マンションを事務所として利用できる？入居前に知っておきたいポイント

事業主にとって、どこに事務所を構えるのかは非常に重要なことです。
小規模な会社の場合、オフィスビルを利用したくても高い賃料がネックになってきます。
そういった方にとって事務所としても利用できる賃貸物件は選択肢の1つとなり得ます。
ただし、マンションなどをオフィスとして利用する場合には、通常とは異なる利用になることからいくつか注意点を押さえておかなければなりません。
そこで今回は、マンションを事務利用する際に知っておきたい基本情報や、知っておきたいポイントについて詳しく解説します。
今後のマンション選びに役立てたい方は、ぜひ参考にしてください。

事務所利用可能物件・住宅専用物件の違い

事務所として利用が可能な物件と住宅専用物件の大きな違いは、固定資産税や消費税といった税金の違いが挙げられます。
マンションのオーナーは物件を登記する際に、使用用途を記載しなければなりません。
事務所利用として貸し出した場合、固定資産税の税率が上がり、一般的に居住用よりも高くなる傾向にあります。
また、事務所利用による賃貸収入は課税の対象になりますが、家賃収入は非課税になるという違いもあります。
もし居住用の物件を許可なく事務所利用すれば契約違反に該当するため注意が必要です。
また、オーナーが居住用の物件が事務所利用されているのを黙認している場合は、本来支払うべき固定資産税よりも低いため脱税していることと変わりません。
登記した内容と異なる利用をするならば、用途変更の申請が必要となる点を知っておきましょう。

そもそも事業用物件と居住用物件にはどんな違いがある？

税金の違いについてご紹介しましたが、居住用の物件と事業用の物件ではどのような違いがあるのでしょうか？
居住用と事務所用の物件では使用目的が異なるので、何となく理解したつもりで契約を結ぼうとしてもスムーズに借りられない場合もあります。
契約後に後悔しないためにも、事前に事業用物件について確認しておきましょう。

使用目的

事業用賃貸物件は「居住」目的ではなく「商売をするために利用する」物件なので、大きく使用目的が異なります。
使用目的が違うことから、賃貸契約や入居時の審査にも違いが出てきます。
入居時と違う使用目的で利用された場合は、契約違反になり、契約解除になるケースも考えられるでしょう。
また、事業用賃貸物件は多くの人が利用することも想定され、物件が傷みやすい傾向にあります。
そのため、相対的に居住用物件よりも賃料設定が高くなることも知っておきましょう。

初期費用

事業用物件は、居住用と比較するとかなり高額な初期費用がかかります。
前述したように賃料が高く設定されているため、その他一連の初期費用にすべてかかってくることから高額になってしまうのです。

初期費用の内訳については、次のようなものが挙げられます。

・保証金（敷金）
・礼金
・仲介手数料
・前払い分の賃料
・火災保険
・委託料

紹介した費用以外にも他の手数料などがかかるケースもあります。

退去時の原状回復義務

事業用物件や居住用物件は、どちらも退去時における「原状回復義務」があります。
原状回復義務とは、例えば、移転の際に家具で壁を凹ませてしまった、寝たばこをして床を焦がしてしまったなど、借主に責任がある損傷について原状回復義務を負うことを言います。
ただし、通常の使用や賃借物の経年変化で発生した損耗は該当しません。
事業用賃貸物件の場合、用途として多くの顧客が出入りすることや日常的に荷物の搬入の機会も多くなるでしょう。
そのため、居住用物件と比べて物件への損傷のリスクは高いと言えます。
事業用物件の賃貸契約では、借主が原状回復を負担する範囲を契約書に特約として明記している場合が多いです。
特約をきちんと理解していないと、退去時に思わぬ負担を受けることになるので、契約提携時には必ず確認しておきましょう。
また、退去時に余計なトラブルを避けるためにも、入居時に物件の写真を撮っておくことをおすすめします。

