【初心者必見！】不動産投資とは？メリットや注意点などを詳しく解説！

不動産投資は、資産運用の方法として注目されている投資の1つです。
投資には、投資信託や株式投資、FXなど色々な種類がありますが、その中でどれを選ぶべきか迷っている人もいるでしょう。
今回は、これから不動産投資を始めようと考えている投資初心者向けにメリットや注意点などを詳しく解説していきます。
不動産投資とはどのような投資なのか、始めるにあたって知っておくべきことはなにか、など知りたいことがある人は、ぜひ目を通してみてください。

不動産投資とは？

不動産投資にはいくつかの種類があります。
まずは、不動産投資とはどのようなものかしるために種類による特徴の違いからみていきましょう。

ワンルーム投資

ワンルーム投資は、分譲マンションの1室を購入し、賃貸物件として貸し出す方法です。
購入するのは1室だけなので、初期費用や維持費を抑えられます。
年収が低くても融資を受けやすいので、不動産投資デビューにも適しています。
また、駅から近いエリアや都心などは賃貸物件の需要も高いので、空室になるリスクも少ないでしょう。
しかし、空室になると収入がゼロになってしまう、利回りが低くなる、建物全体の管理など自分の意思ではコントロールできないデメリットも存在します。
物件を自分の好きなようにリフォームしたいなどの希望がある場合は、ワンルーム投資は向いていません。

一棟買い投資

一棟買い投資は、アパートやマンションを一棟購入し、複数の入居者に賃貸物件として貸し出す方法です。
ワンルーム投資よりも初期費用は必要ですが、その分家賃収入は多くなります。
他にも利回りが高くなる、空室になるリスクを軽減できる、節税効果が得られる場合がある、といったメリットが期待できます。
初期費用が必要となるので、年収が高い人が一棟買い投資を行うケースが多いです。
しかし、融資が出にくいので初心者が始めにくい、流動性が低い、といったデメリットもあるので、一棟買い投資はハードルの高い投資でしょう。
ハードルが高くてもより大きな収益を手にするために挑戦したいと考えているなら、知識を身に付けてからがおすすめです。

戸建て投資

戸建て投資は、一戸建て住宅を賃貸物件として貸し出す方法です。
個人投資家が戸建て物件を比較的安く手に入れ、自分自身でリフォームを行うなどして高い利回りで貸し出すケースも増えています。
戸建てだと高い利回りが期待できたり、個人でも参入しやすかったりするので、不動産投資を始める人でもメリットを得やすいです。
規模がアパートやマンションよりも小さいため、自分でリフォームできる人なら物件購入時のコストも抑えられます。
一方で優良な物件の情報が見つけにくい、自分で作業をすると手間がかかってしまう、家賃収入を高くするには複数の物件を取り扱わなければいけない、などのデメリットもあります。

不動産投資で利益を得られる仕組み

不動産投資を始めるなら、利益を得られる仕組みについても知っておく必要があります。
では、不動産投資ではどのようにして利益を得られるのか解説していきます。

家賃収入

不動産投資を行うと、家賃収入を物件のオーナーは得られます。
これは、インカムゲインと呼ばれることもあります。
家賃収入は、1回あたりの収入がそこまで多くなかったとしても、毎月決まった金額が手に入ります。
家賃は物件の価格と比較してみると、大きな変動がないので安定した収入が得やすいです。
これから不動産投資家としてデビューするなら、インカムゲインを目的とした投資がおすすめです。
賃貸物件を購入してからローンの返済が終わるまでの期間は、諸経費を差し引いた家賃収入から返済を行わなければいけません。
返済が終われば諸経費は継続して必要ですが、ローン返済分も利益として手元に残せます。
老後2,000万円問題に対する不安解消にも役立つでしょう。

