管理委託契約書の基本＆チェックすべきポイント！委託する前に確認しよう

所有する不動産を賃貸物件として貸し出す場合、賃貸管理を行う必要があります。
自身で管理することが難しい場合は、管理会社などに委託するケースも珍しくありません。
賃貸管理を委託する上で重要となるのが「管理委託契約書」です。
今回は、賃貸管理の基本的な部分や各管理形態によって異なるメリット・デメリット、管理委託契約書で起こり得る様々なトラブル、賃貸管理会社を選ぶ際のポイントなどを解説していきます。
これから不動産オーナーとなって管理会社に管理を委託したいと考えている方、自身の負担を軽減するために委託を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

そもそも「賃貸管理」とは？

不動産賃貸業を行うのであれば、賃貸管理に関する基本を知っておく必要があります。
まずは、そもそも委託管理とは何かという基本的な部分から解説していきましょう。

2種類の管理業務

賃貸管理には2種類の管理業務があります。

・入居者への対応
・建物の管理

それぞれがどのような内容の業務になっているのか、ご紹介します。

入居者への対応

入居者への対応は、主に家賃の回収や更新・解約の手続き、クレーム対応、近隣トラブルの対応などです。
修理の手配や空室が出た時の募集活動も含まれます。
空室リスクは大家さんにとってデメリットが大きいため、空室が出たらできるだけ早めに動き出す必要があります。

建物の管理

建物の管理は、不動産管理会社や仲介会社が行うケースが多いです。
ただし、管理会社に委託していない場合は大家さんが行うことになります。
売掛金・買掛金の管理や設備点検、修繕工事の管理・計画、リフォームの手配、消防設備の点検・維持などが含まれます。
ゴミの管理も建物管理の一環となっており、入居者が快適に生活できるような環境を整えるために重要です。

3つの管理形態

賃貸管理の形態は3つに分けられます。
それが、自己管理・委託管理・サブリースです。
続いては、それぞれの特徴について解説していきます。

自己管理

自己管理は、所有者である大家さん自身が家賃の回収や建物の清掃、保守点検の手配などをすべて行います。
賃貸経営の原点とも言える管理形態で、少し前まではこのような管理方法が主流となっていました。
大家さん自身がすべて行わなければいけないため、本業の傍らで賃貸経営をしている場合は負担が大きいと感じてしまう可能性もあります。

委託管理

委託管理は、管理会社に依頼して大家さんの代わりに管理してもらう方法です。
依頼先の会社によってプランが異なります。
建物の管理業務を委託できるプランだと、建物の保守やメンテナンス、入居者への対応などをしてもらえます。
家賃の集金などを管理会社が行うのが、基幹業務を委託するプランです。
後者を利用すると家賃の滞納保証がついていたり、客付けを管理会社が行ったりしてくれる場合もあります。

サブリース

サブリースは、一括借り上げとも呼ばれています。
保証会社が大家さんから建物を借り上げ、借主へ転貸するという方法です。
賃貸経営も保証会社がすべて行ってくれます。
また、空室の有無に関係なく一定の収入を得られるという点も、大家さんにとって大きなメリットです。

各管理形態のメリット・デメリット

管理形態によって異なる特徴があります。
次は、管理形態ごとのメリット・デメリットについてみていきましょう。

自己管理のメリット

自己管理のメリットには、委託費用をかけずに済むことや建物の状態を大家さんで確認できることなどが挙げられます。

委託費用をかけずに済む

自己管理であれば、管理委託会社に依頼するための費用が削減できます。
賃貸経営をするためには、様々なコストがかかります。
少しでもコスト削減するためには、カットできる部分を探さなければいけません。
その中の一つが、委託費用です。
自身で管理できるスキルや知識があれば問題はないでしょう。

建物の状態を大家さん自身が確認できる

自己管理していれば、所有している物件の状況を把握しやすくなります。
老朽化による不具合や、紫外線・雨風が影響し外壁などが劣化している場合も、早急に対応できます。
早い段階で不具合に気が付ければ、修繕にかかるコストも抑えられるでしょう。

