【保存版】レントロールとは?レントロールの見方と絶対にチェックすべき10のポイント!

「レントロール」をご存知でしょうか。アパートやマンション、オフィスビルのような収益物件(オーナーチェンジ物件)を検討する際に、よく耳にする用語です。収益物件とは、いわゆる投資物件のこと。投資物件は「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2種類による収益獲得方法がありますが、メインとなるのは賃料収入であるインカムゲインとなることが多いでしょう。投資物件においてインカムゲインに期待する場合、収益性を見極めるためにはこのレントロールが欠かせません。
そこで今回はレントロールとは何かを踏まえ、レントロールの見方とその際にチェックすべき10のポイントについてお伝えします。特に初めて投資物件の購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

レントロールとは

レントロール

レントロールは簡単に言えば物件の収益力に関する資料です。収益性を求める不動産投資においては欠かせないものと言えます。まずはレントロールとは何か、どのようなタイミングで見るのかなど、基本的なことからお伝えしていきます。

賃貸状況がわかる一覧表

レントロールは別名「家賃明細表」とも呼ばれるものです。入居者の状態や賃貸借契約の条件などが細かく書かれており、物件の賃貸状況が網羅的にわかる一覧表です。もっとわかりやすく言えば、その物件の収益力を図るための資料です。またレントロールからは物件の収益性だけでなく、物件の将来性や変動なども予測することができます。
収益物件の購入にあたり、投資主からすれば購入金額が大きくなるほどリスクも高まると言えます。そのため購入前にその物件への投資が有効であるかを見極めることが重要です。

不動産は基本的に入居者が個々に契約を結ぶものです。マンションやアパートの場合は入居者も多くなり、その数だけ賃貸借契約が結ばれています。しかしその物件を購入するにあたり、数ある賃貸借契約に1つずつ目を通すのは大変な作業です。つまり物件のオーナーになりたい人の、このような手間を省くために作成されるものがレントロールなのです。

レントロールは複数の入居者がいる物件の場合に作成されることが一般的です。なぜなら1室のみの入居であれば、原本の賃貸借契約にて確認できるからです。一方、注意すべき点として、レントロールはあくまで任意で作成する資料ということが挙げられます。作成有無は法令で定められているわけではないため、書式に関しても統一されたものがありません。そのため物件によってレントロールの形式はさまざまであり、場合によっては複数入居者のいる物件であってもレントロールがないこともあります。

レントロールを見るタイミング

レントロールは、収益物件(オーナーチェンジ物件)の購入時によく見られます。オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる状態で売買される物件のこと。そのため購入後すぐに賃料収入が得られる点が特徴です。それゆえに、収益物件の購入時にはレントロールが重要な資料となります。一般的には不動産仲介会社などから、物件概要書と一緒に渡されるケースが多く見られます。

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レントロールを読めるようになろう!記載してある内容とは

レントロール

先述したように、レントロールは作成が義務化されているわけではありません。そのためレントロールに決まった形式はなく、記載されている項目もさまざまです。ここでは一般的に記載されていることが多く、かつレントロールの中でも重要な項目を一覧にまとめています。項目の意味を理解することで、正しくレントロールが読めるようになり、収益物件も適切に見定められるようになります。

レントロール記載項目の一覧表

レントロールは一般的に、階や部屋番号順に記載されています。そのため入居中なのか、空き部屋なのかがレントロールを見ることで判断できます。以下では、代表的に使われる18の項目を一覧にまとめているため、レントロールを読む際の参考にしてください。

