サブリース新法とは？内容や変わること、注意点を徹底解説

サブリース新法は、2020年12月15日に施行された賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の一部を指します。
新たな法律が施行されたことにより、従来のサブリース契約とは違いが生まれました。
サブリースの契約を考えている人は、今後どのような影響が及ぶのか気になるという人もいるでしょう。
そこで今回は、サブリース新法が制定された理由や大家さんが注意すべき点、トラブルを回避するための方法などをご紹介していきます。
サブリース新法について詳しく知りたいと考えている人は、ぜひ目を通してみてください。

「サブリース契約」とは？

サブリース新法について知るためには、サブリース契約に関する知識が必要不可欠です。
まずはサブリース契約とはそもそもどのような契約なのかを解説していきます。

サブリース契約のメリット

サブリース契約を結ぶと、アパートの大家さんは様々なメリットを享受できます。

・煩雑になりがちな管理事務をすべて任せられる
・空室や滞納などのリスクを回避し、安定した収入が得られる
・広告料や原状回復費用などの負担を軽減できる
・相続税対策になる

これらは、サブリース契約をする大きなメリットとして知られています。
アパートを経営するにあたり、入居者の募集や集金などの事務作業が必要になりますが、それを大家さんだけで行おうとすると大きな負担に感じてしまうものです。
しかしサブリース契約を結べば、不動産管理会社がそれらの煩雑な管理事務をすべて請け負ってくれるため、負担を感じることなく不労所得を得られるようになります。
空室リスクや滞納リスクなど不動産投資にありがちなリスクや、トラブルの回避につながるのも大家さんにとってサブリースが魅力的だと感じるポイントの1つでしょう。
広告料や原状回復費用は、アパート経営をしていれば付き物です。
こうした費用も大きな負担に感じてしまうケースもあります。
少しでも負担を軽減したいという目的でサブリース契約を結ぶのも良いでしょう。
将来的に相続を考えているなら、相続税対策になることもメリットだと感じられるはずです。

管理委託・自己管理との違い

賃貸管理には、サブリースの他に管理委託や自己管理という方法もあります。
この3つの違いも把握しておきましょう。

・サブリース
サブリースは、一括借り上げとも呼ばれている方法です。
サブリース会社は大家さんからアパ－トを借り上げ、借主に転貸します。
サブリース会社が賃貸経営を行い、空室の有無に関係なく賃料が保証されます。
大家さんは安定した収入を見込めるようになるでしょう。
しかし、保障される家賃は入居者から支払われる家賃よりも安くなってしまうというデメリットもあります。

・管理委託
管理委託は、管理会社に委託する方法です、
建物だけ管理委託する、家賃集金などの入居者管理義務なども含めて委託するなど、形態は様々です。
プロに管理を任せられるのが管理委託の大きなメリットだと言えるでしょう。
手間をかけずに済むだけではなく、クオリティが高い管理サービスを受けられるのが魅力です。
管理費用はかかってしまいますが、煩雑になりがちな管理業務を任せられるのは嬉しいと感じる人も多いでしょう。
管理報酬などの費用対効果を考え、メリットが大きいと感じる人は管理委託を選択するケースも多く見られます。

・自己管理
自己管理は、その名の通り大家さんがすべての管理業務を行う方法です。
管理費用などの負担はありませんが、管理の手間がかかってしまいます。
管理が行き届かないと、空室が増えてしまうなどの悪影響が及んでしまう可能性が高まります。
定期的にメンテンナンスを行わなければいけない場合は、管理する物件に通わなければいけない頻度も多くなるでしょう。
つまり、無理なく通える範囲内にしか物件を所有できないということになります。
管理費用の負担はなくなりますが、クレーム対応などもすべて大家さんがやらなければならないのはデメリットです。

