アパートのリフォームをするなら…補助金を有効活用しよう！

アパートの築年数が長くなると入居者探しが難しくなってしまいます。
空室リスクを回避するためには、少しでも綺麗な状態を維持することがポイントになります。
そのため、ある程度築年数が長くなると、リフォームを検討する大家さんも増えてきます。
今回は、アパートリフォームのメリット・デメリットからリフォーム費用の相場、補助金対象になりやすいリフォーム工事まで、詳しく解説していきます。
アパートリフォームで活用できる補助金制度やリフォーム費用をできるだけ抑えるコツなどもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

アパートをリフォームすることで得られるメリット

アパートの大家さんは、今のアパートをリフォームして価値を高めようと考えるケースが多いです。
リフォームをすることで、古いままにしておくよりは魅力的だと感じてもらえます。
まずは、具体的にどのようなメリットが得られるのかみていきましょう。

空室リスクを回避しやすくなる

リフォームをして価値が高まれば、「この物件に入居したい」と考える人も多くなります。
外観や内装が綺麗な物件は、やはり多くの人が魅力的だと感じるものです。
また、設備が整っていることも入居者にとって魅力度がアップするポイントです。
そのような物件にリフォームできれば、空室リスクも回避しやすくなります。
空室があるとその分大家さんの収入が減ってしまい、ローンの返済などに影響を及ぼす可能性が高いです。
金銭的なトラブルを避けるためにも、空室リスクをできるだけ回避できるようにする必要があります。
入居者がいれば、部屋の管理をそれぞれの入居者にお任せできます。
大家さんが管理する時間的なコストの削減につながるのです。
リフォームには費用がかかってしまうのは当然ですが、入居者が増えれば回収して利益へとつなげられます。

建て替えより費用を安く抑えられる

築年数が長い物件を建て替えるという選択肢もあります。
しかし建て替えにはリフォームよりも費用がかかってしまうものです。
リフォームであれば、設備などを一新しつつ、建て替えよりも費用を抑えられます。
建て替えの場合だと数千万円かかってしまいますが、リフォームなら100万円程度で済む場合もあります。
老朽化で倒壊してしまいそうな場合はリフォームだと改善が難しいですが、そうでない場合はリフォームでも十分対応できるでしょう。

アパートをリフォームする際に気を付けたいデメリット

アパートをリフォームことによりメリットもありますが、デメリットもないわけではありません。
続いては、リフォームすることでどのようなデメリットがあるのかご紹介します。

工事中は収入が途絶える

リフォーム工事をしている期間は、入居者は生活できません。
つまり、その間は収入が途絶えることになります。
入居できない部屋があると、その分収入も少なくなってしまうことは念頭に置いておきましょう。
収入が減ってもリフォーム費用はかかるため、お金で困らないように準備しておく必要があります。
リフォームが終わるまでに数ヶ月かかる場合もあるので、覚悟しておかなければいけません。
ただし、物件の価値が高まったなどの理由で家賃を上げたり、入居スペースを残しつつリフォームをしたりすれば、金銭的な負担の軽減やリスク解消にもつながります。

お金をかけても資産価値はそれほど変わらない

リフォームでアパートの設備が新しくなったり、機能性が向上したりすれば、物件の価値が高まる可能性があります。
しかし、100万円かかったからといって100万円分価値が上がるわけではありません。
価値が上がるといっても、その差はわずかなものです。
いくらお金をかけても資産価値がそこまで変化しないケースも珍しくないため、必要以上にお金をかけるのは得策とは言えません。
リフォームは、必要最低限に抑えるようにしましょう。
どのようなリフォームが必要なのかしっかりと吟味し、見極めてから業者に依頼するようにしてください。

アパートのリフォームにかかる費用相場

アパートのリフォームを考えた時、どのくらいの費用がかかるのか気になる人も多いでしょう。
高いお金がかかるため、準備をしなければいけません。
すぐに用意できる金額でないことも、相場はどのくらいか知りたいと考える要因です。
そのため次は、アパートのリフォームにかかる費用相場についてご紹介します。

