大家になるにはどうすべき？なるための方法や知っておきたいことを解説

使っていない土地や空き家を活用し、アパート経営などをする大家になりたいと考えている人もいるでしょう。
しかし、大家になるにはどうすればいいのか知っている人はそう多くありません。
今回は、大家になるための方法などを詳しく解説していきます。
大家になって不労所得を得たいと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。

大家とは？資格は必要？

大家は、所有している不動産物件を賃貸に出し、家賃収入を得ている人を指します。
大家と言ってもワンルームマンションの1室を貸している人、不動産会社からアパートを1棟買って運用している人、自分自身が所有する土地にアパートを建てている人、相続で手に入れたマンションを引き継いだ人、転勤のために住まなくなった家を貸し出す人など様々です。
なかには、大家として物件を管理するためには、専門的な知識や資格がなければいけないと思っている人もいるかもしれませんが、知識や資格がなくても大家業は務まります。
仕事を辞めて大家業に専念するのもひとつの方法ですが、両立して部分的に不動産管理会社へ代行も依頼できます。
そのため、大家になるから仕事を辞めなければいけない、資格を取らなければいけないというわけではありません。

大家の仕事内容

大家になると、家賃収入が得られます。
収入アップが狙えるだけではなく、安定した収入を維持するには大家がやるべき仕事を把握しなければなりません。
続いては、大家の仕事内容についてみていきましょう。

物件の選定や購入、売却

賃貸物件として運用する物件の選定や購入は、大家としてデビューする前にやる仕事です。
物件選びは、投資の結果を左右する重要なファクターになるので、慎重に見極めることが大切です。
優良な物件は、既に他の人の手に渡っているケースが大半を占めているため、自分に合った物件をいかに見極められるかが、これからの不動産投資で成功する秘訣になります。
事業規模の拡大を目指したり、経営を安定させたりするために、物件を追加で取得することや売却することもあるでしょう。
新たに物件を購入するなら、借り入れを上手く活用できるように金融機関と交渉することもポイントです。

入居者募集や対応

収益物件を手にしていても、入居者がいなければ収入はゼロのままです。
空室が多いとその分収入も少なくなってしまうので、入居者募集は早急に行う必要があります。
入居者がいる場合は、家賃回収が必要不可欠です。
入金が確認できない人がいる時は、できるだけ早く連絡し、滞納がないようにしましょう。
入居者から何らかのクレームが出た場合は、早急に対応することは入居者を維持するための秘訣です。

建物の管理

マンションやアパートのような集合住宅は、建物を良い状態に保つための管理が必要不可欠です。
特に、共有部分の掃除や設備の管理などは怠らないようにしましょう。
また、10年に1回くらいのスパンで建物の大規模修繕工事も検討しなければなりません。
大規模修繕工事にはまとまったお金が必要になるため、実施する時期や工事の内容に関する計画を早めに立てておき、資金を準備しておくと安心です。

賃貸借契約や退去の手続き

空室を減らすためには、入居者を集めて賃貸借契約を結ばなければいけません。
不動産会社に依頼する場合は、仲介手数料がいくらかかるのか、どこまで依頼できるのか、などを確認しておきましょう。
審査時には、家賃を滞納する恐れがないかという点も確認しておかなければ、入居後にトラブルが発生し、後悔することになりかねません。
また、退去に関する手続きも大家がやらなければいけない仕事のひとつです。
退去の申し出があったら退去日を調整したり、日割り家賃の清算をしたりなど、事務的な作業も行います。
他にも、敷金の返還などの手続きも忘れてはいけません。
退去後は、次の入居者が気持ちよく生活できるように室内の修繕やクリーニング、設備の交換などもしておきましょう。

