バス・トイレが一緒の空間に仕切りを設けよう!改修のポイントや費用相場をご紹介

かつては多くの賃貸物件がバス・トイレ一緒となっていましたが、近年ではその人気も低迷しています。
それどころか、バス・トイレが一緒というだけで入居を辞める方もいるほどです。
そのため、バス・トイレを分離するリフォームを検討している大家さんも多いでしょう。
バス・トイレを分離するリフォームの方法はいくつかありますが、その中でも今回は比較的費用が安い「バス・トイレに仕切りを設ける」という方法をご紹介していきます。
改修のポイントや費用の相場などを詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

Contents

バス・トイレが一緒の空間とは?

バストイレ

まずは、バス・トイレが一緒とはどういった空間なのか、どのようなメリットがあるのかをみていきましょう。

ユニットバス=バス・トイレが一緒ではない!

ユニットバスといえば、バス・トイレが一緒になっている空間をイメージする方も多いですが、必ずしもそうとは限りません。
そもそもユニットバスとは、あらかじめセットで製造した浴槽や浴室の壁・天井・床などのパーツを、施工現場に搬入してから組み立てる浴室のことを言います。

そのため、バス・トイレが一緒のこともあれば、浴槽と洗い場のみのこともあります。
なぜユニットバス=バス・トイレ一緒と誤解されるようになったかというと、1964年開催の東京五輪に向けての建設ラッシュ時に起因すると言われています。
当時、海外から選手団や関係者らを大勢迎え入れるにあたり、高層ビルを短期間で効率良く建設することが求められていました。
しかし、それまでの在来工法で浴室を造る場合、それぞれの現場に応じた施工や、コンクリートの乾燥期間を設けなければならないこともあって、3~7日ほどの工期がかかります。
それに対して、ユニットバスは現場のサイズに合った商品を発注し、届いたパーツを手順通りに組み立てるだけと、施工期間を大幅に短縮できます。
特にユニットバスの中でもバス・トイレ一緒のタイプのビルが多く建設され、それ以降は都内をはじめとして、ホテルなどでも積極的に採用されるようになったのです。

その結果、ユニットバス=バス・トイレが一緒というイメージが浸透していったとされています。
しかし、先述のとおり、本来はユニットバスとは単に浴室の工法の1つを指したものにすぎません。

ユニットバスにはどのような種類がある?

ユニットバスには、「1点ユニットバス」「2点ユニットバス」「3点ユニットバス」の3タイプがあります。

・1点ユニットバス
浴槽と洗い場のみで構成されているタイプで、一般的な家庭用のお風呂やマンションによく見られます。
洗面台やトイレは、それぞれ独立した別の場所に設置されているので、使い勝手が良く、複数人で暮らすファミリー層に向いています。
戸建て用や賃貸物件用にかかわらず、多くメーカーが取り扱っており、サイズも豊富です。

・2点ユニットバス
浴槽と洗い場、洗面台が一緒になっているタイプで、賃貸物件によく見られます。
トイレのみ別の場所に設置されているので、湿気の影響を受けてカビが生える心配も少なく、清潔に保ちやすいです。
また、浴室掃除のついでに洗面台の汚れもシャワーで洗い流せるといメリットもあります。

・3点ユニットバス
浴槽と洗面台、トイレが一緒になっているタイプです。
この3つを1つの空間に収めることで、設備の専有面積が少なく済むため、賃貸物件やビジネスホテルになどに多く見られます。
3点ユニットバスのメリットについては、以下でさらに詳しく解説していきます。

バス・トイレが一緒だとどんなメリットがある?

