不動産投資でアパート経営を始めたい！始め方や注意点などを解説！

不動産投資を行っている投資家の中には、マンション経営をしている人、一戸建て住宅を賃貸物件として貸し出している人、アパ－ト経営をしている人など様々です。
また、マンションの場合は1棟ではなく区分所有して運用するケースもあります。
不動産投資といっても色々なやり方があるため、ここではアパート経営に焦点を当てて始め方や注意点などを解説していきます。
これからアパートのオーナーになりたいと考えている人は必見です。

アパート経営の始め方

まずは、アパートの始め方からみていきましょう。

戦略を決める

アパートのオーナーになりたいなら、最初に経営戦略を決める必要があります。
アパート経営の目的は何か、資金はどのくらい使えるのかなどを整理し、はっきりさせることが重要です。
運用できる資金によって、新築アパートか中古アパートか決められるだけでなく、エリアや利回りなどの投資戦略も必然的に決まっていきます。
その戦略をしっかりと決めておけば、不動産投資は上手くいく可能性が高まります。

情報を集める

戦略が固まってきたら、物件に関する情報を集めましょう。
情報収集には、不動産会社を利用したり、インターネットで調べたりといった方法があります。
自分自身の経営戦略に合いそうな物件をある程度絞り込んだら、周りの賃貸物件の相場や入居の状況、競合となる物件、都市開発計画などを総合的に確認してみましょう。
不動産投資を成功させるためには、物件選びが非常に重要になるため、情報収集は綿密に行うようにしてください。

現地調査を行う

アパートを購入するエリアがある程度決まったら、現地に足を運んで調査します。
周りの環境を確認しなければ、本当に魅力的で将来性がある物件か見極めるのが困難だからです。
中古アパートを購入して運用する場合は、内覧も可能ならしておいた方が良いでしょう。
設備や室内の様子が、空室状況に影響を与えるケースも珍しくないからです。
新築アパートを建てるなら、土地の調査や建築条件の確認が必要不可欠です。
現地調査を行うと、インターネットに掲載されている情報や不動産会社が持っている資料に掲載されている情報だけではなく、実際に見なければわからない部分を細かくチェックできます。
住居としての環境や利便性に関しては、時間帯を変えて確認をするのがおすすめです。
駅からはどのくらいの距離なのか、バス路線は近くにあるか、といった点は確認しておくべきポイントです。
特に都心部など車よりも電車やバスでの移動がメインとなるエリアであれば、時間帯によってバスや電車の本数がどの程度変動するのか確認しておいた方が良いでしょう。
交通の便が良い物件なら、入居者も集まりやすくなります。

事業計画や資金計画を立てる

運用するアパートが決まったら、事業計画や資金計画を立てましょう。
不動産投資をするなら、しっかりと利益を出さなければいけません。
事業計画や資金計画は、長期的なスパンで見た時にどのような利益が生まれるのか、資金繰りは問題ないか、などをシミュレーションするために必要です。
採算が取れなければ、いくら不労所得が得られる不動産投資でも赤字になり、ローンの返済だけが残る可能性あります。
サラリーマンがアパート経営をする際は、都市部よりも郊外や地方の物件を選択するケースが多く見られます。
都市部は土地代などが高いので融資を受けることができず、自己資金がたくさん必要になる傾向があるからです。
融資を受けるために、郊外や地方の物件を選ぶのも選択肢の1つではありますが、空室リスクや家賃下落リスクは高くなります。
そのため、多岐に渡るリスクを見込んだ事業計画や資金計画を立てなければいけなくなります。
リスクを想定した計画を立てられていない場合、ローンの返済ができなくなる可能性も出てくるでしょう。

事業計画や資金計画を立てる段階で、不動産投資ローンの申し込みもしておくのがおすすめです。
融資先は自分でも開拓可能ですが、不動産会社が連携している金融機関を紹介してもらう方法もあります。
不動産会社経由でローンを組んだ方が、あなたにとって有利な条件で融資を受けられる可能性が高いです。

