不動産投資でもローンが利用できる!?メリットやデメリットを紹介!

不動産投資を行う場合、不動産を購入しなければいけないため多額の資金が必要になります。
貯蓄がある人なら、キャッシュで支払えるかもしれませんが、基本的にはローンを組んで物件を購入します。
ローンというと、マイカーローンや住宅ローンを思い浮かべる人が多いしょう。
しかし、不動産投資に活用できるローンもあります。
今回は、不動産投資に活用できるローンやローンを組むメリットやデメリットなどについて解説します。
これから不動産投資を始めようと考えている人は必見です。

Contents

不動産投資に活用できるローンとは?

ローン

不動産投資ローンと呼ばれるローンが存在しています。
これは、名前の通り不動産投資に活用できるローンです。
賃貸物件として運用する投資用物件を購入したり、建築したりする際に使われます。
また、既にローンを組んでいる場合は、借り換え目的で組むことも可能です。
融資の基準や審査の基準が決められているのが大きな特徴となっています。
賃貸アパートに利用されるケースも多いため、アパートローンと呼ばれるケースもあります。
ただし、アパートローンという名称になっていたとしても、賃貸用であれば一戸建てやマンションを購入する時にも利用できるので勘違いしないようにしましょう。

ローンを組む時に気を付けたいポイントがあります。
それは、金融機関によって建物しか対象にならないケースがあるという点です。
そのような場合は、土地の購入代金は別でローンを組むか、キャッシュで購入するか、という選択をしなければいけません。

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アパートローンとプロパーローンとは?違いは何?

ローン

不動産投資ローンには、アパートローンとプロパーローンの2種類があります。
どちらも不動産投資に利用できるローンですが、異なる特徴があるので把握しておく必要があります。
では、アパートローンとプロパーローンがどのようなものかみていきましょう。

アパートローンとは

アパートローンは、使用の用途があらかじめ決められていて、それに応じて審査の基準や融資の条件が定められています。
つまり、投資用の不動産物件に特化したローンなのです。
金利や借入期間、融資額などもあらかじめ決まっています。
どちらかというとパッケージ商品としての色合いが強い商品となっています。

アパートローンは、使い道が不動産投資用の物件に限られていることから、金融機関が追わなければいけないリスクが把握しやすくなっています。
そのため、金利が低めに設定されているケースが多い点がメリットとして挙げられるでしょう。
しかし、何らかの事情で返済ができない状態になってしまったら、所有していた物件を強制的に売却されてしまう可能性があるのは、大きなデメリットです。
売却時の価格がローンの残債よりも低くなったら、負債だけが残るというリスクもあります。

プロパーローンとは

プロパーローンは、相談の内容に応じて金融機関が独自に設定するローンのことです。
パッケージ型ではなく、オーダーメイド型のローンとなります。
アパートローンと違い、金融機関が独自に調達した資金を貸し出します。
金融機関は大きなリスクを背負うことになるため、審査の基準や金利、上限額は人によって異なるのも相違点です。
ローンによって得た資金の使い道も、事業向けならば何に使っても良いとされています。
そのため、不動産投資を始める際にプロパーローンを組むケースも少なくありません。

金融機関が独自に融資の可否を決めるため、収益性が高いと認められると良い条件で組みやすくなるというのがプロパーローンのメリットです。
しかし、保証会社を使わないので金融機関が追わなければいけないリスクはかなり高くなるので、審査の基準はアパートローンより厳しくなりやすいのはデメリットだと言えるでしょう。

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不動産投資ローンと住宅ローンも違う?

