アパート経営のリスクとは?対策方法なども合わせてご紹介!

土地活用の方法の1つにアパート経営があります。
土地を有効活用できる方法ではありますが、失敗するリスクが高いとのイメージがあり、敬遠する人も多いです。
確かに、アパート経営にリスクは付き物です。
しかし、他の投資や土地活用でも何らかの形でリスクを負わなければいけません。
リスクが高いからといって敬遠するのではなく、対策方法を知っていれば最低限のダメージで抑えられます。
そこで今回は、アパート経営にはどのようなリスクがあるのか、対策方法があるのかといった内容と中心に解説していきます。

アパート経営は今からでも始められる?

アパート経営

アパートは、色々な場所に建っているので今からでも始められるのか、不安に感じる人もいるでしょう。
確かに競合が多いと入居者が入りにくくなる可能性はありますが、アパート経営の仕組みを知っていれば問題ありません。
ここでは、アパート経営の仕組みとメリットからみていきましょう。

アパート経営の仕組み

アパート経営は、不動産投資に含まれる土地活用方法です。
家賃収入が主な収入源となります。
家賃収入から、ローンの返済や修繕費用、管理費、共有部の光熱費、火災保険、固定資産税などを支払います。
諸経費を支払った残りが利益となり、その利益には所得税と住民税が課せられるので滞りなく支払わなければいけません。
ただし、家賃以外の礼金や更新料、共益費、アパートを売却した場合の売却益はオーナーの収益になります。

アパートは、木造もしくは鉄骨造で2階建てから3階建ての建物を建てるケースが多いため、マンション経営よりも少ない予算で始められます。
ローンを組み、レバレッジを利かせた運用も可能となるため、不動産投資初心者でも始めやすいです。
相続により土地を取得している人なら、アパートの建築費のみが初期費用となります。
そのため、より高い利回りでアパート経営が可能になります。

アパート経営のメリット

アパート経営を始めると、様々なメリットが得られます。
どのようなメリットがあるのか、いくつかピックアップしてご紹介します。

・安定した収入が長期的に得られる
アパートを建てて入居者が入ってくれれば、安定した収入が長期的に得られるようになります。
1度入居すると、ある程度の期間は退去しないケースが多いからです。
一戸建ての賃貸よりもアパートの方が、同じ敷地面積だった場合の収益率が高くなるのも魅力的なポイントです。

・生命保険の代わりになる
アパート経営を始める際にローンを組むと、団体信用生命保険に加入します。
団体信用生命保険が通常の生命保険の代わりとして機能します。
団体信用生命保険に加入している場合、契約者が死亡もしくは重度の障害を抱えた時などに残りのローン返済が免除されるのです。
アパートに関しては継続して経営ができるので、家族が引き継いで経営できます。
ローンが免除になるため、土地と収入源の両方を家族は手に入れられます。

・老後の資金不足解消に役立つ
老後の資金不足解消に役立つこともアパート経営のメリットとして挙げられます。
アパートを経営し続けていれば、家賃収入が継続的に入ってくるからです。
ローンを完済してしまえば、より多くのお金を手元に残せるようになるため、貯蓄額が増やせます。
最初から自己資金で経営しているケースなら、管理コストを差し引いて全て利益になるので資金の確保はよりしやすくなります。
老後資金を確保するための投資を検討しているのであれば、おすすめしたい方法です。

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アパート経営をするならリスクと対策を把握しておこう

アパート経営

アパート経営にはメリットもありますが、始めるなら知っておかなければいけないリスクもあります。
続いては、リスクと対策について解説していきます。

立地が原因となる空室リスク

1つ目は、立地が原因となる空室リスクです。

アパートの立地条件によって空室リスクが高くなります。
アパート経営は不動産賃貸業の一種なので、立地商売と言えるからです。

飲食店なら味の美味しさ、小売店なら商品の充実度などで立地条件を克服できる場合もありますが、アパート経営は立地が一番の売り物になります。
アパートを建てるなら、人口が多い都市部で駅から徒歩10分圏内という条件が適しています。
理由は都市部は働き盛りの若者や学生も多く、通勤や通学に便利なアパートを選びたいと思っているケースが多いからです。
立地条件で失敗してしまうと後戻りができないので、どこに建てるか吟味しましょう。

