アパート経営で成功するには？基礎知識や失敗例も知っておこう！

アパート経営は、不動産投資の中でも魅力的に感じる人が多く、実際に始めてみたいと考える人も多く見られます。
入居者が入れば不労所得を得られるため、老後資金のためにアパート経営を視野に入れるケースも多いです。
しかし、アパート経営は簡単に成功できるものではありません。
成功するためには、基礎知識や失敗例を知っておくことが重要です。
そこで今回は、アパート経営のメリット・デメリット、成功するために知っておくべきポイント、アパート経営の流れなどについて解説していきます。

アパート経営って？どんなことをするの？

アパート経営は、不動産投資の1つです。
アパートのオーナーとなり、家賃収入などを得ます。
不動産投資にはマンション経営もありますが、アパートの方が限られた資金で始めやすいというメリットがあるため、不動産投資をこれから始めたいと考えている人にも適しています。
入居者の募集から建物の管理、定期的な点検、建物の修繕、トラブルの対応など、オーナーになると様々な業務を行わなければいけません。
そのため、専業でアパート経営を行っているオーナー以外は管理会社に委託して管理してもらうケースが一般的になっています。
専業で不動産投資を行っている人であれば自分自身で管理することも可能ですが、専門的な知識が必要になる可能性もあるので、管理会社に依頼した方が安心でしょう。

アパート経営が成功した時のメリットは？

アパート経営が成功した時には、様々なメリットが得られます。
ここでは、成功した時のメリットにはどのような点が挙げられるのかみていきましょう。

メリット①：安定した収入が得られる

1つ目は、安定した収入が得られることです。
アパート経営では、毎月家賃収入が得られます。
満室になっていれば、それだけ大きな収入が得られるため、安定した収入につなげやすくなります。
アパートを建てる時にローンを組んで返済したり、諸経費の支払いをしたりしなければいけません。
しかし、ローンを完済すれば、自身の収入がかなり大きくなる点は魅力的です。
管理会社に委託していれば手間もかからないので、本業と両立しながら安定した収入源を確保できます。

メリット②：生命保険の代わりにできる

2つ目は、生命保険の代わりにできることです。
ローンの借り入れを行う際に、団体信用生命保険に加入します。
この保険は、もしも契約者が死亡したり、高度障害状態になったりして支払いが困難になった場合、保険金で借入の残高が相殺されるというものです。
つまり、残された家族はローンの返済を行わなくて良いのです。
アパートは残るため、家賃収入は継続して得られます。
万が一の時に資産を残せることから、アパート経営は生命保険の代わりとしても有用だと言えるのです。

メリット③：節税対策も可能

3つ目は、節税対策が可能となることです。
アパートを建てることによって、固定資産税と都市計画税の節税につながります。
賃貸アパートが建つ敷地には住宅用地の軽減、貸家建付地の減額があるためです。
また、アパートの建物自体は減価償却ができるので、経費として減価償却費を計上することによる節税効果も得られます。

メリット④：相続税対策もできる

4つ目は、相続税対策もできることです。
アパート経営は、現金で資産を相続するよりも相続税の面でメリットが大きくなります。
それは、土地や建物の場合は相続税評価額が時価よりも低くなるからです。
賃貸物件は居住用物件よりも評価額が下がるので、アパートはさらに低い評価額が付くのです。
さらに、相続する時にアパートのローンが残っていれば、評価額から借入残高を差し引けます。
そうすることで、より相続税の圧縮が可能となります。

メリット⑤：新築アパートで低金利になる

5つ目は、新築アパートで低金利になることです。
アパート経営は、新築物件でスタートする場合もあれば、中古物件でスタートする場合もあるでしょう。
どちらにもメリットがあるのですが、ローンの金利を抑えたいなら新築アパートの方がおすすめです。
ローンの金利が低くなるだけではなく、新築物件は残存耐用年数が長くなるというメリットもあります。
つまり、借入の期間を長くできるので毎月の返済負担も軽減できるのです。

