不動産経営で賃貸管理を成功させるには？知っておきたい管理方法を解説！

不動産経営は、資産運用の中でも比較的成功をしやすいと注目されている方法です。
しかし、初めての不動産の運用では資産運用に失敗するケースも少なくありません。
不動産の経営で成功するためには、賃貸管理の方法や経営の負担を軽減する方法などを事前に勉強しておく必要があります。
今回は経営前に考えておきたい賃貸管理の方法や、賃貸管理会社の利用で経営の負担を軽減する方法などをまとめています。
これから不動産経営を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

経営前に考えておきたい賃貸管理の方法

賃貸管理の方法は、主に3つあります。
管理の方法によって特徴が大きく異なるため、管理方法別に特徴を知って自分に合う賃貸管理の方法を見極めることが大切です。
どのような賃貸管理の方法があるのか、解説していきましょう。

自己管理

賃貸管理の1つ目の方法は、自己管理です。
言葉通り、オーナー自身が賃貸の管理を行います。
自分で管理をしなくてはならないため、賃貸管理のスキルや経験が求められます。
また、入居者と連絡を取り合う必要があるため、本業で忙しい人や初めて不動産投資をする人は管理が大変になりがちです。
入居者募集・家賃回収・家賃滞納者へ督促、クレーム対応などが入居者の管理で必要となります。
賃貸管理では、所有している建物の掃除や修繕、入居者が退去した後の原状回復工事やリフォームなどもしなければなりません。
そのため、自己管理ではオーナーがその両方の業務を果たすことになります。

管理委託

賃貸管理の2つ目の方法は、管理委託です。
委託会社にお金を支払うことで、賃貸管理と業務管理を委託できる方法になります。
入居者の募集をオーナー自身が行いたい場合には、管理業務のみを任せる「一部委託」も可能です。
賃貸管理と業務管理の両方を委託することもでき、両方委託した場合は面倒な入居者審査や募集業務までお任せすることができます。
しかし、管理の内容は管理会社やプランによって異なるので、管理会社選びをしっかり行わなければなりません。
業務も委託する場合は、管理会社が入居者と直接連絡をとってくれるので、忙しい人や面倒なことが苦手な人、初めて不動産経営をする人でも始めやすいです。

サブリース

賃貸管理の3つ目の方法は、サブリースです。
不動産会社や保証会社などのサブリース会社が、賃貸物件とそのオーナーを一括借り上げし、サブリース会社が賃貸経営を行う方法です。
そのため、オーナーは入居者と連絡を取り合う必要が一切ありません。
忙しい人でも賃貸管理をサブリース会社に一任することができます。
この方法では、サブリース会社がオーナーへ支払う家賃は契約の仕方によって異なるので、契約方法をしっかりと確認することが大切です。

自己管理のメリットとデメリット

自己管理のメリットとデメリットをそれぞれ詳しく解説していきます。
どのようなメリットとデメリットがあるのかを把握して、他の管理方法と比較してみてください。

メリット

・管理委託費や仲介手数料がかからない
自己管理の1つ目のメリットは、管理委託費や仲介手数料がかからないことです。
管理会社に業務や管理を委託すると、家賃収入のおよそ5％を管理委託費として支払わなければなりません。
また、入居者の募集や家賃回収といった業務の委託をする場合には、仲介手数料もかかってしまいます。
しかし、自己管理なら管理委託費も仲介手数料もかからないため、家賃収入をすべて自分の取り分にすることができます。
不動産投資では、融資を受けて物件を購入することが一般的なので、毎月の支出をなくして返済したい人にもピッタリです。

・入居者との距離が近い
自己管理では入居者との距離が近いこともメリットに挙げられます。
管理業務を委託した場合、オーナーは入居者と直接連絡をとらなくて済みますが、どんな入居者がいるのか、どんな状況で運用しているのかが確認しづらいです。
しかし、自己管理ならオーナーが入居者と直接連絡をとるため、どんな入居者がいるのかはもちろん、運用状況をしっかりと把握することができます。
また、入居者が不満を抱いている場合には、その不満を解決することで入居者の満足度を高めて入居率を向上させやすいです。
オーナーにとって空室リスクを回避するために満足度を高めることが重要となってきますが、入居者はオーナーと直接やり取りできることで安心感を覚え、入居を続けてくれるケースもあるでしょう。

・物件の不具合に気付きやすい
自己管理では物件に出向く機会が多いので、建物の老朽化や故障といった問題にいち早く気付けます。
こういったトラブルにすぐに気付いて対応できるオーナーは、入居者からの信頼度も高くなり満足度につながります。
ただし、発見が早くても迅速に対応しなければ意味がありません。
物件の不具合に気が付いたら、早めに業者へ依頼して修繕するようにしましょう。

