不動産

原状回復工事は必要?意味や内容について解説!

アパートやマンションなど、賃貸物件では原状回復工事を巡り、入居者とトラブルに発展することがあります。
物件を管理している以上は、入退去において部屋の適切な原状回復工事が必要になります。
適切な対応を取っていくためには、原状回復工事について正しい知識を持つことが大切です。
そこで今回は、原状回復工事の必要性や内容、期間や手順などについてご紹介していきます。
入居者とのトラブルを避けるためにも、改めて原状回復工事の理解を深めていきましょう。

原状回復工事とは?

原状回復

原状回復工事とは、入居者が利用していた部屋を借りた時の状態に戻すための工事のことを言います。
ここでは、原状回復工事の定義について解説します。

原状回復工事の定義

原状回復工事は、2020年4月施行となった改正民法において明確な記載があります。
改正民法621条によれば、「貸借人は貸借物を受け取った後に生じた損傷がある場合、賃貸借が終了した時にその損傷を原状に復する義務を負う」と記されています。
つまり、入居者は退去時に入居時の状態まで回復し、引き渡すことが義務付けられているのです。

ただ、損傷とは入居者が通常の使用・収益によって生じた損傷や、経年劣化による変化は含まれません。
予め明確な定義がある原状回復工事ですが、損傷の程度によってどこまで入居者が負担するかの見極めが難しいのが実態です。
入居者との間でトラブルが発生するのは、どこまでを損傷と捉えるかが大きな要因となっています。

損傷の復旧が必要になる目安

部屋の損傷で復旧が必要になるのは、建物価値の減少や善管注意義務違反に関わっているかどうか、また入居者の故意や過失によるものなのかが基準となります。

・建物の価値の減少
使用に伴って損耗や故障が見られたり、経年劣化が見られたりするものは、建物の価値が減少したと判断されて原状回復工事の対象になることがあります。
例えば、エアコンやガスコンロといった住宅設備の故障や、喫煙によるクロスの汚れ、フローリングや床材の色落ちなどが挙げられます。
しかし、このような状態が見られても、入居者の故意や過失でなければ原状回復工事の義務は負いません。

・善管注意義務違反に該当するか
善管注意義務とは、善良なる管理者の注意義務という意味です。
物件の管理者は入居する部屋を管理する必要があるため、入居者は室内の清掃や使い方に注意し、不具合がある場合は報告しなければならないとされています。
しかし、この注意を怠り善管注意義務違反に該当した場合には、原状回復工事の対象になる可能性があります。
例えば、室内の清掃が不十分でクロスにカビやシミができてしまったり、水漏れに気付いた時点で報告せず、床の腐蝕が進んでしまったりした場合などです。

・故意・過失かどうか
原状回復工事に含まれるかどうかは、入居者の故意・過失によるものかで判断されます。
意図的に室内の汚れや傷を付けたり、意図していなくても室内の設備を破損させたりした場合です。
通常の使用ではできない汚れや傷は、故意や過失によるものと判断されるため、原状回復工事費用を請求することが可能です。
間違った使い方をした場合や、明らかに度を越している使い方をしている場合も該当します。

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原状回復、現状回復、原状復帰の違いは?

原状回復

原状回復という言葉は、現状回復や原状復帰とよく似ていますが、どのような違いがあるか理解している方はどのくらいいるでしょうか?
ここでは、それぞれの違いを見ていきましょう。

現状回復

現状回復とは、字の通り現状の状態に回復させることを言います。
原状回復の場合、初めの状態を示す言葉になるため、入居者は入居時と同じ状態にまで回復させる必要があるという判断ができます。

しかし、現状回復の場合は意味が違ってくるため、注意が必要です。
仮に入居者の退去時に現状回復をするとなると、現在の状態のままで良いという意味合いとなり、言葉として正しいものではなくなってしまいます。
中には、原状回復を誤って現状回復として記載しているケースも少なくありません。
しかし、賃貸物件においては原状回復が正しい表記となります。

