賃貸管理の手数料はいくら？相場や業務範囲、シミュレーションなどを徹底解説！

不動産経営において賃貸管理会社は、オーナーに代わって物件の管理から入居者対応まで行ってくれる重要な存在です。
しかし、管理会社に支払う管理手数料を、どうにか節約できないかと考えているオーナーも多いでしょう。
今回は、賃貸管理手数料の相場や業務範囲を徹底解説するとともに、管理費を含めた家賃収入のシミュレーションをご紹介していきます。
賃貸管理会社の選定に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

賃貸管理会社を利用するメリット

賃貸管理の手数料を節約したいからといって、自分ですべてを管理することには大きなリスクがあります。
手数料を支払ってでも、賃貸管理会社を利用すべきメリットをみていきましょう。

管理負担を減らせる

賃貸管理会社に管理を委託することで、基本的にすべての管理業務を代行してくれるので、物件の管理に時間を割かずに済みます。
特に、会社員や自営業のかたわら不動産投資を行っている方にとって、本業に支障をきたすリスクを軽減できるのは大きなメリットです。
管理にかかる負担が減る分、時間に余裕を持って不動産投資に臨めます。

管理方法が身に付く

賃貸管理会社に管理を委託し、業務内容をチェックしておけば、いずれ自主管理を行う場合に備えて、プロのノウハウを身に付けられます。
管理業務の知識が少ない状態で自主管理を選択するより、まずは賃貸管理会社から必要な知識を得た上で自主管理に切り替えた方が、安定した経営をしやすくなります。

入居者の満足度を向上させられる

入居者の満足度に大きく影響するのが、対応のスピーディーさです。
賃貸管理会社は、入退去管理や設備の修繕、クレーム対応などもスムーズに行ってくれます。
素早く適切な対応で入居者の満足度を向上させれば、さらなる入居率のアップや入居期間の長期化にもつながります。

賃貸管理の手数料、気になる相場は？

続いては、気になる賃貸管理手数料の相場についてです。

家賃収入の5％が相場

賃貸管理手数料は「家賃×○％」という形で決められているのが一般的で、その相場は「家賃収入の5％」程度です。
家賃収入には、毎月の賃料に管理費や公益費なども含まれています。
そのため、支払う管理手数料の金額は、家賃や入居率が高いほど多くなり、反対に家賃が低いまたは入居率が低いほど手数料は少なくなります。

手数料の安い会社が増加傾向にある

管理手数料の相場は家賃収入の5％程度とご紹介しましたが、法律による定めはないためオーナーと管理会社の同意次第で自由に金額を設定できます。
近年は手数料の安い会社が増加傾向にあり、家賃収入の1～3％程度とする会社や「1戸あたり月額○円」と定額制にする会社、中には管理手数料0円という会社も存在します。
特に新築物件や比較的築年数の浅い物件、都心に近い物件は、管理手数料を低く設定していることが多いです。
しかし、管理会社を選ぶ際に手数料の安さだけで選ぶのはおすすめできません。
管理会社の実力や管理業務の内容なども考慮して、慎重に検討する必要があります。

家賃集金代行のみで5％は割高

管理手数料に対して管理内容が見合っているか、判断するのは難しいものですが、例えば家賃集金代行のみで手数料が5％ならば割高の可能性が高いです。
家賃集金代行のみであれば、さらに低い手数料の会社や、同じ5％でもより管理内容が充実している会社も存在します。
管理手数料が高いか安いかを単純に数字だけで判断せず、管理内容と比較してコストパフォーマンスの良い会社を選びましょう。

賃貸管理の手数料に含まれる業務

賃貸管理会社に支払う報酬は、管理手数料だけとは限らず、業務によっては別途費用がかかるものもあります。
そこで、管理手数料に含まれる一般的な業務と、管理手数料以外の費用がかかる可能性がある業務を解説します。