ローン

不動産投資ローンと住宅ローンは、どちらも物件を購入するために活用されます。
そのため、似たようなものだと思っている人も多いでしょう。
続いては、この2つのローンは何が違うのか解説していきます。

公共性の原則

不動産投資は、賃貸物件を提供するため、社会の発展に資するとみなされます。
つまり、公共性があるということです。
しかし、供給量が増えすぎてしまったり、投資の過熱で不動産の価格が高くなったりすると、ネガティブな影響を与えかねません。
何らかのネガティブな影響を与えることになれば、公共性があるとは言えなくなってしまうでしょう。
状況によって、金融機関は不動産投資ローンの融資数を絞る場合もあるのです。
過去には、そのような状況にも関わらず、審査を通そうとして不正が見つかった事例もあるため、モラルハザードを理由に融資が厳しくなった時期もありました。
このことから、不動産投資ローンを受けにくい時期があることも念頭に置いておいた方が良いと言えます。

住宅ローンは、住居の確保や財産形成が主な目的となるため、公共性が高いと判断されます。
マイホームは、自分たち家族が暮らすために購入するものなので、購入希望者の増加で価格が上昇しても問題ないとみなされるのです。
返済をしないと生活する場所が無くなってしまうので、モラルハザードも起こりにくいと考えられています。
そのため、住宅ローンの場合は借入の時期に行って審査が著しく厳しくなる可能性はほぼないと言えるでしょう。

不動産投資ローンも住宅ローンも公共性があることが前提となっています。
しかし、その使用用途が違うため、審査が厳しくなるかどうか変わってきます。

安全性の原則

金融機関は、返済能力がどの程度あるかという点を重視して審査を行います。
きちんと返済される安全性があるかどうかは、万が一の時の担保の有無で判断されるのです。

不動産投資ローンの場合は、事業性を何よりも重視して判断されるので、賃料や空室率などの想定が問題ないかチェックされます。
また、既に不動産投資を含む投資で成果を出している人であれば、返済能力も高いとみなされるケースが多いです。
初めての不動産投資をスタートする場合は、賃料などの想定をしっかりと行い、抜かりないように準備をするのが鉄則です。

一方で、住宅ローンは、ローンの返済能力がどの程度あるのかチェックされます。
金融機関が行う審査は、収入のうちどの程度までローン返済に充てても問題ないか判断します。
収入のうち、35%以内であれば問題ないとみなされるケースが多いです。

収益性の原則

不動産投資ローンは、住宅ローンと違って収益を確保することが前提条件になっています。
また、不動産投資による収益は個人の給与収入と比べると安定性や継続性に欠けると判断されます。
そのため、不確定要素に対して上乗せされるリスクプレミアと呼ばれる金利が追加されるのです。
その結果、不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高めに設定される傾向があります。

成長性の原則

不動産投資ローンを組む場合、最初の物件だと成長性の原則によって得られる優遇はほぼ期待できません。
しかし、2件目以降であれば金融機関が実績を重視して考えるので、優遇される可能性があります。
そのためには、金融機関から重要な取引先だと認識してもらえるように最初の物件でしっかりと利益を出すことが重要なのです。
それにプラスして、銀行側の常識を踏まえて信用や実績を積み上げていくことになります。
信用や実績を積み上げていくと、自分自身のステータスが高まっていきます。

住宅ローンの場合は、何度も融資を受けることは基本的にありません。
投資をするわけではないので、成長性よりも総合的な取引を行うための囲い込みを重視する傾向があります。
具体的には、クレジットカードや給与振り込み、投資信託、生命保険、年金受け取りといった収益機会に増加が重要視されるケースが多いです。
住宅ローンを組んでいる場合、メインバンク化させるケースが多いのでATMの時間外手数料が無料になるなどのメリットがあります。
しかし、不動産投資をする際の融資を受けるために必要な信用を高めたり、サービスを受けるためのステータスアップにつなげたりする効果はほぼ期待できません。

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自分に向いているローンは?

