LEDで電気代が変わる！賃貸経営で知っておきたい節約方法は？

LEDには省エネや長持ちなどのメリットがあり、自宅の家電でも使用している方も多いのではないでしょうか？
日常生活にも便利なLEDですが、賃貸経営においては節約にもつながる重要なものとなっています。
室内設備の修繕を考えている方にとっては、LEDで電気代を変えるチャンスかもしれません。
そこで今回は、LEDのメリット・デメリットや賃貸経営で取り入れることでの電気代シミュレーション、賃貸経営にかかる費用、年間経費などについてご紹介します。
節約しながら賃貸経営を行う方法が知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

賃貸経営者必見！LEDで電気代が変わるって本当？

国税庁の調査によれば、アパートやマンションなど、賃貸経営をしている方の平均年収は令和3年度時点で540万円と言われています。
賃貸経営者は、家賃収入や共益費、管理費、礼金、駐車場賃料、更新料などによって収入を得ることになります。
平均年収は年々上昇傾向にあるとされていますが、賃貸経営者は節約できる部分はしっかり節約しつつ年収を得ていかなければなりません。
LED照明もまた、室内設備の修繕を図る際に導入すれば節約につながります。
ここでは、照明をLEDに切り替えることで得られるメリットをご紹介します。

省エネで電気代が安い＝コスト削減につながる

照明器具をLEDに切り替えることの最大のメリットは、白熱灯や蛍光灯と比較して総電力量を抑えられるため、電気代がかからずコスト削減につながる点です。
一般白熱電球の場合、消費電力が72W、電力料金目安単価27円／kWh（税込）とした場合、年間で約5,677円の電気代がかかる計算になります。
一方、LED電球の場合、消費電力が10.5Wのものであれば、同じ電力料金目安単価でも年間の電気代は約836円となります。
つまり、電球をLEDに切り替えれば年間約4,841円の節約になるのです。
蛍光灯の場合でも、LEDへの切り替えで最大約75％の消費電力削減につながると言われています。
また、従来の白熱球や蛍光灯などに比べて、LEDは非常に長寿命なため、在庫管理のための倉庫代も節約できるでしょう。
電気代や維持管理などのコストが大幅に削減できるとあれば、LEDへの切り替えは必須だと考えられます。

長寿命で交換の手間が少ない

LEDの寿命は、約40,000時間、年数に表した場合は約10年（1日10時間の使用での計算）と言われています。
一方、白熱球は約1,000時間、蛍光灯の寿命は約6,000時間となっています。
この時間を見るだけでも、LEDがいかに長寿命かがわかるはずです。
LEDは従来の照明よりも圧倒的に寿命が長く、交換の手間が省けるため、高所やトンネル等にも採用されています。
電球の交換は、想像以上に頻繁に行うことになります。
設置場所を見て型番の確認や交換方法を調べるのは手間もかかり、面倒に感じる方も多いでしょう。
しかし、LEDに切り替えておけば約10年は交換の必要がないため、面倒な交換の手間が少なくなります。
LEDの導入は費用がかかりますが、交換の度に毎回電球を購入するコストを考えれば、交換の手間も含めても非常にお得です。

虫が集まりにくい

LEDは、他の電球と比較して虫が寄ってこないというメリットもあります。
これは、照明から発せられる紫外線量に関係しています。
白熱球はフィラメントと呼ばれる線に電気を流すことで高温になり、光を放つ仕組みです。
蛍光灯は、電気を流すことで電子と水銀がぶつかり合って光を放つ仕組みです。
どちらも光を放つ際に紫外線が出ており、蛍光灯の場合は113～159μW／cm2の紫外線量となっています。

これに対して、LEDは「発光ダイオード」と呼ばれる伝導体によって青・黄・赤・緑といった様々な色を組み合わせて白色光を放つ仕組みとなっています。
現在販売されているLED電球の多くは、青色のLEDの光に励起され、黄色を発する蛍光体を組み合わせることで白色光を作っており、ほとんど紫外線を発していないのが特徴です。
全く紫外線が発せられないわけではありませんが、その紫外線量は約0.5～0.8μW／cm2となっており、蛍光灯の200分の1というごくわずかな量となっています。
そのため、紫外線に寄り付く虫も寄ってくる心配がなく、掃除等で気分を害することもないのです。