サブリース契約の注意点

サブリース契約を結ぶ際、いくつか注意しなければいけないポイントもあります。
注意点を把握していれば、トラブルの回避にもつながるので必ず確認しておいてください。

・家賃保証の割合について
家賃保証の割合は、サブリース会社によって異なります。
8～9割ほどとなっているケースが一般的です。
割合が低く設定されている場合は、その理由をあらかじめ確認しておくことをおすすめします。

・免責期間について
サブリース契約の場合は、免責期間が設定されるのが通例となっています。
免責期間中は、家賃収入があってもサブリース会社から大家さんに家賃が支払われません。
免責となる期間は、1～3ヶ月で設定されるケースが多いです。
しかし中には、それ以上の期間を設定しているサブリース会社もあるので契約前に確認しておきましょう。
免責期間は退去者が出るたびに設けられるケースもあるため、どのような対応をしているのかという点も忘れずに確認してください。

・家賃保証の見直しについて
サブリースの契約書には、家賃保証の見直しに関する内容が記載されています。
入居状況の悪化や家賃の減額といった不測の事態に備えるためです。
どのくらいの期間で見直しが行われることになっているかも契約する前に確認すべきポイントです。

・修繕費用の負担について
サブリースの契約書には、サブリース会社が修繕費用を負担する旨が記載されています。
多くの場合、簡易的な修繕であればサブリース会社が行い、経年劣化などの修繕は大家さんが行うことになっています。
状況によっては高額な修繕費用を請求される可能性もあるでしょう。
トラブルに発展しないためには、どのような契約内容になっているのかきちんと確認しておきましょう。

・中途解約について
中途解約に関する内容も契約書に書かれているので漏らすことなく確認しておきましょう。
サブリース契約においては、大家さんが貸主、サブリース会社が借主となります。
法律では、借主が守られるべき立場だと認識されているケースが多いです。
したがって、契約書の内容によっては大家さん側が中途解約したいと思ってもスムーズに話が進まない可能性があると言えます。
万が一の時に解約に手間取らないようにするためにも、中途解約の関する契約書の内容をきちんとチェックしてから契約するか否かを決めるようにしましょう。

サブリース新法が制定された背景

2020年12月15日にサブリース新法が制定されました。
サブリース契約についてある程度理解を深められたところで、サブリース新法が制定された背景について解説していきます。

サブリース新法が制定されたのはなぜか

サブリース新法が制定された最も大きな理由は、大家さんとサブリース会社の間に生じる可能性があるトラブルを未然に防ぐためです。
サブリース契約によるトラブルは後を絶たないため、どうしてもリスクが大きいというイメージが強くなっています。
サブリース契約は、入居者がいなくても家賃が保証されるなど大家さんにとって魅力的なうたい文句で賃貸経営に悩む人を誘います。
家賃を保証してもらえるなら、契約したいと思うのは当たり前のことでしょう。
もちろんサブリース契約を結んで成功する人もいますが、誰もが成功するわけではありません。
場合によっては、契約内容を根本的に覆すような条件に変更されてしまうこともあるのです。
国土交通省が実施した「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査結果」 によると、「事前に聞いていた話と違った」、「一方的な条件変更を求められた」、「納得できない修繕費用の請求を受けた」などの理由でトラブルに発展したというケースが多いことがわかります。
解約を申し出た際、多額の違約金を求められたケースもあるのです。
それがさらに大きなトラブルに発展してしまう可能性も考えられます。
このようなトラブルが多いこと、社会問題に発展した事例があることなどを踏まえ、サブリース新法が施行されることになりました。

具体的な事例

サブリース新法が制定された理由は、前述したように大家さんとサブリース会社もトラブルが多いことです。
具体的にどのようなトラブルが発生したのか知りたいという人もいるでしょう。
ここでは、かぼちゃの馬車事件を例に挙げてサブリース新法が制定された背景について深掘りしていきます。