ローン

不動産投資をする際に組むローンには、アパートローンとプロパーローンの2種類があります。
次は、それぞれが向いている人の特徴についてみていきましょう。

アパートローンに向いている人の特徴

アパートローンが向いているのは、不動産投資を始めたばかりの初心者や自己資金が少ない人です。
また、パッケージ型の分かりやすいローンの方が良いと感じる人、プロパーローンが通らなかった人が利用するケースも珍しくありません。
プロパーローンは、融資の基準が明確になっていないので最初から選択するのはハードルが高めです。
そのため、不動産投資初心者にはアパートローンが向いているのです。

プロパーローンに向いている人の特徴

プロパーローンが向いているのは、ローンの金利をできるだけ抑えたい人や自己資金をたくさん用意できる人、不動産投資が軌道に乗っていてより規模を拡大したいと考えている人です。
金融機関が独自に設定しているプロパーローンは、自由度が高く、金利もアパートローンより低めに設定されているケースが多いです。
不動産経営を今後も続けて成長させたいと考えているなら、プロパーローンを検討するのがおすすめです。
しかし、アパートローンと比べると融資期間が短めに出る場合もあるので、キャッシュフローが赤字になりそうな場合は、いくら金利が低くても避けた方が無難です。

住宅ローンは基本的にルール違反

不動産投資を行うなら、住宅ローンの利用は避けるようにしましょう。
住宅ローンは、ローンを組んでいる人やその家族が生活するための住居を手に入れるために活用するものだからです。
賃貸経営が目的な場合は、組むことができません。
賃貸物件に転用するために住宅ローンを組むのは、金融機関に対して嘘をつくことになります。
それはルール違反なので、不動産投資を行う場合は住宅ローンを利用しないようにしましょう。
規約違反を犯した場合、契約が解除されるだけではなく、ローンの一括返済を求められる可能性が高いです。

そうなった場合、手持ちの資金で何とかするか、他からお金を借りなければいけなくなります。

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不動産投資ローンはどこで取り扱っている!?

ローン

不動産投資ローンは、銀行や日本政策金融公庫、信用金庫などで取り扱っています。
しかし、金融機関によって異なる特徴を有しているので利用する際には注意が必要です。
メガバンクは金利が低いですが、審査が厳しい傾向があります。
地方銀行は、資金力によって積極的に不動産投資ローンを提供している場合とそうでない場合があり、借入の条件も大幅に異なります。
信用金庫や信用組合は、金利だけ見ると地方銀行と大差ありません。
しかし、地域活性化が目的なので融資可能エリアが制限されているケースが多いです。
金融機関によって特徴が異なるため、最初から1つに絞るのではなく、いくつかの場所に相談するようにしましょう。

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併用する時の注意点は?

ローン

不動産投資ローンと住宅ローンは、併用可能となっています。
しかし、併用するのであればいくつか注意しなければいけないポイントがあります。
併用する際の注意点にはどのような点があげられるのかみていきましょう。

残高に注意

ローンを併用するということは、債務者は同一人物という意味です。
上限額は、他の借入の残高に影響されるため、借入が多いと融資を受けられない可能性も高まります。
住宅ローンのほかに、自動車ローンやキャッシング、フリーローンなどがある場合は、それらも踏まえて不動産投資ローンの限度額が決定されます。
年収600万円の穂との融資上限額が年収の10倍までと審査によって決定されたら、6,000万円まで借入できるのです。
しかし、住宅ローンが2,500万円残っていたら、実際の融資額は3,500万円になります。

収益性に注意

不動産投資ローンは、個人の属性だけではなく物件の収益性も重要視されます。
投資のためにローンを組む場合、家賃収入が返済の資金源になるからです。
新築または築浅の物件なら将来的にも売却しやすくなるので審査に通りやすくなります。
ただし、購入価格が見込み収入を大幅に上回っていると実質利回りが低いと判断され、不利になってしまうケースもあります。
住宅ローンをすでに組んでいる場合だと、返済していない残額が債務とみなされるため注意が必要です。
残額が多ければ多いほど、審査のハードルは上がると思っておきましょう。
状況によっては、不動産投資ローンを住宅ローンの後に組むと審査で否決となる可能性が高いことを念頭に置いておかなければいけません。

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不動産投資をするならローンにするべき!その理由は?

