REITとは?不動産投資との違いやメリットデメリットなどをご紹介!

将来に備えた資産形成をするために、iDeCoやつみたてNISAなどをスタートする人が増えています。
しかし、資産形成のために投資を始めようと思っても、商品が非常に多いためどれを選ぶべきか迷ってしまうものです。
その数ある商品の中には、REITと呼ばれるものもあります。
REITは不動産に投資するものですが、不動産投資とは何が違うのでしょうか?

その違いなどを当記事では解説していきます。

REITとは?

REIT

まずは、REITとはそもそもどのようなものか、その概要についてみていきましょう。

REITは、“Real Estate Investment Trust”の頭文字を取った言葉です。
日本語にすると、不動産投資信託となります。

金融機関が販売している投資信託の多くは、債券や株式といった有価証券が投資の対象です。
REITは不動産投資信託という名称になっているので、住居などの物件が投資の対象になっています。

REITによる投資は、投資家から資金を集め、貸しビル・マンション・商業施設などの不動産の獲得や運用します。
そこから得られる賃料収入や譲渡益を投資家に対して分配するという流れです。
投資家は間接的ではありますがオーナーとなり、運用によって得られた成果を受け取れるのです。

REITの市場は、国によって細かい仕組みが異なります。
日本の場合は法的な制約があるため、他の国が提供するREITの個別銘柄は買えません。
そのため、海外の不動産投資信託で運用するなら、海外REITを含んでいる投資信託、ETFを買うのが一般的な方法です。

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REITの仕組みについて

REIT

REITにはいくつかの種類があるため、ここではJ-REITに焦点を当ててその仕組みを解説していきます。

J-REITは、不動産投資法人が運用をしているものです。
不動産投資法人では、証券を発行して取引所に上場し、投資家から資金を集めます。
そして、その資金を運用して利益を得たら、投資家に対して分配します。
証券は、株式投資を行う時に獲得する株券と同じような役割を持っていて、J-REITに対する出資を行う場合に必要です。

証券を発行している不動産投資法人自身が運用することは法律で禁じられています。
そのため、全ての業務を担っているわけではなく、投資用物件の運用や事務などは外部に任せているのです。
投資用物件の選定・獲得・売却、保有している物件の運営・管理といった業務は、資産運用を担う会社が行っています。

金銭出納管理などの業務に関しては資産補完会社が行うケースもありますが、信託銀行が受託するのが一般的です。

J-REITの窓口となる不動産投資法人は、定期的に投資主総会を開きます。
これは株主総会と同じようなものです。
投資主総会で投資家は、役員の選任などに関する意思を示せます。

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不動産投資との違いは?

REIT

REITは、投資用物件に投資します。
そのため、不動産投資と同じようなものではないかと考える人もいるでしょう。
しかし、この2つには相違点があります。
いったいどのような相違点があるのか、解説していきます。

不動産を取得するのは不動産投資

最も大きな違いは不動産を取得するか、しないかという点です。

REITの場合は、不動産投資法人が投資家の代わりに不動産を取得するため、直接的に投資用物件を購入するわけではありません。

それに対して不動産投資は、投資家が自己資金やローンを活用してワンルームマンションや収益ビル、1棟アパートなどを購入し、家賃収入を得ます。
所有している物件を売却すれば、売却益も手に入ります。

不動産を自分で運用しないのはREIT

REITはアパートなどのオーナーになる不動産投資と同じく、資産運用を行います。
資産運用を行うという意味ではどちらも同じですが、REITの方が一般的に言われている投資信託と同じような運用をイメージしやすいです。
なぜなら、REITの場合は投資信託と同じように証券会社の口座から証券を買い、分配金を受け取るからです。

投資するのは不動産ではなく、あくまでも投資法人となります。
投資法人は、専門的な免許を取得した運用会社から指示を受け、投資家から集めた資金を運用します。
運用方法は、投資用物件の獲得・管理を行うというものです。
物件の管理や運用を行うことにより、家賃収入を受け取ったり、売却益を手に入れたりします。
その投資で得られた収益を投資家に分配していきます。

