不動産を購入するなら地面師の詐欺に要注意!

以前、大手の不動産会社が何十億ものお金を騙し取られる事件が発生したことによって、それらの詐欺を行った地面師の集団が大きな注目を集めました。
今回は大手の不動産会社ですら騙されてしまう地面師の手口を詳しく解説するとともに、騙されないための対策についてご紹介していきます。
安全な取引を実施するためにも、手口をチェックし役立てましょう。

地面師とは?

地面師

まずは、地面師とはどのようなものなのか説明します。

不動産の所有者を装う詐欺師

地面師とは、不動産の所有者を騙りその不動産を詐欺の標的に購入させることで、代金を騙し取る詐欺師を指します
地面師は本物の土地の保有者ではないので、代金を支払っても自分のものにはなりません。
つまり、不動産を購入したはずなのにお金だけが騙し取られてしまうのです。
それぞれ所有者や代理人、司法書士などを騙る人物の他、不動産情報を調べたり、本人確認に必要な書類を偽造する役割を担う人がおり、役割分担をした上で集団で詐欺をしていきます。
なぜ自分のものでないのに、売るふりが可能なのかと考えるでしょう。

しかし、ビルや駐車場、空き地などは実質的に保有している人が住んでいるわけではないので、見ただけでは本物の保有者は誰なのかわからないのです。
そこで誰が所持しているのか登記簿を調べる訳ですが、地面師はそこに記載されている本人になりすまします。
購入者側も相手が本物の保有者であるか本人確認を実施しますが、地面師も似せて作った本人確認書類を用意し、本当に保有している人物の情報を調べたうえでなりすますため、購入者側が信じてお金を支払ってしまえば詐欺は成功となってしまうのです。

実は詐欺が成立しやすい不動産取引

不動産取引における本人確認には、運転免許証やパスポート、印鑑証明書の他、公的書類なども必要となります。
地面師はこれらを偽造する訳ですが、本物かどうか見破ることは不動産登記や書類作成に詳しい司法書士ですら難しいと言われています。
どのように作っているのでしょうか。
土地や建物の権利証を入手する方法は盗む他に、本物そっくりの偽物を作成する手口があります。
技術の進歩によって、本物と見分けがつかないほど精巧に作ることが可能なので、本物に見慣れている司法書士であっても、見抜くことは簡単ではありません。
しかし、所有者の実印と印鑑証明書はどのように用意するのでしょうか。
権利証とは異なり偽造防止加工も施されていますし、実印の入手も容易ではないはずです。
そこで偽造した免許証などを使い、保有者本人になりすまし、新たに印鑑登録を行う方法を取る地面師も存在します。
このように、保有している人物の名義変更ができてしまえば、あとは比較的簡単に物事が進んでしまいます。

また、不動産取引の場合どうしても購入者より売主のほうが立場が上になってしまうケースが多いです。
そのため、購入者側は売主の機嫌を損ねて売ってもらえないなどという事態を起こさないために下手に出てしまうので、本人確認が十分にできないケースが散見されます。
不動産取引では、まず購入者側が売買代金を振り込み、それを売主が確認します。
そして、売主が購入者側の司法書士に「権利証」と「印鑑証明」を預け、法務局で登記申請を実施します。
このとき、購入者側がお金を支払ってから、法務局で書類の偽造が発覚するまで時間差が生じます。
この数日の間に地面師は逃げることができるため、詐欺が成立してしまうのです。

地面師に騙されてしまう理由

ここまで地面師のやり口について解説してきました。
しかし、詐欺が成立しやすいと言っても、そんな簡単に騙されてしまうものなのか疑問に思う方もいるでしょう。
そこで、なぜ騙されてしまうのか、その理由についてもう少し詳しく見ていきましょう。

・近隣住民になぜ確認しないのか
購入する土地の所有者について、近隣住民に確認すれば知っている人がいるのではと思われるかもしれません。
実際に起きた積水ハウスの事件では、記者がなりすまし役の写真を近隣住民に見せて確認すると、「所有者と顔が違う」と証言した人がいたため、同じように確認するべきだったとの批判もありました。
しかし、不動産取引ではさまざまな事情によって周囲に知られずに売りたいと考えている売主も少なくありません。
どうしても購入したいと考えている不動産の場合、売主の機嫌を損ねたくないとの考えから、近隣住民に聞き込みをすることは難しいのが実情です。

