自宅を貸し出したい!賃貸物件にするメリット・デメリットや流れを解説

念願のマイホームを手に入れたものの、転勤や海外赴任など様々な理由で長期間自宅から離れなければならないこともあるでしょう。
その場合、自宅の売却以外に人に貸し出すという選択肢もあります。
自分自身や家族にとってベストな選択をするためにも、今回は自宅を貸し出しするメリット・デメリットについて解説します。
また、賃貸物件にする流れや注意点もご紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

Contents

自宅の貸し出しを考えるタイミングとは?

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自宅を売らず、他の人に貸し出しを考えるタイミングは、自分と家族が転居する時です。
転居の理由も色々あるので、主に家の貸し出しの検討が必要となるケースをご紹介します。

遠方への転勤・海外赴任が決まった時

遠方への転勤や海外赴任が決まった場合、自宅から赴任先への出勤は難しいため、転居するのが一般的です。
その際、単身赴任を選ぶ人もいますが、家族全員で引っ越すケースも少なくありません。
家を売却して新しい家を買うという選択肢もありますが、将来的に戻ってくることが決まっているのであれば、家を手放すのは避けたいところです。
将来的に戻って来られるように自宅の貸し出しを検討すると良いでしょう。

介護・育児で家庭環境が変わった時

介護や出産など家庭環境の変化により転居が必要になることがあります。
例えば介護や育児期間中の間、両親と期間限定で同居する場合は、後から戻れる場所は必要です。
他にも、子どもが生まれた後のことを考えてマンションを買ったものの、子どもができない間は今住んでいる賃貸物件で生活したいという人もいます。
マンションの購入に住宅ローンを利用すれば返済が必要となり、さらに今住んでいる家が賃貸なら退去するまで家賃が発生します。
金銭的な負担が大きくなるため、マンションに転居するまでの間は人に貸し出して、家賃収入を得る方法もおすすめです。

実家を相続した時

両親がなくなった時や介護施設に移ったことをきっかけに実家を相続するケースがあります。
当面は利用する予定がない、賃貸物件にして収益を得たいのであれば、貸し出しがおすすめです。
思い出の詰まった実家を失いたくない、定年退職後に居住や自分の子どもに譲りたいと考えている場合は、売却ではなく残す選択が適しています。

また、すでに建っている家であれば、一から建物を建てなくても賃貸物件として活用できます。

一定期間だけ別の場所で暮らしたい時

お金や時間に余裕が持てるようになったことで、海外へロングステイや一時的に田舎暮らしをしたいと考える人もいます。
趣味や自己堅実の一環として一時的に遠方へ転居する際も、自宅の貸し出しを検討するタイミングです。

継続的に家賃収入を得られるので、それをロングステイの費用に充てることも可能です。
最終的には住み慣れた家に戻って来られる安心感もあります。

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自宅を貸し出しするメリット

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自宅を他人に貸し出すことには、どのようなメリットがあるのでしょうか。
主なメリットとしては、次の5つが挙げられるのでご紹介します。

継続的に家賃収入を得られる

自宅を貸し出す大きなメリットは、家賃収入を得られることです。
家賃収入は借り手がいる間は継続的に得られるので、大きな経済的メリットになります。

設定した家賃や貸し出す期間によっては大きな収益になり、豊かな生活を実現できるでしょう。

住まいを手放さずに済む

自宅を売却すれば、買い直さない限り戻ってくることはありません。
しかし、家を貸し出すだけであれば、大切なマイホームを手放さずに済みます。
特に注文住宅の場合、長い時間をかけて考え、家族のこだわりが詰まったマイホームとなっているはずです。
それを一時的な転居で売却してしまうのは非常に惜しいものです。
また、将来的に元の場所に戻ってくるのであれば、住み慣れた家があった方が良いと言えます。

住宅は誰も住んでいない状態よりも誰かに住んでもらった方がメンテナンスはしやすく、また管理は管理会社や入居者に任せることが可能です。
そのため、自分や家族が戻ってくる間まで家が守られる安心感を得られます。