入居者の中には、虫が苦手な方も多いでしょう。
LEDへの切り替えは衛生面の改善につながるため、虫が苦手な新規入居者へのアプローチや、入居者の転居防止などの効果も高いです。
また、紫外線が少ないことは、虫が集まりにくいという点だけでなく、被照射物への負荷減少につながります。
例えば、賃貸物件に掲示物や展示物を設置している場合、光を放つ際の紫外線によって色褪せや劣化する可能性があります。
日焼けを防ぎたいものに対して有効なので、結果的に資産価値向上につながるのです。

INA＆Associates Inc.は、不動産管理の専門性とIT技術を活かし、賃貸管理を中心とした総合不動産会社です。 東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、京都、兵庫において、賃貸管理、賃貸仲介、収益不動産の運用サポートをメイン事業として展開しており、オーナー様の資産価値向上を目的とした賃貸管理サービスを提供しています。また、空室対策、賃料査定、入居者対応の最適化に加え、法人社宅の仲介や不動産活用の提案も行っております。 AI技術を活用した精度の高い賃料査定により、市場に即した適正賃料をご提案。 まずは無料の賃料査定をお試しください。

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LEDのデメリットは？

コスト削減につながるため、LEDへの切り替えは賃貸経営者にとっても非常に魅力的な方法のひとつと言えるでしょう。
しかし、LEDには注意しておきたいこともあります。
次は、LEDに切り替えるデメリットをご紹介します。

価格が高い

LEDは、従来の白熱球や蛍光灯に比べて高価なため、切り替える照明の数が多ければ多いほど初期費用が高くなってしまいます。
例えば、60Wの白熱球が100円程度とした場合、同じく60Wの蛍光灯は300円～500円程度となりますが、LED電球の場合は1,000円以上になることも多いです。
一度に何ヶ所もLEDを導入する場合は、初期費用負担が大きくなることを十分に理解しておかなければなりません。
長寿命と言われるLEDですが、寿命がきてしまえば電球の交換も必要になります。
交換時のコストもまた、白熱球や蛍光灯に比べてLEDが圧倒的に高くなるでしょう。
それでも、長い目でみれば圧倒的な長寿命であるLEDの方がお得です。
LEDにすることで、電気代は格段に下がります。
60Wの白熱球を1日6時間で1年使用した場合、電気代は約2,890円です。
これを蛍光灯にした場合は1年で約578円、LED電球ならば約385円となります。
初期費用が高くなったとしても、白熱球の場合はわずか1年、蛍光灯の場合は約3年で元が取れてしまうのです。
LEDの価格は発売当初よりも下がっているため、比較的安く購入できる場合もあるでしょう。

暗く感じることも

明るさが同じであっても、LEDへの切り替え時には以前よりも暗く感じるケースが少なくありません。
その理由は、白熱球や蛍光灯が全方向を照らす光である一方、LEDは光が特定の方向で照らす場合があるからです。
LED電球の明るさは、一般的な電球で記されるワット（W）数ではなく、「ルーメン（lm）」を基準に表記されています。
ルーメンというのは、LEDの明るさの単位のことで、LED電球ではこのルーメンの数値が大きければ大きいほど明るくなっていきます。
元々、LED電球もその他の電球と同じようにワットで表記されていました。
しかし、これまで使っていたワット数と同じLED電球を購入した方から「以前よりも暗く感じる」といった声が多かったため、表記ルーメンに切り替えたのです。
そのため、明るさを統一したい場合はワット数ではなくルーメンの数値を確認する必要があります。

ちなみに、ワット数は明るさを示す数値ではなく、消費電力を示しています。
消費電力が高くなれば結果的に明るくなるため、明るさの基準にしている方も多いでしょう。
LEDでは、白熱球や蛍光灯と比べて少ない消費電力で同程度の明るさを実現できるため、60Wの電力よりも少ない電力で60Wと同等の明るさが実現できます。
一般的な白熱球や蛍光灯からLED電球に切り替える場合は、以下の表を参考にしてみてください。