ユニットバスの中でも、バス・トイレが一緒になった3点ユニットバスのメリットをみてみましょう。

・掃除がしやすい
浴槽、洗面台、トイレが1つの空間にあるため、トイレットペーパーやタオルなどが濡れないように気を付けさえすれば、浴槽、床、洗面台、便器の外側などをすべてまとめてシャワーで洗えます。
1ヶ所ごとに掃除するよりも、手間や時間がかかりません。

・水漏れしにくい
階下に水漏れして高額な修理費が発生するリスクは、賃貸物件において特に不安な要素のひとつです。
しかし、3点ユニットバスは在来工法に比べて、水漏れが起きにくいと言われています。
給水・給油管、追い炊き管には、鉄管や導管よりも劣化しにくい「架橋ポリエチレン管」という樹脂管を使用していることもあって、そのリスクが軽減できるのです。
万が一水漏れしたとしても浴槽下には防水パンが設置されているため、漏れた水を受け止めることができ、建物構造部に被害が及ぶことを最小限に食い止められます。

・浴室以外のスペースを広くとれる
同じ広さの部屋を借りるにしても、浴室・洗面・トイレに使用している面積が少ない方が居住スペースは広くなります。
1日の中で過ごす時間が短い場所にスペースを割くよりも、リビングや寝室などを広くした方が、ゆっくりくつろげるという入居者もいるでしょう。

・断熱性が高い
ユニットバスは、浴槽や壁、床、天井などのパーツがすべてセットで造られたものを、現地に搬入してそこで組み立てます。
つまり、部屋の中にもう1つの部屋(ユニットバス)を入れる二重構造となるのです。
さらに、その間に断熱材を入れることで、より室外の温度が伝わりにくく暖かい浴室に仕上がります。

・バス・トイレ別より家賃が安い
バス・トイレが分かれている物件は、3点ユニットバスの物件よりも高い家賃が設定されていることも多いです。
その理由は、浴室とトイレそれぞれにスペースを必要とする分、3点ユニットよりも部屋が広くなるからです。
基本的には、部屋の面積が広いほど家賃が高くなるので当然と言えるでしょう。
また、バス・トイレ別の物件の人気が高まっていることも、3点ユニットバスの物件より家賃が高めに設定されている理由です。
例えば同じ単身者用の6畳ワンルームの家賃を比較すると、バス・トイレ別の物件より3点ユニットバスの物件の方が1万円程安い場合もあります。
3点ユニットバスに多少の不便さはあっても、家賃の安さを重視する入居希望者には、選ばれやすいのもメリットです。

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メリットもあるが…バス・トイレ一緒が不人気の理由

バストイレ

バス・トイレが一緒だと家賃が比較的安い、掃除しやすいなどのメリットがあるにもかかわらず、あまり人気がないのは以下のようなデメリットが原因だと考えられます。

誰かがお風呂に入っているとトイレが使えない

浴槽とトイレの間はカーテンで仕切っているだけなので、誰かがお風呂に入っていると、他の人はトイレが使えません。
これは一人暮らしなら問題ありませんが、同居人がいる場合だと非常に不便です。

また、来客をトイレに案内する際に、浴槽まで見られることに抵抗を感じる方もいます。

洗い場がない

3点ユニットバスには、洗い場がありません。
そのため、シャワーで済ませるか、体を洗ってからお湯を溜めて入浴するか、もしくは、先に入浴してお湯を抜きながら体を洗うことになります。

さらに、同居人がいる場合は、1人が入浴するたびにお湯を入れ替えるという手間がかかります。
慌ただしかったり、浴槽も狭かったりするなど、湯船に浸かってゆったりしたい方には不向きと言えるでしょう。

湿気がこもりやすい

一度入浴するとしばらく湿気がこもった状態が続くので、たとえ入浴時にシャワーカーテンを使っていたとしても、便座やトイレットペーパーが湿ってしまうこともあります。
また、入浴時にシャワーの水が飛び散れば、トイレの床も濡れてしまいます。
湿気が高い空間はカビが発生しやすく、特にシャワーカーテンは注意が必要です。

カビを防ぐために、入浴後、完全に浴室が乾燥するまで換気扇を回し続けるなど、日頃から手入れに気を遣わなければなりません。

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バス・トイレを分離させることは可能?

