不動産企業を立ち上げたい！開業の方法などをご紹介！

現在不動産業で働いている人や関連資格を持っている人の中には、いつか自分自身で企業を立ち上げたいと考えている人もいるでしょう。
また、今は全く関連のない仕事をしているけれど、いずれ不動産業をしたいと思われている人もいるかもしれません。
当記事では、不動産業界で起業を考えている方に向けて、開業の方法などを紹介していきます。
不動産業の主な3つの事業、賃貸業や管理業、仲介業ついてもメリット・デメリットも踏まえて解説していきますので、ぜひ最後まで御覧ください。

不動産業界で企業を立ち上げるための方法

他の業界に比べて新規参入がしやすいと言われている不動産業界ですが、企業を立ち上げるためにはどうしたら良いのか、メリット・デメリットに加え、必要な資格や開業までの流れを解説していきます。

不動産企業を立ち上げるメリット・デメリット

不動産企業を立ち上げる主なメリットとデメリットを見ていきましょう。
不動産業は独立しやすく経営が安定しやすいというメリットがあります。
他の業界に比べて開業する際の自己資金が少なくて済むため、新規参入がしやすく、卸売のように大量の在庫を抱える必要もなくリスクも低いことから、経営が安定しやすいのが特徴です。
また、契約によっては一つの案件で高額な利益を得ることができ、その分自分の収入につながるため、やりがいを感じることができるでしょう。
他にも自分で仕事を調整することができることがメリットの一つに挙げられます。
事業によっては、夜や週末にお客様の対応をする必要はあるものの、全て自分で調整して予定を組むことが可能です。
一方でデメリットとして扱う金額が大きいことが挙げられます。
取り扱う金額が大きいため、例え黒字であっても資金繰りに失敗してしまうと倒産してしまう可能性があることがデメリットに挙げられます。
後ほど詳しく説明しますが、不動産業を開業する際には、営業保証金1,000万円を法務局に預けるか保証協会に加入する必要があります。
保証協会に加入すれば60万円の営業補償分担金で済むため、大幅に削減できるもののコストがかかることに違いはありません。
資金繰りに失敗し初期の段階で事業が維持できないケースも少なくないため注意が必要です。

必要な資格について

不動産業には主に賃貸大家業と管理業、仲介業の3種類あります。
賃貸大家業は特に資格を持っていなくても開業することが可能ですが、仲介業を行う場合には宅地建物取引士という資格が必要となります。管理業を行う場合には、賃貸不動産経営管理士の資格が必要となります。
ここでは仲介業を行うための方法について、見ていきましょう。

・宅地建物取引士
難関資格まではいかないものの、合格率は15％ほどのため簡単にとれるわけでもありません。
取得を目指す際には、ある程度まとまった時間を勉強に充てる必要があるでしょう。
既に資格を取得している人を雇用する方法もありますが、もし辞めてしまうと事業が継続できなくなるため、基本的には自分で取得しておくと安心です。
また、従業員を雇う場合には5人に1人の割合で有資格者を置く必要があります。

他にも土地家屋調査士やマンション管理士、不動産鑑定士といった不動産業に関連する資格について紹介していきましょう。

・土地家屋調査士
不動産を所有する際に必要な登記の専門家であり、所有者の代理人として行うことが可能です。
また、土地の所在や利用状況を調査し、図面の作成や不動産表示に関する申請手続きを行うことが可能です。

・不動産鑑定士
建物や土地の値段を適正に判断するスキルと専門的な知識を求められる資格であることから非常に高い需要があります。
不動産業では、土地や建物の価値を客観的に判断することが重要です。
そのため、依頼人からの要望に応じて、土地や建物の価値の判定やコンサルティングを行うことのできる専門知識を持つこの資格があると非常に有効です。

・マンション管理士
必須ではないものの、マンション管理で収入を得る場合にはこの資格があると良いでしょう。
マンション管理に関する専門知識を活かし、維持・管理に関する助言や指導などのコンサルティングを行うことのできる資格です。

これらの資格は企業するにあたって必ず取得していなければならない資格ではありません。
しかし、持っていれば役立つことも多いため、不動産企業を立ち上げたいと考えているのであれば、取得しておいて損はないでしょう。

