不動産物件を探すなら探し方に関するポイントを押さえておこう

「こんな部屋でこんな生活をしたい」という理想は誰にでもあります。
しかし、いきなり不動産会社を訪れても理想の物件があるとは限りません。
そもそも理想の物件とはどういった部屋を指すのでしょうか？
今回は、理想の部屋が見つかる、不動産物件の探し方のポイントを解説していきます。

理想的な不動産物件に出会うための探し方

思い描く理想がすべて叶った部屋を見つけるのは至難の業です。
しかし、理想に近い部屋なら、探し方次第で見つけることも可能です。
では、どうやって探したらいいのでしょうか？
理想的な物件に出会うための探し方のコツをみていきましょう。

家賃はあらかじめどのくらいがいいか考えておく

実際に物件探しを始める前に、まずは家賃を決めておきます。
家賃の決め方は、今現在の給料の使い方を洗い出すことから始めるとスムーズです。
食費や通信費、保険料など、何にいくら使っていて、どれくらいまでなら家賃に充てられるのかを算出します。
一般的に、家賃の目安は「手取りの4分の1～3分の1」といわれています。
手取りが20万円だった場合で当てはめると5万～6万5,000円程度が妥当な家賃となりますが、あくまでも目安です。
家賃は毎月必ず発生する支払いのため、その他の出費が多い場合はもう少し抑えるなどの余裕を持たせた調整が必要でしょう。

住みたい場所を考えておく

次に、住む場所を決めていきます。
すでに住みたい場所が決まっている場合は、そのエリア内で家賃などの条件を基に物件を検索してみましょう。
場所の希望がない場合は、通学や通勤の利便性を踏まえたエリアをいくつかピックアップします。
多くの路線が乗り入れるターミナル駅などは人気があるため、家賃相場が高くなりがちです。
駅までの所要時間なども考慮して、「どこまでなら許容範囲か」を考えながら決めていきましょう。

支払い可能な初期費用を決めておく

家賃の算出も大切ですが、入居には初期費用がかかります。
一般的に敷金、礼金、仲介手数料などで、すべて合わせると家賃の4～5ヶ月に相当するため、ある程度まとまったお金を用意しなくてはなりません。
どれくらいなら初期費用として捻出できるのかといったことも決めておくと慌てずに済みます。
しかし、最近は“敷金・礼金ゼロ”といった物件もあるので、初期費用を抑えたい場合は検討してみましょう。

内見は必ずしておく

希望に合致した物件を見つけたら、最後に内見を申し込みましょう。
間取り図は画像だけではどんな部屋なのか判断がつきにくいので、必ず実際に見てから決めることをおすすめします。
内見をしたからといって必ず契約しなければならないというルールはありません。
「実際に見てみたらイメージと違った」なんてことはよくあるものです。
入居してから後悔することのないよう、内見は必ず行いましょう。

内見をする際にチェックすべきポイント

気に入った物件を見つけたら、内見をして実際の部屋の様子を見せてもらいます。
そこまでしなくても大丈夫、時間的に余裕がないなどといった理由から内見をしない人もいますが、部屋の様子や周辺環境は実際に見てみないとわからないこともたくさんあります。
では、どのようなポイントをチェックしたらいいのかみていきましょう。

周囲の音が気にならないか

物件探しでよくある失敗の一つに挙げられるのが騒音です。
上階や隣の部屋から断続的に響く生活音はストレスになりやすく、引越しを検討する原因にもなるほどです。
窓を閉めた状態で何か音が聞こえるか、まずは確認しましょう。
そして、壁や床を叩いてみてどれくらい音が反響するかチェックします。
生活音とは、当然ながら人がいなければ発生しません。
可能であれば曜日や時間帯を変えて2回以上内見をすることをおすすめします。
平日の夜や休日の昼間など、他の入居者が在宅している時間帯を狙って内見をすると効果的です。
また、外からの騒音も確認しておきましょう。
物件のすぐそばに交通量の多い道路がある、線路や繁華街が近いといった立地だと時間帯によっては外からの音が気になってしまう場合もあります。
昼間は在宅していないので問題ない、という場合でも、睡眠時間帯に影響が出ないかどうかといった確認もしておくことをおすすめします。

