民泊事業にかかる税金とは？確定申告についても解説！

ここ数年で民泊の利用者が増加傾向であると共に、新たに事業として取り入れてみたいと考えている方もいるでしょう。
以前は、民泊という習慣もあったことから馴染みがあるかもしれません。
最近は、外国人観光客を主に迎え入れるサービスのように認知されていますが、実際はどうなっているのでしょうか？
この記事では、民泊の定義や基礎知識に加えて、民泊事業に関連する税金についてご紹介します。
民泊事業を検討している方は、この記事を参考にしてください。

民泊とは？基礎知識から解説

そもそも、民泊とはどのような意味合いのある言葉なのでしょうか？
ここでは民泊の意味に加えて、種類や注目されている理由を解説します。

民泊とは

民泊とは、その名の通り民家や自宅に泊まることです。
戸建住宅やマンションなどの部屋を貸し出すことで、正式名称は「住宅宿泊」といいます。
昔は、民泊は善意で旅人を宿泊させるものでした。
これは友人や知人という意味ではなく、全く知らない人に対して食事を提供したり泊めたりしていたのです。
しかし、時代の流れに伴い、このようなスタイルの民泊はなくなりました。
今では、2018年6月に施行された住宅宿泊事業法に基づいて、運用することが定められています。
住宅宿泊事業法は民泊新法とも呼ばれ、大きくわけると建物に関する内容と、年間営業日数に関する内容があります。
建物に関する内容は、民泊の場合は住宅を使用することです。
旅館業法では、ホテルもしくは旅館に適用されますが、民泊新法では住宅が対象になります。
年間営業日数にも制限があり、上限180日間という決まりが設けられているため、それ以上の日数では営業できません。

民泊の種類

民泊にはこのような決まりがあるだけでなく、家主居住型と家主不在型の2つの種類にわけられます。
次に、家主居住型と家主不在型の特徴や違いについてみていきましょう。

家主居住型

家主居住型は、オーナーが同じ住宅の中に住んでいて、その一部を民泊者に貸し出すものです。
家主居住型では、届け出た物件に宿泊者がいる場合、事業者自身も物件に居住していなければなりません。
ホームステイと同じような意味で考えるとわかりやすいでしょう。
個人で生活する本拠地となる住宅であること、宿泊者に提供する日に住宅提供者も泊まること、年間提供日が条件を満たしていることを確認してください。
また、施設管理業務の委託についても決めておかなければなりません。
住宅宿泊事業を適切に実施するには、民泊オーナーが自分自身で住宅宿泊管理業者となって管理する必要があります。
管理できない場合は、住宅宿泊管理業者への依頼が必要です。
他にも民泊を営む場合には、消防設備の設置が求められます。
民泊運営の届け出がされている住宅には、原則として定められた消防設備の設置が必要です。
民泊新法では、届出をされた住宅は宿泊施設と同等の扱いになるので、ホテルや旅館と同じように特定防火対象物となります。
消防設備の設置基準が旅館やホテルと同じ扱いになるので、消防設備を確認してみましょう。
家主居住型で宿泊する部屋の床面積が合計で50㎡以下の場合、民泊施設ではなく住宅とされます。
この場合、防火対策のハードルが一気に下がります。

家主不在型

家主不在型は、オーナーが一緒に住んでいない民泊が該当します。
基本的には民泊宿泊者のみが滞在するものであり、長期出張や旅行などで家を空けているタイミングで利用してもらえます。
個人の本拠地以外で、年間日数が一定の条件をクリアしていること、提供している住宅で民泊施設管理者が存在することです。
家主不在型の場合、不在になる時間が一定以上（事情により2時間程度まで範囲内）あるため、住宅宿泊管理業者への委託が必要でしょう。
人の手が入らない空き家をそのままにしておくと、朽ちるスピードも速くなってしまいます。
長期間このような状態がある場合は、家主不在型として民泊を行うことで現状維持しやすくなるでしょう。
さらに、家族連れで行動している人達の場合、一軒そのまま借りられる場所を探している方もいます。
このようなニーズも多いため、一軒借りられる民泊も注目されているのです。