ただし、長期的な投資が前提になるので、始める段階では予想できない要素もあります。
予想できない要素について、ピンポイントで対策するのは簡単なことではありません。
あらかじめ、どのような出来事が起こるか想定しておくと安心です。
綿密な計画を立てるには、不動産投資に関する豊富な知識を持つ専門家をパートナーに持つのが良いでしょう。

売買益

売買益は、所有している物件を売った時に得られる利益です。
キャピタルゲインと呼ばれるものになります。
不動産を購入した時よりも高く売ることによって、オーナーは利益を得られます。
不動産の価値が上昇傾向にあるエリアなら、売買益を得るための不動産投資も現実的です。
バブルの時代は、インカムゲインよりもキャピタルゲインを狙う投資家が多く見られました。
これは、投資によってより大きな利益を得たいという投資家の考えと時代の流れが合致していたからです。
しかし現在は、以前ほどキャピタルゲインによる恩恵を受けられない状況になっています。
そのため、キャピタルゲインよりもインカムゲインが主流に変わってきたということです。
それでも売買益を目的とした不動産投資ができないわけではないので、エリアなどを見極めた上で挑戦してみるのも良いでしょう。

不動産投資のメリット

不動産投資とはどのようなものかを説明してきましたが、不動産投資でのメリットについて知りたいという人もいるでしょう。
続いては、不動産投資によって得られるメリットについて解説していきます。

安定した運用ができる

1つ目のメリットは、安定した運用ができることです。
不動産投資は、賃貸物件の入居者から得られる家賃がオーナーの収入源になります。
入居者が集まるまで、想定していた収入が得られずに焦ってしまうかもしれませんが、軌道に乗ると徐々に安定していきます。
一棟買い投資であれば、空室ができても全ての入居者が一気に退去してしまうことはほぼありません。
一気に空室が増えなければ、急に収入が減ることもないでしょう。
管理会社の中には、空室が出ても一定金額を保証する制度を用意しているケースもあるため、依頼するとより安定します。
管理会社への依頼によって、入居者の募集や審査、クレームの対応、設備の維持など、様々なサポートが受けられます。
より安定した運用をしたいなら、管理会社への依頼も検討してみましょう。

相続税対策になる

2つ目のメリットは、相続税対策になることです。
不動産投資を行うと、課税額を圧縮できます。
なぜかというと、相続する不動産は相続税評価額で評価され、小規模宅地等の特例の対象になるからです。
相続税を計算する際の不動産は、固定資産税評価額と同じく時価のおよそ7割程度の価額になります。
また土地は、路線価方式で計算するケースが多く、時価のおよそ8割で評価されます。
小規模宅地等の特例は、条件を満たした場合に対象となるものです。
条件を満たしている居住用または事業用の土地（200㎡～400㎡）であれば、5割から8割ほど減額可能となります。
不動産投資は、不動産貸付業にあたるので小規模宅地等の特例の適用要件を満たしています。
そのため、相続税対策として有用です。

現金として相続することももちろん可能ですが、現金の価値はそのまま計算されます。
つまり、不動産の価値のように相続税評価額で評価されるわけではありません。
1,000万円分の現金なら1,000万円の価値があるとみなされ、それに見合う税金が課せられます。
税金の金額は1,000万円相当の不動産と比較すると、減額されないので高くなってしまうでしょう。

生命保険の代わりになる

3つ目のメリットは、生命保険の代わりになることです。
ローンを利用して物件を購入した場合、団体信用生命保険に加入します。
ローンを契約した段階では特に問題がなかったとしても、病気や事故などで返済不能になってしまう可能性があります。
返済できずに貸し倒れになってしまうことを防ぐために、団体信用生命保険に加入するのです。
貸し倒れになってしまうと金融機関にとっても大きな損失となってしまうので、双方のデメリットしかなくなります。
そのような事態を回避するためにも、団体信用生命保険はとても重要な役割を担っています。
団体信用生命保険に加入していると、不動産オーナーが亡くなったり、高度障害を負ったりした時にローンが完済扱いになります。
また、余命6ヶ月以内の診断を受けた場合も保険でローン完済ができるため、万が一の時のメリットは大きいでしょう。
私たちが任意で加入している生命保険のように、掛け金によって保険金が変動するのではなく、不動産のローン自体が保障されます。
つまり、ローンの残債が減れば減るほど保証される額も少なくなっていきます。

