賃貸で入居者がすぐに退去!その理由とは?長く住んでもらうための対策も解説

賃貸物件を経営している人の中には、入居者がすぐに退去してしまうという悩みを抱える人もいるでしょう。
入居者がすぐに退去してしまう理由を知っていれば、長く住んでもらえる可能性も高まります。
そこで今回は、入居者がすぐに退去してしまう理由や長く住んでもらうための対策などについて解説していきます。
入居者の定着率が悪くて悩んでいる大家さんはぜひ目を通してみてください。

Contents

賃貸で入居者がすぐに退去する理由とは?

賃貸

賃貸物件の入居者がすぐに退去してしまうのは何らかの理由があるからです。
まずは、どのような理由が考えられるのか解説していきます。

相場よりも家賃が高い

立地しているエリアの相場より家賃が高いと、退去してしまう可能性が高いです。
家賃は毎月支払うものなので、家賃が安くて同じような条件の物件ができればそちらに引っ越してしまう可能性も大いにあります。
家賃が理由で退去されてしまうパターンが多いのであれば、家賃を見直すことが重要になります。

他と比べて極端に高い場合などは特にその必要性が高いでしょう。
競合となる賃貸物件の家賃がどのくらいになっているのかなどの調査は定期的に行うことをおすすめします。

家賃の変更をしたくない場合は、2人入居可など条件を緩和することを検討してみましょう。

更新料が高い

賃貸借契約を結んでいると、更新する時に更新料が発生します。
更新料が高いことも退去流の1つになり、後進のタイミングで退去してしまう可能性が高くなります。
更新料は家賃0.5ヶ月~1ヶ月分となっているケースが多く、入居者にとって大きな出費となるためです。

更新料を支払うくらいなら、引っ越し費用にしてもっと良い物件に住みたいなどと考えるのでしょう。
退去する人が多いのが更新のタイミングの場合、更新料をなくすことを検討してみてください。

敷金・礼金がゼロというだけではなく、更新料がゼロの物件も増えています。
そのような変化に合わせることで住み替えによる退去を防止できる可能性が高まります。

設備への不満

設備に対する不満は賃貸物件である限り仕方ないことです。
不満が大きくなると退去につながってしまう可能性もあるのです。
特に、水回りやキッチンに関する不満は満足度を低下させる原因になるケースが多いので対策が必要になります。

・都市ガスではなくLPガスだった
・ガスコンロではなく電気コンロだった
・バス・トイレが一緒だとやはり使いにくかった

このような不満が多く見られます。
不満を解消できるような物件が見つかれば、そちらに引っ越してしまうのは当然だと言えるでしょう。

物件の見た目

物件の見た目も住んでいる人の満足度を左右するポイントになります。
毎日目にするので、老朽化が進んでいたり、不衛生な状態が改善されないままだったりすると、不満が募りやすくなるのです。
築年数が経過することによる経年劣化は仕方ありませんが、メンテナンスを定期的に行っていれば美観を保つことは可能です。

入居者が不満を抱えないようにするためにも、物件の見た目はきれいな状態を維持できるようにしましょう。

学校・会社へのアクセスのしづらさ

学校や会社へのアクセスがしづらいことが理由で退去するケースもあります。
駅から近い物件であればそこまで問題はないかもしれませんが、距離がある場合などは退去の原因になりかねません。
公共交通機関を利用するのが難しい立地であれば、駐輪場や駐車場を確保するなどの工夫が必要になります。
都心部だと駐車場がない物件も多いので、駐車場があるとそれだけでメリットが大きくなります。

騒音などのトラブル

マンションやアパートといった賃貸物件では、騒音トラブルが原因で退去してしまうケースもあります。
近隣住民の騒音がストレスになり、退去してしまうのです。
騒音の場所を特定するのは困難なので、相談を受けたら掲示板を活用したり、ポスティングしたりすることで騒音を出さないように通達します。
また、契約書に騒音に関する内容も盛り込んでおくという方法もあります。
「子どもを走らせないようにする」、「大人数で騒がないようにする」などの内容が盛り込まれていると、騒音トラブルが起こった時も対応しやすくなるでしょう。

