古いアパートを売却するには？売る方法からコツ、タイミングまで解説！

古くなったアパートは木造や軽量鉄骨造のことが多く、耐用年数も短いことから、築年数の経過したアパートをどうすれば良いのか、心配しているオーナーは少なくありません。
そこで今回は、古いアパートを売却するにはどうすれば良いのか、高く売却するコツやタイミング、売却時に気を付けたいポイントをご紹介します。
併せて、古いアパートを売却するために欠かせない耐用年数の基礎知識や、なぜ古いアパートはなかなか売却できないのか、早めの売却をおすすめする理由も紹介しています。
築年数の経過したアパートについて悩んでいる人は、ぜひ最後までチェックしてみてください。

古いアパートの売却に欠かせない「耐用年数」を知ろう

アパートを含む建物は、木造や鉄筋など構造によってそれぞれ耐用年数が異なります。
古いアパートを売却時にも大きく関わる問題なので、まずは耐用年数とはどのようなものなのか知っておくことが大切です。

構造ごとに異なる法定耐用年数

耐用年数とは、その建物に安心して住める年数のことで、期間は法によって定められています。
耐用年数は建物の構造によって以下のように決められています。

・木造モルタル造：20年
・木造・合成樹脂：22年
・金属造（肉厚4mm以下）：19年
・金属造（肉厚3～4mm）：27年
・金属造（肉厚4mm超）：34年
・鉄骨鉄筋コンクリート造：47年

同じ金属造であっても、厚さによって耐用年数は大きく変わります。
また、一般的な住宅やアパートに多い木造の耐用年数は22年であり、超えると物件は一気に売れにくくなります。
しかし、耐用年数はあくまで物件に安心して住める年数のことで、超えたからといって住めなくなるわけではありません。
実際、2013年に発表された「建築の時期別住宅数－全国（総務省統計局）」のデータでは全体の3割近い人が築38年以上の住宅に住んでいるとの結果も出ています。
耐用年数を超えたからといって住めなくなるわけではないように、古いからといって絶対に売れなくなるわけではありません。
むしろ古くても状態の良い物件であれば、安く買える分人気も高い傾向にあります。
それでも築年数が経つにつれ、入居率は下がってしまうものです。
オーナーからすれば古くなったアパートにお金をかけてリフォームし、維持すべきかどうかは頭の痛い問題と言えるでしょう。

耐用年数を過ぎても売却できる可能性はある

築年数が経過し、不動産的な価値はゼロと言われたとしても、購入希望者がいれば売却することは可能です。
耐用年数が過ぎたアパートを売却するにはどうすれば良いのか、ポイントを紹介します。

古いアパートを売却したいなら、査定は必ず複数社に依頼しましょう。
不動産会社による査定は、あくまでも「うちの会社はこの金額だったら買取します」というものです。
つまり、会社によっては査定額が高い業者もいれば低い業者もいます。
「複数社に依頼するのは面倒」「昔から取引のあるところに依頼したい」といった理由から、査定を1社のみしか依頼していないという人も少なくありません。
しかし、不動産会社によっては査定額が100～300万円近く差があることも珍しくありません。
少しでも高くアパートを売却したいなら、多少手間がかかったとしても、複数社に査定を依頼しましょう。

古いアパートがなかなか売却できない理由

古いからといって、売却できないわけではないものの、なかなか買い手が付きにくいのには、建築基準法の影響や修繕・改修費用の問題などが考えられます。
ここでは、古いアパートがなかなか売却できない理由について詳しく見ていきましょう。

建築基準法の影響

1つ目は建築基準法の影響です。
築40年を超える建物は、1981年に改正された建築基準法の新耐震基準を満たしていない恐れがあります。
新耐震基準を満たしていないと、保険料が高額になったり、入居希望者が減り家賃収入が減ったりするリスクが考えられるため、買い手側も避ける傾向にあります。
築年数の古い建物は、こうした理由から売却しにくくなっています。

