アパート経営とは?アパート経営の成功の切り札、賃貸管理会社の選び方

アパート経営は、これまで土地の活用法として行われることが多くありましたが、現在は新たな資産運用の方法としても注目されています。
テレビCMやサイト広告などでも見かける機会があり、土地の有効活用を検討している方や税金対策のために始めたいと考える方も増えてきました。
その結果、アパート経営はとても身近なものとなり、土地の所有に関わらず賃貸経営をスタートさせる方が急増しています。
アパート経営は、景気の影響を受けにくいとされているため、上手な経営ができていれば収益を増やしていけるのですが、中には収益が得られずに負債となっているケースもあります。
この大きな分かれ道には、アパート経営のノウハウ以外にも管理会社の存在が関係してきます。
今回は、アパート経営の仕組みや特徴、メリットやデメリットを紹介するとともにアパート経営のカギとなる賃貸管理会社の役割や見分け方について解説していきます。

アパート経営とは

アパート

そもそも、アパート経営とはどのようなものなのでしょうか?
ここでは、アパート経営の仕組みや特徴について解説していきます。

仕組みと特徴

アパート経営は不動産投資の一種であり、購入または建設したアパートを第三者に貸し出すことで、毎月の家賃が収入になるという仕組みです。
アパート経営は、管理会社に委託するか所有者自身で運営や管理を行うことができます。
アパートの規模にもよりますが約6~8部屋程度のアパートが多く、部屋を長期的に借りる方がいれば安定した収入が得られます。
しかし、アパート経営で気にしなければならないことは収入だけではありません。
アパートへの入居者募集や賃貸管理、建物管理や修繕、定期点検や入居者トラブルなど、様々な問題やトラブルが起こった場合、管理会社に委託していなければこれらを全て所有者が対応しなければならないのです。
専業で大家をしていない限り、管理会社への依頼することが望ましいでしょう。

このようなことを聞くと、アパート経営よりもマンション経営の方がいいのでは?と思うかもしれません。
また、アパート経営はマンション経営と比較されることも多く、その違いについて詳しく知らない方もいるでしょう。
特に限られた資金でスタートできるなら、アパート経営にこだわらずにワンルームマンションでも同じではないかと思うかもしれません。
しかし、アパート経営とマンション経営は全く別のものであり、建物の構造などから異なっています。
アパートは木造または軽量鉄骨造であり、2階~3階建てがほとんどですが、マンションは鉄筋コンクリート造で階数の制限がありません。
そのためアパートは建物全てを経営する形になりますが、マンションの場合は1棟全てを購入するのはとても大きな買い物であり、多額の資産と豊富な投資経験がなければ難しいでしょう。
マンション1棟の購入が難しいなら、マンション内の1部屋を投資先として購入することもできますが、ここでも想定される利回りに違いがあります。
アパート経営の場合は複数の部屋を賃貸としているため、リスクの分散も可能ですが、マンション経営で投資先が1部屋となれば、空室になってしまうと収入もなくなってしまうのです。
そのため、アパート経営は建物1棟の所有によってリスク分散が可能であり、土地の価値も残すことができるため、マンションに比べて低予算でスタートできるでしょう。
これから資産運用を始める初心者に向いているアパート経営ですが、特にこのような方にアパート経営は向いています。

・定年後も安定した収入を得たい人
・不労所得を得たい人
・節税対策をしたい人
・金融商品以外の資産を求めている人

アパート経営を始めるには、このようにどうなりたいかという意思がはっきりしている方に向いています。
土地を既に所有しているが、固定資産税だけを払って負担になっているのであれば、節税と副収入が得られるアパート経営が適しているでしょう。
もちろん、アパート経営は他にも入居者募集や賃貸管理、建物管理や修繕、定期点検や入居者トラブルなど、様々な問題などのトラブルには気を付けなければなりません。
それでも土地をそのままにしているより、アパート経営のようにプラスになる活用方法を始めるのがよいでしょう。

