新しい不動産投資?貸会議室・民泊・スペース貸の今を考える

高級立地として名高い銀座の一等地に、1時間100円で店が構えられることをご存知でしょうか。
不動産では、一定のエリアを1テナントに貸すのが一般的。しかし貸し出し面積を小さくし、かつ時間制という新しい貸出方法が一般化されたことで、銀座の一等地に1時間100円で店をもつことが実現しました。
このように、不動産業界は常に常識と考えられているものがアップデートしており、投資家たちはこれまでにない形での不動産投資ができるようになりました。
そこで、今回は注目される新しい不動産投資について、詳しくお伝えいたします。
そもそも、不動産投資とはどういうことなのか、という点についてもお伝えいたしますので、不動投資にあまり知見がないという方も参考にしてみてください。

不動産投資とはどんなもの?基本情報まとめ

不動産投資とは、どういった仕組みなのでしょうか。
まずは、不動産投資初心者の方に向けて、不動産の基本情報についてお伝えいたします。

そもそも不動産投資とは?

投資といえば株式やFX、最近では仮想通貨といった方法もあります。そして、それ以外にも昔から人気の投資方法に不動産投資があります。
不動産投資の目的は、アパート、マンション、ビル等を購入することで、家賃収入(インカムゲイン)や売却(キャピタルゲイン)により利益を得ることです。
その目的の中でも、主流なのは家賃収入(インカムゲイン)による運用利益を得ることです。

不動産投資は、実際の需要に裏付けされている部分が大きく、金融系の投資よりも長期的にみると安定した利益が得やすい特徴があるといわれています。
そのため今では、会社員として働きながら不動産投資を始める方も増えているのです。

投資の言葉の定義

投資と聞くとネガティブなイメージもつ方も多いのではないでしょうか。
もちろん投資で成功している方も多いですが、失敗してしまう方もいます。
投資をしたからといって、成功するとは限らない賭け的な要素が、ネガティブなイメージを持たせてしまう原因といえるでしょう。
それでは、そもそも投資とはなんなのでしょうか。
辞書的には「財産を増やすため、また、利益をもとめて、資本を出すこと」または「長期的な相場の変動や利回りを考えて、株券債券を買うこと」と説明されています。
つまり資金を投じて自ら利益を生み出し、資金を増やすことが最終ゴール。
そして資金の投じ先を不動産にすることが、不動産投資なのです。

不動産投資の収益性

マンション、アパート、ビルの家賃収入で運用利益を得ることが主流の不動産投資。物件をもつ立地や地域にもよりますが、都内のような居住需要の高い場所では将来的な収益性に期待できます。そして注意いただきたいのが、この主流の考え方のベースになっているのは、固定されたスペース(部屋)を特定の人のみに、契約期間を定めて貸し出すといった方法です。
一方で、新しい不動産投資を考える上で重要になってくる考えは「不動産は短期で貸せば貸すほど、小さく貸せば貸すほど、利益が出る」という考え方です。
実はこの考え方は、不動産業界に勤める者からすると普遍的なものであり、一般的に考えても、貸し出せる商品(部屋・スペース)が多いほど、収益のチャンスや収益力は増えます。
不動産投資においても、他の商品の時と同様で期間・スペースを限定せずに貸し出したほうが利益を生み出しやすいといえるのです。

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INA&Associates Inc.は、不動産、IT、投資などにおける専門性と技術を活かし、「不動産」×「IT」を実現するために発生する、複雑な事柄に真摯に向き合い、”不動産をもっと分かりやすく。住まいを探されている方にとってもっと使いやすく。取引をもっとスムーズに。” 不動産×ITで独自の価値をお客様に提供することを目指しています。

新しい不動産投資とは

では、今注目されている新しい不動産投資とはどのようなものなのでしょうか。
ここでは、従来の不動産投資の考え方を踏まえて、新しい不動産投資の代表例を3つご紹介いたします。

今までの不動産投資の考え方

不動産投資の利益は、家賃収入(インカムゲイン)によるもの。つまりアパート、マンション、ビル経営による不動産投資です。
そのため、今回は家賃収入(インカムゲイン)における不動産投資を例に、なぜ新しい不動産投資(短期間、小ロット貸)が実現しにくいと考えられていたか、2つの観点から解説していきます。

