賃貸経営で収入が増えて、生活や将来が安定すると安心する方は多いでしょう。
しかし、マンション収入が入った場合、条件によっては必ず行わなければならない作業があります。
それが確定申告です。
確定申告は、個人事業主やフリーランスで働いている方だけでなく、賃貸経営でも一定の金額以上の収入が発生した場合、欠かせない作業になります。
確定申告には難しい、複雑といったイメージを持っている方が多いです。
しかし、確定申告についてしっかりと理解し、必要なものや行うべきことを知っておけば、スムーズに申請できます。
今回は、マンション収入が入った時の確定申告の流れや注意点についてご紹介します。
後半ではマンション経営で経費になるもの・ならないもの、確定申告をしなかった時どうなるかなども解説しています。
マンション収入が入ったけど確定申告が不安という方は、ぜひ最後までご覧ください。
Contents
マンション経営で知っておきたい「不動産所得」
まずは、不動産所得がどのようなものなのかを把握しましょう。
賃貸を経営する上で不動産所得と呼ばれるものは、年間家賃収入から年間経費を引いたものを指します。
つまり、不動産所得と家賃収入は似ているようで異なるものなのです。
年間の家賃収入が200万円、経費が50万円であった場合、1年間の不動産所得は150万円ということになります。
確定申告を考える場合は、計上する期間も大切です。
確定申告は、1月1日から12月31日までのものを計算するため、まずはその1年間の家賃収入の総額を算出することになります。
そこから、その期間にかかった経費の総額を差し引くと、その年に計上するべき不動産所得が算出できます。
家賃収入とは
家賃収入から経費を引いたものを不動産所得として扱うことになりますが、家賃収入とは具体的にどのようなものを言うのでしょうか。
家賃は、入居者から支払われる賃料を指します。
ここで言う賃料は毎月支払われる家賃だけでなく、入居する時に徴収した礼金、契約更新料なども含むので注意しましょう。
入居者の数が異なるのはもちろん、賃料自体が高かったり低かったりすることがあるため、家賃収入の総額は人それぞれになります。
賃料はいくらに設定しているのか、入居者はどれだけいるのかを把握しておくことが大切です。
特に礼金については、計上のし忘れが起こりがちです。
物件によっては徴収していないこともありますが、礼金を設定している場合はしっかりと計算しましょう。
経費とは
不動産所得を算出する上で欠かせない経費についてです。
不動産経営における経費とは、家賃収入を得るために必要な費用を指します。
賃貸を経営するには様々なコストがかかってきますが、賃貸経営に欠かせないコストの多くは、経費計上できます。
経費計上によって支払うべき税金が少なくなるため、より大きな収益になるため、経費の計算は必須と言えるでしょう。
経費にできるもの・できないものに関しては、後半で詳しくご紹介しているので、そちらもぜひチェックしてみてください。
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マンション収入で確定申告が必要なケース＆不要なケース
マンション収入が得られたら、必ず確定申告をしなければならないと考えている方は少なくありません。
しかし、実はマンション収入があっても、確定申告が不要なケースもあるのです。
ここからは、マンション収入で確定申告が必要なケースと不要なケースについてご紹介します。
確定申告が必要なケース
必ず確定申告をしなければならないのは、以下のような場合です。
・不動産所得が20万円を超える
・他にも副業をしていて、その収入と合計した時に所得が20万円を超える
・給与収入が2,000万円を超える
不動産所得は、20万円を超えると確定申告が必須になります。
不動産所得自体が20万円以下であっても、雑所得が20万円を超えると確定申告が必要です。
不動産所得は雑所得に該当しますが、副業として取り入れている方も多い仮想通貨やFXの売買益、メルカリ・ヤフオクといったフリマサイトで得た収入なども雑所得として扱われます。
つまり、不動産所得が19万円であっても、副業収入が2万円だった場合は合計21万円となるため確定申告をしなければならないのです。