団体信用生命保険の中には、がんと診断された、生活習慣病で180日以上入院した、病気やケガで180日以上入院した、といった場合に保障が受けられるタイプもあるので契約前に確認しておきましょう。
保険会社によって規定が異なるので、できるだけ保障が充実しているタイプを選んだ方が良いと言えます。

節税につながる

4つ目のメリットは、節税につながることです。
相続税に関しては前述しましたが、所得税や住民税の節税効果も期待できます。
しかし、節税効果は永続的に得られるメリットではなく、運用初期に得られるメリットであることを覚えておきましょう。

不動産投資を始めたばかりの頃は、建物の減価償却費や不動産所得税、登記費用など様々なコストがかかるものです。
運用初期にかかる経費は、家賃収入を上回るケースが大半を占めます。
赤字が出ると、課税所得は減額となり、支払わなければいけない所得税や住民税の金額も減額されます。
年度末の会計で赤字になってしまったけど税金の還付で結果的に黒字になるというケースも珍しくありません。

自己資金が少なくても始めやすい

5つ目のメリットは、自己資金が少なくても始めやすいことです。
株式投資など他の投資を始めるなら、投資用の資金を全て自分で用意しなければいけません。
しかし不動産投資の場合は、金融機関から物件の購入資金として融資を受けられます。
そのため、スタートする時の自己資金が少ない人でも始めやすくなっています。
一棟買い投資をするのであれば、物件価格の1割から3割ほどを自己資金で用意できれば、融資を受けられる可能性が高まるでしょう。

ただし、融資を申し込んだ人の属性や信用情報によって、借り入れできない場合もあります。
安定した収入がないアルバイト・パート・フリーランスだと年収が高くても、安定性に欠けると判断されてしまう可能性があるのです。
その他にも、年収や勤務先なども審査でチェックされるので、嘘偽りなく申請しましょう。
年収などに問題がなくても他からの借入額が大きい人は、審査を通過できないことがあります。
複数の金融機関からお金を借りていると、支払い能力を疑われてしまうからです。
少額の借り入れがいくつかある場合は、ローンを申し込む前にできるだけ完済しておくと安心感が違います。

レバレッジ効果が期待できる

6つ目のメリットは、レバレッジ効果が期待できることです。
不動産投資は金融機関の融資を受けて投資を行うため自己資金が少なくても始めやすいだけではなく、レバレッジ効果も期待できます。
例えば、1,500万円の投資用物件を購入するため、300万円は自己資金、残りの1,200万円を銀行から融資したと仮定してみましょう。
毎月の家賃収入が9万円だった場合、年間の収益はで108万円、3年間の収益で324万円となります。
つまり、投資を始める時に捻出した自己資金は3年もあれば回収可能なのです。
自己資金を少なくして現金を手元に残せるので、万が一の時も安心です。

資金計画を立てやすい

7つ目のメリットは、資金計画を立てやすいことです。
不動産投資は他の投資に比べて収益の見通しがわかりやすく、資金計画も立てやすくなっています。
入居者が集まりやすい物件や適正な価格の物件を購入していれば、将来的な見通しはより立てやすいでしょう。
相場よりも高い物件を購入した場合は、長期的に満室になっていても収益を得られるまでに長い時間がかかる場合もあります。
そのため、入居率を高める努力をするだけではなく、適正な価格で投資用物件を購入することも非常に重要です。
それができていれば、将来の見通しははるかに立てやすくなります。
物件の立地などを適切に決められたなら、不動産投資による集積は右肩上がりになっていくはずです。