各種費用を経費計上できるようになる

自宅を賃貸物件として運営すれば、各種費用を経費として計上が可能です。
経費に扱えるものには、物件の管理費や修繕積立金、固定資産税・都市計画税、住宅ローンの金利などが挙げられます。

賃貸管理の委託費用など管理のための出費であれば、様々な費用を経費にすることが可能です。
これらの費用を経費計上すると所得を抑えることができるので、所得税の節税対策になります。

建物を担保に融資が受けられる

融資を受ける際、不動産を担保にしなければならないことがあります。
住んでいる家が賃貸物件の場合、持ち主ではないので担保にできません。
しかし、自宅を持っている状態であれば、その自宅を担保にして融資を受けることが可能です。

賃貸物件として運営しているのであれば家賃収入もあるので、融資の返済の負担も軽減されるでしょう。

将来的に子どもへ相続することも可能

将来、元の場所に戻る予定がなくても、自宅を残せれば子どもに相続できるメリットがあります。
相続するまで長い期間がかかるとなると、管理や固定資産税などの支払いが必要となり、経済的な負担がかかってしまうでしょう。
賃貸物件として運営すれば、相続までにかかる管理面や経済的な負担を軽減することが可能です。

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自宅を貸し出しするデメリット

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自宅を人に貸し出すことには、デメリットがあることも理解しておく必要があります。
主に挙げられるデメリットは、以下の7つです。

修繕やリフォームが必要な場合もある

家の状態によっては、貸し出しを行う前に修繕やリフォームが必要になる場合があります。
賃貸物件の場合、貸主は入居者が建物を使用できるように維持する義務が生じるので、劣化している箇所や古い設備は修繕・リフォームで改善しなければなりません。

これは入居者を呼び込む上でも大切なことです。
ただし、修繕やリフォームにはそれなりの費用がかかってしまいます。
入居者が見つかれば家賃収入で修繕やリフォームにかかった費用は回収が可能ですが、改修費用が高いと回収に時間がかかってしまうでしょう。
むやみに家賃を上げれば入居者が現れない可能性もあるので、早期回収のためには可能な限り改修にかかるコストを減らす工夫が求められます。

空室が発生すると家賃収入が入らない

自宅を賃貸物件にすることは家賃収入が入ってくるメリットがありますが、空室が続けばその期間は家賃収入が入りません。
賃貸経営では、入居者を確保することが重要です。
自宅を貸し出すために大掛かりな修繕やリフォームをした場合、入居者が現れなければ、その回収もできなくなります。
また、いつでも入居者が入って来られるように空室期間もしっかり管理をしなければならず、そこにも手間とコストがかかるので貸主の損失は大きなものとなります。

入居者が入ってしまえば安定しますが、そこに至るまで収支が不安定という点に注意が必要です。

入居者トラブルが発生する可能性もある

主な入居者トラブルには、家賃の滞納や近所トラブルが挙げられます。
家賃を支払ってもらえなければ貸主の利益だけではなく、自宅の管理や修繕に充てる費用も確保できません。
近所とトラブルになれば、貸主側にもクレームが入り、今まで近所の人と築いてきた関係にも影響が出る可能性があります。
これらのトラブルは貸主側が対応しなければならないことも多く、負担になってしまいます。
トラブル発生のリスクを下げるためには、入居者を焦って決めず、慎重に選ぶことが重要です。

また、入居中にトラブルが起きなくても、退去の際に原状回復費の支払いを巡ってトラブルが起きる可能性があります。
貸主と入居者はどこからどこまで原状回復費を負担するのか把握し、適切に費用を請求する対応が求められます。

固定資産税・都市計画税などは支払う必要がある

建物に対しては固定資産税や都市計画税などがかかります。
賃貸物件でも物件の所有者は貸主となるので、固定資産税や都市計画税などの支払いは貸主が負担しなければなりません。
なお、更地と建物が建っている状態では後者の方が土地に対する固定資産税が低くなるので、トータルの固定資産税額は安くなります。
そのため、節税面では建物が建っている状態の方がメリットは大きいです。

さらに、固定資産税や都市計画税は不動産所得を計算する際に経費に計上できるので、所得税の節税効果にも期待できます。
家賃収入をしっかり回収できれば税金分をカバーすることも可能なため、大きなデメリットにはならないでしょう。

