古いアパートのリフォームで収益を改善させるには？改修のポイントから注意点まで幅広く解説！

築年数が古いアパートは新築に比べて価格が安く、少ない資金で投資できます。
しかし、古いアパートは新築と比べて人気が少なく、空室が増えやすいことから収益が不安定になることがリスクです。
収益を改善する手段には、アパートをリフォームする方法があります。
しかし、リフォームには大きなコストがかかるため、しっかりポイントを押さえて失敗を防ぐことが大切です。
そこで今回は、古いアパートのリフォームのポイントや注意点を解説するので、収益をアップさせたい大家さんはぜひ参考にしてください。

古いアパートの特徴

古いアパートといっても、新築からどれくらい経過している物件を示すのでしょうか？
ここで古いアパートの定義と不動産投資するメリット・デメリットについてご紹介します。

古いアパートは「築古物件」に該当

築古物件は、築造から相当の年数が経過している物件のことです。
明確に築何年からという定義はありませんが、建物は減価償却資産となるため、法的耐用年数が築古物件の目安になります。
法定耐用年数は構造によってことなり、以下の期間で定められています。

・木造：22年
・鉄骨造：19年、27年、34年（骨格材の厚みによって決まる）
・RC造：47年

築造から上記の年数を前後している物件は、築古物件に該当します。
そのため、不動産業界では一般的に築20～30年経過していると、築古と扱われるケースが多いです。

古いアパートで不動産投資を行うメリット

古いアパートに不動産投資する主なメリットは以下の3つです。

購入価格が比較的安い

古いアパートに不動産投資する大きなメリットは、比較的安価で購入できることです。
築古物件は築造から価値が下がっているため、新築よりも大幅に値下がりした価格で売買されています。
なかには土地代に相当する金額で販売しているケースも多いです。
そのため、購入にあまり資金をかけられない人も不動産投資に取り組めます。

利回りが高くなる可能性がある

古いアパートは安く購入できるのに対して、家賃の低下割合は低くなります。
家賃相場には下げ止まりがあるので、物件が安いからといって相場から大幅に低い家賃を設定する必要はありません。
安く購入でき、相場並みの家賃を得られることから高利回りに期待できるのです。
一般的に新築木造のアパートは想定利回りが6～8％と言われていますが、築30年以上となると10％以上の利回りに期待できる物件もあります。

減価償却による節税

減価償却は、何年も使用できるものを購入した費用を数年にわけて経費として計上する考え方です。
不動産投資した建物も減価償却できるので、購入費用を経費にできます。
減価償却によって帳簿上で不動産投資が赤字になった場合、給与所得や事業所得と損益通算をすることで課税所得税を下げられるため、節税になるのです。
一般的に、減価償却が大きいほど目先の節税額も大きくなります。
古いアパートの場合、新築よりも購入価格が安いため短期間で減価償却できるので、年間の償却部分を大きく取ることが可能なので、節税効果は高いと言えます。

古いアパートで不動産投資を行うデメリット

古いアパートで不動産投資を行うことにも、以下2つのデメリットもあるので注意しましょう。

修繕やリフォーム・リノベーションが必要になる可能性がある

築年数が大幅に経過により建物や設備が老朽化しており、購入の際に修繕やリフォーム・リノベーションが必要になるケースが多いです。
修繕だけでも新築や築浅物件と比べると高い費用が発生します。
また、物件の価値を高めるためにリフォーム・リノベーションする際も多額のコストがかかります。
できるだけ安価に抑えるためには、物件選びの時点から慎重に行い、部分を限定してリフォームを検討していく必要があるでしょう。

住宅ローンを利用できない場合がある

古いアパートの購入で住宅ローンが利用できない場合があることにも注意してください。
金融機関の多くは残存法定耐用年数を融資期間と考えているため、法定耐用年数を超過している築古物件の場合、返済が長期にわたる融資に対して後ろ向きです。
ただし、最近は古いアパートに対しても20年以上の長期融資を行ってくれる金融機関が増えています。
その要因としては、1986年～1991年まで続いたバブル期に建てられた多くの木造物件が法定耐用年数を経過しているからです。
築古物件でもリフォームで価値を向上させたり、修繕で良好な状態を保ったりすることで市場価値の高い物件は十分にあります。