外壁

外壁塗装をする場合は120万円～300万円、ベランダの防水塗装をする場合は1㎡あたり2,750円～7,000円が相場となっています。
使用する塗料の種類やグレードにより、価格は大きく変動します。
グレードを下げるとコストはかかりませんが、耐用年数が短くなるので注意が必要です。
アパートリフォームの中でも後回しにされてしまいがちですが、耐久性を高めて建物の寿命を延ばすといった役割もあるため、蔑ろにしてはいけません。
また、外観が綺麗だと「手入れが行き届いている物件」という印象を持ってもらえるので、入居者も集まりやすくなります。

内装

内装リフォームは、どこまで行うかによって費用が大きく変動します。

・壁紙の張り替え（1㎡あたり）…1,000～1,500円
・和室を洋室にする（6～8畳）…50万～100万円
・畳をフローリングにする（6～8畳）…15万～60万円
・室内のドアを交換する…4万～10万円
・天井をリフォームする…3万～15万円
・間取りを変える（約33㎡）…80万～160万円
・フローリングの張り替え（1畳あたり）…2万～6万円

内装は入居者が内覧時に確認し、契約するかどうかを決める重要な部分です。
壁紙を新品にするだけでも印象がかなり良くなるので、それだけでも変えておくと良いでしょう。
近年は、フローリングの部屋に暮らしたい人も多いため、畳からフローリング、和室から洋室へと変えるリフォームも多く見られます。
ターゲット層のニーズを加味し、フローリングに変えた方が良さそうな場合は検討してみてください。

水まわり

水まわりもリフォームをしておくと清潔感のある空間になり、入居者を確保しやすくなります。
場所によってリフォーム費用が異なるので、場所別に相場を確認しておきましょう。

・キッチン
システムキッチンの交換は40万～80万円、ミニキッチンの交換は10万～30万円が相場です。
10年ほど経つと劣化が目立ちやすくなることから、このタイミングでキッチンのリフォームを行うのがおすすめです。

・トイレ
トイレ自体を新しくする場合は15万～50万円、和式から洋式にする場合は4万～50万円が相場です。
和式のトイレは敬遠する人が増えているので、様式に変えておくのはおすすめです。
温水便座やウォシュレットなどの機能性が高いトイレは、より多くのニーズを満たすことにつながります。
そのため、既に洋式トイレがある場合もリフォームの必要性を検討してみてください。

・お風呂や洗面台
ユニットバスの交換は50万～100万円、浴槽の交換は10万～50万円、バランス釜の交換は20万～25万円が相場です。
さらに、3点ユニットバスの交換は50万～100万円、洗面台の交換は10万～20万円が相場となっています。
選ぶ商品によって費用に差が生まれますが、お風呂のリフォームには大きなコストがかかると考えておきましょう。
女性の一人暮らしが多いエリアやファミリー層が多いエリアは、ユニットバスの需要が低くなることも念頭に置いておくと決めやすくなります。

補助金対象になりやすいリフォーム工事

アパートのリフォームには多額に費用がかかります。
補助金を活用できれば金銭的な負担を軽減できるため、利用したいと思う大家さんも多いでしょう。
補助金はすべてに使えるわけではないので、補助金対象になりやすいリフォーム工事を知っておくこともポイントになります。

エコリフォーム

エコリフォームは、断熱性を高めるためのリフォームなどが含まれます。
省エネや創エネに関するリフォーム全般だと考えればわかりやすいでしょう。
断熱リフォームや太陽光発電システムの導入などが該当する工事です。
エコリフォームに関する補助金は、国だけではなく自治体独自の制度もあります。
お住まいの自治体にはどのような制度があるか確認しておくことをおすすめします。

耐震診断・耐震改修

耐震診断や耐震改修工事も、リフォーム補助金を利用できます。
1981年5月より前に建築確認を受けている旧耐震基準の物件が対象です。
日本は地震大国と言われるほど地震の多い国であることから、倒壊のリスクが高いブロック塀を撤去する際の費用を補助してくれる自治体も増えつつあります。

バリアフリーリフォーム

家族の高齢化に伴い、バリアフリーな物件で生活したいと考えるケースも増えています。
アパートに高齢者の夫婦が暮らすといったケースもあるので、バリアフリー化を進めておく価値は大いにあります。
バリアフリーリフォームは、手すりの取り付けや段差の解消などです。
要支援もしくは要介護と認定された人が生活している住宅でリフォームをすると、助成金が支給されます。
助成金の上限は20万円です。

