日本政策金融公庫は不動産賃貸業でも利用できる?気になる融資条件や融資を受けるまでの流れを解説!

日本政策金融公庫は、個人事業主や中小企業への融資を積極的に行っている政府系金融機関です。
日本政策金融公庫には、民間の金融機関とは違い、政府系金融機関ならではのメリットがたくさんあります。
そこで今回は日本政策金融公庫について、活用するメリットや融資を受けるまでの流れを詳しく解説していきます。
融資を受けやすくなるコツも紹介しているので、不動産賃貸業で利用できる融資をお探しの方はぜひ参考にしてください。

Contents

日本政策金融公庫とは?

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫とは、日本政府が出資している政府系金融機関です。
2008年に国民生活金融公庫・農林漁業金融公庫・中小企業金融公庫の3つが統合し、日本政策金融公庫になりました。
事業に取り組む個人や中小企業の支援や融資を積極的に行っており、日本公庫とも呼ばれています。
日本政策金融公庫には、「国民生活事業」「農林水産事業」「中小企業事業」という3つの分野に分かれて支援融資を行っており、不動産投資に関するローンは国民生活事業に該当します。

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日本政策金融公庫を活用するメリット

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫には、民間ではなく政府系金融機関だからこそのメリットが多数あります。
ここでは、日本政策金融公庫を活用するメリットをお伝えします。

保証人が不要

個人事業主は保証人を用意せずとも融資を受けられることも日本政策金融公庫のメリットです。
通常、金融機関の融資を受けるには保証人が必要な場合がほとんどです。
しかし、日本政策金融公庫なら金利はやや高めになるものの、税務申告を2期以上行っている、税金の滞納がないなどの条件を満たしていれば保証人なしで融資を受けられます。

団体信用生命保険の加入が任意

団体信用生命保険は、ローン返済中に契約者の身にもしもの事態が生じた時に補償してくれる保険です。
死亡した場合に保険金からローンの残債を支払えるので、加入していれば安心ではあるものの、補償が厚ければその分金利も高くなります。
金融機関でローンを組む場合、加入を求められることがほとんどですが、日本政策金融公庫なら加入しなくても融資を受けられます。
そのため、少しでも金利を抑えたい、条件が合わず加入できない方にとっては魅力的です。

対応エリアが広範囲

日本政策金融公庫は全国各地に支店があるので、対応エリアが広範囲なこともメリットの1つです。
民間の金融機関の場合、特定のエリアに特化していることが多く、住んでいる地域によっては利用できないこともあります。
しかし、日本政策金融公庫なら全国各地をカバーしているので、ほとんどの地域で利用可能です。

担保ありの融資は金利が低め

日本政策金融公庫は担保ありの場合、低金利で借りられる点もメリットです。
金融機関によって異なるものの、通常アパートローンを借りる場合だと金利は4~5%程度かかることが多いです。
しかし、日本政策金融公庫の金利は1~3%程度です。
金利が低ければ、当然ですが返済額も少なくて済むので、月々の負担が軽くなります。

全期間固定金利で据置期間もつけられる

日本政策金融公庫は全期間固定金利なので、返済が終了するまで返済額が変わりません。
通常、ローンの金利には固定金利と変動金利があります。
一般的な金融機関の場合、固定金利に比べて変動金利の方が金利は安い傾向にありますが、その分返済中に金利が高くなるリスクがあります。
日本政策金融公庫だと固定金利を低金利で借りられるので、途中で返済額が高くなる心配もありません。
さらに、日本政策金融公庫から融資を受ける場合、最大10年ある借入期間のうち最初の2年は金利だけを支払えば良いという据置期間を付けることも可能です。

性別や年齢に応じた優遇制度が用意されている

若者や女性、高齢者など性別や年齢に応じた優遇制度があるのもメリットとして挙げられます。
日本政策金融公庫の金利には基準金利と特別金利の2種類あり、29歳未満や55歳以上、女性などは、通常よりも金利の低い特別金利で融資を受けることが可能です。

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日本政策金融公庫の融資は不動産賃貸業も利用できる?