メリット⑥：空室リスクの分散もできる

6つ目は、空室リスクの分散もできることです。
不動産投資の初期費用を抑える方法の1つにマンションを1室購入して貸すという方法もあります。
その方法でも収益につながる可能性はもちろんありますが、万が一入居者が見つからないと収入はゼロになってしまいます。
一方、アパート経営はアパートを1棟購入するため、全ての部屋が空室になる可能性は極めて低いです。
つまり、アパート経営の方が空室リスクの分散ができるため、より効率的な投資を実現しやすくなると言えます。

デメリットはある？

アパート経営が成功すると、オーナーは色々なメリットが得られます。
しかし、アパート経営を始めるならどのようなデメリットやリスクがあるのか、把握しておく必要があります。
では、どのようなデメリットがあるのかみていきましょう。

デメリット①：家賃滞納されてしまうケースがある

1つ目は、家賃を滞納される可能性があることです。
不動産投資をしているなら、アパ－トでもマンションでもあり得ることですが、入居者がきちんと家賃を支払ってくれない場合があります。
家賃滞納はオーナーにとって避けたい出来事ではありますが、オーナー側でできる対策がほとんどないのが現状です。
家賃滞納リスクを回避したいと考えるのであれば、家賃滞納保証を完備している管理会社を選ぶのがおすすめです。
また、何らかのトラブルが発生した時にスピーディな対応を取ってくれる管理会社かどうか点も重要なポイントになります。
管理会社選びはしっかりと吟味しなければいけません。

デメリット②：家賃下落や空室が発生するケースがある

2つ目は、家賃下落や空室が発生するケースがある点です。
家賃下落リスクや空室リスクは、不動産投資と切り離せません。
アパート経営をスタートする際の収支計画を立てる時に、家賃下落を想定しておくようにしましょう。
あらかじめ想定しておけば、下落した場合の対策を講じやすくなります。
また、築年数が経過すると物件が劣化してしまうので、空室が増えやすくなります。
空室を少しでも減らすためには、築年数が経過しても住みたいと思ってもらえるような修繕を行い、維持し続けることが大切です。

デメリット③：管理会社が倒産してしまうケースがある

3つ目は、管理会社が倒産してしまうケースがあることです。
これは非常に稀ですが、絶対にないとは言い切れないリスクです。
管理会社が倒産してしまった場合、空室の解消が難しくなる可能性が高まります。
また、ずさんな経営を行っていた管理会社であれば、敷金や家賃収入を流量していてオーナーの収入が滞ってしまうことも考えられます。
倒産したら新しく管理会社を探す手間が生じるだけではなく、入居者を募集していた場合は引き継ぎもしなければいけません。
倒産した会社の経営がずさんだった場合、しばらくの間オーナーの収入がなくなってしまう恐れもあります。

デメリット④：災害が起こるケースがある

4つ目は、災害が起こるケースがあることです。
日本は、地震や台風などの自然災害による影響を受けやすい国です。
そのため、災害が起こるリスクもあらかじめ把握し、対策を考えておく必要があります。
建設予定となっているエリアのハザードマップをチェックしたり、災害に強い建物を建てたりするのは当然です。
また、被災してしまった場合の損失に備えた準備も必要不可欠です。
火災保険や地震保険に加入しておきましょう。
保険に加入する際は、保証の範囲をしっかりと確認してください。
保険は長期契約によって割引が適用されるのが一般的なので、複数年での契約をおすすめします。

アパート経営で成功するには！？何が重要？

アパート経営を成功させるためには、いくつか知っておくべきポイントもあります。
次は、アパート経営において重要なポイントについて解説していきます。

物件や周辺地域の環境を知ること

アパート経営を成功させるためには、建設予定の物件やその周辺地域がどのような環境なのか知ることが重要です。
その理由は、地域によってターゲット層が異なるからです。
立地は決めたら動かすことができないので、最も念入りに調べるべきポイントと言えます。
周辺に大学や専門学校がある場合は、学生向けの単身アパートの需要が高く、企業が多ければファミリー向けアパートの需要も一定数あると考えられます。
ニーズに合う物件を建てられれば、空室リスクの回避にもつながるので物件や周辺地域の環境は、しっかりとリサーチしておきましょう。

