瑕疵物件とは？種類や見極め方、トラブルへの対策を紹介！

みなさんは、瑕疵物件という言葉を聞いたことはありますか？
もしかすると、事故物件と表現した方がわかりやすいかもしれません。
不動産の売買を行うのであれば、瑕疵物件について理解を深めておく必要があります。
また、トラブルが起こった場合の対策も知っていた方が安心です。
そこで今回は、瑕疵物件がそもそも何を意味するのか、基準はあるのか、トラブルに発展しないようにするにはどうすれば良いのかなどの疑問にお答えします。

瑕疵物件とは何？

瑕疵物件は、物件が本来備えているはずの品質・性能・状態に何らかの欠損があり、買主が期待する効果を満足に得られない場合に使われる言葉です。
外見上は特に問題がないように見えるケースがほとんどなので、買主が知らないまま契約してしまうこともあります。
瑕疵物件だと知らないまま契約したとしても、後から予期せぬトラブルが発生して大きな問題になってしまう場合もあるので注意が必要です。
雨漏りや主要部（屋根や柱など）の腐食、床下・土台などのシロアリ被害、給排水管の故障といった問題がある場合、瑕疵物件と呼ばれます。
また、土壌汚染や耐震強度の不足も瑕疵とみなされる可能性が高いです。

瑕疵物件の販売や貸し出しを行う場合は、トラブルを未然に防ぐために相手に告知する必要があります。
告知を怠ってしまうと、損害賠償を請求されたり、契約を解除されたりする可能性が出てくるので、売主や貸主にとって大きな損失になりかねません。
未然に防ぐためにも、瑕疵物件であるという事実の告知はしっかりと行いましょう。

瑕疵物件にも種類がある！？

瑕疵物件と一括りにされるケースが多いですが、実は種類があります。
続いては、瑕疵物件の種類についてみていきましょう。

心理的瑕疵

心理的瑕疵は、建物内または近隣で自殺や殺人、事故死などがあった物件に住む人が心理的な抵抗を覚えるリスクがある状態です。
騒音・異臭・振動などの原因となる施設、暴力団のような反社会勢力の拠点、墓地といった敬遠されがちな建物や施設がある場合も、心理的瑕疵に該当します。
人によって、どこまで不快に感じるかの線引きが異なるため、あらかじめ告知をしていてもトラブルに発展してしまうケースもあります。
生活の拠点となる場所における心理的瑕疵は大きなストレスになってしまうものです。
「こんなことなら契約をしなかった」と考える人もいるでしょう。
契約後に「このことは聞いていない」と言われないようにするためにも、どのような物件かしっかりと告知することは重要なポイントです。

物理的瑕疵

物理的瑕疵は、土地や建物を使うにあたり、重大な影響を及ぼす欠陥があることを意味します。
シロアリの被害がある、雨漏りや水漏れしている、構造上の欠陥がある、建物自体が傾いている、といった例が挙げられます。
普段はチェックすることがほとんどない天井裏などの雨漏りは、契約の段階で売主が築いていないケースも多いです。
シロアリの被害も拡大するまで気が付かない場合があるので、後からトラブルになるケースが多く見られます。
傾きに関しても、よほど傾いていなければ気が付くのが難しいでしょう。
しかしこれらは、不動産を使用する上で重大な欠陥になる可能性があります。
瑕疵の存在を知っていれば、契約をしなかったと考える買主や借主もいるはずです。
契約をするにしても、割引をするのが通例だと考えられます。
後から瑕疵を知って損害賠償や契約解除を求められてしまうと、お互いにとってデメリットばかりになるので、瑕疵の存在は明らかにしておきましょう。

法律的瑕疵

法律的瑕疵は、法的な問題を有している物件を意味します。
建築基準法や消防法、都市計画法などに抵触している物件に指すケースが多く見られます。
建築基準法における安全基準や接道義務などの基準を満たしていない、消防法における防火設備の設置基準を満たしていない、または設備が古い、都市計画法における市街化調整区域に建設されている、など物件は法律的瑕疵に該当するので覚えておきましょう。
下町にある建築不可物件も、法律的瑕疵に該当します。
法律的瑕疵の有無は、物件がある自治体の担当窓口に問い合わせて確認する必要があります。