賃貸管理に関するノウハウを身に付けられる

大家さんとして賃貸管理を行っている中で、ノウハウが身に付いていきます。
物件管理やトラブル対応などやらなければいけないことがいくつもあるため、常に学び続けなければいけません。
管理業務を自身で行ったからこそ学べることもあるでしょう。
そのため、賃貸管理に関するノウハウを身に付けられることも自己管理を行うメリットとして挙げられます。

入居者との人間関係を構築できる

大家さん自身が物件の管理を行うため、入居者との人間関係を構築しやすくなります。
入居者が快適に過ごせる環境を作るには、リアルな声を聞き、反映させる必要があります。
そのためには、コミュニケーションを取れるようにしておかなければいけません。
管理委託会社が管理していると、大家さんと入居者が関わる機会はめっきり少なくなってしまうものです。
それでは人間関係の構築も難しくなってしまいます。
そのため、入居者との人間関係を構築できることは自己管理ならではのメリットだと言えるでしょう。

自己管理のデメリット

自己管理のメリットをご紹介しましたが、デメリットに感じてしまう部分もあるのであらかじめ把握しておくことをおすすめします。

賃貸管理が手間だと感じてしまう

大家さん自身が賃貸管理を行うと、家賃の回収から物件の状況はあくまですべてひとりでしなければいけません。
本業がある場合は、休みの日などに時間を割かなければいけなくなるでしょう。
簡単に終わるなら良いですが、清掃などを始めると時間もかかってしまいます。
それが手間だと感じてしまう場合は、自身での賃貸管理は向いていないと言えます。

いつでも対応できるようにしておかなければいけない

入居者からの連絡は、どのタイミングで来るかわかりません。
24時間365日いつでも対応できるような体制を整えておかなければいけません。
しかし、一人で管理業務を行っている以上、対応できないタイミングも出てきます。
それがクレームにつながってしまう恐れもあるので、「いつでも対応できるようにしておかなければいけない」ことが大きな負担やストレスだと感じてしまう可能性もないとは言い切れません。

委託管理のメリット

委託管理には、「建物管理業務の委託」と「基幹業務の管理委託」の2種類があります。
それぞれのメリットは以下のとおりです。

建物管理業務を委託するメリット

・業務の煩わしさを軽減できる
建物管理業務に煩わしさを覚える大家さんは少なくありません。
それを業者に依頼できれば、大きな負担軽減につながります。
賃貸管理をしている中で建物管理が面倒だと感じているのであれば、委託するメリットは大きいです。

・専門業者ならではの知識やノウハウを駆使し、適切に対応してもらえる
建物管理業務を委託している会社は、専門的な知識やノウハウを有しています。
大家さんだけの力では解決が難しいと感じるトラブルなどが起こった時も、適切に対応してもらえるでしょう。
万が一の時の精神的な負担軽減にもつながります。

・クレーム対応のストレスを軽減できる
賃貸管理をしていると、クレーム対応をしなければいけない場面も出てきます。
クレーム対応は、精神的な負担も非常に大きいため、できれば避けたいと思うものです。
自己管理なら大家さん自身が対応しなければいけませんが、建物管理業務を委託すればクレーム対応のストレス軽減につながるのでメリットだと感じる方は多いでしょう。

基幹業務を管理委託するメリット

・契約など煩わしい業務を軽減できる
契約に関する業務は煩雑で、専門的な知識も必要となります。
そのため、自己管理をしている大家さんの中には負担だと感じている方も多いと考えられます。
そのような業務を管理会社にお任せできるのは、基幹業務の管理委託をお願いする大きなメリットです。

・家賃保証や滞納保証が付いたプランもある
賃貸管理の委託会社の中には、家賃保証や滞納保証が付いたプランを要しているところもあります。
そのような管理会社にお願いすれば、家賃滞納されてしまった時の不安を大幅に軽減できるのです。
そのため、委託先をどこにするか、しっかりと吟味することが重要になります。

委託管理のデメリット

委託管理にはデメリットもあります。
デメリットも委託を検討する際に確認しておきたいポイントです。
どのようなデメリットがあるのか、建物管理業務を委託する場合と基幹業務を管理委託する場合の両方をチェックしておきましょう。