古いアパートの場所別リフォームポイント

古いアパートの収益を改善したいのであれば、リフォームで価値を取り戻す対策が必要です。
リフォームには多額のコストが発生するので、しっかり計画を立てて余分なコストをかけないようにすることが大切です。
ここで、場所別に古いアパートのリフォームポイントをご紹介します。

外構・共用部分のイメージアップを図る

アパートで特に重視されるのは内装ですが、外構や共有部分のリフォームもイメージアップに欠かせない部分です。
まずは、外装・共有部分の場所別にリフォームのポイントを見ていきましょう。

階段・廊下

自室まで向かうに通る階段や廊下が綺麗な状態で、安全に移動できる状態が保たれていると入居希望者に良い印象を与えます。
鉄部分のサビや塗装剥げ、破損、汚れがひどいと逆に心象を悪くしてしまうので注意が必要です。
そのため、塗装や破損の補修、高圧洗浄を行い綺麗な状態にすることで外観のイメージアップを図れます。

ゴミ置き場

アパートでは、入居者だけが利用できるゴミ置き場が設置されています。
主にエントランス部分に設置されているケースが多いため、敷地内に入る際に必ず見る部分と言えます。
そのため、ゴミ置き場もアパートの外観を左右する部分の一つです。
ゴミ置き場は使いやすさと清潔感が求められます。
ゴミが見えると不快感を示す人もいるので、直接目に入らないようにパネルや中身が見えないゴミストッカーの設置などを検討すると良いでしょう。
カラスなどにゴミ袋を荒らされないように対策したい時は、ゴミ収集庫を設置する案もあります。
入居者がスムーズにゴミを分別して出せるように、ペットボトルや缶、ビンなど分別用コンテナ・ケースを設置するのもおすすめです。

駐輪場

駐輪場をリフォームするなら屋根や囲いを設置するのがおすすめです。
屋根があれば直射日光や雨の影響を防げるので、自転車を愛用する入居者に安心感を与えます。
サイクルラックを設置すれば、すっきり自転車を停めることができ、倒れるリスクも減るので入居者に喜ばれるでしょう。
垂直2段式やスライド式など様々なサイクルラックがあり、平置きの駐輪場よりたくさんの自転車を収納できます。
ファミリータイプの物件など入居者の人数が多くなりやすい物件は検討してみると良いでしょう。
ラックを選ぶ時は出し入れのしやすさなど使い勝手の良さを確認することが大切です。
また、車止めバーを設置すれば、市販のチェーンロックなどで自動車やバイクを固定できるので、防犯対策におすすめです。

集合ポスト

集合ポストもアパートのエントランスの顔とも言える設備です。
ポストに届く郵便物のサイズはA4サイズからはがきサイズまで、様々な種類があります。
大きな郵便物もはみ出さないように入れられるサイズのポストにリフォームするのがおすすめです。
ポストのデザインは外観に合うデザインを選ぶと良いです。
他の人が勝手にポストを開けないようにダイヤル式やスマートロックなどで施錠できる仕様だと入居者の安心感は高まります。
最近は通販の需要が高まっているので、スペースに余裕があれば宅配ボックスを設置するのも利便性が高まるのでおすすめです。

外壁塗装

古いアパートは外壁が色褪せていたり、時代遅れのデザインになっていたりすることがあります。
また、経年劣化で外壁の防水性や防汚性、遮熱性などが低下している可能性もあります。
外観を美しくしながら、建物の劣化を防ぐ機能を外壁に与えるためには外壁塗装が必要です。
外壁塗装は外観の印象を大きく左右する部分なので、内装や外観のデザインなど建物全体に考慮して配色を選ぶことが大切です。
また、奇抜な色は個性的な反面、人が寄り付かない可能性があるので、周辺の環境に溶け込める配色にしましょう。
塗料には色々な種類があり、グレードによって機能性や耐用年数が異なります。
グレードが高いと工事費用は高くなりますが、グレードが低い塗料よりも耐用年数が高いために頻繁に塗装工事をする必要がなく、ランニングコスト的にお得です。
どちらにメリットがあるのか考えて塗料の種類を選んでください。