明確な基準はない！？心理的瑕疵に該当するのは？

心理的瑕疵は、そこで生活する人にとってストレスを感じてしまう可能性がありますが、明確な基準は決まっていません。
では、どのような場合に心理的瑕疵が当てはまるのでしょうか？

殺人事件

殺人事件があった物件は、心理的瑕疵物件となります。
「5年前にこの家で殺人事件が起こった」と聞かされれば、近寄りたくないと感じるものです。
警視庁の統計によると、1年間で900件～1,000件ほどの殺人事件が発生していると言います。
その中に自分が売却しようと考えている物件が含まれている可能性もあるでしょう。
殺人事件の中には、一家殺人事件や連続殺人事件のように残虐かつ凶悪なものもたくさんあります。
そのような場合、室内の清掃やリフォームを行ってから売却しますが、「ここで殺された人がいる」と思うと、抵抗感を覚えてしまうのは当然です。
殺人事件に関しては、告知しなくてもインターネットで調べると情報が出てくる場合があります。
瑕疵物件と知らされておらず、実はそうだったとわかった時のショックは計り知れません。

自殺

自殺があった物件も、心理的瑕疵物件となります。
誰かが自殺した家に住みたいと思う人はまずいないでしょう。
自殺の方法によっては、血痕や体液のシミが床などに残っている場合もあります。
売却する前にリフォームを行うので、見た目はわからないかもしれませんが、そのような事実があったと聞かされた場合に、購入を前向きに検討できるでしょうか？
そのような人はほとんどいないのが実態であり、自殺者が出た物件も心理的瑕疵物件として告知義務があります。

事故死

瑕疵物件には、事故死があった物件も含まれます。
室内で転倒して亡くなった、お風呂で溺死してしまった、といった場合も瑕疵物件になるのです。
不慮の事故ではありますが、室内で死者が出たことに変わりはありません。
死者が出ていると何となく気持ち悪いと感じてしまう人も多いものです。
そのため、どのような死因であっても室内で死者が出た物件は避けたいと考える人は多く見られます。

火災

火災が合った物件も、心理的瑕疵物件とみなされます。
ボヤのような規模が小さい火災なら問題視されることはほとんどありません。
しかし、火災事故で死亡者が出ている場合は、心理的瑕疵物件となります。
「2年前にこの部屋で火事があって、女性が1人亡くなっているのよ」などと聞くと、「できれば住みたくない」と思ってしまうのは当然です。
火災事故はニュースになる場合も多いので、調べてみると情報が見つかる可能性が高いです。
もし周りからそのような話を聞いた場合、情報の信ぴょう性を高めるために調べてから契約をする人もいるでしょう。

反社会勢力の事務所周辺

物件の周辺に反社会勢力の事務所がある場合も、心理的瑕疵物件となります。
「隣の家が暴力団の事務所だ」と聞いて、積極的に住みたいと思える人はどのくらいいるでしょうか？
ほとんどの人が嬉しいと感じることはなく、嫌だと感じてしまうはずです。
暴力団員が生活圏にいると、どのタイミングでトラブルに巻き込まれるかわからないという不安が募ります。
それがストレスになり、自宅にいる時間が苦痛に感じてしまう可能性もあるでしょう。
暴力団の事務所が近くにあると、銀行の担保価値や資産価値も下がってしまうこともデメリットの1つです。
子育て世帯であれば、特に敬遠したい物件となるため、入居者の確保が難航する可能性も高いです。

下水処理場やゴミ焼却炉などの周辺

嫌悪施設が近くにある場合も、心理的瑕疵物件に含まれます。
嫌悪施設は、ゴミ焼却炉や下水処理場、葬儀場、火葬場、原子力発電所、風俗営業店、ガスタンクといった敬遠されがちな施設です。
小学校や中学校も含まれます。
これらの施設の周りは、悪臭や騒音、大気汚染、土壌汚染などを引き起こす可能性が高いです。
リスクがあるにも関わらず、売主が伝えていなくて買主が後から知った場合、トラブルに発展することもあります。

