家賃が値上げするタイミングっていつ?値上げを求められた時の対処法とは

賃貸物件を借りる以上、家賃の支払いが発生します。
毎月決められた金額を支払うことになりますが、場合によっては家賃が値上がりすることもあります。
急な家賃の値上げに困ってしまう人も多いでしょう。
しかし、家賃の値上げはどの物件にも起こる可能性があるのです。
いざ値上がりした時に慌てないためにも、家賃が値上がりする理由やタイミングなどを知っておくことをおすすめします。
この記事では、家賃が決まる仕組みから値上げの理由、値上げを求められた時の対処方法などを詳しく解説します。
今住んでいる賃貸物件や今後契約する物件で値上げがあったら不安と感じている方は、ぜひ参考にしてください。

そもそも家賃はどうやって決まる?

家賃

家賃の金額は、賃貸物件の所有者である大家さんが決めています。
賃貸経営や家賃の決め方を知らない人であれば、大家さんが自分の希望どおりに設定していると思っているかもしれません。
しかし、適当な金額を設定しているわけではなく、実際には様々な要素を反映した上で算出されています。

家賃決めで考慮される要素

家賃は大家さんの利益だけではなく、色々や要素を加えた上で決められています。
例えば、アパートやマンションの購入では金融機関からローンを借りるケースがほとんどです。
ローンを利用するのであれば、大家さんは自分の収益だけではなく、毎月のローン返済分も回収できるように金額を設定しなければなりません。

また、入居者が安全に生活できるように、大家さんには物件の管理やメンテナンスをする義務もあります。
そのため、家賃には物件を維持する管理・メンテナンス費も加味されています。
しかし、収益性を求めすぎて家賃を高く設定すると入居者が見つかず、大家さんは収益を得られない状態になってしまう可能性もあるでしょう。
こうした事態を回避するために、その地域の相場に合わせて家賃が設定される傾向にあります。

家賃を決める2つの方法

一般的に家賃は「積算法」または「賃貸事例比較法」のどちらかを参考に決められています。
積算法とは、元本に対してどれだけの利益が得られるのかという観点から家賃を求める方法です。

「物件の時価×投資の利回り+必要諸経費」で家賃の目安を計算し、立地や環境などの条件を加えて総合的に判断します。
一方、賃貸事例比較法は条件が類似する物件の情報(事例)を参考に、対象の物件の価値を求める手法です。

収集した事例から地域的な特性や物件ごとの特性から求められた価格を比較し、対象物件の価値を決めます。
なお、賃貸物件の家賃決めでは、積算法よりも比較的簡単に家賃を割り出せる賃貸事例比較法が用いられるケースが多いです。
物件探しの際に周辺で類似する物件を比較した時、家賃が近い理由は賃貸事例比較法が用いられているからです。

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家賃が値上げされる理由

家賃

家賃は大家さんの希望に考慮しながらも、様々な要素から適切な価格が設定されています。
それなのに、どうして家賃を値上げされることがあるのでしょうか?
実は借地借家法によって、正当な理由があれば家賃の値上げは認められています。

ここからは、具体的に値上がりされる正当な理由についてご紹介します。

物価が上昇した

物価の上昇に合わせて、賃貸物件の価値も上昇します。
家賃を変えずにいると、世間から物価よりも価値が低い物件だと思われる可能性があります。
また、他の物件が物価の上昇に合わせて家賃を上げている場合、大家さんは損をしている気分にもなるでしょう。
実際、物価の高騰で不動産の価値も上がったのであれば、今までの同じ家賃のままでは適正な利益を得ているとは言えません。
そのため、適正な利益に正すために家賃が値上げされるのです。

土地や建物の価値が上がった

様々な要因で土地や建物の価値が上昇するケースもあります。
例えば、都市開発によって周辺に新しい駅や大型ショッピングセンターなどができると環境の利便性が高まり、土地の評価も上昇します。
その理由は利便性が高まったことで住みたいと考える人が増え、それに伴って土地や建物の需要が高まるからです。
その一方で、土地の評価が高まると大家さんが支払う固定資産税が高くなってしまうデメリットがあります。