民泊が今注目されている理由

このように、民泊には様々な条件や登録に必要なものがありますが、手続きや管理が難しいものはありません。
そのため、民泊できる部屋や家があるなら、放置するよりも民泊事業を始めた方が良いと考えられます。
そこには民泊が注目されている理由も関係しています。
民泊が注目される要因のひとつに、外国人観光客の増加があります。
ここ数年で中国人が日本に訪れた爆買いする様子を見たことがある人も多いのではないでしょうか。
現在、中国から観光や爆買いをする人は落ち着いてきましたが、外国人観光客は2016年から2020年までの4年間で常に最高記録を更新していました。
日本に入国するには、飛行機と船でしか来る方法はないものの、それでも世界で10位以内に入るほど観光客数が多いのは事実です。
また、海外からの旅行となれば長期滞在することは確実であり、その際に民泊を利用する方が増えています。
日本は少子高齢化の影響により、空き家が年々増加傾向です。
これらの空き家をリフォームやリノベーションした結果、空き家問題の解消と共に外国人観光客の宿泊施設として活用できるのです。
2020年以降、新型コロナウイルスの影響により、外国人観光客が日本に来られない状態でしたが、今後これらの条件が緩和傾向にあります。
これらを鑑みた結果、今後民泊事業は大きく発展する可能性が高くなるでしょう。

民泊を運営するまでの流れ

民泊を運営するには、いくつかの許可や申請、届出などを行った後で民泊サイトへの登録が必要です。
ここでは、民泊を運営するまでの流れについて解説します。

許可の申請や届出

民泊は、旅館業民泊、特別民泊、新法民泊の3つに分類できます。

・旅館業民泊
旅館業民泊は、基本的に年間営業日数の上限を設けていません。
旅館やホテルと似た形態になるので、365日営業も可能です。
運営する際は、自治体による許可を取得します。
営業地域に関しても限られているので、事前に確認しておきましょう。
最低客室数や洋室の構造設備などの要件も廃止されたので取得しやすいです。

・特区民泊
特区民泊は、国家戦略特別区域法に基づいて制度を活かした民泊事業です。
運営できる地区は、自治体ごとに制限されていますが、認定を受ければ民泊事業ができます。
その一方で、特区を定めていない自治体もあるので、事前に確認しておくと安心でしょう。
特区民泊では、年間営業日数の制限がないので365日営業可能です。
宿泊日数に関しても、これまで6泊7日以上の利用条件がありましたが、現在は2泊3日以上になりました。

・新法民泊
新法民泊は、簡易的な審査で民泊を始められます。
手続きも簡単なので、これから民泊を始めたいという初心者には活用したいものでしょう。
2018年6月15日に施行され、簡易宿泊所などではなく、住宅の延長で民泊をしているようなイメージです。
台所、トイレ、浴室、洗面設備があるのが条件です。
人の生活の拠点になっている家屋、入居者を募集している家屋、随時所有者の住居になっている家屋のいずれかに当てはまれば届け出が出せます。
ただし、気を付けたいのは消防設備に関してです。
特定防火対象物なので、性能の高い設備を設置するようにしましょう。
また、年間営業日に関しても180日未満となります。

建物の改装

上記でも紹介しましたが、民泊を運営する際には、建物の改装が必要かどうかも検討してみましょう。
民泊運営の際には台所、トイレ、浴室、洗面設備が備わっていることが条件です。
これらの設備がない場合は、早急に整えるようにしてください。
さらに、防火設備に関しては必ず整えなければなりません。
スプリンクラー設備や自動火災報知器設備などが備わっていると安心ですが、工事できない建物や費用が高額になる恐れがあるので、事前に確認しておきましょう。