玄関ドア

玄関ドアも塗装剥がれやサビ、穴などの破損、ドアが開けづらいなどの劣化が見られれば、交換や補修が必要です。
ドアを交換する際や塗装する際は、外観のデザインに合わせてドアのデザインや配色を決めましょう。
大きな郵便物を入れられる郵便受けがあると便利です。
玄関ドアのカギはピッキングのリスクを減らすために、従来のシリンダーキーからスマートロックに変更するのもおすすめです。
玄関ドアと併せてテレビドアホンなどインターホンの設置や交換も良いでしょう。

室内は古くさいものから変えていく

室内をリフォームする際は、今の時代には古くさいものから変えていくのがおすすめです。
古くささをなくすだけでも、アパートに対する印象は大きく変わります。
ここからは、古いアパートの内装をリフォームする際のポイントをご紹介しましょう。

和室から洋室に変更

若い人を中心に洋室のアパートが好まれる傾向にあります。
狙っている入居者のターゲット層から和室の需要を感じないのであれば、和室を洋室に変更するのがおすすめです。
和室は畳や障子、襖などが必要となり、フローリングよりも建築材料が高く、修繕の時もコストがかかりやすい傾向にあります。
洋室に変更することはライトニングコストの削減につながります。

和室を残すなら畳を変える

和室に一定の需要があることを見込んで残す場合は、畳を新しいものに変えましょう。
古い畳は見た目や風合い、感触、香り、耐久性などが新しい畳とは大きく異なります。
湿気の影響で見えにくい部分で畳にカビが発生している可能性もあるので、交換しておくと安心です。
畳の素材やデザインも色々あるので、内装のイメージに合わせて選ぶと良いでしょう。
お手入れのしやすさや耐久性など機能面にも注目してください。

クロスを張り替える

古いアパートの場合、クロスの色褪せや変色、剥がれなどがある場合が多いです。
内装のイメージに大きくかかわる部分であるため、古いクロスは張り替えがおすすめです。
外装や内装のデザインによって色や柄の選び方は変わってきますが、悩んだ時は白系を選べば外れはありません。
また、壁の一面だけ色や柄の違うクロスにするアクセントクロスにしてもおしゃれです。
消臭機能や防汚性など機能性にも注目してクロスを選んでみてください。

フローリングは傷・汚れがひどければ張り替え

古いアパートはフローリングが傷付いていたり、汚れていたりすることも多いです。
傷や汚れがひどい時は張り替えて改善しましょう。
フローリングにも様々な木質や色合いがあるので、部屋のイメージに合わせて選んでみてください。
また、お手入れのしやすさ、傷の強さなど機能や特徴を確認して、場所に合わせてフローリング材を使い分けることも大切です。
フローリングの張り方も乱張りや斜め張り、ヘリボーンなど色々な種類があるので、貼り方一つで部屋の雰囲気を変えることもできます。

たくさん収納できるスペースを作る

たくさん収納できるスペースを作ると収納家具を減らせるので、スペースを広く利用できるメリットがあります。
新生活で一人暮らしを始める人などにとって、家具の購入は大きな負担になってしまいます。
しかし、元々収納スペースが充実していれば、その負担を軽減されるので入居者のメリットは大きいと言えます。
押し入れをクローゼットに変更する、1部屋をウィークインクローゼットに変更する、ロフトを作るなど、様々な方法で収納を増やせます。

コンセントの増設で利便性アップ

入居者の不満としては、コンセントが足りないという声も多くあります。
最近はリモートワークをする人や複数の便利家電を同時利用する人が増えているので、コンセントの増設は生活の利便性を高めることが可能です。
コンセントの増設はタコ足配線を防ぎ、火災を予防する効果もあります。
既存のコンセントがある近くに増やせば壁を破壊せずに施工することが可能です。
エアコンやIHヒーターなど電気を多く使う家電を置く場所では、200Vの電圧を変更し、専用の差込口の変更・取り付けが必要になることもあります。