・賃貸管理のノウハウが身に付けられる
自己管理の4つ目のメリットは、賃貸管理のノウハウが身に付けられることです。
委託管理では、賃貸管理や業務管理を委託することになるため、ノウハウがなくても管理会社にお任せできます。
しかし、ノウハウを身に付けて不動産経営をしたいのであれば自己管理をしてみるのも勉強になります。
他の不動産の運用を考えているという人も、一度自己管理を体験しておくと必要な知識を身に付けやすいです。

デメリット

・24時間365日業務をしなければいけない
自己管理にも様々なデメリットがあります。
まず、24時間体制で365日業務をしなければならないことです。
入居者の募集や家賃収入、入居者同士のトラブル、建物の点検・修繕といった業務を自分で行う必要があるため、想定外のトラブルが立て続けに生じた場合は負担も大きくなってしまいます。
オーナーが賃貸物件の近くに住んでいればまだ対応しやすいですが、離れている場所に住んでいる場合は時間も費用もかかってしまうので大変です。
そのため、他の仕事や家事・育児などで忙しい人や物件が遠方にありすぐに対応できない人は自己管理が向いていません。
副業で不動産投資をしている人は本業と両立するのが大変になってくるので、特に管理会社への委託がおすすめです。

・入居者の不満が溜まる可能性がある
他にも自己管理では、入居者の不満が溜まってしまう可能性があります。
なぜなら、自己管理ではすべての対応を自分でしなくてはならないため、緊急時に対応が遅れてしまうかもしれないからです。
トラブルが発生した時にすぐに対応しきれないことが続いてしまうと、入居者の不満も溜まって退去につながってしまう恐れもあるでしょう。
管理会社に委託する場合はプロに対応を任せることができるので、そういった問題も発生しいくいです。
しかし、不動産経営に慣れてない人が自己管理をして自分で対応するとなると、対応の仕方や賃貸管理のノウハウから勉強しなければならないため、スムーズに対応できないことも多くなってしまいます。

管理委託のメリットとデメリット

管理委託はプロに管理業務をすべて任せることになります。
一見メリットが多いように感じられますが、全くデメリットがないわけではありません。
どのようなメリット・デメリットが見られるのか、解説していきましょう。

メリット

・業務と管理をお任せできる
管理委託の1つ目のメリットとして、業務と管理を管理会社にお任せできることが挙げられます。
他のことで忙しい人や面倒なことが苦手な人でも、管理会社に委託をしてしまえば自分で管理をしなくても不動産を運用できます。
これは管理委託における最大のメリットとも言えるでしょう。
自己管理では、24時間体制で365日対応しなければならないので、精神的な負担にもなりやすいです。
しかし、管理委託なら家賃の回収や督促、クレーム対応なども委託可能なので、精神的に安定して不動産を運用しやすくなります。
管理委託費や仲介手数料を支払う必要はありますが、管理の手間が省けるので本業に専念したい人や管理が苦手な人におすすめの方法です。

・複数の物件や遠方の物件の管理ができる
管理委託の2つ目のメリットは、複数の物件や遠方の物件の管理ができることです。
自己管理では、所有している物件まで移動をしなければならないため、複数の物件を管理することや遠方の物件を管理することが難しいです。
しかし、管理委託なら業務や管理を任せることができるので、複数物件を所持していても物件が遠方にあっても問題ありません。
物件の数や場所を気にせずに不動産を運用できることも強みです。
わざわざ物件に足を運ばなくて良いので、手広く不動産経営をすることができます。

・不動産経営が初めての人にやさしい
管理委託の3つ目のメリットは、不動産経営が初めての人にやさしいことです。
管理会社は不動産を管理するプロなので、管理委託費と仲介手数料を支払えば適切な対応を行ってくれます。
自己管理だと自分で知識を付けてから管理をしなければなりませんが、管理委託ならプロに管理を任せて、管理方法を学びながら不動産経営をすることができます。

デメリット

・管理委託費や仲介手数料がかかる
管理委託における大きなデメリットとして、管理委託費や仲介手数料がかかることです。
管理委託をした場合、管理会社に管理委託費を支払わなければなりません。
また、修繕工事が必要になった時には、修繕費用がかかってしまいます。
物件の管理だけでなく、入居者の募集や家賃回収といった業務管理も委託する場合には、仲介手数料も発生します。
さらに、管理会社次第ではシステム料や更新手数料がかかってしまうことがあるため、契約前に契約内容や料金をしっかりと確認しなければなりません。
管理会社によって支払い方法が異なり、固定報酬だったり家賃収入に応じる変動報酬方式だったりするので、そういった支払い方法も確認するようにしてください。