2年間の賃貸契約

不動産投資で家賃収入(インカムゲイン)を得るためには、まずはアパート、マンション、ビルの購入若しくは所有していることが必要です。
そして、物件の所有者の多くは賃貸管理会社と管理委託契約を締結し、賃貸管理会社が調整し、物件所有者と実際の借主と間に賃貸借契約を結ぶことになります。この契約のやりとりの調整は、通常賃貸管理会社が行うため通常は物件所有者は特段、煩雑な調整をすることはほとんどありません。
しかしながら、この賃貸管理会社が締結する賃貸借契約のほとんどが2年の契約期間と定められています。
これは、賃貸管理会社の入退去、事務コストの観点からかなりの影響を受けています。賃貸管理会社の中の対応コスト(人件費)の中でも、入退去時の事務コストは相当な割合を占めます。
多くの賃貸管理会社にとって、2年に一度で業務設計していた、入退去時の事務コストの発生が、契約期間を短くすればするほど、頻繁に入退去が発生し、今まで投資家からもらっていた管理費用では合わなくなってしまいます。したがって、賃貸借契約期間は2年間という期間が一般的になっていました。
しかし、この契約期間の制限では、短期間だけ部屋を借りたいといったニーズを持つ顧客には不利な条件です。最短でも2年間利用する義務があるからです。
需要の高い立地であれば借主のニーズは途絶えにくく、短期間であれば高い賃料負担力をお持ちの方も多くいらっしゃるため、需要の幅を広げるためにも契約期間は2年ではなくより短く設定した方が利益につながります。

イレギュラー対応はシステム化が難しい

不動産投資をする際は、不動産の管理を賃貸管理会社に依頼するのが一般的です。賃貸管理会社は入居者の集客から家賃の集金や未納の督促、物件の巡回・清掃だけでなく、退去立会いから修繕の提案・実施までを担当します。
そして多くの賃貸管理会社では、より多くのお客様のご希望に沿うことができるように社内の流れはシステム化(画一化)されています。
しかしながら、システム化には弊害もあり、2年間の賃貸借契約等に最適化されいるため柔軟な対応が難しいケースもすくなくありません。
よくあるケースとして、一般的なお客様対応はどの部門が担当するかわかっていても、システム化されていない対応が発生した際には、どの部門が対応するかさえもあやふやで、確認や承認作業が発生し、対応が長引いたり、そもそも対応することさえ難しいといった事態になりやすいのです。
上記の結果、借主が短期間だけ借りたいといったイレギュラーな要望に対しても、柔軟な対応を賃貸管理会社ではできないケースが多く、物件の所有者としては、顧客獲得の機会損失に繋がっていました。

新しい不動産投資の3つの例

従来、2年間という契約期間を設けて固定の入居者を募る方法が一般的であった不動産投資。
従来の方法とは真逆のスキームといっても過言ではない、新しい不動産投資に大きく共通しているのは「不特定多数に対して、必要なときだけ貸し出す」といったビジネススキームです。
ここでは新しい不動産投資を3つの例からお伝えいたします。

①貸会議室

1つ目の例は貸会議室です。
近年、貸会議室の需要は、働き方改革の動きやフリーランス人口の増加があり高まっています。最近の会議室利用で特に多い利用例は、会議(社内会議室減少による社外会議室利用)や研修、勉強会やセミナーなどです。また、今では上記のようなビジネスとは異なった利用目的でも貸会議室の需要が高まっています。
SNSの発達にしたことにより、ワークショップやオフ会などのプライベート目的での利用も増加しています。
一方で、貸会議室は固定の人に貸出するわけではないため、家賃収入のように固定の収入が保証されているわけではありません。しかし、貸会議室を持つ立地や設備条件が揃っていれば、需要が途絶えずに予約が入るようになるといわれています。また、企業利用や定期的なワークショップの目的を中心に集客すれば、リピートを期待でき、安定した利用者の確保に期待できます。

②民泊・マンスリーマンション

2つ目の例は、民泊・マンスリーマンション(短期貸物件)です。
民泊は観光客向けに宿泊施設として、マンスリーマンションは生活拠点としての施設になります。
民泊はここ数年で特に注目され、申請をせずに運営している違法民泊が摘発されるほどでした。民泊はホテルのように多くの人件費がかからず、客室稼働率が60%以上であれば利益が見込めるといわれています。
また、必ずしも住宅としての価値≒短期貸物件の価値とはならず、住宅だと不便で人気がない物件でも短期貸物件としての価値があるのです。
最近は少なくなりましたが、外国人観光客は観光地やスーパーが遠いなどの立地の不便さもあまり気にしない方が多いので、物件の立地を気にせずに民泊用の物件を選びやすいといわれいます。
また、日本でのマンスリーマンションの市場はまだ大きくなくそのほかの市場と比べると、ブルーオーシャンともいわれています。
マンスリーマンションは、短期間(一般的に1ヶ月以上といわれています)居住目的で貸し出すものでなので違約金などに縛られずに、自分の住みたいと思っている期間を借りれる点が入居者側のメリットです。
契約期間の縛りや初期費用がなく、必要な備品も揃っているマンスリーマンションと、通常貸出方法の両方を併用出来たほうが利用者の幅が広がり、早く入居者が決まる可能性が高いといえます。

