入居者募集はどうやって行う？やり方＆満室にするためのポイントを解説

不動産投資において空室はできるだけ避けたいリスクの一つです。
そのため、もしも空室が出た場合、早めに入居者を獲得できるよう行動に移す必要があります。
しかし、入居者募集はどうやって行うか、どうすればすぐに入居者を獲得できるのかわからないという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、入居者募集について詳しく解説していきます。
入居者募集にかかる費用や満室にするためのポイント、募集方法に加えてやっておきたい空室対策もご紹介していますのでぜひ参考にしてください。

入居者募集の種類

入居者募集には「一般募集」と「専任募集」の2種類があります。
ここではそれぞれの募集方法について詳しく解説するほか、メリット・デメリットも紹介していきます。

短期間で入居者が見つかりやすい一般募集（一般媒介契約）

複数の不動産仲介会社に対し、同じタイミングで入居者募集をお願いすることを「一般募集」と言います。
多くの不動産仲介会社が物件を取り扱うため、人の目に触れる機会も増えます。
そのため、短い期間で入居希望者を見つけられる可能性が高いです。
また、一般募集では仲介会社だけでなく、物件のオーナー自ら入居者を探し契約することもできます。
なお、仲介手数料は入居希望者をいち早く見つけた仲介会社に対して支払われます。

負担を軽減できる専任募集（専任媒介契約）

特定の不動産仲介会社に対し入居者募集の依頼をする方法を「専任募集」と言います。
一般募集ではオーナー自ら入居者を探すこともできましたが、専任募集では入居者募集から問い合わせや鍵の受け渡しまですべてを不動産仲介者に一任することになります。
依頼に対する報告義務があるため、状況も把握しやすく、オーナーの負担を軽減できます。

それぞれのメリット・デメリット

複数の仲介会社に依頼する一般募集は、多くの人の目に触れる機会が増えるため、その分入居者が早く見つかる可能性が高いのがメリットです。
しかし、依頼している不動産会社からの問い合わせや内見する際の鍵の受け渡しといった雑務にはオーナー自ら対応しなければならず、負担が大きいのがデメリットと言えるでしょう。
負担を軽減するには、あらかじめ物件に関する資料を用意したり、現地に鍵を備え付けたりするなどの対応が必要です。
一方専任募集は特定の一社にすべてを任せるため、問い合わせや鍵の受け渡しといった仕事もすべて不動産仲介会社が行います。
そのため、オーナーの負担を軽減できるのがメリットです。
しかしながら、専任契約をした不動産会社が外れの可能性があったり、自ら入居者を探したりできない点は専任募集ならではのデメリットと言えるでしょう。
専任募集をする際は、信頼できる不動産仲介会社を見つけることが重要です。

入居者募集にはいくら費用がかかる？

入居者募集には不動産仲介会社に支払う仲介手数料のほか、広告費や広告宣伝費、さらにはあまり聞きなれない「AD費用」というものもかかります。
ここでは、入居者募集にかかる費用について詳しく解説しましょう。

仲介会社へ支払う仲介手数料

不動産仲介会社に対し入居者募集を依頼した場合、紹介してくれた入居希望者と賃貸契約が締結した後、対価として「仲介手数料」を支払うのが一般的です。
基本的に仲介手数料は賃料の1ヶ月分（税別）という考え方ですが、もしも不動産会社がオーナーと入居者の両者から1ヶ月分ずつ、合わせて2ヶ月分の仲介手数料を受領した場合、宅地建物取引業法（宅建業法）違反となるため注意が必要です。
宅建業法では媒介や代理を行う際の報酬は1件の取引につき賃料1ヶ月分（税別）が上限と決められています。
したがって、オーナーと入居者の両者から仲介手数料を受領する場合は、0.5ヶ月分ずつ、あわせて1ヶ月分以内でなければいけません。

