フリーレントって何?フリーレント物件のメリットや仕組みを解説

賃貸物件を探していると、フリーレントという言葉を目にすることがあります。
フリーレントというのは、家賃が一定期間無料になる契約なのでお得だと感じる人もいるでしょう。
しかし、本当にそのような物件を借りてもいいのか不安に感じてしまう人もきっといるはずです。
そこで今回は、フリーレント物件のメリットや仕組みについて詳しく解説していきます。
フリーレントがどのような物件なのか気になっている、借りても問題ないなら契約したいと思っている人は必見です。

フリーレントとは

フリーレント

まずは、フリーレントとはどのような物件なのか、基本的な部分から解説していきましょう。
フリーレントは、フリー(free)=無料、レント(rent)=家賃を組み合わせて生まれた言葉です。

入居してから一定期間、家賃が無料になるという仕組みになっています。
基本的には賃貸借契約書に追加された条件をクリアした場合に、家賃が無料になるというケースが多いです。
家賃を無料にするためには、その期間が終わってからも住み続けることが前提条件になります。
決められたルールを守れなかった時は、無料となっていた分の家賃を支払わなければいけない、違約金を支払わなければいけないなどの罰則があるので注意しましょう。

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なぜフリーレント物件が生まれるのか

フリーレント

フリーレント物件は、入居者にとって魅力的ですが大家さんにも魅力があるため生まれました。
続いては、フリーレント物件が生まれる理由について解説していきます。

早めに入居して欲しい

フリーレント物件は、大家さんが少しでも早く入居者が決まってほしいという思いからスタートするケースが多いです。
新生活がスタートする少し前のタイミングである2~3月などは繁忙期であり、入居希望者も多くなります。
しかしそれを過ぎてしまうと、賃貸物件を借りようと考える人は少なくなってしまうという現状があります。
そのような状態で空室があると、「次の繁忙期が来るまでに何とかしなければいけない」と大家さんは考えるようになるのです。
空室になってしまうと、当たり前ですがその分の家賃収入が得られなくなってしまいます。
安定した収益を維持するためにも空室をなくすことは必要不可欠なので、フリーレント物件として貸し出し、入居者を確保しようと考えるのが大きな要因の1つです。

家賃を下げるのは避けたい

入居者を確保したいのであれば、家賃を下げればいいのではないかと考える人もいるでしょう。
確かにそれも方法の1つではありますが、これから入ってくる入居者だけ家賃を下げるというのは現実的ではありません。
もしその部屋だけ家賃を下げてしまうと、既に他の部屋へ入居している人からクレームが来る可能性があるからです。

また、不公平感を払拭するためにすべての家賃を下げるというのは、大家さんにとって大きな痛手になってしまいます。
フリーレントであれば従来の家賃設定のままなので、他の入居者が不公平に感じてしまいクレーム対応に追われるという心配もありません。

長く住んでほしい

大家さんはできるだけ長く住んでほしいという思いも持っています。
例えば、家賃を下げて入居者を募集したとしましょう。
その時の入居者が長く住んでくれれば、安定した家賃収入を確保する一助になります。
しかし、家賃を下げた分を回収するまでに長い時間がかかってしまうことが懸念点となるのです。
家賃が低くなると、その物件自体の価値も下がってしまったように見られてしまうかもしれません。
一時的にはメリットがあっても長期的なスパンで見た時のメリットはそこまで大きくないため、フリーレントを選択するケースが増えています。
家賃は一定期間ゼロになりますが、それ以降は通常の家賃収入を得られるためです。

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フリーレントは不人気の物件に多いって本当?