保健所の検査・許可

民泊を運営するには、必ず保健所への申請と許可が求められます。
ただし、保健所に申請する際には民泊登録要件を満たしていることが条件です。
さらに申請前の用途確認として、建築指導課、開発審査課で建築基準や許可内容を満たしているかを判断します。
不適合になってしまえば、保健所へ申請できないので気を付けましょう。
申請時には、登記事項の証明書、配置図・平面図、状況見取り図、仕様承諾書、土地・建物登記簿謄本、検査済証、水質検査成績書を用意してからになります。
書類を用意してから申請しないと手続きに時間がかかるので、早めに準備しましょう。
特区民泊に関しては、保健所の許可が不要となりますが、自治体の窓口での申請が必要です。
新法民泊に関しては、保健所とポータルサイトの両方でできます。
ポータルサイトへのアクセスで、簡単に事前確認が利用できるので活用しましょう。

民泊サイトへの登録

民泊運営の準備が整ったら、民泊サイトへの登録を行いましょう。
登録時には、民泊サイトへ掲載する写真やタイトルの決定、魅力をアピールできる内容を決めていきます。
目を引く写真とアイキャッチで、大きなインパクトを与えられます。
プロのカメラマンに依頼して、高品質な写真を掲載してみてください。
また、複数のサイトへ登録すると稼働率の維持にもなります。

民泊事業にかかる税金

民泊事業を行う際には、自分自身が事業者になります。
事業者となれば、税金に関しても変わってくる部分がいくつかあります。
ここでは、民泊事業にかかる税金として3つの内容を解説します。

所得税

所得税は、所得があった分に対してかかってくる税金です。
この所得という部分は、利益と同じ意味で理解してください。
例として100万円の商品を購入したとします。
その後、100万円の商品を150万円で売った時、差額の50万円が利益ということです。
この50万円に対して所得税が課せられるという仕組みになります。

事業税・消費税

事業税は、個人事業を営む上で欠かせない税金です。
年間290万円以上の所得があった場合は、税金が課せられます。
消費税は、民泊サービスを提供した際に得られる宿泊料から支払うものです。
ただし、免税規定も設けられていて、課税期間の基準期間に売上高が1,000万円以下で条件に該当した場合は消費税の申告や納税義務が生じません。

宿泊税

宿泊事業者向けに宿泊税というものもあります。
宿泊税は都心部を中心に導入されているもので、地方公共団体によって異なります。
東京都であれば、1人1泊あたりの宿泊料金を基準に計算します。
1万円～15,000円未満の宿泊代金には100円、それ以上となれば200円と定められているものです。
宿泊税は、料金設定にも関係してくるものなので宿泊税のある地域かどうかを調べておきましょう。

民泊を始める前に知っておきたい「所得の区分」

民泊を始める際には、所得の区分についても確認しておきましょう。
所得税の区分は10種類に分けられますが、民泊に関係するのは雑所得です。
しかし、不動産所得や事業所得に該当するものもあるので理解しておくと安心でしょう。

不動産所得に当てはまる場合

民泊において、不動産所得に該当するものは土地や建物を貸し付けた際に得た所得がある場合です。
民泊にも様々なケースがあり、一般的な賃貸契約と変わらない場合は不動産所得になる可能性もあります。
不動産事業を営んでいる人が新たな賃貸契約を待っている一定期間、空いている部屋を使って民泊業をした際に得た収入を不動産所得にもできるということです。
不動産所得の場合、赤字になれば他の所得から差し引けるので損益通算ができます。

雑所得に当てはまる場合

雑所得は、他の所得に該当しないものを指しています。
民泊は不動産事業のように思われがちですが、部屋を貸すだけでなく寝具や室内清掃などのサービス提供も含まれているからです。
雑所得に該当する場合、利益があって黒字の状態であれば課税されます。
赤字や損失があれば他の所得と通算することができずに切り捨てられます。

事業所得に当てはまる場合

雑所得は副業収入対象となるので、民泊事業を主としている場合は雑所得に該当しなくなります。
安定した民泊業の収入があり、独立して営んでいるかなどの基準によって判断されます。
複数の物件を使用して民泊業をしている場合、規模の大きさから事業所得に分類されることが多く、確定申告時には青色申告で手続きをしなければなりません。
青色申告の場合、赤字になっても最大3年の繰越が可能であったり、特別控除の対象になったりするのでメリットもあるでしょう。