管理会社を慎重に選ぶこと

管理会社選びもアパ－ト経営を成功させるための重要な要素になります。
アパ－トを自主管理することももちろんできますが、全てオーナーが請け負うと大きな負担を感じてしまいます。
そのため、管理会社に委託するオーナーが大半を占めています。
管理会社に依頼すると、入居者の募集、点検、清掃、クレームの対応、家賃の回収などを全てやってもらえます。
しかし、オーナーの望みを全て叶えてくれるとは限りません。
理想的な管理会社に出会うためには、どのような対応をしてくれるのか、万が一のトラブルでスピーディに対応してくれるか、などをあらかじめ確認しておくようにしましょう。

自己資金に余裕があること

自己資金に余裕があるかどうかも、アパ－ト経営成功のカギとなります。
アパ－トを建てるためにはかなりの費用がかかりますが、頭金として自己資金を用意できれば毎月の返済額は必然的に抑えられます。
また、金銭的な余裕があると設備の切り替えや修繕にかかる費用を準備するための積み立てもしやすくなるでしょう。
積立金で定期的なメンテナンスができればアパ－ト自体の価値も維持または向上できるため、空室リスクの回避にも役立ちます。
フルローンでもアパ－ト経営ができないというわけではありませんが、長期的な視点で考えてみると新築なら10％、中古なら20％ほどの自己資金を用意しておいた方が良いと言われています。

情報収集すること

情報収集をしっかりとすることも、アパ－ト経営成功の秘訣です。
時間がなくて全てお任せにしてしまう人もいますが、それでは納得できるアパ－ト経営を実現できる可能性が極めて低くなってしまいます。
自分自身が経営している物件の状態を把握できていないようでは、不動産投資で成功しているとは言えません。
長期的に効率よく収入を得るためには、不動産会社などからしっかりと建設予定地に関する情報を集めるようにしましょう。

初期投資できる部分を知ること

空室を無くすためには、物件を建てる時の初期投資がとても重要です。
しかし、何でも最新の設備を投入すれば良いというわけでもありません。
入居者からの人気が高い設備を把握し、初期投資するべきなのはどこかを吟味するようにしましょう。
高速インターネットや宅配ボックス、防犯設備、システムキッチン、浴室乾燥機、追い炊き機能は人気が高い設備となっています。
そのため、これらの設備はできるだけ取り入れた方が入居者を確保しやすくなると考えられます。
ただし、ターゲット層によって必要な設備も変わってくるため、家賃が高くて付加価値が付いている方が良いのか、リーズナブルな家賃で設備などは必要最低限にした方が良いのか、しっかりと考えてみてください。

専門家の意見も聞くこと

アパ－ト経営を成功させるには、専門的な知識を持っていた方が良いケースもあります。
しかし、不動産投資初心者が専門的な知識を持っていることは皆無なので、専門家の意見も聞くようにしましょう。
競争力の高い物件を建てるのは、成功するための絶対条件といっても過言ではありません。
そのためには、最適な間取りや面積、デザイン性、グレード、設備などについて、専門家の意見を聞いた方が良いと言えます。
最初から特定の企業に絞るのではなく、いくつかの企業から意見を聞いて決めるのがおすすめです。
過去にアパート経営に携わった経験がある企業なら、これまでの経験を踏まえて的確なアドバイスをしてくれる可能性が高いです。

長期的な計画を視野に入れること

長期的な計画を視野に入れることも、アパート経営を成功させるための重要なポイントです。
将来的に発生する修繕費や家賃の変動も踏まえた上で、収支計画を立てておくようにしましょう。
定期的に発生する小さい修繕だけではなく、大規模な修繕も10年から15年というスパンで必要となります。
修繕を怠ると劣化してしまい、入居者にとって魅力的な物件ではなくなってしまいます。
それが空室の原因にもなってしまうので、将来的に発生する修繕費や家賃の変動も踏まえた収支計画をアパート経営スタートの段階で考えておくことはとても重要なのです。