賃貸管理会社の一般的な業務は手数料に含まれる

管理手数料に含まれる一般的な業務は、以下の3つに大きく分けられます。

・賃貸仲介
賃貸仲介業務の主な内容は、入居者集めです。
従来の紙媒体を使った宣伝や、ホームページやポータルサイトなどを使ったWeb上の宣伝など、様々な方法で広告宣伝活動を行います。
また、入居希望者が内見を希望した際の案内も業務の1つです。
入居希望者に安心して部屋を決めてもらうためには、親切・丁寧な接客能力が求められます。
内見を経て、入居の申し込みがされたら、はじめに所定の申込書に必要事項を記入してもらい、免許証やパスポートなどの身分証明書を提出してもらいます。
アパートへ入居するにあたって、家賃の支払い能力が十分あるか、他の入居者とトラブルを起こさないかなどを見極め、判断する入居審査も対応します。
審査の結果、問題がなくオーナーが入居を認めると契約書の作成に移ります。

・入居者対応
入居者が入居してから退去するまでの、一連業務をサポートします。
主な内容は、家賃の集金や滞納金の督促、契約更新、クレーム対応、退去手続などです。
この中でも特に対応が難しいのが、家賃滞納金の督促と言われています。
例えば、支払う意思はあるものの、やむを得ない事情から滞納してしまっている方の場合、まずは話し合って支払期限の調整をします。
約束の期限までに支払ってもらえなければ、入居者を訪問して再度確認したり、連帯保証人に連絡したりといった対応が必要です。
それでも支払ってもらえなければ、内容証明書を送付して契約解除を通告します。
契約解除に応じない、滞納金が高額といった悪質なケースでは訴訟にまで発展し、最終的に強制執行手続きに至ることもあります。
さらに、入居者同士のトラブルや近隣住民の苦情対応も管理業務に含まれます。

・建物管理
建物管理業務とは、建物や設備の管理・メンテナンス・修繕、共有部分の清掃などです。
設備の中でも、法定点検を義務付けられている非常ベルや消火器、スプリンクラーなどは、点検を怠ると罰則を受けたり、万が一事故が起きた際にオーナーの責任が問われたりする可能性がある重要な設備です。
また、築年数の経過とともに外壁の塗装は劣化していき、見栄えが悪くなれば入居希望者も集まりにくくなるでしょう。
塗料の劣化を放置すれば、コンクリートのひび割れにつながり雨漏りが起こる恐れもあります。
建物の価値や機能を維持していくためには、定期的な点検やメンテナンスに加え老朽化を見越した長期修繕計画の作成も必要です。
実際に工事やリフォームが必要になった時には、施工箇所の指定や発注する事業者の選定をして、施工までを指揮します。

ここでご紹介した業務は、あくまで一般的な例です。
実際に管理会社を選定する際は、管理手数料の範囲で対応してもらえる業務内容を確認してください。
また、これらすべての業務を管理会社に委託することも可能ですが、管理会社によっては一部の業務を、付き合いのある別の事業者に依頼したり、オーナー自身が行ったりすることもできます。
ただし、あまり細かく要求すると断られる可能性もあるので、基本的にはすべて任せた方が無難です。

一部費用は手数料だけで賄えない

管理手数料とは別料金が発生することの多い業務は、以下のとおりです。

・定期点検や清掃などの建物管理費用
手数料と別にかかる場合、その費用は建物の大きさ、エレベーターや貯水槽などの設備の有無で異なります。
管理会社によっては、簡易清掃のみ管理手数料に含めていることもあります。
費用に対して、清掃頻度や管理内容などが見合っているか判断しましょう。

・室内設備の修繕、交換費用
エアコンや給湯器、照明器具、水栓、トイレなどの修繕・交換費用も別途料金となるケースが多いです。
金額は、設備の種類や修繕・交換の頻度により異なります。

・原状回復費用
費用は、部屋の広さや傷、汚れ、劣化度合いによって大きく幅があるため、判断は難しいものの、目安は単身向けの部屋で10万～15万円程度です。
業務内容としては、部屋のクリーニング、エアコン清掃、床や壁の張り替え、設備の補修などをします。

・賃貸借契約の締結に伴う報酬、更新手数料
賃貸借契約を締結した際は、管理会社に家賃の0.5～1ヶ月程度の成功報酬を支払うのが一般的で、仲介手数料という名目で受け取る事業者もいます。
更新手数料については家賃の0.5ヶ月程度が相場で、こちらも管理手数料とは別料金としていることが多いです。
他にも、賃貸借契約成立の成功報酬として、広告料を徴収している会社も少なくありません。