住宅ローンを利用する金融機関の承認が必要な場合もある

原則、住宅ローンの資金使途は居住用の家の購入に限定されているので、残債がある状態の自宅を賃貸物件として貸し出すことができません。
無断で貸した場合は、金融機関から一括返済を求められるケースもあります。
しかし、金融機関もやむを得ない事情であれば、将来自宅に戻ることを前提に賃貸物件としての活用を認めてくれる可能性があります。

また、賃貸住宅向けのローンに切り替える形で対応してくれるケースも多いです。
ただし、金融機関によっては賃貸住宅向けのローンに切り替えられない場合もあるので、その場合は他の金融機関のローンに変更が必要になることもあります。

建物の劣化や設備の故障が発生することも

長く自宅を貸し出していると、次第に建物の劣化や設備の故障が発生し、その際は修理が必要です。
貸主は入居者が快適な生活を送れるように、建物の修繕や設備の取り換えを行わなければなりません。
その修繕費は貸主負担となるので、自宅を賃貸している間も管理にコストがかかることを理解しておきましょう。
家賃収入から修繕費用を積み立てて、修繕やリフォームが必要になった時のために備えておくことが大切です。

借り手を探すのに時間がかかる

借り手を探すのが簡単ではないことも、賃貸経営のデメリットです。
特に一軒家はファミリー世帯に限定されやすく、そのような層は近くに学校があること、治安の良さなど立地条件が重視される傾向にあります。

立地面を重視するとマンションやアパートの方が利便性は高く、一軒家はニーズが下がる傾向にあります。
特に人口が減少している地域は、なかなか借り手が見つからない可能性が高いです。
自宅を賃貸物件として貸し出す際には、その地域で賃貸のニーズがあるかどうかも検討する必要があります。
あまり需要がない場合は、資産価値が下がる前に売ってしまうのも選択肢の一つです。

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空き家のまま自宅を残しておくとどうなる?

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自宅の売却や貸し出しを行わず、戻ってくるまで空き家のままにしておくという手段もあります。
しかし、空き家のまま自宅を残すことにはリスクがあるので注意が必要です。

資産価値が下がる

人が住んでいない家は手入れが行き届かないため、老朽化が早まり、自宅の資産価値は下がってしまいます。
屋根や外壁が汚れていて、雑草も生い茂っていて、雨漏りや故障している部分がある住宅を売却するのは難しいでしょう。
売れたとしても資産価値が低く、満足のいく買取価格にはならない可能性があります。

貸し出すのにしても、大掛かりな修繕・リフォームが必要となります。

様々なトラブルに見舞われる可能性が高い

木造住宅の場合、鉄筋コンクリートと比較して劣化しやすい傾向にあります。
重要な建材に腐食が発生していたり、シロアリ被害に遭っていたりすれば、建物の倒壊や火災発生時に延焼するなどのリスクが高まり、近所にもその影響が出る恐れがあるでしょう。

他にも野良猫やネズミなど害獣被害も増える可能性が高まります。

犯罪の温床になる

長く管理されていない空き家は、放火や空き巣、不法滞在、ゴミの不当放棄などの犯罪を招くリスクがあります。
自分の自宅が犯罪の温床となってしまえば、街の治安にも悪影響を及ぼすでしょう。
空き家が原因で著しく治安が低下し、近所にも被害が出てしまった際は損害賠償などの責任を問われるケースもあるので注意が必要です。

使用していないのに税金はかかる

不動産を所有していれば、所有者は固定資産税や都市計画税を支払う義務があります。
また、現在は長期間管理されておらず危険な空き家と判断された場合、行政が強制的に解体できるようになっています。
更地になれば住宅用地の特例が適用されず、家が建っている土地よりも高い固定資産税を支払わなければなりません。
また、相続した空き家であれば、相続税も発生します。
他にも所有する不動産が一軒家ではなく、マンションであった場合も固定資産税以外に管理費や修繕積立金の支払いが必要です。

そのため、住まいはただ所有しているだけでもお金がかかることを理解しておかなければなりません。

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自宅を貸し出しする時の流れ

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自宅を貸し出すメリット・デメリットが分かったところで、続いては賃貸借契約手続きまでの流れをご紹介します。
事前にステップを知っておくと、スムーズな貸し出しが実現するでしょう。

