賃貸物件の「共益費」とは？管理費との違いや相場などを解説！

賃貸物件には、建物内で共用している部分があります。
この共用部分についての管理や整備に関して支払うべきものが共益費です。
共益費という言葉は知っていても、その中身については詳しく知らない人もいるでしょう。
この記事では、賃貸物件における共益費は何か、管理費や物件ごとの相場についても解説していきます。

賃貸物件における共益費とは？

共益費とは、賃貸物件に欠かせないものです。
家賃とは別に毎月必要な費用ですが、どのような目的や部分に使用されるのかわからない人もいるでしょう。
まずは賃貸物件における共益費について解説していきます。

共用部分を維持・管理するための費用

そもそも共益費とは、賃貸物件などにおいて住民などが使用する共用部分を管理する目的の費用です。
不動産公正取引協議会連合会では、「借家人が共同して使用または利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用」として規約に記載されています。
主に共用部分の清掃や設備などの管理に使われていますが、明確にどの部分までが共益費で賄えるかという点は定められていません。
アパートでは、環境を整えるために玄関ホールや階段、各階の廊下やゴミ捨て場、花壇や庭、駐車場や駐輪場などの維持や管理に共益費が用いられます。
マンションでは、入口から玄関までのアプローチやエントランスホール、階段やエレベーター、廊下やゴミ捨て場などが共用部分です。
害虫駆除などに用いられることもあり、共益費によって清潔で快適な環境が保たれているということです。

「管理費」と何が異なる？

共益費は、主に賃貸物件の共用部分のメンテナンスや整備、維持などに使用され、入居者の専有する部分以外が対象です。
共益費が活用される部分はいくつもありますが、それ以外に管理費という名目で記載されているのを見たことがあるかもしれません。
また、共益費と管理費を別々に支払う物件もあります。
それ以外にも地域によって、共益費か管理費かという違いもありました。
主に東北や関東では管理費をメインとして使用し、信越や東海より西では多くが共益費と呼んでいます。

似たような言葉である共益費と管理費ですが、名前が違うだけで賃貸物件の維持や管理に必要な金額であることは変わりません。
物件によって分けている場合もありますが、同じ認識で考えてよいでしょう。
しかし、管理費と共益費が明確に違うのは、法律に関係するかどうかという点です。
共益費に関しては、民法上で費用の概念の1つとされています。
万が一、共益費を滞納してしまった場合は民法306条に則り優先的に取り立てることができるのです。
一方の管理費は、特に法律での定めがないので優先的に取り立てることができない費用となります。

共益費の使い道は賃貸物件によって異なる

共益費は、管理費とほとんど同じような意味で使われている項目であり、どちらにしても賃貸物件の共有部分に使われることは変わりません。
しかし、物件によってどこまでが共益費や管理費になるかは異なってしまいます。
平成19年に社団法人日本住宅建設産業協会によって調査された「賃貸住宅における『共益費』のあり方に関する研究報告書」では、共益費や管理費の具体的な用途の内容を調査した結果、以下のような使い道をされることが多いという結果が出ています。

【共益費として収受している項目】
・共用電気料：78%
・共用灯保守、交換料：69％
・共用水道料：64％
・ゴミ置場清掃費：57％
・定期清掃費：56％

他にも専用の庭の管理費や公園などの砂場管理、などの回答もありました。
賃貸物件において共益費の使い道は異なりますが、他の住民との共用部分の管理に使用されていることがほとんどです。
物件によって共益費や管理費の使い方を説明してくれる場合もありますが、詳細について知りたい場合は管理会社に問い合わせてみると良いでしょう。