民泊事業で経費に認められるもの

民泊事業では、以下の事柄に当てはまるものを必要経費とすることが可能です。

・収入を得るために直接使った費用
・その年の販売費及び一般管理費とその他住宅民泊事業によって所得を生む業務にかかった費用

例えば、民宿を経営しお客様に部屋を提供するには、布団代やシーツの購入及びクリーニング費用やWi-Fiなどの通信費用など、様々な費用がかかります。
キッチンや高級家具を設置し固定資産とした場合、減価償却費を必要経費とできることがあります。
具体例を挙げると以下のとおりです。

・水道光熱費
・通信費
・固定資産税
・非常用設備の購入及び設置費用
・宿泊者用の日用品・消耗品等購入費
・住宅宿泊仲介業者へ支払う仲介手数料
・管理業者に支払う管理費・広告宣伝費
・民泊事業に利用している建物の減価償却費
・民泊事業用の資金を借りた際の利子

車やPCのように、民宿とプライベートのどちらでも仕様するものに関しては、民宿の経費として明らかに区分できるのであれば、相当分を必要経費に計上することも可能です。

民泊で減税対象から外れるかもしれない税金

住宅用であれば減税対象ですが、民泊事業を行うことで対象外となる税金があります。
続いては、減税対象から外れるかもしれない税金について詳しく解説します。

固定資産税

建物の場合、固定資産税は新築から3年、あるいは5年間固定資産税を1/2にするという減税措置があります。
土地に関しても、住宅用地の特例に該当すれば評価額が1/6、あるいは1/3になる規定が存在します。
しかし、これらはいずれも住宅の土地や建物に関するものであり、民泊事業には認められていません。
そのため、自宅の一部を民泊事業に使用した場合、これまでは「住宅用」として減税されていた部分が対象外と判断され、毎年支払わなければならない固定資産税が増額となる可能性があります。
住宅用建物を活用して民泊を始める場合は、どの程度固定資産税が増額する可能性があるのか、事前に計算しておく必要があります。

相続税

相続税とは、亡くなった親などからお金や土地などの資産を相続した場合にかかる税金です。
相続税は必ずしもかかるものではなく、相続した財産から借金や葬式費用などを差し引いた額が、基礎控除額を上回った時に発生します。
そのため、相続した土地が「小規模宅地の特例」に該当すれば、自宅や事業に使用している土地の評価額を80％減額できます。
なお、この制度の対象となる土地に建っている住宅を「特定居住用宅地等」、事業用の場合は「特定事業用宅地等」といいます。
しかし、民泊の場合、住宅用と事業用のどちらにも当てはまらないと判断される可能性があります。

譲渡所得の所得税・住民税

所得税・住民税は自宅を売却した際にも発生しますが、相続税と同様、自宅は生活維持にも深く関わる財産であると考えられていることから、発生した所得に対し、多額の税金を課すべきではないとされています。
そのため、自宅を売却した場合、軽減税率をはじめ、各種税金の負担軽減措置や3,000万円の特別控除があります。
しかし、対象となるのはあくまでも自宅として使っていた不動産に限ります。
つまり自宅の一部を民泊事業に使用していた場合、その部分は居住用財産ではないとして軽減措置の対象外となる可能性があるでしょう。

税額控除の所得税・住民税

個人がマイホームを取得する際に住宅ローンを利用した場合、年末残高を基に計算した金額を個人の所得税・住民税から控除できます。
これを「住宅借入金等特別控除」といいます。
住宅借入金等特別控除の対象となるには、床面積の1/2以上が居住用である必要があります。
床面積の1/2以上を民泊事業に使用した場合、制度の対象外と判断される可能性が高いです。