経年が原因となる空室リスク

2つ目は、経年が原因となる空室リスクです。

日本人はどちらかというと、築古よりも新築のアパートを選ぶ傾向があります。
同じエリアに新築と築35年のアパートがあった場合、新築の方が選ばれやすいです。
つまり、経年による空室リスクは避けて通れないと言えます。
経年は抑えることができないため、定期的にリフォームをしなければいけません。
リフォームはお金がかなりかかってしまうので、築年数の経過によって経営が苦しくなる恐れがあります。
しかし、立地条件が良いアパートなら経年が原因となる空室リスクは低くなる傾向があります。
経年による影響を軽減するためにも、立地のこだわった方が良いと言えます。

供給過剰が原因となる空室リスク

3つ目は、供給過剰が原因となる空室リスクです。

近隣に新しいアパートが建設された場合、既存のアパートの入居が決まりにくくなります。
人口減少が著しいエリアであればあるほど、供給が増えた時の競争率が高くなる傾向があります。
つまり、供給過剰が原因となる空室リスクも立地条件次第で軽減できるのです。
都内のような人口増加しているエリアなら、アパートの供給が増えたとしても影響はそこまで大きくありません。

ローン返済に関するリスク

4つ目は、ローン返済に関するリスクです。

アパートを建てる際のローンは、基本的に返済可能な範囲で借りるためこのリスクを被ることは基本的にありません。
予想以上に空室が増えてしまったり、家賃を下げなければいけない状態になったりした場合、ローンの返済が難しくなっていきます。
このリスクは、自己資金が多くて借入金額が少なければ回避できるため、アパート経営をするなら少しでも多く自己資金を用意しておくべきだと言えます。
コントロールできるリスクについては、リスクヘッジしておきましょう。

家賃が下落するリスク

5つ目は、家賃が下落するリスクです。

空室が長らく続いてしまうと、家賃を下げて入居者を増やすなどの対策を取らなければいけません。
家賃を下げた状態で入居者が決まれば、その部屋の家賃は下がったままになります。
また、隣の部屋の空室が続いているといくらで募集しているのか気になって調べる入居者もいます。
調べて家賃が自分の部屋より低いと分かれば、値下げ交渉される可能性もないとは言い切れません。
その結果、全体的に家賃を下げなければいけない状況に陥るケースもあります。
家賃を下げないようにするには、空室にならない対策を常に取り入れることが重要です。

家賃を滞納されるリスク

6つ目は、家賃を滞納されるリスクです。

入居者がいたとしても、家賃を滞納されるとオーナーの収入が減少します。
家賃を滞納されると少しでも早く退去して欲しいと思うものですが、滞納が3ヶ月以上続かなければ契約解除できません。
2ヶ月ほどの滞納では、オーナーが損失分を負担しなければいけないと言えます。
以前は、敷金や連帯保証人による保全ができましたが、最近は敷金なしや1ヶ月分といった物件が多く、連帯保証人がいないケースも増えています。
状況が変化しているため、家賃保証会社を利用して家賃を滞納されるリスクを保全するのがベストです。
家賃保証会社を利用する場合は、保証会社に保証料をオーナーが支払わなければいけないので倒産の可能性が低くて保証料が安い所を選ぶようにしましょう。

修繕リスク

7つ目は、修繕リスクです。

アパートのオーナーは修繕義務を負うため、大規模な修繕に関しては計画的に行う必要があります。
計画的な修繕のほか、偶然壊れてしまったものや自然消耗してしまうものもオーナーが修繕しなければいけません。

修繕リスクを軽減するためには、アパート建設時のメーカー選びも重要です。
安く建てると将来的に修繕箇所が多くなったり、小まめに修繕しなければならなくなったりします。