共益費に消費税がかかるのは本当？

ここまで、共益費や管理費の使い方や言葉の違いなどをご紹介してきました。
続いては、共益費が税金の対象かどうかという点を解消していきましょう。
基本的には、共益費や管理費はすべて非課税の対象です。
その理由は、共益費や管理費が賃貸物件の維持や管理に必要な金額であり、建物を維持するためには欠かせない費用だからです。
住んでいる以上はこのような費用の負担も必要ですが、家賃と同じように必要なものであるため課税の対象にはなりません。
また、最近では家具や家電製品が既に付帯されている賃貸物件も多く登場しています。
以前は、アメリカなど海外で主流のスタイルでしたが、日本でも次第に生活に必要な家具や家電が付いている物件が増えてきました。
このような物件の場合も、家具や家電の使用料が家賃に含まれている場合、消費税は非課税です。
また、光熱費なども賃料に含まれていると生活に必要なものであるという認識になって非課税になります。
これと同じように考えて、マンションの共益費などが別で徴収されたとしても消費税に関しては不要ということです。

社宅扱いの場合も非課税？

会社の社宅扱いなどで、賃貸契約書が家賃と共益費を分けて記載されている場合、課税対象かどうか気になる方もいるでしょう。
社宅は、会社の役員や働く従業員のために住宅を貸し付けることです。
もし、社宅扱いであったり、賃貸契約書が家賃と共益費を分けるようになっていたりしても、共益費自体は非課税として計上できます。

ウィークリーマンションや居住用でない場合は課税対象

同じ賃貸物件でも税金が変わってくるのは、ウィークリーマンションや居住用でない場合です。
ウィークリーマンションは、1週間単位で賃貸できるサービスのことで、30日未満であっても新たに施行された住宅宿泊事業法によって合法化しました。
ウィークリーマンションは1日から借りることができ、基本的には7日からの宿泊を受け付けることが一般的です。
ウィークリーマンションでも貸付期間が1ヶ月未満の場合、住宅の貸付けは非課税となりますが、管理や経営形態によっては共益費や管理費に該当する金額が課税される場合があります。
また、事務所など居住用でない場合は課税対象になります。
そもそも共益費や管理費は、快適に生活するために欠かせない費用です。
事務所などの場合、居住対象ではないので税金がかかってしまいます。
しかし、法人であれば事務所の家賃や共益費などを事業用にも設定できるので、課税対象だとしても他に方法で対策できます。

なぜ家賃と共益費を別々にしているのか？

物件によって家賃と共益費が別であったり、共益費や管理費などの項目があったり、家賃にある程度含まれていたりするなど、様々な内容があって混乱してしまうかもしれません。
しかし、その多くはぜ家賃と共益費を別項目として取り扱っています。
なぜ家賃と共益費は別々にしているのでしょうか？

家賃をなるべく安く見せるようにするため

家賃と共益費を別々にしている理由の1つとして、毎月の支払い金額は同じでも項目別にすることで少しでも安いように見せているからです。
例えば、総額70,000円の物件を例にして考えてみましょう。

①家賃65,000円と共益費5,000円
②共益費込みの家賃70,000円

この2つの物件の注目ポイントは家賃金額です。
家賃と共益費の金額が別々になっていることで、どれくらいの費用がかかっているかを明確にできます。
さらに賃貸物件の検索時に60,000円台で検索した場合、①の物件は検索で表示されますが、②の物件は予算外なので表示されません。
分かりやすさや割安な感じもあるので、あえて共益費と別項目にしているということです。

敷金・礼金・仲介手数料などを抑えるため

賃貸物件の契約時には、敷金・礼金・仲介手数料などが必要です。
これらの手数料は家賃1ヶ月分や2ヶ月分などの月単位で表記されることが多くなります。
共益費や管理費を家賃に含まないと、このような手数料などの負担を小さくできます。
引っ越しなどの転居時は、他の部分に初期費用がかかってしまうため、少しでも費用を抑えたいと考える人が多いでしょう。
あえて入居時の初期費用を抑えることで、お得感を出しています。
上記で使用した金額で敷金2ヶ月分、礼金1ヶ月分で計算してみましょう。