固定資産税は土地や家屋、償却資産などに対してかかる税金です。
急激な変動で納税負担に大きな影響を与えないように調整されていますが、地価が上昇し続けると固定資産税は大家さんにとって大きな負担になり兼ねません。
生活のためにも安定した収入を得なければならないので、増えた負担分をカバーするために家賃の値上げするケースもあるのです。

周辺物件の相場に合わせた

周辺物件の相場に合わせて家賃を見直すケースもあります。
上記で述べたように物価や不動産の価値の増加で家賃を見直すケースは珍しくなく、その影響でその地域の不動産相場が上昇することがあります。

また、新しいアパートやマンションが増えたことで、当時より相場が上がっている場合もあるでしょう。
近所の似たような築年数や規模の物件を比較して周りの物件と家賃に大きな差が見られる場合、ライバルの大家さんと比べると収入は少ないことになります。
そのため、大家さんは今の家賃が適正価格ではないことを主張することが可能です。
周りの物件よりも家賃の金額が極端に安ければ、周辺環境との格差を埋めるために家賃値上げの検討も必要になってきます。

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不当な理由の場合も

家賃

上記で述べたように家賃の値上げは正当な理由があって行われるものです。
しかし、中には不当な理由でありながら値上げを入居者に通知するケースもあります。
家賃の値上げが認められない不当な理由には、以下のものが挙げられます。

儲けたいだけ

大家さんが単純に利益を上げたいという目的で家賃を変更することは認められていません。
家賃の値上げは「やむを得ない状況」でなければならず、ただ儲けたいという理由では調停や訴訟においても認められないのです。

現状の家賃でも収入が黒字で、周辺物件の相場ともかけ離れていなければ、値上げの必要性はないと判断できます。
特に明確な理由が提示されず、「値上げします」と書かれた通知には気を付けてください。
大家さんに値上げの理由を聞き、その理由に正当性があるのか判断した上で今後の対応を検討して決めましょう。

賃貸経営で失敗したケース

収益が見込める物件でも必ず経営が成功するわけではありません。
些細なミスで大きな損失を出してしまうこともあります。
賃貸経営の失敗には、以下の例が挙げられます。

・賃貸需要を正しく判断できず入居者が集まらない
・ローンの組み方を間違えて返済が厳しい
・メンテナンスをケチったため物件の老朽化が進んでいる
・大規模修繕に使う積立金を私的に使い込んでしまった

これらの失敗を取り返すために、入居者に対して家賃値上げを求めます。
しかし、上記のような失敗は大家さんの落ち度であり、「儲けたいだけ」と同じく私的な理由での値上げとなるので正当な理由には認められないでしょう。

相場とかけ離れている

もしも値上げできる正当な理由があっても、相場から大きくかけ離れた金額設定は認められていません。
例えば、類似する周辺物件の賃貸相場が12万円程なのに、20万円以上の家賃で設定するのは基本的に認められません。
値上げの通知が届いた際、周辺物件の相場を確認して極端に高かった場合、不当な値上げと判断しても良いでしょう。

特約が設けられています。

賃貸の契約をする際に、「一定期間、家賃を増額しない」と記した特約が記載されていれば値上げはできないようになっています。
このような特約がありながら、家賃の増額を求められたならそれは不当な行為です。
契約書をよく確認して、まだ増額禁止の指定期間内であれば大家さんからの申し出は却下しましょう。
ただし、売却や相続などで大家さんが変わった場合には注意が必要です。
貸主が変わった際、特約の引き継ぎに関するルールは特にないので、変更に合わせて特約がなくなる可能性もあります。
新しい大家さんが特約のことを知っていたかどうか、また個人の事情によって判断は変わってくるでしょう。
特約がなくなった状態で正当な理由があれば、家賃値上がりは認められる可能性があります。
特約付きで契約している物件で大家さんがチェンジすると分かった際は、特約はどうなるのか確認しておきましょう。

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正当な理由でも強行できない

家賃

正当な理由があれば、家賃の値上がりは致し方ないと考えてしまうでしょう。
しかし、どんなに正当な理由でも家賃の値上げは強行できないようになっています。
そもそも家賃の値上げは、入居者と大家さんの双方で同意があって行われるものです。
入居者が同意しなければ、仮に値上げを強行しても訴訟により無効になる可能性があります。

もしも値上げの通知が届き、この金額では厳しいと感じたら無理に同意せず、大家さんと交渉をしましょう。

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家賃の値上げに上限はある?