大家さんが居住物件を事務所利用してほしくない理由

大家さんは、居住用マンションを事務所として利用されたくないと考えている方がほとんどです。
なぜ大家さんは事務所利用を嫌がるのでしょうか？

他の住民とのトラブルに発展するリスクがある

事務所として利用する場合、住民以外の方の訪問や人の出入りなどが多くなるため、上下階や隣の部屋に響き、騒音トラブルに発展する恐れがあります。
居住マンションであれば、そこには基本的に居住用として利用する方が多くなります。
しかし、住民以外の見知らぬ人の出入りがあると、防犯面やセキュリティ面で不安を感じてしまうのです。
また、不特定多数の人が出入りすることで、来客用駐車場が使えないといったケースが多くなり、入居者の家族や知人などが利用しにくくなる場合もあります。
他の住民とのトラブルは、騒音問題や防犯・セキュリティ問題・駐車場問題など、様々なトラブルの可能性があるということを理解しておかなければなりません。
マンションの管理組合や大家さんには、居住者の暮らしの安心・安全を守る義務があるため、事務所利用を認めていないことが多いのです。

違法な事業を行われる可能性がある

大家さんの中には、事務所としての利用を認めたあとで違法な事業を行われる可能性はないのか、不安になってしまう方も多いです。
事務所利用する全ての方が違法な事業を行うとは限りませんが、実際にそういった事例も少なくないのです。
大家さんの立場からすれば、違法な事業を行っているかどうかで入居者とのトラブルをはじめ様々なリスクが出てきます。
そもそも、居住用の物件を事務所利用することは大家さんにとってはメリットが少なく、リスクも大きい点が特徴です。
違法な事業を行われる可能性を考えて、事務所利用を不可にしているところも多いのが実態です。

テレワーク・副業でも利用するのはNG？

事業用とまではいかなくても、テレワークや副業なども居住用物件で行うのは避けるべきなのでしょうか？
ここでは、居住用物件でテレワーク・副業の利用ができるのか、事前に相談すべきケースなどについてもご紹介します。

ほとんどの場合は問題なし！

住んでいるマンションが居住専用となっている場合、オフィスや事務所としての利用はできません。
そうなると、勤務先でテレワークやリモートワークになってしまった場合や、副業をしたい場合なども問題となるのか不安になる方も多いでしょう。
しかし、基本的には、勤務先の仕事を自宅で行うテレワークやリモートワークなどは、よほどのことがない限りは問題ないと言われています。

居住用マンションでも問題ない場合

居住用物件でも問題がない場合というのは、在宅勤務やパソコン・ネットで完結する副業などが該当します。
ここでは、具体的に問題ないケースを解説していきます。

在宅勤務

感染症拡大の状況下で、勤務先から在宅勤務を求められるケースが増えています。
今ではテレワークやリモートワークをする人々も増えていますが、こうした事例では全く問題ありません。
月に数時間の仕事でも、週5日のフルタイムでも同様です。
どこまでの仕事なら良いのかという明確な基準はありませんが、大きな音が出る作業や人の出入りがなければ問題ないでしょう。

パソコンとネットで完結する副業

ライターやマーケティング、エンジニア、デザイナーなどといったパソコンやインターネットで完結する仕事であれば問題にはなりません。
個人で請け負っている仕事がある方でも、パソコンで完結する仕事なら人の出入りがほとんどないため問題ありません。
ただし、打ち合わせの際の声が大きかったり、物音が大きくなったりしてしまう場合は近隣住民からクレームがくる可能性もあるため注意しましょう。

大家さんに相談した方が良い場合

中には、大家さんに相談した方が良い場合もあります。
次に相談すべき事例についてご紹介します。

人が頻繁に出入りする

勤務先の人や取引先の人など、人が頻繁に訪れる場合は大家さんに相談しなければなりません。
大勢の場合はもちろん、少人数であっても人の出入りが多ければ騒音・セキュリティなどの面で近隣トラブルに発展する可能性があるからです。
前述したように、大家さんが事務所利用を不可にする理由は入居者とのトラブルに発展するリスクを考えた上でのことです。
人の出入りが多くなる可能性がある場合には、事前に相談した上で行うようにしましょう。