テレワーク環境の整備

新型コロナウイルス感染症の影響により、テレワークを推進する会社も増えています。
政府が「新しい生活様式」を推奨しているためです。
テレワークに対応できるようなワークスペースの確保や防音工事などは、補助金が出やすい傾向があります。
アパートに住む人でもテレワークをする人がいるので、対応できる環境を整えておくのはおすすめです。

アパートリフォームの補助金制度

アパートリフォームを行う際、利用できる補助金があります。
具体的にどのような補助金を活用できるのか、いくつかピックアップしてご紹介します。

長期優良住宅化リフォーム推進事業

集合住宅を含む既存の住宅で省エネ化などに資するリフォームを行ったり、子育て世帯向けに改修工事を行ったりする場合に支援する事業です。
リフォームに先立ち、インスペクションが必須です。
インスペクションとは、物件調査を意味します。
インスペクションで劣化が判明した時は、予定のリフォームと同じタイミングで補修を行うか、維持保全計画に点検・補修などの対応方法と対応時期の明記する必要しなければいけません。
補助金には予算が組まれていて、達すると公募が終了となります。

補助金額

補助率は、リフォームにかかった費用の1/3です。
限度額は以下のとおりです。

・長期優良住宅（増改築）認定を取得していないが一定の性能向上が認められた場合
1戸あたり100万円
・長期優良住宅（増改築）認定を取得できた場合
1戸あたり200万円
・長期優良住宅（増改築）認定を取得でき、更に省エネルギー性能を高めた場合
1戸あたり250万円

対象

対象となるのは、劣化対策や耐震性、省エネ対策など性能項目を一定水準まで向上させる工事です。
性能項目には、構造躯体などの劣化対策や 耐震性、 省エネルギー対策などが含まれます。

高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業

集合住宅を含む既存の住宅でエネルギー消費効率を改善したり、低炭素化促進のために高性能建材を使った断熱改修工事を行ったりした時に補助する事業です。
低炭素化は、二酸化炭素の排出を抑制することです。
環境省が打ち出している事業であり、この補助金も予算が組み込まれています。
そのため、予算を超えた場合は公募が終了となる点に注意が必要です。
公募期間も限られているため、タイミングを逃すと制度の利用ができなくなってしまいます。
利用を考えているのであれば、公募がスタートしたタイミングでスピーディーに手続きができるようにしておきましょう。

補助金額

補助率は、対象となる工事費の1/3となっています。
1戸あたりの上限はアパートなど集合住宅の場合だと15万円です。
熱交換型換気設備などは、5万円となっています。

対象

対象となるのは、一定の省エネ効果が見込まれる高性能建材を用いた住宅の断熱工事です。
一定の省エネ効果は、15％以上とされています。
高性能建材は断熱材やガラス、窓が含まれています。

既存住宅における断熱リフォーム支援事業

エネルギー消費効率の改善と低炭素化を推進するために高性能建材を用いた断熱改修を行った場合に支援する事業です。
断熱リフォームを実施すると、夏は涼しくて冬は暖かい快適な住まいになります。
冷暖房の機器も良くなるため、光熱費が下がるというメリットもあります。
この支援事業は、トータル断熱と居間だけ断熱の2種類があり、それぞれ内容が異なるので注意してください。
トータル断熱はその名のとおり、全体的に工事を行います。
そして今だけ断熱は、日常生活の中心となる居間の窓を断熱リフォームする工事です。
居間は、家族全員の材質時間が長い居室を意味します。
また、他の補助金と同じく予算が決まっているため、公募のタイミングを見逃さないようにしましょう。

補助金額

アパートなどの集合住宅全体の工事をした場合、トータル断熱も居間だけ断熱も、1戸あたり15万円（玄関ドア5万円とLED補助額込み）となっています。
該当するアパートなどすべてのリフォームを行うことが条件です。
いずれの場合も、アパートの管理組合の総会で承認決議を得なければいけません。

対象

対象となるのは、高性能建材を用いたリフォームです。
高性能建材は、断熱材や窓、ガラス・玄関ドア・共有部のLEDとなっています。
居間だけ断熱を選択する場合は、ガラス・玄関ドア・共有部のLEDが対象となります。