家賃

法令上でも家賃の値上げ上限は特にありません。
そうなると、やたら高い家賃に設定されるのではないかと不安になってしまうでしょう。
しかし、実際には大幅な値上げは認められない可能性が高いです。
上記の不当な理由でも述べましたが、相場以上の家賃金額は認められません。
例えば、大家さんが周辺環境との差を理由に家賃の値上げを検討した際、地域の相場から大きく外れた金額を設定すると適正な家賃と認められる可能性は低くなります。
今より倍の家賃になったなど、極端に高い金額の家賃に変更を求められた場合は同意しないようにしましょう。

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値上げされるタイミング

家賃

賃貸物件を利用している人は、この金額なら入居できると思って契約を結んでいます。
急に値上がりは困ってしまいますが、一定のタイミングを見計らって値上げ交渉をしてくる大家がほとんどです。
具体的にどのタイミングで値上げ交渉があるのかご紹介します。

更新の1ヶ月以上前

大半の大家さんは、最低でも賃貸借契約の更新1ヶ月以上前に通知しています。
1ヶ月以上前にしている理由は、賃貸借契約で入居者の解約予告期間を1ヶ月に設定しているケースが多いからです。

突然の家賃値上げの通知に入居者は戸惑ってしまうので、考える時間を与える意味でも余裕を持って通知を行っています。
まだ更新期間にも余裕があるようなら、家賃値下げ交渉もじっくり行えます。
交渉が面倒、今の部屋に特に未練がないのであれば更新せずに、新しい物件に引っ越すのも良いでしょう。

契約更新時

契約更新の際に値上がりを求められることもあります。
前もって言わないのは違法ではないかと思われますが、家賃の値上げを求める時期の法的なルールはないため、前触れなく通知することも可能です。

良心的な大家さんであれば、この時だけ更新料を取らないようにしていることがあります。
そういうフォローがあり、新しい家賃にも特に不満がなければそのまま更新に同意しても構いません。
しかし、不満だと思ったら不動産会社や大家さんとしっかり話し合って解決しましょう。
契約更新時に値上がりするとわかると、もう更新期間も過ぎようとしているのに、どうにもならないと思ってしまう方はほとんどのはずです。
上記でも述べましたが、家賃の値上げを強行することはできず、必ず入居者と大家さんとの間で同意が必要です。
直接、値上げや直前の通知になった理由を聞き、納得できるまで話し合うようにしましょう。

引越しシーズン前

大家からの家賃値上げ交渉は引越しシーズンの前に行われることも多いです。
一般的な引越しシーズンは3~4月なので、その1~2ヶ月前の1~2月頃に通知が届きます。

引越しシーズン前に通知する理由は、家賃の値上がりによって入居者が退去してしまい、空室状態ができてしまうリスクがあるからです。
空室状態だと家賃収入が減ってしまうため、大家さんとしては避けたい事態です。
引越しシーズンの間は賃貸需要が高まるので、もしも入居者が退去を選択しても次の入居者は比較的簡単に見つかります。
しかし、繁忙期が過ぎると賃貸需要が一気に下がってしまうので、入居者探しに苦労します。
スムーズな入居につなげるために、更新時期に関係なく引越しシーズン前に値上げの通知をするケースが多いのです。
家賃に不満があれば引越しをするのも、今の物件から引っ越したくないから値上げの受け入れ、または値下げ交渉をするのも入居者の自由です。

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値上げを求められたらどうすればいい?