個人事業主として開業届を出す

個人事業主として開業届を出す場合にも、大家さんへの相談が必要です。
仮に大家さんがマンションの登記を居住用にしている場合は、開業届を出す住所としては適切ではありません。
賃貸借契約書には「事務所利用への制限に関する規定」が記載されているので、まずは確認が必要です。
居住用のマンションならば、基本的には事業用に登記された住所の物件を借り、そこで開業届を出すことが望ましいです。
大家さんに相談せず隠れて開業届を出せば、後々問題となり立場的にも不利になる可能性が高くなります。
まずは大家さんに相談し、どうするべきか判断する必要があります。

表札に会社名を出す

開業届は提出せず表札に屋号である会社名を出したい場合も、大家さんへの相談が必要となります。
勤務先の荷物や、郵便物を自宅で受け取るために会社名を出したい場合も同様です。
この場合は、事情を話せば了承されることも多いです。
きちんと相談して、了承を得てから出せば問題なく仕事ができます。
勝手に表札を変えたり、会社名を出したりするのは、事情がわからない大家さんから問題視されやすく、トラブルに発展する可能性もあるため、事前に相談してから出すようにしましょう。

マンションで法人登記を行うリスク

居住用の賃貸マンションでは、管理規約の観点や賃貸契約違反になる観点などから法人登記を禁止としていることが多いです。
ここからは、マンションで法人登記を行うリスクについてご紹介します。

賃貸借契約違反

賃貸マンションの場合、居住用として利用することが前提となっているため、仮に法人登記すれば賃貸借契約違反となってしまいます。
大家さんは、事務所用に物件を使う場合、家賃金額に応じた消費税を納める必要があるからです。
賃貸借契約違反となると、最悪の場合退去を求められることになるため、注意が必要です。

管理規約違反

賃貸マンションやアパートでは、管理規約として事務所利用が禁止されていることも多いです。
マンションの一室を事務所として利用された事実がわかれば、管理規約違反となります。
他の入居者の不安を招く可能性も高いので、無断で事務所利用するのは避けなければなりません。

プライバシー上のリスク

会社の登記情報というのは、国税庁の法人番号公表サイトから誰でも閲覧できるようになっており、自宅の住所がネット上に公開されるリスクがあります。
会社名だけでなく、代表者の名前も記載されるので、住所と名前が特定されて悪用される恐れがあります。
もし無断で法人登記してなら、後々その事実がわかり問題となる可能性が高いだけでなく、プライバシー上のリスクが高まってしまうことも念頭に置いておかなければなりません。

許認可申請が通りにくい

法人登記する場合には、事務所の面積が一定以上なければ条件がクリアできません。
事務所に関する条件が含まれていると、許認可申請が通らない可能性があるのです。
自宅を登記する場合は、事務所に関する許認可は含まれていないか確認する必要があります。

マンションを事務所利用できない場合の対策方法

居住用物件を事務所として利用できない場合の対策はないのでしょうか？
続いては、自宅を事務所利用できない場合の対策方法をご紹介します。

レンタルオフィスを活用する

レンタルオフィスとは、小規模な事務所可物件で、オフィス家具・通信環境・空調などが全て整っている場所です。
パソコンや必要なものを持ち込めば、誰でもすぐに事業をスタートできるのが特徴です。
事業所として利用できる物件なので、不特定多数の人が出入りするのも問題なく、共用の会議を利用することもできます。
法人登記も可能となっているケースが多いので、住んでいるマンションが居住用の場合や登記ができない場合に利用する人も多くなっています。
ただし、賃料は割高なので事務所可物件に引っ越しするまでの間のみ利用するのがおすすめです。

シェアオフィス（コワーキングスペース）を活用する

コワーキングスペースとも呼ばれているシェアオフィスでは、複数の企業が同じ事務所をシェアして働く場所を言います。
都心の一等地にあることが多いため、賃料を抑えながら一等地の住所で法人登記できるというメリットがあります。
中には、法人登記のサポートが充実しているところもあるので、起業が初めてという方でも安心です。
ただし、複数社が区切られたオフィスを構えるという点で法人登記できない場合もあるため、事前によく確認しましょう。

バーチャルオフィスを活用する

バーチャルオフィスとは、実際の事務所やスペースを借りるのではなく、法人登記用として住所を借りるサービスです。
事務所を構えなくて済むので、費用も安く法人登記だけしたいといった方におすすめのサービスとなっています。
会社宛ての荷物や、郵便物を預かってくれるサービスもあります。
ただし、実態がない会社として社会的信用が得られにくい可能性もあるため注意してください。