現状復帰

現状復帰は、元の状態に復帰させるという意味を持つ言葉です。
そのため入居時の時点まで復帰させるという意味では、原状回復と同等の言葉となります。
現状復帰という言葉は、主に建設業界や建築業に関わる人の間で使用されることが多いです。
理由は、建築業界では賃貸物件だけでなく、オフィスや店舗などの原状復帰を行うことがあるからです。
その場合、室内の損傷の回復に留まらず、電気や水回り設備など修繕をはじめ、ドアやスロープ等の撤去や解体など、大きな工事が発生するケースが多くなるのです。
しかし、賃貸物件に関する法律や賃貸借契約書などでは、原状回復という言葉が使われます。
正しい使い方を理解しておけば入居者との認識の違いをなくすことにつながります。

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原状回復工事はどこまで必要?

原状回復

では、実際に入居者に原状回復工事費用を請求する際には、どこまでの損傷を請求する必要があるのでしょうか?
以下は、入居者の責任で生じた損傷に対しての場合に請求可能となるものです。
場合によっては、原状回復工事の対象にならない場合もあるので、正しく見極めるようにしましょう。

壁の穴

原状回復工事でよくあるものが、壁の穴の修復です。
引越しの際に家具をぶつけてしまったり、ネジ穴や釘穴をあけてしまったりした場合に対象になります。
ただ、画びょうによる小さな穴に関しては、原状回復工事の対象にはならないことが多いです。

天井の穴

壁の穴と同じく、天井の穴に関しても原状回復工事の対象になる場合があります。
例えば、上の階の住民の騒音が気になり、天井を突いたことで穴があいてしまったケースです。
このほか、地震対策として家具と天井を支えていた場合や、天井付近まで物を置いていたことであいてしまった穴も対象になります。

壁紙(クロス)

壁紙は、経年劣化や日照によって徐々に色が落ちたり変色したりしていきます。
その場合は原状回復工事の対象にはなりませんが、ペットの爪とぎやタバコによるヤニ汚れ、DIYで誤って傷を付けた場合などは対象になります。
汚損が激しい場合には、張り替えになる場合もあるでしょう。

フローリング

フローリングに関しては、凹みや剥がれ、傷などを確認する必要がありますが、冷蔵庫や洗濯機など、重量のある家具を置いていたことで凹みができた場合には対象外となります。
原状回復工事の対象になるのは、物を落下させたことによる凹みや傷など、入居者の故意・過失によるものです。

なお、雨漏りによるシミや腐食があった場合には、対象外になりますが、シミや腐食があることを報告せず放置していた場合は対象になります。
フローリングは、クリーニングまたは張り替えによる工事が必要になります。

クッションフロア

フローリングと異なり、クッションフロアは水濡れによって傷んでしまうことがあります。
ドライヤーやアイロンなどによって床材を焦がしてしまったり、水濡れを放置したままにしていたりした場合は、クッションフロアの原状回復工事費用の請求が可能です。

また、フローリングと同じく、重量のある家具・家電を設置したことでできた凹みに関しては、生活する上で必要な範囲と判断されるため、対象外になります。

シンクの凹み・傷やキッチン周りの汚れ

キッチンのシンクはステンレスのものや人工大理石のものなど様々です。
賃貸物件ではステンレス製のシンクが多いですが、ステンレス製の場合は物を落とすことで凹みができてしまう可能性があります。
凹みが著しい場合には、原状回復工事が必要となり、修理または天板を交換しなければなりません。

また、キッチン周りは水はねや油はねが多く、汚れが付着しやすいです。
清掃を怠ると、焦げや油汚れが簡単に落とせなくなることも多く、クリーニングが必要になる場合もあります。
このような場合も、原状回復工事の対象になります。

洗面台

洗面台は陶器製のものが多いですが、物を落下させるとひび割れが起こる可能性があります。
ひび割れはほとんどが修理できず、交換になる可能性が高いです。

また、水回りはパッキンの汚れやカビ、水垢などが付着しやすいため、あまりにも汚れを放置した場合にはクリーニングが必要になります。

トイレ

トイレは日々の使い方により汚れが付着しやすい場所でもあります。
トイレの場合も、落下物や過失による傷や凹み、破損などがあれば原状回復工事の対象になります。

また、入居後に入居者がウォシュレット便座を取り付けた場合は、その便座を取り外して入居時の便座を取り付ける工事が必要です。

エアコン

最近では賃貸物件のほとんどの部屋でエアコンが設置されていますが、中にはエアコンが設置されていない部屋もあります。
入居者が入居後にエアコンを設置した場合、取り外しの工事が必要になる可能性があります。