・かぼちゃの馬車について
かぼちゃの馬車とは、2018年6月20日に破産手続きを行った株式会社スマートデイズが手掛けていた女性専用のシェアハウスブランドです。
不動産投資家に対してシェアハウスを建築する話を持ち掛け、建てたシェアハウスをサブリースする事業を展開していました。
家賃保証型サブリースを採用しており、空室が発生しても大家さんが得られる賃料が減らない方法です。
この方法を採用しているシェアハウスでも成功しているところもあるため、やり方が悪かったと言い切ることはできません。
その他にも、かぼちゃの馬車には問題点があったのです。

・かぼちゃの馬車のオーナーは自己破産をすることに
かぼちゃの馬車事件は、管理会社の株式会社スマートデイズから家賃の振り込みがなくなったことが理由で起こりました。
シェアハウスのオーナーは、家賃収入から建築にかかったローンを返済していきます。
かぼちゃの馬車はサブリースを採用しているため、賃料が株式会社スマートデイズから支払われなければ、オーナーの収入は無くなります。
ローンを返済する資金が枯渇していき、自己破産に追い詰められてしまったのです。

・ビジネスモデルがおかしかった
オーナーが自己破産に追い詰められてしまったのは、ビジネスモデルに問題があったからです。
株式会社スマートデイズにとってかぼちゃの馬車は、赤字事業だったと言われています。
利益を得ていたのは、建物の請負工事を行う会社からのキックバックだったのです。
キックバックはよくあるやり方ですが、キックバック率が問題でした。
なんと株式会社スマートデイズは、およそ5割という高いキックバックを受け取っていたと言われています。
一般的には3％ほどがキックバックとして支払われるケースが多いため、かなり異常な高さなのです。

このような事件が起こったこともあり、サブリースは見直されるようになりました。
その結果、サブリース新法が制定され、サブリースでも安心して利用できるようになったと言えます。
かぼちゃの馬車もそうですが、甘い言葉に誘われると失敗してしまう可能性が高まると教えてくれる良い事例です。
もしもサブリースを考えているなら甘い言葉だけを信じないようにしましょう。

サブリース新法で制定されたこと

2020年に国会で可決されたサブリース新法ですが、これまでの問題を解決するために、新たに制定されたことがいくつかあります。
どのようなことが制定されたのでしょうか。
ここでは、制定された内容を詳しく解説していきます。

誇大広告等の禁止

新たなサブリース新法では、実際よりも優れているなどと誤認識させるような広告、または表示を行ってはいけないと定められました。
サブリース契約に関しては今までメリットのみが強調されやすく、大家さんにとっては契約内容を誤解してしまうケースもあり、トラブルになることがありました。
今回のサブリース新法では、このようなメリットのみが強調されやすい誇大広告等を禁止しています。
その内容は、特定転貸事業者または勧誘者は、特定賃貸借契約の条件を広告する際には契約に基づくこと、特定転貸事業者が支払う家賃や賃貸住宅の維持保全の実施内容、特定賃貸借契約の解除に関する項目などについて、実際よりも有利だと誤認させないようにするというものです。
制定された内容によって、相手を誤解させるような誇大広告のほかに虚偽の表示なども禁止事項に含まれます。
広告の範囲に関しては新聞の折り込みチラシや配布チラシ、テレビやインターネットのホームページなどが対象です。
サブリース業者側が大家さんに支払う家賃金額、また支払い期日や方法など、賃貸の条件や変更に関すること、賃貸住宅の維持保全や実施の方法、維持保全に必要な費用分担関連事項、マスターリース契約解除の内容などが特に重要となります。
例えば、大家さんの維持保全費用負担不要や原状回復・修繕費なし、自由に契約解除などの意味や言葉は、誇大広告に該当する可能性が高いです。