物件を購入する

準備が全て整ったら、物件や土地の契約を行います。
そして、代金の受け渡しが終わると、アパートの運用が始まります。
アパート経営は、1棟分の管理をしなければいけないため、煩雑になりがちです。
初めての不動産投資ではわからないこともたくさんあるので、安心して任せられる不動産管理会社に委託すると良いでしょう。

不動産投資でアパートを経営するメリット

不動産投資で運用するのは、アパ－トだけではなくマンションや一戸建てもあります。
その中で、アパ－トを経営するメリットにどのような点が挙げられるでしょうか？

手間をかけずに大きな資産形成ができる

1つ目は、手間をかけずに大きな資産形成ができることです。
不動産投資によって資産形成をしたいと考えているなら、区分所有のマンションよりも1棟アパ－トの方が優れています。
その理由は、老後の心配を無くすほどの資産を形成したいと思っている場合、区分所有のマンションを1室だけ所有するだけだと規模が小さすぎるのです。
区分所有のマンションのマンションで投資する場合、利回りが高い傾向があるワンルームが人気となっています。
資産の規模を大きくするために、区分所有のマンションを増やす方法を採用するケースもありますが、それは効率的とは言えません。
都心部の場合はワンルームマンションの数も比較的多いため、利回りがそこまで高くない物件も多く見られます。
複数の物件を所有していれば、管理の手間も増えてしまうので不動産投資初心者にとって負担になる可能性も高いです。
このような理由から、間をかけずに大きな資産形成ができるメリットは、区分所有のマンションよりもアパ－トやマンションを1棟保有している場合に感じられるケースが多いです。

投資効果をコントロールしやすい

投資効果をコントロールしやすいこともアパート経営のメリットです。
区分所有のマンションよりも1棟アパートやマンションの方が、オーナーの要望を反映しやすい傾向があります。
区分所有の場合、オーナーの権限は自身が所有する部屋のみとなります。
大規模修繕や設備の更新、清掃などは物件全体を管理している管理会社や理事会に依存することになるためです。
一方で、1棟アパートを所有して運用している人なら、入居率を高めるための取り組みや家賃収入をアップさせるための工夫などをしやすくなります。
大規模修繕をはじめ、タイミングを自由にコントロールできるのも、区分所有にはないメリットだと言えるでしょう。

節税効果が大きい

アパート経営は、節税効果が大きいです。
1棟アパートの場合、木造の物件が多く見られます。
木造の物件は減価償却費が大きくなるので、住民税や所得税の節税効果が高まります。
それも、オーナーが1棟所有することが多いアパート経営のメリットなのです。
木造ではなくRC造や鉄骨造の場合だと、減価償却費は木造より大きくありません。
そのため、思っていたような節税効果が得られない場合もあるでしょう。
木造には木造ならではのリスクももちろんありますが、節税効果を高めたいなら木造アパートの運用を検討してみてください。

空室になるリスクを分散できる

不動産投資では、空室リスクを懸念材料の1つとしていますが、アパート経営の場合は空室になるリスクを分散できます。
空室になるリスクを分散できるのは、不動産投資において大きなメリットになります。
アパート経営をすると、いくつかの部屋をまとめて運用することになります。
区分所有で1室しか運用していないケースだと、入居者がいなければ家賃収入はゼロです。
一方でアパート1棟を運用していれば、空室リスクは分散されます。
物件を購入する時のコストは1棟の方がはるかにかかってしまいますが、家賃収入がゼロになるリスクを回避しやすくなるというメリットは投資家にとって大きいものです。

資産として残せる

資産として残せることも、大きなメリットになっています。
不動産投資は、ローンの返済が終われば家賃収入がそのままオーナーの手元に残ります。
資産としての不動産も残せるのも魅力です。
アパートが老朽化などで取り壊しになったとしても、土地を残せるので資産価値はあります。
万が一、オーナーが亡くなってローンの返済が難しい状況になった場合は、団体信用生命保険の力で残債がなくなります。
そのため、残された家族は家賃収入を継続して得られるだけではなく、ローンの返済もしなくて済むのです。
つまり、アパ－ト経営は生命保険代わりとしても有用なのです。
オーナーだけではなく家族もメリットを享受できるのは、魅力的だと感じる人が多いでしょう。