所得の種類も違う

REITと不動産投資は、所得の種類も違います。

・REITの所得
REITの所得は、配当控除がない以外は株式投資とほとんど変わりません。
証券投資に該当するため、売却益にかかる税金は譲渡所得(分離課税)です。
証券口座を開設する際に、証券会社が源泉徴収する特定口座、自分自身で確定申告を行う一般口座、のいずれかを選択します。
どちらが適切かはそれぞれの状況によって異なりますが、確定申告を自分でしない場合は、特定口座を選んでおくのが無難です。

REITによって得られた分配金は、配当所得(総合課税)となります。
これは、総合課税または分離課税を選択可能です。
特定口座だけではなく一般口座でも取引をしている人、証券口座がある人は、総合課税を選んだ方が所得税を安くなるケースがあります。

・不動産投資の場合
不動産投資の場合、不動産所得になります。
不動産所得は、給与所得や事業所得と同じ総合課税です。
総合課税に含まれる所得は、合算して累進課税の税率が適用となるので、所得が増えるほど税金も高くなります。

REITは投資の幅が広がる

REITで投資できるのは、ホテルやテナント物件、物流倉庫、マンション、貸しビル、ヘルスケア施設など多岐に渡ります。
不動産投資の場合は、個人で投資できる範囲に限界があります。
個人投資家が不動産投資を行うのは、マンション・アパート・戸建てなどの居住用物件がメインです。
ホテルや物流倉庫などは居住用物件と比べると高額で、ニーズの予測や資金調達も容易ではありません。
そのため、幅広い不動産投資を行いたいと考えているなら、REITを選択するのがおすすめです。
REITなら、複数の投資家から資金を調達し、プロが物件を選ぶため、個人投資家の力だけでは難しい物件への投資も実現可能です。
これは、REITだからこそのメリットでしょう。

不動産投資は利回りの差が大きい

REITの利回りは、案件によって異なります。
それに対して不動産投資は、運用する物件によって異なるのです。
築年数が古い物件や立地条件が良くない物件は表面利回りを15%以上で運用したり、築年数の新しさやエリアにこだわって表面利回りを5%ほどで運用したりといったケースがあります。
つまり、物件の状況や購入価格によって、大きく利回りに差が出てしまうのです。
利回りの差をできるだけ抑えたいなら、REITを選ぶのが賢明な判断だと考える人も多いでしょう。

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REITの買い方と種類について

REIT

REITは、幅広い投資用物件を対象とした投資ができるので、魅力的だと考える人も多いでしょう。
続いては、REITの買い方と種類について解説していきます。

REITの買い方

REITは、証券会社で買えるようになっています。
REITによる投資を始めようと考えた投資家は、証券会社の口座を開設します。
売買する時には手数料が発生しますが、証券会社の中には一定期間分の手数料を定額で支払う場合もあるので、あらかじめ確認しておきましょう。
金額や支払い方法に関しても、口座を開設する際に確認しておいてください。

配当金の支払いに関しては、それぞれの投資法人の決算期末の4営業日前に証券を有する投資家が対象となります。
持っている投資口数によって決まり、決算から3ヶ月以内に支払われます。
個人投資家は、株式投資と同じく20.315%の源泉徴収がかかってしまうのですが、一般NISA口座を開設して取引を行っていれば非課税です。
そのため、REITを始めるなら一般NISA口座での取引がおすすめです。

REITの種類

REITは、個別銘柄を選んで買うケースが多いです。
しかし、それ以外にETFや投資信託を選択することもできます。
それぞれの特徴は以下の通りです。

・個別銘柄
個別銘柄のREITは、株式と同じように証券口座で買えます。
株式の場合は100株単位が基本となっていますが、J-REITなら1口から獲得可能です。
1口の金額は、1万円台から数十万円と幅広いため、予算に応じて銘柄を選択できます。
個別銘柄を購入する際の手数料は、売買手数料のみです。