広告料の相場

入居者募集にかかる広告料の相場は賃料1ヶ月分（税別）と言われています。
そのため、オーナーと入居者が支払った賃料2ヶ月分のうち、1ヶ月分を仲介手数料、もう1ヶ月分を広告宣伝費としているケースが多々見受けられます。
中には長期間にわたって空室など他に比べて条件が不利な場合、1.5～3ヶ月分の賃料を広告費として支払う方もいますが、よほどのことがなければ賃料1ヶ月分で十分でしょう。
ちなみに広告料は賃貸借契約締結時に支払うため、募集しているだけでは広告料の支払い義務は発生しません。
それなのになぜ広告料を支払うのかといえば、不動産会社は「広告料」のある物件から優先的に紹介するからです。
つまり、広告料を付けることによって短期間で決まる可能性が高くなるのです。
最近では少しでも費用を抑えようと賃料や初期費用の値下げを交渉する方も少なくありません。
もしも、広告費のない物件を値下げ交渉された場合、値下げすると利益が少なくなるためなかなか応じることはできません。
しかし、広告料のある物件なら多少値引きしたとしても広告料で利益を得られるため、仲介会社も柔軟な対応ができ、その分成約につながる可能性も高まります。

客付け業者に支払うAD費用

ADとはadvertisement（広告）の略で、入居希望者に物件を案内したり、問い合わせに対応したりする客付け業者へ支払う費用を指します。
不動産業者に「客付け」と「元付け」があり、不動産の売主や貸主など相手を探している依頼人から直接依頼を受ける業者が元付け業者です。
一方オーナーや元付け業者に対し、買主や借主を紹介するのが客付け業者になります。
つまり、賃貸仲介においてはオーナーと直接取引しているのが元付け業者、入居希望者に対し物件の案内や契約の手続きをするのが客付け業者と考えるとわかりやすいでしょう。
入居者を見つけてきた客付け業者に対し、他の物件よりも優先的に紹介してもらうことを目的に賃料1ヶ月分のADを支払います。
そのため、ADは必ずしも支払わなければならない費用ではありません。
ちなみに、一般募集と専任募集ではお金の流れにも若干の違いがあります。
一般募集で依頼した不動産仲介会社Aから紹介してもらった入居者と契約に至った場合、仲介会社Aに対し仲介手数料と広告費の両方を支払います。
もしも、Aではない業者Bが入居者を見つけた場合、その業者Bに対しては広告費のみを支払います。
一方、専任募集では特定の会社との取引とは言っても、そこから複数の仲介会社に客付けを依頼しているケースも多いです。
そのため、専任募集の依頼をしている仲介会社Cが入居者を見つけた場合は仲介手数料と広告料の両方を支払います。
しかし入居者を見つけたのが仲介業者Dの場合、仲介会社Cには広告費のみを支払うことになります。

入居者が決まらない原因

安定した賃貸経営には、所有する物件の「強み」と「弱み」を適切に把握し、対策することが大切です。
もしも、所有する物件の「強み」と「弱み」を理解できていなければ適切な対策がとれず入居者が決まらない原因になり兼ねません。
ここでは入居者が決まらない原因を紹介しますので、当てはまる項目があった場合には改善することをおすすめします。