収支の管理や税務申告

大家の仕事には、収支の管理や税務申告もあります。
家賃や更新料などの入金管理、各種経費や税金の支払いは怠ってはいけません。
会計ソフトなどを使用し、しっかりと帳簿を付けておきましょう。
1年間の収支をきちんとまとめ、不動産所得と所得税額を計算し、確定申告も必要です。
確定申告を怠ると、無申告加算税や延滞税などのペナルティが課せられてしまいます。
故意的に申告しなかった場合は、脱税とみなされてしまうので必ず確定申告をしてください。

業務委託できる部分もある

大家になると、基本的には自分で物件の管理などを行わなければいけないと考えるでしょう。
しかし実際は、不動産管理会社に業務委託できる部分も多くあります。
委託すると、大家は退去や家賃の滞納、設備の故障などの報告を管理会社から受け、どのような対応を取るか決めるだけになります。
管理会社から提案してもらうこともできるので、すべて自分で考えなくてもよくなるのは大きなメリットでしょう。
委託する場合の費用は、家賃×5％というのが相場となっています。
ただし、料金体系や提供しているサービスは管理会社によって異なるので、いくつか比較してみるのがおすすめです。
税務申告に関しては、税理士に委託すると最低でも5万円ほどかかります。
帳簿の作成から確定申告まで全部お任せする、確定申告だけお願いする、などの依頼内容によって費用は大きく変わるので、契約前に確認しておきましょう。
税理士も得意な分野があるため、不動産投資に関する知見がある人に依頼するのが得策です。

意外と大変！？大家はサービス精神も必要って本当？

大家になるには、ただ物件を持っていれば良いというわけではありません。
意外かもしれませんが、サービス精神も必要になるのです。
なぜ大家になるにはサービス精神が必要なのでしょうか？
続いては、その真相に迫っていきます。

少子高齢化で地域によっては住宅あまりがあるから

日本は現在、少子高齢化が深刻な状況になっています。
少子化が進むということは、住宅の需要も少なくなります。
一戸建てが空き家になって廃墟のようになっている姿を見たことがある人もいるでしょう。
それと同様に、アパートやマンションなどの賃貸物件も空室が増える可能性が高くなってしまうのです。
少子高齢化は、人口が減少する原因です。
人口が少なくなると、それに伴って住宅は過剰供給な状態になってしまいます。
地方部ではその傾向がより顕著になってしまうので、賃貸物件をどのエリアに構えるかは重要になるでしょう。
また、たくさんある賃貸物件の中で選んでもらうには、大家のサービス精神も重要になります。
入居者が気持ちよく過ごせるような環境を整えるためのサービス精神があれば、入居者も見つかりやすくなるからです。

入居者が物件を選ぶから

前述したように、賃貸物件の数が多くなるほど入居者側が物件を選ぶようになります。
以前は、賃貸物件に住みたいと考える人よりも空室が少なかったため、大家側の条件を飲むケースが多く見られました。
しかし最近は、入居者が希望エリアの中で好きな物件を選べるほど飽和状態になっています。
そのため、いかにして魅力的な物件だと感じてもらうかが重要です。
以前は、部屋を貸してくれた大家に対してお礼を意味する礼金を支払うケースが一般的でした。
近年では、限られた中で入居者を集めなければいけないため、礼金を0円にしている物件も増えてきました。
礼金を無料にすることで他と差別化することが目的です。
また、物件に他と大きく差別化できるような魅力があれば、それを売り出せるでしょう。
何か強みがあれば、周りに競合となる賃貸物件があっても、選んでもらえる可能性が高くなります。

入居者がいないと影響が大きいから

住宅の供給が過多になっていると、利回りの設定にも大きな影響を及ぼします。
同じような条件の部屋があった時、少しでも家賃が安い部屋を選びたいと考える人が大半を占めます。
もしも大家が利回りだけを重視して家賃を設定した場合は、金銭面を重視している人が多い限り入居者の確保は難しくなってしまうのです。
入居者確保したいなら、物件がある地域の家賃相場を参考にしながら決めるようにしましょう。
家賃だけではなく、物件の設備なども含めて入居希望者が納得できるような条件を提示できることがポイントです。
大家業は、入居希が集まらなければ始まらないので、その影響の大きさを理解しておいてください。