①家賃65,000円と共益費5,000円→敷金130,000円、礼金65,000円
②共益費込みの家賃70,000円→敷金140,000円、礼金70,000円

このように、共益費次第で敷金や礼金などの金額に大きな差が生じます。
表記を家賃にした方が計算しやすいかもしれませんが、選ばれるのは家賃と共益費を分けた方ということになります。

共益費はフリーレント物件やシェアハウスでも発生する！？

共益費や管理費は、マンションやアパートなどの賃貸物件にのみ発生する費用ではありません。
共益費はフリーレント物件やシェアハウスでも発生します。
ここでは、フリーレント物件やシェアハウスの共益費や管理費事情について解説していきます。

フリーレント物件とは？共益費や管理費は必要！

入居後の一定期間は家賃が発生しないフリーレント物件は、初期費用を抑えることができる物件なので人気です。
この一定期間に決まりはなく日割りや数週間、長いと数ヵ月程度の家賃が無料になる物件もあるでしょう。
フリーレントにする理由は、その後の家賃が高くなるなどの理由が隠されているわけではなく、借りやすいきっかけを作ってその後契約に繋がる可能性を感じて不動産会社が取り組んでいるものです。
誰もが家賃無料と聞けば嬉しい反面、訳アリなのか不安に感じるかもしれません。
しかし、この無料という言葉は聞こえが良いのですが、共益費や管理費などは家賃ではないので必要になるということです。
フリーレント物件の契約内容に特別な項目が記載されていない場合は、共益費や管理費などは免除されません。
最初は無料で住めるなど大きなメリットがあるように感じますが、入居者を集めやすく提示しているだけなので、契約前に内容を再度確認するのがおすすめです。

シェアハウスはさらに高い共益費や管理費が必要なケースも！

さらに、最近需要の高まっているシェアハウスは、他人との共同生活と交流を深める目的で普及しています。
住む人の人数や暮らし方などもシェアハウスごとに決まっていて、自分の希望するシェアハウスを探すことも可能です。
このようなシェアハウスの場合、基本的に自分の部屋以外が共有部分になっていることがほとんどです。
そのため、リビングやトイレ、バスルームやキッチンなどはすべて他人とシェアしなければなりません。
複数の人数で同じ空間を共有しているため、同じエリアの他の物件と比べて家賃が安い傾向です。
また、敷金や礼金などを不要としている物件も多く、費用を抑えることができます。
しかし、その一方で注意したいのが共益費や管理費についてです。
シェアハウスの場合、共用部分がほとんどを占めているため、管理や維持に関しても他の物件に比べて高めに設定されています。
一般的に家賃の5％程度が共益費や管理費だった場合、シェアハウスでは家賃の約20％程度とも言われています。
シェアハウスは、通常のマンションやアパートと比較した場合、共有部分の手入れや管理に時間や手間がかかってしまうため、多くの共益費や管理費が必要と言われているのです。

シェアハウスの共益費や管理費が高くなる理由がある！？

シェアハウスは家賃が比較的安価な分、共益費や管理費に関しては一般的な賃貸物件に比べて高い傾向です。
それは共有部分が多いという理由もありますが、その他にも共有部分で使用する用品の補充やプラスされるサービスの有無によって金額も変わってきます。
例えばトイレットペーパーや洗剤類などは、本来の賃貸物件には含まれないでしょう。
しかし、シェアハウスの場合は共有部分となるため、これらの費用も共益費や管理費に含まれる場合があります。
他にもインターネット使用料やセキュリティ対策の管理費など、快適性や安全性を向上させるためにも使用されます。
また、生活に欠かせない電気や水道などの光熱費も管理費に含まれる傾向です。
それは、自分だけの使用量が分からないのと、共用部分でも使用されているからです。
このような点から、シェアハウスの共益費や管理費は他の物件に比べて高い傾向であり、プラスのサービス内容によってさらに変動する可能性があります。