上記は一般電球の参考表です。
ボール電球、小形電球からLED電球に切り替える場合は、LED電球のパッケージに表示されたルーメン（lm）を参考にしてみてください。

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LEDで電気代はどう変わる？シミュレーションしてみよう

省エネという最大のメリットがあるLED電球に切り替えれば、賃貸経営者の負担となっているコストも軽減できる可能性が高いです。
ここでは、電気削減及び管球交換代シミュレーションをご紹介していきます。

電気削減シミュレーション

まずは、白熱球や蛍光灯からLED電球に切り替えることで、どのくらい消費電力を削減できるかシミュレーションしてみましょう。
一般的に、LED電球は白熱電球の5分の1、蛍光灯の2分の1程度の消費電力とされています。
これを元にして、電球それぞれの消費電力を設定していきましょう。
白熱球の消費電力が54Wと仮定した場合で当てはめると、蛍光灯は11W、LED電球は7Wとなります。
賃貸物件の共用灯で10ヶ所の電球を使用し、1日10時間、10年間使用した場合の電気代は以下のようになります。

このように、明るさや使用状況が同じであっても、LED電球の1年の電気代は白熱球を使用した場合よりも44万6,000円の差が出ているのです。
LED電球と蛍光灯と比較した場合も、3万8,000円の差が出ています。
LED電球は初期費用が高くなりがちではありますが、年間の電気代で十分元を取ることができるため、節約するにはおすすめの方法なのです。

管球交換代シミュレーション

続いて、管球交換代シミュレーションを見ていきましょう。
LED電球は長寿命な電球であり、同条件で1日10時間使用した場合の交換目安は、白熱球が約半年に1回、蛍光灯が約3年に1回、LED電球が約12年に1回となります。
これを元に、交換代を以下のように設定してみましょう。

・交換作業にかかる費用：3,000円
・電球代：白熱球100円、蛍光灯1,000円、LED電球3,000円

共用灯が10ヶ所ある場合、1日10時間を10年間使用すると電球の交換費用は以下になります。

仮に10年目にLED電球を全て交換した場合、交換作業代3,000円+電球代3万円となり、合計3万3,000円となります。
実際はスケジュールに合わせてまとめて交換することもあるでしょう。
大家さん自らが交換作業を行う場合は、交換作業代もかからないため、ここまでの交換代はかからないかもしれません。
それでも、電球を交換する回数の多い白熱球や蛍光灯に比べると、LED電球が最もランニングコストがかからない電球であることは明白です。
LED電球を仮に10年目で全ての電球を交換したとしても、白熱球と比較すると金額の差は76万7,000円、蛍光灯は35万7,000円となります。
白熱球や蛍光灯からLED電球に切り替えた場合、交換コストの大幅な節約ができるのです。

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共用灯の交換をするなら？

アパートやマンションなどの共用部のほとんどには、共用灯が使用されているはずです。
照明が使われているのは室外にある共用部だけでなく、倉庫や集会室、管理人室なども共用部扱いになるため、大家さんが交換費用を負担し、作業を行う必要があります。
ただ、共用部分で電球や照明器具を交換した場合、消耗品費として経費計上できます。
実際に照明器具を交換する場合には、白熱球や蛍光灯からLED照明に切り替えする場合、工事が必要になることもあるため注意しましょう。
例えば、直管蛍光灯型と呼ばれる長細い形状の照明をLED照明に交換する場合、LEDに適した電気配線にするためのバイパス工事が必要です。
バイパス工事を行わないと、現在使用している照明器具からLEDへの切り替えができません。

一方、天井に角型や丸形など専用の配線器具が設置されている場合は、工事を行わずにLED照明への切り替えが可能です。
共用部にシーリングライトが設置されている場合は、LED照明を差し込むだけですぐに使用できるようになります。
業者に依頼する場合、LED照明への切り替え費用に加えて工事費も必要になるため、予算を多めに見積もっておくようにしましょう。

また、共有部分にあたる廊下やロビー、階段などは入居者が共同で使用する場所となります。
そのため、電球や照明器具を交換する場合は入居者が支払っている管理費や共益費から支出することになるでしょう。
室内の電球交換は当然入居者の負担となるため、大家さんや管理会社が行う必要はありません。

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賃貸経営にかかる費用を知っておこう

賃貸経営では、家賃や駐車場賃料といった収入から、管理委託料、建物修繕費用などの支出を差し引いた金額が利益になります。
物件のオーナーとして安定した賃貸経営を行うためにも、賃貸経営における一般的な支出と収入の内訳をしっかりと把握しておきましょう。

