古民家リノベーションってなに?古民家リノベーションの持つメリット・デメリットについて考えてみた

近年よく耳にするようになったワードの1つに「古民家リノベーション」が挙げられます。古くからある家の良いところを残し、修繕が必要なところのみ手を加えて再利用する動きが広まっています。リノベーションした古民家は単に住むだけではなく、民宿やカフェのような商業施設としても使われているケースがあります。
しかし、古民家といってもその基準はなんなのか、古民家をリノベーションするメリットやデメリットは気になるポイントではないでしょうか。
そこで、今回は古民家リノベーションについて、その詳細やメリット・デメリット、古民家リノベーションができる物件の探し方や条件についてもお伝えしていきます。
古民家リノベーションに関心がある、古民家リノベーションを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

古民家リノベーションの古民家とは?

古民家

古民家といわれて想像するのはどのような家でしょうか。
ただ古くからある家というわけではなく、古くからある家のなかでも古民家と定義されるものとされないものがあります。
まずは古民家の定義や特徴についてお伝えします。

古民家の定義

古民家の定義は厳密にはありませんが、一般的には建築後50年を経過した建物が古民家とされています。
具体的な時代でいうと大正時代以前、そして太平洋戦争(1941〜1945)以前の建物であれば古民家と考えられます。
一方で、一般社団法人全国古民家再生協会では「昭和25年の建築基準法の制定時に既に建てられていた、伝統構法を用いた伝統的建造物の住宅」を古民家と定義しています。
つまり伝統的構法があしらわれた、昭和25年以前に建てられた建物を古民家と位置づけています。
一般社団法人全国古民家再生協会は、全国各地にある古民家再生協会で構成される全国組織で、日本の住文化である古民家を未来に継承するために、古民家の再利用が可能かの品質調査や、古民家を残していくための提案などに取り組んでいます。
また古民家を保護・再生リサイクルすることで、伝統的木造建築の民家や街並み保存だけでなく、産業廃棄物削減などによる循環型社会の実現にも寄与しています。
このように古民家再生の動きが進んでいること、そしてその認知度や事例が増えたこともあり、古民家リノベーションが活発化しているのです。

古民家の特徴

古民家は、厳密な定義がないとされているものの、築年数50年以上という条件に加えて伝統構法があしらわれている点が特徴です。
ではこの伝統構法とは、一体どのようなものを指すのでしょうか。
伝統構法は木の特性を活かして木と木を組み合わせている木造軸工法です。そして茅葺屋根・草葺屋根・日本瓦葺屋根、土間、太い梁が特徴的です。
現代住宅や建物は、西洋建築学の影響を受け建物の耐震化を加味した造りになっています。
一方で、古民家の伝統構法は、西洋建築学の影響を受ける前の日本建築であるといわれています。
伝統構法の最大の特徴は自然と共生する価値観のもと、1つとして同じものない不揃いな自然素材を活かした高度な技術や工夫です。
そのためこのような日本の伝統的技術を無形文化遺産として保護する目的も合わせて、古民家のリノベーションが推奨されています。
そして、伝統構法や古民家ならではの古き良き趣を残しつつ、現代住宅と変わらぬ快適さや耐震性のある古民家に生まれ変わるために行われているのがリノベーションなのです。
建物は使われてこそ生きるもの。
そのため、ただリノベーションするだけでなく住宅として、カフェとして、民宿としてなど目的を持ってリノベーションされる状態が望ましいといえます。

古民家リノベーションの魅力

最新技術や工夫が駆使された住宅も多いなか、わざわざ古民家を選ぶ方が多いのはなぜでしょうか。
その理由は、古民家ならではの魅力がたくさんあるからです。
古民家は現代の建築にはない古き良き日本家屋の魅力がたっぷり詰まっています。
土間や縁側などは、日本家屋の醍醐味です。
このような魅力を残しつつ、キッチンやお風呂の設備は最新のものにリフォームすることで、昔ながらの空間を楽しみながらも不便のない生活が送れます。
また古民家に使用されている木材は、ヒノキやケヤキのような日本を代表するものです。
現存している神社仏閣はこのような国産木材が使用されており、その強度は800〜1200年もの。
新築にこれらのような木材を取り入れようとするとかなり高額となり、今では入手できない木材も少なくありません。
もちろん築年数はかなり経過しているため、不安な場合はリノベーション時に新築と同等の耐震補強や断熱対策を施すことも可能です。
つまり、現代建築にはない日本家屋の魅力を取り入れながらも、不便さをなくした快適な環境を作り上げられるのが古民家リノベーションの魅力といえます。