共益費の相場はいくら？

家賃とは別に支払う必要のある共益費ですが、その相場は一体いくらになるでしょうか？
ここでは、共益費の相場について解説していきます。

共益費の相場

賃貸マンションの場合、共益費・管理費の相場は家賃の5～10％程度が平均と言われています。
もしも、共益費が家賃相場よりも低い5％以下の場合、内覧する際に以下の項目の確認をおすすめします。

・エントランスや廊下の電灯が切れている箇所はないか
・共用スペースの掃除や補修は行き届いているか

共益費・管理費は安い方が良いと思われるかもしれませんが、安すぎる場合は共用部分のメンテナンスが行き届いていない可能性があるため、注意が必要です。
一方で相場よりも共益費・管理費が高い場合も確認が必要です。
エレベーターのある物件や新築マンションは共益費・管理費が高めに設定されていることが多いですが、それでも家賃の7～10％程度と言われています。
共益費・管理費が10％以上の場合、高すぎる可能性があります。
共益費・管理費の金額が相場よりも高い場合は、本当に設備やサービスに見合っているのか、内覧した際に確認しておくと安心です。

共益費相場早見表

家賃別の共益費の相場をまとめると以下のようになります。

家賃　　　　　　共益費
40,000円　　　　2,000～4,000円
50,000円　　　　2,500～5,000円
60,000円　　　　3,000～6,000円
70,000円　　　　3,500～7,000円
80,000円　　　　4,000～9,000円
90,000円　　　　4,500～9,000円
100,000円　　　 5,000～10,000円

ただし、これはあくまで目安です。
共益費・管理費は大家さんや管理会社によって決められるため、相場に当てはまらないケースももちろん存在します。
賃貸マンションでもサービスが充実しているところでは、相場よりも共益費・管理費が高い場合もあるでしょう。
大切なのは、気になることは事前にしっかり確認し、納得してから入居することです。

アパートとマンションならアパートの方が安い

一般的にマンションよりもアパートの方が、共益費・管理費は安く設定されています。
マンションに比べて家賃が低いだけでなく、共用部分も少ないため、維持や管理にかかるコストを抑えられるためです。
例えば、マンションではよく見かけるエントランスやロビー、エレベーターやオートロックなどの設備は、アパートにはないことが多いです。
こういった理由から、アパートはマンションよりも共益費・管理費を安く設定することもできます。

共益費・管理費が割高になるケースとは

建物の維持・管理に必要な共益費・管理費は、設備の整ったマンションほど、高くなる傾向にあります。
特に数十階建ても珍しくないタワーマンションは、非常用のエレベーターやヘリポートの設置が必要になるため、低層のマンションに比べてさらに共益費・管理費が高くなりやすいです。
さらに最近では、他の物件との差別化を図るため、24時間いつでも利用できるゴミ置き場をはじめ、ラウンジやプレイルーム、ジムやプールなど居住者専用サービスを充実させているところも多いです。
こうしたサービスを維持・管理するにはそれなりの費用が掛かるため、設備の整ったマンションほど相場よりも共益費・管理費が割高になります。
また、共益費・管理費は完全固定で決まっているわけでなく、居住者の数に応じて変動することもあります。
その場合、空室が多いほど1部屋あたりの負担額は大きくなるでしょう。
他にも、築年数が経過し老朽化が進むほど、修繕しなければならない部分が増えることから共益費・管理費が高くなる場合もあります。
低層のマンションよりも高層のマンションの方が、よりこの傾向は高いため住む時は値上げの可能性も考慮しておくと、万が一の時でも慌てずに済みます。

共益費・管理費0円物件を選ぶ際の注意点

賃貸物件の中には、共益費・管理費が0円に設定されているところもあり、非常に魅力的に思えます。
しかし、共益費・管理費が0円の物件を選ぶ際は、注意しなければならない点もあります。
続いては注意点について詳しくご紹介していきます。

