マンションのエレベーターに欠かせない「保守点検」とは？

マンションにはエレベーターが設置されているケースが多いですが、すべての物件に設置されているわけではありません。
エレベーターを設置しなければいけないのは高さ31mを超える建物であり、建築基準法によって定められています。
7階以上のマンションはこの高さを超えているケースが多いです。
エレベーターが設置されていると、大家さんは保守点検を行う必要があります。
今回は、エレベーターの保守点検を含むマンションの各種点検について詳しく解説していきます。

マンションで必要な「法定点検」について

マンションには、法定点検と任意点検が必要になります。
まずは、マンションの法定点検にはどのようなものが含まれているのか解説していきましょう。

特殊建築物定期調査

特殊建築物定期調査は、マンションやデパート、ホテルなど特殊な建物で大きな事故を発生させないために必要な調査です。
定期的に調査資格者による建物の調査を行い、結果を特定行政庁へ報告しなければいけません。
建築基準法第12条第1項に規定されている法定点検です。
この点検を行える調査資格者は、一級建築士や二級建築士を取得している人、特定の講習を受けて特殊建築物等調査資格者の資格を取得した人です。

特殊建築物定期調査の内容は、以下のとおりです。
・敷地および地盤（地盤、敷地、敷地内通路、塀など）
・建築物の外部（基礎、外壁の躯体・外壁仕上げ材などの劣化状況など）
・屋上および屋根（屋上面・屋根の劣化状況など）
・建築物の内部（防火区画、防火設備、採光・換気など）
・避難施設（廊下、バルコニー、階段、排煙設備など）

建築設備定期検査

建築設備定期検査は、一定の用途や規模を有する建築物の所有者が1年に1回、行わなければいけない法定点検です。
マンションなどの建築物に設けられている建築設備の状態をチェックし、結果を特定省庁に報告しなければいけません。
建築基準法第12条第3項に規定されています。
調査を実施するのは、特殊建築物定期調査と同じく調査資格者です。

建築設備定期検査の内容は、以下のとおりです。
・自然換気設備を除く換気設備
・排煙機もしくは送風機を有する排煙設備
・非常用の照明
・給水タンクなどを設ける給水設備および排水設備

昇降機（エレベーター）定期検査

昇降機（エレベーター）定期検査は、エレベーターを含む昇降機の所有者は、定期的に昇降機の検査を有資格者にしてもらい、結果を特定行政庁に報告するものです。
検査の頻度は1年に1回となっています。
建築基準法第12条第3項で義務付けられています。
調査を実施するのは、前述した2つの検査と同じく調査資格者です。

昇降機（エレベーター）定期検査の内容は、以下のとおりです。
・機関室の通路や階段、室内などの状態
・制御器の作動状況
・巻き上げ機やブレーキの作動状況
・電源発電機の状態
・速度は適切かどうか
・降下防止装置の設置や作動状況
・カゴの設置やドア、操作盤等の状況

消防用設備点検

消防用設備点検には、消防用設備などの設置が義務付けられている建物の所有者が定期的に実施しなければいけない法定点検です。
機器の点検は6ヶ月に1回、総合点検は1年に1回というスパンで実施します。
検査の結果は、消防庁もしくは消防署長に報告しなければいけません。
消防法第17条の3の3で義務付けられています。

機器の点検は、消防設備が適正に配置されているか、損傷はないかなど外観から判断できる内容が盛り込まれています。
簡易的な操作で判断できる内容を点検するものだと思っておいて問題ないでしょう。
総合点検は、消防設備のすべてもしくは一部を作動させたり、使用したりすることで総合的な機能を点検します。
自動火災消火設備には感知器の感度試験を行ったり、避難はしごを実施に降下したりといった内容が含まれています。