建物管理業務を委託するデメリット

・コストがかかってしまう
委託会社に管理をお願いすると、大家さんの負担は当然ですが軽減します。
しかし、管理報酬などのコストがかかってしまいます。
コストがかかってもお願いすべきことなのか見極めてから依頼するようにすれば、後悔することはないでしょう。

・管理状況を確認しなければいけない
いくら管理会社に委託していると言っても、ほったらかしにしておくわけにはいきません。
定期的に管理状況を確認することは必要不可欠です。
放置することでトラブルが起こっていることに気が付きにくくなってしまうなどリスクが増えてしまいます。

基幹業務を管理委託するデメリット

・コストがかかってしまう
建物管理業務を委託する場合と同じく、管理報酬などのコストがかかります。
どのくらい支払うかにもよりますが、負担になってしまう可能性も考えられます。
本当に利用すべきかどうか、吟味することがこちらの場合も重要になるでしょう。

・入居者募集は費用が別途でかかってしまう
契約内容によって異なりますが、入居者募集は費用が別途でかかる場合があります。
つまり、管理報酬にプラスで支払わなければいけないお金が増えることになります。
それでは大家さん側が経済的にきつい状況になりかねないため、契約内容はしっかりと確認しておきましょう。

サブリースのメリット

サブリースを選ぶとどのようなメリットがあるのでしょうか？
いくつかピックアップしてご紹介します。

毎月定額の収入が入る

サブリースは、一括借り上げなので毎月定額の収入を大家さんは得られます。
自己管理だと空室があった場合はその分収入が減ってしまいますが、そのような心配もありません。
安定した収入につながるのは、賃貸経営を行っている大家さんにとって大きなメリットです。

業務リスクを軽減できる

空室の管理など賃貸物件を所有している場合にしなければいけない業務は多岐にわたります。
賃貸管理だけに専念できるなら問題ありませんが、副業として行っている方も多いです。
そのような人にとって、業務を怠ることで発生するリスクを軽減できるのはメリットにつながります。

本業に専念できる

賃貸経営を副業としてやっている方なら、サブリースで借り上げてもらうと本業に専念できます。
賃貸管理をおざなりにする心配もないため、依頼先によりますが入居者の満足度が低下することも基本的にはありません。
それは、あくまでも副業として賃貸経営を行っている人にとって非常に魅力的なメリットとなるでしょう。

サブリースのデメリット

サブリースで借り上げてもらうには、デメリットがあることも念頭に置いておく必要があります。
デメリットにはどのような点が挙げられるのかご紹介します。

運営会社に保証料を支払わなければいけない

サブリースを行っている会社には、保証料を支払わなければいけません。
そのため、自己管理する場合よりもコストがかかってしまうのです。
できるだけコストをかけずに所有している物件を管理したいと考えている方には向いていません。

入居者について把握しにくい

自己管理であれば、入居者とのコミュニケーションがしやすい環境にあります。
一方、サブリースは一括借り上げになるため入居者について把握できない部分も多いです。
どのような入居者がいるのか知りたいと思っている大家さんにとっても、サブリースはデメリットが大きいと言えます。

管理委託契約書とは？

賃貸物件を経営する際、管理委託契約書について知っておく必要があります。
続いては、管理委託契約書の特徴や内容について解説していきます。

管理委託契約書は、マンションや不動産などの管理を委託する時に作成する書類です。
マンション管理委託契約書や不動産管理委託契約書といった名称になっている場合もあります。
どのような内容を盛り込んだら良いかわからない場合は、国土交通省が公開する「標準管理委託契約書」のテンプレートを活用してみてください。
用意されているテンプレートは、大家さんが管理業者に対して委託する際に使われる賃貸住宅標準管理委託契約書、管理組合が管理業者に対してマンション管理を委託するマンション標準管理委託契約書の2種類があります。
個人で賃貸経営を行っているのであれば、前者の管理委託契約書を使用することになります。