バストイレ

結論として、現状、3点ユニットバスであっても、バス・トイレの分離工事は可能です。
現在、3点ユニットバスの賃貸物件を経営している中で「バス・トイレを分けることができたら、もっと入居者が集まるのでは?」と考えている方も多いでしょう。
実際に「バス・トイレ一緒は嫌」という理由で入居者希望者に敬遠され、空室率が高くなっているのであれば、バス・トイレを分けることで入居率は改善する見込みがあります。
バス・トイレの分離工事方法はいくつかありますが、できるだけ費用の負担を少なく抑えたい場合は「バス・トイレの間に仕切りを設ける」という方法がおすすめです。

この方法であれば浴室内だけで作業が完結し、なおかつ短期間で工事を終えることができます。
施工内容は、シャワーカーテンを取り除いて代わりに、浴槽のフチに建具枠を取り付け、そこに半透明のスライドドアを設置するのが一般的です。
仕切りを設置してクロスを張り替えるだけであれば、施工費用は約20万~30万円となります。

ただし、仕切りの大きさによって価格は変わります。
また、洗面台が浴槽に張り出していて仕切りと干渉する場合は、洗面台を撤去しなければならなかったり、浴槽やトイレの交換が必要だったり、洗面台やシャワーを新しく設置したりしなければならず、100万円近い金額になるケースもあります。
この分離工事方法は、バス・トイレ別といっても浴槽とトイレの間をスライドドアで仕切っているだけなので、簡易的な印象になります。

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バス・トイレに仕切りを設けるメリット・デメリット

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バス・トイレに仕切りを設ける方法には、どのようなメリット・デメリットがあるのかみてみましょう。

【メリット】「バス・トイレ別」と表記できる

バス・トイレ別の物件の人気が高くなっていることもあり、インターネットで物件探しを行う際に、条件としてバス・トイレ別にチェックを入れて探す方も多くいます。
つまり、3点ユニットバスの物件は最初の段階で候補から外れてしまうことになります。

たとえ簡易的でもバス・トイレの間に仕切りが設けてあれば、インターネット上には「バス・トイレ別」と表記できるようになり、検索ではじかれることはありません。
そのため、内見者数の増加が期待できます。

【メリット】他の分離工事に比べて工期が短い

分離工事が完了するまでは部屋を空けておかなければならず、その間は家賃収入も得られません。
しかし、仕切りを設置する工事であれば約2日で完了し、これはバス・トイレの分離工事の中では最短です。

スムーズに次の入居者を迎えられるので、家賃の無収入期間も最小限で済む可能性が高いです。

【デメリット】狭く感じてしまう

3点ユニットバスは省スペースで施工できることが特徴であり、元々狭い空間となっています。
浴槽のすぐ近くに洗面台とトイレが並んでいるので、そこに仕切りができればさらに圧迫感が増し、狭さが強調されることになってしまいます。

家庭の一般的なお風呂に慣れている方や、湯船にゆっくり浸かってリラックスしたい方からすると、決して居心地の良い空間とは言えません。

【デメリット】内見でガッカリされる可能性もある

「バス・トイレ別」と聞いて多くの人がイメージするのは、やはり1点ユニットバスまたは、2点ユニットバスでしょう。
しかし、バス・トイレに仕切りを設ける工事を行っても、トイレが全く別の場所になるわけではないため、1点ユニットバスや2点ユニットバスのイメージに近づけることはできません。

「バス・トイレ」別に惹かれて内見に来た方には、ガッカリされたり、クレームをつけられたりする可能性もあります。

【デメリット】完全分離ではないので湿気がこもる

浴室からトイレが完全に独立しているわけではなく、仕切りはスライド式のドアです。
壁で分かれているのとは違って、浴室の湿気がトイレに影響を及ぼすことを、完全に防ぐことはできません。

カビが発生する原因は、温度よりも湿度と言われているので、掃除をさぼったり換気扇を回すのを忘れてしまったりすると、カビが繁殖し嫌なニオイも発生してしまいます。
こまめな手入れが必要になるので、掃除が苦手な方には避けられやすいです。

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バス・トイレ分離工事の内容と費用相場

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バス・トイレ分離工事には4パターンの方法があります。
予算や物件に合わせて、どのような工事が適しているのか考える必要がるでしょう。
ここでは、それぞれの工事内容と費用相場についてご紹介します。

仕切りを設ける

・費用相場:20万~30万円
・特徴:簡単なリフォームなのでコストが抑えられる

トイレスペースを確保できないような狭い物件には、セパレーターを用いてバスとトイレの間に仕切りを設ける工事が向いています。
既存のユニットバスに仕切りを設置するだけなので、簡単な工事で費用は抑えられますが、浴室とトイレが別室になっているという印象にはなりにくいです。

