賃貸物件の空室管理を怠るのは危険!?管理の重要性とやるべき対策とは

賃貸物件では、前の借主が退去すると部屋を原状回復して、次の借主を待つ形になります。
できるだけ空室の期間を短くして、新たな借主が見つかるのが理想でしょう。
しかし、すぐに次の借主が簡単に見つかるとは限らないので、空室期間が想像以上に長くなる可能性もあります。
その際に、原状回復して綺麗な状態だからそのままでいいと思う大家さんもいるかもしれませんが、この考えがとても危険な場合もあるのです。
今回は、賃貸物件の空室管理を怠るのが危険な理由に加えて、管理の重要性とやるべき対策をご紹介します。

Contents

賃貸物件の空室管理は重要!起きやすい劣化症状とは?

不動産管理

賃貸物件において空室管理は重要です。
「原状回復時に綺麗にしたから特別な管理は必要ない」と感じるかもしれませんが、管理を怠ることで劣化を招く恐れがあります。
どのような劣化症状が起こってしまうのでしょうか?

悪臭の発生

空室が出た場合、窓などを開けずに空気の入れ替えなどもしていない場合、悪臭が発生する恐れがあります。
綺麗にして退去したのに悪臭が出るはずがないと思うかもしれませんが、入居者がいる時は常に室内の空気が入れ替わっています。
また、設備も利用しているので臭いが発生しやすい場所の空気も滞留しにくい状態です。
特に台所、洗面台、トイレなどの水回りには排水トラップがあり、下水などから臭いが上がってくるのを防ぎます。

排水トラップには水が溜まっていますが、この水が蒸発してしまうと蓋としての役割が失われ、悪臭が生じてしまうのです。

配管設備の不具合

配管設備に不具合が生じている場合も悪臭の原因になります。
配管部分は常に水が流れている状態なので汚れも臭いも流されますが、水が流れなくなると中に残った水から臭いが沸き上がってしまうのです。
特に洗濯排水溝や洗面台の下、配管のつなぎ目などは臭いが出やすくなります。

配管の劣化、不具合などで臭いが出やすくなるので、劣化が起こっていないかチェックすると安心でしょう。

カビの発生

空室の状態で空気の入れ替えなどをしていない場合、換気が十分にできずにカビが発生します。
空気の動きがない状態だと、換気されていないので空気中のカビが湿気に反応して溜まりやすくなります。
カビが発生した状態でさらに換気しなければ、カビはそのまま繁殖し続けて悪臭を生み出していくのです。

カビは原状回復で綺麗にした場所でも関係なく、環境によって発生します。
カビが発生したら早急に除去しないと、結果的に劣化につながるでしょう。

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空室なのに部屋が劣化してしまう原因

不動産管理

そもそも空室なのに、なぜ部屋が劣化してしまうのでしょうか?
ここでは、部屋が劣化してしまう原因について解説します。

換気が不十分

部屋が劣化してしまう原因の大半を占める理由は、換気が不十分なことです。
長期間入居者がいない状態であり、さらに部屋の換気などを全くしていない場合、部屋の劣化や傷み具合が進行してしまうのです。
入居者がいる場合、生活の中でドアの開閉、水の使用などで意識することなく換気や水の流れができます。
しかし、湿度の高い季節や長期間留守にすることで室内の空気がこもってしまい、湿気の充満やカビの繁殖を促してしまうのです。
これにより、入居者のいない時期が長くなるほど劣化も早くなってしまいます。

損傷箇所の修繕や掃除が行われていない

長期間入居者がいない状態が続き、他の入居者が決まってないという理由で部屋の修繕などを後回しにしていると、劣化のスピードが早くなります。
また、入居者がいない状態の時に新たな劣化が起こった場合、それに気が付かずに修理できない場合も考えられます。
他にも、掃除がこまめにされないことでホコリが溜まりがちになり、虫の発生やカビの繁殖につながります。
特にカビは一度発生するとなかなか抑制できません。
また、そのまま放置するとさらに劣化を早めてしまうので注意しましょう。