1.賃料査定を行う

まずは不動産会社に賃料査定を依頼し、自宅はいくらで貸し出すべきなのかを把握します。
この際の注意点として、1社のみに査定を依頼しないことです。

査定はあくまでも、その不動産会社のノウハウや経験をもとに算出した見積もりであり、絶対的な根拠があるわけではありません。
できる限り多くのところから見積もりをもらった方が、金額の精度が高まります。

2.賃貸物件を取り扱う不動産会社と契約する

次は、不動産会社との契約です。
会社ごとに特徴は異なり、賃貸物件を多く取り扱うところもあれば、売買に特化した会社もあるため、賃貸に強みがあるかをチェックしてください。

たとえ賃貸に強みがあっても、メインで取り扱う物件が一軒家なのか、アパートやマンションなどの集合住宅なのかは違うため、どこに強みがあるのかを確認しましょう。
また、実際に会社に行って、雰囲気や担当者の人柄なども見ておくとより安心です。
不動産会社を選んだ後は、契約を結んで賃貸物件の広告を出します。
契約は媒体契約と代理契約の2種類があり、2つの違いは入居者の決定権です。
自分で入居者を選びたいのなら媒体契約、不動産会社にすべて任せても構わないのなら代理契約がおすすめです。

3.賃料・入居条件を決定する

不動産会社との契約が完了したら、続いては賃料や入居条件などを決めていきます。
賃料設定によって入居者の獲得率や利益率は大きく変わり、高く設定すると得られる利益は大きい反面、入居者が見つかりにくくなります。
一方で、賃料を安くすると入居者は見つかりやすいですが利益は少なく、場合によっては家賃収入がほとんどゼロの可能性もあります。
また、入居条件の数によっても希望者の数は増減するため、不動産会社とよく話し合った上で具体的な内容を決めましょう。

4.入居者募集をスタートさせる

賃料や入居条件などの詳細が決まったら、実際に入居者募集を開始します。
不動産会社の広告やホームページなどに自宅が掲載されるようになるため、いつ内覧希望者が来ても対応できるように、自宅を整えておきましょう。
内覧時の対応は自身でも行えますが、遠くに暮らしているので対応が難しい、仕事で忙しくて時間が取れないなどの場合には不動産会社にお任せも可能です。

ただし、対応の依頼料としてプラスで費用が請求される可能性もあるので注意してください。

5.内見後に賃貸契約手続きを行う

入居者募集の広告を見た内覧希望者が来たら、実際に自宅や契約内容などを見てもらいます。
内覧者が入居を希望したら契約となりますが、合意を得られなかった場合には次の希望者からの連絡を待ち、再び内覧してもらうという流れを契約完了まで繰り返します。
内覧を経て自宅や賃料、各種条件などに納得した入居希望者が現れたら、いよいよ賃貸借契約手続きへと進みましょう。
正式に契約が完了し、実際に入居が決まったところでようやく家賃収入を得られます。

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自宅を貸し出しする場合にかかるコスト

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自宅を入居者へと貸し出せば毎月家賃収入が得られますが、同時にコストもかかります。
ここからは、どのような出費がいくら想定されるのかを見ていきます。

貸し出し前にリフォームする場合の費用

築年数が経過した自宅だと、貸し出し前にリフォームが必要な場合もあります。
見た目や設備があまりに劣化していると入居者の確保が難しく、いつまでも家賃収入が得られずに損失が続く一方です。
リフォーム費用は内容によって上下しますが、お風呂やトイレなどの住宅設備の交換の場合は約50万円以上の出費がかかります。
外壁の塗り替えや間取りの変更などの大掛かりなリフォームだと、100万円以上かかるケースもあるため、コストをできる限り抑えたいのならポイントを絞った工事がおすすめです。