支出内訳

賃貸経営で発生する主な支出は、以下の通りです。

・管理委託料
賃貸経営では、日常点検や清掃、設備の修繕、家賃回収、クレーム対応など多くの管理業務があります。
そのため、管理委託料を支払って管理業務の大部分、または一部を管理会社に委託しているオーナーも多くいます。
管理委託料は、委託内容によっても変わりますが、家賃の5％程度が目安です。

・仲介手数料
仲介手数料は、賃貸借契約が成立した際に、入居者を紹介してもらった不動産会社に支払う費用です。
宅地建物取引業法により、上限は家賃の1ヶ月分と定められていますが、広告料が別途発生するケースもあります。
特に、中古物件や競合の多い物件では、不動産会社を介した客付けが不可欠になるため、集客コストが高くなりがちです。

・建物修繕費用
建物修繕費用とは、建物の定期的な修繕にかかる費用のことで、入居者が退去する際の原状回復や経常的な修繕、10年ごとの大規模修繕が該当します。
原状回復費用は、住民が退去するたびに発生するため、1度の額が少なくても決して見過ごせません。
また、築年数が長くなるにつれて修繕の必要な箇所が増えるため、修繕費用は年々増していきます。
さらに、10年ごとの大規模修繕では、外壁塗装や基礎工事、屋根の張り替えなどを行うので、規模の小さな木造アパートでも100万円以上の費用がかかります。
大規模修繕は、どんな物件でも必要になることから、修繕積立金として毎月一定の費用を積み立てておきます。

・保険料
賃貸経営では、火災保険や地震保険などの保険料もかかります。
保険会社による保険料の違いはほとんどなく、保険期間や保証範囲などによって差が出ます。
例えば、火災保険の契約には最短1年から最長10年まであり、基本的に長期間まとめて支払うほど費用を抑えられます。
また、建物の時価をベースに計算されるため、規模の大きい物件程高額になりますが、火事や自然災害だけでなく盗難などの被害も補償してもらえます。

・税金
賃貸経営にかかる税金には、所得税、住民税、固定資産税、不動産取得税の他、登記や修繕の際にかかる消費税などがあります。
所得税は累進化税制のため、所得額が増えるほど税率が高くなります。
住民税の課税率は、課税所得に対して一律10％です。
所有する土地と建物に対してかかる固定資産税は、各地方自治体の評価額に1.4％をかけた金額です。
不動産取得時のみ支払う必要がある不動産取得税は、固定資産税の3％とされています。
また、該当するケースは限られますが、基準期間（前々年）の課税売上高が1,000万円を超えている場合は、消費税を納める必要があります。

収入内訳

続いて、賃貸経営で得られる主な収入の内訳をご紹介します。

・家賃
賃貸経営で得られる収入の大部分を占めるのが家賃です。
家賃は、築年数や立地によって判断されますが、一度値下げしてしまうと再度引き上げることが難しいとされています。
そのため、収入を試算する際は新築時の状況だけでなく、5年後・10年後や競合アパートが建った場合など様々な要素を考慮して数通りのパターンを試算しておくことが大切です。

・駐車場賃料
別途、駐車場の貸し付けを行う際は、駐車場賃料も収入となります。
家賃と併せて支払われるケースが多いですが、全ての住民が契約するとはかぎりません。
収入を正しく試算するためには、契約人数をしっかり把握しておくようにしましょう。
また、貸付期間が1ヶ月に満たない場合は、消費税が発生するので注意が必要です。

・管理費や公益費
公益費や管理費もオーナーの収入として扱われますが、公益費は共用部分を管理するために使用し、管理費は不動産を管理するために使用するのが一般的です。
オーナーによっては、公益費や管理費を家賃に含めているケースもあります。

・礼金
賃貸借契約が成立した際に、入居者から支払われる礼金も収入の一部です。
礼金の目安は、家賃の1～2ヶ月分とされています。

・更新料
入居者が賃貸借契約を更新する際に支払う更新料も収入に該当し、礼金と同じく家賃の1～2ヶ月分が相場です。
ただし、更新手数料は管理会社の収入になります。

賃貸経営には様々な費用がかかりますが、収入が足りないからといって家賃や駐車場賃料などを簡単に値上げすることはできません。
そのため、安定した賃貸経営を行っていくには、支出をできるだけ減らすことが大切です。
LEDを導入して電気代を抑えるのも、経費節約方法の1つと言えるでしょう。