長期間水道が使われない

水道などを長期間使用していない場合、水道管の内部に水が溜まった状態が続き、それが原因で錆びてしまう可能性があります。
錆が原因で配管の腐食を早めることもあり、定期的な水の流れが保てない場合は完全に水を抜く必要があります。

このような方法を知らずに放置してしまえば、悪臭や腐食の原因を作ることになるので気を付けてください。

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空室管理を怠ったことによる影響

不動産管理

もし適切な空室管理を怠った場合、どのような影響が出てしまうのでしょうか?
空室対策を怠った際に考えられる影響を解説します。

物件に対するイメージの低下

空室管理を正しくしなかった場合、物件に対してのイメージ低下が考えられます。
入居を考えている人が見学に来た時、ポストに大量のチラシが入っていたり、部屋の中から悪臭がしたりした場合、住みたいと思うのか考えてみてください。

他にも建物そのものが古い、清潔感がないとなれば、内見もせずに他の物件を探すでしょう。
イメージを低下させる前に、こまめな管理を徹底しましょう。

他の入居者や近所に迷惑がかかる

空室が出た時、そのまま放置してしまいがちですが、この行為が他の入居者に迷惑をかける場合もあります。
部屋の空気を入れ替えない、バルコニーやベランダのゴミをそのままにするなどの行為が原因で臭いが発生してしまうのです。
特に夏になると窓を開けていることが多くなり、臭いが近隣の家に流れやすいです。

他にも空室管理を怠り、虫が湧いてしまう場合もあります。
管理不足が賃貸物件へのクレームになったり、退去者を増やしたりする周囲に迷惑をかけてしまうので注意してください。

収益が低下する

建物が劣化したり、修繕を早急に行わなかったりすることで、収益の低下が起こります。
収益低下の大きな原因は、空室と修繕コストの増加です。

老化した建物は人気がなくなり、空室が増えやすい状態になります。
空室対策として賃料を減らせば、その分収益も低下してしまいます。
さらに、老朽化した建物を直すための費用は増えていき、大掛かりな修繕になればその分コストがかかってしまうのです。
空室管理を早急に行っていれば、大きなコストをかけることなく修繕できていた可能性があるだけでなく、大きな収益低下を招くこともなかったかもしれません。

資産価値の低下で売却も不利になる

空室管理を行わずに放置した場合、老朽化が進んで修繕コストがかかります。
修繕コストを気にした結果、そのまま放置してしまえば最終的に資産価値の低下により、売却すらできない状況になる可能性もあるでしょう。

ある程度、建物が古くてもリフォームや修繕で資産価値を見出すことができますが、柱が腐食している、壁や床に穴が開いている状態などであれば、価値はほとんどありません。
老朽化した建物は売却しにくい部分もありますが、少しでも不利にしないためには空室管理を徹底する必要があるでしょう。

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空室は鍵の管理も大切

不動産管理

空室管理をするには、鍵の管理も重要になります。
なぜ、鍵の管理が大切になるのでしょうか?
ここでは、鍵の管理やリスクについて解説します。

内見依頼があった時の鍵の管理方法

大家さんも鍵を持っていますが、基本的に管理は不動産会社に委託していることが多いでしょう。
内見依頼があった場合、直接不動産会社から物件の鍵を持っていき、部屋を案内する流れになります。
他にも、現地にキーボックスを設置して暗証番号でロックを解除して内見する方法、遠方の不動産会社の場合は近隣の不動産会社に鍵を預ける方法があります。
大家さんに委託されている不動産会社が事務所に鍵を保管して、内見に立ち会うのであれば鍵の管理に不安を感じることはないでしょう。
しかし、鍵の管理方法がこれ以外の場合は犯罪に使われてしまうリスクがあります。

不動産会社に鍵を預ける場合のリスク

不動産会社に鍵を預けている大家さんも多いと思いますが、どのようなリスクがあるのか気になる方もいるでしょう。
不動産会社に鍵を預けることで入居希望者への案内をスムーズにできるメリットがありますが、その一方でリスクも存在します。
例えば合鍵の作成、管理不足による紛失などです。