簡易専用水道検査

簡易専用水道検査は、市町村などの水道局から水の供給を受ける水だけを水源とした受水槽（有効容量が10立方メートルを超える場合）を有し、水道法の規制を受ける場合に実施される検査です。
ただし、10立方メートルを超えていたとしても飲み水として使用することが全くない場合（工業用水や消防用水ない場合）や地下水を汲んで受水槽に貯めている場合は、該当しません。
該当する場合は、1年に1回というスパンで検査をする必要があります。
検査を実施するのは、厚生労働大臣の登録を受けた人物です。
水道法34条の2の2で定められています。

簡易専用水道検査の内容は、以下のとおりです。
・書類の検査（設備などの関係図面や水槽の清掃記録など）
・水質チェック（給水栓の水の臭気や味、色、濁度、残留塩素など）
・施設の外観（汚水などが混入する恐れの有無や浮遊物の有無など）

専用水道定期水質検査

専用水道定期水質検査は、専用水道の水が水質基準を満たしているか調べるための検査です。
専用水道は、居住する人が101人以上の水道で、1日の最大給水量が20立方メートルを超える水道・水道水を水源とする水槽容量が100立方メートル以上の水道を指します。
また、口径が25mm以上の導管で全長が1,500mを超えることも、専用水道とみなすための条件に含まれています。
これは、水道法第20条で規定されているので怠ってはいけません。
残留塩素検査は毎日、水質検査と受水槽機構の検査は1年に1回のスパンで行います。

専用水道定期水質検査の内容は、以下のとおりです。
・水の色や濁り、残留塩素の濃度
・水質基準項目と基準値（51項目）に関する検査
・水質管理目標設定項目と目標値（26項目）に関する検査
・要検討項目と目標値（47項目）に関する検査

自家用電気工作物定期点検

自家用電気工作物定期点検は、電力会社から送られてくる電気を低圧に変換できる自家用電気工作物の法定点検です。
自家用電気工作物を設置している場合は、電気主任技術者による保安点検を実施することが義務付けられているので忘れないようにしなければいけません。
電気主任技術者の雇用ができない場合は、外部委託承認制度を使って業者に依頼することも可能です。
点検には毎月または隔月1回行う月次点検、毎年または3年に1回行う年次点検の2種類があります。

自家用電気工作物定期点検の内容は、以下のとおりです。
・外観の目視点検
・電流が漏洩していないかチェックするための測定
・受電盤や配電盤の電圧・負荷電流測定
・受電盤や配電盤のブレーカー温度測定
・手動で起動した場合の動作確認
・絶縁抵抗の測定　など

法律では義務付けられていないマンションの任意点検

法定点検は法律で義務付けられているので必ず行わなければいけません。
その他にも、任意点検と呼ばれる点検があります。
続いては、任意点検にはどのようなものがあるのかご紹介します。

機械式駐車場点検

機械式駐車場点検は、機械式駐車場が完備されている場合に行われる点検です。
定期的なメンテナンスを実施することで、装置を良好な状態に保ちやすくなります。
不具合が起こりそうな部分を事前に指摘してもらうことができ、適切な部品交換が行えるためです。
安全に使ってもらうためにも行うべき点検だと言えるでしょう。
点検を怠ってしまうとマンションに入居している人の大切な車が破損してしまうといった大きなトラブルに発展する可能性もないとは言い切れません。

自動ドア点検

マンションのエントランスに自動ドアを設置している場合、その点検も怠らないようにしましょう。
エレベーターは法定点検が定められていて1年に1回点検をしなければいけませんが、自動ドアは任意点検となっています。
そのため行わなくても良いのですが、安全性を維持するためには定期的なメンテナンスが必要です。
自動ドアの点検は、専門的な業者に依頼します。
センサーの調整や機器への注油、消耗品の交換などを実施します。

宅配ボックス点検

マンションに設置されていることが多い宅配ボックスの保守点検も任意となっています。
宅配ボックスには、機械式やコンピューターオフライン式、コンピューターオンライン式といった種類があります。
機械式は設置する際のコストが最も抑えられるタイプで、保守費用もかかりません。
コンピューターオフライン式は機械式よりも設置コストが高く、保守費用も基本的にはかかりません。
コンピューターオンライン式は最も設置コストが高く、遠隔管理などができるので保守費用もかかります。
どのタイプであっても、故障などのリスクは伴います。
そのため、定期的に異常がないかチェックし、不具合などに気が付いたら業者に点検やメンテナンスを依頼しなければいけません。