・登記を見ればわかるのではないか
登記を見ても所有者を装う地面師詐欺を見破ることは極めて難しいです。
登記には顔写真などはないため、記載されているものと偽造された本人確認書類を見比べたところで詐欺に気付くことはほぼ不可能です。

・物件を直接確認すればわかるのではないか
地面師は購入希望者が実際に現地確認をしても、見破られにくい不動産を選んで詐欺を行います。
空き地や更地のように所有者も借りている人もいない不動産では、購入希望者と地面師が現地確認を行っても、本物の所有者や知っている人に合う確率は極めて低いです。
また、鍵のある不動産の場合、事前に鍵を変えたり合鍵を作製していたりすれば、中まで一緒に入ることでより信じさせることが可能となるでしょう。
ただし、所有者が現地にいる不動産ならば安心という訳でもありません。
地面師が所有者に接触していない時間を確認し、その間に購入希望者の訪問を行っていたケースも存在します。

このように、地面師集団は詐欺とバレないために、あの手この手を使ってきます。
被害を避けるためには所有者の本人確認が何よりも大切ですが、それが難しいケースが多いことが地面師詐欺に騙されてしまう何よりの原因でしょう。

騙されたお金は戻ってこない可能性が高い

騙されたお金は戻ってこないケースがほとんどです。
たとえ犯人が逮捕されたとしても、警察は強制的にお金を返還させることができないのです。
そうした場合、被害者側は「不当利得返還請求」という民事裁判を起こすことが可能です。
しかし、裁判によって返還請求権が認められた場合でも犯人側がそのお金を使ってしまい返済能力もないとした場合には、諦めるしかないのが実情です。

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こんな手口で地面師は不動産会社を騙している

詐欺師

続いては、地面師によって不動産会社が騙された実際に起きた事件について紹介していきます。

現在の不動産業界とは

購入者側よりも売主の方が立場が上になりやすいという話をしましたが、これには土地獲得を巡る不動産会社同士の攻防も関係しています。
土地などの不動産を買いたいと考えている人にとって、他の人に知られていない物件や相場より安い物件は非常に好ましいものであり、それらの情報は常に収集しています。
そうした内情を踏まえたうえで、地面師は直接不動産売却の話を持ち掛けるのではなく、付き合いのある仲介業者などを経由して情報を持ち込みます。
いきなり知らない業者から話を聞かされるのと、付き合いのある業者から聞かされるのとでは全く違うことを地面師も知っているのです。
そこに常に不動産取引を行っている油断もあり、知識のある地面師であればそれほど怪しむことなく商談へと進んでしまい、結果として騙されてしまうケースが後を絶ちません。

大手住宅系不動産会社の事件

地面師による詐欺事件のなかでも、被害が大きかったことで知られているのがこの大手住宅系不動産会社の事件です。
2017年に東京都五反田にある約600坪の土地取引を巡って発生した詐欺事件で、実際の取引額は70億円でしたが、手付金として支払った63億円が騙しとられてしまいました。
この事件では、地面師はパスポートや印鑑証明といった本人確認書類を偽造しましたが、取引に関わった不動産業者や司法書士、弁護士まで誰も気付くことはできませんでした。
大手の住宅メーカーである今回の被害者は、いわば住宅取引のプロであり、取引に関わった弁護士や司法書士は法律を知り尽くしたプロです。
そのような経験豊富な会社や専門家であっても、地面師の嘘を見抜くことができなかったのです。
この不動産を巡っては以前にも取引の話があったものの成立しませんでした。
その後、所有者が亡くなって相続されたことで、再度取引の話が出たものの新しい所有者を名乗っていた女性も地面師集団の一員だったのです。

大手ホテル運営会社の事件

赤坂にあるおよそ120坪の土地を巡って大手ホテル運営会社が地面師にだまされた事件があります。
その被害額は約12億6,000万円と言われています、
当時駐車場だったその時は所有者もわかっている不動産でした。
しかし、所有者が亡くなったことで相続することになり、業者を通して大手ホテル運営会社に売られました。
この事件で犯人は逮捕されたものの、地面師は集団であったことから、現時点で全てを把握できていません。
また、大手ホテル運営会社は売主に対して損害賠償請求訴訟を起こし、勝訴したものの未だ代金の回収には至っていません。