大家さん側とすれば、不動産会社に鍵を渡すことで入居希望者の期待が高いうちに物件案内ができるので利便性があると感じるでしょう。
しかし、不動産会社によっては「物件案内はご自由にどうぞ」というスタイルで、鍵だけ渡して物件を見学してほしい場合もあるのです。
見学後に鍵を不動産会社に返しますが、誰も見ていないところで鍵を複製する可能性がないとは言い切れません。
また、不動産会社が鍵を渡していたことを忘れてしまった結果、回収できなかったというケースもあります。
第三者への委託により、管理体制の甘さからリスクを招いてしまいます。

現地のキーボックスで管理する場合のリスク

一方、現地のキーボックスを使って管理する場合はリスクがあるのでしょうか。
物件の入居者を募集する不動産会社が現地でキーボックスを使う場合、内見で大きな問題が生じる可能性が少ないでしょう。
不動産会社の人が、キーボックスを解除して部屋まで案内します。
現地で内見に立ち会うスタイルなので、入居希望者に鍵を複製させる隙もありません。
ただし、内見した不動産会社が鍵をなくしてしまった、暗証番号を見られて勝手にキーボックスを開けられる可能性はあります。
他にも振り込め詐欺の居場所として空室が使われる可能性もあります。
一見、管理体制が徹底しているように感じられますが、キーボックスを管理する意識によってリスクが変わってしまうでしょう。

鍵の管理方法を見直して安全に管理

空室を管理する場合は、大家さんも不動産会社も同じように管理体制を見直して安全にする必要があるでしょう。
現地にキーボックスを設置する方法、不動産会社に預ける方法、どちらも管理する意識を高く持つのがポイントです。
自己管理する場合は紛失に注意し、管理会社や不動産会社に預ける場合は管理体制を確認するようにしましょう。
不動産会社に預ける場合、一度管理体制についての取り組みや決まりについて確認してください。

不動産会社にとっては、鍵を預かることに慣れているため、意識が低くなっている可能性も考えられます。
内見時には不動産会社が立ち合って鍵を開け、終わったら閉めて鍵を保管します。

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空室対策も重要!空室が続く原因とは

不動産管理

空室管理には上記のような対策が必要ですが、他にも空室対策として行うべきことがあります。

家賃が周辺相場と合っていない

空室対策として確認しておくこととして、家賃相場を知っておきましょう。
入居希望者が賃貸物件を探す場合、家賃を必ずチェックします。
そしてエリアと間取りが同じ条件であれば、少しでも家賃の安い物件を希望するでしょう。
もし、周辺の物件の多さ、環境、ニーズなどを全く気にすることなく、自分の希望通りの家賃を提示してしまえば、家賃と相場に大きなズレが生じてしまい、空室が続く可能性が高いです。
家賃が周辺相場と合うか確認してみましょう。

物件の競争力が弱い

現在、日本では税金対策によってアパートの建設が積極的に行われています。
その結果、地域によっては賃貸物件の供給過多が起こっている可能性が考えられるのです。
現金に比べて土地の方が相続税での課税対象となる資産評価額が低くなるため、減額するためにアパート建設が増えているということです。
特に入居希望者は、少しでも築浅で綺麗な物件に住みたいと考える人が多いことも、新築アパートが増えている理由の1つとなります。
このような地域では、物件の競争率が高くなり空室も起こりやすい状況になります。
さらに、人口の減少も空室が増える要因です。
もし、物件の競争力が弱い場合は他との差別化を図る何かを用意するようにしましょう。
同じようなエリアに同じような賃貸物件があれば、家賃や間取り、築年数など条件の良い物件に入居者は流れてしまいます。
入居者にとって、借りたいと思うような特徴、条件などを検討し、住みたいと思われる工夫をしてみましょう。
ただし、安易な家賃の値下げは物件維持ができない場合もあるので注意してください。

仲介会社が熱心に客付けを行ってくれない

空室が長く続く場合、仲介会社が熱心に客付けを行ってくれないことが原因である可能性もあります。
そもそも仲介会社は、入居者と物件の大家さんとの賃貸契約締結を仲介する役割を持っています。
仲介会社が収入減としているのは、仲介することで発生する仲介手数料や広告料などです。
仲介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3つの種類があります。
この中で、一般媒介は複数の仲介会社に重ねて仲介依頼ができる仕組みとなっており、仮に他の仲介会社を通じて紹介・契約された場合は、仲介手数料をはじめとする収入が入ってきません。