入居者募集欄では、バス・トイレ別として記載できるので内見者を増やせる効果は期待できます。

トイレを別の場所に移動させる

費用相場:100万~180万円
特徴:スペースの確保が必要なので、狭い物件には向かないリフォーム

既存のユニットバスから、トイレを撤去して、別の場所へ移動させる方法です。
完全にトイレとバスが分けられるので、バス・トイレ別を希望する方の選択肢に入り、家賃設定を上げることも可能でしょう。

新たなトイレの設置場所としては、クローゼット、押入れ、洋室の一部が利用されるケースが多いため、ゆとりのある間取りに適した工事と言えます。
設置場所が元の場所から離れている場合は、配管工事や防水工事が必要になります。
大がかりな工事を伴うので、その分費用もかさむと考慮しておきましょう。

トイレを新設するには1畳ほどのスペースを要します。
ワンルームの狭小物件の場合、トイレを移設すると他の部屋や収納に影響が出るので他の施工方法を検討しましょう。

バスとトイレを完全に交換する

費用相場:60万~80万円
特徴:浴槽は狭くなるが、比較的安くバス・トイレを分離できる方法

既存の3点ユニットバスがある場所にそのサイズに合ったバス・トイレ別のユニットバスを交換する方法です。
新たなスペースを必要とせず、既存の場所に丸ごと交換できるので比較的簡単なリフォームとなり、費用も60万~80万円と抑えられるでしょう。
この分離工事は、トイレが移設できないワンルームや1Kといった物件に適しています。

バス・トイレ別の間取りを実現できますが、その反面、既存の3点ユニットバスと比較して、バス・トイレの各スペースは狭くなり圧迫感を感じるかもしれません。
しかし、入居者募集の際には、バス・トイレ別と表記できるので、選択候補に挙がりやすく、入居率アップにつながる可能性もあります。

浴室を撤去してシャワールームに変える

費用相場:55万~90万円
特徴:浴槽を重視しない層に向いたリフォーム

思い切って浴槽を撤去して、シャワールームとトイレのみに分離する工事を選択してもいいかもしれません。
周辺の環境が学生街で、若者や独身をターゲットにした物件であれば、普段から湯船に浸からない習慣の方にとってバスとトイレが別という点で魅力的に映る可能性もあります。

シャワーのみを利用する外国人の方にも訴求できるでしょう。
設置にかかる費用相場は55万~90万円ですが、希望の場所にトイレを移設できないケースもあるので、分離工事が可能なのか事前に確認しておきましょう。

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バス・トイレの分離工事を行う際に気を付けたいポイント

バストイレ

バスとトイレが一緒の物件をリフォームしたくても分離できない場合もあります。
また、工事によっては費用がかさむため、本当にリフォームが必要であるか検討する必要があるでしょう。
ここでは、分離工事を行う際に気を付けたいポイントについて説明します。

配管や間取りの関係上リフォームできないこともある

給排水管の位置や間取り、部屋の広さによって分離工事ができない場合もあります。
まず、十分なスペースが確保できない場合、3点ユニットバスを分離したくてもトイレを移設できません。
浴槽を撤去してシャワーユニットにする場合でも、シャワーユニットには複数のサイズがあり、適したサイズがあるのか、またスペースに梁がないかなど設置場所に問題が出てくるケースもあります。
たとえスペースの確保ができたとしても、給排水管がうまく設置できなければ分離工事は難しいです。

水回りの位置を変更するには、給水管・給湯管・配水管の移設が必要になります。
配水管は排水を流すために勾配が必要ですが、賃貸物件は、床下のスペースに限界があるので、トイレやバスを希望の位置に設置できないケースも多いのです。
まずは、分離工事が可能な物件であるかをリフォーム業者に確認することをおすすめします。

十分な費用対効果が得られない可能性もある

バス・トイレ別物件の希望者は多いですが、リフォームを実施した後、費用に見合った収益が期待できるのかが重要になってきます。
バス・トイレ別の物件にリフォームしたとしても、入居につながらなければ、回収までに時間がかかり、安定した経営は望めません。