水回りは住みやすさに直結する

水回りの使い勝手の良し悪しは、住みやすさに直結する部分のため、リフォームするのであれば、入居者の満足度が上がるようにしたいところです。
以下では、水回りをリフォームする際のポイントを解説します。

キッチンはターゲットに合わせて交換

賃貸物件で採用されるキッチンは、ミニキッチン、セクショナルキッチン、システムキッチン、このいずれかから選ばれることが多いです。
ミニキッチンはコンパクトで最低限の機能を備えたもの、セクショナルキッチンはシンクや調理台、コンロやレンジフードなどがユニットごとに販売されており、予算やキッチンのサイズに合わせて組み合わせて選べるタイプのものです。
システムキッチンは、シンクやコンロなどすべてのパーツがセットになっており、ビルトイン型のコンロや食洗機が備わっているなど多機能で収納力も高いタイプのキッチンです。
それぞれサイズや機能、価格が異なるため、物件のターゲット層に合わせて選ぶことが大切です。
なぜなら、キッチンは使う人と使わない人が分かれる部分だからです。
例えば、一人暮らしの若い男性がターゲット層の物件ならば、自炊するケースは少ないため、広いキッチンは必ずしもアピールポイントになるとは限りません。
一方で、女性がターゲットであれば、ある程度キッチンスペースが広い方が競合物件との差別化を図ることができ、有利になります。

ビルトインコンロも必要に応じて交換する

火を使うコンロは、場合によっては大惨事を招く原因にもなり得るものです。
経年劣化による不具合が見られる場合はもちろんですが、不具合が起きていなくても汚れが目立つ、もしくはいつトラブルが起きてもおかしくないほど年数が経過しているのであれば、交換することをおすすめします。

最新のユニットバスで清潔感・機能性がアップ！

古くなったお風呂をリフォームすれば、見た目はもちろん使い勝手も良くなるため、入居を検討している方へのアピールポイントになります。
特に最近は、賃貸物件を探す際、風呂・トイレ別という条件で探す人は多いです。
現在浴室とトイレが一体型のタイプの場合には、これらの設備が分離されている最新のユニットバスの導入を検討してみください。

トイレの取り替えだけでも印象は変わる

便利な設備を導入した賃貸物件が続々と増えていますが、中でもウォシュレット（温水洗浄便座）付のトイレは一般化しつつあります。
水回りをまるまる交換するのが難しい場合には、トイレの取り換えを検討してみてください。
トイレの交換時なら壁紙やクッションフロアの貼り替えもしやすいため、綺麗に仕上げることが可能です。
ただし、ウォシュレット付きといっても、機能はメーカーや機種のグレードによって大きく異なるため、管理が簡単かつ費用対効果の高い商品を選ぶことが大切です。

洗面台は収納力があるものに

収納を確保するのが難しい賃貸物件では、収納力のある洗面台を選ぶ、もしくは周辺にあるデッドスペースを活用し、収納スペースを作ることをおすすめします。
最近は、洗面台のクオリティを重視して物件を選ぶ人も増えています。
リフォームする際は、洗面台の機能性にもこだわりましょう。

古いアパートをリフォームする際の注意点

せっかくリフォームするなら、後悔することのないようにしたいものです。
ここでは、リフォームする際の注意点を紹介するので、ぜひ参考にしてください。

ターゲット層が何を求めているのか調査する

リフォームを成功させたいなら勝手に工事内容を決めるのではなく、ターゲット層がどのような設備や機能を求めているのか、需要を調査することが大切です。
ターゲット層が学生や一人暮らしの会社員なのか、はたまた新婚カップルかファミリーなのかによって、最適な工事は変わります。
リフォームする際は所有する物件のターゲット層を明確にし、ターゲットが求めるものに合わせてリフォームを行うことが大切です。
ターゲット層がどのようなものを求めているのか、需要がわからない場合には、周辺の物件を取り扱う不動産会社から情報を集めるなどして、地域の需要を把握できるよう努め、何となくでリフォーム内容を決めることのないようにしましょう。