③レンタルスペース貸

3つ目の例は、レンタルスペース貸です。
レンタルスペース貸は貸会議室と似ているビジネスモデルです。
貸し会議室はあくまで会議室なので、ビジネスに必要な備品が揃っているスペースですが、レンタルスペースの場合は、多目的に利用できる自由度の高いスペースといわれています。そのため、ワークショップやオフ会のような目的だけでなく、期間限定のショップや個別展示会のような目的でも利用されています。
さらにすべてを貸し出しするのではなく、利用する分のスペースを時間単位で貸し出すことが可能です。
そのため1時間あたり数百〜数千円ほどの金額で、スペースが提供できます。
必要なだけのスペースを時間単位で借りれることで、借りる側もコストの無駄がなく、貸す側もスペースを無駄にすることなく利益にできるwin-winなビジネスモデルなのです。

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なぜ新しい不動産投資ができるようになったのか?

アパートやマンション経営による家賃収入が一般的であった不動産投資。
ではなぜ貸会議室や民泊、イベントスペース貸のような柔軟なスタイルでの不動産投資ができるようになったのでしょうか。
その背景には「ICT技術の発達」と「シェアリングエコノミーの発達」があります。

ここではそれぞれについて詳しくお伝えしていきます。

ICT技術の発達

ICTとは情報通信技術のこと。
ICT技術の発達により必要な情報をすぐに手に入れられ、便利な生活が遅れるようになりました。
ここでは新しい不動産投資に関わるICT技術の発達を3つの観点からお伝えしていきます。

スマートフォンの進化

1つ目はスマートフォンの進化です。
スマートフォン以前に使用していた携帯電話は、連絡手段としての機能がメインでした。しかし、昨今スマートフォンの普及により、これまでPCでしかできなかった検索機能などが利用できるようになり、手軽に情報が入手できるようになりました。
不動産に関してはこれまで物件を探す手段はオフラインがほとんどで、不動産に直接足を運んで物件を選ぶ方法が一般的でした。
しかし、スマートフォンの普及により、GoogleやYahoo!のような検索プラットフォームが手軽に使えるように。
さらにアプリが登場したことで、より手軽に情報収集ができるようになったのです。これにより物件を購入したい、借りたい人の意思決定が早くなりました。
これは以前の携帯電話時代には成し得なかったことです。
スマートフォンの進化により、誰もが欲しい情報をすぐに手に入れられるようになったことで、不動産賃貸業界においても利用者の需要と貸主の供給とのマッチングしやすくなったのです。

ポータルサイトの認知・利用率拡大

2つ目は、ポータルサイトの認知・利用率の拡大です。
これはスマートフォンの進化に伴うものであり、GoogleやYahoo!などの検索機能、またはアプリにより入居者や借主の集客が手軽になりました。
不動産でいえば「スーモ」「ホームズ」「アットホーム」など多くの物件に関するポータルサイト・アプリがあります。
また民泊で圧倒的認知と利用率を誇るポータルサイトに「Airbnb」、さらに貸会議室やレンタルスペースの需要も高まっている中、これらに特化したポータルサイトも登場しています。
これらのポータルサイトはいわゆるマッチング形式で、条件にマッチする物件やスペースを見つけるための仲介役を果たします。
ポータルサイトが自動的に顧客を集客してくれるため、手間をかけずに集客する仕組みが整ったのです。

スマートロックの進化

3つ目は、スマートロックの進化です。
スマートロックとは鍵を必要とせず、スマートフォンのアプリなどから鍵を開閉できる鍵のことです。必要な時だけ貸し出すスタイルの場合、実物の鍵を渡すことは、セキュリティの観点を考慮にいれるとメリットはないに等しいといえます。
なぜなら鍵をなくした時のコスト、鍵の管理方法やセキュリティ面での懸念点が多いからです。
そこでこれらの課題を解決する手段がスマートロックなのです。
これにより鍵の管理がスムーズになり、セキュリティ面の安全性も確保。
物件の所有者は鍵の開閉履歴も確認できるため、わざわざ現場に行かなくとも施錠をチェックできます。これだけでも管理の手間がだいぶ省けるようになり、不特定多数に貸すことが出来ます。