ローン

ローンは借金というマイナスのイメージを抱く人も多いと思いますが、実際には大きなメリットを得られます。
では、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか?
ここでは、不動産投資を始めるならローンを組むべきと言われている4つの理由についてご紹介します。

収益性を高くしやすい

一般的に収益は、保有している資金×利回りで決まります。
一般的に、投資額が大きければ大きいほど、収益性が高くなる傾向にあり、ローンを組むことによって購入可能な不動産が増えます。
自己資金のみで投資を行うよりも、ローンを組んでより高額な不動産を買うのがおすすめです。

利回りが同じだったとしても、年間で得られる収益の差は大きく開くため、利率が利回りの範囲内に収まるのであれば、より多くの資金を手元に残せるのです。
このように、効率良く大きな利益を得られるため、ローンを組むのがおすすめだと言われています。

レバレッジ効果が得られる

不動産投資ローンを活用する上で最も大きなメリットとなるのは、レバレッジ効果を得られるという点です。
レバレッジ効果とは、少ない自己資金で高額な資産を取得することを言います。
実際には、自己資金と借入資金を併用し、利回り以上の収益を得られるようになっています。
ただし、リターンが大きい分、伴うリスクも高まるため注意しなければいけません。
計画的に進めることがリスクも軽減できるため、ローンを組む際は資金計画や運用の方針を明確に定めておくのが望ましいです。
また、不動産投資は家賃収入などもあるため、比較的安定した投資商品と言えます。

団体信用生命保険に加入できる

不動産投資ローンには「団体信用生命保険」が付いていることが多い傾向にあります。
団体信用生命保険とは、返済中に借入者が死亡または高度障害状態に陥った場合、保険金によって残高を返済できるという保険です。
この保険に加入していれば、不測の事態で返済が不可能になったとしても、残された家族に負担がかかることはありません。
生命保険の代わりとして活用できるのも大きなメリットです。

また、保険金によって完済された不動産は資産として、そのまま家族に引き継げます。
団体信用生命保険は家族にとって安心材料にもなります。

自己資金を残すことができる

ローンを活用した場合、初期費用は最小限に抑えられるため、手元資金に余力を残しながら投資が行えます。
自己資金を手元に置いておくだけで、病気や怪我などの治療費・入院費などに充てられます。
また、賃貸住宅の経営をする場合、原状回復費・修繕費など、突発的な出費が発生するかもしれません。
いざという時に使える資金があれば、すぐに対応できます。
全て自己資金で行った場合、手元に残る資金はなくなってしまうため、不測の事態に備えることができません。
自己資金を手元に残せることは、ローンを活用する上で大きなメリットになります。

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自宅用のローンと不動産投資ローンはどちらが先に組むべき?

ローン

不動産投資を始める際には、自宅用ローンと不動産投資ローンがありますが、実際にどちらを先に組むのが良いのでしょうか?
そもそもこの2つのローンには4つの違いがあります。
1つ目は借入目的の違いです。
どちらも不動産を購入するために活用しますが、自宅用ローンは自身が住まう住居にかける費用を補填するのが目的であるのに対し、不動産投資ローンは第三者の賃貸用の住宅として利益を得るための組むローンです。
本来の目的で使用していないことが発覚した場合、一括返済を求められる可能性もあるため、必ず目的に応じたローンを組むようにしましょう。
2つ目は返済原資の違いです。
返済に充てる資金は自宅用ローンの場合、労働によって得た給与収入がメインとなります。
一方の不動産投資ローンは入居者から得た家賃収入がメインとなります。
3つ目は融資の金利の違いです。

