している物件を売却する際、キャッシュフローの利益が多い物件は査定額が高くなる傾向にあります。
それは、安定した収入が得られると判断されるためです。
今後、物件の売却を検討しているなら、キャッシュフローが多い状態を維持してから売却をした方が売却時に多くの利益が得られると考えられます。
キャッシュフローの計算式は、「家賃収入-必要経費=キャッシュフロー」で表せます。

必要経費は、不動産の管理費や修繕費、ローン返済、固定資産税、広告費といった運用するために必要となる費用を指します。
また、住民税や所得税といった税金もすべて差し引かなければいけません。
そのため、家賃10万円の物件で月々のローン返済が9万円の不動産を所有していても、キャッシュフローは+10,000円にはならないので気を付けてください。
ランニングコストや税金が発生するので、収支がマイナスになる可能性があります。
イールドギャップとキャッシュフローを合わせて物件購入を検討していきましょう。

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不動産投資での物件選び…押さえるべきポイントはたくさんある!

イールドギャップ

不動産投資における物件選びは収支に大きな影響を与えるので入念なチェックが必要です。
イールドギャップやキャッシュフローといった観点から物件選びをすることも重要ですが、不動産投資初心者だと難しいと感じてしまいます。
そんな時には、不動産会社からのサポートを得ながら運用をスタートしていきます。
投資について理解している人からのサポートであれば安心感ありますが、物件を最終的に決めるのは自分自身です。
後悔せず、投資を成功させるためにも、物件選びの際に押さえるべきポイントを解説していきます。

物件設備をチェック

物件の設備が充実していると魅力的に感じる部分が多く、「入居したい」と考える人も多くなります。
空室リスクを減らすためには有効です。

宅配ボックスやインターネット環境が整っている点は、一般化しつつあります。
オートロックやテレビ付きインターフォン、防犯カメラやホームセキュリティシステムなど、防犯に関する設備が充実している物件は、子どものいる家庭や女性からの需要が高いです。
他の物件と差別化を図るためには、コンシェルジュサービスやフィットネスジムの設置、スカイガーデンといった屋上施設の設置などが考えられます。
しかし、豪華な設備を採用すればメンテナンスも必要になり、修理や交換のコストが発生します。
費用対効果が得られるか、しっかりと見極める必要があるでしょう。

物件の環境をチェック

物件選びでは、周辺の環境についてもチェックします。
基本的には、生活に必要な施設が近くにあるかという点です。

スーパーやコンビニ、ドラッグストアや飲食店など、買い物や食事ができる施設が徒歩圏内にあれば、すぐに足を運べるので便利です。
また、銀行や病院が近くにあると安心感があります。
しかし、ターゲット層に合わせなければ意味がありません。
単身者向けであれば、コンビニが近くにあれば問題ありません。
ファミリー向けの物件なら、スーパーやドラッグストア以外に、公園や保育園、学校が近くにあると便利に感じるため、入居者に魅力を感じてもらえます。
まずはターゲットを絞り込んでから物件選びを開始してください。

築年数をチェック

物件選びでは築年数のチェックも重要です。
イールドギャップの中古物件が稀に安い価格で売却されているケースがあります。
これは、築年数が古い物件の可能性もあるので注意してください。
築年数が古いと、劣化している部分が多く、運用するためには修繕する必要があります。

壊れた箇所を直すだけではなく、新しい設備に変えた方が入居者も増えやすいです。
運用前に多くの費用がかかってしまえば、それを取り戻すことにも時間がかかってしまいます。
築年数を確認して物件の状態をしっかりとチェックしてから物件を決めてください。

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不動産投資では物件のエリア選びが重要!狙い目とは?

イールドギャップ

不動産投資では、物件のあるエリア選びによって収支に影響が出ます。
やはり人が多く集まるエリアでなければ空室リスクを抑えることは難しいです。
エリア選びで悩んでいる人は、以下を参考に物件選びをしてみてください。

単身者が集まるエリアが狙い目

ワンルームといった単身者向けの不動産投資を考えているなら、単身者が集まるエリアが狙い目です。
ただし、大学や専門学生といった学生をピンポイントで狙うと失敗を招く危険もあります。
大学から徒歩圏内にある物件であれば、通いやすく入居者も集まりやすいです。
しかし、学校が移設する可能性はゼロではありません。
万が一移設してしまえば学生はいなくなってしまうので、入居者も減ってしまいます。
学生だけに絞ったエリアに限定せず、幅広い単身者に向けた物件を選んだ方が成功しやすいでしょう。
例えば、東京であれば東京駅や新宿駅といったターミナル駅に30分以内で行けるエリアにある物件は需要が高い傾向にあります。
通勤や通学のために都市部にアクセスしやすい物件を選べば、空室リスクを抑えた運用が期待できます。

住みたい街上位のエリアが狙い目

入居者目線で考えたいなら、「住みたい街ランキング」を参考にするのもおすすめです。
大手賃貸サイトなどで行っているアンケートで、多くの人達から注目を集めているエリアが一瞬でわかります。