金利が上昇するリスク

8つ目は、金利が上昇するリスクです。

現在はバブルの時代と比べると金利が低くなっているので、ローンを組む際も低金利で組めます。
低金利ならではのメリットを活かすために、変動金利のローンを利用している人も多いです
変動金利は金利が下がればそれに比例するので下がった場合はメリットが大きいですが、上がった場合はデメリットになります。

変動金利でローンを組むなら、将来的に金利が上がる可能性も念頭に置いておきましょう。
金利が上昇するリスクを回避するには、自己資金をできるだけ増やして借入金額を少なくしたり、固定金利で組む部分を多くしたりといった対策の効果が期待できます。

オーバーローンになるリスク

9つ目は、オーバーローンになるリスクです。

オーバーローンは、ローンの残りが売却益よりも多くなることを意味します。
オーバーローンになると売却したいのにできないという状況に陥ってしまうのです。
アパート経営を相続税対策としてスタートし、相続してからオーバーローンリスクが生まれるケースも多いです。
オーバーローンになるリスクは、購入時の自己資金を多くしてローンの借入額を少なくすると回避しやすくなります。
自己資金のバランスでコントロールしやすいリスクの1つなので、リスクヘッジをしっかりとすれば対策可能です。

入居者間でトラブルが発生するリスク

そして最後は、入居者間でトラブルが発生するリスクです。

アパート経営には様々なリスクが考えられますが、入居者間で何らかのトラブルが発生する可能性も念頭に置かなければいけません。
入居者間のトラブルには、夜中に騒いで苦情が寄せられる、部屋を汚くする、ペット付加にも関わらずペットを飼う、夜逃げする、無断で同居するといったものが考えられます。
入居者間のトラブルは、他の入居者にも悪影響を及ぼしかねないので、きちんと対策をしなければ空室が増えてしまいます。

トラブルを回避するには、管理会社の入居審査を厳しくするのが良いですが、あまりにも審査基準が厳しいと入居者が決まりにくくなるため、バランスが重要です。
また、入居者間のトラブルが発生したにも関わらず、管理会社が初期の対応を怠るとアパ-ト自体の悪評にもなります。
入居者間でトラブルが発生するリスクを回避するには、実績を多く持つ管理会社に依頼するのがおすすめです。
実績が豊富な管理会社であれば、入居審査やトラブル対応も適切なケースが多いです。

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アパート経営で失敗しないために知っておくべき注意点

アパート経営

アパ-ト経営をスタートするなら、どのようなリスクがあるのか把握しておかなければいけません。
理由は、リスクが分かれば対策も講じやすくなるからです。
アパート経営で失敗しないためには、いくつか知っておきたい注意点もあります。
続いては、どのような注意点を知っておくと失敗のリスクが低くなるのか解説していきます。

少ない自己資金で始めようとしない

アパート経営は自己資金がなくても始められると謳う広告が増えているので、少ない自己資金しかなくてもスタートできるのではないかと考える人がいます。
確かにアパート経営は少ない自己資金でも始められますが、成功する確率は格段に低くなります。

アパートやマンションを活用した賃貸物件の経営を始めようと考えた時、全て自己資金で賄おうとする人はほぼいません。
多くの場合、銀行などから融資を受けて投資に必要な資金を調達します。
融資を受けるため、仮に自己資金がなくても始められるのです。

しかし、自己資金が少ない状態でスタートすると共有部の破損などの修繕、エアコン付きの物件の場合はエアコンの故障、トラブルが多い入居者を退去させるために立退料などが必要になった時に対応できなくなります。
これらのトラブルはアパート経営初心者のオーナーが想定していないものなので、かなり悩んでしまうケースが多いです。
支払いができないからといって放置すると空室が増えてしまい、家賃収入が下がる可能性も考えられます。
自己資金がないまたは少ない状態でもアパート経営を始めること自体は可能ですが、継続するのが難しい事実を念頭に置いておきましょう。