そんな個別銘柄には、特定の用途に特化している単一用途型といくつかの用途に分散して投資する複数用途型の2種類があります。
さらに複数用途型は、2つの用途を持つ物件に投資する複合型と3つ以上の用途を持つ物件に投資する総合型に細分化されます。
単一用途型は、住居や貸しビル、商業施設、ホテル、ヘルスケア施設、物流倉庫が対象です。
複数用途型(複合型)は、貸しビルと商業施設、物流施設と住居といった2つの用途を持つ物件が対象です。
そして複数用途型(総合型)は、貸しビル・商業施設・物流施設・住居など3つ以上の用途を持つ物件や用途を限定しない物件が対象となります。

・ETF(REIT型ETF)
ETFは、上場投資信託を差します。
買える場所は、証券会社です。
ETFは、東証株価指数(TOPIX)などの指数の値動きに連動します。
REIT型ETFと呼ばれるタイプは、東証株価指数(TOPIX)に連動しながら運用されるものです。
REIT型ETFに含まれる銘柄を1つ買った場合、上場しているREITすべてに投資することとなります。
つまり、必然的に分散投資が実現する方法だと言えます。
REITでも投資家から集めた資金をいくつかの物件に分散投資しますが、ETFによってさらなる相乗効果が期待できます。
REIT型ETFなら、リスクをより抑えながら運用ができるということです。

東証REIT指数に連動している点も、リスクを抑える要素の1つです。
なぜなら、東証REIT指数に連動すると個別銘柄よりも値動きが緩やかになるからです。
それもREIT型ETFならではの特徴として知られているので、注目している投資家も多くいます。

売買する際は、売買手数料の他にファンドマネージャーが運用する費用として信託報酬と監査補修もかかります。
信託報酬と監査報酬は、ETFを保有している期間に発生します。

・投資信託(J-REITファンド)
J-REITを対象とした投資信託も存在しています。
購入できるのは、証券会社と投資信託を取り扱っている銀行です。
投資信託は、個別銘柄に投資したいと思っているけれど資金がない、積立で不動産投資をしたいと考えている、といった人におすすめです。
ファンドの中には、J-REIT以外に海外REITや債券、株式などをバランスよく投資するタイプもあります。
つまり、ETFと同じように分散しながら商品から選びたいと思っている人に最適な方法です。

個別銘柄は、少額からの投資も可能です。
しかし、選択する銘柄によっては数十万円ほどのまとまった資金を用意しなければいけません。
その一方で、投資信託は1万円以下で購入可能となっています。
積立投資もでき、ドルコスト平均法で不動産投資を行えるのも魅力です。
ドルコスト平均法は、価格の変動がある金融商品を毎月一定金額で購入する方法です。
価格が低い時はたくさん買えるだけではなく、高い時は購入する量が少なくなります。
ドルコスト平均法を採用した投資は、長期的なスパンで見た時のメリットが大きくなります。
長期間の運用になれば平均的な購入単価は下がるため、価格変動リスクを最小限に抑えられるのです。
しかし、ファンドマネージャーに運用を任せるので、売買手数料以外にも信託報酬や監査報酬が投資信託を保有している期間必要です。

おすすめの銘柄

投資するなら銘柄選びも重要です。
REITで特におすすめしたい銘柄は以下の通りです。

・eMAXIS Slim国内リートインデックス
eMAXIS Slim国内リートインデックスは、三菱UFJ国際投信が運用しているJ-REITです。
東証REIT指数(配当込み)の値動きに連動しています。
他の銘柄と比べてみると、信託報酬が低く設定されています。
そのため、コストを抑えながら投資したいと考えている人に最適です。

・ニッセイ世界リートオープン(毎月決算型)
ニッセイ世界リートオープン(毎月決算型)は、海外のREITに投資するタイプです。
運用会社はニッセイ・アセットマネジメントです。
配当などの収益を確保するだけではなく、信託財産の長期的な成長も目標の1つとして掲げています。
ファンドは、適格機関投資家私募 アライアンス・バーンスタイン・コクサイ・リート・ファンドとニッセイマネーストックマザーファンドが対象となっていて、ファンド・オブ・ファンズ方式を採用しています。