契約後のトラブルを回避するために重要な書類です。
そのため、管理委託契約書には業務内容や管理費用、契約期間、解約条件などを記載し、双方でしっかりと確認しておきましょう。
賃貸人への送金口座や時期に関しても明記しておくと、トラブル回避に役立つので忘れないようにしてください。
契約書を作成するだけではなく、安心して依頼できる管理会社を選ぶことも重要になるので、契約前にしっかりリサーチしておくことをおすすめします。
そうすることで、効率的な賃貸管理を実現できます。

管理委託契約書で起こり得る様々なトラブル

物件管理を委託する際に、お互いが合意して交わした管理委託契約書がトラブルのきっかけになるケースがあります。
どのようなトラブルが起こるのでしょうか？

督促に対する認識の違い

管理委託契約書がきっかけで起こったトラブルの一つに、督促に対する認識の違いがあります。
督促とは、家賃滞納している入居者に対して家賃の支払いを促すものです。
管理委託契約書を交わしたことで、大家さんは家賃滞納者への対処を依頼している不動産会社が対応していると認識します。
しかし、管理委託契約書を交わしていても不動産会社によってサービス内容も、家賃滞納者に対しての対応も変わってくるのです。
例えば、大家さんは家賃滞納している入居者に対しての督促は、不動産会社が担っていると考えていたとします。
その一方で、不動産会社は家賃滞納している入居者に対しての督促は、大家さんが担うと認識しているケースがあるのです。
管理委託契約書の確認不足により認識違いを起こすこともあるので、業務委託の内容をよく確認しなければなりません。

高額な費用を請求される

管理委託契約書には、費用に関しての内容も含めて記載されています。
費用については、入居者募集時や更新時に必要な手数料などの内容も含まれます。
さらに、リフォームや原状回復を委託することで、入居者が退去した後の部屋の修繕費を請求されます。
しかし、この費用が高額すぎるとトラブルに発展する場合もあります。
確かに入居者の部屋の使い方や経年劣化などによって、意外と費用がかさんでしまうケースがあるのは事実です。
ただし、あまりに高額な場合は細かな内容を確認し、本当に修繕が必要なのか確認してみてください。
もし、委託する場合は契約前におおよその相場を確認しておき、委託に不安を感じるなら自分で業者に依頼することもできます。

違約金が発生する恐れ

管理委託契約書は、基本的に自由な解約ができるのがメリットです。
特定の縛りもないので、管理会社の働きに達成感を得られないなら、簡単に解約できるケースがほとんどです。
ただし、知っておきたいのは契約書に記載されている中途解約条項についてです。
「○ヶ月前に解約の申し入れにより解約できる」など、解約に関する記載がある契約書であれば大きな問題はありません。
中には、「○ヶ月分の管理委託料の一括支払いによって即時解約できる」などの一文が記載されている場合もあります。
契約書が締結されている以上、管理委託契約書の内容通りの方法でなければ解約できません。
また内容に同意しているため、従わなければならないのです。
管理委託契約書の中に、違約金についての記載があるかチェックしておきましょう。

空室時のさらなる損失

大家さんと不動産会社の同意によって交わされる管理委託契約は内容が多岐にわたっているため、すべてを把握するのは大変です。
思わぬ内容が記載されている場合もあるので、確認することはとても大切です。
特に管理を委託している賃貸物件に空室が発生した場合、管理会社から空室管理料が請求されることがあります。
大家さんにしてみれば、空室になったことで家賃収入が得られません。
さらに、管理会社から空室管理料が請求されてしまえば、大きな損失が出てしまうのは明確です。
内容に納得しているなら問題ありませんが、内容を確認しない状態で契約した際に空室時の内容が記載されていれば支払わなければなりません。

管理委託契約書の締結前にチェックすべきポイント

不動産経営を自分一人でこなせないという場合は、管理委託契約の内容を確認してから締結すると管理の分散化ができます。
ただし、管理委託契約書を締結前に確認しておかなければ、意外な落とし穴にかかってしまい、業務の分散が思うようにいかない場合もあるでしょう。
ここでは、管理委託契約書の締結前にチェックしたい点をご紹介します。