修繕・改修費用が高くつきすぎる

物件の状態によって必要な修繕の差はあるものの、アパートやマンションの場合、約20年を目途に大規模な改修工事が必要と言われています。
したがって、築40年を超える物件の場合、二度目の大規模な回収工事の時期と重なり、まだリフォームしていないのであれば大きな出費を負担しなければいけないのもなかなか売却できない理由として挙げられます。
リフォームをすれば家賃収入の改善が見込めるものの、さらに新たな付加価値までつけるのは難しいのが実情です、
しかし、付加価値がなければ新築や築浅の物件と同じような高い賃料を設定するわけにはいかないため、結果として家賃は低く設定せざるを得ません。
高い修繕・改修費用を払ったとしても、収益性が低ければ購入したくないというのが買い手側の本音でしょう。

ローンが組みづらい

アパートを購入する人の多くは、手持ちの資金だけでなく、銀行などの金融機関からローンを借り入れます。
ローンを利用できればそれだけ購入しやすくなるため、売却もしやすくなるでしょう。
しかし、築年数の経った古い物件の場合、アパートローンは組みにくくなる傾向にあります。
なぜなら、アパートローンは耐用年数によって融資期間が定められていることがあるためです。
アパートに多い木造の耐用年数は22年ですが、この期間を超えると銀行からの融資の対象になりにくくなります。
古くてもきちんとメンテナンスや管理がされていたり、立地が良かったりするアパートであれば入居希望者もおり、利益も出やすいはずです。
しかし、実際はそういった事情に対して柔軟に対応してくれる金融機関は少ないのが現状です。
アパートローンが通らなければ購入できないため、結果として売りにくくなります。

古いアパートを売却するなら“早め”が良い理由

古いアパートはなるべく早めに売却した方が良いでしょう。
なぜなら築年数の経ったアパートを所有し続けると様々なリスクが考えられるからです。
ここでは、古いアパートを所有し続けることで起こり得るリスクについて詳しく解説します。

築年数が増えれば増えるほど売却しにくくなるから

日本では新築や築浅物件の人気が高いことからもわかるように、築年数の経ったアパートは少しずつ人気が下がり、入居希望者も減少します。
入居希望者が見込めなくなってから売却しようとしても、人気のない物件を購入しようと考える人はほとんどいないため、結果売れにくくなります。
また、先ほども解説したように新耐震基準を満たしていない物件は、建物自体の耐久性に不安が残ることから、補修工事や保険など維持管理にかかる費用が高くなる傾向にあります。
築年数が経つほどに維持する費用はかかるのに期待する収益が得られるとは限らず、購入する側のデメリットが大きくなるため、そうなる前に早めに売却した方が良いと言われています。

空室が増えて家賃収入が減ってしまうから

アパート経営では、できる限り空室期間を短くすることが大切です。
しかし、新築や築浅が人気の日本では、築年数が経つほど入居者希望者も減少するため、入居者を獲得するには賃料を下げる必要があります。
特に近隣に築浅の競合物件がある場合、同じような賃料では入居者を獲得するのは難しいでしょう。
しかし、賃料を下げたことで入居者が決まり空室を避けられたとしても、得られる収入は減少してしまいます。
ローンが残っている状態なら支払わなければならない額は同じなのに、入ってくる収入は減るため、経営が赤字になる可能性があるのです。
こうした理由も、アパートは古くなる前に売却した方が良いと言われる理由の一つです。

維持費にお金がかかるから

古くなったアパートは、修繕や設備の交換が必要になるなど維持費がかかるこことも、早めに売却した方が良いと言われる理由の1つです。
アパートは築年数の経過とともに、屋根や外壁といった外側はもちろん、給湯器やエアコンなど室内設備や共用部分の設備も劣化が生じます。
故障したり調子が悪かったりする設備は補修や交換が必要ですが、築年数の経過とともに工事の頻度も増えていきます。
頻度が増えれば、維持管理にかかる費用も当然高くなります。