部屋の広さ

部屋の広さに不満を感じる人は、収納スペースが足りなくて困っているというケースが多いです。
想定以上に物が増えてしまうことは珍しくないので、収納スペースが多いに越したことはありません。
しかし、部屋がそこまで広くなく、収納スペースも狭いとなると、不満が募ってしまうのです。
部屋を広くしたり収納を増やしたりするには、大規模なリフォームなどが必要になってしまいます。
そのため、既存の物件でこのような不満を解消するのは難しいです。
つまり、アパートやマンションを建てる段階で、ある程度の広さや収納スペースを確保できるのが理想だと言えます。

大家さんや管理会社への不満

オーナーや管理会社への不満が募り、退去してしまうといったケースも見られます。
入居者が要望を使えたのに聞き入れてもらえなかったなどの事態が発生すると、信頼感を大きく損ないます。

管理会社が大家さんに伝えてくれない可能性もあるので、注意が必要です。
そのような状況になっているとわかったら、早めに管理会社を変更するようにしましょう。

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理由別・退去を防ぐための方法

賃貸

入居者の退去を防ぐためにはいくつか方法が考えられます。
具体的にどのような対策ができるのかご紹介しましょう。

適切な家賃設定を行う

家賃に不満を感じて退去する人が多い場合は、適切な家賃設定を行うことがポイントになります。
周辺にある物件の家賃相場を調べることで、相場を知ることができます。
周辺の物件と家賃を比較した時、明らかに高すぎると退去する人が増えてしまうのは当然です。
所有している物件の市場価値を知るためにも、家賃の相場を調査するのは有益だと言えるでしょう。

更新料の廃止や値下げを検討する

更新料の廃止や値下げを検討するというのも1つの手段です。
特に更新のタイミングで退去をする人が多い場合は、検討すべき事項です。

敷金や礼金がゼロの物件も増えているので、そのような物件へ引っ越しを考えるケースも少なくありません。
賃貸物件の在り方も変化しているので、対応できる柔軟性を持つことが大家さんには求められています。
廃止が難しいのであれば、更新する時に値下げするという方法もあります。

更新のたびに値下げされれば、入居者も長く住むことへのメリットを感じられるでしょう。

管理費の減額を検討する

管理費に関する不満を抱えているケースもあります。
そのような場合は、管理費の減額を検討しましょう。
管理費は、共有部分の清掃や物件のメンテナンスなどに充てられる費用です。
支払っている金額に内容が見合っていないと感じると、退去を検討する理由になります。
入居者が管理費に関する不満を抱えている場合は、管理委託料を抑えられる管理会社に変更するのがおすすめです。

入居者の負担を軽減できれば、退去率を抑えられる可能性も大いに高まります。

建物の修繕・設備交換を実施する

物件の修繕や設備の交換を定期的に行うことも、退去率を低くするポイントになると考えられます。
建物や設備に不具合が生じていると、生活の利便性にも悪影響を与えます。
多少なら誤魔化しながら使えたとしても、長期的になると不満は募ってしまうものです。
定期的に点検を行い、必要に応じて修繕や交換をするようにしましょう。

賃貸物件の一部が機能しないまま放置してしまうと、家賃の減額や賃貸借契約を解除する理由になるという点にも注意が必要です。

部屋の付加価値を高める

内装のDIYを可能にしたり、ペット用のシャワーを設置したりするのもおすすめです。
付加価値を付けると間口が広がり、退去率も低くなりやすいです。
DIYの愛好者は増えていますが、日本の賃貸物件は退去時に原状回復をしなければいけません。
そのため、自由にDIYを行うことができません。
そんな中、DIYを自由に行えてしかも原状回復を行う必要がない物件であれば興味を持ち、長く住んでくれる可能性が高いです。
ペット可の物件に関しても、増加傾向にあるもののまだまだ数は少ないです。
ペットを飼っている人はより良い条件の物件に引っ越すのが難しくなってしまうため、ペットを飼っても良い物件の需要は大きいと言えるでしょう。