このリフォームで物件の価値は上がるのか、かかった費用に対してどれくらいの収益率が期待できるのか、そもそもここまでのリフォームは必要なのか、入居率はアップするのか、など家賃・リフォーム代・回収年月を十分に考慮してから判断しましょう。
空室対策や入居率を上げるために、高額な費用をかけたとしても、費用回収に長い年月がかかってしまうのであれば、簡易的なリフォームを選択して家賃を下げた方が入居者は増えるかもしれません。
工事を検討する前に、費用対効果を考える必要があるでしょう。

入居者のニーズを考える

バス・トイレ別の物件というだけで、簡単に入居者が決まるわけではありません。
入居者の立場になって、何が求められているのかを考えるのも非常に重要になってくるでしょう。
バス・トイレ別を希望していても、家賃を比較して家賃の低い3点式ユニットバス物件を選ぶ方も多いです。
入居者によって、部屋に求める優先順位は異なるので、必ずしもバス・トイレ別が絶対条件ということはありません。
もし、若者や独身者をターゲットにするなら、バスルームに力を入れるよりも、家賃を低く設定したり、部屋の内装を一新してみたりする方が、需要があるかもしれません。
畳をフローリングに変える、収納スペースを増やすなど、3点ユニットバスだけでなく、見直せる点はあります。
ある程度高い年齢層がターゲットであれば、毎日お風呂に浸かりたいと思う方も増えてくるでしょう。
その場合はお風呂が快適で、機能的であることが求められます。
分離工事を依頼する前に、ターゲットを明確にして、リフォームした場合どれくらいの効果があるのか考えてみましょう。

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リフォーム会社に相談する際のポイント

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バス・トイレの分離工事を希望した場合、できる限り実績のある信頼できるリフォーム会社に依頼したいものです。
リフォーム会社を選ぶ際に、どこをポイントにすべきかを紹介しましょう。

工法や費用についてしっかりと話し合う

バス・トイレ分離工事をするにあたって、まずは費用や疑問点、どういった工事が適しているのかなど、経験豊富なリフォーム業者に相談しましょう。
施工内容について具体的に説明してくれるか、見積もり時に内訳や工賃について明確に答えてくれるかなどもリフォーム業者を選ぶ上で、大切になってくるポイントです。

物件によっては、間取りや建物の構造、設置位置などにより、工事ができない可能性もあります。
現地調査をしてもらい、工事が可能であれば、適したリフォーム方法を提案してもらいましょう。

空室対策を相談できる業者に相談する

実績や経験が豊富なリフォーム業者であれば、空室対策におけるコツや知識、ノウハウを持っている可能性が高いです。
空室対策を得意とするリフォーム業者や賃貸管理会社・不動産会社を兼業する施工会社もあるので、入居者につながる方法など相談し、アドバイスを貰うのも良いでしょう。

金額のみで選ばない

工事をするにあたり、なるべく低予算でリフォームを叶えたい方は多いでしょう。
しかし、リフォーム業者を選ぶ際に金額だけで選んでしまうのは危険です。
施工が雑だったり、後から多額の追加料金を請求されたり、アフターフォローがないなど、トラブルにつながるケースがあるからです。

不必要な工事を追加される場合もあります。
金額のみで判断して悪徳業者に引っかからないためにも、金額以外の面も重視して自分に合ったリフォーム業者を選択するようにしましょう。

レスポンスが早い業者を選ぶ

レスポンスの早さは、誠実さを表しているとも言えます。
質問や相談をしても折り返しの連絡がなかなか来ない、メールの返信が1週間後だったりした場合、信頼関係は築きにくく工事着手までに時間を要するので、大家さんにとっては無駄な時間でしかありません。

その後の工事にも不安が残るでしょう。
連絡のやり取りがスムーズであれば、何かあった際にも安心して相談できます。
きちんと対応してくれるか、問い合わせの返答が早いかなど、信頼できる会社であるかを見極めるポイントにもなります。