建物の老朽化で耐久性が低下するから

築年数が経過し、建物が老朽化すれば耐久性も下がります。
特に日本は地震の頻度が高い上、台風や大雨といった自然現象も多く、建物自体が負うダメージは少なくないことから、耐えられるほどの頑丈さを兼ね備えている必要があります。
しかし、毎年のように頻繁に受けるダメージはどんどん蓄積されます。
そこへ経年劣化によるダメージも加わるため、築年数が経てば経つほどに建物の耐震性や耐久性はどんどん低下していきます。
耐震性や耐久性が落ちたにも関わらず、きちんと補修せずに放置すれば建物の安全性が維持できなくなり、入居者を危険にさらす可能性があります。
そのような事態を避けるには、定期的に補修することが大切ですが、実現するにはそれなりの費用がかかります。
したがって、古くなったアパートを所有し続けることはリスクが高いため、なるべく早めに売却した方が良いと言われています。

いつ頃が適切？古いアパートを売却するタイミング

今のアパート経営が順調だとしても経年劣化は避けられません。
近い将来、経営状態が悪化する危険性は十分に考えられるので、アパートを売却するタイミングを把握しておきましょう。

家賃を下げたのに入居者が集まらない

家賃を下げても入居者が集まらなくなった時は売却を検討するサインです。
家賃を下げれば収入が落ちてしまうので避けたいと考える方は多いです。
しかし、空室が続けばさらに収入が減ってしまうので、経営状態の悪化が懸念されます。
「家賃の値下げをすれば入居者が決まる」と考えても、実際には入居者が集まらなければ「ニーズがない」と判断できます。
アパートの老朽化でも悩んでいるのなら、売却を考える良いきっかけになるでしょう。

外観や内装のデザイン・設備が古い

入居者に快適に過ごしてもらうためにもリフォームや設備の交換を定期的に実施している人もいます。
しかし、補修工事をしても建物自体の古さは隠せません。
外観や内装のデザインが古く、昭和を感じるようなデザインであれば若い人の需要は見込めません。
設備に関しても、インターネットの有無やBS・CSアンテナの有無など、通信環境が悪ければ需要がなく入居者集めにも苦戦します。
リフォームをしてもデザインや設備の衰えに限界を感じたら、売却のサインだと考えましょう。

修繕工事や設備の交換工事が増えた

築年数が古ければ古いほど、建物の修繕工事の回数が増えます。
トイレや浴室、キッチンやエアコン、照明など、様々な箇所に不具合が発生すれば、その分修繕にかかる費用も発生します。
古いアパートであれば、今後も破損や故障といったトラブルの発生確率は高いです。
さらに修繕工事が必要になるケースもあるので、維持管理費が増えたと実感したら、売却差のサインであると認識しておきましょう。

周辺エリアで新たにアパート・マンションが増えた

自身が所有しているアパートの周辺に新しい賃貸物件が増えると、家賃の値下げといった入居者の獲得競争が起きます。
家賃を値下げすれば収入が減ります。
古いアパートであれば維持管理費が年々増えていくので、利回りは悪化してしまうでしょう。
経営が難しくなってしまうので、周辺エリアに新しいアパートやマンションが増えた際には賃貸経営から退くことを検討してください。

将来的にかかる費用を用意できない

建物が古いとリフォームやリノベーション以外に建て替え工事が必要になるケースもあります。
工事をすれば建物が生まれ変わるので入居者が増える可能性も高いです。
しかし、工事の費用を捻出できないのであれば、アパート保有の継続は難しいと考えられます。
維持管理費を捻出できないのであれば、売却を検討しましょう。

被相続人がいない

身内がいない、知人の中で不動産の所得を検討している人がいないなど、相続する人がいない場合は、アパート経営を続けるのは難しいです。
古いアパートであれば、将来的にリフォームの必要性や建て替えの必要性、売却の必要性が出てきます。
相続する人がいないのであれば、体が動くうちに売却を検討しましょう。