1入居日付契約してから実際に入居した日付です。入居日付の記載があることで、実際にどれくらいの期間入居しているかがわかります。オーナーが請け負う原状回復費や修繕費の将来的な予測ができます。
2契約日付契約日付 契約日付は、入居にあたり契約を締結した日です。契約日付からの期間経過を見ることで、建物の劣化の可能性や、今後の賃料の上げ下げ有無が予測できます。
また入居者の居住期間や、契約時期ごとの賃料傾向の把握も可能です。
3更新日更新日 一般的に物件には一定期間(居住用物件は2年)で更新を設けています。入居者は更新日に更新せずに解約する可能性もあります。そのため更新日が近い入居者が複数いる場合、その後の賃料収入にも影響が出る可能性があります。また物件譲渡後に、新規入居者を募る必要があるかも予測可能です。
4間取物件によっては1K、1LDKなど複数の間取があるケースもあります。間取自体に良し悪しはありませんが、そのエリアの賃貸需要との見極めが必要です。また1Kや1Rが多い物件は入居の入れ替わりが多く、それ以外はそれほど入れ替わりが多くないなどの傾向もあります。オーナーは退去に伴い原状回復などで費用が発生するため、その観点から間取も把握しておくのがおすすめです。
5住戸番号
6用途用途 物件の用途は「住居」のほかに、「事務所」「店舗」などがあります。法令により物件の用途には制限がかけられています。そのため物件を所有しており、記載以外の用途での使用を検討していても、実現できないケースもあることを押さえておきましょう。
7賃料部屋ごとに、どれほどの賃料収入があるのかを確認できます。
8共益費・管理費共益費・管理費 共益費は、管理費とされている物件もあります。共用部の水道光熱費やエントランスの清掃費など、共用部分の設備を維持・管理するための費用です。共益費が0円となっており、賃料に含まれているケースもあります。また反対に賃料を安く設定し、共益費を高く徴収している物件も見られます。そのためレントロールで確認する際は、賃料と合計して考えると良いでしょう。
9㎡・坪単価1㎡、または1坪あたりの単価です。この項目では、物件価値を見定めることができます。
・1㎡:0.3025坪
・1坪:3.3058㎡
原則は入居者の専用部分のみの記載となります。しかしオフィスビルの場合は、廊下や給湯室などを含む1フロアでの記載となっていることもあります。
10敷金(保証金)入居者やテナントからの預かり金です。オーナーは賃料滞納時の補填や、原状回復費として使用できます。解約時には返還義務があるため、何ヶ月分支払われているかを確認しましょう。
また敷金(保証金)は、前オーナーから引き継がれるものです。しかし精算方法が関東と関西で異なる点は要注意です。
11礼金礼金 礼金は敷金と同様に、入居にあたり先に支払われるお金です。返還義務はなく、そのままオーナーの収入になります。賃料収入の一部となるため、利回りに関しては礼金も含めて計算するのが一般的です。
12契約者名契約者名は入居者本人ではないケースもあるため、確認しておきましょう。
13属性「入居者」という項目で記載されていることもあります。一般的には「個人」か「法人」かの記載です。法人の場合は業種や、同法人が複数契約をしているかを確認しましょう。
14解約予告期間解約予告期間 退去日から起算して、入居者がいつまでに解約有無を通知するかの期間です。一般的に居住用の場合jは1ヶ月、法人の場合は6ヶ月が標準です。
15保証会社名入居者の家賃を保証する会社です。滞納時には、保証会社が家賃を立て替えます。保証会社の有無により入居審査の通りやすさが変わるため、入居者獲得のハードルも低くなると言えます。しかし万が一のリスクを抑えるためにも、保証会社がちゃんとした会社であるかを確認しましょう。
16賃料合計賃料合計 賃料合計は純粋な賃料や共益費以外にも、駐車場代やインフラ設備代(インターネットやケーブル)が含まれた、合計の賃料です。他の項目で記載がなくとも収益に影響する項目のある可能性は0ではないため、合計賃料の記載があると親切です。
17稼働率全体に対する住戸数です。稼働率をみることで、賃料収入の安定性を見定められます。
18備考物件の告知事項や契約形態、特約などに関して記載されています。この点もレントロールによって記載内容はさまざまであるため、不明点などは必ず確認するようにしましょう。
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レントロールのメリット・デメリット