設備の修繕や原状回復にかかる費用は、発生する頻度が一定とは限らないこともあって、管理手数料には含まずその都度、別料金がかかることが多いです。
会社によっては、定額制のプランを用意していることもあります。
点検や清掃などの建物管理費用についても、入居者の有無に関係なく必須の業務であることに加え、アパートによっては標準以上の費用がかかる設備もあります。
そのため多くの賃貸管理会社では、管理手数料のように家賃の○％とするよりも、別途定額料金制とする方が適していると考えられています。

賃貸管理手数料の計算方法

賃貸経営の収支計画を立てる上で、管理会社に支払う管理手数料が年間いくらになるのか、きちんと計算し把握しておくことが重要です。

例えば、1棟10部屋のアパートを所有しており、すべての部屋の家賃が10万円だったとします。
管理手数料は相場である「月の家賃×5％」と仮定すると、「10万円×10部屋×5％＝5万円」となります。
オーナーの収入は、家賃収入から先ほど計算した手数料5万円を差し引いた金額となるため、「10万円×10部屋－手数料5万円＝95万円」です。
つまり、月に5万円の手数料を支払うことで管理業務の負担を軽減でき、手元には95万円を残せます。
この95万円の中から建物の不具合に備えた保険料や、将来の修繕・リフォーム費用、投資額の回収などを賄っていくため、厳密には収入が丸ごと利益になるわけではありません。

しかし、計算の例に挙げたケースでいうと、管理会社に支払う手数料は年間でも60万円ほどです。
自主管理に割かれる時間や手間を考えると、これは決して出し惜しみするような費用ではないでしょう。
また、一般的に家賃が高いほど、入居者はより質の高い管理を求めているので、その分管理手数料のパーセンテージも大きくなります。
家賃100万円程度のアパートであれば、24時間体制で駆け付けてくれるサービスやコンシェルジュサービスを付随させるなど、家賃と管理の質は伴っている必要があるのです。
ちなみに管理手数料は、確定申告の際に経費として計上できます。

家賃収入・賃貸管理の手数料をシミュレーションしてみよう

ここからは、賃貸管理会社に管理業務を委託した場合の収益を、入居率ごとにシミュレーションしていきます。
今回は、家賃10万円の部屋が6部屋あるアパートを所有、管理費5％と想定して行います。

満室だった場合

まず、アパートが6部屋すべて満室だった場合です。

・家賃収入：10万円×6部屋＝60万円
・管理手数料：10万円×6部屋×5％＝3万円
・1ヶ月の収入：60万円－3万円＝57万円
・年間収入：57万円×12ヶ月＝684万円

上記の計算によって、1年を通じて満室だった場合は、684万円の年収が得られます。
実際は、管理会社に支払う管理費用だけでなく、税金などもかかるので手元に残る金額は、684万円より少なくなります。

1部屋だけ空室だった場合

次は、1部屋だけ空室だった場合です。

・家賃収入：10万円×5部屋＝50万円
・管理手数料：10万円×6部屋×5％＝3万円
・1ヶ月の収入：50万円－3万円＝47万円
・1年間の収入：47万円×12ヶ月＝564万円

1年を通じて空室が1部屋だった場合の年収は564万円となり、満室の時と比べると120万円の差があります。

空室率50％（3部屋）だった場合

最後は、所有しているアパートの空室率が50％の場合です。

・家賃収入：10万円×3部屋＝30万円
・管理手数料：10万円×6部屋×5％＝3万円
・1ヶ月の収入：30万円－3万円＝27万円
・1年間の収入：27万円×12ヶ月＝324万円

1年を通じて空室率が50％だった場合の年収は324万円で、満室の時と比較すると364万円もの差があります。

シミュレーション結果のように、空室が増えるほど年収は下がってしまいます。年収が下がれば、急な修繕に対応できなかったり、ローンの返済に行き詰まったりするリスクが増えます。
そのため、アパートの空室率が50％に達した時点で、リフォームや建て替えといった対策を検討すべきと言えるでしょう。