競合となる物件との差別化にもなるので、退去防止にもつながると考えられます。

物件を購入する段階で立地の良い場所を選ぶ

物件を購入する時に、立地の良い場所を選ぶことも退去率を低くすることにつながります。
立地条件が良ければ、入居後の生活も不満を感じにくくなります。
物件を購入してから場所を変えることはできないので、はじめから立地の良い場所を選ぶのは得策だと言えるでしょう。

駅から近い、ショッピングモールなどが近くにあるなどの立地であれば、入居してから不満を感じにくいと考えられます。

入居審査を厳しめにする

空室を何とかして埋めたいと必死になってしまい、入居審査を緩くしてしまうパターンもあります。
誰でも入居できてしまう物件は、トラブルが発生しやすい傾向があります。
そうなってしまうと、すぐに退去する原因にもなりかねません。
マナーを守れるか、家賃を滞納しないかなど、賃貸物件で生活をすることに問題がない人物なのかしっかりと見極めましょう。

既に入居している人とライフスタイルが違い過ぎることもトラブルの原因になる恐れがあるため、それも踏まえて審査を行うようにしてください。

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退去予防を図るには?

賃貸

賃貸物件を経営している中で、退去された後に空室が続くと収入が減ってしまうので避けたいと考えるものです。
しかし、より良い物件が近隣にできたり、何らかの不満を持つようになったりすると、入居者は退去を検討します。
入居者が退去しないように予防することは可能なのでしょうか?
続いては、退去予防のために知っておきたいポイントをご紹介します。

入居者とコミュニケーションを積極的にとる

大家さんに話がしやすいと思ってもらえると、不満を抱いた時なども相談してもらえる可能性が高まります。
大家さんが信頼できる人だと感じてもらうことにもつながります。
そしてそれは、入居者の安心感にもつながるでしょう。
最近はLINEなどのSNSを使って入居者とコミュニケーションを取れるようにするケースも増えています。

信頼関係を築くためにも、入居者とのコミュニケーションは積極的にとるようにしましょう。
大家さんと直接連絡をすることにより、管理会社には伝えにくいような要望を聞ける場合もあります。
大家さんが直接要望を聞くことによって、改善策をスピーディに提案できるようになるでしょう。

生活している中で設備などに不満が生じたとわかれば、「こちらで気になる部分を直させていただきます。」などの提案もできるようになります。
そうすることで、退去を見送ろうと考えを改めてくれるケースもあるはずです。

長期入居による特典も検討する

長期入居による特典を付けることも、すぐに退去してしまうといった事態の改善につなげられる方法です。
少しでも長く住み続けてもらいたいなら、入居継続年数に応じた特典を用意しておくと他との差別化ができるのでおすすめです。

家具や家電、自由に使える商品券などをプレゼントするなどのケースが実際にあります。
1ヶ月分の家賃をフリーレントにするといった特典も喜ばれるでしょう。
入居者へのプレゼントには様々なパターンが考えられます。
入居時に感謝の気持ちを込めて家具もしくは家電を1つプレゼントしたり、更新のタイミングで食品や設備の追加など入居者が選べるプレゼントを用意したりするなどの事例があります。

しかし中には、物をプレゼントしてもらうよりも家賃や更新料の減額の方が嬉しいと感じる人もいます。
考え方は人それぞれなので、いくつかの特典から選べるようにしておくのも良いでしょう。
大家さんは準備をするのが大変になってしまうかもしれませんが、空室リスクを回避するためであればそこまで大きな負担だと感じることはないと考えられます。

入居者から管理会社に連絡が取れる状況を作る

入居者から、「管理会社に連絡をしたいのにつながらない」といったクレームが寄せられることもあります。
管理会社の連絡先をそもそも教えてもらっていなかったり、入居者も管理会社も土日休みで連絡をできるタイミングがなかったりといったケースです。
また、連絡は取れたけど担当者が不在で対応してもらえなかったというパターンもあるでしょう。
何らかの不満を感じて管理会社に連絡をしたけれど、連絡が取れないとなると不満がどんどん募って退去を決めることもあり得ます。
そのような理由で退去につながるのは不本意なので、24時間365日いつでも連絡が取れる管理会社に依頼することが重要になるのです。