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賃貸物件の経費率は？

賃貸経営に関わらず、事業に関連すると認められる支出を経費といい、収入に対する経費の割合は、「経費率」という指標で表されます。
賃貸経営でより多くの利益を得るには、経費率に関する理解を深めておくことが不可欠です。

賃貸物件の経費率の目安は？

賃貸物件の経費率は、「年間経費の合計額÷年間家賃収入」で算出できます。
例えば、年間経費の合計額が100万円で、年間家賃収入が1,000万円であれば、経費率は10％になります。
一般的に、賃貸経営の経費率は、15％～20％が相場と言われています。
年間家賃収入が1,000万円の物件なら、経費は1年間で150万～200万円が目安です。
ただし、物件の構造や設備などによっては、これよりも多くの経費が発生する可能性があります。
経費率が高いほど支出が多く、手元に残る利益も少なくなることを頭に入れておきましょう。

経費率を下げる際の注意点

経費率を下げることで手元に残る利益を増やせる一方で、過度に下げ過ぎてしまうと、賃貸物件としての価値まで落としかねないため注意が必要です。
例えば、清掃や修繕の頻度を減らすことで経費率を下げようとすると、物件の魅力が低下してしまいます。
経費率が下がったとしても、入居者が不満を感じて退去してしまい空室が目立つような状況になれば、利益が増えるどころか損失が発生する恐れもあります。
経費率を下げたい場合は、削っても問題のない経費かどうか慎重に判断しましょう。

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賃貸経営での年間経費にLED電気代はどこに入る？

賃貸経営でかかる費用や税金を経費として落とせば、支払う税金を少なく抑えられますが、中には経費で落とせない費用もあります。
ここでは、賃貸経営の経費として落とせる費用と落とせない費用を確認した上で、LED照明への交換費用や電気代がどちらに分類されるのか見ていきましょう。

落とせる経費

賃貸経営に関係する支出は経費で落とせますが、中には基準があいまいなものもあります。そのため、詳細は費用ごとに確認が必要ですが、一般的に賃貸経営で経費として計上できるものは次の通りです。

・管理委託料
・保険料
・公租公課（固定資産税や都市計画税など）
・修繕費
・仲介手数料
・広告宣伝費
・水道光熱費
・消耗品費
・賃貸経営に関連する通信費や交通費
・専門家報酬（税理士や司法書士などに賃貸経営に関する事務作業を依頼した場合）
・接待交際費（賃貸経営に関連する打ち合わせ費用、飲食費など）
・賃貸経営に関する情報収集が目的で購入した新聞書籍代
・減価償却費
・物件を購入するために利用したローンの利息

落とせない経費

賃貸経営で経費として落とせないものは次の5つです。

・20万円以上の修繕費
建物や敷地内の修理で1カ所に付き20万円以上かかる場合は、経費ではなく資本的支出として扱われます。
資本的支出とは、固定資産の修理や改良にかかった費用の内、耐久性や価値を高めることが認められる費用をいいます。
そのため、20万円以上の修繕費は一旦資産として計上し、後で減価償却を行います。

・実際に使用されていない修繕積立金
修繕積立金は、入居者から徴収したタイミングでは使用された実績がないため、経費として計上できません。
実際に修繕が行われたタイミングで、１箇所あたり20万円未満であれば、経費に計上します。

・ローンの元本
物件を購入するにあたってローンを利用した場合、利子は経費として扱われますが、元本は経費から除外されます。
借りたお金を返済しているだけで、新たな支出とは認められないからです。
つまり、ローンの元本部分に節税対策は通用しないと言えます。

・賃貸経営に関係のない支出
賃貸経営とは関係のない土地や建物の売買、オーナー自身の生活費は賃貸経営の経費には認められません。
ただし、車やスマートフォンなどを事業とプライベートで共用している場合は「家事按分」といって、業務に使用した比率分を経費に計上できます。