事務所利用可のマンションを選ぶ際のポイント

事務所を開設する時、マンションの一室を使用するケースもあります。
事務所利用可のマンションを選べば、問題なく事務所として利用できるためです。
続いては、事務所利用可のマンションを選ぶ時に把握しておきたいポイントについてみていきましょう。

アクセスのしやすさ

アクセスのしやすさは、チェックすべきポイントです。
最寄り駅からの距離がどのくらいか、どのようなルートを通るのかなどは確認しておきましょう。
事務所は自分だけが使うケースもありますが、来訪者がある場合もあります。
その際、駅から遠かったり、ルートが複雑だったりするとアクセスしにくくなってしまいます。
こうした事態を防ぐためにも、アクセスがしやすいマンションを選択することが重要です。

物件の見つけやすさ

来訪者がある可能性があるなら、物件の見つけやすさも事務所として活用するマンションを選ぶ時のポイントになります。
居住用だと車の通りが多い大通り沿いは、騒音が気になるなどの理由で敬遠されがちです。
しかし、事務所の場合は目につきやすい大通りは来訪者が見つけやすくなるため、メリットが大きくなると考えられます。
また、看板を設置できるマンションであれば、大通り沿いは宣伝効果が高くなりやすいです。
業種や事務所の使い方によりますが、住居用とは違った視点で物件探しを行うように意識してみてください。

駐車場の有無

事務所を開設するエリアによっては、駐車場の確保が必要になる場合もあります。
自分の車を停めておくスペースだけではなく、来訪者や従業員の利用も想定しなければいけません。
地域によってはバスや電車の便が良くないところもあり、車での移動がメインになります。
そのため、事務所への行き来も車を使うことを想定する必要があるのです。
駐車場がないとタクシー代などが必要となり、来訪者に負担をかけてしまうかもしれません。

トイレ・喫煙スペースをチェック

トイレや喫煙スペースの確保もチェックすべきポイントです。
自分が利用する際ももちろんですが、来訪者や従業員が使うことも想定しておきましょう。
設備が整っていれば、誰が利用したとしても快適に過ごせます。
喫煙スペースも現在はかなり減っているので、借りようと思っているマンションはどのような対応になっているか確認しておくことをおすすめします。

業態に合ったマンションの利用方法

業態によって適したマンションの利用方法も異なります。
業態ごとに異なる利用方法にはどのようなものがあるのかご紹介します。

自身の業態をチェックしてみる

自身の業態により、現在住んでいるマンションで使えるかどうかが変わってきます。
どのような場合に現在住んでいるマンションで使えるか、相談しなければいけないのはどのような時か、使用できないケースはあるのか解説していきましょう。

・現在住んでいるマンションを使える
不特定多数の出入りがなく、ポストに会社名や屋号を表示しない場合は、現在入居しているマンションを利用できます。
家族や知人のみの出入りであれば問題ありません。
ただし、周りの住民に迷惑をかけないように静かに作業をする必要があります。

・大家さんに相談しなければいけないケース
出入りするのは家族や知人のみだけど、会社名や屋号を表示したい場合は、大家さんに操舵しなければいけません。
大家さん側が法人登記することなどに不安を抱いているケースも往々にしてあります。

・原則として認められないケースも
業種や業務内容的に、不特定多数の出入りが想定される場合もあります。
そのようなケースは、基本的に認めてもらえないと思っておきましょう。
認めてもらえない時は、事務所利用可能となっているマンションを探し、引っ越ししなければいけません。

今の住居で利用可の場合

現在住んでいるマンションを事務所として利用するのは、副業としてビジネスを行っている人や個人事業主として事業を行っている人がメインとなるでしょう。
次は、今の住居で利用可の場合、確認しておきたいことなどについて詳しくみていきます。

大家さんへの申請は不要

大家さんへの申請は行わなくても問題ありません。
むしろ申請しない方が得策だと考えられます。
なぜなら事務所として利用したい旨を伝えると、退去を求められるケースがあるためです。
静かに作業ができ、不特定多数の出入りがないのであれば、近所に迷惑をかけることもないでしょう。
法人登記した場合も、知られる可能性は極めて低いです。
法人登記の手続きは市役所や区役所で行い、大家さん自身が細かくチェックすることも基本的にはありません。

