不動産投資でありがちな失敗とは？どうすれば回避できる？

不動産投資は、近年注目度が高まっている投資方法の1つです。
初心者でも取り組みやすいため、実際に始めてみたい人もいるでしょう。
不動産投資はとても魅力的な投資方法であり、将来の資産形成にも役立ちます。
しかし、必ずしも成功するとは限らないため、万が一失敗してしまった時のことも考えておかなければいけません。
そこで今回は、不動産投資でありがちな失敗や回避方法などについて解説していきます。
これから不動産投資を始めたいと考えているのであれば、ぜひ最後まで目を通してみてください。

不動産投資初心者が知っておきたい失敗事例

投資をするのであれば、成功した事例だけではなく失敗してしまった事例も知っておくことが重要です。
失敗事例からは、たくさんの学びが得られますし、自分自身が投資する際に活かせるようになります。
同じような失敗に陥りそうになった場合の対策も立てやすくなるので、知っておく価値は大いにあると言えます。
では、不動産投資初心者が知っておくべき失敗事例からみていきましょう。

不動産会社の言いなりになった

1つ目は、不動産会社の言いなりになってしまった事例です。

不動産会社から「このエリアでは滅多にない質の良い物件が売りに出ました。」と、不動産投資を検討していたAさんの元に連絡が入りました。
築年数など気になる点はいくつかあったのですが、滅多にない質の良い物件という言葉を信じて、購入を決めます。
その後不動産投資物件として運用をスタートしたのですが、築年数が古いこともあって修繕費などがかさんでしまいました。
家賃収入は得られますが、修繕費などに当てなければいけない状況が続き、収益はほぼ得られないといった状況になってしまったのです。
不動産会社の中には、仲介による利益を少しでも多く得るために購入希望者に対して良い情報だけしか伝えないケースも見られます。
そのため、不動産会社の言いなりになるのではなく、冷静にリサーチして判断する必要があります。

都合の良い予測をだけを考えた

2つ目は、都合の良い予測をだけを考えた事例です。

不動産投資会社の営業スタッフから、「今は空室が多いけれど、オリンピック特需がやってくる前の今が買い時です。」と勧められたBさんは、物件の購入を決意しました。
確かにオリンピック特需はあったのですが、賃貸まで普及せずに終わってしまいました。
そのため、営業スタッフが行っていたような恩恵は受けられなかったのです。
投資をする際は、どうしても理想的な未来を想像したくなってしまうものですが、現実を見られなくなってしまうのは本末転倒です。
投資家にとって都合が良いことだけではなく、広い視野で予測して冷静な判断ができるようになれば、失敗のリスクは軽減できます。
不動産投資に限らず、投資全般に言えることですが、将来の予測はプラスだけではなくマイナスも含めて考える必要があります。
Bさんのように甘い見通しのままスタートし、思っていたような結果が出ずに苦しんでしまわないようにしましょう。

利回りだけをチェックしていた

3つ目は、利回りだけをチェックしていた事例です。

不動産投資において、利回りはとても重要な意味を持ちます。
最寄り駅から徒歩でおよそ15分の場所にある築浅マンションの1室をおよそ1,000万円で購入したCさんは、利回りの高さに期待を寄せていました。
Cさんが購入した物件の利回りは7.8％だったため、それなりの収益が期待できる物件だと考えたのです。
しかし、購入してから半年くらい経過する頃には、空室が増えていきました。
引越しシーズンの閑散期も重なり、7ヶ月くらい入居者が見つからないという状況に陥ってしまいました。
その結果、利回りは2.6％まで落ち込んでしまい、Dさんは焦ります、
なぜなら、ローンの返済を給与から持ち出さなければいけないという窮地に追いやられてしまったからです。
不動産投資は、満室であれば安定した収益が継続的に入ります。
しかし、稼働率が一定になるのは稀なので、空室対策を怠らないようにしなければいけません。
また、区分マンション投資は1棟購入するよりも初期投資は抑えられます。
しかし、空室になった場合の年収が大幅に激減してしまったり、月収がゼロになってしまったりする可能性も念頭に置いておく必要があります。