日本政策金融公庫

不動産賃貸業は融資を受けるのが難しいと言われていますが、日本政策金融公庫だと利用できるのでしょうか?
ここでは、不動産賃貸業でも融資を受けられるケースや注意点についてご紹介します。

不動産賃貸業は融資を受けられる可能性がある!

結論からいうと、不動産賃貸業でも融資を受けることは可能です。
これまで融資を受けられたケースは以下のとおりです。

・保有している物件の修繕を行うための資金調達
・既に不動産賃貸業をしている人が追加で投資用物件を購入するための資金調達

また、日本政策金融公庫では融資を受ける際、担保提供できるものはあるか、自己資金は潤沢か、既に賃貸物件を所有しているかといった条件を満たしていると、審査の加点対象になる可能性があります。
賃貸業が副業であれば、赤字だったとしても本業で補填できるレベルなら融資を受けられたケースもあるようです。
しかし、審査は年々厳しくなっており、現在は厳しい条件をクリアするだけでなく、事業と成立するかどうかも重要な判断ポイントになっています。

投資だと融資を受けられないので注意!

積極的に融資を行っている日本政策金融公庫ですが、基本的に個人の資産形成を目的とした融資は通りません。
しかし、不動産投資では審査に通りませんが、上でご紹介したように不動産賃貸事業であればケースによっては融資を受けられる可能性があります。
融資の面談を受ける際は、「不労所得を得たい」「不動産投資をしたい」など、投資に関するワードは使わないように注意してください。
あくまでも投資ではなく、国民生活のための不動産賃貸事業であることが重要です。

日本政策金融公庫で受けられる融資の特徴

日本政策金融公庫の融資は、民間の金融機関に比べて借入期間と金利条件に特徴があります。
以下で詳しく解説します。

借入期間

日本政策金融公庫の融資の借入期間は最長20年ですが、名義人の属性や提供する担保の評価額が基準となり、融資期間が決まります。
借入期間が20年のことはほとんどなく、多くは10~15年のようです。
場合によっては35年ローンなども用意されている民間の金融機関と比較すると、借入期間が短いのが特徴です。
少しでも良い条件で融資を受けたいなら、有利に交渉を進められるよう、担当者と信頼関係を築くことが大切です。
また、日本政策金融公庫の借入期間は、79歳までに完済することが条件です。
融資を受ける際は年齢から逆算し、早めに準備することをおすすめします。

金利

不動産投資ローンには、固定金利と変動金利の2種類あります。
半年ごとに金利が変動する変動金利は固定金利に比べて金利が低い傾向にあるものの、将来の見通しが立ちにくいというデメリットがあります。
さらに、金利が上昇した場合、返済額の元金部分がすべて利息になり、未払い利息が生じるリスクがあります。
対して固定金利は一定期間金利が変わらないので将来の見通しが立ちやすい点がメリットです。
通常はその分変動金利に比べて金利が高いのがデメリットですが、日本政策金融公庫の場合、提供する担保の評価によって変わるものの民間の金融機関よりも金利が低いです。
さらに、女性や29歳未満の若者、55歳以上の高齢者は一般的な金利よりも優遇され、有利な内容で融資を受けることが可能です。

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不動産賃貸業で融資を受けるには?

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫から融資を受けるためには、条件をクリアする必要があります。
どのような条件があるのか解説していきましょう。

物件を担保する必要がある

不動産賃貸業で融資を受けるには、担保物件が重要です。
日本政策金融公庫は他の金融機関とは違う独自の評価基準を設けています。
評価価格が売買価格を超えることはなく、半額未満であることがほとんどです。