大家になる前に知っておきたいこと

不動産投資は、数ある投資の中でも魅力的だと感じる人が多い方法です。
そのため、大家になって不労所得を得たいと考える人もいるでしょう。
しかし、大家になっても必ず稼げるというわけではありません。
また、あらかじめ準備しておかなければいけないこともあります。
次は、大家になってから後悔しないためにあらかじめ知っておきたいことについて解説していきます。

自己資金が必要なこと

アパートやマンションを購入して大家になるためには、自己資金が必要です。
投資用の不動産を購入する場合でも、ローンは活用できますが、最低でも100万円ほどの自己資金が必要であり、すべてローンでまかなうのは難しいと思っておきましょう。
その理由は、ローンを組む際に頭金が必要だからです。
頭金の相場は、5％ほどとなっています。
例えば、1,000万円の物件を購入するためには頭金が50万円ほど必要になる計算です。
さらに、ローンを利用する際の諸経費も同じくらいかかるため、自己資金は100万円ほど必要になります。
購入する物件が高くなるほど頭金や諸経費も高くなるので、それを加味して自己資金を用意しておきましょう。

基礎知識を得ること

大家になって不動産投資を始めるなら、基礎知識を得ることも重要です。
不動産投資に関する知識を学べる書籍も多く販売されているので、書店に足を運んだり、Amazonで探したりしてみてください。
ここでは、不動産投資初心者におすすめしたい書籍をピックアップしてご紹介します。

・『99%失敗しない、不動産投資のはじめ方　成功する人がしている1%のコツ』
『99%失敗しない、不動産投資のはじめ方　成功する人がしている1%のコツ』は、山本 尚宏氏が手掛けた書籍です。
Amazonの「不動産ビジネスの法律」部門で1位を獲得しています。
不動産投資を成功させるための考え方などを学べるので、初心者に最適な1冊です。

・『利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50』
『利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50』は、大谷 義武氏が手掛けた書籍です。
不動産投資をする際に生まれることが多い疑問を50個ピックアップし、徹底的に解説しています。
電子書籍版もあるので、手軽に読みたい場合にもおすすめです。

失敗事例を知ること

大家になるには、失敗事例を知ることも重要です。
初心者のうちは、経験や知識が少ないことで失敗してしまうケースもあるからです。
失敗した時に挫折せず、解決策を導き出すにはこれまでに他の人が経験した失敗事例を知っておくことがポイントになります。
不動産投資初心者がやりがちな失敗は、特に把握しておいた方が良いと言えます。
例えば、短期間で返済するために無理な返済計画を立ててしまった、自己資金ゼロの投資ローンを組んで後悔した、相場よりも高い物件を購入してしまった、などが挙げられるでしょう。
他の投資家がしてしまった失敗を把握していれば、同じ過ちを繰り返しにくくなります。

経験者の話を参考にすること

経験者の話を参考にすることも、自身が大家として成功するための第一歩になります。
経験談は、ブログで発信しているケースも多いので探してみてください。
不動産投資をこれから始めようと考えている人にとって、有益な情報がふんだんに盛り込まれています。
そして、得た情報を参考にしながら運用すると、初心者であっても成功の確度が高まります。
ブログをチェックする時は、自分が運用しようと考えている物件と種類が同じか、立場が自分と似ているか、成功した体験だけではなく失敗談も掲載されているか、といった点を確認しておきましょう。
この3点を確認しておくと、あなたにとって参考になるブログを見つけやすくなるからです。

不動産投資セミナーなどの参加もおすすめ

不動産投資に関する知識を身に付けたいなら、セミナーに参加してみるのもおすすめです。
セミナーは、不動産投資会社が主催しているケースが多く見られます。
不動産投資会社は、専門的に投資を行っているので基本的な知識や最新情報を知るためにも役立つこと間違いなしです。
セミナーを選ぶ時は、自分の目的に合っているか、自分のレベルに合っているか、主催者は経験が豊富か、といった点を確認しましょう。
初心者向けの無料セミナーを行っている不動産管理会社もあるので、インターネットで調べてみてください。