・優先株ETFファンド(毎月分配型・ヘッジあり)
優先株ETFファンド(毎月分配型・ヘッジあり)は、アセットマネジメントOneが運用しているETF(上場投資信託)です。
世界の主要先進国の優先株をメインに投資していますが、個別の優先株に投資することもあります。
安定感のある収益を確保できるような運用を目指しています。

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REITの種類について

REIT

REITにはホテル特化型やオフィス特化型など、様々な種類があります。
ここでは、REITの種類をご紹介します。

ホテル特化型

REITの代表的なものにホテル特化型という種類があります。
ホテル特化型では、観光客が増加している場所では高い収益が期待できるメリットがあります。

収入の変動幅が大きいですが、観光客が増えれば触れるほど稼働率が高まるのが特徴です。
当然ながら観光客が減少傾向になれば収益も減るため、値下がりの幅も大きくなる恐れがあるため注意しなければなりません。

ホテル特化型のREITでは、いちご不動産REITや星野リゾートREITなどが挙げられます。

物流不動産特化型

続いて紹介するのは、物流不動産特化型REITです。
物流不動産特化型は、倉庫や在庫保管庫などの物流設備運営によって収益を得るREITとなっています。
物流供給の需要が増加している近年では、他の種類よりも値下がりの影響が小さく利益が出しやすいのが魅力です。

しかし、退去によって貸借人がなかなか決まらない場合、空室期間分が利益に直結してしまうためリスクも伴います。

オフィス特化型

オフィス特化型は、都心部のオフィスビルを運営することで、賃料収入を得て投資家へ配当するREITです。
国全体の景気が良くなると、オフィス需要が高まるため家賃の値上がりが期待できますが、景気が悪くなれば空室リスクが懸念されます。
景気の影響を受けやすい点はメリットでもありデメリットでもありますが、その分流動的で配当金増額も期待できます。

オフィス需要の変化をいち早く察知して対応できるなら、REITではおすすめの種類です。

商業施設特化型

都心部にある百貨店や大型ショッピングセンターなど、様々な商業施設のREITになります。
これらの商業施設の家賃収入によって利益を出すので、オフィス特化型と同じく景気の影響によって収益も左右されやすいのが特徴です。
景気が良く個人消費が増加傾向にあれば、商業施設の売上も上昇するので収益が多くなります。
しかし、消費が伸び悩み、売上が下がったりテナントの退去があったりと、リスクも伴うことも忘れてはいけません。

住居特化型

続いて、住居特価型のREITです。
住居特価型は、マンションをはじめとする住居型のREITとなっています。
REITの種類の中でもリスク幅が少ないのが特徴で、長期的な投資に適した種類です。

その理由は、住宅は日常生活に欠かせないものであり、国内の景気に影響される可能性も低いからです。
ホテル特化型やオフィス特化型、商業施設特化型などと比較すると、景気の変動によって大きな収益が得られるというわけではありません。
しかし、じっくりと売却益を得て長く保有することで安定した収入が得られやすいのが特徴です。

ヘルスケア特化型

ヘルスケア特化型は、病院やその他医療機関、高齢者福祉施設などの運営をして、投資家に配当するものとなっています。
REITではヘルスケア特化型の銘柄が1つで少なく、実績や情報が少ないため運用する人も多くありません。
投資家にとっては、これまでの実績や事例、様々なデータが少なければ少ないほどリスクが大きくなってしまいます。
また、医療機関や高齢者向け施設などは健康保険に関する制度改正によって収益が変動する可能性もあります。
そのため、他のREITの種類と比べても綿密な情報収集が不可欠と言えるでしょう。

このように、REITと一言で言っても多くの種類があることがわかります。
どのようなタイプで運用していくかによって、収益やリスク、運用方法が異なります。
それぞれの特性を考慮して、自分に合った方法を選択することが大切です。