レントロール

任意で作成されるレントロールですが、そのメリット・デメリットにはどんなことが挙げられるのでしょうか。ここではレントロールのメリット・デメリットを見ていきます。

レントロールのメリット

レントロール最大のメリットは、収益物件の賃貸借条件が一覧でわかることです。契約書の場合は細かい内容まで確認しないと物件に課せられている条件が網羅できず、重要なポイントを見逃したが故に、購入後に後悔してしまう可能性も考えられます。また場合によっては賃貸借契約書が開示されないこともあり、収益物件の詳しい情報が入手できないケースもあります。アパートやマンションのような収益物件への投資は、額も大きいため慎重に判断を下すべきものです。レントロールがあれば資料1つで賃貸借契約や入居者の状態などが把握できるため、比較検討の効率化の面でもメリットがあります。

また、レントロールには賃貸借契約の締結時期も記載されており、この情報があることで収益物件の条件推移がわかります。というのも、収益物件は価値や利回りが固定されておらず、外部要因によって賃料相場などが大きく変化します。そのため検討段階での条件が良くとも、それがこの先続く保証はありません。しかしだからと言って、将来的にどう推移するかは誰にも予測できません。そのため過去の条件を参考に、どのように推移しているかの傾向を把握することが、最も現実的な予測となります。収益物件は現状だけでなく、今後どうなるかを見極めることが最も重要と言っても過言ではありません。

レントロールのデメリット

一見メリットが大きいと思われるレントロールですが、デメリットを押さえておかないと投資に失敗してしまうリスクが高まります。

レントロールはあくまで任意で作成するものであり、法令によって義務化されていないことから、書式などについても定められたものがないとお伝えしました。実はこの特性がレントロールのデメリットに大きく関わっており、フリーレントが記載されていなかったり、誤った賃料が記載されているなど、レントロールが存在するのも事実です。
レントロールは、基本的には誤りなく記載されているものですが、誤った内容や売主にとって不利な情報は記載されていないこともあると注意しておくようにしましょう。

また初めて収益物件の購入する場合、初めて契約書をちゃんと見る方も多いでしょう。契約書は専門的な内容であるため、初めて見て内容を把握するのは難しいものです。それゆえに落とし穴に気づかず、購入後に不備などを発見するケースも少なくありません。初めての方だけでなく、契約書関連の見極めに自信がない場合は専門家への相談がおすすめです。
専門家に相談することでレントロールからさまざまな条件を見極めてくれるため、購入の是非についてもアドバイスがもらえます。そのため逆にいえば、レントロールは購入適格でない物件を排除するためにも使用できるものです。少しでもリスクを抑えるためには、ぜひ専門家へ相談してみましょう。

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レントロールをチェックする際に確認すべき10のポイント

レントロール

レントロールをチェックする際にはただ項目の条件を確認するだけでなく、そこから実際の収益性などを見極めることが大切となります。収益物件の購入に失敗しないためにも、レントロールをチェックする際には以下10個のポイントを確認することが重要です。

①空室部分の想定賃料と周辺相場

物件は必ずしも満室であるとは限りません。空室がある場合、空室部分には想定賃料が記載されています。賃料は高いほどオーナーにとってメリットのあるものです。それゆえに想定賃料が、相場より高く見積もられている可能性も考えられます。そのため空室部分の想定賃料を周辺物件の相場と比較して、適切であるかを確認することが重要です。

比較する際は、一般的な物件探しのポータルサイトで検索します。同一エリアで「建物の種類」「部屋の面積」の条件を設定し、できる限り似た条件の物件の相場をチェックしてみましょう。レントロール上の想定賃料が相場よりも高い場合は、保守的に少し低めで換算しておくと安心です。