節税効果も期待できる

住居と事務所を同じ場所にすると、節税効果が期待できるというメリットも生まれます。
自宅兼事務所にすると、家賃や光熱費、通信費などを分けることができます。
事業で使った分に関しては必要経費として申請できるのです。
納税額は利益によって算出されます。
利益から経費を差し引いて申告できるため、申告しなければいけない利益が減ります。
そのため、納税しなければいけない金額も抑えられるというわけです。

あらかじめ確認しておきたいこと

マンションの中には、法人登記を禁止しているところもあるので注意が必要です。
賃貸借契約書に「禁止または制限される行為」に書かれている内容は、あらかじめ確認しておいてください。
基本的にバレませんが、万が一の時は退去を求められる可能性があります。
リスクを軽減したいならバーチャルオフィスを活用するといった方法があります。
「事業用として利用することは禁止する」と書かれている場合もありますが、メインは住居なので事務所利用の場合は気にする必要もありません。

大家さんに要相談した方が良い場合

大家さんに相談した方が良いケースもありますが、前述したようにハードルは高めです。
大家さんに許可を出してもらうためのポイントや、認めてもらえなかった時の対処法を知っておきましょう。

大家さんに了承してもらうには？

大家さんが懸念するのは社名などを表示すると不特定多数の出入りが増えそうなこと、法人登記で税金が高くなりそうなことです。
不特定多数の出入りがないこと、郵便物の窓口としていることなどを説明してください。
社名だけではなく、個人名も一緒に表示するなどの提案もしてみましょう。
税金の負担を心配するケースもありますが、住居契約のままであれば大家さん自身が負担する税金は変わりません。
その旨も伝え、負担にならないとしっかり説明してください。

OKが出なかった時の対策方法

反対されてしまった時は、バーチャルオフィスの利用や社名の記載を諦めるなど妥協案を提案してみましょう。
納得してもらえないと目を付けられてしまい、事業もしにくくなってしまいます。
バーチャルオフィスに不安を感じている場合は、シェアオフィスやレンタルオフィスの利用も検討してみてください。

黙って使用しても良い？

大家さんの税負担などが変わらないので、こっそり事務所として使っても問題はありません。
柔軟な対応ができない大家さんだと目を付けられてしまい、居づらくなってしまう可能性も高くなります。
そのような場合は自己責任になってしまいますが、黙って使用するといった方法もあります。
社名をポストに出すとバレてしまうので、社名表所の理由なども改めて考え、必要ないのであれば自宅兼事務所として使えます。

使用不可だった場合

事務所として使えない場合は、諦めるしかありません。
そうなった時はどうすれば良いのでしょうか？

事務所利用可能なマンションに移転する

事務所利用可能なマンションに移転することは、確実な方法です。
事務所利用可能としている物件であれば、問題なく事務所として使えます。
また、大家さんを交渉する必要もないため精神的な負担も軽減できます。
検索サイトで探す際は、「自宅兼事務所」などのキーワードを使うと見つかる可能性が高いです。

SOHO専門サイトを活用する

効率的に事務所利用可能なマンションを探すためには、SOHO専門サイトを活用するのがおすすめです。
自宅兼事務所として使える物件を取り扱っているため、効率良く探せます。
確実に事務所に使える物件を探したいのであればSOHO専門サイトをぜひ活用してみてください。

近年増加傾向にある「SOHO可能物件」とは？

ここ数年、SOHO可能物件が増えつつあります。
最後に、SOHO可能物件とはどのような物件なのか、メリットやデメリットなどを解説していきます。

SOHOの意味

SOHOは、「Small Office Home Office」の略語です。
規模が小さいオフィスや自宅兼事務所として、パソコンなどを使って仕事を行う働き方を意味します。
最近は、幅広い働き方が取り入れられるようになってきました。
その中で、家にいながら個人事業ができるSOHOの注目度が高まっているのです。
SOHO可能物件も増えているので、今後はさらに自宅での働き方を検討する人も増えると予想されます。