管理員による目視点検

管理員による目視点検も、保守点検に含まれます。
外壁などに何らかの異常が発生していないかチェックするために実施されています。
定期的に行うことによって外壁の剥がれがないか、蜂など害虫の巣がないかなどをチェックするのです。
そして、不具合や入居者の不利益になりそうな事象が見つかった場合、専門業者などに依頼します。
早い段階で気が付くことができれば、コストも抑えられます。
そのため、管理員による目視点検は重要だと言えるでしょう。

エレベーターの保守点検を詳しく解説！

エレベーターが設置されているマンションは多いです。
エレベーターが設置されている場合、保守点検が必要となります。
続いては、エレベーターの保守点検に焦点を当て、定期検査との違いや保守点検の重要性、保守点検の項目について解説していきます。

定期検査と保守点検の違い

定期検査と保守点検がそれぞれどのような役割を担っているか確認し、どのような違いがあるのか解説していきましょう。

・定期検査
定期点検は、その名のとおり定期的に実施しなければいけない点検です。
エレベーターの場合は1年に1回というスパンで実施することが建築基準法第8条で定められています。
法定検査を受けると、建築基準法検査済証が発行されます。
検査済み証は、カゴの内側や操作盤の上部に貼り付けるのが一般的です。
エレベーターの法定検査を行えるのは、国道交通大臣に認定された昇降機検査資格者です。
検査が終わったら特定行政庁に報告することも忘れてはいけません。

・保守点検
保守点検は、実施を必ずしなければいけないものではありません。
つまり、マンションの管理会社などの判断に委ねられる「努力義務」になります。
実施しなくても罰則の対象になることもないので、「しなければいけない」という使命感は薄いでしょう。
しかし、エレベーターの安全性や性能を維持するためには重要な役割を担う点検なので、定期的に実施するのが望ましいです。
頻度に関しても定められておらず、1ヶ月に数回行う場合もあれば、2～3ヶ月に1回行う場合もあります。
点検を実施するのは、エレベーターに関する専門的な知識や実務経験を有する人です。

保守点検はなぜ必要なのか？

保守点検は安全性を維持するためにも重要とされています。
では、その必要性についてより詳しくみていきましょう。

・トラブルを未然に防げる
エレベーターの保守点検を実施することで、万が一のトラブルを未然に防げるようになります。
経年劣化や使用している環境などによって、エレベーターの部品に何らかの異常が生じたり、正常に動作しなくなったりする可能性もないとは言い切れません。
故障の仕方によっては、人身事故を引き起こす恐れもあります。
そのような事態を防ぐためにも、保守点検を行うことは重要だと言えるでしょう。
適切な管理を行っているマンションであれば、入居者が安心して暮らし続けることもできます。

・修理にかかるコストを削減する
定期的に保守点検を行うことで、故障のリスクを軽減できます。
また、修理をしなければいけない状況になったとしても、コストの削減につながるのです。
最初はちょっとした欠陥だったとしても、放置すると大きなトラブルにつながる可能性も考えられます。
マンションを維持するためのコストを削減するためにも、保守点検は定期的に行うようにしましょう。

保守点検の項目

エレベーターの主点検でチェックする項目は以下のとおりです。

・ブレーキの保持力や動作状況、ブレーキパッドの厚み
・巻き上げ機の油漏れやメインローブの伸び具合
・バッテリーの変形や液漏れ、発熱
・かごや乗り場、制御盤などの動作

このような項目を点検し、入居者が問題なく利用できるか確認していきます。
エレベーターを長期間使っていると、部品の摩耗や破損が生じてしまいます。
それが原因となり、本来の性能を発揮できない状態になってしまうのです。
保守点検では、そのような事態に陥らないように、それぞれの部位が性能を維持できているかチェックします。
人命に関わる事故の発生を抑止するためにも必要不可欠です。