民泊事業でも確定申告を！手順を解説

民泊事業でも確定申告は必要です。
続いては民泊事業の確定申告について、手順を詳しく解説します。

1年間の収益・経費を帳簿にまとめる

確定申告は、1月1日～12月31日の期間内に発生した収入や経費を、翌年2月16日～3月15日以内に申告します。
確定申告には、青色申告と白色申告の2種類あります。
白色申告は記帳方法がシンプルな簡易簿記で、事前の届け出も必要ありません。
一方で、青色申告は事前に税務署へ開業届と青色申告承認申請書を提出すれば、特別控除を受けられます。
簡易の記帳を選べば10万円控除ですが、複式簿記で記帳し、さらに期限内に申告するなど条件を満たした場合は55万円控除を受けることが可能です。
また、55万円控除と同じ要件をe-Taxを使用し電子申告、あるいは電子保存した場合は65万円の控除となります。
以上のことを踏まえて、民泊事業で確定申告する場合、10万円控除であれば簡易簿記、55万円・65万円控除であれば複式簿記で1年間の収入や経費を記帳します。
記帳する際は、請求書や領収書に基づいて行います。

確定申告に必要な書類を用意する

申告方法によって必要書類は異なるため、それぞれ詳しく解説します。

【青色申告】
・青色申告決算書
・損益計算書（55万円・65万円控除のみ）
・貸借対照表（55万円・65万円控除のみ）

【白色申告】
・収支内訳書

【主な必要書類】
・確定申告書
・印章
・民泊事業の収入および経費がわかる書類
・マイナンバーカード（ない場合は通知カードなどマイナンバーがわかる書類に加えて、運転免許証やパスポートなどの身分証明書）
・事業専従者や扶養している方のマイナンバー
・昨年分の申告書の控え（ある場合のみ）
・給与所得の源泉徴収票（会社員の場合）

【控除関係の書類】
・医療費控除の明細書、医療費通知の原本
・社会保険料あるいは国民年金保険料の控除証明書（年末調整で控除を受けている場合は不要）
・住宅借入金等特別控除の計算明細書
・住宅借入金等の年末残高の計算明細書（連帯債務がある場合）など

確定申告書・決算書の作成

必要書類を用意したら、確定申告書・決算書を作成します。
国税庁のウェブサイトにある確定申告書等作成コーナーを利用すれば、案内に沿って進むだけで申告書・決算書・収支内訳書を作成できます。
作成した申告書は「e-Tax」「印刷し税務署に郵送」「税務署に直接提出」以上の方法から提出できます。
ただし、e-Taxで提出するには事前の準備が必要です。
マイナンバーカードを利用する方法とID・パスワードを発行する方法のいずれかから選び、準備してください。

税金の納付・還付手続き

確定申告によって税金が生じた場合は、定められた期限までに納付します。
税務署からお知らせが送付されることはないため、自身で確認することが大切です。
最近は、コンビニやキャッシュレス決済でも支払い可能です。
万が一支払いが遅れた場合、延滞税や追徴金が課される可能性があるので注意してください。
反対に、税金が還付される予定の方は、確定申告書にある「還付される税金の受け取り場所」の項目に、本人の口座番号等を記載すると、1～2ヶ月程度で指定した口座に還付金が振り込まれます。

民泊事業の確定申告をしないとどうなる？

一定以上の収入を得ているにもかかわらず確定申告をしない場合のリスクやデメリットについて、詳しく解説していきます。

確定申告の無申告はすぐにバレる！

事業で一定の収入を得ている個人事業主やフリーランスの方は、確定申告をする必要があります。
中には、申告をしなくてもバレないのではといった考えから無申告の方もいますが、いくつかの理由から税務署にバレてしまう可能性があります。
以下では、無申告がバレる理由をピックアップして紹介します。

支払い調書

個人事業主やフリーランスは、取引先から支払いを受けた際に支払調書を受け取ることがあります。
取引先は、この支払調書を税務署に提出しているため、そこから税務署の調査が入った場合、確定申告していないことがバレてしまいます。

税務調査

税務署では、無納税がきちんと税務申告しているか、調査官が訪問して調査します。
これを税務調査といいます。
税務調査ではどこにどのような仕事を依頼し、報酬を支払っているのか、または受け取ったのかなどを事細かに調べますが、大企業などに限らず、個人事業主やフリーランスであっても対象となる可能性があります。
例え自身ではなくても取引先が対象となった場合、取引先も調査するため、無申告がバレる恐れがあります。