築年数別・古いアパートの売却方法

続いては、古いアパートの売却方法について解説していきます。
古いアパートと言っても築年数によって売却に対するアプローチ方法は異なります。
ここでは、築年数別にご紹介するのでぜひ参考にしてください。

築20年～30年の場合

木造アパートの耐用年数は22年と言われていますが、築20～30年程度であれば、耐用年数を過ぎていても十分売却することは可能です。
ただし、室内や共用部分の汚れや傷などが多い場合、価値が下がり、買い手もつきにくくなるので注意が必要です。
また、見た目にはわからなくても、築20年を超えるとどこかしら不調や欠陥が出てくるものです。
購入後のトラブルを避けるためにも、事前に様々な箇所を検査しておきましょう。
優良物件であることを証明できると、好印象につながるのでおすすめです。
欠陥の確認と併せて、住宅設備の確認もしておくと安心です。
築20年も経過すると、建築時に設置したエアコンや給湯器といった住宅設備の交換時期に差し掛かります。
交換せずに売却する場合、購入後に買い手側が交換費用を負担しなければならないため、嫌がられる可能性が高いです。
売却する際は事前に点検し問題ないことを証明するか、事前に交換しておくと良いでしょう。
交換せずに売却する場合は、交換にかかる費用を値引きするといった対応もおすすめです。

築30年～40年の場合

築30年を超えるアパートは、売却しにくくなります。
仲介では売れる可能性が低いため、売却したいのであれば不動産会社に買い取ってもらうのが良いでしょう。
ただし、不動産会社に買い取ってもらう場合、現在住んでいる居住者には退去してもらわなければいけません。
退去にあたっては、立ち退き料として家賃数ヶ月分と転居にかかる費用を支払うことが多いです。
加えて、だいたい売却の半年～1年前に入居者に勧告する必要があることを覚えておきましょう。
入居者の退去も完了すれば、あとは不動産会社への買い取り依頼です。
しかし、不動産会社が金融機関のローンを利用する場合、建物の状態が悪いとローンが通らない可能性があります。
ローンが通らなければ買取できないため、その場合は建物を取り壊して土地のみを売るなどといった対応が求められます。

築40年以上の場合

築40年を超えるアパートは不動産会社が買い取ってくれる可能性も極めて低くなります。
買い取りも難しい場合は、建物を解体し土地として売却することをおすすめします。
土地は建物のように、古い新しいは関係ないため、立地や広さなど条件が良ければ、高額で売れる可能性が高いです。
ただし、ただ建物を解体するだけではそのまま土地を売ることはできないため、注意しましょう。
土地として売るのであれば、更地化作業が必要です。
更地化作業時に化粧砂を敷くと見映えが良くなり、成約率のアップも期待できます。
解体業者に依頼すればオプションになりますが、してもらうことが可能です。
ただし、地域や業者によっては高額になる恐れがあります。
そのような場合は自分で敷くこともできるので、どちらがお得なのか確認してみてください。

古いアパートをなるべく高く売却するコツ

古いアパートでも高い価格で売るためには、どんなポイントに注意すれば良いのでしょう。
高く売却するためのコツをご紹介していきます。

都心部の不動産屋に相談してみる

中古アパートを購入する人は、高収入かつ東京都内に住んでいる投資家に多い傾向があります。
そのため、地方にある不動産家に売却の相談をしても、購入してもらえないケースが多いです。
特に近年は不動産投資に注目が集まっているため、地方に住んでいる投資初心者が東京都内にある不動産屋に相談に訪れるケースも増えています。
たとえ古いアパートでも、需要のある都内にある物件であれば、購入される可能性が十分にあるので、まずは東京都心部にある不動産屋に売却の相談をしてみましょう。