台湾華僑なりすまし事件

井の頭通りに面している土地を巡って発生したのが、この台湾華僑なりすまし事件です。
所有者が台湾の華僑の男性であったことからこの名前で呼ばれています。
本人の代理人に成りすますことで取引が行われましたが、この事件の特徴は元弁護士が関わっています。
実在する弁護士事務所で弁護士によって手続きが行われたため、見抜くことが非常に困難でした。
購入者は約6億5,000万円支払ったあとで、法務局から移転登記ができないと言われ、事件が発覚しました。

新橋白骨事件

2016年10月に新橋の資産家の女性が白骨となって見つかったこの事件では、女性が所有していた資産価値16億円以上とも言われている土地が転売されていたことから、地面師による事件ではないかと言われています。
女性が生きている間に幾度も土地を売って欲しいという話がありましたが、女性は一切取り合いませんでした。
しかし、この土地は再開発によって購入価格より何倍も価値が上がると言われていたことから、目を付けられた可能性が高いです。

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地面師による被害は大手企業だけではない

オフィス

一度に入る金額が大きいことから、大手の不動産会社が狙われやすいという一面はあるものの、決して一般人だから関係ないということはありません。
そしても、もし騙されてしまった場合どうなってしまうのでしょうか。
被害者となってしまった場合、土地購入のために支払った金額を全てだまし取られてしまうことになる訳です。
例え大企業であっても物件を購入するための資金を銀行からの融資で賄っているケースが殆どであるため、一度でも詐欺に引っかかるとそのまま倒産してしまうケースも少なくありません。

また、詐欺を見抜けなかった司法書士についても何事もなく終わるはずがなく、無事に登記を完了するという依頼を全うできなければ責任を問われ、依頼主から損害賠償請求を受けることも避けられません。
司法書士の場合、こうした事態に備えて保険に加入しているものですが、その後の仕事になんの影響もなく済むことは考えにくいです。
他にも勝手に名前を使われた本当の不動産の所有者も大変なことになる可能性が高いです。
なりすましの結果、もし不動産の名義を変更されたいた場合、取り戻すことは可能であるものの、法務局まで騙されていたら、手続きにかなりの手間と労力を必要とするでしょう。
このように地面師による犯罪の被害者は、購入者だけでなく、取引に関わった多くの人に大きな損失を与えるのです。

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地面師かどうか見抜くためのコツ

地面師

実際に起こった事件について紹介してきましたが、気になるのは実際に騙されないために、地面師と見抜くためのコツではないでしょうか。
しかし、残念ながら「これさえしておけば大丈夫」というものはありません。
地面師不動産や関連する法律にも熟知しており、巧妙になりすましあの手この手を使って騙そうをしてきます。
さらに地面師による被害が増えている背景に、不正技術の進歩が関係しています。
不動産取引に必要な本人確認書類はいくつかありますが、これらの書類をチェックし手続きを進めるのが司法書士です。
つまり、この司法書士によるチェックさえ通貨してしまえば購入者側は疑うことなくお金を支払うことになります。
そこで地面師たちは、3Dプリンターなど細心の技術を駆使し、偽物を成功に作り出してきます。

実際の事件でも、ほとんどのケースで偽造された書類が使われており、中には全ての書類が偽造されていたこともあります。
とはいえ、司法書士を騙すことも簡単なことではないはずですが、過去には印鑑証明書を偽造するため、偽の免許証を使い印鑑登録を変更していたケースもあります。
このように、既に偽の印鑑で印鑑登録をされていた場合では、印鑑自体は偽物でも印鑑証明書自体は本物であるため、もはや見抜きようがないのが実情です。
他にも、偽造された免許証やパスポートで使い公証人役場で本人確認書類を作り、登記を行った地面師もいますが、ここまでくると手の打ちようがありません。
そのため、完璧に見抜くことは弁護士や司法書士など法律や書類作成のプロでも難しい側面があります。

ただし、完璧に見抜くことはできなくとも、油断をしないことが被害を防ぐためにとても重要なポイントとなります。
地面師は、標的を定めたら相手に考える時間を与えないために、取引を急かす傾向にあります。
どうしても購入したい土地であればあるほど、他の人に先を越されないように相手の言うまま従ってしまうかもしれません。
しかし相手に対して少しでも何かおかしいと感じる点があれば、冷静になって物事を判断することが大切です。
また、相談も相手が紹介してきた人ではなく、自分自自信が信頼を置く専門家に依頼し、第三者目線で判断してもらうことも大切です。

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地面師に騙されないための対策はある?

