不動産投資で駐車場を経営するのはどうなの?成功の秘訣とは?

不動産投資には、マンション・アパ-ト投資(1棟投資、区分投資)、戸建て投資、借地権投資、サービス付き高齢者向け住宅の運営、シェアハウスの運営、コインパーキングなどの駐車場経営、トランクルーム経営など、たくさんの種類があります。
アパ-トなどを立てられるスペースがある土地なら良いですが、場合によっては建物を立てにくい所もあるでしょう。
そのような遊休地を活用したいと思った時、駐車場経営を考えるケースが多くなっています。
今回は、駐車場経営について詳しく解説していきます。

駐車場経営の仕組み

駐車場経営

駐車場経営は、使っていない遊休地に駐車場を作り、利用者が支払う料金を収入として得ます。
遊休地を活用する方法の1つとして、注目が集まっています。
アパ-トやマンション経営と比較してみると、初期費用を抑えられるというメリットがあるため、手軽に始められることが注目度を高めるポイントです。

駐車場経営は、大きく3つの種類に分けられます。
それが、個人経営、管理委託方式、一括借り上げ方式の3つです。
個人経営は、駐車場を作ったら自分だけで管理を行う方法です。
管理委託方式は、駐車場にする土地の持ち主が施工まで行い、サービスがスタートしたら管理を企業に委託する方法となります。
管理委託方式の場合は、利用者から受け取った料金の一部を管理している企業に対して、管理料として支払う必要があります。
一括借り上げ方式は、サブリースと呼ばれることもある方法で、駐車場経営に関する事業を行う企業に遊休地を貸し、駐車場を経営してもらう方法です。
駐車場経営を含む不動産投資が初めての場合は、個人経営よりも管理委託方式や一括借り上げ方式の方が、万が一の時に安心です。

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駐車場経営の種類

駐車場経営

駐車場経営には、種類もあります。
月極駐車場とコインパーキングの2種類があり、投資を始める前にどちらにするか決めなければいけません。
では、それぞれの特徴について解説していきます。

月極駐車場

月極駐車場は、1ヶ月単位で貸し出すタイプの駐車場です。
毎月1回、1ヶ月分の利用料金が持ち主に支払われます。
月極駐車場の場合、前述した3つの方法(個人経営・管理委託方式・一括借り上げ方式)から自分に合ったものを選択し、運用していきます。
個人経営であれば、募集から賃料の回収まで全て自分で行うため、運用の自由度は高いと言えるでしょう。
管理委託方式だと手数料はかかってしまいますが、募集や賃料の回収、トラブルが起こった時の対応など個人では面倒だと感じる業務を業者に依頼できます。
一括借り上げ方式の場合は、駐車場が満車か空きがあるかなどに関係なく、毎月一定の金額が支払われるのは遊休地の持ち主にとってメリットです。
駐車場の稼働状況によって収入が上下することはありませんが、管理委託方式よりも業者に支払うべき手数料は高くなります。

コインパーキング

コインパーキングは、精算機と車を止めるためのロック板を設置することで、無人で経営できます。
設備を設置しなければいけないので、全て個人で管理するのは難しいと感じるケースが多いです。

そのため、募集や管理といった業務は、業者に委託するのが一般的です。
設備の設置に関しては、自己経営方式と土地賃貸方式の2種類があります。
自己経営方式は初期費用を遊休地の持ち主自身が用意する方法、土地賃貸方式は業者にお願いする方法です。
土地賃貸方式であれば、業者から土地の持ち主に対して地代が支払われるので、毎月の収入は安定します。
しかし、自己経営方式と比べてみるとリターンは減少します。

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利回りの目安

駐車場経営

駐車場経営の利回りは、月極駐車場だと5%~15%、コインパーキングだと15 %~30%が目安です。
コインパーキングは、回転が速いこともあり、高い利回りが期待できるでしょう。
商業施設や観光スポットの近くであれば、安定した収益を期待できます。
マンションなどがあるエリアでは、月極駐車場の需要が比較的高い傾向があります。
より利回りの高い運用をするためには、周辺の環境をしっかりとリサーチしておくことが重要です。