家賃

突然大家さんから家賃の値上げを求められてしまう可能性はゼロではありません。
賃貸物件を契約すれば、ずっと同じ家賃で住み続けられると思っている人も多く、急に値上げ交渉をされたら驚いてしまうものです。
続いては、家賃の値上げを求められた場合の対処法についてご紹介します。

値上げに応じる

値上げに応じるのは、最も無難な対処法です。
大家さんに言われた条件通りに家賃を支払うため、トラブルなく住み続けられます。
波風を立てずに済むため、良好な関係を維持し続けられるというメリットも生まれます。

値上げされた家賃に納得できるのであれば、特に意見などを言うことなく応じるのが得策です。

条件付きで値上げに応じる

値上げに納得できないけれど、大きなトラブルを起こしたり、退去したりしたくないという場合は、条件付きで値上げに応じるという方法があります。

・家賃の値上げ幅を抑えてもらう
・値上げ時期を後ろ倒ししてもらう
・更新や退去時にかかる手数料を値下げしてもらう

家賃を値上げするということは、大家さんにものっぴきならない事情があったはずです。
そのため、自分自身の事情だけではなく、大家さん側の事情も考慮するようにしましょう。
どちらかが大きなマイナスになってしまうことがないような条件を提案できるのが理想的です。

値上げを拒否する

条件付きの値上げであっても納得できないのであれば、拒否することも可能です。
家賃の値上げには、大家さんの意見だけではなく入居者の同意も必要となります。
そのため、大家さん側にどのような事情があっても一方的に値上げすることはできません。
しかし拒否する時は、最初から「私は値上げを受け入れません」という姿勢を見せることが重要になります。
値上げを通知する書類を返送するように求められたとき、署名して送り返すと「合意」の証だとみなされてしまう可能性があります。
通知書に書かれた内容をしっかりと読み、納得できない時や返事を保留したいと考えている時は、署名して返送することは避けましょう。

引っ越す

家賃値上げに納得できないけれど、大家さんと交渉するのが面倒だと感じる人もいるでしょう。
そのような場合は、引越しをするのが得策です。
納得できる条件の物件を探して引越しをすれば、面倒な交渉もせずに済みます。

引越し費用はかかってしまいますが、元々引越しのタイミングを見計らっていた場合などは絶好のチャンスだと言えるでしょう。
また、波風を立てることなく穏やかに過ごしたいと場合にも、引越しは選択肢の一つになります。

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値上げに納得できない場合

家賃

家賃の値上げに納得できない時は、きちんとリサーチすることも重要になります。
家賃に関してリサーチする際、どのような点を押さえておけば良いのかみていきましょう。

値上げの理由が正当か確かめる

値上げするには、何らかの理由があるはずです。
そのため、正当な理由があるかどうかしっかりと確認しなければいけません。
値上げの理由が大家さんの私的な理由ではなく、相場の変動などを加味したものであれば、納得しやすいでしょう。
客観的なデータに基づいた根拠を提示してもらうことがポイントになります。
税金が上がったという理由を提示されたのであれば、固定資産税評価額が実際に高くなっているのか示すための証拠を提示してもらいましょう。

周辺の相場を調べる

周辺の相場を調べることも重要です。
相場を調べる時は、賃貸物件検索サイトを利用しましょう。

今住んでいるエリア、物件に近い条件の物件がどのくらいの家賃になっているか調べやすいからです。
チェックすべき項目は、住んでいるエリア、物件の築年数、間取り、駅からの距離、物件の構造、完備されている設備です。
近隣にある同じような物件の家賃が高くなっていれば、相場が上がっていることになります。
しかし、そこまで差がない場合は相場よりも値上げ後の家賃が高くなってしまう可能性が考えられます。
それでは入居者側にとって不利な条件になってしまうので、安易に同意することは避けるべきだと言えるでしょう。

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大家さんに交渉するときのポイント

家賃

家賃の値上げに納得できない場合、大家さんと交渉することになります。
交渉を成立させるには、いくつか押さえておきたいポイントがあるのです。
いったいどのようなポイントを押さえた上で交渉するのが良いのかみていきましょう。