不動産投資のリスクや対策

不動産投資を行う際は、リスクを理解する必要があります。
ここでは、不動産投資における8つのリスクを紹介します。
それぞれの対策方法も解説していきますので、参考にしてください。

空室リスク

空室リスクとは、その名の通り所有する不動産に空室が出ることです。
不動産投資では、入居者からの家賃収入が主な収入源です。
所有物件に空室が無ければないほど、安定した収入が見込めますが、いつまで入居するかは入居者次第です。
入居者が見つからず、空室期間が長く続いたり、空室が増えたりすれば、家賃収入も減少します。
不動産投資では、ローンの返済や各種費用の支払いなど支出も大きいです。
収入が減っても支出は減らないため、足りない分は自身の収入や貯金などから補填しなければいけません。
空室率が高くなれば赤字も増えていくため、不動産投資では空室リスクに備えて対策を取ることが大切です。
空室リスク対策の1つとして、人の多い都心の物件を選ぶなど賃貸需要が見込める立地を見極めることです。
東京や名古屋、大阪などの大都市や政令指定都市など、人口減少が続く日本において、現在でも人口が増えている場所を選ぶと良いでしょう。
大まかなエリアを決めたあとは、その中でそれぞれの地域事情を考えながら、最終的な立地を決めます。
学校や企業などの賃貸需要は見込まれるか、交通の便はどうかなど、様々な情報を確認しながら、流動性の高い地域を選定するようにしましょう。

家賃下落リスク

建物は、年月の経過とともに老朽化していきます。
老朽化すれば建物の修繕が必要になるだけでなく、価値も下がってしまうのです。
建物の価値が下がれば、新築の頃は見合っていた家賃も見合わなくなり、入居者から家賃を下げるよう交渉されることも少なくありません。
家賃を決めるのはオーナーですが、強気な価格設定をしていると需要が無くなり、空室につながる可能性も高まります。
入居率を維持するには家賃を下げることも必要ですが、リスクを回避するには中古物件を選ぶ方法もあります。
物件は新築時の価値が一番高く、築10年頃にかけて、ピーク時の20％ほど賃料が下落します。
その後は築20年にかけて緩やかに下落していき、それ以降はほぼ横ばい状態になります。
家賃の下落は、毎月の家賃収入が減る以外にも、利回りが低くなり売却時に悪影響を及ぼす可能性があります。
しかし、築20年以上の中古物件なら、家賃下落リスクも抑えられるため、安定した家賃収入を見込めます。

家賃滞納リスク

不動産投資では、いくら部屋が満室でも入居者が家賃を支払わず滞納すれば、オーナーの家賃収入は減少します。
忘れていたなどの理由ですぐに支払ってくれれば良いですが、中には払う気はあってもお金がない人や、最初から家賃を支払う気がない悪質な滞納者も存在します。
素直に支払いや退去に応じない場合、訴訟を検討することになると思いますが、立ち退き訴訟を起こすには一般的に滞納実績3ヶ月以上が必要になり、強制退去させられたとしても、1年近くかかることも多いです。
その間は、本来であれば得られたはずの収入が無くなる上に、1人の滞納者を退去させるための訴訟費用や強制執行代などに30～40万円程度用意しなければならず、合計で100万円近い損失が発生します。
こうしたリスクを回避するには、事前に入居者の審査を賃貸管理会社に厳しくしてもらったり、自身でも入居の許可を検討したりするなどの対策方法があります。
また、家賃滞納した際に家賃保証をしてくれる家賃保証会社への加入を入居条件にするのも有効な手段です。
家賃保証会社の利用における手数料の支払いは入居者になるため、オーナーの負担はありません。
さらに、万が一家賃滞納が生じた場合には、保証会社が立て替えと取り立て代行をしてくれるのも魅力です。