また、給与から給与所得控除額を差し引く前の金額（給与収入）が2,000万円を超える場合も確定申告を行います。
確定申告が不要なケース
確定申告が不要なケースは、不動産所得（雑所得）が20万円以下の場合です。
ここで注意したいのが、先ほどもご紹介した「不動産所得で考える」ということです。
家賃収入が20万円を超えていても、経費計上した時の合計が20万円以下であれば確定申告は必要ありません。
先ほどご紹介したとおり、他に副業をしていて、総収入が20万を超える場合、給与収入が2,000万円を超える場合は確定申告が必要になるので注意しましょう。
確定申告が不要でも確定申告をした方がよいケース
不動産所得が20万円以下であれば確定申告をする必要はありませんが、場合によっては確定申告をした方がよいこともあります。
それは経費が家賃収入を上回ってしまった場合、つまり赤字になってしまった時です。
この場合、本業の所得と損益通算を行うと節税になる可能性があります。
損益通算とは、本業の給与収入と家賃収入を合算し、そこから賃貸経営にかかった経費を差し引くことができる制度のことを言います。
損益通算をすると、所得総額が減るため、税金の払い過ぎが認められることがあります。
その結果、払い過ぎた税金の還付が受けられるといったメリットにつながるのです。
赤字でない場合は無理に確定申告をする必要はありませんが、減価償却費などのことも考えると、不動産所得の確定申告は行った方が良いと言えるでしょう。
また、今後賃貸経営する物件を増やしたい、本格的に不動産投資をしていきたいと考えている場合も、確定申告を行うのがおすすめです。
賃貸経営の場合、確定申告は言わば収入管理のようなものです。
年間の家賃収入はもちろん、経費についてしっかり把握することになるため、経営について見直すきっかけになるかもしれません。
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マンション収入における確定申告の流れ
ここからはマンション収入における確定申告の流れを見ていきましょう。
確定申告というと難しいイメージを持っている方は少なくありません。
実際、方式によっては複雑で、必要な書類なども多いことから、日々の準備が欠かせないものと言えるでしょう。
しかし、必要なものや流れを知っておくことによって、スムーズに確定申告ができるようになります。
確定申告を行える自信がないという方は、ぜひ参考にしてみてください。
確定申告の方式を選択する
確定申告には、「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。
確定申告を行う前に、どちらの方式で確定申告をするか選択することになります。
青色申告を選択したい場合は、事前に申請が必要となるため、開業して2ヶ月以内に届出を出しましょう。
青色申告に変更したい場合は、変更したい年の3月15日までに申請を行ってください。
青色申告の申請に必要な「青色申告承認申請書」は、国税庁のホームページからダウンロードできます。
青色申告承認申請書を提出しなかった場合は、自動的に白色申告になってしまうので注意しましょう。
確定申告に必要な書類の用意
確定申告に必要な書類は、大きく4つに分けられます。
必要な書類はとても多いですが、4つに分けて考えることで、何がどうして必要なのかがわかってきます。
確定申告書
確定申告をする時は、確定申告書が必要です。
確定申告書は、「確定申告書A」と「確定申告書B」の2種類がありますが、不動産所得の確定申告は確定申告書Bで行います。
一度確定申告を行えば、次回から申告書類を一式郵送してもらえるように申請することも可能です。
希望する方は、申請を忘れないようにしましょう。
源泉徴収票
副業として賃貸経営をしている場合であっても、会社などで収入を得ている場合は、源泉徴収票が必要です。
不動産所得の確定申告では、不動産所得と本業の収入と合わせ、再度所得税の計算を行います。
不動産の収入を証明するための書類
確定申告では、不動産の総収入を証明しなければなりません。
家賃収入はもちろん、駐車場収入、宣伝用看板の広告費などまでを含めたものが不動産所得となるのです。
不動産の収入を証明するための書類になるのは、以下のようなものです。
・現金出納帳
・賃貸借契約書
・送金明細
・1年分の通帳コピー