基礎知識がないとアパート経営は成功できない！？

アパート経営を成功させるには、「初期費用」「アパート経営の流れ」そして「管理方法」といった基礎知識を身に付けることが重要です。
まず、初期費用では、建築費から諸費用までどの程度かかるのか把握しておくことが大切です。
次に、アパート経営の流れでは、建築会社の選定から決定、契約や着工、そして管理会社の決定に入居者募集など多岐に渡るプロセスが必要になるため、それぞれの知識を頭に入れておけば、スムーズに進めることが可能となります。
最後の管理方法は、安定したアパート経営を行う上で非常に重要な項目となります。
以下では、この3つについて、それぞれ解説していきます。

アパート経営までの流れや順序

アパート経営では、建築会社の選定や着工、入居者募集会社など様々な過程を踏む必要があります。
ここでは、アパート経営までの流れや順序について解説していきます。

建築会社を選定後、設計計画を立てる

アパートを建築する際は、まず資金計画や土地活用計画を立てた上で、発注する建築会社を選定します。
建築会社によって、特徴や性能、得意なデザインや間取りなども異なるため、事前にターゲットとなる入居者を具体的にイメージしておくことが重要です。
そして、どのような層をターゲットにしたアパートを建築するべきなのか検討しましょう。
また、建築会社は収支計画などの相談にも乗ってくれるので、気になる点や不明点があればそのまましておかないことが大切です。

建築確認の申請が済んだら着工

建築会社を選定し、建物の設計も決まったら建築確認の申請をします。
確認が済んだ後に建築会社と請負契約を締結、あとは計画に基づき着工が始まります。
建築会社によっては、建物の建築だけでなく、その後の入居者募集や管理業務などアパート経営を行う上で重要な項目について、一括して相談できるところもあります。

入居者の募集を行う

一般的にアパート経営を行う際は、建物が完成する3ヶ月～6ヶ月ほど前から入居者募集を始めますが、中には着工後すぐに募集を開始する物件もあります。
賃料は、周辺の家賃相場や間取り、設備や立地などの諸々の条件を考慮しながら、仲介の不動産会社と相談し設定すると良いでしょう。
その際に、敷金や礼金をはじめ、共益費や管理費の額も決めることも忘れてはいけません。
また、ペットや楽器の可否や契約期間などの重要な項目についてもあらかじめ検討し賃貸契約書に記載しておくことが重要です。

入居申し込み後に引き渡しを行う

入居希望者がいれば、不動産会社から連絡がきます。
建物完成後であれば内見できますが、まだの場合には資料を見て入居するかどうかの判断をしてもらうこととなります。
そして入居申し込みにつながれば、入居者の審査を行い、問題なければ正式に契約へと進みます。
敷金や礼金などの初期費用は、賃貸借契約の締結後に支払われます。

アパート経営でかかる費用について

アパート経営をするには、建築から諸費用までどの程度の初期費用が発生するのか、把握しておくことが大切です。
ここでは、アパート建築をする際に掛かる本体工事費や別途工事費、そして諸経費について、解説していきます。

本体工事費

アパート建築でかかる初期費用のうち、躯体や基礎、外装や内装、そして室内や屋根など設備を含む本体工事費が全体の7割～8割を占めます。
建築費は施工する建築会社やハウスメーカー、そして立地や建物の規模や形状によっても大きく異なりますが、目安となる坪単価は、木造で76万～98万円、鉄骨は83万円～105万円、鉄筋コンクリートは90万円～120万円程度です。

別途工事費

別途工事費では、本体工事費には含まれなかった電気やガス、空調設備をはじめ、給排水設備や外構工事費、そして地盤改良工事費などが含まれます。
一般的に本体工事費の20％前後掛かると言われています。
しかし、地盤に不安のある土地であれば地盤改良費、道路から建物まで距離がある土地なら給排水設備の引き込み費用など、建物のプランや土地の条件によっても金額は大きく変動します。