物件選びを誤った

4つ目は、物件選びを誤った事例です。

Dさんは、老後資金を残すために不動産投資を考え、物件探しをしていました。
当初は区分マンションを視野に探していたのですが、相場よりお得な価格で一棟物件が出ていることに気が付きます。
そしてEさんは、迷わず購入することに決めました。
しかし、投資を始めてから空室を解消できない期間が長くなり、購入した時の価格よりも安く売却しなければいけない状況になってしまいました。
不動産投資は、運用の目的に合う物件選びが重要です。
老後資金のために不動産投資を行うのであれば、安定した収入が期待できる方法を選択するのが最善策だったと言えます。
一棟投資は空室リスクを含む各種リスクが高くなってしまうため、区分マンション投資の方が継続しやすかったのではないかと考えることもできるでしょう。
不動産は流動性が高くないので、思っていたような結果が出ないから次に行こうというのはとても難しいです。
流動性の低さからも、物件選びで誤ることがないようにしっかりとリサーチする必要があります。

節税だけを意識しすぎてしまった

5つ目は、節税だけを意識しすぎてしまった事例です。

不動産投資は、節税になると言われているため、それに魅力を感じてスタートしようと考える人も少なくありません。
Eさんもその1人です。
節税になることはどういうことなのか、しっかりと把握しておかなければ、運用し始めてから後悔する可能性が非常に高いです。
不動産投資で節税ができるのは、赤字になった場合という条件があります。
所得税では10万円が還付されますが、不動産投資の赤字分を補填することはできません。
本業の収入から補わなければならず、結果的にEさんの収支はマイナスになってしまいました。
不動産投資の中でも区分マンションの場合、初年度は赤字になっても、それ以降は黒字になるケースが多いです。
また初年度は、不動産取得税や諸費用による節税効果が期待できるので、最初だけは恩恵を受けられるように感じるでしょう。
しかし、2年目以降は不動産投資を取得するためかかった減価償却費や物件を購入するためのローンの利息くらいしか大きな経費になりません。
このことからも、節税する目的だけで不動産投資を始めるのは賢い選択ではないのです。

働き始めてすぐに不動産投資をスタートした

6つ目は、働き始めてすぐに不動産投資をスタートした事例です。

Fさんは、社会人2年目というかなり早い段階で不動産投資に関する情報を先輩社員から聞き、将来に備えた資産形成を少しでも早く始めたいと考えるようになりました。
不動産投資で資産形成をしたいと考えたFさんは、銀行からローンを借りて物件を購入しようとしたのですが、勤続年数の短さから断られてしまいます。
しかし、頭金を数百万円単位で入れられるのであれば、融資可能との選択肢を提案されます。
資産形成することが何より大事だと考え、焦ったFさんは親からお金を借りてローンを組むことにしました。
組んだローンは、当初の予定よりも金利が高めに設定されていたのですが、それを気にすることはありませんでした。
その後、投資をスタートしてからも順調とは言えない状況が続きます。
ローンの返済金額は家賃収入よりも大きく、赤字が続いていきました。
生活にも余裕がなくなり、よくよく調べてみると数年後には金利が安くなっていたことにも気が付きました。
それを知ったFさんは、焦っていたことを激しく後悔することとなりました。

勤続年数が短いと、ローンが通らない可能性が高くなってしまいます。
不動産投資では高額なアパートやマンションが投資の対象になるため、キャッシュでの購入は基本的に無理だと考えて良いでしょう。
多くの投資家は、ローンを組んで購入します。
ローン返済も踏まえた上で、余裕のある運用ができるかどうかがとても重要なのです。