介護・バリアフリーリフォーム補助金（高齢者住宅改修費用助成制度）

要介護者などがいる家庭で自宅に手すりを取り付けたり、開き戸から引き戸へ扉を取り換えたりするなど、バリアフリー改修をする際に活用できる補助金制度です。

補助金額

補助金額は、18万円です。
ただし、支給限度基準額20万円の9割が上限となっており、「要支援」あるいは「要介護」の区分に関わらず低額を受け取れます。
支給限度基準額は1人につき生涯20万円までですが、要介護状態区分があった時など、特定の条件を満たした場合には、再度20万円の基準額が設定されます。

対象

要介護認定において、「要支援」「要介護」の認定を受けている方が対象です。
ただし、介護保険の被保険者証の住所と居住し改修する住宅の住所が同一である必要があります。
この条件を満たしていれば手すりの取り付けや扉の交換のほか、段差の解消や洋式便器への取り換えなど、住宅改修の費用が補助されます。

次世代省エネ建材の実証支援事業【次世代建材】

既存住宅において、省エネ改修の促進が期待でき工期短縮可能な高性能断熱材や、快適性向上に役立つ蓄熱、調湿材など次世代省エネ建材の効果の実証を支援する事業です。
短い工期で施工できる省エネ建材を用いたリフォーム工事であれば、戸建て住宅、集合住宅問わず活用できます。

補助金額

戸建て住宅：1戸あたり最大200万円
集合住宅：1戸あたり最大125万円

補助率は補助対象費用の1/2以内、補助金額は1戸あたり20万円が下限となっており、補助金を受け取るには合計額40万円以上の改修工事が必要です。

対象

対象となるのは、戸建て住宅、集合住宅の所有者です。
個人では、所有者はもちろん、所有予定者も対象となるほか、集合住宅は、賃貸住宅の所有者であれば個人・法人どちらでも可能です。
ただし、この事業を活用するには以下の点を満たす必要があります。

・本事業に登録された製品を導入すること
・断熱パネルと潜熱蓄熱建材のどちらかを必ず導入すること
・断熱材、窓、玄関ドア、調湿建材の改修は任意ですが、上記の必須製品と同時に行うこと
・断熱パネルと潜熱蓄熱建材のどちらかを室内側から導入、改修すること

各自治体でも実施しているリフォームの補助金制度

リフォームの補助金制度は、各自治体でも実施されています。
ここでは、いくつかの自治体が実施しているものを例に紹介していきます。

【東京都】既存受託における省エネ改修促進事業

東京都では、高断熱窓、高断熱ドアに改修する際に補助金が受け取れる事業を行っており、既存住宅であれば賃貸住宅やマンションでも活用可能です。
ただし、この事業を活用する際は、事前申請が必要となるため注意しましょう。
交付申請を行い、審査をクリアし「交付決定通知書」の発行を受けた場合のみ助成対象となります。

・補助金額
助成率は1/3、上限額は1戸あたり窓100万円、ドア16万円です。
また、高断熱窓か高断熱ドアと合わせて設置する場合のみ、太陽光発電設備の設置費用も上乗せ補助となります。

・補助対象
窓・ドアの改修工事が対象です。
窓の改修工事の場合、1つの居室にあるすべての窓の高断熱化が必須であり、登録されている窓またはガラスである必要があります。
高断熱ドアでは、熱貫流率が3.49 W/(㎡・K)以下の場合、補助対象となります。

【東京都】東京ゼロエミポイント

東京都では、エアコンや冷蔵庫、給湯器などの家電製品を省エネ性能の高い製品に買い替えた際、商品などと交換できるポイントが付与される制度があります。
この制度を活用すればお得に家電製品の買い替えが可能です。

・補助金額
冷房能力や定格内容積によって付与ポイントは異なります。
エアコン（4つ星以上、省エネ114％以上）：12,000～19,000ポイント（LED割引券1,000円分含む）
エアコン（2～3つ星、省エネ100％以上）：7,000～9,000ポイント（うちLED割引券1,000円分含む）
冷蔵庫：11,000～21,000ポイント（うちLED割引券1,000円分含む）
給湯機：10,000ポイント（うちLED割引券1,000円分含む）
LED照明器具：3,000ポイント
LED照明器具＋取り換え作業費：5,000ポイント