不動産仲介を活用する

媒介契約を結んで広告を出し買主を探す不動産仲介会社の活用もおすすめです。
売主と買主の間に仲介として不動産屋が入るので、広告だけではなく物件の見学も不動産屋が行ってくれます。
不動産仲介では、査定額をもとにして価格を自由に決められます。
売り出す時には多少高めに価格を設定しても売れる可能性は十分に考えられます。
もし売却されない場合は、価格を下げることも可能です。
相場並みの価格で売却できる可能性が高いので、納得のいく売却ができるでしょう。

買取査定は複数の会社に依頼する

売却の相談をする際、1社のみに査定を依頼する人もいますが、損をする可能性があるので避けてください。
不動産屋の査定は、あくまでも私見です。
そのため、査定価格は不動産屋によってズレがあり、高い価格を提示する不動産屋もいれば、低い価格を提示する不動産屋もあります。
複数の不動産屋に査定を依頼し、納得のいく価格を提示してくれる不動産屋を探しましょう。
一括査定サイトを活用すると短時間で査定してもらえるので便利です。

空き家や更地の状態で売却する

売却が難しいアパートであれば、空き家や更地の状態での売却も検討してみましょう。
空き家や更地であれば、土地不動産となり正当な評価を受けることが可能です。
更地であれば、自宅やアパート、駐車場など、様々な土地活用ができるので、買主の幅も広がります。
加えて、土地が南面道路、角地、整形地など、好まれる要素を持っていれば付加価値も付きます。
高い価格で売却できる可能性もあるでしょう。

買取業者への売却も検討する

不動産仲介を利用するのではなく、買取業者への売却も検討してみましょう。
買取業者を活用するメリットは以下のとおりです。

メリット①素早く買い取ってもらえる

買取業者に依頼をすると数週間～1ヶ月程度での売却が可能です。
仲介とは違うので、購入を希望する人が内見に来ることはありません。
査定も訪問査定1回のみで済むケースがほとんどです。
現金化までの期間が短いので、すぐに現金が欲しい、ローンをすぐにでも返済したい、といった方にはおすすめの方法です。
古いアパートは放置すればするほど建物が劣化してしまいます。
その結果、買取価格にも影響が出るため、早い段階で買取を依頼して現金化することを検討してください。
ただし、市場価格よりも安い価格での売却となるケースが多いです。
高い価格での売却を検討しているのなら、買取業者による即時買取は避けましょう。

メリット②無駄なコストがかからない

少しでも高く買い取ってもらうためにリフォームを検討する人もいます。
しかし、買取業者への依頼であればリフォームをする必要はありません。
買取業者は安い価格でリフォームを実施してくれる業者との取引があるため、安価でのリフォームが可能です。
そのため、どんなに状態の悪いアパートでも、買取業者は現状のまま買い取ってくれます。
無駄な出費を避けたい場合は買取業者への依頼を検討してみてください。

メリット③契約不適合責任を免責される

売却をした不動産に不具合があると、売主に契約不適合責任が追及される可能性があるので注意してください。
例えば、契約書に「雨漏りはない」と記載されていたにも関わらず、実際に住んでみたら雨漏りがあった場合、契約に適合していないと判断されるので売主が責任を負います。
思わぬ出費となるので、売却をする際には不具合がないか徹底的に確認する作業が必須です。
しかし、買取業者に依頼をすれば契約不適合責任が免責される可能性が高いです。
買取業者は、これまでの経験から古いアパートにある不具合や欠陥箇所をすべて見抜ける能力があります。
必要となるリフォーム箇所も明確に判断できる自信があるので、契約不適合責任を負わずに済む可能性が高いのです。
ただし、古いアパートの買取実績が少ない業者に依頼をすると、責任を負うリスクがあります。
必ず買取実績の多い業者へ依頼をしましょう。