日当たりや風通しはどうか

生活を送るうえで部屋の日当たりや風通しといった要素も重要です。
すぐ隣に高さのある建物が建っていたり、立地が入り組んでいたり、複雑な構造をしていたりすると日当たりや風通しが悪い場合があります。
日当たりは内見する時間帯によって確認しづらい要素ですが、窓の周辺や天井、クローゼットの中などをチェックすることである程度の確認が可能です。
もしカビが発生していたり、発生した形跡があったりした場合は、日当たりや風通しが悪い部屋といえます。
内見時には特に気にならなかったとしても、湿気の溜まりやすい梅雨の時期などは嫌な思いをするかもしれません。

事故物件ではないか

立地などの条件がいいにもかかわらずその部屋だけ長い間空室だったり、家賃がリーズナブルだったりする場合は事故物件の可能性を疑う必要があるでしょう。
事故物件とは、事件や事故などにより室内で人が亡くなった物件を指します。
しかし、法律ではっきりと定義されているわけではないので、不動産会社によって解釈が異なり、入居希望者に教えてくれない場合があります。
たとえば、亡くなった原因が老衰などの自然死だった場合は事故物件とはしない不動産会社も珍しくありません。
では、事故物件かどうかはどうやって調べればいいのでしょうか？
宅建業法により、不動産会社は事故物件であることを伝えなければならないという告知義務があります。
事故物件であることを知らせずに入居者と契約を結ぶとペナルティが発生するため、心配な時は「告知事項はありませんか？」と、直接聞いてみるといいでしょう。

どのような設備が完備されているか

物件によって設置されている設備も変わってきます。
エアコン完備となっていても、実際に見てみたら随分と古い型式で電気代が高くなった、という事例もあるので注意が必要です。
他にも、以下のような設備の人気が高いです。

・無料で使えるインターネット回線
・宅配ボックス
・独立した洗面台
・浴室換気乾燥機
・オートロックエントランス
・洗浄機能付き便座
・テレビモニター付きインターフォン
・防犯カメラ
・室内洗濯機置き場

特に女性の入居者に需要が高いのは「オートロックエントランス」や「テレビモニター付きインターフォン」、「防犯カメラ」といった防犯面の設備です。
また、「無料で使えるインターネット回線」はパソコンやタブレット、スマートフォンが普及した現代では必須の設備となりつつあるため、完備されている物件は家賃が多少高くても人気があります。
どういった設備が必要か、妥協できるラインを考えておく必要があるでしょう。

周辺の雰囲気をチェックしておく

内見でわかることは室内の様子だけではありません。
物件周辺の雰囲気も確かめることができます。
まずは駅からの道のりを実際に歩いてみて、所要時間を確認しましょう。
その際、コンビニやスーパーなど、日常的に利用できるお店の有無をチェックします。
街灯や人通りなど、夜間の様子も見ておくといいでしょう。
繁華街が近い場合は昼間とは雰囲気が変わる場合もあります。
また、物件の入居者や建物の雰囲気も重要です。
入居者層によってはストレスとなる場合があるのでなるべくチェックしましょう。
エントランスや廊下の雰囲気も大切です。
掃除は行き届いているか、私物が置かれていないか、ごみ捨て場は清潔か、といったポイントを見ることで他の入居者や建物の雰囲気をつかむことができます。
もし気になる点があるようならば避けた方が無難かもしれません。

大手と地域密着の中小ならどっちの不動産会社を選ぶべき？

理想の物件探しを成功させるには、部屋そのものはもちろんですが、不動産会社選びも重要です。
テレビCMなどでおなじみの大手不動産会社もあれば、個人経営の地域密着型不動産会社もあり、どちらをどのような基準で選べばいいのか迷ってしまうこともあるでしょう。
ここからは大手不動産会社と地域密着型不動産会社、それぞれの特徴を解説します。

大手不動産会社の特徴

大手不動産会社の最大の特徴は、取り扱う物件数の多さです。
情報サイトも毎日のように更新され、常に最新情報を得ることができます。
支店も多いので、住みたいエリアの候補が多い時でも物件探しに便利です。
他にも、支払い手段が多いという特徴もあります。
入居時の初期費用は家賃の4～5ヶ月分と、高額になることが多く、まとまったお金を用意しなければなりません。
さらに、引越し費用や生活用品の購入など、新生活をスタートさせるには何かとお金がかかります。
そこで、大手不動産会社では入居にかかる初期費用の支払いについてクレジットカード払いや分割払いに応じているところが多いです。
中には支払い方法に応じたキャンペーンやポイント付与なども実施しているところもあり、より手軽に物件を借りられるよう工夫がされています。
ただし、大手不動産会社は扱う物件数が多く、対応エリアが広いため、地域情報についてはあまり詳しくない場合があります。
交通アクセスや買い物環境など、基本的な情報は知っていても、街灯の設置数や近隣住民の雰囲気などは把握していない可能性が高いです。
また、大手不動産会社は支店やスタッフごとに契約ノルマが課せられていることが多く、契約を取り付けるために多少強引な営業をしてくる場合もあります。
本当は難のある物件であっても「とても人気でおすすめの物件です」などといって契約を迫ってくることも珍しくありません。
物件選びをする際は、内見をしっかり行うなどした見極めが重要です。