賃料・敷金・礼金が地域の相場とかけ離れている

入居者がなかなか決まらない原因として最も多いのが、賃料や敷金・礼金の額が地域の相場とかけ離れていることが挙げられます。
オーナー側としては利益を得るため少しでも高く貸したい、適切な賃料がわからないなど様々な理由があるのかもしれません。
賃貸物件が今ほど普及していない時代であれば、それでも需要があったため多少高くても入居者が決まることもありました。
しかし、賃貸物件が増えた昨今では必ず他の物件と比較されるため、相場とかけ離れた賃料ではどのような空室対策を施したとしても入居者は決まりにくいです。
本来、空室対策は賃料が高くても入居者が決まることではなく、空室である期間を短縮することを目的としています。
そのため、賃料を相場よりも高く設定したいのであれば、リノベーションなど大規模な改修を行い、付加価値を付ける必要があります。
そのようなことはしないというのであれば、周辺のライバル物件と比較をしたり、家賃動向を調べたりして適切な賃料を把握することが大切です。
ライバル物件との比較では、周辺に自身の所有物件のほかにどのくらいの数の物件があるのか、間取りや築年数はどのくらいか調べます。
そして、不動産サイトや現地で確認しどのくらい空室があるか確認しましょう。
現地に確認に行く場合は、カーテンの有無や郵便受けの様子で空室がどのくらいあるかがある程度わかります。
もし近隣物件にも空室が多い場合、需要が少ない地域であると考えられるため、入居者を獲得するには物件の強みをしっかりアピールすることが重要になるでしょう。
もしも、満室が多い場合は自身との物件との違いはどこにあるのか調査し、原因を追及することが重要です。
似た条件の物件の賃料や管理料、敷金礼金より金額が高くないか、満室となっている物件との価格差などを比較し、適切な価格設定を行いましょう。

入居者に選ばれない設備が付いている

どんなに人気の立地や適切な賃料であっても、物件の設備が時代のニーズに合っていないと、なかなか入居者は決まりません。
入居者に人気のない設備の一例は以下の通りです。

・電気コンロ
電気コンロは火力も弱く使い勝手が悪いため人気がありません。
IHコンロへの変更をおすすめします。

・洗濯機置場が外にある
入居者の多くは室内に洗濯機を設置したいと考えているため、ベランダなど外にある物件を敬遠しがちです。
室内に設置場所が確保できるようであれば、リフォームするのが良いでしょう。

・和室
現代では和室の物件を希望する人はほとんどいないため、相場よりも賃料を下げなければ決まりにくいです。
これ以上賃料を下げたくないのであれば洋室にリフォームしましょう。

・バランス窯
性別を問わず敬遠される設備であり、大幅に賃料を下げない限りなかなか入居者は決まりにくいでしょう。
給湯式のお風呂に交換することで入居者も決まりやすくなる可能性は高いですが、費用もかかるためしっかり検討することが大切です。

入居者が決まらない原因を追究せず、ただ闇雲に賃料を下げても空室が埋まるとは限りません。
長期間空室が続き賃料の値下げを検討する際は、まずは設備が時代のニーズに合っているのかを考えることが大切です。

立地があまり良くない

物件が単身者向けなのかファミリー向けなのかによって、人気の立地は異なります。
例えば単身者向けの場合、以下の条件を重視して物件を選ぶ傾向にあります。

・駅から近いか
・近くに夜遅くまで営業しているスーパーコンビニはあるか
・帰り道は暗かったり危なかったりしないか

一方ファミリー向けの場合、以下の項目を重視して選ぶ傾向が強いです。

・公園や保育園、小学校は近くにあるか
・医療機関は充実しているか
・夜遅くまで騒がしい地域ではないか

所有する物件に入居する人の年齢や性別、家族構成などを想定し、立地は入居者にとって良いかどうかを調査することが大切です。
入居者目線に立って、良い立地かどうかを検討してみてください。

インターネットで物件情報が見つからない

昨今の物件探しは、インターネットで行うのが一般的です。
そのため、検索しても出てこなければ募集していないことと同じです。
なかなか入居者が決まらないという時は、インターネットにしっかりと物件情報が掲載されているか確認することが大切です。
基本的に、インターネットへの物件情報の掲載は管理を委託する不動産仲介会社の仕事です。
しかし、仲介会社によっては物件の写真を載せず情報だけを記載しているものや、そもそもインターネット上に掲載していない物件も少なくなく、その理由は「広告費用がかかる」「掲載するのは労力が必要」「掲載しても反響がない」など様々です。
もしも、検索して物件情報が出てこない場合は仲介会社に改善するようお願いしましょう。
それでも状況に改善が見られない時には、他の仲介会社に依頼することも重要です。
また、インターネット上に写真付きできちんと掲載されていたとしても、写真映りが悪ければ期待する反響は得にくいです。
入居希望者は写真を見て、実際に内見するかどうかを決めるわけですから写真写りは非常に重要です。
インターネット上に掲載する際は、映りの良い写真を複数枚載せること、最寄り駅や設備をしっかり入力し検索に引っかかるようにすることが大切です。