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駐車場経営にかかるランニングコスト

駐車場経営

駐車場経営を始めるなら、どのようなコストがかかるのか把握しておく必要があります。
続いては、駐車場経営でかかるランニングコストについてみていきましょう。

月極駐車場の場合

月極駐車場の場合は、管理運営費と税金がかかります。
管理運営費には、集金費、場内清掃費、電気代、保険料、町内会費が含まれます。
税金に含まれているのは、固定資産税、都市計画税、償却資産税、消費税、所得税+住民税、個人事業税です。
税金は、売り上げや駐車場の規模などによって変わってくるので、あらかじめ確認しておきましょう。
業者に管理してもらう場合は、別途で管理委託料もかかります。
管理委託料は、10%前後が相場となっています。

コインパーキングの場合

コインパーキングの場合は、土地整備費、看板設置費、機器設備設置費がかかります。
土地整備費に含まれるのはアスファルト舗装またはコンクリート舗装・ライン引き・車室番号表記・車止めの設置費用、看板設置費は料金案内看板・P看板満空灯・利用規約看板の設置費用が含まれています。
そして機器設備設置費に含まれるのは、料金精算機・精算機用雨除けテント・場内照明・看板照明・ロック板・防犯カメラ・フェンス・遠隔システム・各種決済端末にかかる費用です。

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駐車場経営の始め方

駐車場経営

不動産投資の1つである駐車場経営を始めるためには、どのような流れでスタートするのかあらかじめ知っておく必要があります。
続いては、駐車場経営の始め方について解説していきます。

土地の整備を行う

最初に、駐車場として活用したい遊休地の整備を行います。
住宅など建物がある場合は、解体業者に依頼して更地にしておきましょう。
更地になったら、駐車場として使いやすさを向上させるために舗装します。
舗装しないと轍ができやすく、様々なトラブルの原因になりかねません。
月極駐車場なら、遊休地の持ち主自身が砂利を敷くなどして簡易的な舗装で済ませることも可能です。
一方でコインパーキングは、不特定多数の車が出入りするので駐車場施工業者に依頼して舗装してもらいましょう。
アスファルトやコンクリートで舗装すると耐久性が高まります。
舗装するためにはコストや時間がかかってしまいますが、運用開始後の修繕を最小限に抑えられるのでやっておくべき作業だと言えます。

ただし、土地賃貸方式のコインパーキングを選択した場合は、舗装前の土地を業者に引き渡すことも可能です。

必要なものを設置する

必要なものは、月極駐車場とコインパーキングのどちらを選択するかによって変わってきます。
月極駐車場は、駐車区画を示すマーキングを行って車止めを設置するなど最低限の設備が整えば始められます。
砂利で舗装するのであれば、ロープで簡単に駐車区画のマーキング可能です。
コインパーキングは、駐車区画を示すマーキングと車止めの設置以外に、精算機やロック板などの機材も設置しなければいけません。
そのため、月極駐車場と比べると初期費用がかかってしまうのです。
小規模な駐車場ならロック式、20台以上駐車できる場合はゲート式を選択するのがおすすめです。

必要な場合は、フェンスや照明、防犯カメラなどの設置も視野に入れておきましょう。

料金を決める

遊休地の整備が終わったら、料金を決めましょう。
料金に関しては、周辺の相場をチェックしてから決めると利用者を確保しやすくなります。

月極駐車場の場合は月額の賃料、コインパーキングの場合は1時間当たりの料金を設定する必要があります。
駐車場の料金は、収益に大きな影響を与える要素になるため、慎重に考えるようにしてください。
駐車場の中でもコインパーキングは、30分100円や1日1,000円といったように細かい設定ができます。
最大料金や時間帯ごとの料金も持ち主自身が決められるので、月極駐車場よりコインパーキングの方が自由度は高めです。
どちらを選択するにしても周辺の環境などを踏まえた上で、料金を決めることは鉄則です。