フリーレント

フリーレント物件は一見すると魅力的に感じるかもしれません。
しかし、フリーレントとして貸し出されている物件は不人気で入居者が決まらなかったというケースも珍しくないのです。
では、本当に不人気の物件が多いのか、その実態に迫っていきましょう。

築年数が古い

賃貸物件の築年数が古く、入居者が見つからない場合はフリーレントにするケースも珍しくありません。
入居するのであれば新しい物件の方が良いと考えるのは当然だからです。
新築には備わっている設備がなかったり、耐震基準を満たしていなかったりするなどのデメリットもあるため、あえて古い物件を選びたくないと考えるためでしょう。
最近はアパートなどの賃貸物件でも対面式のキッチンを採用するケースが増えています。
しかし古い物件だとおしゃれな対面式のキッチンではないタイプが一般的となっているため、おしゃれさを求めている人からも敬遠されてしまいます。
ただし、以下のようなメリットもあるため、あえて築年数が古い物件を探している人も少なからず存在します。

・フリーレント後の家賃が抑えられる
・部屋探しのバリエーションが増える
・DIYできる物件がある

利便性が悪い

利便性が悪い立地にある物件がフリーレント物件となるケースも比較的多く見られます。
通学や通勤に便利な駅チカ物件は、人気も家賃も高い傾向にあります。
しかし、少しでも利便性が悪い場所にあると家賃などに大きな差が生まれるのです。
それは、物件探しをしている中で気が付いたという人も多いでしょう。

具体的には、物件の前に広い道路がある物件がフリーレント物件として貸し出されているケースがあります。
大型トラックなどの車がひっきりなしに走っている幹線道路があり、横断歩道や歩道橋が少なければ大きく迂回しなければいけません。
歩道などを利用せずに駅まで行けるならまだしも、駅までの距離が遠ければ不便だと感じる可能性が非常に高いです。
そのような利便性が悪い場所にある物件は、どうしても不人気になってしまいます。
それでも入居者を確保しなければ大家さん側にとってデメリットが大きくなるので、フリーレント物件に設定するパターンが多く見られます。

周辺の交通事情は、照会してもらった不動産会社の車で内見した場合に見落としがちです。
グーグルマップのストリートビューなどを活用し、周辺の交通事情を確認することにより、後悔せずに済む可能性が高まります。

事故物件の可能性がある

フリーレント期間が3ヶ月以上と長めに設定されている場合は、事故物件という可能性も考えられます。
事故物件は、その部屋で自殺や他殺、孤独死、重大な事件・事故などがあった場合の呼び名です。

入居を検討している人に対して告知をしなければいけないと定められています。
ただし、告知が必要なのは自殺や他殺の場合で、自然死や事故死に関しては告知する必要はないとされています。
また、告知しなければいけない事由が発生してから3年経過している場合に関しては、告知しなくても問題はありません。
事故物件の場合は、家賃を他の部屋よりも安くするケースが多く見られます。
しかし中には、フリーレント物件に設定し、事故物件でも気にならない借主を探すというケースもあります。
入居を検討している物件が事故物件ではないか不安だと感じているなら、「大島てる」という事故物件サイトをチェックしてみましょう。

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フリーレント物件を借りるメリットとは?

フリーレント

フリーレント物件は、大家さんにとってメリットがある方法です。
しかし、入居者側にメリットがないというわけではありません。
つまり、双方が恩恵を受けられる方法だと言えるのです。
続いては、入居者側はフリーレント物件を借りることでどのような恩恵を受けられるのかみていきましょう。

初期費用を抑えられる

引っ越しをする場合、様々な費用がかかります。
一般的な賃貸物件を借りる場合だと、

・敷金
・礼金
・仲介手数料
・入居日から月末までの日割りした家賃と共益費
・翌月分の家賃と翌月分の共益費
・保証料(保証会社を利用する場合)

といった費用がかかります。
これらをトータルしたものを初期費用と呼び、引っ越し時には大きな負担だと感じてしまうケースが多いです。

しかしフリーレント物件の場合は、

・敷金
・礼金
・仲介手数料
・保証料
・日割りした家賃と共益費

といったように、かなり費用を抑えられるのです。
家賃は、固定費の中でも大きな割合を占めています。
それが数ヶ月分浮くというのは、かなり大きな負担軽減になります。
フリーレント物件は数ヶ月分の家賃が無料となるため、初期費用の中にも家賃が含まれません。