・入居者の状況が把握しづらい
管理委託の場合、自己管理に比べて入居者の状況が把握しづらいです。
自己管理なら空室状態やどのような入居者が入居しているのかを事細かく把握することが可能ですが、委託管理では詳しい状況まで把握することはできません。
優良な管理会社なら管理を任せっぱなしにしていても、収益が向上するように管理をしてくれますが、そうではない管理会社もあるということを認識しておかなくてはなりません。

・管理会社の見極めが重要になる
管理委託におけるもう1つのデメリットは、管理会社の見極めが重要になることです。
管理会社・担当者により管理の質に差が生じるため、しっかりと管理をしてもらうためには管理会社と担当者の見極めが重要となります。
トラブルが発生した時に対応が遅くなると、入居率の低下の原因につながってしまいます。
評判の良い管理会社に委託をしたとしても、委託後に定期的に物件まで足を伸ばしてきちんと管理をされているのか確認した方が良いでしょう。
不動産経営を成功させるためのポイントにもなってくるので、慎重に選ぶようにしてください。

サブリースのメリットとデメリット

すべての管理業務を自分で行う自己管理と、不動産管理会社に依頼する管理委託の2種類が主流となっていますが、他にも「サブリース」という賃貸管理の方法があります。
不動産管理会社が物件を借り上げてサブリース契約を結ぶことで、物件所有者にはどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか？

メリット

・管理業務が不要になる
まず、管理委託と同様にあらゆる管理業務を不動産管理会社に任せられる点は大きなメリットです。
オーナーがやることと言えば、毎月管理会社からきちんと送金されているかどうかチェックするだけで済みます。
他にも仕事をしていて、管理業務を行う時間がない方には非常におすすめです。

・広告料や原状回復費などの負担を軽減できる
賃貸管理では入居・退去によって様々なコストが発生します。
例えば不動産仲介業者に登録していれば、入居が決まった時点で仲介業者に広告料を支払わなければなりません。
また、入居者が退居する際に部屋を元の状態に戻すための原状回復工事を行いますが、ここにもコストが掛かってきます。
そうなると入退去が発生するたびにオーナーに様々なコストが発生することになり、負担は大きくなってしまいます。
サブリースの場合、ある程度広告料や原状回復費などを負担してくれるケースも多いです。

・不動産経営におけるリスクを回避しやすい
不動産経営にはリスクも付き物です。
例えばなかなか入居者が集まらず、空室が埋まらず収益が下がってしまうリスクや、入居しているにも関わらず家賃を滞納されてしまうリスクなどです。
自己管理や管理委託でもこのようなリスクを回避することは難しいですが、サブリースなら不動産管理会社がまるごと物件を借り上げてくれるので、空室の数を問わず一定の家賃収入を得られるようになります。
家賃滞納もきちんと保証してもらえるため、安定した家賃収入が得られるのはサブリースのメリットと言えるでしょう。

デメリット

・賃料見直しでトラブルが発生することもある
サブリースで特に見られやすいのは、賃料見直しによるトラブルです。
安定した家賃収入が得られるメリットはあるものの、いつまでも同じ家賃収入を得られるわけではありません。
サブリースの場合、保証家賃の見直しは2年に1回行われ、賃料が下げられてしまうことも多いです。
賃料が下がればその分得られる収入も減ってしまいます。

・収益性が低下する
サブリースで契約した場合、家賃収入の全額がオーナーに支払われるわけではありません。
保証率は大体80～90％と言われています。
例えば月10万円のアパート（全10室）を自己管理していた場合、単純計算で毎月入る収入は10万円×10室＝100万円です。
しかし、間に管理会社があることで家賃は80～90万円になってしまいます。
空室リスクがほとんどないと考えられる物件であれば、サブリース契約を行う必要はないと言えるでしょう。

・免責期間中は家賃収入が得られない
物件を新しく建てたり、入居者が退居してしまったりすると免責期間が発生します。
免責期間が発生している時は入居付けを行うのに家賃保証をしてくれません。
つまり、サブリース契約をしているのに家賃収入が得られないのです。
免責期間は1ヶ月～半年ほどが相場と言われます。