賃貸管理の手数料が安すぎるとどうなる？

賃貸管理の手数料が安いだけでなく、無料の賃貸管理会社も増えています。
大家さんとしては賃貸管理の手数料は少しでも下げたいところですが、手数料が安すぎる場合どのような影響が出てくるのでしょうか？
ここでは、管理会社を手数料の安さで選ぶリスクについて解説します。

サービスの質が低下する

多くの場合、賃貸管理の手数料が安ければサービスの質もそれに伴い低下する可能性が高いです。
手数料を低く抑えられても、サービスの質が悪くなってしまっては意味がありません。
なぜなら管理会社のサービスの質は、入居者にとって重要であり、サービスが悪ければ短期解約につながってしまうケースも考えられるためです。
短期解約は、長期入居で家賃収入を最大化したい大家さんにとって大きな痛手となります。
管理手数料が安いからと言ってサービスが悪いとは言い切れませんが、その管理会社のサービスの質が悪いかどうかを判断するのは難しいでしょう。
そのような場合、管理会社の担当者と連絡が取れやすいか、アパートについて情報をきちんと把握しているか、誠実な対応をしてくれるかなどを判断基準にすれば、どのような会社なのか推し量れます。
また、その管理会社が管理する物件を見に行くのも1つの手です。
建物周辺にゴミが散らかっていたり、共有スペースが汚れていたり、雑草が手入れされていない様子であれば、きちんと管理されていない可能性があります。

総合的に見ると高額になっている恐れも

先述した通り、管理手数料だけで、すべてのサービスを受けられるわけではありません。
別途料金がかかる業務のコストを考慮して納得した上で契約をしましょう。
現状アパートに対してどれくらいの管理コストがかかるのかを把握しておくことが重要です。
管理手数料は抑えられたとしても、手数料の範囲外にかかる料金のせいで最終的にトータル金額が高くなってしまうケースもあります。
以下の管理手数料以外にかかる費用についても確認しておきましょう。

・原状回復費用
・清掃・点検といった建物管理費用
・室内設備（エアコン・トイレなど）の修繕、交換費用
・賃貸借契約の締結、更新費用（仲介手数料・成功報酬）

これらの費用は管理する建物や管理会社によって変わってきますが、別途どのくらい支払いが必要になるのか、どの程度で入居者の入れ替わりが発生して来たのかなども併せて予測しておくと良いでしょう。

大家さんにとって不利益になる可能性が高い

管理手数料が安い＝管理手数料以外で収益源があると考えられます。
先程紹介した原状回復費や賃貸契約の成功報酬などは、管理手数料が安い会社の収益源になっている場合が多いです。
管理手数料を収益源にしている管理会社であれば入居率を高めて長期入居を目指しますが、その他の収益をメインとする管理会社はその逆です。
入居と退去が多いほど、原状回復費用や成功報酬が発生するので利益につながります。
入居者の満足度を上げるようなサービスは提供しなくても良いため、サービスの質は期待できません。
これでは管理手数料が減ったとしても、大家さんは利益確保が難しい状況になる可能性があります。
このようなケースを避けるためには、管理プランなど確認し、その会社の収益構造をチェックしてみるのがおすすめです。

「手数料の安さ」より「空室対策」に注目

コスト削減は、賃貸経営する上で重要ですが、実際は管理手数料を下げるよりも空室対策をして、入居率を上げた方が利益に直結します。
管理手数料を下げる前に、まずは空室を少しでも早く埋めるよう対策を立てましょう。
もし、既に満室の状態でさらにコスト削減を望んで管理手数料を下げたかったとしても、安易に賃貸管理会社を変えるのは止めた方が良いです。
新しく担当する管理会社が今までと同じように客付けをしてくれるかどうかはわかりません。
現状入居率が安定していて、特に問題がなければ僅かな管理手数料のために管理会社を変更するのは避けた方が良いでしょう。

手数料無料の賃貸管理会社は大丈夫？

手数料が安いだけで賃貸管理会社を選ぶと手数料以外に別途費用が発生したり、空室リスクが増えたりすることがわかりました。
では、最近注目されている手数料無料の賃貸管理会社はどうなのでしょうか？
なぜ手数料無料でサービスを提供できるのか、その理由と手数料無料の会社を選ぶ際のポイントを解説します。