不動産投資でアパートを経営するデメリット

不動産投資としてアパート経営を始めるメリットはたくさんあります。
しかし、メリットがあればデメリットもあるものです。
ここでは、不動産投資でアパートを経営するデメリットについてみていきましょう。

大きな初期費用がかかる

1つ目は、大きな初期費用がかかることです。
アパート経営を始めるなら、新築物件を建てたり、中古物件を購入したりしなければいけません。
他の土地活用法を比較してみると、工事の規模も大きくなるためです。
ローンを組めば、自己負担額は少なくできるでしょう。
しかし、建築費用や不動産の購入額だけではなく、登録免許税や保険料などの経費も初期費用としてかかります。
初期投資の金額が大きくなるので、家賃収入が思ったように得られなかった場合、オーナーが抱える負債は非常に大きくなります。
投資を始める段階で自己資金に不安を感じているのであれば、初期費用の負担がどのくらいになるのか細かく計算しておきましょう。

建物が劣化してしまう

2つ目は、建物が劣化してしまうことです。
不動産に限ったことではありませんが、年数が経過するとどんどん老朽化してしまいます。
アパートの資産価値は、築年数が経過して老朽化していくと右肩下がりになります。
価値を少しでも維持するためには、日々の清掃や定期的な大規模修繕が必要不可欠です。
大規模修繕は、1回あたり数百万円必要になるケースがほとんどなので、家賃収入の中から積み立てておかなければいけません。
修繕に向けた積み立てが必要になるので、家賃収入が全てオーナーの利益になるわけではありません。
それを加味した資金繰りを考えるようにしましょう。
大規模修繕以外に小さな修繕が必要になる場合もあるので、その都度対応することも大切です。

売却しにくい

3つ目は、売却しにくいことです。
中古アパートは、戸建てや更地と比較すると買い手が見つかりにくい傾向があります。
買い手が見つかりにくければ、たとえ売却したいと思ってもできない可能性が高まります。
経営が苦しい時に手放したいと思うのが一般的ですが、買い手が見つからないと赤字が雪だるま式に増えてしまう可能性も考えられるでしょう。
最終的に、破産しなければいけない状況になってしまうアパートオーナーも存在します。
買い手が見つからなければ、希望売却額を下げなければいけないことになります。
オーナー自身が納得できないまま売却を余儀なくされたり、撤退しにくいと感じたりするのは、アパート経営ならではのデメリットです。

クレーム対応をしなければいけない

4つ目は、クレーム対応をしなければいけないことです。
アパ－トは集合住宅なので、色々な人が同じ建物で生活します。
ゴミ出しのやり方や騒音などは特に多く見られるトラブルです。
入居者間のトラブルが起こった時、オーナーが自主管理している場合だと対応に追われてしまいます。
トラブルにどのような対応をしたのかによっては、退去する人が出る可能性も考えられます。
それだけではなく、ネット上にネガティブな噂を流されるなどして、新規入居者の確保が難化する可能性あるでしょう。
クレーム対応は、アパ－ト経営をする際に切り離せない業務の1つなので、対策をきちんと考えておく必要があります。

金利が上昇する

5つ目は、金利が上昇することです。
投資用のアパ－トを購入する場合、ローンを組むケースが大半を占めます。
ローンには金利がかかっているため、金利が上昇する可能性を念頭に置いておく必要があります。
金利は、経済情勢の影響を受けて変動するケースが多いです。
金利が低いからという理由で変動金利を選択すると、後々高くなって後悔するパターンもあります。
アパ－トを購入や新築にはかなりのコストがかかるため、借入額も必然的に多くなります。
借入額が多くなれば、金利が上昇した時の影響も非常に大きくなってしまうのです。
金利は上がるよりも下がるイメージを持つ人が多いかもしれませんが、予期せぬタイミングで上昇する可能性がないわけではありません。
金利の上昇は総支払額の上昇につながり、返済が難しい状況になることも念頭に置いておいておきましょう。