業務範囲

管理委託契約書の締結前に知っておきたいのは業務範囲です。
管理委託内容に関しては、不動産会社によって若干異なる場合もあります。
管理物件の入居者募集は、入居者募集と同時に賃貸借契約の代行を受けている場合もありますが、賃貸仲介のみを業務にしている会社への依頼も可能です。
依頼する会社によって、仲介手数料や広告宣伝費に関する決まりも異なります。
他にも、家賃や共益費などの集金代行業務をメインに取り扱い、滞納時の督促を含めた業務を担う内容が含まれている場合もあります。
これらの業務範囲に関しては管理委託契約書に記載されているものであり、すべての不動産会社で同じとは限りません。
幅広い業務範囲を担う不動産会社もあれば、一部を担うこともあるので、どこまでが範囲なのかを締結前に確認しておきましょう。

管理費用

続いて、確認しておきたいのは管理費用についてです。
主な管理内容は、入居者と大家さんの間で連絡や報告をするのはもちろん、入居者からのクレームにも対応します。
また、管理するのは入居者だけではなく建物管理も含まれます。
設備管理はもちろん、メンテナンスに伴う修繕計画なども管理に含まれているので、費用についても管理業務の内容によっては変わってくるでしょう。
委託する内容によりますが、家賃総額に対して○％という決め方になっていることが多く、委託内容の量によって変動します。
また、家賃総額の中に共益費が含まれているかどうか、滞納分を含むかどうかも確認しておくのが良いでしょう。
満室想定家賃総額での契約になる可能性もあるので、締結前にチェックしておきましょう。

契約期間

管理委託契約書の中に、契約期間や更新についての取り決めも含まれます。
一般的には2年または3年を期間に定めていることが多く、最初の契約後から自動更新されるケースもあります。
この契約期間中に中途解約もできますが、中には中途解約は更新3ヶ月前などの期間を設けていたり、損害賠償を請求したりする不動産会社もあります。
実は、この契約期間についても管理委託契約書に記載されています。
特に中途解約や契約期間に関する内容が記載されていない場合は、特別な取り決めを設けていません。
契約期間は重要な部分となるので、管理委託契約書の締結前に確認しておくと安心です。

解約時の条件

管理委託契約書には、解約条件についても記載されています。
上記でも少し紹介しましたが、解約条件に関しても契約期間と同じように記載されています。
この内容に関しても、不動産会社によって多少の違いがあります。
解約について、意思表示をいつまでにどのような方法で伝えるかが明記されています。
国土交通省が公表している「賃貸住宅標準管理委託契約書」では、解約の申し入れについて、少なくとも3ヶ月前に文書によって申し入れる必要があるとしています。
さらに、3ヶ月分の管理手数料の支払いを行えば期間を待たずに解約できることも含まれているため、「3ヶ月分の管理手数料」がポイントになるのです。
つまり、解約に関しての記載されているタイミングと方法を守れば、解約も面倒ではありません。

管理委託会社は3つの形態に分かれる

管理委託会社に依頼すると、不動産管理に関する様々な業務を委託することができます。
しかし、そのすべての業務を一つの会社で行っている場合もあれば、一部分のみを行っている場合もあります。
管理委託会社は業務を委託できる内容によって、主に3つの形態に分類されます。
それぞれの特徴を解説していきましょう。

管理専門会社

不動産会社の中でも、建物の管理や入居者の対応を専門に行っている会社です。
例えば、会社の社員寮や学生寮のような賃貸物件の場合、常に一定の入居者を確保することができます。
そのため、積極的に入居者を募集する仲介業務は必要ありません。
そこで管理専門会社に、建物の管理や入居者対応のみを委託することで不足部分を補うことができます。
オーナーは、継続的に維持管理をしてもらう報酬として毎月、管理委託手数料を支払います。
手数料の相場は、家賃収入の約5％です。
しかし、入居者のクレーム対応などは別料金としている会社もあるので契約内容をよく確認しましょう。

仲介専門会社

先ほどの管理専門会社とは逆に、入居者の募集や契約に関する業務のみを手掛けている会社です。
部屋を探している方とオーナーを結び付けてくれます。
集客を依頼して賃貸契約が決まると、その成功報酬として1件ごとに仲介手数料を支払う仕組みです。
ただし、建物のメンテナンスなどの管理業務や、契約更新、賃貸料管理などの入居者対応は、自分で行わなければなりません。