修繕リスク

マンションやアパートの経営では、新築中古どちらにしても、ある程度の時間が経過すれば、建物の修繕が必要になります。
入居者の入退去におけるリフォームをはじめ、外壁や屋根の塗装、給水管や排水管の交換、エアコンや給湯器など設備の交換など、修繕が必要になる部分は多岐にわたります。
一般的に外壁は木造であれば8～10年、鉄筋コンクリート造なら10～15年ごとに必要になり、その費用は100～350万円ほどかかります。
給水排水設備も25年を目途に交換が必要になり、木造で200万円、鉄筋コンクリート造で600万円程度が目安と言われています。
このように修繕には相応の費用が発生するため、修繕費を積み立てておいたり、修繕ノウハウを持つ賃貸管理会社を選んだりといった対策が必要です。
修繕費の積立は、毎月の賃料収入の3％を目安に積み立てておくと無理なく積み立てやすいです。
また修繕ノウハウを持つ賃貸管理会社ならば、長期修繕計画を把握しつつ、状況に応じたアドバイスが期待できます。
ノウハウを持っているかの判断は、賃貸管理会社やグループ会社に工事に対応可能な部署や部門があるかどうかでも判断できます。

不動産価格下落リスク

不動産投資では、不景気や物件での事故や事件、人口減少による土地価格の下落や、建物の老朽化による物件価格の下落など、様々な要因によって購入時より価値が低下してしまうことがあります。
特に人口減少による土地価格の下落は、不動産価格下落リスクの要因の一つです。
人口が減少すれば、土地の需要も少なくなることから、土地価格が下がります。
駅やスーパーから遠いなど利便性の悪い土地も同様です。
こうしたリスクを避けるには、事前に土地の人口動態や今後の開発計画を調べるなどの対策が有効です。
現在人口が増加傾向にある場所ならば、今後も増加が見込まれるため、土地価格が下落するリスクは低いといえます。
また、都市開発計画がある地域ならば、利便性の向上によって、人口の増加が期待できます。
他にも、不動産投資を行う際は、今後の景気動向をある程度予想し、不動産価格が高騰しているタイミングを避けることで、リスクを減少できます。
購入後の事故や事件を防ぐのは難しいですが、過去の事例を参考に対策を施し、リスクを低くすることは可能です。
建物の老朽化に関しては、定期的に修繕や修理を実施することで、不動産価値の下落スピードを下げられます。
このように、リスクに応じた対策を取ることは不動産価格リスクの低下に効果を期待できます。

金利上昇リスク

超低金利が続いている日本ですが、この状況がずっと続くとは考えにくいため、いずれ金利上昇する時期が訪れると考えられるでしょう。
もし、物件を購入した後に金利が上昇して借入返済額が大きくなってしまうと、毎月の返済金額が家賃収入より大きくなるといった最悪の事態も想定されます。
金利上昇リスクを回避するには、自己資金の割合を増やすか、元金均等返済を選択するといった対策が有効です。
物件購入時に自己資金の割合を増やすことで、借入金の比率を下げられます。
借入金の比率を下げられれば、金利が上昇したとしても影響を最小限に抑えることが可能です。
現実的に考えると、自己資金を多く投じるのは難しい面もありますが、金利上昇リスクの対策としては効果的です。
また、元金均等返済では毎月決まった額の元金(借入金)を返済していくことで、低金利のうちに早めに元金を返済し、金利上昇による影響を減らせます。
他にも、数年保有後に売却する予定でいるならば、固定金利を選択する方法も金利上昇リスクの対策として効果を期待できます。

地震リスク

大地震が発生した場合、建物が倒壊する危険性があります。
もし所有物件が地震によって被害を受ければ、賃貸収入が得られないだけでなく、建物復旧に関わる費用も発生します。
地震の多い日本では、いつどこで大きな地震が起こるかわからないため、もしものリスクに備えておくことが大切です。
地震リスクの対策として地震保険に加入すること、新耐震基準の物件を選ぶこと、そして地盤の強い地域を選ぶことが挙げられます。
地震保険は、加入保険に付随しているものがほとんどであり、地震によって受けた損害を補償してくれるため、加入しておくと安心です。
また、1981年に制定された新耐震基準では、それまでの基準より厳しく震度6・7の地震に耐えられることを想定しています。
新耐震基準に基づいて建設された建物は、過去の大震災の際も倒壊が確認されていないため、物件選びの際は重視すると良いでしょう。
そして、地震はいつどこで起きるかわかりませんが、地盤の弱い地域より強い地域を選ぶことで、いざという時の被害を回避できる可能性が高まります。
購入前に、地盤についても確認するのがおすすめです。