ランキングでは、人気の理由もわかり非常に参考になります。
サイトによってランキングの形式に違いがあり、首都圏版や関西版といったエリアごとに分かれているランキングがある他、賃貸で住みたい・購入して住みたいランキングなど、ニーズに合わせたランキングもあります。
物件選びで活用すれば、よりニーズに合った物件選びができるようになります。

災害リスクを考えたエリア選びが狙い目

台風や大雨、地震など、いつ災害が起きても不思議ではありません。
予測不能な部分が多いですが、物件を探している人の中には、「災害のリスクが低い物件選び」をしている人も多くいます。
新耐震基準の不動産を購入する、耐震等級の高い物件を購入するといった方法がありますが、ハザードマップの確認も忘れてはいけません。

ハザードマップでは、購入を検討している物件のあるエリアが、どういった災害の危険性があるかがわかります。
洪水ハザードマップでは浸水予想区域をチェックできます。
それ以外にも、土砂災害の危険性や液状化現象が起こるエリアなどがチェックでき、万が一の時の危険性がわかります。
ハザードマップは、国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」で調べられるので、購入したい物件のあるエリアが安全な場所にあるか事前にチェックしましょう。

問題のないエリアであれば、災害による修繕費用を抑えることにも役立ちます。

人口が増加する地域が狙い目

人口が多ければ賃貸需要が安定します。
いくら魅力的な物件を用意しても、人が少なければ住む人が集まらないので空室を埋めることはできません。
そのため、投資のための物件選びでは人口についても見ていく必要があります。
例えば、福岡市では2035年までに15歳から29歳の若者人口が増加すると予測されています。
こうした人口の推移を見て、最適なエリアを判断するのも不動産投資を成功する秘訣です。

都心にアクセスしやすいエリアが狙い目

駅から近いエリアの物件は高いので、需要が高いことがわかっても、購入するには多くの資金がいるので投資がしにくいと感じる人もいるはずです。
しかし、東京都心ではなく郊外にありながらも利益を得やすい物件は多くあります。
例えば、千葉県木更津市にはアクアラインを経由する高速バスが毎日運航しているので都心にアクセスしやすいです。
神奈川県も快速や特急を活用すれば30分以内で東京にアクセスできる駅があります。
千葉県も神奈川県もお出かけスポットが非常に多く、買い物ができる施設もたくさんあるので住みやすいエリアです。
それに加えて東京都心にもアクセスしやすいので、通勤や通学にも便利となり重要が高いです。

また、近年は新型コロナウイルスの影響でテレワークが普及しています。
職場の近くに住んでいなくても、仕事を続けられるため、都心ではなく地方に転出する人も増えています。
2020年以降、東京都への転入は大きく減少しています。
一方、2018年から2019年上期では60.1万人だった転出者が2020年から2021年上期では64.1万人と4万人も増えています。
日本政策投資銀行による調査によると、コロナ後の東京都からの転出先は神奈川県や埼玉県、千葉県や茨城県、栃木県や静岡県、長野県といったエリアで増えています。
そのどれもが、東京都にアクセスしやすい地域です。
テレワークが進んでも、会社の本社が都心にあれば、定期的に通うケースも考えられます。
そうした時に、都心にアクセスしやすいエリアに住んでいた方が利便性に優れているので通いやすいです。
都心以外の物件を狙っているのなら、都心にアクセスしやすく周辺環境にも優れている物件探しをしてみましょう。

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物件選びでの注意点

イールドギャップ

不動産投資をするためには物件選びが欠かせません。
しかし、イールドギャップやキャッシュフロー、立地や周辺環境など、あらゆる点を総合的に見て判断し、最適な物件選びをしなくてはいけません。
不動産投資が初心者であれば、一人で行うにも限界があります。
その際は、不動産会社に頼りながら投資を進めてください。
投資に関する知識を多く持っているので、相談をしながら最適な物件選びができます。
「イールドギャップが高い物件」「ローンが低金利だから購入しやすい」「良い立地にあるにも関わらず安い」など、魅力的な物件を紹介してくれます。
しかし、営業担当者や不動産会社によっては会社側のメリットだけを考えて購入を促している場合もあるので注意が必要です。
イールドギャップに関しては、表面利回りで計算して魅力的に見せている可能性もあります。
もちろんすべての不動産会社がしているわけではありません。
悪徳な会社に引っかからないためにも、信頼できる会社選びも不動産投資では重要です。

まとめ

運用する物件選びを間違えてしまうと、思うような利益を得られず不動産投資を始めたことを後悔してしまいます。
物件選びにおいてはイールドギャップの活用が欠かせません。
しかし、イールドギャップばかりを気にしていては最適な物件選びはできません。
上記で挙げたキャッシュフローや周辺環境、物件エリアなども考慮しながら利益を得られる物件選びを進めていきましょう。
そして、物件選びでは不動産会社ばかりに頼らず、自分自身でも建物の調査を行い不動産投資をスタートしてください。

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