保守点検には2つの契約形態がある

エレベーターの保守点検には「POG契約」と「フルメンテナンス契約」の2つがあります。
ここでは、POG契約とフルメンテナンス契約の特徴や2つの違い、そしてそれぞれの費用相場について解説していきます。

POG契約の特徴

POG契約とは「パーツ・オイル・グリス契約」の略称で、それぞれの頭文字を取ってPOGと言います。
POG契約には、エレベーターの点検や注油、メンテナンスと消耗部品の交換費用は組み込まれていますが、ランプ類やオイル・グリス類など、部品交換や修理が必要となった場合は別途費用が発生します。
そのため、部品交換や修理が必要なければ、メンテナンスにかかる費用を削減することが可能です。
また、もし故障したとしても自分で修理業者を探すこともできるため、修理費用も安く抑えられるでしょう。
このように、POG契約はメンテナンス費用と部品交換や修理を分けて考えられるのがメリットです。
ただし、修理や交換が必要となった場合、その度に修理業者に依頼しなければならないという手間は発生する上、修理回数が増えれば費用も高くなる可能性があることも理解しておく必要があります。

フルメンテナンス契約の特徴

フルメンテナンス契約は、メンテナンスから部品交換や修理まですべての費用が組み込まれている契約です。
そのため、点検の結果、修理や部品交換が必要となったとしても、その費用を追加で請求されることはありません。
修理にかかる手間を省けること、そして毎月の点検費用が一定であるため、予算管理しやすい点がメリットです。
ただし、部品交換や修理が必要なくても一定額がかかるため、総支払額で見るとPOG契約に比べて割高であることが多いです。

2つの違い

POG契約とフルメンテナンス契約の大きな違いは以下の2つです。

・月の保守費用
・消耗品以外の部品交換や修理などが組み込まれているか

POG契約は毎月の保守費用を抑えられますが、部品交換や修理が必要となった場合にはその都度料金が発生します。
一方、フルメンテナンスは毎月の保守費用に部品交換や修理などの費用も組み込まれているため、万が一故障したとしても別途費用はかかりません。
しかし、その分毎月の保守費用はPOG契約に比べて割高です。
どちらの契約でも基本的な保守点検や安全確認は行います。
つまり、2つの違いは、消耗部品以外の機器や部品の交換や調整が必要となった時、料金が請求されるかどうかといった点です。
メンテナンスの品質そのものに違いはないため、両者のメリット・デメリットを比較した上で自分に合った契約を選ぶことが大切です。

それぞれの費用相場

POG契約は月額25,000円程度が費用相場と言われており、メンテナンスだけであれば年間30万円程度です。
一方フルメンテナンス契約は月額4万円程度が費用相場です。
計算すると年間で48万円となるため、単純計算でPOG契約よりも年間18万円程度負担が大きいです。
とはいえ、POG契約はもしも修理が必要となれば、その分別途費用がかかりますので必ずしもPOG契約の方がお得とは言えません。
しかし、自分で修理業者を探すことで費用を抑えることもできるため、少しでもエレベーターの保守にかかる費用を削減したい方は、POG契約の方が良いでしょう。

エレベーターの保守点検はどこに依頼すべき？

エレベーターの保守点検会社は大きく分けて「メーカー系」と「独立系」の2種類あります。
ここでは「メーカー系」と「独立系」それぞれの特徴と費用相場について解説します。

メーカー系の特徴

メーカー系は自社、もしくはグループ会社でエレベーターの製造も行っている保守会社のことです。
三菱や日立、東芝、にオーチス、フジテックの5社が日本の大手メーカー系と言われています。
メーカー系の特徴は、保守費用は高めですが、自社で製造を行っているため制御盤の故障など通常では時間のかかる修理でも対応が早いことが挙げられます。
また、保守点検を行うのはあくまで自社製品のみで、他社製造のエレベーターは受け付けていない点も特徴と言えるでしょう。
さらに、メーカー系の保守点検では、地震が発生し万が一エレベーターが止まった時でも、自動復旧システムを搭載することが可能です。
費用は割高ですが、その分いざという時の対応に定評があるのがメーカー系の保守点検です。