・対象
東京都に住んでおり、購入した製品を都内の住宅に設置する方が対象です。
申請は何回でもOKですが、個人の方のみで法人は利用できないため注意が必要です。
申請する際は対象家電かどうか事前に確認しておきましょう。

【神奈川県】横浜市マンション・バリアフリー化等支援事業

横浜市では、建物の老朽化や住民の高齢化の進む分譲マンションにおける、廊下や階段の段差解消や手すり設置を支援する事業を行っています。

・補助金額
バリアフリー化に関する工事費用の1/3、最大30万円を限度に助成します。
ただし、手すり設置工事では、1管理組合あたり30万円、または住戸1戸あたり8,000円のいずれか低い方を限度額とします。
また、利用できるのは1管理組合あたり1回のみとなります。

・対象
横浜市マンション登録制度に登録している管理組合であれば申請できます。
補助の対象となるのは、横浜市内にある分譲マンションの共用部分、あるいは敷地内において管理組合が行う施設を整備する工事、かつ福祉のまちづくり条例「指定施設整備基準」に適合していることです。

【神奈川県】住宅用創エネ・省エネ・蓄エネ機器導入補助金（スマートハウス補助金）（共同住宅）

川崎市では、住宅用創エネ、省エネ、畜エネ機器の導入するための補助事業を行っています。
この補助金では地球温暖化対策を推進し、持続可能な脱炭素社会の構築に向けて、省エネ機器などを導入する方に対する補助金を交付しています。

・補助金額
個人住宅（マンション、アパートの個室も一部を除き個人住宅）
エネルギー管理装置（HEMS）：1万円
太陽光発電システム：出力1kWあたり2万円（上限10万円）
家庭用燃料電池システム（エネファーム）：3万円　など

共同住宅の共用部等
太陽光発電システム：出力1kWあたり2万円（上限10万円）
パワーコンディショナメンテナンス（修理・交換）：5万円
定置用リチウムイオン蓄電システム： 容量1kWhあたり1万円（上限10万円）　など

・対象
市内にある個人住宅に住んでいる、もしくは転居予定の方（戸建て、共同住宅の専有部分に対象システムを導入する場合）、市内の共同住宅の所有者あるいは管理組合の方（共同住宅の共用部分に対象システムを導入する場合）が対象です。
ただし、新築共同住宅の共用部分は対象外となるためご注意ください。

住宅セーフティネット制度による補助金も知っておこう！

リフォームする際に活用できる補助金以外にも、補助金を受け取れる制度があります。
ここでは、住宅セーフティネット制度について詳しく解説していきます。

住宅セーフティネット制度とは？

住宅セーフティネットは、高齢者や障害者、子育て世帯など住宅確保に配慮が必要な方に対し、民間の空き家や空室を活用し、安全な住まいを保障する制度です。
所有する物件を住宅確保に配慮が必要な方の入居を拒否しないとして登録すると、専用システムに物件が掲載されます。
住宅確保が困難な方に物件を貸し出しても、きちんと家賃回収できるのか不安に感じる方もいるでしょう。
しかし、入居者支援制度も整っており、家賃や家賃債務保証料の補助や減免もあるため安心して受け入れることが可能です。

補助金の内容

住宅セーフティネット制度では、バリアフリー改修工事や耐震改修工事、間取り改修工事や子育て世帯対応改修工事など、入居者に必要な改修工事を行う場合に、工事費の補助が受け取れます。
例えば、単身者向けワンルーム2部屋を家族向けの1部屋に改修する工事で補助金が活用されたという事例もあります。
補助金額は1戸あたり最大100万円が上限となっており、上限額あるいは補助対象工事費の1/3のどちらか少ない方で計算されます。

活用する際に気を付けたいこと

住宅セーフティネット制度を活用する場合、住宅確保に配慮が必要な方専用の住宅として10年以上管理しなければいけません。
したがって、一度登録すると少なくとも10年は、通常の入居希望者がいても入居させることはできないのです。
また、住宅確保に配慮が必要な方といっても、高齢者や外国人、子育て世代や障害者など、その属性は様々であり、起こり得るトラブルも異なります。
そのため、様々なトラブルに対応できるよう対策を講じる必要があります。