②賃料水準の推移

実は同じ物件、同じ条件の部屋であっても、賃料水準の推移にはバラつきがあります。たとえば新築時が相場よりも少し高めの賃料であったとしても、一定の築年数が経過した現在では、賃料水準は低くなるのが一般的です。新築時に入居した方が今後も解約せずに住み続ける場合と、退去して新しく入居者を募る場合であれば、前者の方がオーナーにとって収益性があります。
このように入居者の契約日や入居期間などさまざまな条件によって、賃料水準は推移していきます。賃料が高い状態の入居者がいても今後解約する可能性も大いに考えられるため、現在の賃料水準に下がったケースも考慮することがポイントです。
この点も加味してレントロールがチェックできれば、収益物件の将来性や賃料の推移も予測しやすくなります。

③周囲の賃料相場と入居者の賃料

オーナーからすれば、賃料は高いほどメリットもあるものです。しかしそれは入居者にとっては、物件を探す際のネガティブポイントとなるものです。今ではポータルサイトなどで手軽に希望エリア・同一条件の賃料が比較できるため、入居者もできれば安い物件から検討していくでしょう。このような入居者の心理を踏まえて、入居者の賃料と周囲の賃料相場が適切であるかを確認することが重要です。

もし周囲の賃料相場よりも高い場合、なかなか新規入居者が獲得できないリスクが考えられます。賃料そのものを下がることでオーナーの賃料収入は減ってしまいますが、それ以上に入居者が獲得できない状態の方が高リスクです。現状物件が満室であってもその状態が継続しないことを前提に、新規入居者を募る際のことまで考えておくようにしましょう。

④入居期間

入居者によって、入居期間はさまざまです。契約満了で解約する人もいれば、更新して何年も住む人もいます。入居期間が収益物件に影響するポイントは、原状回復の負担の大きさです。物件は退去時に原状回復やメンテナンスをすることで、できる限り元の状態に戻すことが義務とされています。現在は原状回復に関するガイドラインも整備され、入居者とオーナーの負担すべき原状回復範囲が明確化されました。ガイドラインでは通常使用による原状回復は、オーナー側の負担としています。

長く住むほど通常使用による設備等の劣化は進むものです。入居期間が長くとも、それに伴う消耗や劣化は、オーナーが負担するものとされています。つまり入居期間が長い入居者が多いほど、安定的な賃料収入が得られる一方で、退去時のオーナーの原状回復負担が大きくなります。これはオーナーである限り起こりうることであるため、この点も踏まえて検討できると良いでしょう。

⑤入居月日の偏り

入居月日の偏り有無を確認することで、入居率の偽装を見分けることができます3〜4月などの引っ越しシーズンは入居者の入れ替わりも多いですが、それ以外の期間で入居月日に偏りがあるレントロールは要注意。物件を高く売却するために、意図的に満室、かつ高い賃料収入が得られる物件とみせているケースがあるからです。
一見なんともなさそうな入居月日ですが、不自然なポイントを見つけることで、購入後の失敗を防ぐことができます。そのため入居月日の偏りを発見した際は、周辺の物件を扱う賃貸不動産などにヒアリングして、本当に入居需要があるかを確認するのも1つの方法です。

⑥入居者の属性

入居者の属性についてはどこまで記載があるかはレントロールによりけりですが、まず確認すべきポイントは、社員寮などの用途で法人に一括借り上げされていないかという点です。このような物件は、一気に空室が発生するリスクが高いと言えます。法人は安定的な賃料収入に期待できる一方で、退去時のリスクが懸念されるものです。
また個人の場合は、入居者の男女比率をチェックしておこともポイントです。一般的には男性よりも女性入居者が多い方が、運営の安定化に期待できると言われています。もちろん一概にそうとは限らず、現状で女性比率が多くとも、その傾向が今後変わる可能性は十分に考えられます。そのため男女属性に関しては、参考にチェックする程度で問題ありません。

⑦同じ法人が借りていないか

上記で法人の借り上げについてお伝えしましたが、同じ法人が多くの部屋を借り上げていないかまで確認することが重要です。法人による借り上げは契約期間が長い傾向にあり、かつ賃料滞納のリスクも低いとったメリットがあります。一方で同じ法人の借り上げ割合が多い場合には、注意が必要です。なぜなら法人がなんらかの理由で借り上げをやめる場合、同時にそれだけの賃料収入も得られなくなるからです。そしてその分の新規入居者を募るのは難易度が高く、賃料の下落も発生します。さらに退去にならなくとも、法人から賃料の減額を交渉される可能性も0ではありません。
賃料収入の安定化に期待しやすい法人ですが、同一法人であるか否かによって、退去や減額交渉においてリスクが発生する可能性があることも理解しておきましょう。