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REITのメリットについて

REIT

REITの仕組みや買い方、種類などを紹介してきましたが、そもそもREITにはどのようなメリットがあるのでしょうか?
ここでは、REITに投資するメリットをご紹介します。

少額から始められる

まずメリットとして挙げられるのは、少額からスタートできるということです。
REITは、複数の投資者から資金を集めて投資するため、1人当たりの投資額は少なくて良いのです。
通常の不動産投資では、まとまった金額がなければリスクが大きく始めにくい部分があります。
しかし、REITは10万円~100万円ほどの価格で売買されているため、投資初心者や少額から始めたい人に適しているのです。
不動産投資の場合、不動産購入の際にフルーローンを組んだり、オーバーローンを組んだりと融資が必要になるケースが多いです。
一方、REITの場合はローンを組むことなく、手元にある資金のみで投資ができるのが魅力となっています。
もちろん、不動産投資でもミニ株や為替などの方法もありますが、始めから少額でスタートできるのがREITならではと言えるでしょう、

証券会社で自由に売買できる

REITは、資産の流動性が高いため現金化が簡単にできます。
REITは証券市場に上場しており、証券市場での売買が自由にできるという特徴があります。
一般的な不動産投資の場合、実物の不動産において所有権の移転登記・資金調達・売主や買主間の交渉など、あらゆる過程が必要であり、現金化にも時間をかけなければなりません。
REITのように、急に現金が必要になった時にすぐ対処できるわけではないのです。
この点も、REITならではの大きなメリットです。

プロが運用している

いくら少額で現金化も自由だとしても、最低限の知識がなければ利益が得られる可能性も低くなってしまいます。
REITの場合、運用そのものは不動産投資のプロが行ってくれるので、知識が少なくても気軽に始められます。
直接不動産を運用するわけではないため、不動産投資運用における手間や経費なども必要ありません。
不動産投資初心者や、忙しくて運用まで手が回らない人でも、REITならば始めやすいでしょう。

分散投資ができる

REITには、不動産の複合型と総合型の2つの投資方法があります。
中でも複合型は、様々な不動さを運営しているタイプで、分散投資ができるという特徴があります。
不動産投資では、1つの不動産だけを運用するよりも、住宅・オフィス・商業施設などのように複数の不動産に投資してリスク分散することが重要です。
万が一投資に失敗して損失を出してしまった場合、その負担は大きいものになります。
少額にも関わらず分散投資ができるので、リスクを最小限にできるメリットがあるのです。
投資において、リスクをなるべく少なくすることは重要なことです。
分散投資もその1つですが、少額でも分散投資ができるのはREITならでは魅力ではないでしょうか?

インフレ対策として効果が期待できる

インフレ対策としての効果が期待できる点も、REITのメリットです。
インフレは物価の上昇に伴ってお金の価値が下がることを言いますが、不動産投資は不動産に投資するもののため、インフレに強いと言われているのです。
お金に投資する場合、インフレ対策を万全にしておく必要がありますが、REITは不動産投資なのでインフレ率に関してさほど気にする必要はないでしょう。
最近では、リスクを考えてインフレ対策の効果が高い投資方法を選択する人も増えています。

REITは、そんな人にこそおすすめの投資方法です。
インフレ対策になる投資を考えている人にとって、REITは魅力的な投資だと言えます。

NISAの対象になる

最後は、NISAの対象になるということです。
NISAは2014年にスタートした、投資をする際の税制優遇制度「少額投資非課税制度」と呼ばれるものです。
NISAを利用すると、投資で得た年間120万円以下の利益を、一定期間非課税で受け取ることができます。
最長5年という期限はありますが、税金で引かれてしまうことがないので、利益がそのまま手元にくる点で大きなメリットになるのです。

不動産投資では、ミニ株や為替などの少額投資でも利益から税金が引かれてしまいます。
少額投資の場合、税金が引かれると手元にはほとんど残らないケースがあります。
そのため、少額投資においてNISAも対象になるというのは非常に魅力的なメリットです。