ただ、これは管理者にエアコン設置の許可を取らなかった場合に限ります。
許可を得ている場合は、エアコン設置であけた穴やエアコンの跡などは原状回復工事の対象外になることが多いでしょう。

ドアなどの穴

ドアなど、部屋の建具に傷を付けたり穴があいたりした場合は、故意・過失と判断されれば原状回復工事費用を請求できます。
ドア穴の場合は、程度によって修復が可能な場合もありますが、中にはオリジナルのドアを使っている所もあるでしょう。
マンションオリジナルデザイン・設計のドアを使っている場合は、ドア交換が必要になる可能性もあります。

玄関の鍵

玄関の鍵は、入退去のタイミングで交換するケースが多いです。
賃貸借契約書に退去時の鍵交換費用に関する特約を記載している場合は、それに則って入居者に請求することが可能です。

ただ、鍵を失くしてしまった場合や、過失がない場合では鍵交換をする必要はなく、請求できないこともあります。

冷蔵庫裏やテレビ裏などの黒ずみ

鍵交換と同じく、冷蔵庫裏やテレビ裏などの黒ずみは、賃貸借契約書の特約を交わすことで原状回復工事費用を請求できる可能性があります。
ただ、電化製品によって起こる黒ずみに関する特約を交わすことなく入居していた場合は、生活する上で起こり得る範囲の損耗と判断されるため、原状回復工事の対象外になります。

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経年劣化・通常損耗とは?

原状回復

多くの場合、経年劣化や通常損耗による傷や汚れは、原状回復工事の対象にはならず、費用を入居者に請求することはできません。
ここでは、経年劣化や通常損耗がどのような意味を表すのか解説します。

経年劣化

経年劣化とは、使用する時間に比例して徐々に劣化していくことを言います。
賃貸物件の場合で言えば、年数が経過することで壁紙や床材の変色や黄ばみなどが見られます。
これは、たとえ入居者がいなくても自然に発生するものであり、入居者が故意や過失でつけた傷や汚れとは異なります。

通常損耗

通常損耗とは、通常の生活を送る中で生じやすい損傷や傷みなどを言います。
例えば、家具や家電を置いていたことで付いた床の凹みや傷は、生活していく上で必ず生じるものです。
こうした床・壁などに付いた小さな傷は、通常損耗と呼ばれます。
通常損耗の場合は、原状回復工事の対象にはなりません。
原状回復工事は、故意や過失によって傷を付けたものが対象になります。

経年劣化・通常損耗なのか原状回復工事対象かを判断するポイント

部屋の傷や汚れなどは、経年劣化や通常損耗で付いた可能性もあります。
管理者にとっては、入居者が故意または過失で付けたものなのかどうかを慎重に判断しなければなりません。

経年劣化や通常損耗による傷や汚れが発生しやすいのは、壁紙・フローリング・クッションフロア・水回りなどです。
特に壁紙や床材は、日照時間や家具の設置によるものであることも多いです。
水回りに関しては、水垢や湯垢、カビなどの汚れが付着しやすい場所ですが、一般的な範囲であれば通常損耗として扱われる場合も多いでしょう。
いずれも、通常の生活では起こりにくい深い傷や、掃除を怠ったことで目視でもわかるほどのひどい汚れに関しては、原状回復工事の対象になります。
退去時にチェックする中で、故意・過失によるものなのか、経年劣化や通常損耗によるものなのかをしっかりと見極めましょう。

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原状回復工事の内容を紹介!