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一般的なアパート経営のメリット、デメリット

アパート経営

アパート経営では、長期的な収益やインフレへの強さなどのメリットがありますが、それと同時に気を付けなければならないデメリットも存在します。
ここでは、アパート経営のメリットやデメリットについて解説していきます。

メリット

アパート経営によってプラスになるメリットは以下の通りです。

長期的な収入が確保出来る

アパート経営は、正しい経営や管理体制が取れていれば長期的に安定した収入が確保できます。
しかし、アパート経営そのものは投資となるため、もちろんリスクが完全にないわけではありませんが、リスクそのものはとても低く、建物や土地がある限り全てを失うということはないでしょう。
そのため、賃貸にして入居者がいる限りは継続した収入があり、退去しなければ安定したまま継続されていきます。
自分自身が病気や事故によって思うように働けなくなった場合でも、家賃収入が長期的に収入として得られていれば不労所得となるのです。
アパート経営を始めたばかりなら、家賃収入はそのまま返済に回すことができ、完済後は家賃収入を老後の資金や年金とすることもできます。

レバレッジ効果が高い

不動産投資の魅力として、レバレッジによる効果が期待できます。
レバレッジとは、実際の金額よりも大きい金額が取引できることを意味していて、融資での利用によって実際に使用した自己金額よりも大きな取引が可能となり、大きなリターンを得るという方法です。
アパート経営においてのレバレッジは、融資を受けて持っている資金以上のアパートを建てることを示しています。
例えば自己資金を1000万円に対して、5000万円のアパートを建築した場合もレバレッジをかけたことになります。
ほとんどの場合、アパート建築にかかる全ての資金を自己資金でまかなうことはなく、その多くが金融機関からの融資を得てからの建築となります。
レバレッジをかけたことで、自己資金の全てで建てたアパートに比べて、レバレッジをかけて建てたアパートの方が年間の家賃収入が大きくなり、さらに物件を増やすなどさらなる収益増を目指していけるでしょう。

生命保険代わりになる

住宅ローンを組む時に加入する保険に、団体信用生命保険というものがあります。
団体信用生命保険とは、住宅ローン返済期間中に契約者に万が一のことが起こった場合、保険金が金融機関に支払われて融資の残高が無くなるというものです。
この万が一のこととは、死亡や高度障害などが含まれますが、さらにガンや脳卒中、急性心筋梗塞などの3大疾病を対象としたもの、また糖尿病や慢性腎不全など5つの疾病などを特定した8大疾病保障特約付団信などもあります。
これらは、各金融機関によって取り扱いが異なるだけでなく、商品によって対象となる範囲も変わってきます。
この団体信用生命保険は、アパート経営などの収益不動産のローンでも保険適用されるものがあり、これが生命保険の代わりとなってくれます。
このような保険の加入は、インフレなどの影響で損失を受けることもなく、加入によって残された家族に負担をかけることもありません。
残された家族は、継続的な家賃収入が得られるため、生命保険として大きく役立つでしょう。

インフレに強い

インフレとは、お金の価値が下がってしまうことを意味しています。
もしも、インフレになってしまった場合は現金や預金などの金融資産は価値がどんどんと下がっていき、物価はどんどん上がっていきます。
インフレ率10%の場合、今100円で購入できるものは今後110円になってしまうというのがその仕組みです。
この場合、現金で100万円の預金があり、金利が2%となれば1年後の預金は102万円です。
しかし、前述したようにインフレ率が高くなれば、その分預金が一気に目減りしてしまう可能性が高いということです。
インフレになってしまうと、現金を持っていることでその価値が下がってしまうため、価値の目減りが分かってしまうのですが、インフレの時でも有効なのは土地などの不動産価値となります。
アパート経営の場合、土地や建物などの資産を運用しているため、インフレの時にも動じない力があります。
これは、物価の価値が上昇するとともに不動産の価値も上がっていくことから、資産価値が大幅に下落しにくいとされているからです。