手数料が無料になる理由

賃貸管理手数料を無料にしている会社の収益源は「広告料」です。
この広告料は、入居者が決まった時、既契約の入居者が契約更新した時などに発生し、大家さんからの成果報酬として受け取ります。
広告料の相場は、入居が決まった際は家賃の1～2ヶ月分、契約更新の際は家賃0.5～1ヶ月分が一般的です。
大家さんとしては、毎月支払っていた管理手数料がなくなり、空室分のリスクも抑えられるので、安心できる賃貸管理会社であればメリットが大きいと言えます。

手数料無料の会社を選ぶ際のポイント

手数料無料の賃貸管理会社は、空室を埋めると広告料が受け取れるので、積極的に入居者募集を行っています。
しかし、管理業務をしっかりとしてくれているかも賃貸経営をする上では重要です。
まずは契約内容をチェックし、余計なコストがかからないかを確認しましょう。
手数料無料の賃貸管理会社を選ぶ際には、契約を締結している大家さん達の口コミをチェックするのもおすすめです。
実際に利用している方からの声は参考になるので、手数料の有無でコストやサービスを比較・検討すると良いでしょう。

サブリース契約の手数料はどうなる？

空室リスクがないサブリース契約の場合、手数料はどうなっているのでしょうか？
ここでは、サブリース契約について相場や管理委託会社との違いを説明します。

サブリース契約とは

サブリース契約とは、賃貸管理会社が大家さんの所有する物件を一括して借り上げて、空室あるなし関係なくすべての部屋の家賃を保証する契約を指します。
空室があっても家賃は保証されているので、大家さん側は、安定した収入を確保できる反面、通常の管理手数料より割高な手数料を払わなければなりません。

サブリース契約の手数料相場

サブリース会社に支払う手数料は、家賃の10～20％が相場です。
通常の賃貸管理会社に支払う手数料の相場は5％なので、空室リスクがない分割高な料金設定になっています。
しかし、入居者が全くいなかったとしても必ず家賃の80～90％が大家さんに入り、入居者の募集や空室リスクについて考える必要がないのはメリットと言えるでしょう。
サブリース契約では、入居者が決まった際の広告料も発生しません。
敷金・礼金・更新料などは賃貸管理会社が預かります。
サブリース契約が終了した際に、大家さんと管理会社の間で敷金・礼金の引き渡しでトラブルになるケースが発生しているので、契約の際は内容をしっかり確認することが重要です。

管理委託との違い

通常の賃貸管理会社との契約とサブリース契約での違いについても説明しましょう。

【サブリース契約】
・手数料：家賃の10～20％
・空室保証：あり
・家賃設定：賃貸管理会社が設定
・入居者の管理・選定：賃貸管理会社

【管理委託契約】
・手数料：家賃の5％
・空室保証：なし
・家賃設定：大家さん
・入居者の選定：大家さん

サブリース契約は、空室保証がありますが、家賃や入居者選定の権限は賃貸会社側にあり、大家さん側に決める権利はありません。
サブリース契約では希望する家賃と開きがあったり、家賃を減額させられたり、入れたくない入居者が選定される可能性があることは理解しておきましょう。

賃貸管理会社を選ぶ際の注意点

安定した賃貸経営を続けるためには、安心できる賃貸管理会社を選ぶことが重要です。
ここでは賃貸管理会社を選ぶ際の注意点についてご紹介します。

システム手数料・使用料が発生する会社もある

毎月のコスト削減のために少しでも安い管理手数料の会社を選びたいものですが、賃貸管理手数料が安くてもシステム手数料が発生する会社があることは知っておきましょう。
賃貸管理会社によっては、独自のシステムを採用しているとして、システム手数料や使用料が別途発生する会社があります。
いくら管理手数料が安くなったとしてもトータルで見たら、他の賃貸管理会社の方が安くなるケースもあるので注意してください。
管理手数料が安い会社が特にこの傾向が強いので、手数料の安さだけに目を付けず、他の手数料も含めた上で比較することをおすすめします。