経費や控除を証明するための書類
家賃収入から経費を差し引いた不動産所得を正確に算出するために、経費や控除を証明するための書類が必要です。
経費や控除を証明するための書類として有効なのは、以下のようなものです。
・領収書
・税金の納付書
・損害保険の証券
青色申告決算書、確定申告書Bの作成
次に、青色申告決算書、確定申告書Bの順番に書類を作成していきます。
青色申告決算書、確定申告書Bを作成する方法としては、以下の4つが挙げられます。
・国税庁のホームページにある作成コーナーを使う
・税務署で作成する
・各種会計ソフトで作成する
・地方公共団体会場で作成する
各種会計ソフトで作成する方や、国税庁のホームページから作成する方が特に多くなっています。
自宅で行いたい、開庁時間に行けないといった場合は、国税庁のホームページにある作成コーナーを使うのがおすすめです。
確定申告書を税務署へ提出
確定申告書の記入が終わったら、記入した内容をしっかりと確認し、提出に進みます。
国税庁のホームページにある作成コーナーで作成した場合、印刷して郵送・持参する方法もありますが、国税電子申告・納税システムのe-Taxであれば、簡単に提出できて便利です。
自分に合った提出方法で期限内に提出しましょう。
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書類はどこで取得すればいい？取得する相手別に見ていこう
ここからは、青色申告を前提にご紹介していきます。
確定申告に必要な書類を取得する相手、タイミングについて確認していきましょう。
どこから取得すれば良いのか、取得するタイミングはいつなのかを把握しておくことで、慌てたり紛失したりすることを防げます。
自分で取得する書類
自分で取得する書類は、以下のとおりです。
・確定申告書B
・青色申告決算書
こちらの2つは、国税庁のホームページからダウンロードできる他、税務署や市役所に行って受け取ることも可能です。
パソコンとインターネットがあればダウンロードできるため、いつでも取得できます。
不動産業者から取得する書類
不動産業者から取得する書類は、以下のとおりです。
・売買契約書
売買契約書は、不動産を購入した時に受け取る書類ですが、毎年ではなく、物件を購入する年、物件を売却する年に必要です。
・送金明細
送金明細については、管理会社から毎月送られてくるものなので、紛失しないように大切に管理しておきましょう。
・売渡精算書
売買契約後かつ、決済前に受け取ります。
・賃貸借契約書
入居者の入居が決まった時に交わす契約書です。
金融機関から取得する書類
金融機関から取得するのは、「返済予定表」のみです。
融資が実行されたタイミングで送付される書類なので、確定申告を行うタイミングで取得するわけではありません。
郵送されてきたら、大切に保管しておきましょう。
勤務先から取得する書類
勤務先から取得するのは、「源泉徴収票」です。
失くしてしまっても、会社に問い合わせることで再発行してもらえることがほとんどです。
行政から取得する書類
行政から取得する書類は、「固定資産税の納税通知書」です。
こちらは、毎年4月～6月頃になると送付されてきます。
固定資産税関連の書類には「固定資産税の精算書」というものがあり、これについては、不動産を購入した年の確定申告に必要になります。
その他
・損害保険の証券
・領収書
領収書とは、物件の管理を委託している場合に発生する管理費の領収書や、修繕を行った時の領収書などのことを指します。
領収書が発行されたら、その都度大切に保管しておく必要があります。
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専門担当者の不足、ノウハウの不足、コストの不安などの理由で後回しになっていませんか？
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マンション経営で経費になるもの・ならないもの
確定申告する際は、経費の対象となるもの・ならないものを正しく理解しておく必要があるでしょう。
経費を無駄なく計上できれば節税効果につながるからです。
ここでは、マンション経営で経費になるもの・ならないものについてご紹介します。
マンション経営で経費になるものとは？