集客する

駐車場をオープンしても問題ない状況になったら、看板を設置したり、チラシを配ったりして集客します。
WEBサイトに情報を掲載するのも集客におすすめの方法です。
月極駐車場は契約者がいないと収益に結びつかないため、集客は特に重要なステップになります。
自分自身の力で集客するのが難しいと考える場合は、不動産業者に委託する方法もあります。
委託すると手数料はかかってしまいますが、煩雑になりがちな業務の負担を軽減できます。

管理する

駐車場経営を行う場合、オープンしてからも様々な業務が発生します。
駐車料金の回収や設備の修繕はもきちんとやらなければいけません。
その他にも、利用者を増やすために定期的な清掃も必要不可欠な業務の1つとなっています。
持ち主自身で管理や運営ができない場合は、管理会社に委託するようにしましょう。

委託料を支払うと管理などを全てお任せできるため、持ち主の負担を軽減できます。

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駐車場投資のメリット

駐車場経営

不動産投資の中でも駐車場経営は注目度が高まりつつあります。
次は、駐車場投資を行うことで遊休地の持ち主が得られるメリットについてみていきましょう。

初期費用を抑えられる

駐車場投資は、マンション・アパート経営と比べてみると初期費用を抑えられます。
必要となるのは、土地を整備するための費用や設備の設置費用です。
月極駐車場だと、土地の整備代はアスファルトで舗装すると5,000円/㎡、砂利舗装だと1,500円/㎡が相場となっています。
そのほかに、駐車区画を示すマーキングや車止めの設置も必要になります。
駐車区画を示すマーキングは5万8,000円/50m、車止めは4,000円/個が相場です。
砂利で舗装し、ロープを使った駐車区画のマーキングを行う場合は、コストを大幅に抑えられます。
コインパーキングだと、月極駐車場と同じく土地の整備費用はもちろんかかります。
それ以外には、精算機(およそ45万円~)、ロック板(およそ9万円~)、看板(およそ16万円~)といった費用がかかるため、月極駐車場よりも初期費用は大きくなってしまうでしょう。
それでも、マンション・アパート経営と比較すると駐車場の方がトータルコストは抑えられます。

始めるまでの期間が短い

始めるまでの期間が短いのも、駐車場投資ならではのメリットです。
平面の月極駐車場なら、土地の整備を行って、駐車区画を決めれば貸し出しできます。
舗装だけしてロープで区切る方法なら、1週間もあれば完了するでしょう。
コインパーキングは月極駐車場よりも設置しなければいけない設備が多いですが、着工からオープンまで2週間~3週間ほどの短期間でスタートできます。

不動産投資を始めようと考えた時にマンション・アパート経営を真っ先に思い浮かべる人もいますが、マンション・アパート経営ではそのような短期間でスタートすることはできません。
マンション・アパート経営の場合はスタートするまでの期間が、新築物件なら1年ほど、中古物件でもリノベーションや修繕などが必要になるケースが多いので数ヶ月ほどかかってしまいます。
それを踏まえて考えてみると、1ヶ月以内に事業をスタートし、収益を得られるは非常に魅力的です。

どのような土地も活用できる

駐車場投資は、普通乗用車を駐車できるスペースがあれば問題なく活用できます。
普通乗用車1台分の駐車スペースは、長さ6.0m×幅2.5m=15㎡が標準となっています。
そのスペースが確保できるなら、いびつな形状をしている土地や狭い土地でも駐車場として活用できるのです。
仮に1台分しか確保できなかったとしても、駐車場経営は問題なく始められます。
どうしても土地が狭かったり、いびつな形だったりして、駐車が難しい場合もあるでしょう。
そのような場合は、バイク専用の駐車場にするのがおすすめです。

バイクの場合だと、長さ2.6m×幅1.3mの広さがあれば大きいタイプも駐車できます。
バイク専用の駐車場は、車用の駐車場と比べると数が少ないのでニーズも高いと考えられます。
また、バイクなら駐車場までの道が狭くても問題ありません。
このように土地の形や周辺環境に応じて、車用とバイク用のどちらにするか柔軟に対応できるのも、駐車場経営ならではのメリットだと言えます。