⑧滞納の有無

賃料の滞納は、オーナーにとってリスクとなるもの。そのため現在の入居者の滞納有無を確認することは欠かせません。滞納賃料の補填の意味合いも兼ねて敷金を事前に預かっていますが、継続した滞納には対応できません。
滞納経験のある入居者がいるだけでも、そうでない物件に比べてリスクがあると言えます。収益物件の購入はなるべくリスクを抑えることが重要なので、滞納有無に関しては絶対チェックすべきです。

⑨敷地外の駐車場有無

物件によっては駐車場がない、あるいは足りていないことで、オーナーが近くの土地を借り上げて駐車場として貸しているケースも見られます。敷地外の駐車場を引き継ぐか、どれくらいの費用が発生しているかによって、収益物件の利回りにも大きく影響します。そのためレントロールに記載がある場合は必ず確認し、ない場合は念のため確認するようにしましょう。

⑩光熱費の負担有無

共用スペースの支払いはオーナー負担となりますが、光熱費は賃料に含まれているケースと、そうでないケースがあります。一般的には含まれていることが多いですが、そうでない場合はオーナーが一括徴収して支払っています。この場合レントロールでは、徴収分も賃料収入扱いで記載されている可能性があります。もちろんこの分の金額は、賃料収入からは差し引いて考えければなりません。そのためまずは光熱費を入居者が個別で支払うものなのか、賃料に含まれているものなのかを確認しましょう。

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不動産セカンドオピニオンサービスのススメ

レントロール

収益物件の購入は決して安い額ではなく、購入後の収益性についても確実な見解を持つのは難しいものです。レントロールでは物件の持っている収益力などのポテンシャルが把握できますが、それはあくまで現状の情報です。購入検討にあたり重要なのは今後の収益予測であり、この点はプロの力を借りる方が良いと言えます。

そこでおすすめなのが、不動産のセカンドオピニオンサービスです。セカンドオピニオンとは、取引相手以外の第3者に意見や判断を求めること。不動産取引は多くの方にとって人生で一度限りの経験である場合が多く、取引に必要な知識を蓄えるのは難しいものです。不動産に関係する法律や税金、不動産そのものにおける専門的な知識がないことで、曖昧なまま契約を結んでしまい、のちに後悔するリスクは0ではありません。
また取引相手は不動産のプロであり、あくまで消費者である購入側との間に知識の差があるのは歴然です。不透明なポイントも、営業のためにうまく濁している可能性も考えられます。このような消費者の立場を強くするためにも、購入額も大きい収益物件の取引にあたって、消費者側に立って不動産のプロと話し合ってくれる人の手を借りることをおすすめします。

まとめ

今回は収益物件の取引で関わる機会のあるレントロールについて、その見方やチェックすべきポイントをお伝えしました。
収益物件の取引は現状が良い条件であったとしても、将来的にどうなるかを予測するのは難しいものです。そこでレントロールは単に物件の収益力を図るだけでなく、その物件の将来性を見極めるためにも活用できます。そのためにはレントロールの特性や記載してある項目の理解、そこから判断できることなどを押さえておく必要があります。また収益物件の取引は、不動産の専門家でない消費者からすれば、内容が難しいものです。かといって取引のために1からしっかりと知識を蓄えるのは、あまり現実的ではありません。
そこで消費者と取引相手以外に、適切な判断ができる消費者側の立場に立った第三者がいると安心です。取引に後々後悔しないためにも、ぜひレントロールのチェックや取引の際には、不動産のセカンドオピニオンサービスのご利用も検討してみてください。

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