大家になるメリット

そもそも、大家になることにはどのようなメリットがあるのでしょうか？
続いては大家になると得られるメリットをご紹介します。

資産価値を維持できる

まずは、資産価値を維持できるという点です。
不動産はインフレに強いと言われており、たとえ株価が下落しても不動産の資産価値は影響を受けにくくなっています。
インフレが起きてしまった時に所有している資産が現金だけでは、資産価値が減少する恐れもあります。
大家になっていれば、インフレ対策にもなり資産価値も維持しやすくなるのです。
アパート経営やマンション経営は、ただ収益を出せるだけでなく、経済情勢に左右されずに資産形成したい方に適しています。

税金対策

大家になることは、相続税・固定資産税・所得税・住民税などの税金対策にも有効です。
不動産投資は、家賃収入を不動産所得として申告可能です。
例えば、給与収入と損益通算をした上で確定申告すれば、納め過ぎた所得税は還付させることができます。
相続や贈与などで大家になる場合は、時価ではなく固定資産台帳や路線価等から算出した評価で課税される仕組みになっているため、その分納める税金も少なくなります。
このように、不動産投資が軌道に乗って安定した収入が得られるようになってくると、節税対策ができるようになる点は大きなメリットです。

安定した収入が得られる

大家になると、毎月安定した家賃収入が得られるようになります。
特にマンションの賃料水準は、ほとんど変化がないと言われています。
そのため、安定した収入を得たい方には大家が向いているのです。
家賃収入は不労所得なので、本業をしていても所得を手にすることができるのも魅力です。

売却益が得られる

不動産投資においては、キャピタル・ゲインによる売却益を得ることができます。
キャピタル・ゲインは短期間でハイリターンが期待できるメリットがあり、大きな利益が得られる可能性が高いです。
キャピタル・ゲインは株価の変動によって得られる利益が変わってきますが、近年は不動産の価格が上昇しているため、タイミングによっては売却益が得られるでしょう。

生命保険代わりになることも

不動産の購入資金として、金融機関から融資を受ける人がほとんどでしょう。
仮に金融機関の融資を受ける場合、団体信用生命保険に加入する必要があります。
事前に団体信用生命保険に加入していれば、ローンの返済期間中に死亡または高度障がい者になってしまった場合に保険が適用されるからです。
たとえ残債があったとしても、それは保険金から返済され、残された家族にはマンションの家賃収入が毎月得られることになります。

大家になるデメリット

大家になって不動産を所有していると、様々なリスクも生じます。
ここでは、大家になるデメリットについてご紹介します。

支払う税金が多い

不動産投資は毎月安定した収入が得られる一方で、支払うべき税金が増えるという点はデメリットとして挙げられます。
所得税・住民税・不動産取得税・登録免許税・固定資産税・都市計画税などは、支払わなければならない税金です。
所得税や住民税は不動産所得の金額に応じて変動し、不動産取得税や登録免許税は取得時に一度だけ支払う税金です。
しかし、固定資産税や都市計画税など、その他の税金の支払いができない状態になるまで圧迫させないよう注意しなければなりません。

売却しにくい

不動産は流動性が低く、売却しにくい点もデメリットです。
株や証券の場合ならすぐに売却することもできますが、不動産の場合は売却するタイミングによっては資産価値が下がった状態である可能性があります。
資産価値が下がっている状態が続いているにも関わらず、売却するのは避けるべきです。
大きな資産だからこそ、流動性が低く売却しにくい点を理解していく必要があるのです。

リスクがある

アパートやマンションを所有していても、必ず満室になるとは限りません。
安定した収入を得るには、常時満室である状態を維持するために、空室リスク対策を講じる必要があります。
また、火災や天災のリスクもあります。
火災で建物が消失してしまったり、地震や台風などの影響で倒壊してしまったりする恐れもあるのです。
いつ起こるかわからないからこそ、火災保険の加入や必要に応じた修繕費用を用意しておかなければなりません。