共益費・管理費0円でも家賃に含まれている可能性が高い

賃貸物件情報には、共益費・管理費の記載がない、または0円と記載されている物件もあります。
しかし、記載されていないからと言って、清掃や管理が全く行われていないかと言ったらそんなことはありません。
0円となっている場合の共益費・管理費は、基本的に家賃に含まれていると考えて良いでしょう。
そもそも、共益費・管理費は家賃の一部であり、必ずしも請求を分けなくてはならないという決まりはないのです。
したがって、共益費・管理費0円に設定されている物件は、相場より家賃が高めのことが多く、結局支払う金額は共益費が別でかかる物件と大差ありません。
また、契約時に支払う敷金・礼金、仲介手数料といった初期費用は家賃何ヶ月分と設定されているため、共益費・管理費が別の場合に比べると、共益費分だけ多く支払わなければならず、損をするケースもあるため注意が必要です。

どちらがお得かは目安賃料で比較しよう！

共益費・管理費がある場合とない場合、どちらがお得かはその物件によって異なります。
きちんと比較したい時は、ただ1ヶ月分の家賃だけを見比べるのではなく、「目安賃料」で比較するのがおすすめです。
目安賃料の計算式は以下の通りです。

目安賃料＝（4年間の家賃＋共益費・管理費＋敷金・礼金＋更新料）÷48ヶ月

計算する際は、初期費用や更新料などの費用も含めて計算することで、より正確な判断が可能です。

物件のメンテナンスは誰が負担するのか考える

上で管理費・共益費が設定されていないからといって、全く管理が行き届いていないわけではないと言いましたが、すべてがそうとは言い切れないのも事実です。
中には、誰も設備を管理していなかったり、していても不十分だったりするケースも存在します。
そういった物件を選ばないためにも、内見時には室内だけでなく共用部分を隅々までチェックしたり、管理会社に最低限の管理は行っているのか聞いてみたりするなど、契約前に必ず確認することが大切です。

他の理由で不人気となっている物件の可能性も

共益費・管理費が0円に設定されている場合、築年数が古かったり、駅から遠かったりするなど、様々な事情によってなかなか借り手が見つからない不人気物件の可能性もあります。
あえて、0円に設定し「共益費・管理費なし」とすることで、入居者を釣ろうとしているのです。
このように何かしらの理由による不人気物件の場合は、内見時に物件の設備や築年数、駅までの距離や周辺環境などもしっかり確認しておくと良いでしょう。
例え不人気物件であっても、その理由が自分にとって許容範囲内であれば、お得に住めるチャンスとなります。

共益費は値下げ交渉できる？

家賃の値下げ交渉ができるように、管理費・共益費も値下げ交渉をしても良いものか、気になっている方も多いでしょう
続いては、共益費の値下げ交渉について詳しくご紹介していきます。

値下げできる場合もある！

結論から言うと、家賃同様、共益費・管理費の値下げ交渉も可能です。
電気が切れている、掃除がきちんとされていないなど、共用部分の管理状況が悪く、共益費の金額と見合っていない感じた場合には値下げの相談をしてみるのもおすすめです。
ただし、管理会社に管理を委託している場合など、値下げが難しいこともあります。
また、どんなに管理状況に納得がいかないからといっても、契約書に同意してしまった限りは、共益費をきちんと支払わなければ強制退去となってしまう恐れもあるので注意しましょう。

値下げ交渉できる物件の特徴

値下げ交渉できる物件もありますが、すべての物件が値引き交渉できるわけではありません。
例えば、家賃を決める時は、間取りや部屋の広さ、設備や築年数、周辺環境や利便性など様々な条件を加味します。
築年数が浅く、広くて綺麗、駅まで近いなど、人気の条件をすべて満たしている物件は、わざわざ値下げしなくても次の入居者が決まりやすいため、値下げ交渉に応じてくれる可能性は低いでしょう。
一方、以下のような他の物件に比べて条件の悪い不人気物件だと、値下げ交渉はしやすいと言えます。