不動産

最後に、地面師に騙されないためにできる対策について、詳しく紹介します。
先ほど紹介したように「これさえしておけば大丈夫」というものはありません。
しかし、これから紹介する以下の点について注意することで、地面師による詐欺被害に合う確率を下げることができるでしょう。

信頼できる司法書士に依頼する

司法書士になるには難関の国家資格に合格しなければならないため、基本的に皆さん優秀であることに間違いはない訳ですが、どうしても経験の差から実力に差があるのも現実でしょう。
また、一度でも地面師に騙されかけるなど関わった経験があると、書類のチェックなどにも非常に慎重になるかと思います。
そのため、司法書士を選ぶなら十分な経験を持ち、かつしっかりとした取引実績のある方を選ぶことが、リスク回避にもつながるはずです。
地面師詐欺の場合、司法書士も相手が手配することは珍しくないため、自分の信頼できる司法書士に依頼するよう心掛けましょう。

売主の本人確認書類を提示してもらう

手付金を支払う際には、相手の免許証やパスポートといった本人確認書類を提示してもらいましょう。
また、確認する際には、弁護士にも一緒に見てもらい、偽造かどうかをチェックしてもらうこともおすすめです。
しかし、技術に進歩により偽物もより精巧になっているため、これだけで判断することができませんが、もし相手がこれらの提示を拒むようなら、疑ったほうが賢明です。

売主と会う

お金を支払う前に登記事項証明書に記載されている所有者の住所に尋ねてみることも、地面師対策に有効でしょう。
しかし、地面師もバレないよう所有者が遠方にいる不動産を選ぶことが多く、さらに住所移転の登記まで偽造していた場合には通用しませんが、新たに家を借り住んでいる振りまでするのはかなり稀であると考えられます。

不正登記防止申出を利用する

万が一権利証や実印が盗まれた場合には、法務局に「不正登記防止申出」を行うことで、申し出から三ヶ月以内に不正な登記が起こったとき、所有者に対して法務局が知らせてくれる制度があります。
この期間は延長できないため、三ヶ月以上継続して利用したい場合には、改めて手続きを行う必要があります。

登記識別情報を行う

不動産登記法の改正によって、権利書の代わりになる12桁の符号を「登記識別情報」として定められました。
これにより、権利証が手元になくとも登記識別情報があれば、所有権移転登記をすることが可能です。
そのため、もし誰かにこの登記識別方法を知られてしまった場合には番号を失効する手続きを取ることが大切です。
そうすることで悪用されるのを未然に伏せぐことができます。

登記に必要な情報を渡さないようにする

売買契約の際、権利証や実印を渡すよう言葉巧みに誘導されることも珍しくありません。
そこで疑うことなく渡してしまうと、相手は土地の代金を一切支払うことなく土地を騙しとることができてしまいます。
そうならないためにも、権利証や実印といった大切なものに加え、登記に必要な情報も安易に相手に渡すことのないよう注意しましょう。

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不動産詐欺は地面師以外にも要注意!

詐欺師

ここまで地面師による詐欺について詳しく紹介してきましたが、最後に地面師以外にも起こりやすい不動産詐欺の手口を紹介します。

・建築不可などの条件を隠して購入させられる
農地や市街化調整区域など、法的に建築不可な土地であるにも関わらず、それらを隠しているケースや、建築はできても地盤が悪く造成費用が極めて高いことを隠して購入させるケースがあります。
よく確認せず契約してしまうと、既に支払った土地代や手数料を失ってしまうことになるため、事前にどのような土地なのかを確認することが大切です。

・架空の都市計画をでっちあげる
架空の開発契約などをでっちあげ、将来価格があると虚偽の内容をもちかけて、相場以上の価格で土地を売りつける詐欺を原野商法と言います。
さらに、これらの詐欺の被害者から登記費用などと偽りお金をだまし取る二次被害も起きているため、都市計画のある土地を購入する際には、その計画は本当なのかしっかり確認することが大切です。

まとめ

今回は地面師とはいったい何なのかという基本的な部分から、地面師による実際に起きたケース、地面師に騙されないためにできる対策について紹介してきました。
地面師による詐欺はその金額の大きさからつい大企業相手の事件に目が向いてしまいがちですが、一般人が狙われているケースも少なくありません。
地面師に騙されないためには、彼らの手口を知り警戒することが大切です。
また、不動産を購入する際には、必ず信頼できる業者と弁護士などの専門家を通すようにしましょう。
これから不動産取引を行う方は、焦らず落ち着いて冷静に見極められるよう細心の注意をしてください。

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