マンション経営で家賃収入を得ている場合、経費として計上できる費用は以下のとおりです。
租税公課（税金）
租税公課とは、国に納める「税金（租税）」と、公共団体へ納める会費や罰金などを表す「公課」を合わせた言葉です。
以下のような税金は経費計上ができます。
・固定資産税：毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に対して課税される
・都市計画税：地方税法により、市街化区域内の土地、建物に対して課税される
・登録免許税：所有権保存登記や移転登記などの不動産登記をする際に課税される
・個人事業税：前年度の所得が290万円以上の場合、都道府県に納付する
・不動産取得税：土地や建物を事業用に取得した際に1度のみかかる
・印紙税
・自動車税
自動車税、固定資産税、不動産取得税などは、事業用として使われたもののみが対象です。
修繕費・修繕積立金
クロスの張替えや部屋のクリーニング代、畳・床板の張替え、設備の修理費用などは、修繕費として経費計上できます。
また、管理組合に支払う修繕積立金も経費として扱えます。
減価償却費
時間の経過とともに価値の下がる固定資産を取得した場合、取得にかかった費用を建物や付属設備の耐用年数に応じて計上することを「減価償却」と言います。
建物の取得、建築、リフォーム費用を耐用年数に応じて数年に分けて経費として計上できます。
保険料
不動産投資で加入する損害保険料は経費として計上可能です。
火災保険や地震保険、賃貸住宅費用補償保険、施設賠償保険などが対象です。
ローン返済金のうちの利息分や手数料
建物を取得した際に発生したローンでは、融資手数料や返済額のうち支払利息分は経費として扱えます。
ただし、元本部分は含まれません。
司法書士・税理士報酬への報酬
不動産の登記手続きを司法書士に依頼した場合や確定申告などで税理士に依頼した場合に支払った報酬は経費計上できます。
管理委託費用
管理会社にマンションの管理を委託している場合、業務委託費・賃貸管理代行手数料が発生します。
この管理委託費も経費として扱えます。
未収分の家賃
賃貸経営をしていると家賃の回収ができない場合もあります。
その際、回収できなかった家賃はその年に経費として計上可能です。
立ち退き料・弁護士への報酬
入居者への立ち退き依頼が通用しない場合、弁護士をたてて立ち退き交渉がされます。
その際に発生する立ち退き料（対入居者）と弁護士への報酬も経費として計上可能です。
仲介手数料
不動産投資会社に物件を紹介してもらった場合に発生する仲介手数料も経費として扱われます。
その他
以下の費用も経費として扱われます。
個人的な使用ではなく、いずれもマンション経営に関する費用が経費対象なので注意しましょう。
・広告費用
・通信費
・交通費
・接待交際費
・事務用品費・消耗品費
・情報収集費
・事業用物件の水道光熱費
マンション経営で経費にならないものとは？
マンション経営に関する費用でも、次のような費用は経費として計上できません。
間違えやすい費用もあるので確認しておきましょう。
所得税や住民税、法人税といった税金
マンション経営に関係ない所得税、住民税、法人税は個人的な支出とみなされます。
租税公課に含まれない税金なので経費計上はできません。
プライベートに関する費用
私生活の中で使われた個人的な費用は経費の対象外です。
プライベート（一人または家族）の外出費や飲食代は、経費として扱われません。
スーツなどもプライベートで使用する可能性が高いため、事業用としての区分が難しいでしょう。
1つの項目で事業用としての利用が高い場合は、「家事按分」として経費を算出すると良いでしょう。
ローン返済金の元金
ローン返済金のうち元本部分は経費計上できません。
また、土地に関するローンの利息部分も経費として計上できないので注意しましょう。
建物取得のための融資手数料やローンの利息分は経費として扱われます。
資格取得にかかる費用
マンション経営に関するセミナー参加や図書費などは経費として計上できます。
しかし、マンション経営に関する資格取得は、個人のスキルアップとみなされ経費の対象外です。
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マンション収入の確定申告をしなかった場合はどうなる？