・長期間入居者が決まっていない
・駅から遠い
・築年数が経っている
・過去に何か事件が起きている
・近くに工場があり、うるさい
・近くに大きな道路や線路がある
・スーパーが遠い
・日当たりが悪い、もしくは良すぎる　など

特に、長期間空室が続いている物件は、大家さんや管理会社側も多少値引きしてでも早く誰かに入居してほしいと考えていることが多いため、交渉してみる価値はあるでしょう。

値引き交渉におすすめのタイミングはいつ？

値引き交渉をするなら、いつ・どのタイミングで行えば良いのでしょうか？
一番効果的なタイミングは、入居申し込みのタイミングと言われています。
入居をほぼ決めているタイミングであれば、不動産会社の営業マンも大家さんに対して交渉しやすいのです。
いくつか物件を見て回っている途中などまだ検討段階では、本当に契約するかわからないため、営業マンも大家さんに対し交渉を持ち掛けにくいです。
もし大家さんに交渉し了承を得たにも関わらず、結局入居しないとなっては応じてくれた大家さんとの関係に傷をつける恐れがあるため、できれば避けたいと考えても仕方ありません。
そのため、入居をほぼ決めている段階であれば、「値下げに応じてくれれば入居する」とアピールし契約を取れる可能性が高まるため、営業マンも本気で取り組んでくれます。
中には、入居申込書を記入し、審査も通過した後に家賃や共益費の交渉を要求する方もいるようです。
賃貸借契約書を交わしていない限り家賃交渉はできるものの、大家さんや不動産会社とトラブルに発展する可能性もあるため、止めておくのが正解です。
円満に契約締結となるよう、値下げ交渉をする際はタイミングにも十分気をつけましょう。

共益費・管理費に関する疑問まとめ

最後に共益費・管理費に関するちょっとした疑問やお悩みにお答えします。
共益費・管理費に疑問をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

共益費を支払うタイミングはいつ？

基本的に共益費は毎月の家賃を支払うタイミングで一緒に支払います。
ただし、大家さんや管理会社の了承が得られれば、家賃とともに半年分や一年分など、まとめて前払いできる場合もあります。
毎月の支払が手間に感じる方は、一度相談してみると良いでしょう。

共益費の支払い拒否は可能？

きちんと共用部分の管理がされていない、いきなり値上げされたなど何かしら理由があったとしても、基本的に共益費の支払い拒否はできません。
共益費を支払わないと、最悪の場合賃貸借契約を解除される恐れがあります。
共益費の金額や支払いに納得がいかない時は、一度支払った上で管理をきちんとするよう要望を出したり、金額の交渉をしたりするのがおすすめです。
それでも納得がいかない場合には、地域で行われている無料法律相談会などを利用し、弁護士から法的な観点からアドバイスを受けるのも一つの方法です。

エレベーターを利用しなければ共益費は安くなる？

エレベーターの設置してある物件の場合、共益費・管理費にはエレベーターの管理費用も含まれています。
とはいえ、1階に住んでいればエレベーターを利用することもないため、その分の共益費が安くならないのかと考えている方もいるのではないでしょうか。
しかし、残念ながら1階に住んでいるからといって共益費が安くなることは、基本的にありません。
エレベーターは建物の一部として考えられており、例え自分が利用しなくても、メンテナンスを行う業者が利用します。
建物のメンテナンスは、安心してその物件で暮らすために欠かせないものですから、そのために必要な費用、この場合はエレベーターの管理費用分の共益費も支払う必要があるのです。

まとめ

ここまで共益費について詳しく解説してきました。
共益費は、家賃とは別に支払わなければいけない費用です。
中には、共益費・管理費0円物件もありますが、そういったケースではそもそも家賃に含まれていることが多いです。
そのため、共益費・管理費なし物件を選ぶ際は、初期費用や毎月の家賃など支払わなければならない金額をきちんと比較することが大切です。
物件によっては値下げ交渉できるケースもありますので、今回紹介した内容を参考に検討してみてはいかがでしょうか。