東京の物件であっても評価価格は売買価格の30~50%程度です。
そのため、売買価格1,000万円の物件を購入するために融資を申し込み、評価価格が売買価格の50%となった場合、融資額は500万円です。
1,000万円の物件を購入しようと思っても500万円しか融資を受けられないため、残りの500万円は自分で用意する必要があるのです。
したがって、ある程度自己資金に余裕がない場合は日本政策金融公庫の融資を利用して不動産投資を行うのは難しいでしょう。
ちなみに、日本政策金融公庫ではリフォーム費用の融資も行っています。
リフォーム内容とリフォームすることで得られる費用対効果をきちんと説明できれば、物件の評価額にプラスして融資を受けられます。
中古物件を購入しリフォームを検討しているのであれば、併せて申請するのが得策です。

税金・公共料金で滞納していない

政府系金融機関である日本政策金融公庫から融資を受けるには、税金や公共料金の滞納をしていないことが基本的な条件です。
民間の金融機関であればそれほど重視されない税金や公共料金の支払い状況ですが、日本政策金融公庫では多大な影響を与えます。
万が一税金の滞納があれば、ローンの返済が滞る可能性があるとして、審査に通るのが難しくなります。

日本政策金融公庫の融資に申し込む際は、支払い漏れはないか確認することが重要です。

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日本政策金融公庫の融資が適している物件の特徴

日本政策金融公庫

評価基準が異なる日本政策金融公庫の融資を受ける場合、低価格で高利回りの築古木造物件や低価格の区分マンションなど、収益性の高い物件が狙い目です。
なぜなら日本政策金融公庫では、借りられる限度額も他の金融機関に比べて低い傾向にあるからです。
さらに、日本政策金融公庫の融資を受けて物件を購入するには、ある程度の自己資金も必要になります。
そのため、なるべく安い物件や築年数よりも利回りを重視した物件がおすすめです。

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日本政策金融公庫の融資が向いている人

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫を利用するメリットや融資の条件を踏まえて、以下に該当する人は日本政策金融公庫の融資に向いています。

自己資金を用意できる人

上でも解説したように、独自の評価基準を持つ日本政策金融公庫は、物件価格に対して融資割合が低い傾向にあります。
一般的な金融機関であれば2割程度あれば良いと言われる自己資金も、日本政策金融公庫の融資を利用するなら5割程度は用意しておきたいところです。
例えば3,000万円の物件を購入する場合、少なくとも1,500万円は自己資金を用意する必要があります。
自己資金を用意せずローンですべてを賄う予定の場合、日本政策金融公庫の融資を利用するのは難しいでしょう。

高利回りの物件を確保できている人

日本政策金融公庫の融資を受ける場合、だいたい10%以上の高利回り物件である必要があります。
なぜなら、上でも触れたように日本政策金融公庫の借入期間は他の金融機関に比べて短く、約10~15年であることが一般的です。
借入期間が短いということは、その分短期間で返済しなくてはならないため、月々の返済額が重くなります。
自己資金を多めに入れれば負担を軽くすることは可能ですが、それでも問題なく賃貸経営を行いたいのであれば、収益性を高めるために高利回りの物件を確保することが重要です。

女性・29歳未満・55歳以上のいずれに該当する人

日本政策金融公庫では、女性や29歳未満、55歳以上に該当する人に借入期間と金利の優遇制度を用意しています。
金利は、一般的な金利から-0.4%されます。
一般金利が1.5%であれば、女性や29歳未満の若者、55歳以上の方は1.1%で融資を受けられるのです。

また、借入期間も同じように有利な内容となっており、女性の場合は年齢に関係なく最長15年の融資を受けられ、場合によっては融資期間を20年まで延長することも可能です。
29歳未満の若者や55歳以上の人も、融資の最長期間は15年になります。
これらの条件に該当しない30~54歳の男性の場合、融資の最長期間は10年であることから、女性・29歳未満・55歳以上の男性に対する条件が以下に優遇されているかがわかるでしょう。
ただし、上記の借入期間はあくまでも最長で借りられた場合です。
個人の属性や担保物件の評価額によって期間が短くなることもあるので注意が必要です。

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融資を受けるために準備すべき必要書類

日本政策金融公庫

融資を受けるためには、書類を準備しなければいけません。
続いては、どのような書類が必要になるのかご紹介します。

借入申込書

借入申込書は、日本政策金融公庫の融資を申し込むために必要な書類です。
窓口で受け取ることもできますが、日本政策金融公庫のホームページからダウンロードすることも可能なので、足を運ぶのが難しい場合は利用してみてください。