家賃保証の仕組みを正しく理解していなかった

7つ目は、家賃保証の仕組みを正しく理解していなかった事例です。

不動産投資には色々な方法があり、サブリースを選択するケースもあります。
サブリースの場合は、会社が家賃保証をしてくれることもあるので、魅力的に感じる人もいるでしょう。
Gさんも同様で、サブリースで不動産投資を始めました。
しかし、家賃保証制度を取り入れている場合、サブリースの会社が仲介手数料を取るので思っていたような利益を得られなかったのです。
広告費や原状回復費についても、契約前に確認しておくようにしましょう。
状況によっては収益が出にくくなってしまう可能性もあるため、家賃保証の仕組みは把握してから契約するのは鉄則になります。

不動産投資で失敗しやすいのはこんな人！

不動産投資は、リスクが高そうだと感じる人もいるでしょうが、もちろん成功している人もいるので、失敗ばかりを恐れる必要はないでしょう。
それでも、中には失敗しやすい人が存在するのも事実です。
ここでは、そんな不動産投資で失敗しやすい人の特徴について解説していきます。

学ぼうとしない

不動産投資に限った話ではありませんが、投資をするなら勉強は必要不可欠です。
不動産投資は物件を買えば自動的に収入が入る不労所得だと思っている人も少なくありません。
しかし実際は、賃貸経営をするオーナーになるため、何もしなくて良いというわけではないのです。
営業スタッフは、物件を購入してもらうために魅力的な話をしてきますが、そればかりではリスクを見逃すことになります。
万が一リスクを見逃してしまうと、大きな損失につながる可能性が格段に高くなります。

失敗してしまう人は、自分で学ぼうとしない人が多いです。
営業スタッフの話を鵜呑みにしてしまうので、失敗に終わるケースが増えてしまいます。
不動産投資に関する勉強をするには、関連する書籍を読んだり、セミナーに参加したりするのがおすすめです。
また、不動産投資のメディアを使ったり、営業スタッフから直接情報を仕入れたりするのも良いでしょう。
可能であれば、投資家とつながってリアルな情報を聞くのもおすすめしたい方法の1つです。
リアルな情報を自分自身の投資に活かせる人は、学ぼうとする意欲が高いと言えます。
そのような人は、自分自身の失敗からも学びを得られるので投資家として成長でき、将来に備えた資産形成も実現できます。

行動しない

行動しない人も、不動産投資で失敗する可能性が高いです。
仕事でも指示を待っているだけでは仕事がなくなってしまうので、周りにアプローチするなどの工夫を凝らすでしょう。
それと同じで、不動産投資を成功させるためにも自分から行動する必要があります。
投資会社からの提案を全て受け入れている人は、論理的に考えるのが難しいのです。
投資の成果は、判断の積み重ねで出てくるものなので、成果を出すための行動は必要不可欠です。
もちろん、不動産会社や管理会社からのアドバイスを聞くのも重要です。
それを踏まえた上で、しっかり考えて行動できるようになれば、失敗する人から抜け出しやすくなります。

計画性がない

投資は、経営と同じような物なので、計画性の有無も結果を左右します。
会社を経営するなら、長期的なスパンで継続できるような目標を立てるでしょう。
不動産投資を行うためには、定期的に生じる支出も踏まえた計画を考えておく必要があります。
ローンの返済や修繕費、固定資産税は必ず加味しておなかなければいけません。
この中で修繕費は、突発的に生じることもあるので、考慮していない投資家もいます。
定期的に行う大規模修繕以外にも、小まめな修繕が必要となるケースも不動産を持っていれば安心です。
様々な状況を予測して修繕積立を行っていないと、オーナーである投資家自身が金銭的な負担を負うことになります。
軽微な修繕だから問題ないだろうと放置するケースもありますが、それでは入居者離れにつながり、より失敗のリスクが高まります。
計画性がある人なら、どのくらい自己資金が必要なのかも把握していますし、修繕費などに関しても長期的なスケジュールを考える事ができるはずです。
それでも失敗する可能性が全くなくなるわけではありませんが、計画性がない人と比べるとかなり低くなるでしょう。

不動産投資で失敗しにくいのはこんな人！

不動産投資は、投資の中でも特に高額になりやすいため、失敗すると大きな損失を受けてしまいます。
ここでは、不動産投資で失敗しにくいのはどのような人なのか、ポイントをご紹介します。