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古民家リノベーションの3つのメリット

古民家

自然保護や日本文化の維持など、さまざまな面で貢献できる古民家リノベーション。古民家リノベーションの魅力は理解しつつも、まだまだハードルは高く感じるでしょう。
そこでここではもっと古民家リノベーションの魅力を知ってもらうために、3つのメリットについてお伝えしていきます。

①日本の風土に適している

日本の風土に適しているという点が、1つ目のメリットです。
日本は四季がはっきりしている国であり、暑い夏や寒い冬に適応するのはなかなか大変です。
今では冷暖房設備などが発達しているため、温度調節に関して不便に感じるシーンは少なくなってきました。
しかし、それでもそういった設備に頼らなければならないのは、電気代や故障したときのリスクがつきものです。
古民家の時代はもちろんのことそういった冷暖房設備は発達しておらず、自然を活かして暑さ寒さをしのいでいました。
そのため古民家の造りは夏の強い日差しを遮って涼しく過ごせたり、冬の寒さを抑えるような、古くからの知恵や工夫が施されています。
そしてどの古民家も同等に同じ技術や工夫が用いられているわけではないのが最大の特徴。
古民家が所在している土地や風土に合わせて造られているのです。
その土地や風土に合わせた住宅、そしてその土地の自然を用いて造られているため、本当の意味で自然と共生できる場所といえます。

また建物にはヒノキやケヤキなどの木材が使われています。
このような木材は現代では希少性が高く、なかなか家全体に施すことは難しいです。
日本の風土に合わせた家が造られた時代であったからこそ取り入れられているため、家自体の価値にも魅力を感じます。

②体と自然に優しい環境である

昔は今の住宅のようにコンクリートや合板など、人工素材が用いられることはほとんどありませんでした。
今はコストを抑えたり、より強度を出すためにも、さまざまな素材が開発されています。このような人工素材は色々なメリットがあるものの、なかには人の体に悪い影響を与えてしまう可能性もあります。
例えば建材などに含まれる化学物質が原因の有毒ガスによるシックハウス症候群や、もともと皮膚が弱く化学物質に反応しやすい方はどは、人工素材の環境に住むのが難しいケースも珍しくありません。
また建物が密封空間になりやすいことから、結露によるアトピーやアレルギーに悩む方もいるでしょう。
古民家であれば自然素材のみを使用した建物であるため、そうした疾患に悩まされることは少ないといわれています。
リノベーションの際にも、風土や自然素材を意識することで、健康的で体に優しい空間が作り上げられます。
またリノベーションの際に不要になった柱や梁は余すことなく再利用が可能です。
そのためほかの部分にリノベーション時に不要になった自然素材が取り入れられるだけでなく、資源保護による環境保全にも貢献できます。
古くからの風土とともに共生する自然と過ごせる環境は、古民家ならではのメリットです。

③高いデザイン性がそのまま楽しめる

日本家屋の高いデザイン性がそのまま楽しめる点が、3つ目のメリットです。
大胆な柱や梁による小屋組や土間、ワンフロアの開放感などは古民家ならではのデザインといえます。た感覚的な面でも、古き良き日本を思い起こさせるような雰囲気は安心感に包まれています。
そのためある意味で非日常的な空間が楽しめる点も、古民家の魅力ではないでしょうか。
また、住宅としてだけではなく、飲食店や民宿として古民家を利用することでもその話題性は抜群。珍しい古民家を体験してみたいという方や、外国人観光客からは人気のスポットとなっています。
そして、古民家そのままのデザイン性だけでなく、リノベーションにより現代技術も施した高いデザイン性が実現できます。
さらに空間や間取りを変えるために、新しい木材を組み合わせたり、塗装を工夫することで新旧素材のコントラストも楽しめます。
古き日本の住文化の良いところ、そして現代の住文化や技術を取り入れたリノベーションされた古民家は、まさに世界に1つだけのオリジナルの家となってくれます。

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古民家リノベーションの3つのデメリット

古民家

魅力やメリットが多い古民家リノベーションですが、古民家ならではのデメリットがあるのも事実です。
古民家リノベーションの際には、魅力やメリットだけではなくデメリットも押さえておくことが大切なポイント。
ここでは古民家リノベーションの3つのデメリットについてお伝えしていきます。