デメリット

アパート経営にはメリットがいくつもありますが、デメリットも同じように存在します。
デメリットは以下の通りです。

空室、滞納リスク

アパート経営において、最も大きいのが空室や滞納リスクです。
アパート経営のように、部屋を貸し出して賃料を収入としている場合、空室が出てしまう程家賃収入が減ってしまいます。
例えば、アパートが全6部屋の場合、空室が1部屋あれば家賃収入が1/6減ってしまうということです。
もし、3部屋の空室があれば家賃収入は半分となり、大きなリスクとなってしまうでしょう。
また空室の期間が長期に及べば、その分収入は減少してしまい、ローン返済が困難になるなど、投資計画そのものが狂ってしまう可能性が高いでしょう。
空室になる原因は、賃貸の設定や立地などが関係するとされていますが、ここに問題がなくても家賃滞納というリスクを背負う可能性もあります。
家賃滞納はその名の通り家賃支払いを滞ることで、まれに悪質なケースもあります。
通常の賃貸借契約書であれば、家賃滞納時に対応方法が記載されていますが、長期間に渡る滞納や滞納を繰り返すケースもあります。

金利変動の影響を受ける

アパート経営のための資金を金融機関から融資した場合、金利変動を選択してしまうと、数年後に金利変動の影響を受けて返済額の急激な変動が起こり、大きな影響となる場合があります。
この金利変動は、金融情勢が変わることにより返済期間中に金利が変わることです。
金利の変動があっても5年間は返済額が変わらず、5年ごとに見直して新たな返済額が決まりますが、金利が大幅に変動したとしても旧返済額の25%増以内とされています。
これによって、金利変動の影響を大きく受けてしまう可能性があります。

資産流動性が低い

不動産投資は、資産の流動性が低いため相場の変動も起こりにくくなっています。
つまり、まとまった金額が必要になった際に売却をしようとしても資産の流動性が低いため、大きな現金になりにくいということです。
特に建築してから何十年も経過している建物の場合、修繕してから査定してもらい、買主を新たに探して売買条件を合わせていきますが、この時点で希望額から大きく下がってしまう可能性もあります。

資産価値の下落

アパート経営では、築年数が経っていくほど建物は老朽化していき、建物の資産価値も下がってしまいます。
また、土地に関しても地価の下落によって資産価値の減少リスクがあります。
アパートを建てた時点では、土地の価値があったとしてもその後に変動してしまう可能性があるため、資産価値の下落を予測できない場合も多いでしょう。

災害リスク

自然災害の多い日本では、災害に関してのリスクが高くなってしまいます。
地震や大雨、火災などの災害により、建物がダメージを受けてしまう可能性や資産そのものが消失する可能性があります。
この場合、多額の修繕費が必要となるため、リスクへの対処が必要でしょう。

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アパート経営のリスク

リスク

アパート経営は、総合的に考えて避けた方がよいといわれることもありますが、その理由として経営に関するリスクがあるからといわれています。
アパート経営でのリスクには、どのようなものがあるのでしょうか?

稼働率の低下

アパート経営は、空室が全て埋まった時点で稼働率が100%となります。
空室が出るだけで稼働率が低下するだけでなく、誰も借りてくれなければ返済と維持費だけが大きな出費として残ってしまいます。

入居者トラブル

アパートには、様々な入居者がいます。
時には入居者トラブルが起こることもあり、特に騒音でもトラブルが多くなっています。
音に対しての感じ方はそれぞれですが、生活リズムの違いからトラブルに発展するケースもあります。

アパートの老朽化

経営をする中で、アパートの老朽化は避けられない問題です。
どのような建物でも必ず設備があり、これらの設備は定期的に取り換えや交換が必要となります。
また、建物自体も築年数が経過していけば修繕費がかさんでいきますが、老朽化したことで選ばれにくくなってしまうでしょう。