不当な勧誘等の禁止

サブリース新法では相手に対して不当な勧誘等を禁止すると定められました。
その内容はサブリース契約をするにあたり、契約するかどうかの判断を左右するような重要事項をわざと伝えない、また事実とは異なることを伝えるなどが含まれます。
また、大家さんなどの保護に欠けている行為も禁止です。
本来、大家さんは定期的な原状回復に必要な費用が必要であったり、家賃の見直しだったりを行わなければなりません。
家賃の減額リスクや契約解除の可能性など、将来的に考えられるリスクですが、このようなマイナスになることを故意に伝えない行為は禁止です。
他にも、故意に事実でないことを伝えるのも禁止事項に含まれます。
特に、大家さんや投資家の判断に影響を与えるようなものに関しても禁止となるので、家賃の減額リスクや大家さんの維持保全などの費用、大家さん側に原状回復費負担がないなどの事実や事実でないことを告げるのは罰せられる可能性があります。
これは、勧誘者なども対象にした法律です。
特定のサブリース業者との関係性がある、該当するサブリース業者とマスターリース契約を結ばせる勧誘を勧めている業者が勧誘者に該当します。

重要事項説明

サブリース新法では、サブリースの契約前に重要事項を書面に記載するだけでなく、これらの項目を説明する必要があります。
国土交通省では、重要事項に関する内容を以下の通りに設けています。

・家賃減額について
・期間中に解約となる可能性について
・サブリース業者の管理内容や費用について

主な項目は、この3つです。
家賃減額については、家賃額や支払い期日、方法などの条件、さらに契約期間が長期になる場合は家賃の改定などにより、家賃減額の可能性があることを記載するだけでなく、説明することが求められます。
また、期間中に解約となる可能性についてですが、これは契約期間中に家賃が固定されることがないことを、さらに大家さんとサブリース業者の契約更新や解除の方法などを記載して説明することが必要です。
サブリース業者の管理内容や費用について、できるだけ具体的に記載や説明も求められることが新たに含まれています。
このような内容がサブリース新法に含まれた経緯は、今までサブリース業者と大家さんが負担する費用の曖昧さ、管理の実施状況や報告についての記載がわかりにくかった背景などが関係しています。
そのため、サブリース新法では今まで以上に厳しい条件が決められました。

違反者への罰則

さらに、サブリース新法では違反者に対しての罰則も設けられています。
違反を犯した場合、懲役6ヶ月以下もしくは50万円以下の罰金が科せられる以外に業務停止命令などの行政処分も含まれることとなりました。
もし、営業停止などの処分が下された場合、業務も停止してしまいます。
サブリース業者にとっては、刑事罰を受けることに対して社会的信用を失うだけでなく、大きなダメージや評判の低下を拭うことはできません。
ペナルティによって、よりサブリースに関するトラブルを防げます。

サブリース新法制定で大家さんが注意すべきこと

サブリース新法の制定によって、業者や大家さんが確認すべきことが増えました。
さらに、罰則を科したことで業者にとっては注意したいことができましたが、一方で大家さんが注意しなければならないこともあります。
ここでは、サブリース新法の制定で大家さんが注意すべきことを紹介していきます。

悪質業者は減るが油断は禁物

そもそも、サブリース新法が誕生したきっかけは、サブリース業者と大家さんとの間のトラブルを減少する、または防ぐ目的があります。
過去にサブリース業者と大家さんとの間には、メリットのみでリスクを聞いていない、急な解約また破綻など様々なトラブルが多く存在していました。
かぼちゃの馬車事件でも多くの大家さんが犠牲になり、債権は最終的に1,000億円以上という大損失となったのです。
このような事件が発生しないようサブリース新法が制定され悪質業者は減少しましたが、油断しないように契約内容をしっかりと確認しなくてはなりません。

サブリース契約の内容を十分に把握する

サブリース新法制定で大家さんが注意したいのは、契約内容の確認と把握です。
新たな新法では、誇大広告等の禁止や不当な勧誘等の禁止、重要事項説明や違反者への罰則など細かな部分まで定められるようになりました。
今までサブリースの良い部分だけを伝えて、とにかく契約させるような悪質なサブリース会社も多く存在していました。
新法の制定後は、特定賃貸借契約締結前に重要事項の説明を行う必要があると義務付けられた結果、悪いものは振り分けの対象になると予想できます。
しかし、十分にサブリース契約について把握していないと、どのような変化があるのか、何について変更されたのかわからないこともあります。
そのため、サブリース契約の内容を十分に把握してから始めるのがおすすめです。
契約期間中や契約更新時に賃料が減額される可能性、契約期間でも契約が解除される可能性、原状回復費や大規模な修繕に関する費用は大家さん負担になること、さらに契約締結前には必ず書面の交付が必要であることを覚えておいてください。