前述した通り、2つのローンの金利は異なります。
自宅用ローンの返済が長期間滞っている場合、金融機関は家を差し押さえることが可能です。
しかし、不動産投資ローンは家賃収入がメインとなるため、入居者が確保できず家賃を得られなかった場合、返済が滞る可能性があります。
このように、融資をするにあたってリスクが高いことから、金利も高めに設定されているのです。
4つ目は融資の限度額です。
自宅用ローンは借入者の収入の5~7倍が限度額として設定されているのに対し、不動産投資ローンは10~20倍が上限となることもあります。
ただし、個人の属性や物件の収益性などによって限度額が前後する可能性もあります。
このように様々な違いがありますが、優先して組むべきなのは不動産投資ローンです。
家賃収入は自宅用ローンを組む上で収入として、労働で得た給与収入と合算してもらえる可能性が高いため、審査に通りやすくなります。
収入が多いほど融資の限度額は上昇するため、ローンを組む順番は非常に重要です。
万が一、先に自宅用ローンを組んだ場合、給与収入のみが審査の判断基準になり、融資額が圧迫する可能性があります。
より多くの融資を得るためには、先に不動産投資ローンを組むのが望ましいです。

それぞれの違いをしっかり理解すれば、どちらを優先するのが望ましいか明確になります。

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不動産投資ローンが組めない!?その理由は?

ローン

ローンは大きな利益を効率よく得られるなど、様々なメリットがあるとわかりました。
しかし、不動産投資を始めるにあたって、ローンを組めないというケースがあります。
一体それはなぜなのでしょうか?
ここでは、考えられる原因についてご紹介します。

信用情報

信用情報に傷がついている場合、金融機関から融資を受けられない可能性があります。
過去にクレジットカードやローンの返済が滞り、支払いが遅延していた場合、その履歴は信用情報に記載されてしまいます。
また、2、3ヶ月延滞や保証債務の履行・代位弁済、任意整理、破産、再生などが信用情報に記録されていた場合、ブラックリストに載る可能性が高いです。
ブラックリストに載った場合、5~10年登録され続けるため注意しなければいけません。

信用情報は返済日を守り、継続的に返済できるかどうかを判断する重要な材料となるため、過去に問題があったとみなされた場合、ローンを組むのは難しいです。

年収

金融機関にもよりますが、融資の対象となる基準は、年収500~700万円とされています。
あくまでも目安の数字であるため、収入が500~700万円未満であったとしても、ローンを組める可能性があります。
また、年収により融資が組める金融機関が異なるため、年収が低い場合選択肢の幅が狭くなるかもしれません。

年齢

金融機関は返済能力があるかどうかが非常に大きな判断基準となるため、高齢の場合、ローンを組むのは難しいと言えます。
返済期間中に定年退職となり、収入が大きく変化してしまう可能性もあるからです。
不動産投資を行うのであれば、若いうちに始めるのが望ましいです。

耐用年数

建物は構造ごとに耐用年数が設定されており、鉄筋コンクリートは47年、鉄骨造は34年、木造は22年、軽量鉄骨造は19年となっています。
この耐用年数を超えている場合、資産としての価値がなくなるため、ローンを組めない可能性があるのです。

物件の法定耐用年数は非常に重要な要素となります。

勤続年数

審査の際には返済能力があるかどうか判断するため、借入を希望する本人の勤続年数が重視される傾向にあります。
同じ勤務先で長期間働いていることが確認できれば、継続的な返済が見込めます。
しかし、勤務先が頻繁に変わっていた場合、安定した収入を得られない可能性があるとみなされるため、審査は通過できません。

自己資金

少ない自己資金でも始められる投資商品ではありますが、あまりにも自己資金が少ない場合、不動産投資ローンを組めない可能性があります。
例えば賃貸物件の経営を行うと考えた場合、必ずしも満室にできるとは限りません。
賃貸物件の経営は空室リスクや老朽化リスクなどが想定できるため、入居者が入らず空室状態が続いたり、修繕のために費用が必要だったりといったことが想定できます。
自己資金が少ない場合、これらのリスクによって返済が滞ってしまうのではないかと判断されるため、審査を通過できません。

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実際に不動産投資ローンを組むには?