・オーナーへの入居者確認が行われない場合もある
通常、不動産管理会社へ入居者が応募すると、入居可否をオーナーが確認することになっています。
しかし、サブリース契約だと管理会社側でオーナーへの確認が行われない場合もあります。
入居者が選べないとなると、例えば高齢者ばかりが集まって自然死が起こりやすかったり、外国人の入居が増えて近隣へのマナーが低下しトラブルになったりするケースもあるでしょう。
必ずしもこういったトラブルが発生するというわけではないものの、オーナーで入居者が選べないのは1つのデメリットと言えます。

賃貸管理会社の利用で経営の負担を軽減

不動産経営をしていく上で、管理業務は必須となってきます。
しかし、オーナー一人で管理を切り盛りしていくには限界があることも事実です。
そのため、賃貸管理会社と委託して管理業務を任せれば、負担も軽減されるでしょう。
特に管理委託がおすすめなのは、管理業務に時間を割けない人や人付き合いが面倒だと考える人です。
所有する物件が多ければ管理業務も増えていきますし、所有する物件が遠方にある場合は毎日管理業務を行うことも難しいでしょう。
管理業務を怠ると早期退去につながる恐れもあるため、空室リスクを回避するためにも管理委託を取り入れるようにしましょう。

賃貸管理会社は大手と地域密着型のどちらを選ぶべきか

賃貸管理会社と一口に言っても様々な種類があります。
特に「大手」と「地域密着型」の2種類に大別でき、それぞれに依頼するメリット・デメリットがあります。
続いては、賃貸管理会社は大手と地域密着型のどちらを選ぶべきか、解説していきます。

大手のメリット・デメリット

大手管理会社で得られるメリットは、効率的な集客がしやすい点です。
大手だと地域密着型と違って広告にも力を入れられるほどの資金を持っています。
広告を打てば知名度が上がりますし、随時キャンペーンを開催すれば効率的に入居者の確保にもつながります。
また、管理戸数が多い大手だとサポート体制が充実しており、トラブルが発生した場合にも安心です。
一方、大手のデメリットとして転勤が起きる点が挙げられます。
転勤によってオーナーに直接的なデメリットはないように感じられますが、実際には担当者が転勤で変わってしまい、まだ経験値の低い社員に変わってしまう可能性が高いです。
担当者によって成約率が変わる可能性もあるので、いくらサポート体制が充実していても任せっぱなしには注意しなくてはなりません。

地域密着型のメリット・デメリット

地域密着型企業のメリットは、地域の特性を理解しており入居率を改善するための様々な提案が期待できる点です。
同じ県内でも地域によって住む人の特性や雰囲気、家の特徴まで異なってきます。
地域密着型企業だと長年その地域で不動産管理を手掛けているため信頼しやすく、なおかつオーナーと管理会社の距離が近いことで相談しやすいです。
地域密着型企業のデメリットは、大手の後手に回りやすいという点が挙げられます。
大手企業は資産があることで新たな取り組みにも挑戦しやすいという特徴があります。
一方、地域密着型の不動産管理会社は基本的に新しいものを始めるよりも顧客との関係を最優先にしているため、新しいサービスは大手よりも後手に回ってしまいます。

良い賃貸管理会社を選ぶことが重要

大手と地域密着型のメリット・デメリットをご紹介してきましたが、結局どちらも一長一短な部分があり、「絶対に大手（地域密着型）がいい」とは言えません。
ただし、不動産経営で失敗しないためにも、自分の経営に合った賃貸管理会社を選ぶことが大切です。
賃貸管理会社を選ぶ際には、以下の4つのポイントをチェックしてみましょう。

・集客力
不動産経営をしていく中で利益を上げていくためには、入居者がいなくてはなりません。
空室が多ければ多いほど経営面で赤字になってしまうので、オーナーの多くは空室リスクが発生しないよう努めています。
そこで、空室リスクを回避するために賃貸管理会社の「集客力」を利用することが重要となります。
ここで言う集客力とは、単に広告を打ち出すだけの予算があるかどうかだけではありません。
空室を埋めるためにどんな取り組みをしているのか、万が一空室が発生した場合にサポートしてもらえるかなども「集客力」とみなされます。
企業には入居率や空室期間などのデータを公開しているところもあるので、必ず実績を基に比較・検討してみましょう。

・業務範囲
賃貸管理会社の業務範囲は、それぞれの会社によって異なります。
例えば入居者の募集から契約関係の手続き、家賃の集金、クレーム対応、退去時の立ち会い、家賃滞納者への督促手続きまで、賃貸管理における様々な業務を手掛けてくれますが、すべての会社が同じ内容の業務を行っているわけではありません。
賃貸管理会社を選ぶ際に、業務範囲を見ておかないと契約後に「この業務はやってくれない」ということが判明してしまうと非常に大変です。
特に賃貸管理のすべてを任せたいという方は、本当にすべての管理業務を任せられるのか確認しておきましょう。