仲介管理会社

建物の管理や入居者対応に加え、入居者の募集や契約などの仲介業務もすべて行ってくれる会社です。
所有している物件が遠方だったり、副業として不動産投資をしていたりするなど、入居者集めや建物管理に時間を割くことが難しい方におすすめです。
また、不動産投資を始めたばかりで知識が少なく、経験が浅い方も仲介管理会社を選ぶと安心でしょう。
仲介管理会社の料金形態は、主に2つあります。
1つ目は、仲介業務に力を入れており、入居契約成立時の成功報酬を主な収入源にし、入居者管理は無償としている会社です。
2つ目は、中心業務が入居者管理で併せて仲介業務も実施しており、管理委託手数料と仲介手数料のどちらも発生する会社です。

賃貸管理会社を選ぶ際のポイント

不動産賃貸経営を営むオーナーの中には本業が別にあり、管理業務を委託する方は多いです。
しかし、多くの管理会社があり、どこを選べば良いのか悩んでいる方も多いでしょう。
ここでは管理会社を選ぶポイントを5つ解説します。
自分に合った管理会社を選択できるよう、ぜひ参考にしてみてください。

客付け力がある

客付け力とは、入居者募集から契約に至るまでの速さ、営業力のことを指します。
客付け力が高いと空室期間が短くなり、入居率のアップも期待できるでしょう。
管理会社に客付け力があるかどうかの判断基準としては、以下の2点が挙げられます。

・不動産ポータルサイトに登録しているか
・他の管理物件の入居率が高いかどうか

管理委託費が適正

管理委託費とは、マンションの管理業務を委託している管理会社に支払う費用のことを言います。
管理委託費は、管理会社ごとに設定金額が異なります。
宅地建物取引業法には、管理委託費の上限が設けられていないため、管理委託費を高く設定している管理会社には注意が必要です。
一般的に家賃収入の3～8％に設定されているため、管理委託費が家賃収入を圧迫していないかチェックしてみましょう。

素早く丁寧な対応

不動産経営は基本的には長期にわたって運用していくため、委託した管理会社との付き合いも長くなります。
そのため、不動産経営がうまくいくかどうかは担当者によって大きく変わってくるでしょう。
連絡に対して素早い回答ができる管理会社を選ぶことが重要になってきます。
何かトラブルがあった際に、連絡がつかず対応が遅れ、入居者の不満につながるケースがあるからです。
管理会社を選ぶ際には、担当者が返答にどの程度時間をかけるのか、報告や連絡がどのくらいの頻度でされているのかを確認しておくことをおすすめします。

物件情報がデータベース化されている

担当者の転勤や不在、お休みなどといった状況も長い付き合いになると出てくるでしょう。
担当者が不在の場合でも、問題なく任せられる管理会社かどうかを調べておくことが重要です。
物件情報がデータベース化され、担当者のみの管理ではなく、社内全体で情報共有されていると安心です。
そのような管理会社であれば、担当者が変わったとしてもスムーズに物件を引き継ぐことが可能となります。
管理会社を選ぶ際は、社内全体で物件情報が共有されているかも確認しておきましょう。

業務内容が幅広い

管理業務には多くの業務があり、各管理会社によって取り扱っている業務が異なります。
管理委託費が同じような額でも業務内容の幅が異なることがあるため、契約してから後悔しないためにも契約の内容を確認しておきましょう。
安定した不動産経営を続けるためにも、管理委託契約に基本的な業務内容がきちんと含まれているか、業務内容が管理委託費に見合った金額かチェックすることが大切です。

今回は、管理委託契約書に関して解説してきました。
賃貸管理には3つの形態があり、これらにはメリットもデメリットもあります。
デメリットを回避するには、管理委託契約書の内容を確認してから締結しましょう。
確認不足によって、トラブルが起こる可能性も考えられます。
トラブルなく順調な賃貸管理をするには、賃貸管理会社を選ぶ際のポイントを把握しておくことをおすすめします。