創業計画書

初めて日本政策金融公庫の融資を受ける場合に必要な書類です。
こちらも窓口で受け取ったり、ホームページからダウンロードしたりできます。
会社の経歴や代表者の経歴、取引先などを記載するための書類です。
融資の審査において重要な役割を担うため、適当に書かないようにしてください。

預金通帳のコピー

預金通帳のコピーは、前ページもしくは直近6ヶ月間の分を求められるケースが多いです。
キャッシュがどのくらいあるか、融資を実行した場合にきちんと返済できるか、などを判断するための材料になります。

2期分の確定申告書一式

顧問税理士が付いている場合は、税理士にお願いすると確認や用意をしてもらえます。
2期分がまだ終わっていない場合は、その時にある分だけで問題ありません。

会社の登記簿謄本

戸籍謄本は、法務局で手に入れられる書類です。
3ヶ月以内に取得したものが必要になるので、忘れないように用意しておきましょう。

手元にある場合は、発行日が3ヶ月以内の日付になっているか確認しておいてください。
少しだけなら発行日が過ぎていても問題ないだろうと考える人もいるかもしれません。
しかし、細かい部分までチェックされると考え、新しい登記簿謄本を用意しておくことをおすすめします。

見積書

設備投資をするための融資を受けたいと考えている場合は、見積書も提出する必要があります。
不動産賃貸業であれば、大規模なリフォームをする場合などが該当するでしょう。
1社だけではなく、複数社から見積書を出してもらうのがおすすめです。

運転免許証

運転免許証は、本人確認のために必要です。
運転免許証を持っていない人は、パスポートでも問題ありません。
中には、運転免許証もパスポートも持っていないという人もいるでしょう。
そのような場合は、保険証とクレジットカードまたはキャッシュカードなどを準備しておいてください。

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融資が受けやすくなる事業計画書の書き方

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫の融資を受けるのであれば、少しでも受けやすくなる方法を知りたいと思うものです。
そこで、融資が受けやすくなる事業計画書の書き方について解説していきます。

なぜ事業計画書を作成すべきなのか?

事業計画書を作成する目的は、大きく分けて3つです。

・自分自身の事業内容を再確認するため
・日本政策金融公庫などの金融機関に事業内容を知ってもらうため
・他の法人と取引を行う時に事業内容の照らし合わせを行うため

事業計画書は、融資を受ける時以外にも活用できます。
日本政策金融公庫の融資を受ける場合にも必要となるため、漏れがないようにしっかりと作成しましょう。

事業計画書に記載する項目

事業計画書には、創業の動機や経営者の略歴、取り扱っている商品・提供しているサービス、取引先・取引先の関係者、従業員、借入状況、必要となる資金・調達方法、月平均の事業の見通し、自由記述欄という項目があります。
日本政策金融公庫は、CICという情報機関と連携しています。
そのため、借入を黙っていたとしてもバレてしまうので偽らないようにしましょう。

自由記述欄には、創業までに努力して取り組んだことや準備したこと、これまでの営業成績などを記入してください。
他の項目でアピールポイントになる部分をかけないケースもあります。
そのような時は、自由記述欄を上手く活用すると融資を受けやすくなる可能性があります。

作成する際のポイント

事業計画書を作成する際にいくつか押さえておきたいポイントもあります。
具体的にどのようなポイントを押さえておくと融資を受けやすくなるのかみていきましょう。

現実的な内容にする

日本政策金融公庫で事業計画書をチェックするのは、融資審査のプロと言っても過言ではない担当者です。
多くの融資審査に立ち会ってきたため、現実的ではない内容だと一発で見抜かれてしまうでしょう。
融資を絶対受けたいという気持ちもわかりますが、あまりにも高すぎる目標を立てるのは逆効果です。