管理業務の範囲は必ず確認しておく

賃貸物件の管理業務は、入居者の募集、賃料の集金、共有分の清掃や管理、クレーム対応など多岐に渡ります。
賃貸管理会社によってサービスの範囲が異なるので、必ず確認しておきましょう。
賃貸管理会社の多くは、標準プランが用意されていますが、同じ標準プランだとしても各会社によって内容が異なります。
例えば賃貸管理手数料が高い会社の標準プランでは、充実したサービス内容に見えて不要なサービスも含まれていることがあります。
逆に賃貸管理手数料が安い会社では、含まれていると思っていた業務が対象外になっているケースもあるので注意が必要です。
プラン外の業務をオプションで依頼すると、かえって管理手数料が高くなる場合もあります。
賃貸管理会社を選ぶ際は、必要な管理サービスをあらかじめリスト化し、同じ条件で相見積もりをして比較すると良いでしょう。

賃貸管理会社を選ぶ時に注目したいポイント

より良い賃貸管理会社を選ぶためには、押さえておきたいポイントがあります。
以下3つのポイントをチェックし、賃貸管理会社を選ぶ際に参考にしてください。

客付け力があり豊富な実績を持つ会社を選ぶ

賃貸経営で最も重要なことは、入居率が高い賃貸管理会社を選ぶことです。
例え丁寧な管理やサービスが充実していても入居者が獲得できないような会社であれば、家賃収入が期待できません。
退去と入居の空室期間が短い賃貸管理会社の場合、入居者募集に力を入れており、空室対策に長けている可能性が高いです。
客付け力が高い会社ほど実績をホームページなどで掲載しているので、確認することをおすすめします。
その際、管理物件の入居率が95％以上かどうかで選別すると良いでしょう。

入居者からのクレームなどにも素早く対応できる

入居者の不満は早期退去につながりやすいので注意する必要があります。
トラブルが発生した時に、早急に対応してもらえるかどうかは重要なポイントです。
対応が悪かったり、連絡がつかなかったりした場合、大きなクレームに発展し、退去につながるケースもあるでしょう。
トラブル時にスピーディーな対応ができ、入居者からの問い合わせにすぐに対応できる体制の賃貸管理会社を選ぶポイントとして、以下の2点を確認してみてください。

・1時間以内に所有する物件まで到着できるか
・賃貸管理会社には十分な人員が揃っているか

所有物件から近い賃貸管理会社を選べば早急に対応してもらえると考える大家さんは多いです。
しかし、実際に近いからといって対応が早いわけでもありません。
もし少人数の賃貸管理会社であれば、他の事案で担当者が不在の場合はすぐに対応できないからです。
ある程度の人員がいる会社であれば、トラブルがあった際、本来の担当者が不在であっても他の社員の対応が期待できるので、上記2点を考慮して賃貸管理会社を選ぶと良いでしょう。

空室への具体的な提案をしてもらえる

先述したように、客付け能力がある会社かどうかは、賃貸管理会社のホームページの実績からある程度判断できます。
しかし、実際に長く賃貸経営を続けていくためには、空室対策のノウハウがあり、より客付け能力が確実な会社を見極める必要があります。
その際にポイントとなってくるのが、具体的な提案をしてくれる会社であるかどうかです。
空室を埋めるための提案が家賃引き下げに頼ってばかりでは、想定していた収支計画にズレが生じてしまいます。
家賃引き下げだけではなく、大家さんの収益を考えた空室対策の具体的な提案をしてくれる会社を選びましょう。
家賃の減額以外で空室対策がとれる案としては、以下が挙げられます。

・リフォームを行いアパートの価値を上げる
・人気の設備を取り入れる
・初期費用の減額
・広告料を設定する　など

他の大家さんが実際にどのような取り組みで空室を埋められたのか、実績など聞いてみると良いでしょう。

今回は賃貸管理の手数料について、相場や業務範囲など詳しく解説しました。
安定した賃貸経営のために、毎月かかるコストの削減として賃貸管理手数料を下げたい大家さんは多いです。
しかし、ただ安いからといって安易に賃貸管理会社を変えてしまうと、かえってコストがかかってしまったり、サービスが悪かったり、空室リスクが発生するリスクがあります。
今回の記事を参考に何を重視するのかを検討し、無駄なコストを抑えつつ信頼できる賃貸管理会社を選んでください。