立地条件にこだわる

想定している入居者層と立地条件が合っていない物件は、入居者が集まりにくい傾向があります。
空室を無くすまでに時間がかかってしまい、初期投資の回収までに長い時間を要します。
空室が長期的に続くと安定した収入が得られないため、結果として失敗に終わる可能性も高まります。
駅の近くなど立地条件が良い物件で入居者が確保できたとしても、アパ-トの購入費用が高ければ手元に残る利益が少なくなることも重要なポイントです。
生活環境などの調査を十分に行わないまま始めた場合は、投資条件だけが判断材料になるのでより失敗のリスクが高まります。
失敗しないためには、アパ-トを建てようと思っているエリアについて情報収集し、立地条件と収支のバランスをトータルで考えるようにしましょう。

利回りの見方を正しく理解する

アパート経営を始める際に、利回りを重要視して物件を決めるケースは多いです。
確かに利回りは投資をする上で重要な要素ですが、利回りの見方を正しく理解していないと上手くいかないリスクが高くなります。

利回りの関する知識が乏しいと、一番わかりやすい表面利回りに注目しがちです。
表面利回りは、“(年間の家賃収入÷物件の購入価格)×100”の計算式で算出され、満室になっている場合の家賃収入を着陣として計算されます。
また、修繕費用や回収費用などの諸経費も含まれていないため、利回りをチェックする時は表面利回りではなく実質利回りを考えるようにしましょう。
実質利回りは、“(年間の家賃収入-年間の運営経費)÷物件の購入価格(購入時の諸経費を含む)×100” の計算式で算出できます。

表面利回りは実質利回りよりも高くなるので、そちらに目が向きがちです。
しかし、
表面利回りだけ気にして比較的安いアパートを購入すると、老朽化が進んでいるため修繕費が多額にかかってしまったり、周辺環境の変化などで入居率が低くなっていたりする可能性もあります。
表面利回りだけを前面に押し出しているアパ-トは、何か理由があると思っておくのが得策です。

建物の管理はしっかりと行う

アパ-ト経営を始めたら、建物の管理は怠らないようにしましょう。
建物の管理にかかる支出が大きくなりがちなので、コストを少しでも削減しようとして管理費を重視しないオーナーも一定数います。
管理にお金をかけなければその分利益が増えるように思われますが、結果的にきちんと管理していた場合の方の利益が大きくなりやすいです。

なぜなら、建物をしっかりと管理して良好な状態を保っていれば、入居したいと考える人も増えるからです。
長期的に安定した収入を手にしたいなら、建物の管理はしっかりと行うようにしましょう。

また、アパ-ト経営を行う場合は賃貸管理会社に依頼するケースが多いですが、中にはコストを削減するために自分で管理を全部やろうとするオーナーもいます。
しかしアパートのオーナーは、入居者の確保からクレーム対応まで全ての業務を行うことになるため、建物の管理まで手が回らなくなります。
結果的に管理が滞ってしまい、入居者にとって魅力的な物件ではなくなる可能性が高まります。

アパ-ト経営で失敗しないためには、自分で行う業務と管理会社に依頼する業務についてしっかりと考え、入居者にとってより良い住環境を提供できるようにしましょう。

節税対策でアパート経営を始めようとしない

アパ-ト経営をはじめとした不動産投資は、節税対策として始める人も多いです。
不動産投資によって、固定資産税や都市計画税、所得税などを節税する効果が期待できるからです。
しかし、節税対策でアパート経営を始めるなら注意するポイントがあります。
特に所得税は要注意です。
所得税を節税するためには、不動産投資で発生した経費を活用して所得を減らすことで節税につなげようとします。
所得を減らす方法としては、減価償却費を経費計上したり、赤字経営になっている場合は確定申告の差を損益通算したりします。
結果的に所得が減ると、金融機関からの信用が下がるだけではなく、手元にキャッシュを残せなくなるので経営自体に支障が出るリスクが高まるのです。

金融機関の信用が下がると新たな借入が難しくなり、アパ-ト経営の規模拡大も難しくなります。
アパ-ト経営の収入を増やしていきたいなら、節税対策でアパート経営を始めようとしないようにしましょう、