買主は瑕疵物件についてどうやって調べている？

瑕疵物件は、売主が伝えなければ買主に知られないというわけではありません。
アパートやマンションを探している中で、調べてから決めようと考える人も多く見られます。
では、どのようにして瑕疵物件について調べているのか見ていきましょう。

不動産会社への問い合わせ

不動産会社に問い合わせるのは、最も簡単にできる方法です。
不動産会社で「事故物件は取り扱っていますか？」と聞いてみると、基本的には教えてもらえます。
しかし、中には冷やかしだと思って情報提供を行わないケースもあるので、どのタイミングで質問するかが重要になります。
不動産会社から怪しまれないようにするには、初回のアンケートが終わって、探している物件について聞かれた時に応えるのが理想的です。
また、事故物件や瑕疵物件と直接的に言わず、「格安物件を希望している」と話す人に何らかの問題がある物件を紹介するケースも考えられます。

インターネットで検索する

インターネットで瑕疵物件を探すこともできます。
不動産ポータルサイトで、「告知事項」とか「心理的瑕疵」というキーワードで検索をしてみてください。
それらのキーワードで検索してみると、何か告知が必要な物件が出てきます。
告知が必要な物件は、瑕疵物件であるケースが非常に高いです。
しかし、心理的瑕疵がある事故物件だけではなく、別の欠陥で告知時効ありとなっている場合もあるので、必ずそうとは限りません。

インターネットで事故物件を探す際に使われることが多いサイトがあります。
それが、「大島てる」です。
大島てるは事故物件情報共有サイトで、日本国内だけではなく世界各地の物件を取り扱っています。
住民が自殺や殺人、火災などで死亡した場合に情報が掲載されます。
サイトには、対象となる物件だけではなく部屋番号まで記載されているため、具体的な情報を手に入れられるのです。
無料で閲覧可能なので、誰でもアクセスできます。
これから引越しをしようと考えている人や今住んでいるエリアに事故物件があるか調べたい人が利用するケースが多いです。
大島てるは1日のアクセス数が非常に多いことから、事故物件に興味を持つ人の数もたくさんいるとわかります。
事故物件を題材にした映画が話題になったこともあり、興味を持つ人も以前より多くなったと考えられます。

特別募集住宅をチェックする

独立行政法人 都市再生機構が管理している公的な賃貸住宅・UR賃貸住宅は、入居している人が亡くなった場合に特別募集住宅という名で情報を公開しています。
特別募集住宅は、1年～2年に渡って家賃が割引になるなどお得に住めます。
何かトラブルがあった物件でも良いからリーズナブルな家賃で賃貸住宅に住みたいと思っている人は、特別募集住宅をチェックするケースが多いです。
件数自体はそこまで多くありませんが、地方の物件も掲載されているので、幅広いエリアで探しても良いならぜひチェックしてみてください。
UR賃貸住宅は、どちらかというと団地のイメージが強い人も多いので、それだけで敬遠してしまう人もいるでしょう。
実際に、かつては、そのイメージ通りでした。
しかし最近は、リノベーションされて綺麗な内装になったUR賃貸住宅も増えています。
UR賃貸住宅だからといって不便に感じることもなく、徐々に人気が高まりつつあります。

事故物件専用の不動産会社で調べる

最近は、事故物件専用の不動産会社もあります。
事故物件専用の不動産会社は、個人向けの物件だけではなく投資家向けの物件も取り扱っています。
取り扱っている件数はそこまで多くはなく、いくつかそのような不動産会社があるので比較してみるのも良いでしょう。
中でも特に有名なのは、成仏不動産です。
成仏不動産は、「事故物件を誇れる選択肢へ」というコンセプトで物件の買い取りや供養を行っています。
故人やご先祖様だけではなく土地や建物への供養も希望する場合はしてもらえます。
供養を行った物には成仏認定書が発行され、成仏物件として販売などに結び付けやすくしているのでしょう。
事故物件と呼ばれる瑕疵物件は、どうしてもネガティブなイメージを持たれてしまいます。
しかし、その物件が本来持っている価値を正しく評価し、付加価値をプラスすることで買い手を見つけやすくしているのです。
物件の売買だけではなく、特殊清掃や遺品生理に関する事業も行っています。
事故物件を買い取ったら、トータルでサポートできるような体制が整っていると言えます。