開業までの流れ

続いて開業までの流れについて解説していきます。

・宅地建物取引業の免許を取得する
仲介業を行う企業を立ち上げる場合には、宅地建物取引士の資格を取得する必要があります。
その後、宅地建物取引業の資格を取得するには、営業保証金が必要となります。
営業保証金とは、もし消費者不動産会社との取引によって損失を受けた際に弁済を行うためのもので、基本的には1,000万円納める必要がありますが、宅地建物取引業協会などの協会に加入すれば支払いは免除されます。
しかし、その代わりに協会に対し営業補償分担金として60万円を支払います。
これらを支払い、免許の申請を出すと二週間から一ヶ月ほどで交付されるため、事務所の用意と並行して行うと良いでしょう。

・開業届提出または法人設立の手続きを行う
個人事業主としてスタートする場合には、事業所の住所がある地域を管轄している税務署に開業届あるいは青色申告承認申請書を出します。
法人として始める場合には法人設立の手続きを行う必要があり、定款といった会社のルールを定めた書類の作成や会社用の印鑑、事業用の口座などの用意などが必要です。
そして法務局で会社設立の登記を行い、受理されれば事業を始めることができます。
それぞれ自分で行うこともできますが、税理士や司法書士に依頼し代行してもらうことも可能です。

仲介業に比べて賃貸業は事務所の用意や資格の取得が必ず必要でないため、比較的起業が簡単であるなど、同じ不動産業であっても行う業務によって開業までの流れも異なります。

起業して成功する人・しない人の特徴（賃貸業編）

入居している人の家賃が主な収益となる賃貸業において成功する人としない人の特徴をそれぞれ見ていきましょう。

成功する人の特徴

成功している人にはこれから紹介する特徴が多く見受けられます。

・質の良い管理会社に任せている
不動産会社や不動産管理会社はたくさんありますが、質の良いところもあれば悪いところもあるのが現実です。
そういったなかで、こちらの要望に対してすぐに対応してくれる管理会社と契約することが、賃貸業の成功には不可欠です。

・無理なローンを組まない
大家さんとなるには物件を所有する必要がありますが、高額なローンを組み生活が圧迫されてしまうことは避けねばなりません。
頭金もないのに「頭金が無くても大丈夫！」といった広告や売り文句につられてはいけないのです。
一般的な金融機関であれば、頭金もない人に高額な貸し出しを行うことはないため、審査の甘い金融機関には注意が必要です。

・不動産業についてしっかり勉強している
新たな事業を始めるにあたって、その業界の勉強をするのは当然のことです。
不動産投資では動く金額が大きいため、事前に不動産業に関わる本を少なくとも10冊以上読んでいることが望ましいでしょう。

他にも自ら管理を行っている人の中には、WEBサイトを立ち上げて集客につなげている人もいます。
このように、常に収益になるようアンテナを広く持つことも重要です。

成功しない人の特徴

続いて、成功しない人にはどういった特徴が見られるのか、見ていきましょう。

・節税対策だけを考えている
節税対策のために賃貸業を始める方も少なくありません。
なぜなら、物件を下見するための交通費やセミナーの参加費など経費にできる項目が多くあるからです。
しかし、そこを重要視しすぎるあまり経費を計上しすぎると、キャッシュフロー上は赤字になってしまい事業融資の際マイナスとして評価されます。

・利回りだけを重視している
利回りとは、物件から得られる利益率のことで、利回りが良いと稼げることから、物件選びの判断基準になっています。
しかし、売れ残ったため価格を下げたなど高利回りの物件にはこうした理由がある場合もあるため、高利回り＝成功ではないことを肝に銘じておく必要があります。

・短期的な利益を重視している
賃貸業は時間をかけて投資した分を回収し、利益を出していくビジネスモデルであるため、短期的に稼ぎたい人は一気に高額を稼ぎたい人には、向いていないといえるでしょう。

起業して成功する人・しない人の特徴（仲介業編）

買手と売手の仲介をすることで利益を得る仲介業について、成功する人としない人の特徴を詳しく見ていきましょう。

成功する人の特徴

仲介業において成功している人には以下の特徴が見受けられます。

・人脈がある
以前働いていた会社で築いた人脈があり、開業後に見込み客を呼べる人は成功する可能性が高いです。
退職した後も連絡を取るなどこまめな対応を取ることで、利益につながる場合があります。

・ヒアリングが丁寧
どうしても成約につなげたいと、自分の話を一方的にする営業ではうまくいかないものです。
お客様の希望はどのようなものか、しっかりヒアリングすることが大切です。
要望をしっかり聞き出したうえで応えることのできる人は成約率も高い傾向にあります。