シェアリングエコノミーの発達

新しい不動産投資の考え方は「シェアリングエコノミー」に分類されます。
シェアリングエコノミーとは、別名「共有経済」ともいわれ、個人や法人が所有しているもの・サービス・場所などを、インターネットを介してシェアすることをいいます。
場所を提供する不動産では、貸主側は多くの商品(部屋・スペース)を提供して利益を得られ、借主側は必要な時だけ場所が借りられ、どちらにとってもwin-winな条件で契約が成立します。
例えば「Airbnb」は民泊・宿泊施設のシェアリングエコノミービジネスとして大成功している例です。
Airbnbとはホスト(物件の持ち主)と宿泊客をマッチングさせるプラットフォーム。
2008年にアメリカでスタートし、いまでは日本をはじめとした世界191ヶ国でサービスが展開されています。
一軒家だけでなく、マンションやアパートの一室も貸し出しており、一泊あたりの価格も安く、豪華な一軒家でも複数人で割ればかなりお得。
ホテルに泊まるよりも家具家電の設備が整っている、かつ安いということから観光客に人気のサービスです。
いまでは貸会議室やレンタルスペースなど、宿泊以外でも「Airbnb」のようなマッチングサービスが登場しています。
ICT技術の発達で前述したように、シェアリングエコノミー発達の背景には、スマートフォンやポータルサイトの認知・利用拡大が背景にあることがわかります。

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貸会議室・民泊・レンタルスペース投資の3つのメリット

貸会議室・民泊・レンタルスペース投資、いわゆる不動産におけるシェアリングエコノミー投資は近年特に注目を集めています。
ではこれらの不動産投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
ここでは3つの観点から、メリットについてお伝えいたします。

①低コストからの投資が可能

低コストからの投資が可能な点が、1つ目のメリットです。
アパート、マンション、ビル経営の不動産投資の場合、物件を購入することが一般的。そのためかなりの初期費用がかかってしまうことで、不動産投資を始めるハードルが高いという課題がありました。
しかし、貸会議室やレンタルスペースの運営であれば、マンションの一室やテナントのワンフロアを借りるだけではじめることができます。
そのため購入資金と比較するとかなり安く抑えられます。
さらに、固定の資産とならないため、万が一赤字になりそうな場合は賃貸契約自体を解除すればよいという点もメリットです。
さらに、貸会議室やレンタルスペースの場合は、必要な設備にもそこまでコストがかからないため、経費や維持費も安く済ませられる点も魅力的です。
これまで、不動産投資をしてみたかったが、投資を始めるまでのコストに懸念を持っていた方には嬉しいメリットといえます。

②築年数が関係ない

築年数が関係ないことが、2つ目のメリットです。
築年数とは、建物が建てられてから経過した年数のことです。
通常の不動産投資は、居住目的で貸し出すため、入居者からすると建物の築年数は重要な条件になります。
入居者が築年数の浅い物件を好む傾向にあるだけでなく、築年数により建物自体の価値も左右されてしまいます。
そのため、築年数が経っていると、家賃も相場より低くなってしまうだけでなく、いざ物件を売却しようとしてもなかなか初期コストを回収できるほどの利益が得られないのです。
つまり、築年数が経過しすぎている物件は「売れない・入居者が見つからない・家賃収入が十分に得られない」といった負の資産になってしまうケースも多々存在しています。
一方で、貸会議室やレンタルスペースであれば居住目的ではなく、一時的な利用目的といわれています。そのため、築年数が影響しない点が嬉しいポイントです。
民泊の場合でも築年数が経っていても、古民家などのように綺麗にリノベーションすれば問題ありません。
つまりシェアリングエコノミー投資としての不動産は、築年数よりも、立地・設備・清潔さのような条件の方が重視されます。
例えば、すでに古い物件を所有していて賃貸として使い道がない場合は、設備追加やリノベーションをすることで、利益が得られる可能性に期待できます。

③収益性が高い

収益性が高いことが、3つ目のメリットです。
すでにお伝えしているように、不動産投資は「短期で貸せば貸すほど、利益が出る。小さく貸せば貸すほど、利益が出る。」といった普遍的な考え方がマッチするもの。
しかし、これまでは集客や管理の面からそういった投資方法が実現しにくく、ICT技術の発達が進んだことで実現可能となりました。
収益性が高い理由としては、単純にニーズがある人に必要なだけ貸せるからです。
さらに、スペースを小さくすることで、これまで獲得の機会損失となっていた顧客にもスペースが提供できるようになりました。
つまり貸し出す商品(部屋やスペース)が増えることで、単純に利回りが良くなるということ。
短期かつ小さく貸すことで、円滑なローテーションにより多くの人に貸し出せ、利益が生み出しやすいのです。