転用しやすい

転用のしやすさも、駐車場経営ならではのメリットとして挙げられます。
アスファルトを撤去するためのかかる費用は、1,000円/㎡が相場です。
住宅を解体する費用よりもコストをかけずに済むため、将来的に転用する可能性がある土地にもおすすめです。

立地条件などによりますが、駐車場ではなくアパートやマンションのニーズが高まる場合もないとは言い切れません。
そのような際に柔軟な対応ができるのは、遊休地の持ち主にとってメリットが大きいと考えられます。

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駐車場投資のデメリット

駐車場経営

魅力やメリットの多い駐車場投資ですが、デメリットも存在します。
ここでは、駐車場投資のデメリットを詳しく解説します。

優遇措置が他より少ない

節税効果を期待し、不動産投資を始める方も少なくありません。
建物がある場合は、固定資産税や都市計画税などの税制上の優遇措置が得られます。
しかし、建物のない駐車場は、更地と同じ扱いになります。
そのため、固定資産税や相続税の評価は更地と同じになる上に、経費などもあまり発生しないため、減価償却費が計上できず所得税が増える可能性が高いです。
つまり、更地をコンクリートなどで舗装しただけの駐車場は、優遇措置が他より少なく、税制上のメリットはほぼないでしょう。

高い収益性が見込めない

更地を舗装し、そのまま平面の駐車場にした場合、活用できるのは1フロア分です。
アパートやマンション経営のように、2階以上のフロアがないため、その分運用効率は悪くなり、収益性も下がります。
それならば、立体駐車場にすれば良いのではと思われるかもしれませんが、平面駐車場に比べて、初期費用が大幅に高くなります。
また、駐車場経営するための初期費用や土地代のローンを組んだ場合、これらの返済もしなければならないため、短期間で高い収益を得るというのは難しいです。

場所選定が難しい

駐車場投資では、場所選定が重要になります。
特に月極駐車場の場合は、駐車場自体が便利な環境であっても細い道路に面していたり、人目に付かなかったりする場所もあり、利益を生み出すのは難しいです。
そのため、駐車場経営をする際は、その土地が車体の大きな車でも安心して駐車できるか、道路から目につく場所にあるかなどを重視しなければいけません。
また、駅前や大型マンションの前など、駐車場を必要とする人が多い場所は、需要も高く駐車場投資に向いている土地といえますが、人気の土地はその分土地代も高いです。
他にも、駐車場を必要としている人が多いのに、駐車場自体が少ない土地は狙い目と言われていますが、その状況が継続するとは限りません。
近くに安い駐車場や立体駐車場ができたりすることで、需要が一気に減少する可能性もあるのです。
さらに治安が良くなく、近隣で車上荒らしなどが頻発する地域では、適した対策をしない限り、利用者がいなくなる恐れもあるなど、大丈夫と言える土地を見つけるのは非常に難しいこともデメリットでしょう。

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成功させるために知っておきたいポイント

駐車場経営

ここまで、駐車場投資におけるメリット・デメリットをご紹介しました。
駐車場投資は、初期費用を抑えられる、準備期間が短いなどメリットも多い一方で、場所選定が難しいといったデメリットも存在します。
ここでは、成功させるためにはどうしたら良いのか、知っておきたいポイントをご紹介します。

立地にこだわる

駐車場投資では、一般的な不動産投資と同じように立地が非常に重要です。
月極駐車場にしてもコインパーキングにしても、人気のある駐車場とそうではない駐車場の差は一目瞭然です。
もし、オフィス街や病院の近くや繁華街や観光地のように、いつも必要ではないけれど、訪れた際に止めたいという人が多い場所では、コインパーキングの需要が高いです。
一方で、大型マンションの近くや住宅密集地など、日常的に使用する車の止める場所に困っている人の多い地域では、月極駐車場の需要が高くなります。
このように、駐車場を経営する際は、立地にこだわり需要のある場所を選ぶことが非常に大切です。
その上で、コインパーキングと月極駐車場のどちらの需要が高いのかを見極めて、立地に合った経営方法を選択することで、より駐車場投資が成功する確率を高められます。