・接客に手抜きをしない人
すぐに購入する予定はないものの、物件を見たいという方や相談したいという方も少なくありません。
そういった方に根気強く対応することで、後の成約につながることも多いです。
また、お客様からのアクションに応えるだけでなく、新着物件をこまめに送るなど常につながっていられるよう努力している人は成功している人に多く見受けられます。

他にも、賃貸業で成功している人同様、インターネットを駆使して行動を起こせる人は、成功につながりやすいです。

成功しない人の特徴

成功する人の次は、成功しない人の特徴を見ていきましょう。

・資金がないのに開業した
仲介業は賃貸業ほど資金が必要ないと言われているものの、それでも自己資金が全くないようでは失敗する確率も高いです。
事務所を持たずにネット主体で行うにもお金が必要です。
もし、自己資金が少しでもあれば融資を受けられる可能性もありますが、ない場合にはその後の運営も厳しい場合が多いです。

・インターネットを上手に活用していない
インターネットから情報を収集する人も多い昨今において、これらを積極的に活用せず、チラシのポスティングや地域の情報冊子に広告を載せるだけでは、収益につながる可能性は極めて低いと言わざるを得ません。
なかには違法であるにも関わらず、いきなり声掛けをしたり、電柱などにチラシを貼ったりする業者もいますが効果は薄いでしょう。

・他との差別化ができていない
不動産仲介業を行っている会社は日本全国の至るところに存在します。
そのため、他との差別化やその会社を選ぶメリットがはっきりしていないと、なかなか集客につながらず、結果事業として成功させるのは難しい側面があるでしょう。

賃貸業と仲介業で起業！それぞれのメリット・デメリットも知っておこう

不動産仲介業と不動産賃貸業、不動産管理業のそれぞれのメリット・デメリットを詳しく解説していきます。

賃貸業のメリット・デメリット

不動産賃貸業では、自分の所有している不動産を貸し出すことで家賃収入を得るビジネスです。
賃貸業では仲介業とは異なり、事務所を設置する必要がありません。
また、不動産の購入や入居者とのやりとりは必要ですが、その他にはあまり手間がかからないため、仕事時間を自由に決められます。
さらに、所有している物件に入居者が入れば、その人が出ていくまで家賃収入が継続的に入ってくることもメリットに挙げられます。
しかし、仲介業に比べると利益が少ないことや、土地や物件の購入に大金がかかるため、多くの場合で借入金が必要になることがデメリットでしょう。
会社員であれば比較的借り入れがしやすいものの、企業してすぐの場合は、借り入れの審査に通らないことが多いため、すぐに賃貸業を始められないケースもあります。
他にも収益の出る物件を購入し運営するには、正しい知識を身に付けることも大切です。

仲介業のメリット・デメリット

不動産仲介業とは、不動産を購入したいと考えている買手と販売している売手の仲介を行うビジネスです。
購入を考えている方に最適な物件を紹介し、契約がまとまった暁には仲介手数料を受け取ることでビジネスが成り立ちます。
この不動産仲介業を企業するメリットは、1つの契約で受け取れる金額が大きいことです。
仲介手数料は取引額や契約内容によって異なりますが、取引額が200万以下なら5％以内、200〜400万以内なら4％以内、それ以上の場合には3％以内といったように決められた上限内であれば自分で決めることが可能です。
一方で買手と売手どちらからの問い合わせに対しても対応することはもちろん、相手の都合に合わせる必要もあるため、時間の融通が利きにくいといったデメリットも存在します。
さらに宅建業法により、事務所を設置しなければいけないこともデメリットの一つでしょう。

管理業のメリット・デメリット

不動産業にはもう一つ管理業という事業があります。
管理業は、アパートやマンションといった収益を得られる物件を所有している大家さんから物件の管理委託を請け負うことで、家賃の5〜10％ほど管理手数料を受け取るビジネスです。
場合によっては、入居者を探し賃貸契約の仲介を行うこともあります。
一度管理委託契約を結べば、解消されるまで長期に渡って安定した収入を得られるというメリットがある一方で、一つあたりの収益が少ないため、ビジネスとして成功させるためにはある程度の契約を取る必要があることがデメリットに挙げられます。