原状回復

ここからは、実際に原状回復工事を行う場合の内容や費用についてご紹介します。

壁紙の張り替え

壁紙に穴や汚れ、傷が付いている場合は張り替えが必要です。
特に入居者が室内でタバコを吸っていた場合は、広範囲の張り替えになることがあり、その分費用が高くなりがちです。

壁紙張り替えの費用相場は、1㎡あたり750円~1,500円となっていますが、廃材処分費として500円~2,000円程度必要になることもあります。
ただし、壁紙を越えて石膏ボードにまで大きな穴が開いてしまっているケースだと、石膏ボードも交換しなければならないため、工事費用が6万円を超えることもあるので注意しましょう。

フローリングの張り替え

フローリングの張り替えは、床材によって費用が大きく変わるのが特徴です。
また、フローリングの張り替えは、既存の床材を撤去してから張る方法と、既存の床に上に重ねて張る方法があり、どちらを採用することによっても費用が異なります。
1畳あたりの費用相場は、撤去してから張る場合で3万円~6万円、重ねる場合で2万円~5万円です。
これは1畳あたりの費用相場となるため、張り替えなければならない箇所が多いと高額になるでしょう。
フローリングに関しては、張り替えだけでなく傷やへこみの補修工事もあります。
施工範囲が1㎡以下であれば8,000円~3万円程度、1㎡以上の広範囲となると、6万円に及ぶことも少なくありません。

カーペットの張り替え

カーペットの張り替えについても、既存の床材を撤去してから張る方法と、既存の床に上に重ねて張る方法があります。
既存の床材や下地の状態、張り替える床材によって工事の方法が決まります。

カーペットの張り替えにかかる費用相場は、1畳あたり8,000円~1万5,000円程度です。

クッションフロアの張り替え

水周りに使われることが多いクッションフロアは、既存の床材を剥がしてから新しい床材に張り替えるため、比較的手間のかかる工事となります。
費用相場は1畳あたり1万円~3万円です。
場合によっては洗面台やトイレを取り外さなければならないこともあります。
その場合はさらに手間と時間がかかってくるため、6万円以上の費用が必要になることも少なくありません。

畳の交換

畳の原状回復は、基本的に貸主負担となるため、入居者が負担することは稀です。
入居者負担にできるケースは、故意や過失によって生じた破損・変色がある場合などです。
畳の交換には、「裏返し」、「表替え」、「新調」の3種類があり、それぞれ費用が異なります。
裏返しはその名の通り、まだ使っていない畳の片面に交換する方法で、費用は4,000円程度です。
表替えは、畳の表面を張り替える方法で5,000円、新調は畳自体を新しくするため1万円前後が相場です。

キッチンの交換

キッチンは、キッチン全体を交換する方法と、シンクやコンロ、引き出し、天板、換気扇など、個別で交換する方法があります。
可能な限り最低限の修復が基本となるものの、個々の取り外しができないキッチンの場合は、キッチン自体を交換しなければなりません。

キッチン全体の交換は15万円~100万円、シンクの交換は5万円~13万円、コンロの交換は3万5,000円~21万円が相場です。

洗面台の交換

洗面台の原状回復で多いのは、洗面ボウルの交換でしょう。
とはいえ、洗面台と洗面ボウルが一体になっているタイプは、洗面ボウルのみの交換ができません。
洗面台自体を交換する時にかかる費用は、10万円~35万円です。
洗面ボウルの交換には、4万円~7万円かかります。

トイレの交換

トイレは様々な部品に分かれていることから、トイレ全体を交換することは稀でしょう。
特に便座や陶器でできているタンクが割れてしまい、交換が必要になるケースが多いです。

トイレ本体の交換には10万円~30万円、便座やトイレタンクの交換には4万円~9万円がかかります。

お風呂の交換

お風呂を交換する場合は、既存のお風呂を解体するだけでなく、水道や電気工事が必要になってきます。
ユニットバス自体を交換する場合は、20万円~80万円、洗面台やトイレがついているユニットバスの場合は、40万円~75万円が相場です。
タイルの補修や交換だけでも3万円~10万円の相場となり、比較的割高に感じる方が多いです。

窓の交換

窓の交換には、サッシのみの交換と窓ガラスのみの交換、窓全体を交換する3パターンがあります。
窓に関しては、部屋の断熱性を左右するものであることから、素材によってかなり費用に差が出てきます。