地域密着の中小不動産会社の特徴

地域密着の中小不動産会社の最大の特徴は地域情報の豊富さです。
その土地で長年経営している不動産会社であれば地域の歴史や治安、夜間の雰囲気や街灯の設置状況、近隣住民の動向まで詳しく把握しているので心強いです。
物件を所有する大家さんとの付き合いも長く、掘り出し物の物件を紹介してくれたり、家賃や礼金などの交渉にも応じてくれたりする場合もあります。
ただし、対応エリアが狭く、取り扱う物件の数はさほど多くありません。
物件についても、大家さんから直接任せられているものがほとんどなので、デザイナーズマンションのような人気のある物件は取り扱っていない場合があります。
支払い方法についても、大手不動産会社のような種類はないため、まとまった現金を用意しておく必要があるでしょう。
また、地域密着の中小不動産会社の中には、応対時の態度や様子を契約の判断材料にしているところもあります。
入居後のトラブルなどを防ぐ目的で、態度のよくない人には部屋を貸さないといった判断をされる場合もあるので注意が必要です。

不動産会社選びのポイント

大手不動産会社と地域密着の中小不動産会社、それぞれの特徴をみましたが、そもそも不動産会社を選ぶ際のポイントはあるのでしょうか？

おとり物件に惑わされないようにする

「おとり物件」とは、集客に利用するために実際には貸し出すことのない、条件のいい架空の物件を広告代わりに掲載することをいいます。
問い合わせてきた人に対しては成約済みと伝え、他の物件をすすめる手法で契約を取る悪質な行為です。
おとり物件がなぜ存在するのかというと、不動産会社はお客さんに来店してもらわなければ契約が取れないためです。
似たような物件を取り扱う不動産会社が複数あった場合、お客さんの目に留まるためには他社との差別化を図る必要がありますが、物件情報や家賃などでそれらをしようとしても限界があります。
そこで使われるのがおとり物件です。
架空の好条件物件でお客さんに来店をうながし、他の物件を紹介するのです。
ではおとり物件を見分けるにはどうしたらいいのでしょうか？
好条件の物件を見つけたら、まずは空室確認の問い合わせをしましょう。
実際に存在しないおとり物件であれば「成約済み」と言われるか、はっきりと答えずに来店をうながしてきます。
また、おとり物件の場合は特定されないように物件名を伏せていたり、細かい住所が掲載されていなかったりすることが多いです。
こういった場合は現地集合で内見ができるかどうか聞いてみましょう。
「来店しなければ物件の詳細は教えられない」「大家さんが現地集合を嫌がっている」などと言う場合はおとり物件の可能性が高いです。
架空の物件であっても、他の物件を紹介してもらえるなら結果的に問題ないのでは、と感じる人もいるかもしれません。
しかし、おとり物件の掲載は不動産広告のルールに反した違法行為です。
あまりにも好条件がそろった物件を見つけた場合には安易に飛びつかず、おとり物件である可能性を疑った方がいいでしょう。

注意すべき不動産会社の特徴を知っておく

契約時は多くの初期費用がかかり、一度契約を結ぶと年単位で住むことになるため、誠実で安心できる不動産会社を選ぶ必要があります。
ネットで少し調べるだけでも多くのことがわかります。
おとり物件かどうかの判断はもちろんですが、「絶対」「当社だけ」「破格」など、不動産広告にはキャッチコピーに使ってはいけないワードというものが存在します。
それらのワードを使ったキャッチコピーを堂々と載せている不動産会社は避けた方がいいでしょう。
また、口コミや評判が極端な場合も注意が必要です。
大手不動産会社の場合は支店や担当スタッフが多いため、口コミや評判もばらける傾向があります。
悪い口コミが多くても、良い口コミも書かれているようならば問題ないでしょう。
しかし、良い口コミしかないような不動産会社は注意が必要です。
実際に不動産会社を訪れた際のスタッフの対応もチェックしましょう。
物件契約をすると不動産会社や担当のスタッフとは年単位での付き合いとなります。
横柄な態度だったり、物件探しに親身になってくれなかったり、スタッフの態度が良くないとそれだけでストレスを感じてしまいます。
仮に契約をした場合、入居後に満足のいくサポートをしてもらえないおそれもあるので、少しでも疑問に思うような態度を取られた場合は別の不動産会社を検討しましょう。