周りの環境をしっかりとリサーチする

駐車場経営を成功させるためには、立地と同じくらい周辺環境も大切です。
事前に、周辺にはどのような施設があるのか、治安はどうかといった生活環境をリサーチし、駐車場の需要の有無を調べましょう。
さらに、駐車場経営を予定している土地の周辺に、競合の駐車場はないかを調べたら、どの程度稼働しているかも調査しておくと安心です。
駐車場経営は、マンションやアパートなどの不動産投資よりも、周辺環境の影響を受けやすいと言われています。
可能であれば、周辺情報を熟知している不動産会社にアドバイスを受けるのもおすすめです。
立地とともに、周辺環境もしっかり調査し、駐車場経営に向いている土地を探しましょう。

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駐車場経営に多く見られるトラブル

駐車場経営

駐車場経営は、アパートやマンション経営などの不動産投資に比べてリスクが低いと言われています。
しかし、問題が全く起こらないということではありません。
駐車場で発生するトラブルに多いのが、料金や不正駐車、事故や近隣住民や利用者からのクレームなど運営管理に関わるものです。

トラブルたクレームを少しでも減らすには、運営管理の質を向上させることが重要です。
個人で駐車場を経営している場合でも、運営管理を管理会社に委託することは可能です。
特に駐車場経営が初心者の方は、発生するトラブルを全て自分で解決するのは負担も大きく大変です。
全て自分で対応しなければと気負わず、慣れるまでは運営管理を専門業者に委託するのも一つの方法です。
ただし、トラブルを事前に防ぐためにも、委託する管理会社は慎重に選ぶことが大切です。
候補の会社がいくつか決まったら、その管理会社が管理している駐車場に赴き、きちんと管理されているのか確認しましょう。

その際に、現場で確認すべきポイントは以下の4つです。

・きちんと清掃は行き届いているか
・照明や防犯カメラは設置されているか
・トラブルが発生した際にすぐに連絡できるコールセンターはあるか
・トラブルを未然に防ぐ工夫をしているか

まず一つめの清掃が行き届いているかでは、駐車場内にゴミが放置されていないか、清潔感はあるかをチェックしましょう。
二つめの照明や防犯カメラですが、万が一駐車場内で事故が発生した場合、防犯カメラの存在は非常に有効です。
また、防犯カメラに加えて、夜でも明るく照らす照明は、車上荒らしなどの犯罪への抑止力としても高い効果を発揮します。
未然にトラブルを防ぐのはもちろん、利用者をしっかり確保するためにも、防犯対策をきっちり行うことは、極めて重要なポイントです。

三つめの連絡できるコールセンターは、24時間であることが望ましいです。料金トラブルや事故はいつ発生するかわかりません。夜間や早朝などの時間帯でも、即座に対応できるところがあると安心です。
また、クレームに関しても、コールセンターがあれば、まずはそちらで対応してくれるため、管理の負担が少なくて済むでしょう。
最後4つめの、トラブルを未然に防ぐ工夫とは、看板や張り紙などで利用者に対してきちんと注意を促しているか、防ぐために何か対策が取られているかを確認しましょう。
管理会社を選ぶ際は、実際に管理している駐車場に赴き、以上の4点を重点に、管理状態をチェックしてみてください。

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駐車場経営の失敗事例

駐車場経営

最後に、駐車場経営でよくある失敗事例をいくつかピックアップしてご紹介します。
駐車場経営を成功させるためにも、失敗事例を参考に対策を取りましょう。

利用者が少なかった

コインパーキングと月極駐車場、どちらの方法を選択したとしても、利用者が少なければ、収益を上げることはできません。
コインパーキングは、利用者が少なければ、その分稼働率も低くなりますし、月極駐車場は、空きスペースが埋まらなければ収益になりません。
土地活用の中でも、駐車場経営は初期費用も少なく比較的始めやすいと言われていますが、誰でも簡単に成功するものではありません。