「たいした収入ではないからわざわざ確定申告しなくてもいいだろう」「会社に副業バレたくない」などと考え、確定申告をしていない方もいるかもしれません。
しかし、家賃収入の無申告は脱税に値するので甘く考えてはいけません。
ここでは、確定申告をしなかった場合に考えられるリスクや無申告がバレるケースなどを解説します。
【所得20万以下】無申告でも問題ないケースとは？
家賃収入を得ている場合、確定申告が必要ですが、年間所得が20万円以下の場合は申告する必要はありません。
マンション経営をしている場合、家賃収入から経費を引いた額が「所得」となります。
所得＝家賃収入－必要経費
家賃収入が20万以上あっても、前項で紹介した経費計上できる勘定を収入から引き、その金額が20万以下であれば申告不要となります。
ただし、所得が20万以下でも確定申告が必要なケースがあります。
「給与収入が2,000万以上」の場合と「雑所得の合計が20万円を超える」場合です。
家賃収入は雑所得に該当しますが、他の副業収入も雑所得として合算されるので注意しましょう。
暗号資産やFXの売買、ヤフオクやメルカリといったフリマサイトの収入も雑所得扱いになります。
【無申告】税務署にバレる確率はどれくらい？
規模が小さいから相手にもしないだろう、と無申告でもバレないと考える方もいます。
しかし、結論から言うと、「無申告はいずれバレる」ので、甘い考えは改める必要があるでしょう。
たとえ無申告で税務署から調査が入っていなくても、泳がされているケースもあります。
情報は高確率で税務署の元に集まるからです。
マンション経営は、多くの利害関係者が絡んで成り立っています。
管理会社や不動産業者、金融機関などあなた以外の企業もそのマンションに携わっていると言えるでしょう。
税務署は定期的に企業へ税務調査に入っています。
そのため、もしあなたと関係のある企業へ調査が入れば、お金のやり取りを見て高い確率で家賃収入を得ていることがバレてしまうでしょう。
確定申告をしなかった場合に考えられるリスクとは？
正しく家賃収入を申告しなかった場合には「税金の加算」が実施されます。
また、悪質なケースであれば刑罰が科される可能性も考えられるでしょう。
確定申告の期限は、原則翌年の2月15日～3月15日までです。
この期限を超えた納税や無申告に対して3種類の「追徴課税」が加算されます。
それぞれの追徴課税と刑罰について解説していきましょう。
・無申告加算税
確定申告の期限後に申告された場合に加算されます。
所得が50万円までの部分には15％、50～300万円以下の部分には20％の無申告加算税が徴収されます。
・重加算税
無申告のまま経過し、無申告が発覚した際には過去に遡って納税義務が発生します。
無申告のペナルティとして35～40％の利率で重加算税が課せられます。
隠ぺいなど悪質な脱税行為を繰り返した場合は、最大50％の加算になるのでかなりの負担となるでしょう。
・延滞税
納付期限を超えた場合でも、自ら税務署へ修正申告として家賃収入がある旨を伝えれば延滞税のみで済みます。
税率は、納期限の翌日から完納までの日数に応じて2.6～8.9％程度が加算されるでしょう。
・2種類の刑罰
家賃収入の申告漏れは、追徴課税だけでは済まず、刑罰が科される可能性もあります。
悪質な申告漏れは10年以下の懲役、または1,000万年以下の罰金を科されるかもしれません。
確定申告を正確にしなかったことが原因で経歴に前科をつけてしまうのは避けるべきでしょう。
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マンション収入は青色申告と白色申告、どちらを利用すべき？
確定申告には、「青色申告」と「白色申告」の2種類あります。
それぞれメリット・デメリットがあるので、マンション収入にどちらを選択していいのか迷われる方もいるでしょう。
ここでは、青色申告と白色申告の違い、メリット・デメリットについて紹介します。
違いを理解して自分に合った損をしない方法を選択しましょう。
青色申告と白色申告について
・白色申告
白色申告は、青色申告の承認を受けていない人が行う申告納税制度です。
青色申告を利用したい場合には、事前に「青色申告承認申請書」と「開業届」を税務署に提出する必要があります。