金利上昇の可能性がある

アパートやマンションを所有するには、それだけ多額のお金が必要になるということであり、金融機関からの借入をするケースが多いです。
借金をする場合は、毎月得た家賃収入からローンを返済していくのが一般的ですが、返済期間中に金利が上昇してしまう可能性があります。
ローンと言うと、固定金利型と変動金利型があるのをご存知の方も多いでしょう。
固定金利型であれば、金利が上昇することなく契約した段階での金利が適用されるため、リスクがなく多くの方に選ばれています。
しかし、不動産投資ローンを組んだ場合、変動金利型になるのが一般的です。
変動金利型は、半年に1回のペースで金利の見直しされ、返済額は5年に1回のペースで見直しされます。
増額できる幅は返済額の1.25倍までと定められていますが、金利が上昇すればその分返済額が増える可能性があることも理解しておかなければなりません。

大家になるには？大まかな流れや手順を紹介

デメリットもありますが、対策をしながら運用して大家としてのメリットを享受しながら収入を増やしていくことに魅力を感じている方もいるでしょう。
ここからは、実際に大家になるための流れや手順をご紹介します。

関連知識を身に付ける

最初のステップとして、まずは不動産投資に関わる知識を身に付けることです。
知識もなくスタートしてしまうと、物件の維持管理はもちろん入居者に関する業務など、具体的にどのようにすれば良いのかわからないままになります。
リスク対策をしないままになってしまえば、資産価値の維持ができなくなります。
ある程度不動産投資の関連知識を身に付けておけば、ポイントを抑えた上での運用ができるはずです。

資金について決める

次に、自己資金や予算を決めましょう。
自分がどのくらいの物件を購入できるのか、金融機関の借入をするならどれくらい貸してくれるのかなどを確認する必要があります。
収益用の不動産を購入する場合、金融機関はその人に融資できるかどうかの審査をします。
審査する内容は金融機関によってもその人の属性によっても異なりますが、一般的なサラリーマンであれば年収の10～20倍までが融資限度額となっているのが特徴です。
そのうち必要な自己資金は物件の1～2割と言われているため、最低でもその金額分は用意しておくようにしましょう。

物件を選ぶ

予算が決まったら、不動産会社やインターネットなどを活用して、予算内で購入できる物件を探しましょう。
物件を購入すれば、誰でも大家になることができます。
しかし、毎月安定した家賃収入を得るには、立地条件や間取り、物件のタイプなども重視しなければなりません。
もちろん、その人の属性や資金力は異なるため、すべての希望を叶えることはできないでしょう。
ある程度優先順位を決めて、しっかり情報収集してから慎重に見極める必要があります。

賃貸で貸し出す

物件を購入したら、賃貸に出して家賃収入を得る段階に入ります。
入居者募集のプロセスは、大家自身が行うというよりは不動産会社に依頼するのが一般的です。
募集が始まったら、依頼した業者のホームページにある物件情報の掲載状況を確認してみてください。
もし自分が所有する物件に魅力的な案内がされていなければ、依頼業者を変更することも検討しましょう。
一方、物件によっては、売買契約を締結した時点で既に入居者が入っている場合もあります。
その場合はすぐに家賃収入が得られますが、空室がある場合は同じく入居者を募集するために不動産会社に依頼しましょう。
大家の管理業務として、こうした入居者募集以外に入居者対応・入退去手続き・物件の維持管理・町内会等の近隣対応などがあります。
こうした仕事をすべてになってくれる不動産管理会社もあるので、管理は委託先に任せるというのも方法の1つです。

大家として成功するために大事なことは？

大家として成功したいなら、物件選びや地域性、維持費などをしっかりとチェックしておくことが鍵となります。
ここでは、大家として成功するためのポイントをご紹介します。