例えば、ニーズのある土地であっても、駐車しにくい場所では利用者は期待できません。
また、駐車しやすい土地で需要のある場所でも、利用料金が相場よりも高い場合には、利用者に敬遠され、収益につながりにくいです。
ただし、安すぎても「何か問題があるのでは」と思われて、利用につながらないケースもあるため、周辺環境やニーズに基づいて、適正価格を設定することが大切です。

賃料を払ってもらえなかった

毎月賃料が発生する月極駐車場では、賃料未払いのトラブルも少なくありません。
支払い期限を過ぎても、契約者から利用料金が支払われないケースもあれば、契約しておらず料金を支払っていないのに駐車場を不正利用しているケースもあります。
賃料の未払いは、本来得られるはずの収益が得られないだけでなく、支払いの催促や交渉などの手間もかかるため、できる限り避けたいものです。

もし、未払いが長期化すれば、その分収益も減少するため経営面にも申告な影響を及ぼすだけでなく、車両を撤去するための費用も発生します。
その費用を相手に請求できれば良いですが、賃料を支払わないような相手ですから、期待はできません。
このような賃料の未払いは振り込むために毎月銀行に行かなければいけない、いつまでにいくら振り込めば良いのかが曖昧など、契約者との利用におけるルールの曖昧さや料金の支払いにくさが原因となることもあるでしょう。
他にも、管理が行き届いていない駐車場は不正利用されることも多いです。
不正利用は、ほかの利用者に迷惑をかけ、不信感を与えることになりかねないため注意しなければなりません。

想像より税金がかかった

駐車場経営は、ほかの不動産投資に比べて税制上の優遇が少ないため、節税目的には向いていないことは上記でも紹介しました。
駐車場経営では、固定資産税や都市計画税、消費税に所得税、住民税に個人事業税などの税金がかかる可能性があります。
特に固定資産税は軽減措置が適用されないため、土地の維持にかかる費用の中でも負担の大きい項目で、建物がある場合に比べて、数倍高くなる可能性もあるのです。
他にも、経営の仕方によっては、様々な税金の支払い義務が生じます。
駐車場経営はあくまで収入を得る手段であり、節税対策の効果は期待できないということを忘れないようにしましょう。

管理会社のやり方がずさんだった

きちんと管理するためにプロである管理会社に業務を委託したにも関わらず、管理会社のやり方がずさんで悩むケースは多々あります。
管理がずさんでは利用者離れが起きる可能性の否定できません。
行き届いた管理は駐車場経営を適切に行うために、非常に重要なのです。
例えば、ゴミが落ちていたり、照明が切れていたりと見るからに管理の行き届いていない駐車場は、車上荒らしなどの犯罪が発生するリスクが高くなるため、利用を控える人が増えるでしょう。
また、コインパーキングの料金精算機器がきちんと整備されておらず、料金が支払えなかったり、車が出せなかったりといった問題が発生すれば、重大なクレームにつながるだけでなく、利用者の減少にも大きな影響を与えます。
もちろん悪いのは、きちんと管理できない管理会社です。
しかしこういったトラブルを防ぐためには、きちんと委託する管理会社を見極めることが大切です。

競合が近くに存在した

競合する駐車場の有無は、駐車場経営に大きな影響を与える可能性が大きいです。
近くに同じような駐車場があった場合、利用者は料金の安さや出し入れのしやすさでより良い方を選びます。

そのため、選んでもらうには、相手よりも良い条件である必要があります。
駐車場経営の失敗では、競合に負けて利用者が少ないといったケースも少なくありません。
競合に負けないためには、収益につながるラインを維持しつつ、使いやすさやニーズに見合った適切な料金価格を設定することが重要です。

まとめ

ここまで、駐車場経営の仕組みや始め方に加えて、メリット・デメリットや成功するポイントなどを紹介しました。
不動産投資の中でも駐車場経営は初期費用を抑えられたり、余っている土地を有効活用できたりとメリットも多いです。
しかし、その一方でアパートやマンション経営などの不動産投資に比べて税制の優遇措置が少なかったり、高い収益性が見込めなかったりといったデメリットも存在します。
駐車場経営を始める際は、メリットとデメリットをよく比較し、自分に合っているかを検討することが大切です。

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