情報収集を怠らない

不動産投資では、人から与えられた情報を確かめもせず、そのまま信じるのではなく、正否をきちんと判断できる能力が求められます。
その上で、失敗しないためには自分から行動を起こし、情報を集めることが非常に重要です。
不動産投資は高額になりやすいため、悪条件の物件を言葉巧みに売ろうとしたり、騙したりする悪質な会社も後を絶ちません。
騙されないためにも、投資に関する話をする際は、「相手の話は本当に正しいのか」常に疑いを持ちましょう。
そして、感じた疑問は、必ず自分で情報の正否を確認し判断します。
特に「とても良い投資話だ」と感じた時ほど注意が必要です。
簡単に儲けを得られる話や、誰も損をしない話は存在しないと言っても過言ではありません。
投資には、必ずリスクやデメリットが存在します。
営業担当者のセールストークに流されないためにも、不動産投資に関する勉強をはじめ、市場の動向や最新状況をチェックするなど、常に情報収集を怠らない姿勢が大切です。

コミュニケーション力が高い

不動産投資を失敗しないためには、コミュニケーション能力も非常に重要です。
なぜなら、不動産投資では、販売会社や管理会社、そして融資を受ける金融機関など多くの会社や人との関わりが発生します。
その中で、交渉を上手く進めたり、自分の求める情報を引き出したりと、話を円滑に進めるには、コミュニケーション能力が非常に重要な役割を果たします。
交渉や駆け引きが上手とまでいかなくても、相手の話をきちんと聞くこと、そして自分の希望はしっかり伝えることを意識して行動すると、相手に良い印象を与えやすいです。
印象が良くなれば、相手の対応も柔らかくなったり、ここだけの話といって情報を教えてくれたりする可能性も高くなるなど、良いことも多いです。

自己資金に余裕がある

不動産投資では、収入と支出のバランスを計算する収支計算が必要です。
この場合の収入は、家賃や売却益のことで、支出は、ローンの返済額や賃貸管理手数料、修繕積立金などが該当します。
収入から支出を差し引き、出た数字がマイナスの場合、赤字運用であるマイナス収支となります。
不動産投資において、マイナス収支が必ずしもダメな訳ではありませんが、自分で収支計算ができなければ、いざ運用を始めたら、キャッシュフローが当初予定していたものとは違ったという事態が起こりかねません。
さらに、管理会社とサブリースや一括管理の契約を結んでいない限り、空室時には家賃収入が入らないことも念頭に置いておく必要があります。
たとえ収入が無くても、ローンの返済は待ってくれません。
いざという時でも困らない程度に自己資金を用意しておくことは、不動産投資で失敗しないためにも、とても重要です。

リスクを考えて対策などを考えられる

不動産投資には、様々なリスクがあります。
しかし、考えられるリスクに対し、適切に対応できれば失敗する可能性を軽減し、運用を安全に行うことも可能です。
以下では、不動産投資で考えられるリスクとその対応策について、ポピュラーなものをいくつかピックアップしてご紹介します。

・入居者が入らず空室が続いてしまう
→人口が多い、あるいは増えている地域の物件を選ぶ

・家賃を支払ってくれない入居者がいる
→サブリース契約を結び、回収業務も管理会社に一任する

・希望する売却額で売れない
→市場を調査し、「これ以上であれば売る」という金額を予め決めておく

・投資会社の倒産
→長年続いている会社を選択する

・築年数の経過とともに家賃を下げなければならない
→新築物件の経ちにくい人気のエリアの物件を選ぶ

このように、起こり得るリスクに対し、どのように対応するかを事前に決めておくことで、いざという時でも慌てずに適切な対処ができるため、不動産投資に失敗しにくいと言われています。