固定資産税評価額の写しを持参する

家賃の値上げに納得できずに交渉するなら、固定資産税評価額の写しを持参しましょう。
固定資産税評価額は150~300円ほどかかりますが、市区町村役場で閲覧可能となっています。

また、同じくらいの金額を支払うと写しをもらうことも可能です。
固定資産税評価額の写しは家賃交渉で役立つ可能性も高いため、手に入れておいて損はないでしょう。

周辺の家賃相場の控えを持参する

不動産屋の情報やインターネットの賃貸物件情報サイトで周辺の家賃相場を調べた場合は、その控えも持参するのがおすすめです。
周りの家賃との差が大きくなる場合は、不当な値上げをしようと考えている可能性が高いです。
それでは入居者側にとって大きなデメリットになってしまうので、交渉材料として周辺の家賃相場の控えを持参するのは有効だと言えるでしょう。

長く住みたい意思を伝える

今住んでいる賃貸物件が気に入っていて、これからも住み続けたいと考えている人もいるでしょう。
そのような場合は、長く住みたいという意思を伝えるのがおすすめです。
「家賃を上げないのであれば、今後も住み続けたいと思っている」と伝えてみてください。
大家さんは空室になるリスクを避けたいと考えるものなので、長く住んでもらえる方のメリットが大きいと感じる場合があります。

大家さんの考え方次第になってしまいますが、今後も住み続けたいという気持ちが本当にあるなら、その意思を伝えてみることの効果も期待できるでしょう。
長く住み続ける意思を伝えたとしても、まったく値上げされないというわけにはいかないかもしれません。
しかし、値上げ幅などを調整してくれるなど好意的な対応をしてくれる大家さんもいるはずです。
そのため、長く住みたい意思を伝えるというのは交渉する際の切り札として活用しましょう。

冷静さを保つ

家賃交渉をする際、冷静さを保つことも重要なポイントの一つになります。
入居者にとって家賃の値上げは嬉しいはずはなく、痛手にしかなりません。
そのため、つい感情的になってしまう可能性も考えられるでしょう。
しかし、感情的になってしまうと上手くいくはずの交渉も失敗に終わる可能性が高くなるので、冷静に対応できるようにするのは鉄則です。
落ち着きを保ち、柔らかい態度で交渉に挑むようにするのがおすすめです。

冷静な態度であれば、入居者側の主張が大家さんにも伝わりやすくなり、交渉を円滑に進めやすくなります。

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交渉が失敗したら退去するしかない?

退去

家賃値上げに納得できずに交渉したけれど、失敗に終わってしまうというパターンも考えられます。
もし交渉が失敗したら、退去しなければいけないのでしょうか?
続いては、万が一交渉が上手くいかなかった時はどうすればいいのかを解説していきます。

退去の必要はない

家賃の値上げに対して拒否を示したり、条件付きで対応してもらえないか交渉したりしているうちに、支払い日が来てしまう可能性はもちろん考えられます。
そのような場合、入居している賃貸物件から追い出されてしまうことはありません。
大家さんから、「家賃の値上げに応じないなら出て行ってもらう」などと脅されるケースもありますが、それでも退去する必要はないのです。
しかし、交渉が上手くいかなかった場合でも値上げ前の家賃はきちんと支払う必要があります。
支払いを怠ってしまうと、賃貸借契約を解除される可能性があるからです。
つまり、値上げを提案される前の家賃だけ支払い続けていれば、強制退去の心配はないということになります。

供託制度も利用可能

供託制度を活用することにより、家賃の支払いに関する問題を解決できる場合もあります。

・供託制度とは?
大家さんが、「値上げした後の家賃でなければ受け取ることはできない」という態度を示すケースもあります。
受け取ってもらえないと家賃の支払いができないことになり、家賃不払いを理由にした契約解除や立ち退きを求められてしまう可能性があるのです。
そのような時に利用できるのが「供託制度」です。
供託制度というのは、国の機関である供託所にお金を預け、家賃や地代などを支払ったとみなす制度になります。