不動産会社への管理手数料

貸し出す自宅の管理を不動産会社へ任せる場合、管理手数料の支払いが必要です。
金額は不動産会社によって異なりますが、大体賃料の5~10%のことが多いです。

自分で管理すれば費用の削減は可能ですが、募集を出したタイミングの自宅状況を保つ必要があるため、維持管理には手間暇がかかります。
仕事をしていたり、遠方に暮らしていたりするとより物件管理は難しくなるので、自身での対応に難しさを感じるのなら不動産会社へ委託した方が良いでしょう。

各種税金

自宅を貸し出す際には、リフォーム費用や管理手数料のほかに各種税金の支払いも必要です。
納付が必要な税金は、以下の固定資産税、都市計画税、所得税、住民税の4つです。

固定資産税・都市計画税

固定資産税とは、毎年1月1日時点で建物や土地などの固定資産を所有しているすべての人に対して課せられる税金です。
都市計画税も、固定資産税と同様に1月1日時点での所有者に対して課される税金ですが、市街化区域にある資産の所有者のみを納付対象としています。
市街化区域とは、すでに住宅や施設などが建築されているエリア、もしくは今後10年以内に建築予定のある区域を言います。
ただし、自宅を賃貸物件とすると、固定資産税・都市計画税は経費として計上ができるので、税控除の活用により支払いを抑えることが可能です。

不動産所得への所得税・住民税

年間を通して獲得した不動産所得から経費を差し引いた額には、所得税と住民税がかかります。
不動産所得となるのは家賃だけでなく、礼金、更新料、管理費、駐車場代なども含まれるので要注意です。
住民税は所得金額の10%、そして累進課税である所得税は所得金額が多いほどに税率が上がっていく仕組みのため、収入が多いほどに納付する金額も増えていくと覚えておきましょう。

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自宅を貸し出しする際に気を付けたい5つのポイント

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自宅を貸し出すと家賃収入が得られるメリットがありますが、より有効的に活用するのなら抑えておきたいポイントがあります。
思ったよりも家賃収入が得られない、手間がかかって大変などとならないよう、以下の5つのポイントを把握しておきましょう。

「定期借家契約」で手続きを進める

自宅の一軒家を貸し出す際の賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つがありますが、その物件に将来もう一度暮らす予定なのなら定期借家契約がおすすめです。
普通借家契約であっても契約期間は定めていますが、正当な事由がない限りは貸し手側から更新の拒絶はできません。
そのため、出張や転勤などで自宅を空ける数年間だけ貸し出して、その後はもう一度その家に暮らす場合、好きなタイミングで戻れないのです。
一方で、定期借家契約なら最初に定めた期間の満了ともに契約終了となるため、自分がいない期間だけ貸し出して、将来は居住用とすることも可能です。

ただし、住める期間が定められている分、入居者が限定されやすいため、家賃を安く設定しないと入居希望者が現れないリスクもある点は注意しましょう。

適切な賃料を見極める

自宅を貸し出す際には、適切な賃料を見極めましょう。
住宅ローンの支払いを優先して相場よりも高い賃料で設定すれば、入居者が見つからずに空き家の状態が長く続くリスクがあります。
安く設定すれば入居者が見つかる可能性は上がりますが、ローン残高の返済が難しくなるほどの金額にする必要はありません。
2つのバランスを取るのは難しいですが、いくらに設定すれば収益を獲得できるのかを計算することが大切です。

そのためにも、賃貸物件の専門家である不動産会社へ賃料査定をお願いしましょう。

住宅ローンの返済計画を見直す

住宅ローンが残っている場合には、返済計画を見直す必要があります。
そもそも住宅ローンとはマイホーム購入のための資金であり、収益物件の購入のために借りるお金ではありません。
そのため、住宅ローンの支払いが残っている住宅は、原則として賃貸物件として貸しに出せないと言われています。
しかし、例外として転勤や長期出張などのやむを得ない事情がある場合には、住宅ローンが残っていても貸し出しを認めてくれる金融機関もあります。

一時的に自宅を貸し出すことを「リロケーション」と呼び、リロケーションを許可してくれかどうかはローン契約を結んでいる金融機関へと相談してください。
また、たとえリロケーションが許可されてもローン支払いがゼロにはならず、賃貸に出している期間も支払いは継続されます。
「毎月の返済額である10万円で自宅を貸し出せばプラマイゼロ」と考える方はいますが、ローン支払い以外にも修繕費や税金の支払いがあり、さらには空き家リスクも考慮しなければなりません。
住宅ローンが残っている場合には安直に家賃を設定せず、あらゆるリスクを考えた上で金額を決めたり、ローンの返済計画を見直したりしましょう。