不動産業で失敗しないための注意点

不動産業では初期費用や固定費を抑えること、起業する地域をしっかり選ぶことが成功の秘訣と言われています。
つまり、この2つに注意すれば失敗しないということに他なりません。
そこで、このポイントについて詳しく見ていきましょう。

初期費用と固定費を抑える

上で解説したように、不動産業で起業する場合、行う事業によるものの営業保証金の支払いや事務所の設置に関する費用がかかります。
賃貸業では最初に土地や建物の購入代金なども発生しますが、最初から安定した売上が確保できることはほとんどないといってもいいでしょう。
しかし、事務所の家賃や人件費などの経費は毎月発生するため、資金難に陥ってしまうと倒産につながる恐れがあります。
そうならないためにも、最初はできるだけ支払う費用を抑えることが重要になるのです。
抑えられるところはしっかり押さえることが失敗しないためには大切です。

起業する地域をしっかり選ぶ

起業する地域はしっかり選ぶことが大切です。
地域によって同業他社の数には違いがあります。
もし同業他社が多い地域で起業した場合、その地域で成功するにはそれなりの魅力がないと難しいでしょう。
失敗しないためにも予めどの程度競合相手がいるのか、その中で成功する勝率はあるのかなど調べることが大切です。

不動産業で起業する場合によくある質問

最後に不動産業で企業を立ち上げようと考えている方がよく疑問に思う問いにお答えしていきましょう。

未経験でも大丈夫か

未経験でもいきなり不動産業で起業するのは問題ないのか、気になる方も多いでしょう、
結論から申し上げると、未経験でも起業することは可能です。
ただし、宅地建物取引士などの資格が必要な仲介業の場合には、資格を保有していれば問題ありませんが、ない場合には有資格者の募集から始める必要があります。
また、実績が全くない場合、銀行からの融資が受けにくいため、低予算で売上を確保しなくてはいけません。
そのため、低予算で営業し売上を確保する方法を事前に考えておくことが重要です。

若くなくても大丈夫か

不動産業界では、40代以降に起業する方も多いです。
しかし、その場合ほとんどの方が実務経験10年以上あり、これまで培ってきた人脈やノウハウを活かして会社を立ち上げています。
また、今まで会社員として働いていた方は40代50代ともなると良い給料を貰えていた方も多いですが、起業した場合今までのような安定したお給料とは異なります。
売上から経費を差し引きした収入から、さらに税金を支払う必要があります。
ある程度の収入を確保し安定した生活を送るためには、売り上げを増やすことだけでなく、経費や固定費など支出を削減する努力も大切になるため、以前より給料が下がることも珍しくありません。
新たに会社を立ち上げる場合には、こうしたデメリットも検討しておくことが重要です。

経営者と会社員どちらが儲かるのか

上で解説したように力量によってお給料は大きく異なります。
会社員の場合、安定したお給料をもらえる一方で、大きく収入が増えるということもほぼありません。
しかし、経営者の場合支払う費用も多く不安定であるものの、力量次第では何億も稼ぐことが可能です。
将来どのようになりたいのか、どういった生活を送りたいのかをよく考え、自分に合った働き方を選択することが大切です。

セミナーに参加する必要はあるのか

起業前にセミナーや本で学ぶことは大切です。
ときには経営に関するヒントや自分とは異なる視点からのアドバイスが貰えます。
しかし、これらで学んだことをそのまま実践したから必ず成功するとは限りません。
もちろん知識は大切ですが、成功するにはそれ以外にも本人の力量や運、人脈などさまざま要素が重要です。
また、実際に起業し事業を行いながら学ぶことも極めて多いです。
あまりセミナーや本に書いてあることに縛られすぎず、参考程度に留めておくことも大切です。

まとめ

ここまで不動産業で会社を立ち上げるメリット・デメリットや開業までの流れなどを紹介してきました。
不動産業は新規参入がしやすい分野といっても、それなりに初期費用なども発生するうえ、知識や人脈も必要となるため成功するのはそう簡単なことではありません。
また、動くお金が大きいことから不動産業は儲かると思われている方も多いですが、成功者はほんの一握りということも忘れてはいけません。
賃貸業や管理業、仲介業のいずれにせよ、それぞれメリット・デメリットをしっかり把握しておくことが大切です。
もしかしたら、やりたい事業と向いている事業が異なるかもしれません。
しかし、自分の状況をしっかり見極めたうえで判断することが非常に重要です。