たとえ熱心に入居者探しをしても、他の仲介会社が選ばれてしまえば、努力は水の泡になってしまいます。
仲介契約の種類によっては、熱心な客付けを行ってくれない可能性があることも心得ておきましょう。

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空室を解消するための対策

不動産管理

長い間空室が解消されなければ、十分な収入が得られず、運営管理が難しくなってしまう恐れがあります。
空室リスクを避け、長期的に需要が見込まれる物件にするにはどのような対策をすれば良いのでしょうか?
ここでは、空室を解消するための対策についてご紹介します。

敷金や礼金を見直す

空室を早く解消したいがために、家賃を下げようと考える方も多いです。
家賃を下げるというのも選択肢の1つではありますが、周辺相場に見合った家賃設定になっているなら、敷金や礼金を見直すことをおすすめします。
敷金・礼金を引き下げると、入居者は引っ越しの際にかかる初期費用が大幅に安くなり、その分集客がしやすくなるためです。

中には、敷金や礼金が無料になる「ゼロゼロ物件」と称した物件もあります。
このような物件は、初期費用の負担が軽くなるため、入居を希望している方にとっては魅力的に感じ、候補に入れてくれる可能性が高くなります。
敷金や礼金は一時的なものです。
それよりも長く入居者に住み続けてもらう方が、結果的に利益も大きくなります。

周辺相場に合った家賃に見直す

家賃が周辺相場とかけ離れているのであれば、家賃の見直しも検討した方が良いでしょう。
ただし、現状の家賃が相場やニーズに適しているなら、むやみに家賃の引き下げをするのは避けなければなりません。
家賃の見直しは、明らかに周辺相場よりも高く、他の対策をしても効果が得られなかった場合の最終手段として考えるべきです。

空室ばかりの物件が家賃を引き下げた場合、現在入居している住民が不満に感じてしまいます。
また、家賃を一度引き下げてしまえば、その後は簡単に元の金額に見直すといったことができません。
家賃を下げたことで物件の収益性が下がり、経済的な損失につながる可能性もあります。
やむを得ず家賃を見直す場合は、家賃と共益費に分け、家賃設定を低く見せるというのも方法の1つです。

それだけでも、物件検索時にヒットする可能性が高まります。
契約更新時に必要な更新料を無料にするというのも入居者の負担軽減につながるでしょう。

ペット可・楽器可・外国人可など条件を緩和する

多くの賃貸物件では、ペットや楽器などの使用が禁止されています。
しかし、数が少ないということは、ペット可や楽器可の物件を探している人のニーズが高いという証拠でもあります。
そこで、こうした入居条件を緩和することも有効な手段です。
特に、近隣の賃貸物件にペット可や楽器可の物件が少ない場合、ルールの変更を検討してみてください。
ペット可にするにしても、1頭のみ可・小動物のみ可・多頭飼い可といった様々な分類があるため、ライバル物件と差別化を図れます。
楽器についても近隣に音楽系の学校がある場合、楽器演奏可になっている物件は需要が高くなります。
防音工事が必須となりますが、予算に問題がないのであれば導入を検討しても良いでしょう。
防音工事がされている物件は、他の賃貸物件と比較しても騒音に強く、静かに過ごしたい住民にも人気があります。
また、外国人の入居を可にするといった方法もあります。
現在、国内で生活する外国人の数が増えており、雇用も2016年には100万人を超えている状況です。
言語や文化の違いを考慮し、ルール作りには徹底する必要がありますが、外国人の居住が可になるというだけでも、ターゲットが拡大できます。

こうした条件緩和には、それぞれ注意すべき点もあります。
しかし、空室対策としてはどれも有効な手段となっているので検討してみましょう。

無料インターネットや宅配ボックスなど人気設備を導入する

単身者向け・ファミリー向けともに、賃貸物件にあると嬉しいとされる人気設備には共通点があります。
例えば、無料インターネットや宅配ボックス、エントランスのオートロックなどは、特にニーズが高く、多少家賃が高くても入居したいと考えている人が多いです。
特にインターネットはどの家庭でも必要不可欠なものです。