LINEやメッセンジャーで連絡ができるところやいつでも連絡が取れるようにコールセンターを完備しているところであれ、安心感も大きいです。
入居者から「管理会社と連絡が取れない」というクレームが寄せられることもなくなります。

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退去理由を知るためのアンケートを実施しよう

賃貸

賃貸経営は家賃収入で成り立っているため、空室が長期間続いた場合、収入は減ってしまいます。
そこで、なぜ退去してしまうのか理由を知ることで、入居者の退去を未然に防げるようになる可能性が高くなります。
大家さんは退去理由を知るためにアンケートを実施するのがおすすめです。

退去アンケートを実施する目的

家賃を下げたり、設備を整えたりなど、入居する上での条件を変更するのも空室対策・退去予防として有効ですが、収入や費用など、金銭面を考えるとそう簡単に条件を変えることはできません。
空室になるのを防ぐためには、まず退去にするに至った経緯を知る必要があります。

結婚や卒業、同棲など、物件に直接関係のない個人的な理由や、契約条件や管理面に関係する理由など、それぞれで異なる理由があります。
アンケートを実施することによって、然るべき対策が見えてくるはずです。

退去アンケートをおすすめする理由

実際に退去アンケートを実施することによって、大家さんはどのようなメリットを得られるのでしょうか?
アンケートの目的である退去理由を知るのは、今後賃貸経営を行っていく上で非常に重要なことです。
理由をしっかりと把握していれば、退去を未然に防げるようになります。
空室リスクに備えるためのヒントも見えてくるはずです。
また、退去アンケートを実施することによって、入居者のニーズやトレンドを知ることもできます。
アンケートの結果から、今入居者が賃貸物件に何を求めているのかわかるようになるのです。

退去アンケートの作り方

アンケートを作成する際には、回答しやすいような内容になっているかどうかをしっかりと確認しましょう。
アンケート用紙に記載する必須項目は、退去理由、住み心地・対応、家賃、設備・サービスです。
退去理由の欄にはいくつか選択肢を設け、チェック方式で回答してもらうようにするのがおすすめです。
チェック方式を取り入れる際は、必ず「その他」という項目と共に記述欄を設けるようにしてください。

住み心地や対応の欄は5段階評価で記入できるようにすると回答しやすくなります。
家賃に関する項目は具体的な数字を記入できるよう、記述欄を設けるのがおすすめです。

家賃は大家さん、入居者どちらにとっても重要な要素となるため、必ず家賃に関する項目を設けるようにしましょう。
設備やサービスの欄も家賃同様、記述できるような欄を設けておいてください。
「あったらいいな」という設備やサービスを書いてもらうことによって、今後どのような対応をすれば良いかが見えてくるでしょう。
チェック方式と記述式を上手く取り入れることによって、よりリアルな声を聞けるようになります。

退去アンケートを書いてもらうタイミング

解約通知書に含める、解約通知書の受理後、退去立会い、敷金精算など、退去アンケートを実施するタイミングは様々です。
回収率のことを考えると渡すタイミングとしてベストなのは、解約通知書にアンケートを含める、または退去立会いの際にその場で記入してもらうことです。
アンケートはただ記入してもらうだけでは意味がありません。
重要なのは記入済みのアンケートを回収できるかどうかということです。

解約通知書に含める場合、回答してもらいやすいですが、記載できるスペースが限られてしまいます。
十分なスペースを確保したいのであれば、解約通知書とは別にアンケート用紙を作成するのが望ましいでしょう。

別で作成したアンケート用紙は、退去立会いをする際に渡すと回収しやすいです。
ただし、その場で記入してもらう場合、回答・記入する時間が必要になります。
当日は大家さんや退去者だけでなく、管理会社の職員も立ち会うことになるため、あらかじめ管理会社に協力してもらうよう依頼しておかなければいけません。
どの方法が回収しやすいか考えた上で、渡すタイミングを判断しましょう。

退去アンケートの回収率を上げるには?