業者に任せきりにしない

サブリース新法によって、不当な勧誘やメリットのみの表記は減少傾向です。
しかし、業者に任せきりにしてしまうと思わぬ落とし穴に入り込んでしまう可能性も考えられます。
事前にサブリースに関しての必要事項や説明を行っているとはいえ、経験や知識が十分でない場合は完全に理解できているとは言い難い場面もあるでしょう。
また専門用語を使用し、話の内容を理解させにくくする業者が現れる可能性もあります。
このような場合、のちにトラブルのきっかけになってしまうケースもあるので、業者に任せきりにすることなく自分自身でも知ることを意識してみましょう。
サブリース契約時には、重要事項説明書に明記されたリスクを知り、家賃減額リスクや修繕費など将来的に必要となる費用などをシミュレーションしておくことが重要です。
これらを知っておくことで、空室が出た時に慌てることがなく、上手な利用で大家さん側には大きなメリットが得られます。
他にも、一括借り上げの減額交渉が可能かどうか、契約解消などの部分を事前に知っておくと安心です。

サブリース契約でトラブルを回避するための方法とは？

ここまでサブリース契約についての重要性や、サブリース新法での変更点や注意したい部分を紹介してきました。
今までの内容から、サブリース契約においてトラブルを回避するための方法とは何かについて説明していきます。

契約書の内容をチェックする

サブリース契約時には、契約書の内容確認が最も重要です。
サブリースという契約は、入居者の人数や％に関わらず、サブリース業者から家賃の補助を受けられる仕組みです。
この部分は大家さんにとっては大きなメリットとなり、空室や家賃滞納リスクなど金銭面での不安が解消できますが、その一方でトラブルに遭ってしまうケースもあります。
注意していたにも関わらず、トラブルに遭ってしまうのは契約書の内容をきちんと確認しておかなかった際に起こりやすいです。
国土交通省の調査では、サブリース業者自身が対応の難しさを感じたトラブルの30％に賃料改定金額を挙げています。
これは、サブリース契約時に大家さんが受けた説明の内容をすべて把握していない可能性が高いということがわかる数字です。
つまり、30％の大家さんが賃料改定金額について把握していなかったということです。
サブリース契約時には、長期での契約で将来賃料が下がるリスクがあること、それに伴って賃料減額の可能性があることも説明されています。
“家賃保証”という言葉だけが良い印象で残ってしまうかもしれませんが、これは将来同じサブリース賃料を保証するという意味ではありません。
このように、意味そのものを間違えて捉えてしまうことがあります。
書かれている内容を読んで正しく把握することが大切です。

サブリースの本当の意味を知っているか確認する

次に確認したいのがサブリースの本当の意味です。
ここまでサブリースに関しては説明してきましたが、サブリースは大家さんをサポートするための仕組みであっても、メリットだらけのものではありません。
流れとしては、サブリース業者が賃貸物件を借り上げて入居者を募集し、さらに一定の家賃保証を行ってくれるものです。
入居者がいてもいなくても一定の家賃保証が得られますが、長期間の契約で何度か家賃保証の見直しが行われるので、毎月の家賃収入が減少していきます。
さらに、家賃保証を行わない免責期間なども存在し、部屋や建物の修繕費は大家さんの負担です。
サブリース業者の指定する業者で修繕を行うことが含まれているケースもあり、この場合は賃料から差し引かれることもあります。
サブリース新法でリスクは軽減したものの、基本的に変わっていない部分もあるのでサブリースについて説明できるか、把握しているか自分自身で確認するとトラブルも回避できるでしょう。