決断力がある

不動産投資に限らず、投資は絶対にやらなくてはならない訳ではありません。
そのため、リスクやデメリットばかり気にして、やらない理由を探したり、決断を戸惑ったりする人は、成功するのは難しいです。
例えば、不動産投資では、多くの人が始める際にローンを組みますが、住宅や自動車のローンとは違い、不動産投資のローンは自己資金ではなく入ってくる収益から返済します。
しかし、返済額も高額であることから、不安を感じ踏み出せない人も少なくないのです。
また、売却益も考慮した運用でも、市場価格が上がっても「まだ高くなるかもしれない」と売却に踏み切れない人も同様です。
自分で集めた情報を適切に判断し決断できる力を持っている、あるいは信用できるパートナーがいる人は、不動産投資において失敗しにくいと言えますが、そうでない場合には、成功するのは難しいと言わざるを得ません。

不動産投資で失敗しないために押さえるべきポイント

不動産投資は、株やFXなどの他の投資に比べてリスクが少なく安全と言われることも多いです。
しかし、金額も高額になることから、失敗を恐れて、なかなか不動産投資に踏み切れない人も少なくありません。
そこで、ここでは、不動産投資失敗しないために押さえておくと良いポイントについてご紹介します。

ターゲット層やニーズを把握しておく

新築の綺麗な物件を購入したとしても、入居してくれる人がいなければ意味がありません。
投資前には、そのエリアの賃貸需要やニーズを調査し、物件に住みたいと考えているターゲットいるのか、把握することが大切です。
不動産投資に失敗するケースとして、「所有している土地を有効活用しましょう」と不動産会社に勧誘され、エリアの特性をよく調べずに言われるまま建築してしまったということがあります。
そのエリアでは、単身世帯は少ないにも関わらず、賃貸需要をきちんと調査せずに一人暮らし向けのアパートを建ててしまったがために、結果住む人が少なく費用の負担だけが残ったのです。
大学や会社の多い地域であれば、一人暮らしをする若い世帯も多く、単身者向け物件の賃貸需要が見込めます。
一方、医療機関や公園が多く、買い物しやすいエリアは、子育て世代などファミリー層の需要が高くなるため、2DKや2LDK以上の物件の人気があり、同じ賃貸であっても1Rや1Kのような単身向けのアパートのニーズは少なくなります。
このように、エリアによって、求められる物件は異なります。
こうしたエリアの特性をきちんと見極めることに加え、今後の開発計画等も調べて、長く賃貸需要が見込める土地や物件を選ぶことがポイントです。

必要経費はあらかじめ調べておく

不動産投資を行う上で、利回りや返済計画をしっかり計算しているのに、税金や修繕に関わる内装費については、あまり深く考えていない人が意外と多いです。
実際に、いくら本を読み勉強しても、自分で物件の管理をしてみないと、どのくらい費用が掛かるのか実感するのは難しい上に、どの程度の修繕が必要かは住んでいる人によって変わる部分も大きいため、一概にこれだけあれば大丈夫とは言い切れません。
そのため、中古物件を購入する際は、不具合の起きている箇所はないか、以前に修復を行っている場所はあるのか、あるとしたらどの程度の修復を行ったのか、そして入居時の敷金はいくらもらっているのか確認しておきましょう。
家賃が安くても、給湯器やエアコン等の設備の費用は、他の物件と等しくかかります。
配管の交換や外壁塗装も同様です。
急な出費に慌てずに済むように、修繕費は多めに見積もっておくと安心です。
また、税金に関しても、実際にどの程度支払いが必要になるかは、確定申告を行わなければわかりにくい部分がありますが、ある程度多めに計算しておき、支払いに備えておくと安心です。
経費や減価償却など節税対策を行うことで、支払う金額も変わってくるため、税理士と相談しながら、なるべく手元に現金を残せるよう適切に対処しましょう。