大家さんだけで入居者募集を行うには？

ここまで、入居者募集の種類やメリット・デメリット、費用などについてご紹介しましたが、大家さんのみで入居者を募集するためには、どのような準備が必要になるのでしょうか？
続いては自主客付けが可能であるか、どのように募集を行うのかをご紹介します。

そもそも自主客付けを行うことは可能？

物件に住まう入居者を募集できるのは不動産会社だけではありません。
大家さんが自ら募集を行うことも可能であり、実際に自主客付けを行っている人もいます。
不動産会社に依頼した場合、成約時には仲介手数料が発生するほか、別途で広告料の支払いが必要になるケースもあります。
一方、自主客付けは入居者と直接賃貸契約を結ぶことになるため、仲介手数料は発生しません。
不動産会社に依頼するよりも、自主客付けで入居者を募集した方が費用は抑えられます。
また、自ら入居者を募ることによって、賃貸経営のノウハウが得られることも大きなメリットです。
本来であれば不動産会社の仕事ですが、自分で客付けを行うことで経営に対する理解が深まり、効率的に知識を得られるようになるのです。
さらに、物件管理の自由度も高まるため、思い通りに経営できるようになります。
自主客付けを選んだ場合、具体的にはどのような方法で進めていけば良いのでしょうか？
以下では、賃貸物件を管理する大家さんが実践している入居者募集の方法についてご紹介します。

賃貸情報サイト・アプリやSNSを利用する

自主客付けを行う大家さんの多くは、賃貸情報サイト・アプリやSNSを活用して、入居者を募っています。
物件探しをしている人はネットで入居したい物件を探した後、不動産会社に連絡する傾向にあるため、あらかじめサイト・アプリやSNSに賃貸情報を登録しておくことによって、効率的に入居者を獲得できるようになります。
本来、サイト・アプリに情報を登録できるのは入居者募集を委託された不動産会社のみです。
しかし、最近では自主客付けを行う大家さんが自ら情報を登録できるサイト・アプリもあるほか、InstagramやTwitterといったSNS活用による募集もできます。
特に、SNSは若年層のユーザーにアプローチしやすいです。

人づてに新規入居者を紹介してもらう

すでに入居している人から新たな入居者を紹介してもらうのも一つの手段です。
人づてに紹介してもらう場合、募集活動を行う手間が省けるため、何の負担もなく入居者を獲得できます。
また、入居者の紹介になるため、新規であっても信頼できるのが大きなメリットです。
人づてに紹介してもらう際は、紹介者と新規入居者の双方にメリットがあることを事前に伝えておきましょう。
謝礼などを用意しておけば、積極的に入居者を探してくれる可能性があります。

大学生協に依頼して物件情報を掲示する

アプローチしたい年齢層が学生だった場合、大学生活協同組合に依頼し、物件情報を掲示してもらうのがおすすめです。
大学生協は多岐にわたる事業を手掛けており、その一つに賃貸物件紹介があります。
学校に通う学生の物件探しをサポートするため、大学周辺にある様々な物件を紹介しています。
より多くの学生の目に触れることによって、効率的に入居者を獲得できるようになるのです。
掲示板の活用やホームページ・パンフレットへの掲載など、大学によって物件情報を掲示する方法は異なるため、あらかじめ確認しておきましょう。

チラシを作って近隣で配る

物件情報の詳細を記載したチラシを作成し、近隣住宅にポスティングする方法もあります。
より具体的な情報を伝えられるよう、チラシには家賃や広さ、設備、外装・内装の写真などを掲載しましょう。
「入居したい」「転居したい」と思ってもらえるような魅力的なチラシを作成する必要があります。
ポスティングする際は、自身が管理する所有物件と類似した物件を選ぶようにしましょう。
全くタイプの異なる物件にチラシをポスティングしていた場合、効果を得られる可能性は極めて低いです。