工事の種類は、既存のサッシを撤去してから新しいサッシを取り付ける「はつり工法」と、既存のサッシの上に新しいサッシを被せる「カバー工法」があります。
はつり工法は壁を取り壊して行う大規模な工事になることから、8万円~40万円と割高です。
一方でカバー工法は、比較的手間がかからない工事となるため、4万円~12万円が相場となっています。

ドアの交換

穴や傷だけであれば、3万5,000円前後で補修できます。
建付けが悪い、隙間風が生じるという時はドア全体を交換する必要があるでしょう。

クローゼットやトイレであれば3万円~10万円、浴室のドアであれば5万円~16万円が相場です。
ふすまや障子の交換に関しては、1面につき2,000円~3,000円がかかります。
ちなみに、障子の張り替えの費用相場は1枚につき2,000円~6,000円となっています。

換気扇の交換

換気扇の交換は、換気扇の構造によって費用が大きく異なります。
換気扇には電気工事がいらない「パイプ用換気扇」と、配線工事が必要な「ダクト用換気扇」の2種類があり、賃貸に良く使われているのはダクト用換気扇です。
ダクト用換気扇の交換工事は複雑であるため、パイプ用換気扇よりも工事費用が高くなります。

パイプ用換気扇の交換には1万5,000円~3万円、ダクト用換気扇の交換には2万5,000円~6万円かかります。

ハウスクリーニング

原状回復=ハウスクリーニングだと認識している方は多いですが、実際は目的が異なります。
ハウスクリーニングはその名の通り、専門業者が家をきれいにする作業のことです。

見えない部分の汚れやわかりにくい汚れなどもしっかりと掃除してくれるため、次の入居者へ好印象を与えるメリットがあります。
また、クリーニング代は部屋の広さや場所によって異なるものの、部屋が汚いほど費用が高くなるわけではありません。
想定できる範囲の汚れであればどれだけ汚くても同一の費用で依頼できます。
ハウスクリーニングの費用相場は以下の通りです。

部屋の間取りハウスクリーニングの費用相場
1R・1K1万9,000円~3万円
1DK・2K2万3,000円~3万円
1LDK・2DK2万9,000円~4万円
2LDK・3DK4万円~4万2,000円
3LDK・4DK4万3,000円~7万5,000円

特定の場所のみハウスクリーニングする場合は、水回りの掃除をまとめて依頼できるパックなどを選ぶとお得になるのでおすすめです。

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INA&Associates Inc.は、不動産、IT、投資などにおける専門性と技術を活かし、高級賃貸・売買・事業用不動産仲介を中心とする総合不動産会社です。
東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、京都、兵庫の賃貸管理、賃貸売買仲介、事業用不動産仲介・買取をメイン事業として展開しており、土地、マンションの有効活用の企画・提案、外資系法人の転勤者向けの社宅仲介も行っております。

原状回復工事は必要?大家さんにメリットはある?

原状回復

原状回復工事は、快適に暮らせる・気持ち良く生活できるなど、入居者にとってのメリットが多くあるように思えます。
しかし、大家さんにとってのメリットがなければ、なかなか気が進まないと感じるのではないでしょうか。
ここでは、原状回復工事の必要性や大家さんにとってのメリットについてご紹介します。

入居率がアップする

多くの入居希望者は、外観や設備よりも室内の状態を重視するため、原状回復工事は入居率を上げるために効果的な手段と言えます。
どれだけ築年数が古くても、室内の状態がきれいであれば、快適に過ごすイメージがしやすいのです。
また、入居率がアップすることで、入居者を募集するために必要な広告費も削ることができます。

結果的にランニングコストを抑えることにもつながるため、原状回復工事には大きなメリットがあると言えるでしょう。

資産価値を下げずに済む

一般的に建物は築年数が古くなるほど資産価値が下がります。
賃貸の場合はそれに伴い、賃料も下がってしまうため、できるだけ資産価値を下げないようにメンテナンスを行うことが欠かせません。

原状回復工事は、物件全体の点検をしてから、必要に応じて行うものです。
劣化や損耗があれば工事を行うため、資産価値の低下防止につながります。
原状回復工事は物件の定期的なメンテナンスと考えると良いかもしれません。

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原状回復工事の期間や手順は?