①修繕や火災保険等のランニングコストが通常よりもかかる

修繕や火災保険等のランニングコストが通常よりもかかる点が、1つ目のデメリットです。古民家はものによってはかなり状態が古い場合もあります。
その味が古民家の魅力の1つではありますが、修繕が必須となってくる部分は増えるでしょう。
またリノベーション時に修繕しても、時間が経過することですぐに不具合が生じてしまう可能性も考えられます。
そうなると修繕の繰り返しとなり、思った以上のランニングコストがかかってしまうこともあります。
特に飲食店や民宿として不特定多数の人が訪れる場合は、修繕もこまめにしていかなければなりません。
そして古民家は木造住宅なので、火災に非常に弱い建物です。
木造という特性だけでなく、一部屋あたりの空間が広いため火災に気づきにくいといったデメリットもあります。
さらに茅葺屋根などを用いている古民家の場合、茅葺は燃えやすいため全焼のリスクも考えられるでしょう。
このように火災のリスクが多い点から、火災保険も通常より高くなってしまう傾向にあります。
また新たに火災報知器の設置や対策などの費用も発生することも念頭においておきましょう。

②断熱性が良くない

断熱性が良くない点が、2つ目のデメリットです。
冬の寒さにも対応できる古来の工夫が施されているとメリットで前述しましたが、あくまでその時代の最低限のレベルです。
今や暖房設備や建材などの発達により、断熱性に優れている住宅はたくさんあります。
古民家は通気性がよく、風が室内を循環する構造です。
そのため夏場は快適に過ごせるものの、冬場は寒さが厳しい日もあるでしょう。
また天井が高い造りになっている点も、暖房による暖かい空気が室内に停滞しにくいため冬場にはデメリットとなってしまいます。
そのためリノベーションでは断熱や暖房器具への投資が必要になります。
そして住み始めてからも、一般住宅よりは暖房などのコストがかかってしまうでしょう。
しかし掘りごたつや薪ストーブなどを取り入れて、古き日本の住文化を味わってみるのも古民家ならではの楽しみ方です。

③耐震性能に不安がある

耐震性能に不安がある点が、3つ目のデメリットです。
古民家と位置づけられている建物は、基準が制定される前に建てられたものになります。
現代住宅は倒壊しにくい構造やコンクリートなどの材質を用い、耐震を売りにした住宅も多くあります。
地震の頻度が年々多くなっていることからも、古民家の耐震性能に不安を感じる方も少なくないでしょう。
しかし、そんな古民家も建物自体は頑丈であり、万が一の大きい地震の際には一部をあえて倒壊させることで、全体にかかる揺れを吸収する構造になっています。
そのため、一概に耐震性能が悪いというわけではありませんが、それでも現代の新築住宅と異なり耐震性に重要な部分が腐食しているケースもあります。
また、強度が高い木材だとしても見えない部分で割れたり腐食している部分もあるかもしれないので、リノベーション時にきちんと確認しておくことが重要です。
耐震性能については命に関わるポイントでもあるため、古民家をリノベーションしてからも安心できるように細かい点も確認を怠らないようにしましょう。
確実に安心できる結果を得たい場合には、古民家の構造や設計に詳しい専門家に耐震診断を依頼するのも1つの方法です。

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古民家リノベーションを始めるステップと注意点

古民家

古民家リノベーションしようとなった場合、どのようなステップで進めていけばいいのかという点は、疑問が多いポイントでしょう。
また古民家ならではの物件探しの注意点もあるので、合わせてお伝えしてしていきます。

ステップ①古民家を探す

まずは古民家を探すところからスタートします。
古民家はどこにでもあるわけではなく、一般的な中古物件よりも物件数は圧倒的に少ないのです。
条件によってはなかなか満足のいく物件が見つけられない場合もあります。
そして物件自体だけでなく、立地条件も加味すると物件が限られてくる場合もあるでしょう。
特に古民家リノベーションによって住宅にするのか、飲食店にするのか、民宿にするのかといった目的によっても立地は重要な条件です。
飲食店や民宿でビジネスを行う場合は、収益にも響くポイントです。
古民家を探す方法は、以下の9つの方法があります。