アパート経営で成功するのはどんな人？

不動産投資でアパート経営を始めるなら成功したいものですが、どのような人なら成功を掴めるのでしょうか？
ここでは、アパート経営で成功する人について紹介します。

自己資金にある程度余裕がある

アパート経営で成功するには、自己資金に余裕がある人が有利です。
最近は、自己資金がなくてもスタートできるアパート経営もアピールされています。
しかし、アパート経営には初期費用も必要なので自己資金も投入できれば、その分ローンの返済額などを抑えられるということです。
既に取得している土地があれば、自己資金が少なくても初期投資にかかる費用が抑えられますが、全てを用意する場合は自己資金の余裕があれば資金計画も窮屈にならないでしょう。
自己資金に余裕があるとローンの返済額が抑えられるだけでなく、設備や修繕に必要な費用の積立も早くから準備できます。
自己資金に余裕がない場合は、空室が長期間に及んだ際のローン返済や管理料などの固定費が圧迫する可能性が高いです。
一般的にアパートの空室率は30％程度とされているので、この空室率でも安定して経営を続けるためには、資金に余裕が必要だと考えられます。
全てをローンにすることも可能ですが、自己資金の余裕があることで入居希望者集客のためのキャンペーンなども開催できます。
ゆとりある資金計画や資金の余裕があると何かあった際に焦ることもないでしょう。

管理会社や物件を慎重に選択する

管理会社や物件などを慎重に選ぶのも、経営を安定させるための手段です。
特に管理会社はアパート経営に大きく関係するだけでなく、その後の経営の舵を取る上でも重要になります。
自主管理も可能ですが、管理会社への依頼によって入居者の募集やクレーム対応、点検や清掃業務、家賃回収や管理などに対応してくれます。
負担軽減のためにも管理会社の存在が大きくなるので、質の高い管理会社の選定が必要です。
管理委託料の安さなどで選択しないように気を付けながら、管理会社の物件見学や共有部分の状態、掲示板などを確認して管理されているか確認するのがおすすめです。
また物件に関しては、空室が少しでも減るようにターゲットの設定や周辺の環境に適した物件作りが必要となります。
土地柄やニーズ、周辺の物件情報をチェックしてみましょう。
今後アパート経営をするなら人口増加が期待できる地域や生活の利便性などが期待できる所を選ぶのがおすすめです。

周りとのコミュニケーションをしっかりとれる

アパート経営に求められるのは、周りとのコミュニケーションかどうかです。
コミュニケーションなんて関係ないと思うかもしれませんが、アパート経営をするには不動産会社はもちろん、建築会社や管理会社などとの打ち合わせが必要となります。
アパート経営以外に本業の仕事を持っていると、時間に追われて丸投げ状態になりやすいのですが、自分が経営者であることを意識しなければ成功できません。
自分で経営するアパートや建物の状態を把握していないと、いざという時に判断できなくなります。
多くのプロと日常的にコミュニケーションが取れていると、知識を深めることができるだけでなく、様々な業種との交流が新たな道を開くきっかけにもなるので、周りとの関りを深く持つことが大切です。

情報収集能力が高い

アパート経営を行う際には、情報収集力も求められます。
情報については現在のものを含めて、過去や将来的な計画についても調べておくのがポイントです。
また物件だけでなく、周辺の環境や地域に関しても調査すると継続したニーズを得られるか、また地域に合わせたアパート経営が可能かなどを判断できます。
情報収集はリスク対策にも有効なので、様々な情報から最悪なものを想定した対策が可能です。
この対策によって地震などの災害や空室、家賃滞納などのトラブルを想定して考えられます。