アパートのリフォーム費用をできるだけ抑えるには？

リフォームを行うことはアパートの価値を高める効果が期待できますが、高すぎる費用は経営を圧迫することになります。
健全な経営を保つためにも、リフォーム費用はなるべく抑えておきたいものです。
そこで、リフォーム費用をできるだけ抑える方法をご紹介します。

複数のリフォーム業者に見積もりしてもらう

リフォームを行う際、必ず一度は業者に見積もりを依頼し、それを見て実際に工事を行うかどうかを決めます。
この時、「付き合いがあるから」「どこに頼めば良いのかわからないから」と1社にしか見積もりを頼まないという方も少なくありません。
しかし、リフォームは同じ内容でも、業者によって金額は大きく異なります。
そのため、一般的な住宅に比べて、部屋数も多く規模も大きい賃貸物件では、総額に大きな差が出やすいです。
中にはわからないことをいいことに、高額な請求をする悪徳業者も存在します。
悪徳業者に騙されないためにも見積もりは必ず複数社に依頼し、それぞれの工事費用と内容を確認することが大切です。

1つの業者にまとめてお願いする

トイレやキッチン、浴室など、リフォームする箇所が複数ある場合、それぞれ別の業者に依頼するよりも1つの業者にまとめて依頼するのがおすすめです。
なぜなら、バラバラに頼むと費用が割高になりやすいうえ、仕上がりの品質にも差が出やすいためです。
しかし、1つの業者にまとめて依頼すれば、仕上がりは均一になります。
さらに、複数箇所を依頼することで、セット価格が適用され通常よりも安くなるケースもあるでしょう。
リフォームする際はちょこちょこ直すのではなく、ある程度まとめて依頼し、お得に工事できるよう工夫してみてください。

補助金だけでなく減税制度・融資制度も活用する

活用できる補助金制度について、上でも詳しく紹介しましたが、リフォームでは他にも減免制度や融資制度といった支援制度が用意されています。
ここでは、お得にリフォームできる減税制度と融資制度について紹介します。

減税制度とは？

バリアフリー工事や長期優良住宅化工事などのリフォームを行った場合、要件を満たし必要な手続きをすれば、所得税の控除や固定資産税の減額といった減税措置が受けられます。

・バリアフリー工事
所得税の控除は最大で60万円、控除率10％の控除対象限度額は200万円です。
また、固定資産税は1/3軽減されます。

・省エネリフォーム
工事内容によりますが最大62.5万円、太陽光発電設備の設置工事を併せて行う場合は67.5万円の所得税の控除が受けられます。
控除率10％の控除対象限度額は250万円、太陽光発電設備を設置する場合は350万円です。
固定資産税は1/3軽減されます。

・長期優良住宅化リフォーム
耐震または省エネと耐久性向上の場合は、最大62.5万円、さらに太陽光発電設備設置工事も併せて行うと最大67.5万円の所得税の控除が受けられます。
耐震、省エネ、耐久性向上工事を行った場合最大で75万円、さらに太陽光お発電設備設置工事も実施すれば最大で80万円の所得控除が受けることが可能です。
固定資産税は2/3が軽減されます。

融資制度とは？

リフォームを行う費用が心配という方には、融資制度も用意されています。

・フラット35リノベ
中古住宅の購入と併せて一定の条件を満たすリフォームを行うことで、住宅ローンの金利が引き下げられる制度です。

・住宅金融支援機構リフォーム融資
耐震改修工事向けの融資と部分的バリアフリー工事やヒートショック対策工事向けの融資などがあります。

まとめ

今回は、アパートのリフォームをするメリット・デメリットをはじめ、リフォームにかかる費用相場や活用できるかもしれない補助金について詳しく解説しました。
アパートのリフォームは、一般住宅に比べて費用も高くなるため、なかなか踏み切れないという方も多いでしょう。
しかし、補修せずそのままにしていると、入居者探しが難航し、空室リスクが高まります。
資産価値を維持し、健全な経営を行うためにも、定期的にリフォームなどのメンテナンスを行うことは大切です。
費用が心配という方は今回紹介した内容を参考に、補助金制度や減税制度などを積極的に活用してみてください。