原状回復

原状回復工事にかかる期間は、数日から1ヶ月程度かかります。
差が出てくる理由は、やはり補修箇所や交換箇所などの量によって作業内容が変わってくるからです。
原状回復工事の流れは以下の通りです。

①入居者の退去立会い
②工事業者による見積もり
③施工
④工事完了

この時、原状回復工事についても管理会社に任せる場合は、できるだけ詳細を伝えておくことが大切です。
なるべくコストを抑えたい、大規模リフォームをしたいなど、あらかじめ要望をまとめておきましょう。
要望がしっかり伝わっていないと、理想の原状回復工事が出来なくなってしまいます。

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原状回復工事で入居者とトラブルになることも!?

原状回復

入居者が退去する際、原状回復工事の費用について話し合うのが一般的です。
入居前から原状回復について納得してもらえていれば、費用についてトラブルになることはほとんどありません。
しかし、下記のようなことが起こると入居者とトラブルになることがあります。
トラブルの原因に加え、注意点もご紹介するのでぜひ参考にしてみてください。

経年劣化や通常損耗の認識が一致していない

前半でもご紹介した通り、経年劣化や通常損耗については、大家さんが原状回復にかかる費用を負担します。
しかし、経年劣化や通常損耗の認識が大家さんと入居者で違っていると、トラブルに発展してしまうことがあるのです。
特に多いのが、修繕費を請求した時に、入居者から「これは通常損耗だ」と言われるケースです。

原則として、故意や過失、普通の生活では生じない傷・汚れは入居者が負担しますが、実際にどの箇所の修繕費を負担してもらうか判断するのは大家さんです。
大家さんが勘違いしている・修繕費を過剰に請求していると捉える入居者もいるため、トラブルが長期化することも少なくありません。
実際に入居者が原状回復費用を負担しなければならない場合であっても、入居してから数年経っている場合は、その点を考慮して費用を請求する必要があります。
費用について話し合う時は、経過年数を考慮している点などもしっかり伝えるとスムーズに請求できるかもしれません。

傷や汚れの詳細が分からない

傷や汚れが故意・過失でできたものなのか、入居前からあったものなのかを判断するのはとても難しいです。
退去時に修繕費を請求すると、「入居したその日からある傷だから請求されるのはおかしい」と言われてしまうケースは少なくありません。
入居前に入居者立会いのもと、傷や汚れのチェックをしていない場合は特に判断が難しくなるでしょう。
詳細が分からないことが原因で起きるトラブルは、部屋の状況を写真で遺して置くなどの工夫が欠かせません。

特約で高額請求になった

賃貸借契約書に特約が書かれている場合もトラブルに発展することがあります。
特約の中には、「通常損耗であっても入居者が原状回復費用を負担する」などがあります。
契約時に借主が納得していれば問題ありませんが、契約書に明記されていても借主がしっかり確認していなかったり、契約書に明記されていない上に口頭での説明も不足していたりすると、トラブルになりやすいです。

特約を設ける際は、入居希望者に納得してもらうように努めることが大切です。
また、保険会社による特約付きの火災保険などもあります。
入居者に安心して利用してもらうように、意識するようにしましょう。

まとめ

今回は、原状回復工事についてより詳しく解説しました。
原状回復工事をスムーズに進めるためには、原状回復工事の定義を理解しておくことが大切です。
原状回復工事が不要な箇所もありますが、空室を避けるためにはできるだけ部屋の状況を良くしておくことが欠かせません。
原状回復工事は、入居率が上がるだけでなく、資産価値の低下を防げるため、より長く多くの賃料収入が得られます。
箇所によっては数日で工事が終了することもあるため、気になるところがあれば見積もりを取ってもらうのがおすすめです。
また、原状回復工事にかかる費用については、入居者ともめるケースが多いため、入居前からしっかりと伝えておくようにしましょう。

INA&Associates Inc.

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INA&Associates Inc.は、不動産、IT、投資などにおける専門性と技術を活かし、「不動産」×「IT」を実現するために発生する、複雑な事柄に真摯に向き合い、”不動産をもっと分かりやすく。住まいを探されている方にとってもっと使いやすく。取引をもっとスムーズに。” 不動産×ITで独自の価値をお客様に提供することを目指しています。

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