上述した通り、アンケートを渡したとしても回収できなければ意味がありません。
しかし、アンケートを記入することが手間だという人も多いため、必ず回収できるとは限らないのです。
そこで重要になるのが回収率を上げるための工夫です。
先ほどご紹介したように、解約通知書にアンケートを含めたり、退去立会いの際に記入してもらったりすることによって、回収率は上がります。
また、アンケートに回答した人を対象に特典をプレゼントするなど、興味を引くような工夫を施すことも効果的です。
アンケートを実施した結果、回収率が低い場合は解決策を練る必要があります。

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入居者へのアンケートを実施することも大切!

賃貸

退去するタイミングでアンケートを実施することはもちろん、入居者を対象としたアンケートを実施することも大切です。
実際に物件に住む人々のリアルな声を聞くことによって、入居者と同じ目線に立って考えられるようになります。
以下では、入居者アンケートを実施するべき理由や、アンケートを作成する際の注意点についてご紹介します。

入居者にアンケートを取った方が良い理由

退去者に向けたアンケートは退去理由を知ることが目的であるため、その段階で退去を防ぐのは難しいです。
空室リスクに備えるためには、入居者を対象としたアンケートが必要不可欠となります。
定期的にアンケートを実施していれば、その回答を基に入居者の要望に応えられるようになります。
ただし、アンケートを実施することによって、今まで表には出てこなかった不満やクレームなどが発生する可能性もあるため、十分注意しなければいけません。
アンケートをやりっぱなしにするのではなく、集まった回答を踏まえ、より良い環境にすることが重要です。
入居者に「意味のあるアンケートだった」と思ってもらえれば、次回アンケートを実施した際にも回答してもらいやすくなります。
また、入居者だけではなく、内見の案内をする不動産会社に対し、アンケートを実施するのもおすすめです。
契約の決め手や候補から外れた理由を調査することによって、顧客の視点や不動産会社の視点で考えられるようになります。
賃貸経営を成功させるためには、様々な視点で物事を考えることが大切なのです。

アンケートを作成する際の注意点

入居者アンケートを作成する際、いくつか注意しなければいけないポイントがあります。
1つ目は、個人情報を強引に聞き出そうとしないことです。
入居者とコミュニケーションを取ることで信頼関係を築ける場合もありますが、賃貸物件に住んでいる場合、必要最低限のコミュニケーションだけで十分と考える人もいます。
賃貸物件はセキュリティ面にシビアなため、個人情報を聞き出してくることに対して不信感を覚える可能性があります。
アンケートを作成する際は、氏名や連絡先などは任意項目とするのがおすすめです。

任意であれば記入しなくても問題はないほか、大きなトラブルにつながるようなこともありません。
もちろん任意項目を記入する人もいるため、個人情報の取り扱いには十分注意してください。
2つ目は、アンケートを行う目的を明確にすることです。
目的が不明確だった場合、何のためにアンケートを実施しているのがわからないため、回答率が下がってしまいます。
回答率を下げないためにも目的を明確にし、数分程度で記入できるような内容にまとめましょう。
3つ目は、アンケートの内容を具体的なものにすることです。
もちろん回答してもらいやすくするためにシンプルなチェック方式を取り入れることも大切ですが、より具体的な理由を知ることができれば、今後の改善策を考えやすくなります。
チェック方式を取り入れる際も、なるべく選択肢を細かく設定することが大切です。

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空室率の高い地域で行うべき対策方法

賃貸

賃貸経営を行う上で、空室リスクは避けては通れません。
空室率が高い地域に物件がある場合、どのような対策をしておけば入居者を確保し、安定した家賃収入を得られるようになるのでしょうか?