▼不動産会社
・大手不動産サイト
・古民家専用の不動産サイト
・古民家専門の不動産屋
・地域の不動産屋

▼行政
・空き家バンク
・移住情報サイト

▼民間・NPO
・NPO法人など

▼自力
・友人や知人、親戚の紹介
・現地で直接探す

ステップ②リノベーション業者を探す

物件探しと並行して、リノベーション業者も検討しておくとスムーズに進めます。
しかし、注意しておくべき点は、古民家の所在するエリアに対応しているリノベーション業者があるかということ。
最悪のケースでは依頼できる業者がいない可能性もあります。
そのため物件探しと同時進行で、そのエリアのリノベーション業者も探してみましょう。
また、一般的な住宅会社やリフォーム業者でも古民家リノベーションの対応は可能ですが、古民家は通常の家との違いも多いため、対応が難しい箇所が出てきてしまう恐れがあります。
その点が不安な場合は、古民家リノベーションの実績が豊富な業者に依頼すると安心です。
実績が豊富であったり、古民家リノベーションに特化した業者であれば、より良いリノベーションの提案や、快適に暮らせるための設備や工夫をしっかりと施してくれます。

ステップ③現地調査を行う

物件とリノベーション業者が決まった後は、リノベーション業者が現地調査を行います。
現地調査では古民家の状態や間取り、再生可能かなどリノベーションが必要な箇所や完成像をイメージするための調査をします。
古民家専門のリノベーション業者であれば現地調査も手慣れていますが、一般的な住宅会社やリフォーム会社に依頼した場合は、別途古民家鑑定士などにも依頼すると安心です。
現地調査をしっかり行わないと正確な費用感や工事期間が定まりません。
また費用や納期などで後からトラブルが起こらないようにも、現地調査は徹底的に対応してもらいましょう。

ステップ④契約・着工・引き渡し

現地調査の後はどのようにリノベーションするか、どこを修繕すべきかなどのプランを決めたのち、費用や納期などの見積もりが出ます。
費用はどれほどの規模でリノベーションするかによってかなり差はありますが、最低でも300〜500万円ほどかかると考えておくと良いでしょう。
素材やデザイン、設備などにこだわる場合は、新築で家を建てるのと変わらないケースもあります。
また工事期間も工事面積によってさまざまですが、大体の目安としては2.5〜3ヶ月をみておきましょう。
引き渡しの際にイメージと違かったなどのトラブルが起こらないようにも、各ステップで手を抜かずに細かい面も確認していくことが大切です。

古民家物件を探すときに気をつけること

古民家リノベーションを目的とした物件探しにおいて、古民家であればなんでも良いという考え方は非常に危険です。
なぜならリノベーション目的で購入した古民家でも、全てを解体しないと安全に住めないと判断されてしまい、古民家が活かせないケースもあるからです。
特に家の土台が沈下していないか、家を支える柱や梁に問題ないかなどの建物の構造部分に重大な欠陥がないかを確認することが最も重要です。
また実際に住んでから古民家があまりよくなかった…とならないように、事前に古民家の住み心地を確認しておくのも良いでしょう。
近年では古民家リノベーションによる民宿も増えているため、イメージを固めるためにも古民家民宿に訪れてみてはいかがでしょうか。
リノベーションした古民家の住み心地や雰囲気、古民家のある地域の様子を知る良い機会になります。

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古民家リノベーションに適した物件や利用できるローンについて

ローン

古民家リノベーションは新築の家よりも大変な部分は多いといえます。
しかしそれ以上に魅力がたくさんで、実際に古民家リノベーションは以前よりも増加傾向にあります。
古民家リノベーションにおいて難しいのは物件探し。
間取りや立地の条件などを踏まえると、なかなか理想の物件に巡り合うのは簡単ではないでしょう。

また良い条件の物件があったとしても、費用面で断念しなければならないケースもあるかもしれません。
そこでここでは古民家リノベーションに適した物件や、古民家リノベーションで活用できるローンについてご紹介いたします。

古民家リノベーションに適した物件とは

古民家リノベーションの数々の事例を見ていくと、どれも1つとして同じものがなく、こだわりと風情が詰まっている魅力的な物件ばかりです。
しかしそこにたどり着くまでに数々の修繕を繰り返し、お金をかけてリノベーションしたからこそ実現するもの。
では理想的な古民家リノベーションを実現するためには、どのような物件が適しているのでしょうか。
リノベーションによる再生価値のある古民家には以下のような特徴があります。