火災リスク

火災による被害は、不動産投資において致命的なダメージとなります。
賃貸収入を当てにしてローンを組んでいた場合、返済できなくなり、借金だけが残ることもあるのです。
このような火災によるリスクを回避するには、火災保険へ加入することが大切です。
火災保険は、火災による損害だけでなく、自然災害や日常生活で起こった災害による損失の補償を補償しており、水害や台風、落雷による自然災害のほか、盗難や集団での暴力行為による損害や、何らかの物体の落下や衝突によって建物に生じた損害など、幅広い損害をカバーしています。
契約する保険によって補償範囲は異なるため、契約前にどの程度の被害が補償されるのか、しっかり確認しておきましょう。

不動産投資を成功させるには

不動産投資を成功させるには、「情報収集をする」「投資スタイルに合う不動産会社を見つける」そして「妥協しない」といった3つのポイントがあります。
以下では、それぞれのポイントを詳しく解説していきます。

情報収集する

不動産投資では、情報が命といっても過言ではないほど重要です。
しかし、情報がたくさんあっても信用できる情報でなければ意味がありません。
正しい情報を得ることは、投資の成功率アップに大きく関わります。
参考にする情報は、必ず一次情報や発信元が確認できるものにしましょう。
また、情報収集は人任せにせず、自分自身で確認しながら集めることも大切です。
その際は、一カ所だけでなく様々な場所を活用することで、より正確な情報を集めやすくなります。

投資スタイルに合う不動産会社を見つける

不動産投資をする際は、不動産会社選びも重要です。
不動産会社によって得意分野が違うように、所有物件の特徴にも差があります。
新築物件を主に扱っている会社もあれば、中古物件が中心の会社もあるように、何を目的とし、どのような投資を行うかで選ぶべき不動産会社は変わります。
まずは、不動産会社に投資物件に関する相談をし、自分に合った提案をしてくれるかどうかを確認してみましょう。
その上で、親身になってアドバイスしてくれるなど、信頼関係を築ける不動産会社を選ぶことをおすすめします。

妥協しない

不動産投資を始めようと思っても、なかなか希望に沿った物件が見つからなかったり、計画通りに進まなかったりと様々なトラブルが想定されます。
こうした状況に陥った際に、妥協して物件を購入する人も少なくありません。
しかし不動産投資は投資額も大きいため、もし失敗すれば損害額も甚大です。
成功させたいなら、妥協しないことが大切です。
早く決めないと焦ってしまうかもしれませんが、そんなときは一度立ち止まり、落ち着いて良く考えましょう。
また、自分の求める条件の物件が必ずしも良い物件とは限りません。
素早く的確な判断をするためにも、事前に幅広い知識や情報を身に付けておくことが重要です。

まとめ

ここまで、不動産投資におけるメリットや注意点について解説してきました。
不動産投資は、資産運用の中でも特に注目度の高い投資方法の一つです。
初期費用など投資額は大きいものの、きちんとリスクを理解し、適切に運用することで、高いリターンが期待できます。
不動産物件を購入し、投資を始める際には、メリット・デメリットも良く考えたうえで、今回紹介した不動産投資のリスクを参考に、リスクをできる限り回避できるよう対策を講じると良いでしょう。
最初から大きな額を投資するのが不安という方は、ワンルーム投資のように比較的初期費用や維持費を抑えられるものから始めるのがおすすめです。