物件の設備をリフォームでグレードアップさせる

設備のリフォームでグレードアップさせることにより、入居希望者を惹きつける材料になります。
最新の設備や人気の設備が導入されている物件は誰の目から見ても魅力的であるため、しっかりトレンドを押さえておきましょう。
しかし、すべての設備に投資すると多額の費用がかかってしまいます。
設備投資を行う際は、何を優先してグレードアップさせるか考えることが非常に重要です。

入居者募集を委託する際に注目したいポイント

上記では自主客付けの方法についてご紹介しましたが、一般的に入居者募集は不動産会社が行っています。
そのため、不動産会社に委託を依頼する大家さんも多いはずです。
実際に入居者募集を委託しようと考えているのであれば、以下のポイントを押さえておきましょう。

豊富な実績を持つ会社を選ぶ

委託する不動産会社を選ぶ際には必ず、豊富な実績を持つ会社であるかどうかを確認しましょう。
実績がない会社は営業力が弱く、入居者を獲得するのは難しいです。
営業力がある不動産会社かどうかを見極めるためには、これまでの成約件数や内見数などが参考になります。
例えば、全国に店舗を展開している会社は実績があるほか、地域や社会に関する情報を多く持っていると考えられます。
自身の目でしっかりと見極めなければあとから後悔する可能性もあるため、慎重に判断しましょう。
成約件数、内見数共に多く、確かな実績を誇る会社であるとわかれば、委託の委託をしてみてください。

物件情報が正しくネットで公開されている会社を選ぶ

上述した通り、物件探しをする場合、最近ではネットに掲載されている情報を見てから不動産会社に足を運ぶ人がほとんどです。
ネットで見た情報と実際の物件にズレが生じないようにするためにも、正確な物件情報が掲載されている不動産会社を選びましょう。
情報の正確さは不動産会社のみならず、大家さんの信頼性にも影響します。
万が一、誤った情報が掲載されていた場合、入居者からの信頼を失ってしまう可能性があるため、十分注意してください。

誰が見てもわかりやすい物件図面を作っている会社を選ぶ

物件の基本情報がわかる物件図面は、誰が見てもわかりやすいものでなければいけません。
一般的に、物件図面は通行人の目に触れる不動産会社の窓に貼られています。
外からでも見えるようになっているため、気になる物件があった場合、立ち寄る人も多いです。
部屋のタイプや広さ、家賃、立地などがわかりやすく記載されてある図面であれば、より多くの人々の目に留まりやすくなるため、入居者を獲得できます。
誰が見てもわかりやすいかどうか判断するには、不動産会社の窓に貼られている物件図面を見てみましょう。

入居者募集に加えて行っておきたい空室対策

不動産投資を行う際には空室リスクについても考えておかなければいけません。
賃貸物件は空室が多ければ多いほど収益は低くなってしまうため、できる限り空室期間を短くしたいと考えるはずです。
続いては、空室リスクを回避するため、入居者募集に加えて行っておきたい対策についてご紹介します。

費用対効果の高い設備を導入・交換する

費用対効果とは、かかった費用に対してどれほどの効果を得られるかというものです。
空室リスクを回避するために設備投資を行う場合、設備投資による収益アップを見込めるかどうか判断しなければいけません。
かかった費用以上のリターンを得られた場合、投資金額を回収できる上、収益もプラスになります。
重要なのは安く導入・交換することができ、なおかつ需要の高い設備であることです。
導入・交換に多額の費用が発生する場合、マイナスになってしまう可能性があるため、注意しなければいけません。
おすすめなのは、無料Wi-FiやCATVの導入、空調設備、宅配BOXの設置などです。
入居者のニーズに合わせて設備投資を行っていれば失敗する恐れもありません。