心理的瑕疵にはどう対応すべき？

事実を知ることで、不動産取引に迷いの出る心理的痂疲には、告知義務があります。
ここでは、心理的痂疲として説明義務が生じる内容や必要な告知期間などを詳しく解説していきます。
また、告知義務の生じないケースも紹介しますので、参考にしてください。

心理的瑕疵は告知義務がある

犯罪に使われていたり、人が亡くなったりした部屋に進んで住みたいと考える人はいないでしょう。
そのため、部屋を貸す側は、次に部屋を借りる人に対し、「どういった理由で人が亡くなっている」など、心理的瑕疵物件になった経緯を告知する必要があります。
これを告知義務と言い、一般的には重要事項説明書に記載し説明したという記録を残すほか、場合によっては賃貸契約書に記すこともあります。
これは、賃貸だけでなく売却する場合も同様に告知義務が生じます。
もし、告知義務を怠った場合、後から買主や賃借人から損害賠償請求や契約解除をされる可能性もあります。

説明義務が生じる内容

心理的瑕疵では、どこから告知義務が生じるかが非常に難しいです。
室内で自殺した場合や殺人事件や不審死、変死や焼死などは告知義務が生じる事例と判断でき、隣室で事件や事故が起きた場合も同様です。
一方で、室内で自殺未遂をし、その後搬送された病院で亡くなったケースや、マンションの屋上など室内以外から飛び降り自殺をしたケースには、告知義務は生じないと考えられます。
ただし、法律で明確な基準が定められている訳ではないため、事例によっては過去の判例を参考に個別に検討しなければいけません。

必要な告知期間

告知が必要な期間には、二通りの考え方があります。
一つ目は発生からの経過年数です。
例えば、室内で自殺した場合、発生から賃貸なら3年ほど、売買なら6年程度経つまでは、告知義務が必要と考えられています。
二つ目は入居者の変更や転売です。
心理的瑕疵物件であると告知した賃借人が退去した後は告知義務が無くなると考えられていますが、事故物件を購入した場合も同様です。
その後転売する際には、告知義務は無くなると考えられています。
このように心的瑕疵物件は、ある一定の期間が過ぎれば告知義務は無くなります。
ただし、一定期間の判断基準は、賃貸か売却かでも異なるように、あくまでも目安でしかありません。
この期間を過ぎているから絶対に大丈夫といったものではなく、人によってはどれだけ時間が経過していても気にするケースも少なくありません。
トラブルを未然に防ぎたいなら、なるべく正直に伝えておくと安心です。

自然死なら告知義務は生じない

室内で殺人事件や自殺などが発生した場合に生じる告知義務ですが、国交省のガイドラインによると自然死では原則生じないと考えられています。
そのため、階段から転落したり入浴中に転倒したりといった日常生活を送るなかで発生した事故により死亡したケースをはじめ、搬送された病院で死亡した場合や、室外で事故に遭い亡くなったケースでも、告知義務は生じないとされています。
しかし、特に事件性はなくても、亡くなってから長時間経過してから発見された場合などでは、告知義務が必要と判断された事例もあります。
長期間がどの程度の期間を指すかに明確な基準はないものの、発見時に遺体が腐乱している状態で特殊清掃が必要となるケースなどは、告知が必要と判断されます。

瑕疵の告知なしはトラブルの元！？その原因は？

心理的瑕疵物件の告知義務は法律で定められているわけではないため、規定が曖昧な部分も多く、どこまで告知するかは不動産会社によって異なります。
しかし、告知をしなかったことでトラブルに発展するケースも少なくありません。
ここでは、トラブルに発展した原因を解説します。