不動産投資でアパート経営するなら知っておくべき成功の秘訣とは？

不動産投資において、アパート経営を検討しているなら成功するための方法を知りたいと誰もが思うでしょう。
ここでは、成功のための秘訣や何をすべきか解説していきます。

自己資本比率を上げた借り入れをする

アパート経営を行う際には、自己資本比率を上げた借り入れをするのがポイントです。
自己資金なしで全て借り入れるフルローンや、住宅の価値や価格よりも多く借り入れるオーバーローンもあります。
そのため、自己資金の余裕がなくても経営が始められるのです。
しかし、長期的に見ていくと入居率の減少や家賃の下落などが予想できるため、借入金額の多さは赤字リスクが高いことがわかります。
さらに返済額の多さに空室が出てしまえば、返済の負担が大きくなってしまい、自己資金の持ち出しが必要なケースも予想できます。
自己資本比率を上げることで空室発生などにも対応できるため、20％程度の資金を用意できるようにしましょう。

リスクなどを考慮した計画を立てる

アパート経営を始める前に、リスクなどの考慮した計画を立てるのが成功の秘訣です。
経営前に収支計画を立てていく際に、常に満室を想定した設定では正しい計画とは言えません。
空室や修繕費、管理費などの支出を考えて作成することで、事実に基づいた計画を立てられるでしょう。
アパート経営は、理想的な出来事ばかりではありません。
予期せぬ出来事が起こる可能性は十分に考えられるため、何が起こっても対応できるような予測リスクと支出を考えた計画が重要です。
さらに20年後までを見通した考えをしなければならないため、収支計画の見直しやエリアの変化なども同時に考えて反映していきましょう。
特に重要なポイントは空室と家賃の下落、ローン返済の負担、管理費や維持費についてです。
空室と家賃の下落が優先的に考えるもので、空室率の高さは家賃収入の低下になります。
家賃収入の低下は空室率の増加や滞納などが考えられ、直接収入に関わってくるので都合のいい数字ではなく、付近の物件の情報などを参考に具体的な内容でシミュレーションしましょう。

ローン返済の負担は、金利の変動など景気や経済の状況によって変わってきます。
景気が上向きになると金利も高くなり、最終的にローンの返済額が増えます。
借入額の大きさによって返済額も変わってしまうので、返済について事前に予測して計画を立てるようにしましょう。
特にアパート経営から10年程経過すると、税負担が増えて収入が落ち込みやすくなります。
古くなるにつれて減価償却費が下がっていき、ローン返済額は徐々に上がっていくので負担が大きくなる仕組みです。
これは事前に予測可能なので、計画を立てる際には組み込んでおくと良いでしょう。

管理費や維持費は、建物の維持に欠かせないものです。
そのためにも、計画的な積立を毎月組み込んでおくと安心です。
特に引っ越しシーズンや契約更新のタイミングで、空室が発生しやすくなります。
その一方で、収入は減っても物件の維持には定期的なメンテナンスや修理が必要です。
このような管理や維持に関する費用は、修繕を先延ばしにすればその分費用も必要になるので、健全なアパート経営をするなら定期的な収支計画の中に含むべき項目となります。

利回りをいくつか試算しておく

中古のアパートを選んだ際には、数字の利回りに惑わされるケースがあります。
しかし、成功するためには魅力的な数字よりも正確な利回りの計算が必要です。
表面利回りは大まかに収益を確認するものであり、目安程度の認識です。
表面利回りが高くても、実際に利益が出ないこともよくあります。
想定利回りも同じで、満室を想定した計算になっているため、最大化となった収入額でしかありません。
正確な収益や利益を知るためには、空室率を考えた計算を行う必要があるでしょう。
もし、フルローンだった場合は返済後利回りという計算が現実的です。
この計算はローンの返済額も含めた計算が可能であり、アパート経営に関連する資金をおおよそで計算できます。
表面利回り、表面利回り、想定利回りを計算してから返済後利回りで確認してみましょう。