税務署へのタレコミ

確定申告していないのではと疑っている第三者から税務署へタレコミをされることで、無申告がバレることもあります。
自分では内緒にしているつもりでも、ちょっとしたことから疑われたり、無申告が知られたりすることもあるのです。

重点施策

国税庁では重点施策という無申告の取り締まりを行っており、経済や社会の変化に応じて特定の事業を重点的に調査することがあります。
そのため、重点施策の対象となったことで、バレてしまう可能性があります。

確定申告をしなかった場合のリスク

確定申告の義務があるのにしなかった場合、どのようなリスクが生じてしまうのか、詳しく解説します。

無申告加算税

無申告や期限後に申告した場合、納税額に応じて無申告加算税が課されます。
無申告加算税の金額は、納税額が50万円までは納税額の15％、50万円以上は20％です。
なお税務署の調査通知よりも先に期限後申告を樹種的に行った場合は、無申告加算税は5％に軽減されます。
また、期限を過ぎたとしても「期限後1ヶ月後以内に自主的に申告した」「期限内に申告する意志があったと認められる」など、定められた要件を満たしていると判断された場合は、無申告加算税が課されないこともあります。

延滞税

定められた期限までに税金を納めない場合、延滞税として追加で支払いが課されます。
期限後申告となった場合、無申告加算税に加えて、支払いが遅れた日数分だけ延滞税が加算されます。

不正した場合はさらなる罰則が科される

不正をしたといっても、わざとなのか・そうではないのかによって、その後の対応は異なります。
例えば、申告期限を忘れるなどして過ぎていた場合、「期限後1ヶ月以内に自主的に申告しえている」などの要件を満たしていれば、無申告加算税が課されないこともあります。
また、確定申告の書類を提出した後で申告内容に間違いに気付くこともあるでしょう。
提出後に間違いに気付いた場合、法定申告期限前であれば、新たに確定申告書を再提出すれば問題ありません。
しかし、申告期限を過ぎた場合は申告した所得税額が実際の金額よりも多かったのか、少なかったのかで取るべき対応は違います。
実際よりも多く申告していた場合、支払いすぎた税金を還付請求できます。
反対に実際よりも少なく申告していた場合は、修正申告を行う必要があるため、修正申告書を記入し、税務署に提出してください。
税務署の調査通知が来た後に修正申告をした場合、過小申告加算税が課されます。
また、税務署から間違いを指摘された場合も同様のため、注意が必要です。
忘れていた、間違っていたといった理由ではなく、自らの意志で何らかの不正をした場合、無申告よりも重い罰を受ける可能性があります。
例えば、確定申告において悪質や偽装や隠ぺいを行った場合、重加算税として納税額の35～40％が課税されます。
最悪の場合、「逋脱（ほだつ）」という罪に問われます。
逋脱は重犯罪のため、10年以上の懲役、あるいは1,000万円以下の罰金が科される場合があります。
確定申告の義務があるのにしないのは、脱税行為に当たるということを覚えておきましょう。
確定申告での不正は非常にリスクが高いです。
民泊事業を行う際は、正しく確定申告することが大切です。

今回は民泊事業にかかる税金について、確定申告の必要性やリスク、手続きの流れも交えながら解説しました。
外国人観光客の受け皿となり得る民泊は、今注目の事業の1つです。
しかし、民泊事業を行う場合、減税対象から外れる可能性があります。
また、確定申告をきちんと行わないと、無申告加算税や延滞税が課されたり、場合によってはさらなる罰則が科されたりする可能性があるので注意が必要です。
確定申告が難しいとお悩みの方は、税理士や専門家にアドバイスを仰ぐのはもちろん、会計ソフトも活用してみましょう。
民泊事業を始める方、興味のある方は、ぜひ今回紹介した内容を参考に、確定申告は必ず行ってください。