導入しやすいので、インターネットを無料にしても十分な利益を見込めます。
また、新型コロナウイルスによる在宅期間増加から、通販利用も多くなっているため、宅配ボックスも需要が高いです。
ファミリー層はもちろんですが、単身者や女性の1人暮らしの場合は、セキュリティ対策がしっかりしている賃貸物件に魅力を感じます。
オートロックやホームセキュリティなどの防犯設備が整っていれば、安心して居住できます。
このように、近年は住環境の向上を求める人が多くなってきているため、人気設備を導入することで空室対策を図るというのも空室対策に有効です。

セキュリティ対策を強化する

セキュリティ対策の強化は空室対策に大きく役立ちます。
上記で挙げたオートロックのほか、防犯カメラやモニター付きインターホン・センサーライト・ディンプルキーなどの設置もおすすめです。

防犯カメラやモニター付きインターホンは、設置されているだけでも入居者の安心感を高めてくれる設備です。
センサーライトはコストが安価なため導入もしやすく、すぐに設置できます。
また、ディンプルキーは、従来のシリンダーキーよりも鍵穴の内部が複雑になっており、複製が難しいため、ピッキングされにくく防犯性が高いです。
セキュリティ面に費用をかけられるのであれば、こうしたセキュリティ設備を導入して対策することをおすすめします。
費用面で難しい場合は、センサーライトの導入だけでも十分な効果が得られるでしょう。

リフォームやリノベーションで内装・外装を見直す

リフォームやリノベーションを行い、外装や内装を改善するのも、空室対策として効果的です。
たとえ築年数の古い賃貸物件であっても、新築同然に生まれ変わらせたり、現代風の印象に変えたりすれば幅広い世代をターゲットにできます。
キッチン・トイレ・浴室などの水まわりは特に経年劣化しやすく、生活感が出やすい場所でもあります。
基本的なリフォーム・リノベーションなら洋風デザインの間取りがおすすめですが、北欧風や南国リゾート風にしてみるのも、他の物件との差別化を図れるため有効です。
また、内装が良くても、外装が汚ければ内見までに至らない可能性もあります。

劣化や汚れがあるなら、塗装工事も併せて検討しなければなりません。
予算や周辺エリアのニーズに合わせ、最適な方法で見直しを行いましょう。

物件全体の掃除・クリーニングを行う

リフォームやリノベーションとまではいかなくても、物件全体を掃除・クリーニングするだけでも印象は大きく変わります。
築年数が古く、老朽化が進んでいる物件や、サビや破損が見られる物件では、内覧時の印象も悪くなってしまいます。
物件に興味を持ってくれた人が、悪い印象を抱かないようにするためには、全体的な掃除・クリーニングが重要です。

例えば、壁紙や床材の張り替えを行ったり、外壁を高圧洗浄機で綺麗に掃除したりするだけでも違ってきます。
内覧時には、カーテンや照明を設置し、おしゃれな生活空間をイメージしやすくするのもおすすめです。

トラブルの対応は素早く確実に行う

賃貸物件を管理する大家さんにとっては、日々の業務だけでも多忙であることが多いです。
しかし、管理している物件でトラブルが発生した場合には、1つずつきちんと対応しなければなりません。
トラブルを放置すれば、空室が長引くだけでなく入居者が退去してしまう可能性もあるからです。

騒音やルール違反、ゴミ捨てのマナー違反など、何らかのトラブルが発生した場合は、しっかりと対応しましょう。
中には、問題を起こした入居者に退去を求める必要が出てくる場合もあります。
その際には弁護士によく相談し、慎重に進めていく必要があります。

仲介会社との関係性を築く

先にも述べたように、仲介と契約する際には、契約の種類に一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。
もし仲介会社が一般媒介で契約しているなら、専任媒介に変更するか、専任媒介で契約している仲介会社に変更しましょう。
専任媒介で契約している場合は2週間に1回のペースで報告をする義務があるため、入居者募集活動も熱心に行ってくれます。