大家さんが行方不明になってしまった、受け取ってもらえないなどの理由で支払えない状態になると、前述したように賃貸借契約の解除などをされてしまう可能性があります。
そうなることを防ぐため、供託所にお金を預け、適切な対処をしてもらうという方法です。
供託所は、法務局や地方法務局、支局、法務大臣が指定する出張所などに設置されています。

・供託の種類
供託にはいくつかの種類があります。
弁済供託は、大家さんに対して地代や家賃の弁済義務があるのに受け取りを拒否されてしまったり、大家さんが行方不明になったりした時に利用できる供託です。

供託をすることにより、支払いを済ませたことと同等の扱いになります。
保証供託は、仮処分や仮差押の申し立てを行ったり、宅地建物取引業・旅行業・クレジット販売業などが営業活動を行ったりする際に必要となる供託です。

その他にも、選挙に立候補鵜するために必要な選挙供託、会社に勤めている社員の給与を差し押さえる時の執行供託、経営不振に陥ってしまった金融機関が監督省庁に財産を保管してもらう保管供託といったものがあります。
家賃値上げに関する交渉をしたにもかかわらず受け取ってもらえない場合に利用するのは弁済供託です。

消費者センターに相談する

家賃値上げに関する話し合いが上手くいかない時は、消費者相談センターに相談するのも良いでしょう。
消費者相談センターは、消費生活上に発生する相談や苦情を受け付けている場所です。

県や市、区などに設置されています。
幅広い相談を受け付けている機関なので、間口は非常に広いです。
そのため、法的な専門性、一般性(刑事事件か、民事事件か)などを判断することも得意としています。
自分自身がどのような状況に置かれているのか確認するための指標にもなるでしょう。
そして、次のステップではどのような行動をすべきなのか、などのアドバイスももらえます。
それを機に、問題が解決につながる可能性は大いにあるでしょう。

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入居前に契約書をしっかり確認しておくことも大切

契約書

家賃に関するトラブルを回避するには、入居前に賃貸借に関する契約書をしっかり確認しておくことも重要です。
最後に、賃貸借契約書の内容やチェックすべきポイントを解説していきます。

賃貸借契約書について

賃貸借契約書は、アパートやマンションなどの賃貸物件を借りるために必要な契約書です。
賃貸に関する条件が記載されています。
契約に関する効力を持つ重要な書類なので、細部まで漏らすことなくチェックし、署名・捺印しなければいけません。

賃貸契約書に盛り込まれているのは、物件の名称、所在地、構造、付属品、残留物、契約期間、更新時期、家賃、共益費、契約解除や明け渡しに関する条件などです。

家賃値上げに関する記載はどうなっているか

家賃の値上げは、様々な事情で起こる可能性があります。
そのため、大家さん側もトラブルを回避したいという思いから、値上げに関する注意点を記載しているケースが多いです。
値上げに関する項目が賃貸借契約書の中にあれば、入居者側が不服に感じたとしても応じてくれる可能性が高いからです。

しかし中には、値上げに関する注意書きなどがなくても突然決定されるといったケースも稀にあります。
値上げを通達するタイミングについて、法的な縛りなどがないためです。
つまり、契約更新の数ヶ月前に準備をしてもらうために伝えるのも良いですし、前日に伝えても違法行為とはみなされません。
いくら違法ではないと言っても、突然の値上げは入居者にとって大きな負担になる可能性が高いです。
トラブルを回避するためにも、賃貸借契約書の内容にはしっかりと目を通し、家賃値上げに関するお知らせがあった時も細かい部分まで読むようにしましょう。

まとめ

賃貸物件に暮らしていると、大家さんから家賃の値上げをお願いされる場合があります。
正当な理由がある値上げなら納得できますが、中には不当な理由で値上げを求められるケースもあるのです。
そのような時は、今回紹介した対処法を参考にしながら、交渉などをしてみると良いでしょう。
自分だけでは上手くいかないと感じる場合は、供託制度の利用や消費者相談センターへの相談なども検討してみてください。
また、入居時に交わす賃貸借契約書の内容に関してもしっかりと確認しておくことが重要になります。

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