余裕を持った引っ越しスケジュールを立てられる

引っ越しをするためには、今住んでいる家の片付けなども含めたスケジュールを立てる必要があります。
家賃が無料のフリーレント期間も新居に入ることができるため、行き来しながら居住環境を整えられます。

都合の良い日に引っ越し作業を進められるのは、仕事をしている人にとっても大きなメリットになるでしょう。
さらに、自分で作業を進められることにより、引っ越し費用の負担を軽減できるというメリットも生まれます。
また、引っ越しまでの期間が迫って慌てる必要もありません。
時間的、経済的、精神的なストレスを軽減しながら引っ越しできるというのは、フリーレント物件を借りるからこそのメリットです。

二重家賃が発生しない

二重家賃が発生しないことも、フリーレント物件を借りる大きなメリットとなります。
二重家賃というのは、新居と現在の住まいの家賃を同時に払うことです。
旧居の賃貸借契約が終了するまで二重家賃が発生するというのが一般的です。
引っ越し作業をするために契約期間が重複している際に発生する費用だと考えればわかりやすいでしょう。
しかしフリーレント物件の場合は、家賃の支払いが始まるタイミングにタイムラグが生まれます。

そのため、二重家賃を支払う必要はなくなります。
二重家賃を支払う場合の経済的な負担もかなり大きくなってしまうため、フリーレント物件を選択するのは有益だと考えられます。
完成前の新築物件を選ぶことも二重家賃の発生を回避する方法として挙げられますが、引っ越し作業は進められません。
フリーレント物件なら二重家賃も回避でき、引っ越し作業も進められるため一石二鳥だと言えるでしょう。

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実際に借りる際には注意も必要

フリーレント

初期費用が抑えられる、二重家賃が発生しないなどメリットも多いフリーレントですが、実際に借りる際には気を付けなければいけないこともあります。
ここでは、フリーレント物件を借りる際に注意したいポイントについて詳しく説明していきます。

最低契約期間がある

これはフリーレントに限った話ではありませんが、賃貸物件の多くは「最低契約期間」というものが設けられています。
この契約期間は物件によって異なりますが、半年や1年単位で設定されていることが多いです。

もしも、この最低契約期間を満たさずに解約しようとすると違約金の支払いが発生します。
違約金は家賃1~2ヵ月分であることが多いため、仮にフリーレントで初期費用を抑えられたとしても、違約金を支払わなくてはならないのであれば引っ越し費用は嵩み、メリットをあまり感じられなくなります。

フリーレントに住む際は、事前に最低契約期間を確認し、それ以上の期間は住むことを前提に考えましょう。

初期費用が発生する

一定期間家賃が無料になるフリーレントですが、あくまで無料となるのは家賃のみであることが多いです。
そのため、敷金や礼金といった家賃以外の初期費用は通常通り発生します。
また、契約内容によっては管理費や共益費、駐車場代もフリーレント対象外であることも多々あります。
全く諸費用がかからないということはほぼありませんので、賃貸契約を結ぶ前にしっかりと確認することが大切です。

更新月に注意する

基本的に賃貸契約では入居した月が更新月です。
しかし、フリーレントの場合家賃が発生した月が更新月であるという勘違いが起こりがちです。
例えば4月に入居し、6月まで無料で家賃の支払いが7月からだったとしても、更新月は4月で計算します。
勘違いしたままでいると、更新手続きを忘れてしまうなんてことにもなりかねませんので気をつけましょう。