共用部の定期清掃を行う

エントランスやエレベーター、階段、駐車場など、共用部分を常に綺麗な状態に保つことによって、空室リスクを回避できます。
入居している人が共用で利用する場所であるため、ゴミが散乱していたり、整理整頓されていなかったりした場合、不快に感じる人も多いはずです。
汚れやゴミが目立つ物件は治安の悪化を招き、入居希望者を寄せ付けないような事態になる恐れがあります。
外観にも悪影響を及ぼしてしまう可能性があるため、共用部分の管理には十分注意しなければいけません。
定期的に清掃を行っていれば誰もが快適に利用できる空間を保つことができ、退去率も低くなります。
不動産投資は家賃収入による収益を得られる投資方法ですが、安定した収益を得るためにはこのような管理が重要になります。

初期費用を安く抑える

物件探しをしている人にとって重要な比較材料になるのが家賃や敷金・礼金など、お金のまつわる条件です。
立地条件の良い人気エリアでは、「敷金・礼金ゼロ」の物件が非常に少ないため、家賃を下げるのではなく、初期費用を安く抑えられるとアピールした方が効果的です。
最近では、家賃よりも初期費用を重視する人が増えており、「敷金・礼金ゼロ」が魅力的な謳い文句になります。
ただし、初期費用を安く抑えることに伴い、得られる収益も少なくなるため、マイナスになることがないよう敷金・礼金をゼロにしても利益が発生するように設定しましょう。

入居条件を緩和させる

賃貸物件には単身者向けやファミリー向けなど、入居条件が提示され、ターゲットを明確にして募集を行っているケースが多いです。
ペットを飼っている人や高齢者、外国人の受け入れを行っていない物件も存在しているため、入居できずに困っている人がいます。
このように入居先を探すのが困難な人をターゲットにするには、条件を緩和させる必要があります。
何の対策もしないまま条件を緩和することはおすすめしませんが、他に対策をしても空室問題を解決できない場合はぜひ試してみてください。
思い切って入居条件を変えることによって、空室リスクを防げる可能性が高くなるのです。
空室期間が長期化し、なかなか次の入居者が決まらない場合は条件を緩和させてみましょう。
条件緩和に伴い、高齢者の家賃滞納や孤独死などのリスクを考える人も多いはずです。
家賃滞納を防ぐためには、財団が連帯保証人になる制度を利用するのがおすすめです。
また、高齢者の場合、孤独死についても考えなければいけません。
リスクを防ぐためには、高齢者の見守りサービスやセンサーを導入・設置し、安心して暮らせるような環境づくりが必要になります。

リノベーションで物件自体の価値を高める

安定した家賃収入を確保したいのであれば物件自体の価値を高めるために、リノベーションを行うのがおすすめです。
リフォームとは違い、元々ある物件に＋αとなる機能や価値を付け加え、元の状態よりも価値のある状態にするのがリノベーションです。
主に、間取りや換気システムの変更、水回りの整備などの工事がリノベーションに含まれます。
近年、価値観や個性を反映したいと考える人が増加していることにより、利用する人のニーズに合わせて設計・改修できるリノベーションは需要が高まっているのです。
また、築年数が同じ物件との差別化を図れるため、空室リスクを回避できるようになります。

ライバル物件の調査も重要

空室リスクを防ぐために、自身が保有する物件のライバルとなる物件の情報を把握しておく必要があります。
特に、立地条件が良い人気エリアは周辺に建つライバル物件の調査を行うことが重要です。
築年数や設備、初期費用などを考慮した上で家賃を設定しましょう。
類似した物件の場合、入居者はより条件の良い物件を選ぶため、定期的に調査を行うのがおすすめです。

まとめ

今回は、賃貸物件の入居者募集の方法についてご紹介しました。
安定した収益を得るためには、実績の豊富な不動産会社への委託、または自主客付けを通して入居者を確保しなければいけません。
あらかじめしっかり対策していれば空室リスクを回避することも可能です。
入居者募集は収益を大きく左右するものであるため、会社へ委託する場合でもある程度の知識を持っておくことによって、安定した経営を実現できます。