諸経費

諸経費では、融資に伴う事務手続きにかかる融資手数料や火災保険料、登記費用や印紙税など、アパート建築や経営を行う上で発生する様々な手数料を含みます。
この諸経費は、一般的に本体工事の5％程度と言われており、入居者が8世帯のアパートなら100万円～200万円が目安です。
これらの費用はローンでは借入できないことが多いため、自己資金を用意する必要があります。

管理方法について

アパートを安定して経営するには、維持管理を適切に行うことが大切です。
ここでは、「委託管理」と「自主管理」、そして「一括借り上げ」の3つの管理方法について解説していきます。

委託管理

委託管理は、アパートの管理方法の中でも最も一般的な方法で、その名の通り専門企業に管理を委託する方法です。
管理会社に支払う手数料の平均は、おおよそ家賃の5％前後です。
管理会社に委託すれば、これまで培ってきた専門的なノウハウを生かし、入居者募集から契約、家賃の回収をはじめ、トラブルが発生した際の対応や設備点検、建物の清掃など、アパート経営を行う上で手間のかかる業務を任せられるので、忙しい方でも安心です。
建築会社やハウスメーカーによっては、企業内に管理部門や、管理を主に行っている系列企業があります。
そのようなハウスメーカーに建築を依頼すれば、建設から管理までの一本化が可能です。
ただし、契約する際には他の物件の管理実績や途中解約できるのかなど、建築以外の部分もしっかりと確認することが大切です。

自主管理

入居者募集や賃貸契約などは不動産会社に依頼しますが、それ以外の管理業務を自ら行うことを自主管理と言います。
これまでにアパート経営をした経験がある方や、時間に余裕のある方などは、自分でされることが多いです。
委託管理のように管理会社に管理費用を支払う必要がないため、経費削減できるのがメリットですが、家賃の未払いや入居者同士のトラブルなど、何かあれば自ら対応しなければなりません。
クレームやトラブルはいつ発生するかわからないため、すぐに対応できるように常日頃から備えておくことが大切です。
また、適切な管理運営を行うために、管理業務についてしっかり学び知識を身に付けることも重要です。

一括借り上げ(サブリース)

管理業務を全て管理会社に任せたい方や、空室リスクに悩みたくない方におすすめなのが、一括借り上げです。
一括借り上げでは、建築したアパートを丸々不動産会社に貸し出し、不動産会社が代わりに全ての雑事や管理を請負、経営します。
空室があってもなくても収入は毎月定額のため、安定した家賃収入を得られる上に、管理にかかる手間がかからないのがメリットです。
しかし、手間が掛からず安定した収入が入る分、不動産会社の手数料が他の管理方法に比べて高くなるため、他の管理方法に比べて収入は低くなります。
また、ずっと同じ家賃を保証されているとは限らず、賃貸状況によっては賃料が数年毎に引き下げられる可能性や、途中解約に制限がある場合も多いので、契約する際には内容をしっかり確認し検討することが大切です。

アパート経営には税金がかかる！？

不動産取得時をはじめ、アパート経営には税金の支払いが付いて回ります。
そのため、アパート経営を成功させるには、税金についても知っておく必要があります。
ここでは、アパート経営で主にかかる税金について、解説していきます。

所得税

家賃収入は、管理費や更新料、駐車場や礼金など様々ですが、所得に応じて税金を納めなくてはならず、これを所得税と言います。
所得税は累進課税のため、所得額が多くなれば、その分支払うべき税金の額も多くなります。
ちなみに、課税される税率は5～45％の7段階に分類されています。

住民税

住民税は、「市町村民税・都道府県民税」のことで、住所地に納める税金です。
住民税は、所得割と均等割りの2種類あり、所得割では都道府県民税で4％、市町村民税で6％、合わせて10％が課税されます。
一方均等割りは所得に関係なく一律で算出しますが、地域によって金額は多少異なります。
しかし、概ね所得の約1割は住民税として支払う必要があるため、忘れずに計算しておくことで、支払いがきても慌てずに済みます。