情報収集能力が高い

アパート経営で成功の秘訣となるのは、情報収集力の高さです。
アパート経営に関わってくるのは不動産会社や管理会社というだけでなく、お互いの信頼関係も重要になってくるのです。
物件選びも建築や施工、管理なども信頼できる所でなければ関係を続けていくことはできません。
複数の不動産会社から提示される経営プランを見ても、素人では何を重視すべきか、数字が妥当な利回りなのかを判断するのは難しいことです。
プラン計画の段階でアパート経営がどうなるか判断することができるので、複数の経営プランを比較するのが成功への道となります。
複数の経営プランを比較ことで、現実的な経営計画かどうかを判断できる重要な情報となります。
自分だけで判断できない場合は、ファイナンシャルプランナーやコンサルタントなど経営のプロに確認してもらうことも可能です。
多くの情報を集めて現実的かどうかを判断してみましょう。

失敗談から学べることも！

アパート経営はとても魅力が多い反面、大きなリスクを背負ってしまうケースもあります。
ここでは、アパート経営での失敗談を紹介していきます。
失敗の中から成功を掴むこともできるので、参考にしてみてください。

借入金に苦しんだケース

失敗談の1つ目は、借入金が苦しかったケースです。
アパート経営には、事前に所有している土地に建てる方法と土地と建物を同時に購入する方法があります。
どちらの方法も融資などを利用して資金調達を行うと思いますが、借入金額が高くなりすぎて返済に苦労してしまったのです。
借入金額が高くなりすぎてしまうと、毎月の返済が負担になるだけでなく、空室や滞納などのトラブルへの対応も困難になります。

一般的に、アパートローンは建物の耐用年数以内の返済期間を設けるのが望ましいのですが、木造と鉄筋コンクリートでは大きな差ができてしまうので、この部分を考えた借入が良いでしょう。
事前に返済スケジュールを組み立てておき、アパート経営が困難にならない金額での返済額を決める必要があります。
経年劣化や家賃の下落も視野に入れた収支のシミュレーションと、毎月の返済額の見直しや耐用年数以上の借入は負担が大きくなるのでやめる必要があるでしょう。

サブリースを理解していなかったケース

失敗談の2つ目は、サブリースを理解していなかったケースです。
サブリースとは、不動産管理会社がオーナーから借り上げて入居希望者に貸し出すことで、又貸しと同じようなものとなります。
オーナーが管理している物件は、入居者の募集やメンテナンスなどの管理も行う必要があり、アパート経営について詳しい知識がないオーナーにはメリットとなるでしょう。
その一方で、保証される家賃金額なども一定ではなく、長期間の空室や経年劣化での損傷などが認められると家賃の見直しなどが行われ、引き下げられる可能性もあります。
管理会社の仲介により、全額家賃収入になることもなく、自主管理よりも利回りが低くなってしまいます。

このようなサブリースを知らずに契約する前に、サブリースの内容について知ることが重要です。
保証内容や諸費用、また家賃の保証率などを見極めると良いでしょう。

自己資金無しでスタートしたケース

アパート経営では、物件の購入費用やコストなどを賄うために金融機関から融資をしてもらうことが多いです。
中には不動産会社と連携されている不動産投資ローンもあり、頭金なしでスタートさせることもできます。
しかし、自己資金がない状態だと借入金が大きくなりすぎてしまい、購入した建物の修繕費やリフォーム代などがかさんでしまい、結果的に経営がうまくいかない場合もあります。

物件や用意できる自己資金には限りがありますが、物件や資金は自己資金で10～30％程用意できるのが成功の秘訣です。
借入金が少なければ毎月の返済額も減り、様々なリスクに応じた出費にも対応できます。
自己資金なしでも不動産投資は可能ですが、継続させたいならある程度の自己資金を備えておくのが良いでしょう。

まとめ

不動産投資でアパート経営を考えているなら、アパート経営の始め方をチェックすると同時にメリットやデメリットについても知っておく必要があります。
せっかくの投資を成功したいのであれば、物件や管理会社、資金計画なども先を見越して考えるのが望ましいでしょう。
成功のために始めたアパート経営を失敗したくないなら、失敗談から何が良くないのかを見極め、将来のためのリスク回避について考えてみてください。