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REITのデメリットについて

REIT

REITには多くのメリットがありますが、実際に始めるならデメリットについても理解しておかなければなりません。
ここでは、REITのデメリットについてもご紹介します。

相場が変動しやすい

相場が変動しやすい点は、REITのデメリットです。
実際に、新型ウイルスの影響を受け、取引価格が下がってしまった背景があります。
実物の不動産を運用する不動産投資と異なり、価格変動が大きいことはREITの特徴でもあります。

REITは複数の投資家から資金を集める仕組みのため、金融機関からローンを組んで資金調達しているケースがあるからです。
金利の影響で価格や分配金が変わってくる可能性も否定できません。
そういった意味では、金利の変動や相場に関して慎重に判断する必要があるでしょう。

様々なリスクを考慮しなければいけない

投資には様々なリスクが付きものですが、それはREITに関しても同じことです。
例えば、地震や火災など災害のリスク・上場廃止のリスクなどがそれに該当します。
近年では、地震や水害などの災害が頻発しています。
こうした災害は予測できないことでもあるため、始めから対策を講じるのが難しい場合が多いです。
しかし、万が一何らかの災害によって運用している不動産が被災した場合、価格や分配金が変動する可能性は十分にあります。
日本は地震や台風の被害を受けやすい国でもあるので、その点は考慮しておかなければなりません。
また、万が一証券取引所による上場基準に抵触した場合、上場が廃止される可能性があります。
仮に証券取引所の上場が廃止になった場合は、不動産投資の取引が難しくなる恐れもあります。
上場廃止は必ずしも起こるわけではありませんが、1つのリスクとして頭の片隅に入れておいて損はないでしょう。

運営している法人が倒産する恐れがある

どの企業でも、運営を続ける以上倒産のリスクは付きものです。
それはREITにおいても同様です。
万が一何らかの事情でREITの運営会社が倒産してしまった場合、当然ながらREITの不動産は売却される形になります。
注意したいのは、投資家に返金されても、それが満額とは限りらないということです。

倒産の影響で相場が大きく下落すれば、上場廃止になる可能性もあります。
また、倒産の可能性が高くなってくると、そのリスクが表面化されるため、この時点で不動産の価格が下落していきます。
現状では倒産のリスクは低いですが、こうしたリスクに備えておくことも大切です。

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低金利で安定資産を考えているならREITがおすすめ

REIT

ここまで、REITの仕組みや購入方法、種類などを解説してきました。
上述しているように、REITは株式投資や実物の不動産投資と比較しても低金利環境下において安定資産を見込める投資方法です。
リスクが低い資産でもあるので、実際に投資するファンドの利回りも高くなっています。
国内外の様々な資産で、高いリターンを実現しているのもREITの魅力です。
近年では、感染症拡大や経済活動の著しさなどから市場の暴落を懸念する人も多いでしょう。
将来の資産形成を考えている人にとっては、どのような方法が自分に適しているのか見極める力が必要です。
そんな中、いち早くREITに着目した人も少なくありません。
低リスクで安定した利益が得られるなら、気軽な気持ちで始められると注目する人も多いです。

将来の経済的不安解消のために、REITを資産形成の1つとして選択してみてはいかがでしょうか?
ホテル特化型や住宅特化型など、それぞれのメリットやデメリットを考慮してスタートしましょう。

まとめ

将来の経済的不安を解消するため、不動産投資を検討している人はたくさんいます。
不動産投資は、少額からスタートできるものがあっても、ある程度の知識がなければその分リスクが大きくなってしまいます。
REITは、そんな投資初心者の方にもスタートしやすい特徴があるので、興味を持っている人もいるかもしれません。
もちろん、REITならリスクがないというわけではありません。
しかし、実物の不動産投資と比較するとメリットが多く、始めてみる価値が高い方法です。
気軽に始められるREITなら、将来の資産形成にも役立つでしょう。
興味のある人は、REITをチェックしてみてください。

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