内装の配色を変える

空室を防ぐためには、魅力的な内装に仕上げることが大切です。
壁や床など、室内の配色を変更することによって、部屋の雰囲気が大きく変わります。
使用する色によって異なる印象の部屋に仕上げられるため、入居者の世代層や性別に考慮しながら空間を創り上げましょう。

どのような配色にするのが良いかわからない大家さんは、専門業者に依頼してみてください。

家具・家電設備を追加する

近年、日常生活を送る上で必要な家具や家電設備を備え付けている賃貸物件が増えています。
一人暮らしをしている学生や働き始めたばかりの社会人といった経済的にあまり余裕がない人や、単身赴任者に人気の物件です。

テレビやソファ、テーブル、ベッド、冷蔵庫、洗濯機など、必要最低限の家具・家電設備を用意していれば、自然と入居希望者も増えるようになります。
追加する設備はオークションサイトやフリマアプリなどで購入すると費用を抑えられます。

水回りの簡易リフォームを実施する

賃貸物件に入居するにあたり、水回りをチェックする人も多いはずです。
特に女性は水回りを重視する人も多く、設備が整っているかどうかで住み心地を判断しています。

集客したいのであれば、キッチンや浴室、洗面所、トイレなど、水回りの簡易リフォームを行いましょう。
水回りの設備を整えることによって、清潔感や快適性、デザイン性が向上するはずです。
デザインにこだわれば賃貸物件でも高級感を演出することが可能であるため、ぜひ工夫してみてください。

モデルルーム化させる

部屋の一部を活用し、モデルルームのような空間を設けるのもおすすめです。
オリジナルのPOPなどを作成し、物件の魅力をアピールすることによって、集客効果が期待できます。
モデルルームの最大のメリットは、実際に入居した後の生活をよりリアルに想像できるという点です。

特に、家族向けの物件や部屋の入居者を募集する際におすすめの方法です。
また、「モデルルームの状態のまま入居したい」という希望があった場合、状態を維持したまま提供しましょう。

ホームページを作成する

より多くの人に知ってもらうために、ホームページを作成するのもおすすめです。
最近では、ネットで物件を検索してから内見に訪れる人がほとんどなので、ネットでの集客は必要不可欠となります。

検索した際に上位に表示されるよう、地域名や最寄り駅、物件名などでヒットするようにしておけばより大きな効果が期待できます。
ホームページには、間取りや家賃、設備など、物件に関する詳しい情報や、建物の外観や部屋などの写真を掲載しておきましょう。
特に、家賃や部屋の写真などは、入居する物件を決める上で重要な判断材料となります。
また、ホームページを作成する場合、アクセスしてもらえるようなデザイン性の高いホームページに仕上げることで、アクセス数を伸ばせるようになります。

セキュリティを強化する

入居するのであれば誰もが安全で防犯性の高い物件を選びたいと思うものです。
空室対策としてセキュリティを強化することによって、入居希望者を獲得できるようになります。
賃貸物件におけるセキュリティのポイントとして重要なのは、鍵の種類、インターホン、防犯カメラの3点です。

鍵には様々な種類がありますが、防犯性が高いのはオートロック式の鍵です。
オートロック式には、集合キー、暗証番号、カードキー、指紋認証など、様々な開錠方法があります。
インターホンはドアフォンタイプとモニター付きのタイプがあり、より安全なのは声と共に映像を見ることができるモニター付きのインターホンです。
また、セキュリティ対策として効果的な防犯カメラを設置するだけで、空室を防げる可能性もあります。
セキュリティを強化し、安全に暮らすことのできる物件だということをアピールしましょう。

まとめ

賃貸物件から退去する理由は人それぞれですが、入居者が日頃抱える不満や希望などを把握することができれば、退去を未然に防げる可能性が高くなります。
すぐに退去者が出てしまう物件には何かしら理由があるのです。
退去者はもちろん、入居者を対象に定期的なアンケートを実施することによって、住み心地の良い環境を提供できるようになります。
賃貸経営を成功させるためには、徹底した空室対策が鍵となります。
入居者の声に耳を傾け、入居者目線で考えることが大切です。

INA&Associates Inc.

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