告知規定の曖昧さ

宅建業法では、告知が必要な事故の範囲や必要な期間のルールが明示されていません。
そのため、殺人事件や自殺による死亡などは心理的瑕疵に当たると判断されますが、自然死や病死はその対象ではないとされることが多いです。
つまり、病死や日常生活のなかで死亡した場合は、告知義務の対象とはなりません。
同じ室内で亡くなっていても、亡くなり方によって告知が必要かどうかは異なるのです。
また、事故や事件が発生したばかりの物件は告知しても、ある程度期間が経過したあとは、告知されないことも多いです。
なかには、伝えなかったことでトラブルになるのを避けたいとの思いから、自然死であってもきちんと伝えている場合もあります。
しかし、事実を知ると嫌がられることも多く、詳細が明確に定められているわけではないため、どのように対応するかも不動産会社によって違います。

対策不足と認識される

高齢者社会が進んでいる昨今では、入居者が高齢化し、孤独死する可能性もゼロではありません。
いくら自然死は告知義務がないと言っても、長期間発見できなかったことで、腐乱が進み特殊清掃が必要になれば告知義務が発生します。
物件でそのようなことが起こった場合、管理側は何も対策していなかったのかと対策不足と認識され、入居者離れにつながる恐れがあります。
そうした事態を避けるため、普段からできる限りコミュニケーションを取ったり、万が一に備え緊急連絡先を聞き出したりと、家族と連絡を取れる環境を整えておくことが大切です。
最近では、各自治体でも孤独を防ぐため様々な取り組みやサービスを行っています。
見守りサービスを提供している民間の企業もありますので、こうしたサービスを上手く活用しながら、対策することが重要です。

告知義務違反に問われることも

不動産の賃貸や売却では、瑕疵があればきちんと伝えて説明しなければいけません。
瑕疵があることを伝えず、後々相手に知られた場合「告知があれば契約しなかった」とトラブルに発展する恐れがあります。
その場合、告知義務違反として、賃借人や買主から補修請求や減額請求、損害賠償請求のほか、契約解除を求められる可能性があります。

瑕疵物件をそのまま引き渡したらどうなる？

心理的瑕疵や物理的、法律的瑕疵や環境的瑕疵など、どのような瑕疵であっても、賃貸や売却に出す際は、その旨を賃借人や買主に告知しなければいけません。
告知義務を怠り、そのまま瑕疵物件を引き渡した場合、契約不適合責任を負う必要が出てきます。
ここでは、契約不適合責任や瑕疵担保責任について解説します。

契約不適合責任を負う必要がある

契約不適合責任とは、一般消費者を守るための制度で、売買した物件が契約内容に適合しない状態にあるときには、売主が買主に対して責任を取らなければならないというものです。
例えば、売買する物件にシロアリ被害や雨漏りがあることを隠していたり、後からわかったりした場合には、不具合や損害の費用を請求する補修請求や売買契約を解除する契約解除を求められる可能性が高いです。
また、告知義務違反により契約解除となった場合は、買主が契約のために負担した印紙代や登記費用、引っ越しの費用や慰謝料を請求する損害賠償請求を起こされることもあります。
不動産会社を通じて一般人に賃貸や売却する場合は、何かあれば確実に契約不適合責任が問われます。
しかし、相手が不動産会社の場合、保護対象ではないとして免責となるケースもあるため、買主とのトラブルを避けたいならば、一般人ではなく不動産会社に依頼するのも一つの方法です。

瑕疵担保責任との違いは

瑕疵担保責任とは、売買物件に外部からは用意に発見できない欠陥、すなわち隠れた瑕疵がある場合、売主は買主に対し、その責任を負うことをいいます。
つまり、隠れた瑕疵があった場合には、買主は売主に対し契約解除や損害賠償の請求が主張できるものでした。
しかし、瑕疵担保責任は隠れた瑕疵があった場合のみであったため、2020年の民法改正時に新たに契約不適合責任が作られたのです。
契約不適合責任は、上でも解説したように、「売買した物件が契約内容に適合しない状態にあるときには、売主が買主に対して責任を取らなければならない」というものです。
瑕疵担保責任とは違い、瑕疵があった場合には、有無を言わせず責任を問うことが可能となります。
一度トラブルが発生すれば、責任を厳しく追及され、重い対抗措置が取られることも多いため、一般人に瑕疵物件を売却するのが、よりリスクが大きくなりました。