不動産価値の低下

アパートを建てた時点では特に問題がなかったのですが、その後周辺の環境が変化したことで資産価値やアパートとしての価値が低下してしまう可能性があります。
例えば大学が近ければ学生向けのアパート、大きな会社があれば単身者やファミリー向けのアパートにすると思いますが、その後大学キャンパスや会社の移転に伴い、価値が下がってしまったということもあります。

自然災害

前述したように台風や地震、洪水などの自然災害は、突然起こるものです。
建物は人間のように移動できないため、突然資産となるアパートを失ってしまう可能性があります。
最悪の場合、短時間で失ってしまうこともあるでしょう。

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アパート経営を成功に導く賃貸管理会社

管理会社

安定したアパート経営を行うために、賃貸管理会社を活用するという方法もあります。
賃貸管理会社とはどういった存在なのかみていきましょう。

不動産管理会社とは

不動産管理会社とは、オーナーに代わってアパートの管理やメンテナンスをしたり、入居者を募集したり、入居者からのクレームに対応したりと、アパートの総合的な管理を業務として行う会社をいいます。
不動産仲介会社と間違われることもありますが、役割は大きく違うので注意が必要です。
不動産管理会社に管理を任せるには契約を結ぶ必要があります。
どこまでの業務を任せるのかによって代理契約か媒介契約を選ばなくてはなりません。
2つの契約内容の違いは以下の通りです。

【代理契約】
入居者選定や賃貸契約の締結、家賃や共益費などの徴収や未払いの督促、契約更新や退去時の立会い、修繕やメンテナンスの管理や手配など、アパート経営に関する業務をオーナーに代わって行います。
アパート経営に不慣れな場合や、複数のアパートを所持しており管理が追い付かないといった場合には心強い契約方法です。
しかし、業務の性質上、代理契約を結ぶ場合は不動産管理会社1社のみを選定しなければなりません。

【媒介契約】
媒介契約の場合は、入居者とオーナーの間に不動産管理会社が入る形になります。
不動産管理会社は入居者の募集は行うものの、最終的な賃貸契約の締結行為は行いません。
入居者に部屋を貸すかどうかの最終的な判断や、賃貸契約にかかる業務はオーナー自身で行う必要があります。
「入居者は自身で選びたい」「部屋を貸す相手の人となりを把握しておきたい」といったオーナーには向いている契約方法といえるでしょう。
他にも、媒介契約では業務の一つひとつについて不動産管理会社に任せるかどうかの判断が可能です。
修繕やメンテナンスだけ、契約更新や退去時の立会いだけといった契約もできるため、中には複数の不動産管理会社と媒介契約を結んでいるオーナーもいます。

よい不動産管理会社を選ぶ

アパート経営に不安がある場合、不動産管理会社を利用するのは有効的な手段です。
しかし、不動産管理会社ならどこでもいいというわけではありません。
当然ながら契約を結ぶと管理手数料の支払いが発生します。
中には、オーナーが不慣れなのをいいことに相場とかけ離れた金額を提示してくるようなところもあり、注意が必要です。
初めから1社だけに絞って交渉を行うと適正価格を把握しづらいため、複数の不動産会社に見積もりを依頼するなどして一般的な相場を知ることから始めるといいでしょう。

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賃貸管理会社の役割

管理会社

オーナーに代わってアパート経営を行ってくれる賃貸管理会社ですが、具体的にはどのような役割を果たしてくれるのでしょうか?
主な業務である賃貸管理と建物管理について詳しく解説していきます。

賃貸管理

賃貸管理会社が行う賃貸管理業務には、入居者募集、家賃や共益費の徴収や未払いの督促、クレーム対応、修繕やメンテナンスの手配などです。

【入居者募集】
アパートに空室が出た際に、新たな入居者を募集します。
アパート経営において空室とは収入が断たれることとなり、なるべく早く入居者を探す必要があります。