ローン

ここまで、ローンを組むことで得られるメリットや優先順位、ローンが組めない原因についてご紹介してきました。
では、実際に不動産投資ローンを組むにはどのような手順で進めていけば良いのでしょうか?
ここでは、具体的な流れについてご紹介します。

物件購入の申し込みを行う

購入を希望する物件を選び、申し込みましょう。
区分マンションや一棟アパート・マンション、戸建て住宅など、様々な種類があるため、自身の目的に応じた物件を選んでください。
物件を選ぶ際は、収益面での調査を行う必要があります。

あらかじめ確認しておくことで、安定した収入を得られるかどうか判断できるため、現地調査は欠かさず行いましょう。

金融機関に相談する

購入する物件が決まれば、次は金融機関に相談しましょう。
その際必要な書類は、身分証明書、源泉徴収票、確定申告書、既存借入の返済予定表、賃貸借契約書、通帳の写しです。
スムーズに進められるよう、必要な書類は事前に用意してください。

実際に融資の実行が可能であるか調べるため、本審査の前に仮審査を行います。

売買契約を結ぶ

仮審査を通過した後、正式に売買契約を結びます。
一般的に、売買契約は事前審査を通過してから締結します。

本審査を受けたら金融機関へ書類の提出

売買契約を締結し、本審査を受けたら必要な書類を金融機関へ提出してください。
必要になるのは、金融機関に相談する際用意した書類と、売買契約書、家賃表、物件概要、建物図面、公図、建築確認済証です。
より良い条件で融資を受けられるよう、他の金融機関も検討してみてください。

承認されたら契約

本審査を通過したら承認となり、本契約にあたる金銭消費貸借契約を結びます。
返済計画や設定金利などの情報が記載された契約書が渡されるので、よく読んで内容を確認しておきましょう。
あとは、物件が引き渡され、融資が受けられるようになるのを待つだけです。

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不動産投資ローンでの注意点

ローン

ローンを活用することで、様々なメリットが得られると分かりました。
しかし、不動産は高額な投資となるため、慎重に行わなければいけません。
そこで、最後に不動産投資ローンを組む上で注意すべき点についてご紹介します。

初期費用を用意しなければならない

不動産を購入する際には、物件以外にかかる初期費用を用意しなければいけません。
必要となるのは、収入印紙代、火災保険料、地震保険料、登録免許税、司法書士報酬、固定資産税・都市計画税、不動産取得税、その他手数料です。
また、ローンを組む場合は上記の初期費用に加えて事務手数料が発生することも覚えておきましょう。
そのため、自己資金にある程度の余裕がなければ運用は難しくなってしまいます。
ただし、不動産価格によって初期費用は変動します。
自身の経済状況を踏まえた上で投資を始めるようにしましょう。
初期費用を抑えるためには、頭金の額を減らしたり、諸経費を見直したりすることが重要です。

先に物件探しをする

借入を行う金融機関を先に探すのではなく、物件探しを優先しましょう。
ローンの審査では、物件の収益性や担保価値が判断要素として加味されるため、先に物件を探すのが望ましいです。

金融機関は物件に対して融資を行うため、収益性が見込めなければ審査を通過するのは難しいです。
物件を探す前に、融資が可能な物件かどうかは判断できないため、まずは物件探しを優先しましょう。

まとめ

今回は、不動産投資におけるローンについてご紹介しました。
この記事から分かることは、不動産投資におけるローンの特徴や種類、得られるメリット、注意すべき点などです。
ローンを組む際には、手元に自己資金を残して、融資を受けやすい状態に整えておくことが重要です。
本記事で紹介した通り、ローンは得られるメリットがたくさんあるので、より大きな利益を得たい人は、仕組みをしっかりと理解した上で活用してみてはいかがでしょうか?

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