家賃は下がる前提で考える

不動産物件は、時間の経過と共に、家賃は減額していきます。
特に周辺に新築物件が建ち、競合物件が増えれば増えるほど、どうしても内装の綺麗さや設備、そして駅までの距離など、劣る部分が生じます。
そのため、新築物件や駅近物件など、条件の良い物件よりも選んでもらうには、家賃を下げるなどのアピールが必要となります。
築10年で5～10％の値下げが必要となることも多く、最初は家賃10万円だったとしても、10年後には9万円～9万5,000円に値下げしている可能性があります。
ローンの返済計画を立てる際に、家賃の値下げを想定せずに、同じ家賃のまま計算している人もいますが、よほど利回りが良くなければ難しいのが現状で、予定通りに完済するのは厳しいです。
それでも、家賃は下げたくないというのであれば、住宅設備の改修・改善が必要です。
改修・改善にも費用がかかるため、資金を用意しなければなりませんが、利便性の良い駅からも近く、賃貸需要のある物件であれば、それほど家賃を下げなくても入居者を決まる場合もあります。
家賃の値下げを想定した返済計画を立てることは重要ですが、家賃を下げずに済む物件に投資するのも一つの方法です。
そういった意味では、駅に近い立地にある単身者向けのアパートやマンションは、比較的リスクの低い投資と言えるでしょう。

金利の上昇を踏まえた返済計画を立てる

日本ではしばらく低金利が続いていますが、この傾向は、景気が大きく回復しない限り、当面の間このままいくのではないかと考えられます。
そのため、今お金を借りて物件を購入するのはメリットも大きいですが、一方でいつまで低金利が続くかは不透明で、今後上昇する可能性も非常に高いと言われています。
基本的に、不動産投資用のローンは、一般的な住宅ローンに比べて金利が高く、変動金利が多いです。
固定金利であれば、途中で金利が上昇するリスクを取り除けますが、その分変動金利に比べて設定金利が高くなるというデメリットがあります。
低金利のうちに早めに完済できる計画が立てられれば問題ありませんが、そう上手くいくことばかりではありません。
30年、35年と長期のローンを組み、ずっと初期の低金利のまま返済することを想定していると、いざ金利が上昇した時に負担を感じる可能性があります。
金利が今のままずっと続くとは考えずに、ある程度上昇しても問題のないように、返済額軽減型の繰り上げ返済など使える制度を上手に活用しながら、なるべく早く完済できるように返済計画を立てることが、不動産投資で失敗しないために重要です。

自分を過信しすぎない

不動産物件投資では、物件を購入した後、自分で管理するか・管理会社に委託するか、いずれかの方法を選択します。
自分で管理をすれば、管理の委託に関わる経費を削減できますが、その分手間がかかります。
自宅から近いのであれば、それほど問題なく管理できる場合もありますが、遠い場合には、管理会社に委託し管理や集金を任せるのが良いでしょう。
本業として不動産投資を行う人の中には、時間に余裕があることから、経費削減のためにも自分で全ての管理をしようと考える人もいます。
しかし、ここで注意しておきたいのが、自己管理には大きなリスクも伴うという点です。
特に、家賃が低い低収入者向けの物件では、設備の破損やトラブルも起こりやすく、家賃の滞納も頻繁です。
こうしたトラブルや家賃滞納の対応は、素人にとって時間や金銭的な負担以上に精神的負担として重くのしかかります。
特に家賃滞納は、ローン返済にも大きく関わるため、物件を経営する上で非常にリスクが高いです。
慣れてくると、ついつい自分の実力を過信してしまいがちですが、コストよりもリスクを避けることを意識して行動するのも、不動産投資で失敗しないために大切です。
滞りなく経営するためにも、例え費用はかかっても、管理や家賃回収など負担のかかることは、プロに任せるのがおすすめです。

まとめ

ここまで、不動産投資でありがちな失敗を避けるために押さえておくべきポイントについてご紹介しました。
不動産投資を行う際は、自己資金も重要ですが、人の言うことを鵜呑みせず自分で情報収集した上で、正否を判断することが大切です。
不動産会社の言いなりになったり、聞いた情報を確かめずそのまま信じたりしていると、失敗する可能性も高くなるので注意が必要です。
不動産投資は、他の投資に比べてリスクが低いと言われていますが、全くない訳ではないのです。
失敗しないためにも、ぜひ今回ご紹介した内容を参考にしてみてください。