白色申告は、青色申告と比べて必要書類も少なく、簿記や税金の知識がなくても比較的簡単に申告できる方法です。
・青色申告
青色申告は、白色申告よりもハードルが上がりますが、税制上の優遇措置を受けられます。
申請書類や保存書類は増えますが、白色申告よりもメリットが多いため節税効果が高い制度と言えるでしょう。
青色申告と白色申告の違いとメリット・デメリット
2つの申告方法の大きな違いは「税制上の優遇措置」を受けられるかどうかになります。
青色申告特別控除は、不動産収益から最大で65万円の控除ができます。
しかし、この控除の適用には複式簿記での記帳やe-Taxの利用、事業規模であることが条件になっています。
一方、白色申告には控除はありません。
以下は青色・白色申告のメリットとデメリットをまとめた表です。
| 白色申告 | 青色申告 | |
| メリット | ・記帳が簡単 | ・最大65万円の特別控除 ・赤字を3年間繰り越せる ・家族への給与が全額必要経費にできる ・30万円未満の資産を一括償却できる ・滞納家賃を経費として計上可能 ・少額備品を全額経費に算入可能 |
| デメリット | ・特別控除なし ・赤字の繰越ができない ・経費が限定的 | ・申告書の事前提出必須 ・複式簿記で記帳必須 ・帳簿を7年間保存しなければならない |
マンション収益には、節税効果やメリットが多い青色申告が適しているでしょう。
しかし、青色申告は事務手続きの複雑さがネックになります。
簿記や会計の知識がなければ、時間と労力を必要とし、税理士に依頼すればその分費用が掛かってしまうでしょう。
自分のマンション経営が、税制上の優遇を受ける必要があるのか、または利用せずに簡易的な白色申告で済ませるかは自由です。
慣れないうちは白色申告から始めて、その後切り替えることを検討してみましょう。
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マンション収入の確定申告に困ったら？
確定申告をする際にどう仕分けるのかわからなかったり、疑問点が出てきたりするなど、心配になる方もいるでしょう。
ネットで検索しても情報が溢れているので知りたい情報を手に入れるまでに時間がかかります。
確定申告が初めての方や不安な方は無料で相談できる機関があるので利用することをおすすめします。
税務署の相談窓口や確定申告の会場へ直接行く
一般的に、確定申告の相談をする際は、税務署の窓口を利用するケースが多いです。
税理士にアドバイスをもらいながら申告書を作成・提出することができます。
ただし、時間に制限があるので時間に余裕をもって事前予約しておく必要があるでしょう。
また、確定申告の時期には相談所が特設されているので利用するのもおすすめです。
国税局の電話相談センターを利用する
確定申告は、所轄の税務署に電話で相談することもできます。
国税に関する相談は各国税局に設置する「電話相談センター」で国税局の職員が対応しています。
しかし、確定申告の時期は電話がつながらなくなる場合が多いので早めの相談が必要です。
■国税相談専用ダイヤル（ナビダイヤル）
0570-00-5901
聴覚障害者等専用電子メール相談窓口のご案内を利用する
聴覚や発話に障害があり電話での相談が困難な方に向けた相談窓口です。
相談できるのは一般的な国税に関する内容に限られるので具体的な数字についての相談や確定申告の提出などはできません。
チャットボット（ふたば）に質問する
国税庁のホームページではチャットボットの税務職員「ふたば」が相談を受け付けています。
夜間や土日など時間や場所を気にせず利用できます。
確定申告について相談する際は、スムーズなやり取りをするためにも、必要になる書類や持ち物はあらかじめ用意しておくと良いでしょう。
個人の状況によって必要になる持ち物は異なります。
時間を有効に使うためにも、税務署に何が必要になるか問い合わせておきましょう。
今回は、マンション収入に必要になる確定申告についての流れや、注意点について解説しました。
確定申告が初めての方や不慣れな方はこの記事を参考に早めに確定申告の準備をしていきましょう。
マンション経営では、節税効果の高い青色申告がおすすめです。
大切なのは、正しく家賃収入を申告することなので、メリット・デメリットを踏まえ、自分に合った方法を選ぶと良いでしょう。