費用が回収できる時期を試算しておく

規模や内容によるものの、少なくとも数十万、高ければ数千万円かかることもあるリフォームは、いわば物件への投資です。
リフォームする際は、費用対効果までしっかり考えておくことが大切です。
想定する家賃で運用した場合、リフォーム費用を回収するにはどれくらいの期間が必要なのか、試算してみましょう。
ここで大切なのが、現実的な家賃額や入居率を設定することです。
高額すぎるリフォームは、工事費用を回収できるまでの期間が長くなります。
回収にかかる期間が長くなれば、利益を出せるまでの期間も必然的に長くなります。
リフォームしたからといって、必ずしも空室リスクが抑えられるとは限らないため注意が必要です。

賃料は上げ過ぎないように注意！

リフォームによって物件の価値がアップした場合、賃料をアップし、少しでも早くかかった費用を回収したいところです。
しかし、リフォーム費用がかかったからといって、家賃額を強気に設定すると、入居希望者が見つからない可能性もあるため、注意が必要です。
賃料をアップさせる時は、地域の相場や需要に合わせて、現実的な価格を設定することが大切です。

古いアパートをセルフリフォームすることも

最近は業者に依頼せず、セルフリフォームする方も増えています。
ここでは、セルフリフォームが増えている理由やメリット・デメリットなどをご紹介します。

セルフリフォームする大家さんが増えている理由

セルフリフォームする大家さんが増えている理由は、何といっても業者に依頼するよりも費用が安く済むからです。
業者に依頼すれば、作業がスピーディーに進む上、綺麗に仕上がります。
さらに、その分野の専門であることから、施工した部分の安全性の高さにも定評があります。
ただし、その分、壁紙や床板、設備代など資材の購入費用のほかに、安くはない工事費がかかります。
しかし、自分ですればリフォームにかかる工事費を削減することが可能です。
最近では、壁紙や床板、金具などの資材をホームセンターなどで誰でも購入できます。
素人でも簡単にリフォームできるよう工夫された商品も増えているため、ちょっとしたリフォームなら自分で行う大家さんが増えています。

セルフリフォームのメリット・デメリット

最近増えているセルフリフォームのメリットは、リフォームにかかるコストを抑えられることです。
不動産投資で収益を得るには、いかにコストを抑えられるかが重要ですが、入居率を上げるためには、定期的やメンテナンスやリフォームは欠かせません。
しかし、業者にリフォームを依頼すると、ちょっとした工事でも高い費用がかかる場合があります。
セルフリフォームなら作業を行うのは自分のため、必要なのは基本的に材料費のみです。
スタッフの人件費がかからないため、リフォームにかかる費用を削減できる点がメリットといえるでしょう。
一方で、セルフリフォームは素人が施工するため、ある程度のクオリティを維持するには時間や手間がかかるほか、施工に関する責任はすべて自分で負わなくてはならない点がデメリットです。
物件探しをしている人に魅力的だと思ってもらえるような状態にするには、プロ並みの技術やセンスが求められます。
そのため、セルフリフォームする際は、施工に関する知識をある程度身につけなければいけないのです。
また、作業を進める上で生じる様々な課題もクリアしなくてはならないため、セルフリフォームではデメリットをどう克服するかが重要になってきます。

アパートのリフォーム、セルフでどこまでできる？

どの程度のリフォームなら自分ですることができるのか、具体的に解説していきましょう。

天井・クロス・床

天井やクロス、床材の塗装や貼り替えはセルフリフォーム可能です。
ただし、大きな壁紙を貼る際は、2人以上で行うことをおすすめします。
もしも一人で作業した場合、壁と壁紙の間に空気が入ったり、上手く貼れなかったりといったトラブルが起こり、綺麗に仕上がらない可能性があります。

収納スペース

吊戸棚や壁面収納を取り付けるといったリフォームは自分で行うことが可能です。
また、押し入れの中段を外し、ウォークインクローゼットのようにする場合も、くぎ抜きやバール、かなずりなど道具があれば、費用もほとんどかからずリフォームできます。