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貸会議室・民泊・レンタルスペース投資の3つのデメリット

不動産投資に参入しやすい魅力的なメリットを持つ一方で、デメリットも存在。
ここでは3つのデメリットについてお伝えいたします。
投資には、デメリットもつきものなので、良い面ばかり見てしまい失敗しないようにも、デメリットについても押えてみてください。

①立地条件が厳しい

立地条件が厳しいことが、1つ目のデメリットです。
通常の不動産投資の場合は、立地以上に物件の条件がよければ入居者が見つかりやすい傾向にあります。もちろん立地が良いに越したことはありませんが、それでも立地を第一に考えなくて良いといえます。
しかし、貸会議室の場合はアクセスの良い駅近が求められ、レンタルスペースも同様に集客しやすい駅近などが理想的です。
また、民泊の場合はアクセスよりも、周囲の立地に気をつけなければいけません。
例えば、閑静な住宅街のなかだと、騒音などで近所迷惑となってしまい、最悪のケースでは運営停止などにもなってしまうため要注意です。
そのため、どのような目的で不動産投資をするかを定めたら、まずは立地の良い物件を抑えることがポイントです。

②運営に手間がかかる

運営に手間がかかることが、2つ目のデメリットです。
日々の掃除や利用客の対応、そして売上管理など細かい手間がかかります。
アパートやマンション経営の場合は、管理会社に依頼するのが一般的ですが、貸会議室やレンタルスペースの規模では、代行会社に丸投げしてしまうことで利益がほとんど残らないということにもなりかねません。
かといって日々の管理を怠ってしまい、部屋の汚さや対応の悪さがクレームにつながってしまっては、リピーターがいなくなってしまい収益にも響いてしまいます。
まずは、できる限りのことを自分でやりつつ、管理システムを導入するなどして、なるべく手間が省ける工夫をしてみましょう。

③収益が安定しない

収益が安定しないことが、3つ目のデメリットです。
家賃収入による不動産投資の場合は、入居者がいる限り安定して毎月収益が得られます。
一方で、貸会議室などは不特定多数の人に時間単位で貸すビジネスモデルのため、たくさんの利用客を集めなければ収益につながらず、貸さない時間が増えれば、収入にもばらつきが出てしまいます。
民泊も同様に常に宿泊客が確保できるわけではないので、需要のある期間に宿泊費を値上げしたりと工夫して運営する必要があります。
つまり、収益を安定させるためには、集客が最も重要です。
集客がうまくいかないと「利用客がいない=空き部屋・スペースが増える=収益にならない」というサイクルになってしまいます。
多くの商品(部屋・スペース)を貸すということは、それだけ利用客を確保しなければ安定した収益にはつながらないのです。
そのため集客のためのプラットフォームを活用する、リピーターが確保できるように設備などを整える、サービスを良くするなど、さまざまな工夫を凝らして運営していくことが重要です。

まとめ

今回は新しい不動産投資として、シェアリングエコノミーのスキームを持つ「貸会議室」「民泊」「レンタルスペース」についてお伝えいたしました。
これまでアパート、マンション、ビル経営による家賃収入、そして物件の売却による不動産投資方法が一般的でした。
しかし、ICT技術の発達、シェアリングエコノミーが注目されている背景から「多くの人に短期で小さく貸す」不動産投資方法が登場。
そして、実際に「短期で貸せば貸すほど、小さく貸せば貸すほど利益が出る」というスキームを体現している投資家は多く存在します。
現に、今ではリモートワークの導入も進んでいることから、貸会議室やレンタルスペースの需要は高まっている傾向にあります。そのため、今後の市場規模拡大にも期待できるでしょう。
また、これまで初期コストが高いことから不動産投資になかなか踏み込めなかった方でも、新しい不動産投資の手法を活用すれば、初期コストによるリスクが少なく始められるといえます。
とはいえ、不動産投資にはリスクはつきものです。そのためメリット・デメリットをきちんと理解することが大切です。
ぜひ、今回ご紹介した内容を参考に、新しい不動産投資の考え方、そしてシェアリングエコノミーが持つ、メリットやデメリットを押さえてみてください。

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