契約不適合責任で売主が追求されることは？

告知義務を怠った場合、契約不適合責任に問われ、売り主は契約解除や損害賠償を請求される恐れがあります。
ここでは、追求される内容を詳しく解説します。

修理費

物理的瑕疵物件では、発生した不具合の修理、または修理にかかる費用や損害を売主に請求できます。

契約解除

契約解除とは、その名の通り売買契約を解除することです。
補修請求や減額請求など買主側の要求に応じない場合、契約を解除される可能性が高いです。

損害賠償

告知義務違反により契約解除になった場合、買主が売買契約を締結するために支払った諸費用の損害賠償請求を主張できます。
また、心理的瑕疵によるストレスや精神的苦痛を受けた場合には、慰謝料の請求も主張でき、実際に支払ったケースも存在します。
また、損害賠償請求は売主だけでなく、仲介した不動産会社も責任が問われます。
そのため、告知義務違反をすると買主に加えて不動産会社からも損害賠償を請求される恐れがあるので注意が必要です。

瑕疵物件を売るなら買い取り業者に！そのメリットとは？

瑕疵物件を一般人に売却する場合、契約不適合責任を問われる可能性がありリスクも大きいです。
そのため、売却するなら買取業者がおすすめです。

精神的苦痛を感じずに済む

不動産売買のプロである買取業者との取引ならば、契約不適合責任が免責となる可能性が高いため、瑕疵物件の売却の際に生じる「買主から告知義務違反で訴えられたらどうしよう」といった不安から解放されます。
また、これまでの瑕疵物件を数多く取引している不動産会社ならば、物件のリフォームやリノベーションに関する知識も豊富です。
物件の良さを活かしつつ、新たな魅力を引き出してくれるだろうと希望を持てるので、取引も気持ちよく進められるはずです。

価格交渉しやすい

基本的に不動産会社に仲介を依頼すると受け身な対応になるのに対し、買取業者に依頼する方法は、積極的に価格交渉できるといったメリットがあります。
特に瑕疵物件をリフォームやリノベーションして販売しようと考えている不動産会社の場合、相手も買取について前向きに考えてくれていることが多く、価格交渉も積極的です。
瑕疵物件売却の悩みだった売却価格の安さも、多少対象されるのではと希望を持てます。

周りに知られずに済む

一般的に物件を売却する場合、地域の不動産サイトに掲載されるなど、人の目につくことが多いです。
しかし、買取業者への売却では直接交渉を進めるため、売却しようとしていることを近隣住民をはじめとした周囲の人に知られる心配がありません。
特に自殺や殺人事件の合った物件は、近隣の人たちの注目を集めているため、これ以上話題になることを避け、良くない噂を増やさないためにも、買取業者を利用して人知れず売却したほうがスムーズにことが運ぶでしょう。

まとめ

ここまで、瑕疵物件の種類や見極め方に加えて、心理的瑕疵物件への対応方法を中心に解説してきました。
瑕疵物件には、心理的瑕疵・物理的瑕疵・法律的瑕疵・環境的瑕疵の4種類あります。
そして、どの種類であっても瑕疵のある物件は売却時に問題点をきちんと相手に伝えなければならない告知義務が発生します。
告知義務を怠った場合、告知義務違反に問われ、契約解除や損害賠償を請求される恐れがあります。
また、瑕疵物件によっては精神的苦痛やストレスを受けたとして慰謝料請求をされる可能性もあるため注意が必要です。
告知することで、物件が売れなくなるのでは、借り手が付かなくなるのではと考えてしまうかもしれません。
しかし、後々トラブルに発展する可能性を避けるためにも、告知義務はしっかりと全うすることが大切です。
売却に悩んでいるなら、買取業者に依頼するのもおすすめです。