物件数が少ない

賃貸物件全体の割合から見ると、フリーレントは非常に数が少ないです。
そのため、フリーレントの中から希望に合った条件や間取りの物件を探そうとしても、なかなか思うように見つからないことも有り得ます。
確かにフリーレントは魅力的ですが、お部屋探しをする際はあくまで選択肢の1つ程度に考えておいた方が良いでしょう。
また、賃貸物件の中にはフリーレントではなくても、敷金・礼金が無料になるサービスや仲介手数料の割引など、お得なサービスやキャンペーンを実施しているところも多いです。
フリーレント物件で良いところが見つからない時は、そういったキャンペーンを実施している物件を探してみましょう。

周辺の相場と比較する

一定期間家賃が無料になるフリーレントはお得感がありますが、通常の方法ではなかなか借り手が見つからないからこそ、フリーレントでお得感を出し、入居者を募集している場合もあります。
実際には家賃が周辺の相場よりも高い可能性があるため、物件探しをする際は周辺の相場と比較することも大切です。

中には家賃が掛からなくてもその分敷金礼金が高いため、フリーレントではない物件よりもトータルで見ると費用が高くなるケースもあります。
ただし、家賃がかからないからと安易に考えてしまうのはやめましょう。

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フリーレント物件を探したい!おすすめの時期や探し方

フリーレント

「フリーレント物件がいいけどなかなか見つからない」「どうやって探せば良いのはわからない」といったお悩みを抱えている方向けに、ここではフリーレント物件を探す際におすすめの時期や探し方をご紹介します。

閑散期に探す

賃貸物件の繁忙期は進学や就職、転勤でお部屋探しをする人が増える1~3月と言われています。
この時期はあえて安くしなくても入居者が決まるため、わざわざフリーレントにする物件は少ない傾向にあります。
しかし、その分多くの人がお部屋探しをするため、慌ただしく大変です。
そこで大家さんや管理会社にも余裕がある閑散期の12月にフリーレント物件を出し、入居者を早めに確保する狙いがあります。

例え1~3月の家賃を無料にしてでも4月からの入居者を早めに確保できるのなら安心だからです。
こうした考えから12月にフリーレントにする物件は今後も増えると予測できます。
フリーレント物件をお探しの方は、賃貸市場の閑散期に物件情報をチェックしてみてください。

フリーレント物件特集やポータルサイトを活用する

現在物件探しはインターネット上でするのが主流となっており、多くの賃貸探し専用のポータルサイトがあります。
中にはフリーレント物件特集を組み、フリーレント物件のみを検索できるものもありますので、こうしたものを活用しながら物件探しするのもおすすめです。

また、フリーレント物件以外にも敷金礼金のかからない物件特集をしていることも多々あります。
思うようなフリーレントが見つからない時は、敷金や礼金無料などお得なキャンペーンを実施している物件を探してみるのも1つの方法です。

不動産屋に直接確認する

物件に関する最新情報を知りたいなら、地域の不動産屋さんに直接確認するのもおすすめです。
フリーレントにしたばかりの物件だけでなく、これからフリーレントにする予定の物件やまだポータルサイトには掲載していない物件情報を持っていることも多いです。

最近では、チャットやメールでの問い合わせに対応している不動産屋さんもあるため、忙しくてなかなか電話するのが難しい時は、こうしたサービスを活用してみると良いでしょう。

複数の不動産会社に会う

お部屋探しをする時は、物件情報だけを見て決めるのではなく、必ず内見しましょう。
その際、大切なのが複数の不動産会社を通して内見することです。
基本的に、賃貸は不動産会社というよりもその社員の質によって左右されます。
そのため、いくつかの不動産会社を利用することで、優秀な社員に出会える可能性が高まります。
知識も経験も豊富で親身に対応してくれる社員に出会うためにも、少なくとも2社以上の不動産会社を利用するのがおすすめです。
ちなみに、優秀な社員の判断ポイントは以下の通りです。

・対応に誠意を感じられる
・質問に即答できる知識を持っている
・希望の条件を満たした物件を複数用意してくれる
・物件の良い部分だけでなく悪い部分もしっかり教えてくれる
・とりあえず見たいといった要望にも快く対応してくれる
・契約を急かさない