・昔ながらの茅葺や草葺きなどの屋根
・縁側
・高い天井
・状態も良く立派な柱や梁
・周辺環境や風土との親和性
・間取りが工夫しやすい土間・囲炉裏など

古民家と定義される物件は、基本的には同じ構造のものが多いです。
自然の大木をそのまま用いた柱や梁は古民家ならではの風情を感じさせてくれます。
また縁側や囲炉裏のような、日本の住文化を残している古民家は価値が高いといえます。
古民家ならではの特徴があってこそ、リノベーションしがいがあります。
せっかく古民家を購入したのに、リノベーションによって現代住宅と何ら変わりないものになっては意味がありません。
そのため古民家のなかでもこだわりたい条件をいくつか決めておくと最適な物件が探しやすいでしょう。
またリノベーションにより掘りごたつを作るなどして、あえて昔の住宅を再現するのも趣があり、古民家が活かされます。
しかし民家ならではの特徴がリノベーションのハードルを上げてしまうこともあるのです。
例えば耐震性能の不備が大きいと判断された場合、建築基準法にのっとってかなり大かがりな修繕が必要になり、本来の古民家が活かせなくなってしまう可能性もあります。
また構造自体を変えることで大幅なコストがかかってしまったり、大部分を解体しなければならないケースも。
さらに土壁や茅葺屋根をそのままにしたい場合、断熱機能を施すのはかなり困難です。
できないわけではありませんが、かなりのコストや手間がかかってしまうことは覚えておきましょう。

古民家リノベーションに利用できるローンについて

古民家リノベーションは、費用もそれなりにかかるもの。
古民家の状態やリノベーション内容によってもさまざまですが、1,000万円以上かかるケースがほとんどといわれています。
そのためローンを組む方が多いのが実状です。
そして古民家リノベーションでは、以下2つのローンが利用できます。

・リフォームローン(金利2.5〜4.5%/無担保)
・住宅ローン(金利0.5〜2.5%/有担保)

手続きは手間になってしまいますが、おすすめなのは住宅ローンです。
金利や借入限度・期限などの条件からみても、それなりの費用がかかる古民家リノベーションであれば、住宅ローンの方が安心できます。
しかし新築に比べると借入金額が低かったり、借入期間が短いことも押さえておきましょう。
これらは借入する金融機関によっても異なるため、条件と照らし合わせて相談することをおすすめします。
ローン申請の際には、現地調査などを経て確定した見積書が必要です。
そのため購入する物件候補が決まった際には、早めに現地調査を依頼しましょう。
またローンの際の借入金額は単に物件やリノベーション費だけではなく、諸費用も考慮して決めると安心です。
例えば物件やリノベーション以外にかかる費用には、以下のようなものがあります。
・仲介手数料(不動産を利用した場合)
・不動産登記費用・固定資産税の精算金等をはじめとした諸費用(一般的には物件価格の7〜10%)
上記の費用も決して安いものではないため、住宅ローンの借入金額に含めるのも1つの方法です。

まとめ

今回は古民家リノベーションについてそのメリットやデメリット、物件の探し方や注意点などについてお伝えいたしました。
古民家は日本の風土や環境に適した、現代では再現が難しい価値ある物件です。
昔の日本の住文化を味わいつつも、現代設備や機能を取り入れることで古民家でも快適に過ごせるようになります。

そしてそれだけでなく日本の住文化、そして環境・資源の保全にも貢献できるのです。
そのため古民家リノベーションという選択肢は、とても意義のあるものといえます。
しかし魅力やメリットが多い一方で、コストや安全性の面でデメリットがあるのも事実。
古民家リノベーションをする際は、そうしたデメリットを理解した上で実行することが大切です。
物件数が少ないことで条件を満たした希望の古民家に巡り合うのはなかなか難しいですが、インターネットのおかげで従来よりも古民家が探しやすくなっています。
古民家とのマッチングサービスもあるため、いろいろ活用して最適な古民家を見つけて見てください。
そして、古民家探しと並行してリノベーション業者探しや現地調査依頼、ローンの手続きなど細かい点もとりこぼしなく進めていくことがポイントです。
ぜひ、古民家リノベーションに関心のある方は、今回ご紹介した内容を参考に、理想の古民家リノベーションを実現させてみましょう。

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