経営リスクに対する備えは確実に

アパ-ト経営を始めるなら、経営リスクを把握してリスクヘッジを行うようにしましょう。
経営する物件が持つリスクを把握していないと、安定した収入が得られない、大きな出費が発生する、入居者からのクレームが多くなるといった事態になりかねません。

オーナーにとって心身の負担が大きい状況になってしまうと、経営がうまくいかなくなり、失敗につながる恐れが出てきます。
失敗しないためには、あらかじめどのようなリスクがあるのか確認し、適切な対策を取るようにしましょう。

事業計画をしっかりと考える

アパ-ト経営で失敗しないためには、事業計画をしっかりと考えることも重要なポイントの1つです。
事業計画を立てるとキャッシュフローの管理もしやすくなるので、失敗のリスクが軽減します。
事業計画で見積もる必要があるのは、アパ-ト経営を始めるために必要な資金、資金を調達する方法、支出の見込み、収入の見込み、利回りです。

新築のアパートを建てる場合を例に考えてみると、アパートの建設費用はもちろんですが既存の建物を取り壊す費用や既存アパートで生活していた人の立退料が必要になります。
登録免許税や登記にかかる費用、手数料、各種保険料などの費用も発生します。
費用を調達するために銀行から借入をするケースも多いですが、自己資金が全くない状態では融資してもらえない可能性があるので少なくとも購入資金の10%は準備しておかなければいけません。

経営を始めてからの支出(固定資産税や修繕費、減価償却費など)はどのくらいになるか、収入はどのくらい期待できるのか、利回りはどのくらいになるのかといった点も、事業計画を立てる上では重要な要素になるのであわせて考えておきましょう。

事業計画は、アパート経営を始めたら定期的に見直さなければいけないものでもあります。
家賃収入がどのくらい得られているのか、空室率はどのくらいなのかなどを見直しの際は考慮する必要があります。

需要をあらかじめ調査しておく

土地を購入して新たにアパートを建てるなら、需要をあらかじめ調査しておきましょう。
多くのエリアで人口が減少傾向にあるため、アパートの需要がないエリアを選んでしまうと失敗するリスクが高まります。
そのため、あらかじめ調査して賃貸物件に関する需要の有無を確認しておくことは重要です。
需要を調査するためにチェックしたいポイントは以下の通りです。

・大学や会社などが周囲にあるか
ワンルームアパートの場合は単身世帯が生活の拠点として選ぶケースが多いため、大学などの教育機関や規模が大きい会社が近くにあるか確認してみましょう。
単身向けのアパートを考えているなら、そのような立地を選ぶと競合があったとしても入居者を確保しやすくなります。
さらに、建設予定地の周辺に店舗の出店計画などがあれば、どのような層が生活拠点にしているのか読み取りやすくなるのでチェックしておく価値は大きいです。

・アパートが増えているか確認してみる
建設予定地の周辺にアパートが増えているか否かも、需要を知るための指標になります。
アパートが多くあるエリアはその分需要が高いと見込めます。
周辺にあるアパートの家賃相場や稼働率まで把握できれば、将来的な経営状況を予測する材料になるでしょう。
そのため、アパートが増えているか確認し、どのくらい需要があるかリサーチするのは重要なポイントです。

家賃保証会社をつける

アパート経営で失敗するリスクを少しでも軽減したいなら、家賃保証会社をつけましょう。
家賃保証会社は、家賃の未払いといったトラブルが発生した時に借主の代わりに家賃を支払ってくれる会社です。
家賃の滞納があるとオーナーの収入が少なくなるので、当初の計画通りにいかなくなります。
家賃滞納リスクは、アパート経営と切り離せないリスクなので対策が重要です。