物件選びがポイント

まず、最も大切なのが物件選びです。
大家になると言っても、不動産投資に該当するのは区分マンション・アパートやマンション一棟買いなど、様々な物件があります。
区分マンションの場合、自己資金が少なくても始められ、管理の手間がかからない点がメリットですが、その分利益が少なく空室リスクが高めといったデメリットもあります。
一方、アパートやマンションの一棟買いの場合、大きな収益を得られる可能性が高く、物件だけでなく土地も所有でき、管理費や修繕積立金が強制でないなどのメリットがあります。
一棟買いのデメリットは、選べる物件数が区分マンションに比べて少ないことです。
物件のタイプによってメリット・デメリットは異なるため、どのような形で大家として仕事をしていきたいかを明確にした上で検討するようにしましょう。

需要のある地域選び

地域によって、賃貸需要も当然異なります。
たとえ利回りが高くても、人口が少なく賃貸の需要がなければ空室リスクが大きくなり、入居者募集にも苦戦する可能性があります。
駅からの距離をはじめ、スーパー・医療機関等の生活環境が整っているか、また駅からすぐの場合は駐車場があるかどうかなどをチェックしましょう。
物件情報だけでは細かい部分が把握できない場合も多いので、実際に現地に足を運んで確認することも重要です。
単身や家族など、どのような属性の人が住んでいるのかも把握できれば、物件のタイプも同時に選びやすくなります。

維持費もチェック

大家になるには、不動産を購入しなければ始まりません。
しかし、購入して終わりではないこともしっかりと念頭に置いておきましょう。
特に、物件を購入した後に、建物の維持費がどれくらいかかるのか確認しておかなければなりません。
中古物件の場合、新築とは違い屋根・外壁・内装などで修繕が必要になる時期も早く訪れます。
物件購入直後で安定した収入を得ていない状況にも関わらず、すぐに修繕が必要となれば負担も大きくなってしまいます。
周辺環境を確認するために現地へ行く際は、こうした維持費もチェックしておきましょう。

管理会社に委託するなら選び方も大切

本業を続けながら大家になれるとは言っても、実際に大家になればその分やらなければならないことが増えるため、不安や疑問がある方も多いのではないでしょうか？
そのような方におすすめなのが、管理会社への委託です。
不動産管理会社に委託すれば、慣れない賃貸経営でもしっかりと対応してもらえます。
ここでは、管理会社の選び方をご紹介しましょう。

丁寧な対応かどうか

まずは、検討している不動産管理会社の対応を見てみましょう。
管理会社が大家に対して迅速かつ丁寧な対応をしてくれていれば、それは入居者の満足度にもつながります。
入居者からの入退去手続きや修繕依頼など、管理会社に委託している場合は双方の立つ必要があるため、より迅速で丁寧な対応が求められるからです。
また、空室対策を取ってくれたり、様々なリスクにも対応してくれたりとフォローが手厚さも重要です。

実績があるかどうか

実績がある不動産管理会社は、地域の賃貸需要や物件のニーズなどをきちんと把握しているため、入居者のニーズを汲み取って高い入居率を維持しやすいというメリットがあります。
管理会社のホームページには、実績についても掲載されていることがほとんどです。
所有する物件があるエリアで管理の実績があるかどうかも、管理会社を見極めるポイントになります。

まとめ

今回は、大家になる方法や知っておくべき仕事内容、実際に大家になるメリット・デメリットなどをご紹介しました。
サラリーマンをはじめ、本業を続けながらも大家としての業務をこなしている方は最近も益々増えてきました。
不動産投資はリスクがある一方で、対策を講じながら運用すれば安定した収入を得て資産価値を維持しやすいといった大きなメリットがあります。
不動産投資の経験がなければ、大家になることに不安を感じている方も多いでしょう。
しかし、不動産管理会社に依頼すれば、物件の管理そのものを任せることもできます。
自分なりのやり方を見つけて、資産価値を増やしてみてはいかがでしょうか？