【家賃や共益費の徴収や未払いの督促】
月々の家賃や共益費の徴収だけでなく、滞納者への督促も行います。
督促は方法を間違えてしまうと大きなトラブルに発展するおそれがあるので、経験と実績のある不動産会社に任せた方がスムーズです。

【クレーム対応】
設備の不具合や共用部分の使い方など、入居者からのクレームはもちろん、ごみの出し方や騒音など、近隣住民からのクレームについても対応します。
入居者同士のトラブルなども起こりがちですが、放っておくと事態が悪化するおそれがあるので迅速な対応が必要です。

【賃貸契約手続き・更新】
入居者が決まった際に取り交わす賃貸契約書の手続きや、契約更新を行う際に窓口になったり、更新料の受け取りを行ったりします。

建物管理

賃貸管理会社が行う建物管理業務には、修繕やメンテナンスの手配、原状回復工事、リフォーム工事などがあります。

【修繕やメンテナンスの手配】
建物や設備の不具合や劣化などによる突発的な修繕や、性能や外観を維持するためには定期的な清掃やメンテナンスが欠かせません。
賃貸管理会社の社員が清掃を行ったり、業者に依頼したりといった手配を行います。

【原状回復工事】
退去者が出た場合、次の入居者を迎える前に部屋の原状回復工事を行わなくてはなりません。
新たな入居者が快適に生活を始められるよう、フローリングや壁紙を修繕や、場合によっては設備の入れ替えなども行います。

【リフォーム工事】
築年数が経過することでアパートに劣化が見え始めたら、リフォーム工事も検討しなければなりません。
外観はもちろん、設備が劣化したままにしておくと入居者募集に影響が出るばかりか、事故なども起こる危険があります。
とはいえ、大掛かりなリフォーム工事となると費用の捻出が難しいオーナーも少なくないため、あらかじめ長期修繕計画の策定を進めておくことになるでしょう。

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いい不動産管理会社の見分け方

管理会社

アパート経営に関わる多くの役割を担う不動産管理会社は、オーナーにとって心強い存在です。
しかし、いざ管理を任せようと思っても、どの不動産管理会社を利用したらいいのかわからないという人もいるでしょう。
そこで、安心して任せられる不動産管理会社の特徴と見分け方をご紹介します。

入居者管理が整理出来ているか

入居者管理とは、不動産管理会社が行う賃貸管理業務のことです。
アパート経営には、家賃や共益費の徴収やクレーム対応、契約更新対応など、入居者が決まってからも多くの業務があり、きめ細やかな対応が必要です。
入居者管理がずさんな不動産管理会社に任せてしまうと予定した家賃収入が得られなかったり、「対応の悪い物件」などといった噂が立ってしまい入居者を獲得しにくくなってしまったりするので注意が必要です。
入居者管理の方法はさまざまですが、業務の進捗を定期的に報告してくれるような不動産管理会社なら安心して任せられます。
契約時に入居者管理業務の頻度だけでなく、報告の頻度や手段、それらが契約書に明記されているかも確認が必要です。

管理手数料が適切か

不動産管理会社にアパート経営を任せる場合、一般的な管理手数料の相場は家賃の5%前後です。
ところが、相場とかけ離れた高額な管理手数料を提示したり、管理手数料は適切な価格にしておき、業務内容の範囲を狭めて提示したりするようなケースもあります。
契約する際はどういった業務をどこまでしてくれるのか、契約書にもその通りに記載があることを確認しましょう。
また、物件によっては建築した会社の子会社が管理を行っている場合もあります。
自動的に子会社が管理する流れになっているようなところは、同業他社との顧客獲得競争をする必要がないため、相場よりも管理手数料が高いことが珍しくありません。
初めから1社に絞らず、複数の不動産管理会社から見積りをもらうなどしてじっくりと選定するといいでしょう。