1つでも非現実的な部分があると、それだけで事業計画書自体の信頼性を失うことになります。
そのため、実現可能な事業計画書を作るようにしてください。

客観的な数字・データを記載する

信頼性の高い事業計画書だと思ってもらうには、客観的な数字やデータを記載することも重要です。
どれだけ事業計画書の中身が素晴らしかったとしても、数字が曖昧だと信用してもらえません。

数字やデータまでしっかりこだわらないと、結果的に不利な状況を招いてしまう恐れがあります。
必要な資金と調達方法の項目で、10万円や20万円などのキリが良い数字ばかり並んでいると、本当に正しいのか疑われる原因になります。
しかし、見積書などを発行しておけば、そのような心配は必要ありません。

見積書などの根拠を参考に、説得力のある事業計画書を作成してください。

独自性を打ち出す

他との違いを知ってもらうには、独自性を打ち出すことが重要になります。
独自性を打ち出せれば、価格競争の波に飲まれるリスクが低いと判断してもらえるためです。

普遍的なビジネスモデルだと、どうしても価格競争に巻き込まれやすくなってしまいます。
そうなってしまうと、価格を下げて商品やサービスを提供しなければいけない状況になります。
その結果、利益率が下がってしまい、事業の成長が見込めなくなる可能性もゼロではありません。
ただし、独自性を出すために嘘を記載するのは言語道断です。

誰でもわかるような内容に仕上げる

事業計画書を作る時は、誰が見てもわかるような内容に仕上げましょう。
内容が難しいと日本政策金融公庫の担当者が混乱してしまう可能性があります。
審査に時間がかかってしまう原因になりかねません。
いくら担当者が融資のプロだとしても、初見でビジネスモデルをすべて理解することは難しいです。

なぜかというと、これまでに見てきた事業計画書を参考にしながら融資を実行するか決められなくなってしまうからです。
わかりにくい内容だった場合、「融資したい」と思っても会える可能性は低くなってしまいます。
誰でもわかるような内容に仕上げるには、簡潔で無駄を省くことがポイントになるので意識してみてください。

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不動産賃貸業でも融資を受けやすくなるためのコツ

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不動産賃貸業だと状況によっては融資を受けられない場合があります。
融資は業種によって受けやすい、受けにくいが決まっているわけではありません。
しかし、融資を受けやすくなるためのコツを知っているかどうかは分かれ目になります。
ここからは、融資を受けやすくなるためのコツをご紹介しましょう。

事業計画書の作成を誰かに頼まない

事業計画書の作成は面倒な作業ですが、誰かに頼むのではなく自分で作成するようにしましょう。
日本政策金融公庫のホームページからダウンロードできる事業計画書や創業計画書、起業概要書などの雛型は、一般企業向けに作られています。
そのため、不動産賃貸業だとすべて埋めるのは難しいです。
しかし、不動産会社などにお願いして完璧な書類を作成してもらうのも逆効果になってしまいます。
融資の面談で内容に関する聞き取りが行われるからです。
一方、内容が不十分な場合も融資の決定にネガティブな影響を与えます。
面談も重要ですが、最終的には事業計画書の内容が審査の中心となるので、それを加味した上で内容をできる限り埋めるようにしましょう。

面談はコミュニケーションを大切に

融資の面談では、事前に書類をしっかりと準備できていれば、厳しい質問はされにくいです。
担当者の心象を良くして、融資を受けるためには知っておきたい注意点があります。

・アドバイスについて
不動産賃貸物件の頭金を融資してもらうために日本政策金融公庫に足を運ぶ場合、初めて融資を受けるというケースが多いです。
初めてだと当然ですがわからない部分もあるでしょう。
わからない部分がある場合は、素直に担当者から聞いてみてください。
場合によっては、融資の可否を左右するようなアドバイスをしてもらえることもあります。
アドバイスしてもらったことは、書類に反映させるようにしてください。

・質問に対してはっきり答える
融資の面談は、コミュニケーションの一環です。
しかし、たくさん話したからといって評価されるわけではありません。
あまり話し過ぎてしまうと、話の内容にほころびが生まれ、心象を悪くしてしまう恐れがあります。
面談では質問に対してしっかりと答えていれば、多くを語らなくても問題ないと言えます。