独立系の特徴

独立系はメーカー系のようにエレベーターの製造は行っておらず、保守点検を専門している会社のことで、日本ではジャパンエレベーターサービスやSECエレベーターが独立系大手といえるでしょう。
独立系は、制御盤が故障した時は自社で修理できないこと、地震後の自動復旧システムの搭載ができないことがデメリットとして挙げられます。
しかし、その分メーカー系に比べて保守費用が安いこと、105m/分の中速エレベーターまでなら、メーカーを問わず保守点検することが可能です。
そもそも、独立系は高層ビルなどで使われる105m/分超えの高速エレベーターの保守はほとんど受けておらず、低層マンションなどのエレベーターが主となります。
さらに、大地震も頻繁に起こるものではないため、自動復旧システムがないからといってそこまで不便を感じることはないかもしれません。

それぞれの費用相場

メーカー系と独立系、どちらもPOG契約とフルメンテナンス契約の2つを取り扱っていることが多いです。
次に、それぞれの契約の費用相場を比較してみましょう。

【メーカー系】
・POG契約：月額3万円前後
・フルメンテナンス契約：月額5万～7万円前後

【独立系】
・POG契約：月額1万円前後
・フルメンテナンス契約：2～3万円前後

同じPOG契約・フルメンテナンス契約であっても、メーカー系と独立系では金額に大きな差があります。
制御盤の故障時に修理できる、自動復旧システムが搭載できるなど独立系に比べて安心感があるのがメーカー系ですが、その分費用も割高です。
それぞれのメリット・デメリットと保守点検費用を比較し、納得できるものを選ぶことが大切です。

エレベーターの保守点検におすすめの会社

エレベーターの保守点検を行っている会社ごとに特徴は異なります。
続いては、保守点検におすすめの会社をご紹介しましょう。

【メーカー系】東芝エレベータ

総合電機メーカー・東芝のグループ会社である東芝エレベーターは、エレベーターの研究・開発から設計、製造、販売、据付、保守まで一貫したサービスを提供している会社です。
研究開発からすべてに携わっているからこそ提供できるメンテナンスには安心感があると好評です。
サービス情報センターでは24時間365日体制で遠隔監視メンテナンスを行っており、エレベーターを止めなくても遠隔でメンテナンスを実施できます。
また、緊急時には大手ならではの全国のネットワークを最大限に活用し、専門の技術者を即座に派遣し、迅速に対応してくれます。

【メーカー系】三菱電機ビルソリューションズ

三菱電機ビルソリューションズは、三菱電機グループのトータルビルシステム会社で、三菱電機製のエレベーターの販売から施工、メンテナンスを行っている会社です。
全国8箇所に情報センター、約280カ所にサービス拠点を置き、万全の保守・メンテナンス体制を敷いています。
エレベーター・エスカレーターの日本トップシェアを誇る三菱電機ビルソリューションズは、国内に設置されているエレベーターの約1/3であるおよそ20万台以上に対応しています。
大手電機メーカーの子会社ならではの質の高いサービスが魅力です。
遠隔監視システム対応のエレベーターは、24時間365日情報センターからの遠隔操作が可能です。
さらに、監視サービス付きの点検契約では、システムが故障や異常を感知すると自動で情報センターに通報し、スタッフが迅速に対応します。

【メーカー系】日立ビルシステム

大手電機メーカー日立のグループ会社である日立ビルシステムは、三菱電機ビルソリューションズに続き国内シェア2位を誇る会社です。
エレベーターの設計・開発から製造、販売、メンテナンスを軸にサービスを提供しており、ユーザーがいつでも安心してエレベーターを使用できるようにと、最先端機器を用いて24時間365日遠隔メンテナンスを行っています。
日立ビルシステム独自の「スーパーヘリオスメンテナンス」システムは、エレベーターに蓄積された膨大な情報を解析しコンディションを予測、最適なタイミングで必要なメンテナンスを行うことを可能にしました。