SOHO可能物件を選ぶメリット

メリットが大きいと感じる人が増えていることから、SOHO可能物件を選ぶ人も増えてきました。
具体的にどのようなメリットがあるのかご紹介します。

初期コストを安く抑えられる

事務所を借りるよりも、初期コストを抑えられる点は非常に大きなメリットです。
オフィス用のマンションなどを借りる方法もありますが、事業が軌道に乗るまでは家賃の支払いなどが重くのしかかります。
家賃が消費税の対象になることも注意しなければいけないポイントです。
一方、SOHO可能物件であれば、賃貸マンションを契約するよりコストを抑えられるのです。
個人事業主として事業を行うのであれば、SOHO可能物件の方がお得になる可能性が高いでしょう。

通勤しなくても良くなる

SOHO可能物件は、自宅として使うこともできます。
毎日の通勤時間がなくなるので、空いた時間を有効活用できることもメリットとして挙げられます。
通勤がストレスだと感じているのであれば、かなり嬉しいポイントになるでしょう。
カフェや図書館など、自宅以外の場所で働くことも可能になります。

働く時間を自由に決められる

会社員として働く場合、8時30分～17時30分までなど勤務時間が決まっています。
しかし、自宅兼事務所として仕事をする個人事業主であれば時間の制約はなく、好きな時間に仕事ができます。
納期など守らなければいけないこともありますが、自由度の高い働き方ができるのは非常に魅力的です。
休日や仕事量なども自由に調整できます。

SOHO可能物件におけるデメリット

メリットの多いSOHO可能物件ですが、デメリットもあります。
利用を検討しているのであれば、デメリットも把握しておきましょう。

ネット回線や間取りがオフィス向けでない可能性がある

ネット回線や間取りが、業務をするにあたって実用的でないケースもあります。
なぜなら、居住用の賃貸物件がベースになっているパターンが多いからです。
インターネットを利用できるマンションでも、通信業者やプロバイダーが指定されている場合もあります。
通信速度や容量にこだわりたい場合は、細かい部分までしっかりと確認しておきましょう。

スケジュール管理を整える必要がある

スケジュールがすべて自己管理となることで、デメリットに感じてしまう人もいるでしょう。
スケジュールをしっかり管理できないと、仕事とプライベート境目が曖昧になってしまいます。
そうなることを防ぐためには、仕事に集中して取り組める環境を整えなければいけません。

SOHO可能物件の間取り＆レイアウト

SOHO可能物件に事務所としての役割を持たせるのであれば、仕事とプライベートをしっかりと分けられるようなレイアウトが実現できる物件を選びましょう。
リビングダイニングにプラスして、2部屋あるのが理想です。
1つは寝室、もう1つは仕事スペースとして利用できるからです。
仕事スペースは、玄関から近い場所に確保できると来客時に対応しやすくなるので意識して考えてみてください。
玄関から近い部屋を仕事スペースにすれば、来訪者が来た時もプライベートな空間に立ち入らずに済みます。

気になる家賃相場はどれくらい？

家賃は、エリアによって大きく異なります。
ここでは、東京都内でも特に人気が高い港区と新宿区の家賃相場についてみていきましょう。

・港区
港区は、他のエリアより家賃が高いマンション・アパートが多いです。
築浅の物件も多い傾向があります。
家賃の目安は、間取りにもよりますが8万～42万円と幅広くなっています。

・新宿区
新宿区は、築年数が長い安い物件もあれば、タワーマンションのように高級な物件もあります。
SOHO可能な物件も多いです。
家賃の目安は間取りや築年数によりますが、約6万～51万円となっています。

まとめ

マンションの中には、事務所として利用できる物件もあります。
しかし、すべての物件でそのような使い方ができるわけではありません。
他の住民とのトラブルに発展するリスクがあったり、違法な事業を行われる可能性があったりするため、敬遠する大家さんも多いです。
しかし、SOHO可能物件であれば問題なく自宅兼事務所として活用できます。
自宅で仕事をしたいのであれば、そのような物件を選ぶようにしましょう。
物件を選ぶ際にはSOHO専門サイトを利用すると、ニーズに合うマンションを見つけやすくなるので試してみてください。