利回りの高い物件をなるべく選ぶ

不動産賃貸業で融資を受けたいのであれば、できるだけ利回りが高い物件を選ぶこともポイントです。
日本政策金融公庫の融資期間は短くて10年、最長だと20年です。
その期間中に返済をしなければいけません。
さらに、事業として営むのでキャッシュフローがプラスになることも必要な条件になります。
利回りが高い物件であれば、多くの収益が見込めます。
そのため、無理のない返済計画も立てやすくなるでしょう。

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融資を受けるまでの流れ

政策金融公庫

融資を受けたいと思ったら、どのような流れで融資を受けるのかという点についても把握しておく必要があります。
最後に、融資を受けるまでの流れについてご紹介します。

融資に関する相談を申し込む

融資を受けたいと思ったら、まずは相談の申し込みをします。
日本政策金融公庫の相談ダイヤルホームページを介して申し込めます。
また、各支店の窓口に直接足を運んで申し込みをしても大丈夫です。
この時に、面談の時に準備する書類や作成方法などを教えてもらえるので、初めてでも安心です。

わからないことがあったら、すぐ確認しておくとスムーズに書類を作成できます。

借入申込書の作成・提出

相談をすると、担当者と一緒に借入申込書の記入を行います。
借入申込書はその場でもらえます。
内容をあらかじめ確認しておきたい場合は、日本政策金融公庫のホームページからダウンロードできるのでチャックしてみてください。

ホームページでは記入例も掲載されています。

書類の準備

相談が終わったら、必要な書類を準備します。
必要となる書類は以下のとおりです。

【物件に関する書類】
・登記簿謄本
・販売図面
・固定資産税評価証明
・公図
・建築図面
・家賃表
・物件を取得する時に関係する費用概算表
・物件概要書(投資用物件としての特徴などを記載する)
・キャッシュフローの試算表
・建築に関連する書類一式(一棟の場合)
・物件がある周辺地図
・建物の図面や写真 など

【大家さん自身の収入に関する書類】
・源泉徴収票または確定申告書の写し(過去3年分)
・賃貸借契約書(投資物件を既に所有している場合)
・会社の決算書コピー(法人を持っている場合)

【借入に関する書類】
・返済予定表

【本人確認に関する書類】
・実印
・印鑑登録証明書
・身分証明書コピー
・課税証明書
・納税証明書
・住民票(直近3ヶ月以内)
・資格証明書(医者やFPなど融資に有利な資格を持っている場合) など

融資担当者と面談

書類を揃えたら融資担当者と面談をします。
面談では、事業計画書や通帳のコピーも忘れずに持参してください。
面談の時は、前述したようにコミュニケーションを大切にすることを意識してみてください。

審査

書類に不備がなければ、面談が終わったら審査が行われます。
審査は1週間ほどで終了し、融資が決定した時は電話で通知されます。

融資を受けるための各種手続き

審査を通過したら、融資を受けるための手続きを行いましょう。
具体的には金銭消費者賃借契約、抵当権設定契約、団体信用生命保険などを締結します。

団体信用生命保険に関しては任意となっています。

融資が決定

審査完了後に送られてくる借用書などを記入し、契約が完了したら、融資が実行されるという流れです。
ここまで多くの書類を準備しなければいけないので大変な時もありますが、融資を受けられた時の開放感は大きいです。

日本政策金融公庫は、個人事業主や中小企業への融資を行っている政府系金融機関です。
不動産投資に関するローンも行っています。
保証人が不要で団体信用生命保険の加入も任意であること、対応エリアが広いことなどのメリットがあります。
不動産賃貸業であっても、条件をクリアすれば融資を受けられるので確認してみる価値は大いにあるでしょう。
必要な書類などもあらかじめ確認しておけば、不備なく用意でき、審査を円滑に進められます。
不動産賃貸業で融資を受けられるのか迷った時は、まず相談してみるのがおすすめです。

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