・不動産と関連のない税金
物件や土地にかかる固定資産税や事業税、都市計画税、登録免許税などの税金は経費の対象となりますが、その他の所得税や住民税、法人税といった不動産に関連のない税金は対象外です。
これらの税金を節約したい場合は、損益通算を活用するのがおすすめです。
不動産所得で赤字が出た場合は、給与所得と同じように副業などで得た収益と合算することで、赤字の分だけ利益額が減るため、所得税や住民税の節税対策になります。

LED照明への交換費用や電気代は経費で落とせる

賃貸物件の共用部分の水道光熱費は経費に該当することから、共用部分の照明をLEDに切り替えた場合の電気代も経費として計上可能です。
また、原則的にLEDへの交換費用は、20万円以上の費用がかかったとしても経費で落とせます。
一般的に、20万円以上の修繕費は経費ではなく、資本的支出にあたりますが、LEDへの交換工事は照明自体が高価なため、20万円未満に収まるケースは少ないです。
しかし、照明機能が向上したからといって建物の価値まで高まるとは言えず、経費として処理するのが妥当とされているのです。
同様に、LED安定器を取り付ける場合も、安定器は照明を安定させるための部品に過ぎないと考えられるので経費に計上できます。
ただし、LED照明への交換工事に伴って、建物全体の配線工事を行う場合は、建物全体の機能や耐久性能が向上すると判断され、資本的支出として処理するケースもあります。

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節約しながら賃貸経営をするためのポイントは？

賃貸経営に伴う経費を節約するほど、オーナーの手元に残る利益額は増えます。
しかし、無理な経費削減を行うと入居者の安全を脅かしたり、不満が噴出したりする原因になりかねません。
そこで、経費を節約しながらも賃貸経営の質は落とさないために、大切な5つのポイントを解説します。

管理委託内容を精査する

賃貸経営にかかる経費の内、特に大きな割合を占めるのが管理会社に支払う賃貸管理料です。
賃貸管理料は物件構造の他、管理内容によっても変わるため、金額を抑えたい場合は管理業務のほとんどを管理会社に委託するのではなく、修繕計画や入退去の手続き、クレーム対応などは依頼し、それ以外の業務は可能な範囲でオーナー自身が行うようにしましょう。

空室をつくらない

賃貸経営の収入源は、入居者からの家賃が大部分を占めています。
そのため、空室率をできるだけ抑えて、退去者が出たとしてもすぐに新たな入居者が決まるような物件を目指す必要があります。
管理会社と協力して、周辺エリアの賃貸ニーズや家賃相場、競合物件、入居者の満足度などを定期的にリサーチしましょう。

長期的な収支計画を立てる

賃貸経営を始める際は、長期的な収支計画を立てることが重要です。
特に、10年ごとの大規模修繕ではまとまった支出が発生するため、修繕積立金だけでなく自己資金もある程度用意しておく必要があります。
軽微な修繕は、時期を分散して行うことで節税効果が期待できます。
賃貸経営のリスクを抑えるために、はじめは小規模の物件から購入し、経験を積むごとに所有する物件数を増やしていくオーナーも多くいます。

過度に経費率を下げようとしない

過度の経費節約を行って、本来必要な経費まで削減してしまうと物件の質を低下させてしまう可能性があります。
賃貸経営の経費率は、物件の築年数や周辺エリアの家賃相場などにも影響されます。
ローンや保険の契約内容を見直しつつ、建物の維持管理に必要な費用は確保し、入居者に不満を抱かせないようにすることが大切です。

照明をLEDに切り替える

照明をLEDに交換すると電気代の削減につながり、最大で約75％の消費電力を減らせます。
また、蛍光灯や白熱灯よりも長寿命のため、ランプ交換にかかるコストも抑えられます。
最新のLED照明を導入すれば、物件の資産価値や入居者の満足度が向上し、空室が発生するリスクも防げることが期待できます。

賃貸経営には、賃貸管理料や修繕費など多くの費用がかかるため、LED照明の導入については優先順位が低く見られがちです。
また、初期費用が高いというイメージから、手が出しづらいと感じているオーナーもいるようです。
しかし、近年はLEDの導入費用も下がってきており、蛍光灯や白熱電球からLEDに切り替えることで、電気代や交換コストの大幅な削減や、入居者の満足度向上などが見込めます。
長期的な視点から見たLED導入のメリットをしっかりと理解し、検討するようにしましょう。