キッチンまわり

設備機器やシンク、メインキャビネットや収納など自分で選んでコーディネートできる商品も販売されています。
自分自身で組み立てるタイプなので、業者に依頼するよりも低価格でリフォームすることが可能です。
ただし、キッチンの場合、電気やガス、水道の配管に関わる工事は、有資格者でなければいけないケースもあります。
また、水漏れなどの施工不良や最悪の場合火災につながる可能性もあるため、不安を感じる時は業者に依頼することをおすすめします。

古いアパートでも賃貸経営を成功させることは可能！

築年数の経ったアパートで賃貸経営を成功させるポイントをご紹介します。

事前に物件の状態を確認する

購入後に不具合が起きることのないよう、購入前に物件を入念に確認しましょう。
物件資料をチェックするだけでなく、実際に現地に赴き、自分の目で確認することが大切です。
特に古い物件は耐震性を心配する入居者が多いため、きちんと耐震補強されているか確認してください。
また、水道管など給排水管の修繕は高額になりやすいため、事前に問題はなさそうか調べておくと安心です。

リフォームに関する知識を付けておく

リフォームの知識を身に着けておけば、ちょっとした作業なら自分で行うことができるため、コストの削減につながります。
また、水回りはトラブルが起きやすく、入居者からクレームもきやすい部分です。
生活に欠かせず、使えないと不便な部分だからこそ、ある程度自分で対処できるようになれば、クレームを抑えることにもつながるため、修繕の知識を身に付けておくと安心です。

周辺エリアをリサーチし、ターゲット層を決める

どのような層をターゲットにするかで選ぶ物件やエリアが変わるため、ターゲット層は最初に決めておきましょう。
例えば、単身者向けなら駅近やターミナル駅に近い、飲食店やスーパーなどの買い物環境が整っているエリアにある物件を選んだ方が集客しやすいです。
一方、ファミリー向けなら、間取りが広い、医療施設や公園、学校などの住環境が整っているエリアが最適です。

実質利回りでシミュレーションしてみる

実質利回りを計算し、どのくらいのリターンが得られるのか、シミュレーションしましょう。
シミュレーションする際は、表面利回りではなく、実質利回りでするのがポイントです。
実質利回りでは年間諸経費や購入時に掛かった諸費用など、細かな情報もすべて参入する必要があるため手間がかかりますが、実際の収益はどの程度なのか把握することが可能です。

（想定年間家賃収入－年間諸経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100

上記の式で計算できるので、ぜひ試してみてください。

客付けに強い不動産会社を見極める

賃貸物件の経営では、客付けに強い不動産会社を選ぶことも重要です。
以下では、客付けについて、詳しく解説します。

客付けとは？

客付けとは、入居者を募集している物件と部屋探しをしている人をマッチングさせることです。
すぐに入居者を見つける不動産会社と契約すれば、空室期間を短くできるため、安定した収益を得ることが可能です。

特徴①ネットをうまく活用している

客付けに強い不動産会社は、ネットに物件情報を載せる際、物件の設備や内観、外観の写真をたくさん載せたり、動画を活用して物件をアピールしたりと、部屋探しをしている人へのアプローチが得意です。
さらに、LINEやチャットなどで気軽に質問できるシステムも導入するなど、ネットを上手く活用しています。

特徴②アクセスしやすい店舗

ネット上で情報を集めても、実際に物件を決める時は実店舗に行くという人がほとんどです。
さらに、一回目の来店で決まることは少なく、多くの人は入居する物件が決まるまで何度も店舗に赴きます。
そのため、主要駅の近くなど、アクセスの良い立地にある店舗は足を運びやすいので来客者数も多く客付けに強い傾向にあります。

特徴③取り扱い物件数が豊富

取り扱っている物件数が多ければ、その分幅広いニーズに答えられるため、人も集まりやすい傾向にあります。
また、取扱物件数が多ければ多いほど信頼できると考える人もいます。
そのため、取扱物件数が豊富な不動産会社、客付けにも強いといえるでしょう。

今回は築年数の経った古いアパートをリフォームする際のポイントを紹介しました。
古いアパートでもポイントを抑えてリフォームすることで、収益率を改善させることが可能です。
所有する物件の収益率に悩んでいる方は、今回紹介したポイントや注意点なども参考に、リフォームを検討してみてはいかがでしょうか。