家賃保証の内容を確認する

サブリースにおいてのトラブルを回避するには、家賃保証の内容も確認する必要があります。
サブリース業者の中には、「30年保証」や「長期安心」など契約期間中は家賃保証が変わらないような言い方をする場合がありますが、契約書に賃料改定という言葉が含まれていれば、30年同じ賃料を保証すという意味にはなりません。
家賃保証という意味は、将来も現在と同じサブリース賃料を保証するという意味ではありません。
それは、建物がずっと新築であることがないからです。
経年劣化と共に賃料は減少していき、さらに魅力が減ってしまえば賃料の引き下げにつながります。
他にも需要の変化などが生じた場合、家賃保証される金額も変更される可能性が高いでしょう。
サブリース契約には、数年で賃料見直しが含まれることは当然です。
そのため、家賃保証がどのような意味なのかを知っておくのがポイントです。

修繕時期や費用などを把握する

サブリース契約の会社や内容によって様々ですが、修繕時期や会社、また費用などについても契約書に記載されている場合があります。
自社の関連会社での修繕が決まりになっていることもあり、この場合は毎月の家賃保証から修繕費を差し引かれる可能性もあるでしょう。
このように、修繕した場合でも一定の保証がされるのかどうか確認しておくこと、またどのくらいの頻度でリフォームや修繕が行われる計画なのかを把握しておくと安心です。
契約書には、このような記載があるので雰囲気で想像してしまいがちですが、細かい部分まで把握することで将来の見通しもしやすいです。

慎重に会社選びを行う

サブリースには、参入している業者が様々あります。
おおまかに分類すると、大手建設会社やハウスメーカー、大手の不動産チェーン、地域の不動産会社などに分けられます。
大手建設会社やハウスメーカーの代表的な業者は、大和ハウスや積水ハウスなどがあります。
大手の不動産チェーンはエイブルなど、地域の不動産会社はその地域に特化した会社です。
大手建設会社やハウスメーカーでは、全国展開していて安定した経営力があるのが特徴で、自社で新築を建築してサブリースを展開しているものもあります。
サブリース業務だけでなく、修繕などにも対応できるのがポイントです。
大手の不動産チェーンも全国展開で経営力が安定しているだけでなく、対応エリアの広さも充実しています。
地域の不動産会社は規模や地域が特定されるものの、その地域に精通していて地域に適した情報などを持っています。
同じサブリースを扱う業者でも、強みとして持っている部分は違うので慎重に選ぶようにしましょう。

会社選びのポイントを知っておく

トラブルを回避するためには、どのような会社を選ぶのかも大きなポイントです。
求めているサブリースの内容で契約できれば、大家さんにとっては多くのメリットが得られます。
そのため、サブリース業者によって打ち出された計画や提案の内容を把握して見極める必要があります。
最初に、サブリース会社が提案してきた事業計画が妥当なものか、緻密に計算されているかを確認してみましょう。
事業計画の内容などが当てはまるかを確認するには、サブリース会社の分析やリサーチが正しいかどうかなどを判断しなければなりません。
サブリース業者は、大家さんに対して賃料の保証をしなければならないため、入居者を獲得するために適した家賃相場や需要を把握します。
真摯に分析やリサーチできる業者であれば、客観的なデータや周辺の環境などの情報を収集して事実に基づいたデータを提示してくれるでしょう。

また、サブリース事業を行う会社の経営状況についても知っておきたい部分です。
その理由は、サブリース契約中に倒産された場合、契約時に保証された家賃を受け取ることができなくなるからです。
入居者が軽減していたとしても、サブリース業者の経営状況が安定していれば、急いで他の業者を探す必要もありません。

まとめ

ここまでサブリース新法の内容や変更点、サブリース契約のメリットなどを紹介してきました。
サブリース契約を通じて大家さんは多くのメリットが得られるようになっていますが、契約内容を把握しないと苦い経験になりがちです。
サブリースを上手に活用するには契約内容を把握しつつ、自分に合った会社選びをしましょう。