【メーカー系】フジテック

フジテックはエレベーターのメーカーとしては唯一電気メーカーではない専業メーカーで、国内シェアは第4位を誇ります。
自社製造のエレベーターだからこそできる徹底した品質管理と適切なメンテナンスサービスを提供しています。
また、24時間365日体制でエレベーターを監視しており、故障する前のちょっとした予兆を見逃しません。
さらに、リモート自動点検を備えているエレベーターは自動で動作状況の自己診断を行います。

【メーカー系】オーチス

オーチスはアメリカに本社を置くエレベーターメーカーで、世界中でエレベーターの保守メンテナンスを行っています。
落下防止付きの昇降機を発明するなど、安全なエレベーターを実現した第一人者です。
業界第1位を誇るサービスプロバイダーでもあるオーチスは、日本はもちろん、世界中にサービスエンジニアが在籍し、保守にあたっています。

【独立系】SEC

SECは拠点数、保守台数、有資格者数において独立系でトップの実績を誇る保守会社です。
国交省の定める「昇降機等検査員」という国家資格の保有者が300名以上在籍しています。
全国に1500以上ある拠点と緊急監視センターによって、全国にあるエレベーターの保守・点検を行っており、旧式から最新式までメーカーを問わず様々なエレベーターに対応できる技術力が魅力です。

【独立系】JES

首都圏を中心に全国に約130拠点を展開するJESは、約1,000名のエンジニア体制で迅速なサービスを提供しています。
国内主要メーカーの各機種に対応できる高い技術力で安心確実なメンテナンスが可能です。
また、JESの提供しているリモート遠隔点検サービスでは、遠隔操作でエレベーターの運転状況やコンディションを把握できるため、故障や障害が起こる前に察知し対応することが可能です。

エレベーターを管理する上で行いたい「日常点検」

エレベーターは保守点検以外にも、日常的に点検しておくことで異常を発見し事故や故障を防ぎやすくなります。
ここからは、日常点検を行う箇所や内容についてご紹介します。

・運転状態
乗り心地に異常がないか確認しましょう。
エレベーターと乗り場の床面に段差はできていないか、起動してから止まるまでの間に異常な音や振動がないかチェックします。

・操作盤
エレベーターの行先を決める操作盤のボタンに破損がないか、開閉ボタンは正常に動いているか確認します。
また、階数を示す表示や文字が消えていないかもチェックしてください。

・インターホン
正常に動いているか、2人で通話テストを行ない確認してください。

・ドア
開閉はスムーズか、ドアが閉まっている最中に機械式ドアセフティを押すとドアが開くかどうかも確認しておくと安心です。

・天井灯と換気ファン
天井灯がチカチカしたり、切れたりしていないか確認しましょう。
また、換気ファンに異常な音や振動はないかも併せてチェックしましょう。

他にも、敷居の溝にゴミや小石が挟まっていなPOG契約とフルメンテナンス契約の主な違いはないか、注意喚起のステッカーに汚れなどはないかなど、1日1回は試運転を行い、点検を行うことをおすすめします。
もし何かしら異常を感じた時は速やかに保守会社に連絡しましょう。

まとめ

マンションにエレベーターが設置されている場合、保守点検が欠かせません。
保守点検には法律によって定められている法定点検と、義務ではないもののしておくと安心な任意点検があります。
どちらもしっかりしておくことで、入居者が安心して利用できることはもちろんですが、故障のリスクを減らすことが可能です。
保守点検には、POG契約とフルメンテナンスがあり、どちらにもメリット・デメリットが存在します。
保守点検は行う会社によって特徴や費用も異なるため、保守会社を選ぶ際は今回紹介した内容を参考にしてみてください。
また、保守会社にすべてを任せるのではなく、自身でも日常的に点検をしておくと安心です。