固定資産税

固定資産税は、不動産を所有していると発生する税金です。
例え収益がなうても、所有していれば納めなくてはなりません。
所有している不動産の評価額によって計算され、課税標準(固定資産税評価額)×1.4％で算出できます。
この課税標準(固定資産税評価額)は、売買価格の6～7割が一般的と言われています。
固定資産税は申告する必要はなく、毎年市区町村から納付書が送付されてきます。

想定外のことも予想しておこう！

アパート経営を成功させるには、成功事例はもちろん、失敗事例を知ることも大切です。
想定外のことも予想し、知識だけでなく経験から予測できるものにも目を向けていけば、万が一のリスクも下げられるかもしれません。
ここでは、アパート経営において、起こり得る想定外のことについていくつかご紹介します。

計算だけでは見えてこない利回りについて

利回りとは、1年間で得られる収益を投資額で割った数値のことで、投資に対するリターンを表しています。
この利回りが、当初の想定より低くなり、慌てる人も少なくありません。
想定より利回りが低くなる場合の主な原因は、満室前提など高利回り前提で計算していることが考えられます。
最初は新築物件で高利回りが期待できても、年月の経過とともにそのアドバンテージは減少し、空室率が高くなったり、家賃を下げなくてはならなくなったりする場合があります。
そのような事態を想定せず、希望的数値である高利回りで計算すると、実際の数値とは剥離し、結果失敗してしまうでしょう。
利回りは、空室率を30％に想定するなど、数年後、数十年後の状況も鑑みた上で計算することが、失敗のリスクを減らすために有効です。

高利回りは約束できない

アパート経営を考えて物件を探していると、高利回りをうたう中古物件が目に入るケースもあるでしょう。
高利回りの物件はとても魅力的に見えますが、あくまでもその利回りは今現在の利回りであって、ずっとその利回りが続くかどうかは別問題です。
そのため、高利回りだからといって、それを購入の決め手にするのは極めて危険な考えです。
また、高利回りに見えていても、満室であった場合を想定した表面利回りであり、実際の数値とはかけ離れている場合も少なくありません。
高利回りに振り回されず、将来的な部分までしっかり想定し見極めることが、アパート経営を成功させるためには非常に重要です。

一括借り上げの保証額が下がることも視野に入れよう

一括借り上げは上でも説明したように、管理業務を全て管理会社に任せることができる管理方法です。
オーナーは空室リスクの心配や管理業務を行わなくても一定の賃料を家賃保証として受け取れますが、この収入は長期に渡りずっと保証されている訳ではありません。
一括借り上げの契約では、保証額はだいたい2年毎に改定されます。
そのため、築年数の経過や入居者の減少など、様々な条件によって保証額は引き下げられ、希望する収入を満たせなくなる可能性があるのです。
また、家賃保証には免責期間が設定されていることもあります。
これは、あらかじめ入居者を募集する期間を設定し、その期間内は保証金額の支払いが免責となるため、終わるまでは入居者が決まっても賃料は入りません。
免責期間によっては、このようなケースも起こり得るため、きちんと確認し、契約を締結することが望ましいです。

周辺の環境が変わる可能性もあると考えよう

アパート経営をする際には、物件の立地や周辺環境は非常に重要な要素です。
例えば、近くに大学や大きな会社があることから、単身世帯の賃貸需要を見込んでアパート経営をするとします。
その大学や会社があるうちは、何の問題もないかもしれませんが、移転や倒産によって賃貸需要が大きく変化する可能性もゼロではありません。
周辺環境が絶対に変わらないという保証はないということを、想定しておくことも大切です。

まとめ

ここまで、アパート経営に関するメリット・デメリットをはじめ、アパート経営までの流れや費用、管理方法や税金などについて詳しくご紹介しました。
アパート経営は不労所得を得られることから、不動産投資の中でも人気があります。
しかし、誰でも簡単に収入を得られるかといったら、それは違います。
成功させるには、アパート経営に関する基本的な知識に加えて、維持するために必要なものを知っておくことが大切です。