アパートの売却にリフォーム・リノベーションは必要？

古いアパートを売却する場合、売れにくいことからリフォームやリノベーションが必要だと考える方は多いです。
本当に必要なのか、その疑問を解決していきましょう。

リノベーションで売れやすくなるのは事実

古いアパートを1棟売却する場合、買主は家賃収入を目的に購入します。
そのため、入居者がすぐに見つかりやすい物件の需要が高いです。
古いアパートであれば、間取りや設備など、現代の生活者のニーズに合っていないケースが多いので、入居者募集に苦戦する可能性が高いです。
古くなった設備を交換する、ニーズに合った間取りに変更するなど、売るためにもリフォームやリノベーションをすれば買主が見つかりやすくなります。
ただし、リノベーションに費用をかけ過ぎてしまうと売却で費用を改修できない危険性もあります。
リフォームやリノベーションの必要性は専門家に助言を聞いてから検討しましょう。

リフォームで融資期間が延長することも

普段から維持管理のためのリフォームを定期的に実施していれば、耐用年数以上に建物が維持できると判断される可能性も高いです。
その場合、金融機関によっては融資期間が延長となるケースもあります。
融資が必要であれば、リフォームやリノベーションを実行して融資期間が延長できるか金融機関に相談してみてください。
また、今後アパートの経営を検討している場合は、融資期間を延ばすためにも定期的なリフォームや修繕工事は欠かさないようにしましょう。

古いアパートを売却する際に気を付けたい4つのポイント

古いアパートを売却する際に注意するポイントを解説していきます。
今後、アパートの売却を検討している方は参考にしてください。

建物の状態を調査・把握する

売却時に建物の状態を把握するのは大切な作業です。
屋根や外壁、内装や床下、水回りなど、アパートの状態を把握するためにも、住宅診断を受けてください。
そして、補修や交換が必要か否かを判断してもらいます。
これらの診断は、アパートを売却した際の契約不適合責任を回避するために重要です。
もし売却した後に不具合があれば、売主が責任を負うので住宅診断を受けて現状を把握するのは非常に大切です。
物件状況報告書に建物の状態を記載する際にも必要となるので、調査を実施して現状を知りましょう。

立ち退き交渉をするなら弁護士に相談する

空き家や更地にして売却することを検討している場合、現在の入居者に立ち退きを依頼する必要があります。
立ち退き交渉では、立ち退き料を支払って退去してもらうのが一般的です。
自身で交渉することも可能ですが、通常であれば弁護士が行うケースがほとんどです。
その際、弁護士に対して着手金や成功報酬が発生します。
立ち退き料と弁護士費用を合わせた額が売却金額よりも高くならないよう、注意してください。

売却でローンを完済できるか確認する

古いアパートを売却する際、ローンが残っていれば完済できるかあらかじめ確認しておきましょう。
アパートローンは、抵当権が付帯しているので売却時にはローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
そのため、売却資金と自己資金を合わせた額がローン残高よりも多いことが必須です。
売却価格でローンを完済できない場合は、自分で資金を用意する必要があるので注意してください。

売却にも費用がかかる

アパートを売却する際には、様々な費用が発生します。
前述した立ち退き料やローンの他にも、以下のような費用項目を支払わなく柄はなりません。

・測量費用
・印紙税
・抵当権抹消費用
・譲渡所得税　など

どの程度必要になるのかあらかじめ把握し、必要な資金は余裕を持って用意しておきましょう。

古いアパートを売却する方法や高く売るためのコツ、注意点などをご紹介してきました。
古いアパートは需要がなくなり、入居者集めに苦戦してしまいます。
修繕工事の回数が増えた、外観や内装のデザインの古さが気になる、周辺に新しいアパートが増えてきた際には、経営悪化を防ぐためにも早めに売却を検討してみましょう。
その際には、今回ご紹介した気を付けたいポイントを参考に売却手続きを実施してください。
また、不動産仲介や買取実績の多い業者への相談も忘れずに、満足のいく売却を進めていきましょう。