・コスパの良さ
管理会社によって業務範囲が異なれば、料金にも違いが出てきます。
オーナーにとってはコスパが良い会社を選びたいものですが、1社の見積もりしか見ていないと「本当にコスパが良いかどうか」は分かりづらいでしょう。
そこで、コスパの良さを調べるためには複数会社から見積もりを取ることがポイントです。複数見積もりを行うことで、料金だけでなく業務範囲なども見比べながらどの会社に依頼すべきかが見えてきます。
ただし、見積もり時に気を付けないといけない部分もあります。
それは明らかに相場よりも安い会社です。
安い会社はつい目が留まりやすく、魅力的に感じてしまうものです。
しかし、相場よりもかなり安い会社の場合は見積もり時だけ安く料金を提示し、後からオプションなどで料金が追加されたり、業務範囲が狭くコスパで見ると悪かったりする場合もあります。
そのため、相場より安い料金を提示する企業は「なぜ安くできるのか」を必ず確認するようにしましょう。

・経営状態
ついサービスの部分にだけ目を向けてしまうものですが、会社が現在どんな経営状態にあるのかもチェックしておいた方が良いでしょう。
賃貸管理会社と契約した場合、家賃は直接オーナーへ渡るのではなく、一度賃貸管理会社を通してからオーナーの元に振り込まれます。
大切な家賃収入を一時的にでも預けなくてはいけないため、経営状態と信用度は比例関係にあると言えます。
例えば経営状態の悪い会社と委託契約を結んだ場合、家賃収入が入ったにも関わらずオーナーへの振り込みが遅れたり、そのまま倒産したりする可能性もあるでしょう。
しかし、社内の人間でない限り経営状態を判断するのは難しいことです。
もし経営状態が気になる場合は信用調査会社が発表している情報をチェックしてみましょう。
ネットで調べてみると賃貸管理会社に対する様々な情報や意見を目にすることができます。
ただし、すべての情報が正しいわけではないので気を付けてください。

賃貸管理会社を利用する場合の費用

賃貸管理会社を利用するためには、手数料が必要です。
会社選びを行う際にも手数料はどれくらいかかるのか調べておきましょう。
手数料は分かったものの、相場がどれくらいか知らないという方も多いはずです。
そこで、賃貸管理会社を利用する際に発生する手数料の相場について解説していきます。

管理手数料の相場

管理手数料の相場は定額で決まっているものではありません。
基本的には家賃に応じた割合で提示されることが多いです。
所有する物件の戸数が多ければ多いほど、家賃も増えて管理手数料も増えていきます。
管理手数料自体は企業ごとに決められていますが、相場の目安は5％です。
例えば家賃10万円の10戸アパートを運営していて、管理手数料5％の会社に委託する場合、家賃総額100万円から5万円が毎月手数料として差し引かれることになります。
また、場合によっては契約時に1ヶ月分の手数料を請求する会社や、定期的に更新手数料が必要になる会社などもあります。

業務範囲によって手数料は変動

管理手数料は5％が相場となっていますが、一部の賃貸管理会社で手数料に幅を持たせている場合があります。
手数料に幅を持たせているのは、業務範囲が異なるためです。
様々な業務を担ってくれる場合は手数料の割合も高くなりますし、逆に最低限の管理業務で十分という場合は低い割合になるためコストを抑えられます。
注意したいのは、割合が高ければ高いほど業務範囲が広がるわけではないということです。
企業によっては最小限の管理業務でも5％以上に設定しているところもあります。
逆に、5％以下に設定されているのに業務内容がかなり広範囲まで担当してくれる場合もあるため、手数料の割合と業務範囲は一緒に確認しておいた方が良いです。

まとめ

今回は不動産経営において重要となる、賃貸管理の方法や賃貸管理会社の選び方などをご紹介してきました。
賃貸管理には自己管理・管理委託・サブリースの3つから選ぶことになります。
この中で一番コストを抑えられるのは、管理会社を入れない自己管理です。
しかし、その分管理業務を一手に担うことになるため、他に本業があり働いている方には難しいと言えます。
賃貸管理が大変なことも多いため、できれば実績のある賃貸管理会社に依頼した方が良いでしょう。
賃貸管理会社を選ぶ際には上記でご紹介したポイントを参考にしつつ、いくつか気になる会社をピックアップして複数見積もりを取った方が、信頼できる会社を見つけやすくなります。