基本的に1つの賃貸物件でも取り扱っている不動産会社はいくつもあります。
もしも、社員の対応が悪いと感じた時は、取り扱っている他の不動産会社に相談すれば同じ物件を紹介してもらうことが可能です。

複数の物件を内見する

物件を決める際は、複数の物件の内見を見てよく検討してから決めることも大切です。
いくつかの物件を見ることで、その地域の相場はもちろん物件の良い部分や悪い部分もわかりやすくなります。
3~5件ほど内見しておくと安心です。
特にこれから紹介するのは、住んでから後悔する方の多いポイントです。
後から悔やむことのないよう、内見時にしっかり確認しておきましょう。

【部屋】
・日当たりは良いか
・問題なく電話できるくらい電波は良好か
・収納スペースはあるか
・壁は薄くないか

【共用部】
・廊下やゴミ捨て場は綺麗に保たれているか
・防犯カメラはついているか
・宅配ボックスはあるか

【周辺環境】
・駅からの距離
・買い物施設は周辺にあるか
・夜も騒がしい地域ではないか

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交渉次第でフリーレントにできる可能性がある!?

フリーレント

フリーレント物件に暮らしたいと考えていても、なかなか条件に合う物件に出会えない可能性もあります。
そのような時は、交渉次第でフリーレントにできるか試してみると良いでしょう。
続いては、フリーレントにするための交渉術についてご紹介します。

交渉のタイミングが契約の直前

交渉するタイミングは、契約の直前がおすすめです。
契約直前の交渉は、「私はこの部屋に住む意志があります」と伝えることにもつながります。
住みたいという意志が強いことが伝われば、交渉に応じてもらえる可能性が高いです。

なぜなら、大家さん側は空室のままにしておくより、フリーレントという条件付きでも入居者を確保できるメリットの方が大きいと感じるためです。
しかし、いくつかの物件を比較している段階でフリーレントにしてもらえないかと交渉した場合、話をしっかりと聞いてもらえない可能性もあります。
これは入居希望者の対応をする不動産会社は大家さんにフリーレントを付けて良いか確認しなければいけないためです。
住む可能性が低いのにフリーレントを付けても良いか確認するのは、不動産会社にとっても手間になってしまいます。
このような理由から、交渉するタイミングは非常に重要だとわかるでしょう。

交渉しやすい物件をチョイスする

フリーレントにしてもらえないか交渉するには、どのような物件をチョイスするかという点も重要になります。
前述したようにフリーレント物件となりやすいのは、空室期間が長いなどの理由で早めに入居者を見つけたい、立地条件があまり良くない、築年数が古い、といった物件です。
このような物件は、賃貸物件を探している人からの人気がないため、家賃を下げずに済む方法としてフリーレントを採用するケースが少なくありません。
新築アパートでフリーレントができれば一番理想的ですが、人気が高いので交渉に応じてもらえる可能性は極めて低いです。
新築だから絶対に応じてもらえないというわけではありませんが、成功率を上げたいならフリーレントとして貸し出される可能性が高い物件を狙って交渉するのが得策と言えます。

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フリーレント以外で費用を抑える方法も

フリーレント

初期費用を抑えたくてフリーレントを探しているのに、なかなか思うような物件が見つからないこともあるでしょう。
そんな時には、フリーレントにこだわらず、フリーレント以外の方法で費用を抑えるのも1つの手です。
ここでは、フリーレント以外で費用を抑える4つの方法を紹介します。
なるべく初期費用を安く抑えたいと考えている方はぜひ参考にしてください。

家賃が安いところを選ぶ

物件を契約する際の初期費用には、敷金・礼金のほか、仲介手数料などがかかりますが、これらの費用は家賃1ヶ月分、2ヵ月分など家賃が基準であることがほとんどです。
そのため、家賃が安ければその分初期費用も安く抑えることが可能です。
駅から歩いて20分だったり、築年数が20年以上だったりと条件を妥協すると家賃は相場よりも安くなります。
初期費用を抑えたい時は、そもそもの家賃が安いところを選ぶと良いでしょう。