集客力があるか

アパート経営では入居者からの家賃が収入源となるため、入居率の高さは重要なポイントです。
不動産管理会社を決める際は、入居者を集められる「集客力」がどのくらいあるのかという点もしっかりチェックする必要があるでしょう。
集客力を見るポイントは管理物件数、展開するエリアでの実績、データの照合などがあります。

【管理物件数】
その不動産管理会社がどれだけの物件を管理しているのかを見ます。
管理物件数が多ければそれだけ知識やノウハウがあり、また、対応にあたる社員の人数が多いことがわかります。
アパートで何かトラブルが発生した際に、知識不足で誤った対処をしてしまう、人手不足が原因で対応が遅れるといったことを避けるためにも管理物件数の確認は欠かせません。

【展開するエリアでの実績】
その不動産管理会社が展開するエリアでの営業実績を見ます。
長年、その地域に根付いた会社であれば周辺地域の特性や事情に詳しく、効率の良い集客が見込めます。
また、営業期間が短くても、展開する店舗数が多い不動産管理会社であれば、社としての知識やノウハウは持っているため、集客力に問題ないといえるでしょう。

【データの照合】
不動産管理会社は自社の実績をデータとして公表しています。
自社が管理する物件の入居率はもちろん、平均空室期間なども見ることができるので参考にするといいでしょう

レスポンス・トラブル対応力が高いか

多くの入居者が暮らすアパートではトラブルが起きやすいです。
騒音やごみの出し方など、入居者同士だけでなく、近隣住民とのトラブルもあるでしょう。
そういったクレームを受けた際に、迅速に対応ができるかどうかが重要です。
不動産管理会社のレスポンスが遅い、積極的に解決しようとしないなどといった態度は入居者にとって非常にストレスとなるため、入居率にも影響します。
トラブル対応で重要なのは初期対応です。
「時間外で連絡がつかない」「定休日だから対応できないと言われた」など、“話を聞いてもらえない”といった不満は後々まで尾を引くため、クレーム対応に力を入れている不動産管理会社が多いです。
コールセンターを設置し、24時間365日対応できるようなところも珍しくないため、確認してみましょう。
また、過去のトラブル対応について確認してみるものおすすめです。
対処は早くても対応が悪ければ結局は入居率が下がるため、トラブルの解決能力の高さも必要です。

IT投資を行っているか

不具合やトラブルの発生など、入居者と不動産管理会社が連絡を取ろうとしたら、電話をするか、直接会社や部屋まで出向く必要があります。
すぐに連絡が取れればいいですが、電話の場合は時間帯などの配慮も必要になり、行き違いになることも珍しくありません。
さらに業者への手配が必要になった場合は3者間でのやり取りが発生する場面もあり、時間がかかってしまいます。
不動産管理会社ではそういった手間を省くため、不動産管理会社・オーナー・入居者の3者が連絡を取り合ったり、情報共有ができたりするアプリなどを導入するところが増えてきました。
コミュニケーションがスムーズなだけでなく、既読機能により連絡事項が伝わっているかを確認できるので行き違いを最小限に抑えられます。
こうしたIT化を進めることは3者にとってメリットがあり、利便性だけでなく、アパート自体の価値を高めることにもつながります。
他の業界に比べるとIT化が遅れているといわれている不動産業界ですが、手軽に導入できるアプリが次々とリリースされています。
契約を検討している不動産管理会社がすでにIT化を進めていればもちろんですが、まだであっても活用を検討してみるのもいいでしょう。

まとめ

アパート経営について、成功の切り札となる賃貸管理会社の選び方をご紹介してきました。
入居者管理から建物管理までトータルでサポートしてくれる賃貸管理会社はオーナーにとって心強い味方となります。
当社でも賃貸管理(1区画あたり1,100円(税込)〜)を実施していますので、興味がある、詳しく話を聞きたいという方はお気軽にお問い合わせください。

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