手間とコストがかからない管理方法を見つける

入居者が決まる前だけでなく、契約完了後も物件の管理が必要です。
管理方法は自主管理と管理委託、サブリースがあります。
管理委託とは物件の管理のみを不動産会社へ委託する方法で、経営すべてを委託する方法をサブリースと呼びます。
コストを抑えやすい方法は自主管理ですが、その分手間がかかり、場合によっては思わぬトラブルが発生するリスクもあるでしょう。
一方で、サブリースは経営自体を委託するので手間がかかりませんが、賃料の数%が手数料となるので利益は下がってしまいます。
管理委託だとサブリースよりは手間がかかりますが、手数料はそれほどかからずに済むメリットはあるので、それぞれの特徴を把握して自分にあった方法を選びましょう。

貸し出す前の状態を記録する

自宅を貸し出す前に、現状を記録しておくことも大切です。
なぜなら、入居者が済む前の家の状況を記録せずに貸してしまうと、退去時の現状回復の費用でトラブルになるリスクがあるためです。
基本的に、故意的に壊したものに関しては入居者側の負担となりますが、貸し出す前から壊れていた場合には大家側の負担となります。

新築であれば貸し出し前から破損していることは稀ですが、古い家なら元々から劣化や損傷している部分があることは珍しくありません。
貸す前の状態を文字や写真などで記録しておくと入居者が故意的に壊したのか、それとも以前から損傷していたのかが分かり、未然にトラブルを防げるでしょう。

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自宅を「又貸し」するのはOK?

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自宅を又貸しするとあらゆる不利益が発生するリスクがあり、決しておすすめできません。
続いては又貸しの概要やNGな理由、バレた時のリスクなどまとめていきます。

又貸しとは?

又貸しとは契約者がその部屋に住まずに、貸主の許可を取らないまま別の人へ貸すことです。
貸す相手が知人であっても、大家に家賃を支払っていても又貸しは禁止されているため、知り合いだからといって安易に貸し出すことはやめましょう。

又貸しがNGな理由

又貸しが禁止されている理由として、借主・貸主のリスクが大きいことがあります。
もし賃貸物件でトラブルが発生した場合、基本的には借主・貸主で話し合って解決しますが、又貸しだとトラブルの当事者は借主本人ではなく、第三者になります。

普通であれば、借主と貸主との2人の話し合いで済むところ、そこに第三者も間に入ってくることでよりトラブルを複雑化させてしまうのです。
また、トラブルのすべての責任は又貸しをした借主であり、場合によっては契約違反として強制退去や違約金を請求される可能性もあります、
軽い気持ちで又貸しをすると大きなトラブルに巻き込まれるリスクがあるので、面倒ごとを避けるためにもやめましょう。

又貸しがバレた場合のリスク

又貸しがバレた時には、違約金の請求や強制退去命令を受ける可能性があります。
状況によっては訴訟にまで発展するケースや家賃数ヶ月分の違約金を請求する可能性もあり、時間を取られることに加えて金銭面にもかなりの負担となります。

また、又貸しした相手の故意や過失によって設備が破損、家賃滞納などのトラブルが発生した場合、支払いの義務は契約者である借主側です。
自分が壊したわけではなくても支払わなければならず、理不尽な目に合ってしまうでしょう。

今回は、自宅貸し出しのメリット・デメリットや流れ、気を付けたいポイントなどをご紹介しました。
自宅の貸し出しは毎月家賃収入を得られる魅力はありますが、修繕やリフォーム費用が必要だったり、空室が続けば収入がゼロだったりなどといったリスクも存在します。
しかし、空き家のまま長く放置していると、虫や動物の発生や資産価値の減少につながるため、大切な資産を手放さずに守りたいのなら貸し出しを検討してみてはいかがでしょうか。
契約次第では将来の居住用とすることもできるので、ライフプランに合わせた貸し出し方法を選びましょう。

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