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アパート経営の失敗事例

アパート経営

アパート経営をスタートし、失敗した事例はいくつもあります。
最後に、どのような失敗事例があるのかご紹介します。

金利が高いローンを組んでしまった

ローンは商品によって金利が異なります。
中には、平均以上の高金利ローンも存在しています。
不動産会社から勧められるままアパート経営を始めたNさんは、資金調達のためにローンを借りようと思いましたが、審査に通りにくい状態でした。
そのため、唯一審査に通った金利3%のアパートローンを借りることにしました。
経営を始めたばかりの頃は空室率が低くて、人気が高いアパートとして予約待ちの状態も続いたのですが、築年数が古くなると入居者は減少傾向になっていったのです。

入居者が減ると家賃収入が減少し、ローンの返済が厳しい状況となっていきました。
ローンの返済額を工面できなくなり、Nさんは物件を手放すことになりました。
ローンの残高は、自己資金で支払わなければならない状況になり、大きな負担を被ることになった事例です。

この事例からもわかるように、アパート経営は中長期的な視点で計画を立てる必要があります。
新築や築浅の物件であれば、入居者が決まりやすいので安定した収入が期待できます。
しかし、築年数が経過して古くなっていくと入居率が低くなり、家賃収入も当初より下がってしまうのです。
家賃収入が減少すると、金利が高いローンの返済が厳しくなる可能性が高まります。
大手メガバンクは金利が低い傾向にありますが、その分審査が厳しくなっています。
大手メガバンクで借入ができなかった人は、金利が高めに設定されている地方銀行などで借入するといったパターンが多く見られるのです。
ノンバンクからも借入はできますが、金利が3%以上とかなり高めに設定されている商品が多いので、資金計画にゆとりがある場合以外は利用しない方が良いでしょう。

利回りだけに注目してアパート経営を始めてしまった

アパート経営などの不動産投資をするなら、利回りは確認すべきポイントです。
Kさんは、高利回りの物件があると誘われてアパート経営をスタートした1人です。
都内で暮らしているKさんは、地方に利回り15%というかなり条件の良い物件を購入し、アパート経営を始めました。
購入したのはいいものの、空室が多かったので様々な媒体を活用して宣伝しました。
しかし、広告を出して何ヶ月経過しても入居者が集まらなかったと言います。
空室を埋めるために家賃を下げて募集をしても、思ったような結果は得られませんでした。
空室があるのはアパート経営におきて大きなデメリットになるので、Kさんは想定していた家賃のおよそ6割まで下げて募集を募ったため、家賃収入は当初の予定より大幅に減少しました。
家賃をおよそ6割まで下げたところで入居者は集まったそうですが、数ヶ月に渡りKさんの収入はほとんどなく、最終的な家賃収入も想定よりかなり少ない状況になっています。

高利回りの物件だと言われていたから購入したのに、幸先の悪いスタートになってしまった事例です。

物件を選ぶ際、利回りの高さだけを理由に選ぶとKさんのような失敗をする可能性が高まります。
特に、前述した表面利回りだけに惹かれて物件を選ぶのは大きな落とし穴です。
実質利回りにも注目しておかないといけませんし、入居者が入らなければ想定利回り通りの結果は得られません。

そのため、利回りが高いという理由だけでアパートを選ぶのは避けた方が良いと言えます。

アパート経営のリスクに関するまとめ

アパ-ト経営は、土地活用の方法の1つとして知られているため相続などで土地を手にした場合に始めたいと考える人も一定数います。
入居者が安定して入れば安定的な収入が期待できるため、魅力的な方法です。
しかし、様々なリスクにより入居者が入りにくい状態になったり、家賃収入が得られなかったりするケースもあります。
つまり、アパ-ト経営をするならどのようなリスクがあるのかあらかじめ把握しておく必要があるのです。
どのようなリスクがあるのか、なぜリスクが発生するのかを知っておくと、対策も講じやすくなります。

対策をすれば絶対にリスクを回避できるとは言い切れませんが、少しでも経営を安定させることにはつながります。
これからアパ-ト経営を始めようと考えている人は、どのようなリスクがあるのか把握し、万が一の時に備えた準備を整えておきましょう。
そのためには、今回紹介した注意点などを念頭に置いておくのがおすすめです。

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