大家さんから積極的に連絡を取るようにすれば、仲介会社との関係も向上し、募集活動もより熱心になってくれる可能性が高いです。

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空室管理・対策に強く信頼できる管理会社を選ぶと安心

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入居者の中には、管理会社が丁寧に対応してくれないといった理由で退去する人も少なくありません。
どんなに魅力的な物件であっても、管理会社によって空室リスクが高まってしまっては意味がないでしょう。
そこで空室管理・対策に強く、信頼できる管理会社を選ぶ方法をご紹介します。

管理会社によって賃貸管理の質は異なる

賃貸物件は、管理会社によって管理の質が異なってしまうのが現状です。
例えば、問い合わせに24時間受付とあっても、実際には日中しか対応してくれなかったり、連絡してからの対応が遅かったりするところもあります。
それでは、入居者の不満も募る一方で、退去を検討してしまうかもしれません。
大切なのは、管理会社が入居者に対して適切な対応を取っているか把握することです。

水道管やガスのトラブルなど、居住している中で起こるトラブルはたくさんあります。
その度に迅速かつ丁寧な対応をしている管理会社であれば、安心して任せられるでしょう。
逆に、修理後に退去した入居者がいる場合や、共用部の管理が行き届いていない場合などは、管理会社を見直した方が良い可能性があります。

信頼できる管理会社の選び方

信頼できる管理会社に依頼するためにも、以下のチェックポイントは押さえておきましょう。

丁寧に対応してくれる

まずは、入居者や大家さんが管理会社に問い合わせた際に、どれくらいレスポンスが早いか、担当者が丁寧に対応しているかに注目します。
連絡してから返答までに数日要する場合は、入居者の不満が大きくなってしまう可能性があります。
返答が遅くなる場合には、遅くなる旨と理由を事前に伝えてくれるところであれば丁寧です。

また、365日対応可能かどうか、入居者専用ダイヤルやコールセンターが設置されているかも重要なポイントです。

幅広い業務に対応してくれる

管理会社によって、対応してくれる業務には違いがあります。
賃貸管理だけでなく建物管理にも対応してくれるところもあれば、どちらかしか委託できないところもあります。
賃貸管理と建物管理の両方に対応してもらえれば、それだけ幅広い業務を委託できるということです。

契約前には管理内容をしっかりと確認し、どこまで対応してもらえるかを把握しておく必要があります。

集客力が高い

空室リスク対策をする上では、管理会社の集客力の高さも非常に重要です。
集客力は、管理会社が実際に管理している物件の入居率を確認することで把握できます。

入居率が高ければ、集客力も高いと思って良いでしょう。
物件状況をはじめ、立地が入居率の高さにつながっている場合もあるため、自分が保有している物件に近い物件の入居率を確認する必要があります。
また、管理会社が仲介業務にどのくらい力を入れているかも確認しておくことをおすすめします。

管理委託費が適正価格

管理委託費は、一戸あたりの換算で月々15,000円前後が相場となっています。
物件の規模や設備などで変動しますが、総戸数の規模が大きければ、その分管理委託費も低くなっていきます。
しかし、管理委託費が適正価格とはかけ離れている場合は、ずさんな管理体制を取っている可能性があるため注意が必要です。
適正価格よりも低ければ、適切なサービスが受けられない可能性がありますし、適正価格よりも高い場合は支払っている管理委託費に見合うサービスが受けられているか把握しなければなりません。

管理委託をすることにはメリットもありますが、適正価格になっているかどうかもきちんと確認してください。

今回は、賃貸物件の空室管理を怠る危険性や、管理の重要性、有効な空室対策などについてご紹介しました。
賃貸物件において、空室リスクは収益性を左右する重要なものです。
空室管理を怠れば、悪臭やカビといった劣化症状が起きやすくなり、入居希望者からの印象も悪くなってしまいます。
空室対策は、賃貸物件を運営していく上で必要不可欠です。
現時点で空室が長く続いているという場合は早急に対策を行い、長く住み続けてもらえるよう取り組んでいきましょう。

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