敷金・礼金がかからないところを選ぶ

最近は、敷金や礼金がかからないキャンペーンを実施している物件も多々あります。
敷金・礼金はそれぞれ家賃の1ヶ月分が相場です。

家賃が7万円の物件の場合、敷金・礼金が0円なら14万円の節約になります。
初期費用を抑えたいのであればこうしたキャンペーンを活用するのもおすすめです。
ただし、礼金はともかく敷金は退去時の部屋の修繕に充てられるお金です。
そのため、退去時に修繕費としてお金を請求されることもあります。

部屋の状況によっては高額になるケースもあるため、注意しましょう。
他にも、物件によっては交渉次第で仲介手数料を割引してくれたり、無料にしてくれたりすることもあります。
仲介手数料は法律で家賃1ヶ月分までと決まっています。
なかなか入居者が決まらない、早く入居者を見つけたいなど事情がある場合、交渉に応じてくれることも多いため、ダメ元で聞いてみても良いかもしれません。

保証会社が不要な物件にする

賃貸住宅では連帯保証人を立てるのが一般的でしたが、最近は代わりに入居者の代わりに家賃を保証してくれる保証会社を利用するところも多いです。
しかし、保証会社を利用する場合、利用料として家賃0.5ヶ月分~1ヶ月分を支払う必要があります。
さらに2年目以降は年間1~2万円の保証料が発生します。
そのため、もし連帯保証人になってくれる親や親族など要る場合には、保証会社が不要な物件を探すのもおすすめです。
連帯保証人のみで契約できれば、保証会社の利用にかかる初期費用を抑えることが可能です。

シェアハウスにする

シェアハウスは1つの建物を複数人で共有して暮らす賃貸住宅で、キッチンやリビング、トイレなどは共有ですが、それぞれ個室が用意されている形態が多いです。
他人とトイレやお風呂を共有するなんてと考える人もいるかもしれませんが、最近では快適に暮らせるよう考えて作られたシェアハウスも増えています。
さらにシェアハウスは初期費用が一般的な賃貸物件に比べて格安であることが知られています。
例えば、通常の賃貸物件を借りる際、敷金・歴金のほか、前家賃や仲介手数料、火災保険料や鍵交換費用として20~30万円ほど費用がかかります。
しかし、シェアハウスであれば、デポジットといういわゆる保証金がかかるものの、事務手数料や火災保険料などを合わせても初期費用が10万円程度で納まることが多いです。
家賃も4~5万円と一般的な賃貸物件よりも安く設定されているため、初期費用や毎月の家賃といった負担を軽くしたいならば、シェアハウスも選択肢の1つとしておすすめです。
ただし、他人の生活音が気になる、友人を招きにくいなど共同生活ならではのデメリットもあることを理解しておくことが大切です。

まとめ

今回は、フリーレントについて詳しく解説してきました。
一定期間家賃が無料になるフリーレントは、初期費用を抑えられるため、何かとお金がかかる引っ越し時には非常に助かる契約形態です。
管理者側にとっても、「早く入居者を見つけたい」「なるべく家賃は下げたくない」といった願いを叶える魅力的なメリットがあります。
ただし、フリーレント物件は築年数が経っている、駅から遠いなど利便性が悪いなど、なかなか入居者が見つからない物件が多いのも事実です。
そのため、実際に借りる時は、今回紹介したように家賃以外の敷金礼金といった初期費用や最低契約期間、更新月などに注意しながら、複数の物件ときちんと比較することが大切です。
また、物件によっては交渉次第でフリーレントにすることも可能です。
気になる物件を見つけた時は、一度大家さんに確認してみるのもおすすめです。
それでも、どうしても希望する条件の物件が見つからない時は、フリーレントにこだわらず、家賃が安いところや敷金礼金が掛からないところを探すなど、費用を抑えられる他の方法を探しましょう。

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