相見積もりを行う

頻繁にリフォームをするわけではないので、相場はわかりにくいものです。
どこに依頼するかあらかじめ決まっていたとしても、4社程度から相見積もりを取りましょう。

面倒かもしれませんが、相見積もりを取ることで金額だけでなく対応や人柄、施工内容など業者を比較でき、納得した上で工事を依頼できます。
ネット検索で出てきた業者、見積もり比較サイト、仲介業者経由などから数社ピックアップし、見積もり依頼すると良いでしょう。

INA&Associates株式会社

INA&Associates Inc.は、不動産、IT、投資などにおける専門性と技術を活かし、「不動産」×「IT」を実現するために発生する、複雑な事柄に真摯に向き合い、”不動産をもっと分かりやすく。住まいを探されている方にとってもっと使いやすく。取引をもっとスムーズに。” 不動産×ITで独自の価値をお客様に提供することを目指しています。

バス・トイレが一緒でも空室対策につなげる方法

バストイレ

分離工事にそこまで必要性を感じないのであれば、その他の方法で入居率アップを目指しましょう。
バス・トイレが一緒でも工夫次第で、物件を魅力的に見せることは可能です。

ウォシュレット付きトイレに交換する

3点ユニットバスでウォシュレットに対応しているものは少ないので、トイレをウォシュレットに変えることで、周辺地域の同条件物件との差別化が図れます。
無電源温水洗浄便座であれば、電気配線工事がいらないDIY対応商品なので、業者に依頼せず大家さん自身で設置できます。

付属のパーツを含めても3万円以下で取り付けられるので検討しても良いでしょう。

内見や写真撮影のために飾り付ける

ターゲットを絞って、若者や独身者が好みそうなインテリアやカラーを取り入れてみましょう。
男性向けならばモノトーンで無機質な雰囲気に、女性であれば白やベージュなどを取り入れ、ナチュラル素材のインテリアを配置するなど部屋をモデルルーム化するのも効果的です。
観葉植物やハイセンスな照明を飾ったり、おしゃれな雑貨を置いてみたり、バスマットやタオルを上質な素材のものに変えるだけでも、部屋全体の印象が変わります。
写真映えする空間は、それだけで印象が良くなり、ネットで物件探しをする若い層の内見者を増やす効果も期待できるでしょう。

DIYで印象を変える

大きなリフォームをしなくても、DIYでユニットバスの古臭いイメージを払拭することは可能です。

リメイクシートの張り付け

リメイクシートは、不要になれば剥がすこともでき、床や壁といった大きな面積に貼ることで、一気に雰囲気を変えられます。
カラーやデザインも豊富なので、好みのイメージを選択すると良いでしょう。

カーテンの変更

お風呂とトイレの仕切りのカーテンをデザイン性の高いものに交換します。
カーテンが変わるだけで、ユニットバス内の雰囲気が変わります。

取り外しも簡単なので、ターゲットに合わせてカーテンを変えても良いでしょう。

鏡の取り替え

通常多くの賃貸物件では、長方形のシンプルな鏡が設置されています。
この鏡をデザイン性のある市販のものに変えるだけで、おしゃれな空間にすることができます。

既存の鏡を取り外したくないのであれば、上から取り付けられるタイプの鏡を選ぶと良いでしょう。

掃除がしやすいことを伝える

3点ユニットバスのメリットとして、掃除のしやすさを伝えるのも1つの手です。
バス・トイレ・洗面所が別になった物件とは異なり、バスとトイレが一緒の場合、各スペースを掃除する必要はありません。

換気は必要ですが、入浴の際にシャワー1つでユニットバス内部を丸洗いできる手軽さは、水回りの掃除が苦手な方にとっては魅力的に映るでしょう。

今回、バス・トイレが一緒の空間に仕切りを設けるというテーマで、分離工事に関する情報やバスとトイレが一緒でも入居率につながる方法などを紹介しました。
バス・トイレ別の物件は人気がありますが、リフォームしたからといって必ず入居者につながるわけではありません。
入居を決めるポイントは人によって異なるので、まずは、内装、衛生面、設備、などできるだけ費用がかからない方法で、物件の印象を変えてみましょう。
また、簡易的な仕切りを設けてバス・トイレ別の物件として広告に掲載することもできます。
この記事を参考に、物件に合う方法を取り入れて空室対策をしてみてください。

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