優良物件に出会うためのポイント

物件の多くは複数年単位での契約になるため、納得のいく優良物件を見つけたいものです。
しかし、あまりの情報量の多さに、物件探しに疲れてしまう人も少なくないでしょう。
優良物件を探し出すポイントにはどんなものがあるのでしょうか？

未公開の物件を紹介してもらう

不動産会社が抱える物件の中には、ポータルサイトなどで公開していない「未公開物件」というものが存在します。
貸しに出しているにもかかわらず物件情報を公開していないのには様々な理由があります。

・退去したばかりで情報の更新が間に合っていない
・好物件なので広告を出さなくても借り手が見つかる
・貸しに出していることを近隣に知られたくない

サイトに掲載されていないからといって、何か問題のある物件というわけではありません。
前の入居者が退去したばかりで、物件情報として掲載できるほど準備が整っていない、すぐに借り手が見つかるような好物件である、といった場合は未公開物件という扱いになることが多いです。
中には、物件が貸しに出ていることを知られたくないと考える大家さんもいます。
好物件の場合は入居希望者が内見のために頻繁に訪れるため、近隣からのクレームを避けるためにあえて、サイトに掲載しないといったケースもあるようです。
いずれにしても、どのような物件があるのか一度問い合わせてみるといいでしょう。

不動産会社のスタッフと仲良くなる

思わぬ掘り出し物が見つかることもある未公開物件ですが、問い合わせてすぐに教えてもらえるとは限りません。
未公開物件を紹介してもらうには不動産会社のスタッフと仲良くなることが大切です。
いくつかの不動産会社を回り、信頼できるスタッフを見つけたらその不動産会社に絞ってコンタクトを取りましょう。
来店したり、電話をしたりと、コミュニケーションを密にすれば物件探しに協力してもらいやすくなります。
未公開物件の中には「借り手の人柄や性格などを見てから決めたい」「信頼できる人にだけ貸したい」という大家さんの方針によるものもあります。
そういった物件を紹介してもらうには不動産会社と仲良くなるのが一番の近道です。
スタッフに希望を明確に伝えたうえで、もし合致する物件があればすぐにでも入居したいという姿勢で接していれば、こういった未公開物件を紹介してもらえる可能性が高くなります。

妥協しても良いポイントを考えておく

自身の理想がすべてそろった優良物件とは、そう簡単に見つかるものではありません。
理想を持つことは大切ですが、こだわりが強すぎるといつまで経っても部屋探しは終わらないでしょう。
そこで、ここは譲ってもいいという、妥協するポイントを考えておきます。
たとえば、最寄駅からの距離などを条件に挙げる人は多いですが「徒歩15分以内」と限定してしまわずに、「バスと徒歩を合わせて15分程度」とすれば選択範囲はかなり広がります。
また、建築してから日が浅いことを意味する「築浅物件」というのも人気が高いですが、実は築浅には明確な定義はなく、不動産会社によって違います。
一般的に建築後3～5年くらいまでは築浅とするところが多いですが、新しくてもきれいな物件とは限りません。
どんなに劣化が進んでいても築年数が新しければ築浅と表現されてしまうので注意が必要です。
築年数の古い物件でもしっかりメンテナンスされていたり、リフォームがされていたりすればきれいな物件はあるので、間取りや設備の条件があった場合、まずは内見をしてみることをおすすめします。
他にも、「南東向きの部屋がいい」といった立地に関する条件も多いです。
確かに、日当たりは重要なポイントですが、在宅時間帯は夜が中心という生活を送る人にはあまり関係ない場合があります。
あまり日当たりが良すぎる場合、直射日光により家具類が劣化してしまうなどのデメリットもあるので、よく検討してみましょう。

まとめ

今回は理想的な物件に出会うための探し方や、ポイントをご紹介してきました。
生活のベースとなる住まいは、こだわりをもって探したいものですが、自身の理想がすべてそろった物件を見つけることは難しいです。
妥協できるポイントを考えておき、興味のある物件については積極的に内見を行うなどすれば、好みの部屋に出会える可能性が高いです。
初めから条件を並べ立てるのではなく、妥協できるポイントを考慮しながら探すことも大切です。