賃貸のリフォーム費用は減価償却が必要？仕組み・計算方法・手続きまで徹底解説

賃貸経営をしている中で、物件の老朽化という問題は必ず降りかかってくるものです。
リフォームをするにはコストがかかるため、減価償却についてあらかじめ把握しておく必要があります。
今回は、賃貸経営における減価償却の基本的な考え方や減価償却の対象となるリフォーム費用、減価償却費の計算方法、リフォーム費用を減価償却として計上する方法などについてご紹介します。
仕組みや計算方法、必要な手続きなどを知りたいと思っている賃貸物件の経営者はぜひ目を通してみてください。

賃貸経営で知っておきたい減価償却

マンションやアパートなどの賃貸経営を行って家賃収入を得ている場合、物件を取得するためにかかった費用に関しては経費計上できます。
その際すべてを一括で計上するのではなく、減価償却の考え方に則って数年間にわたり計上していきます。
まずは、そんな減価償却の仕組みからみていきましょう。

減価償却の意味や仕組みとは

減価償却は、複数年にわたって経費計上する仕組みです。
住宅などの資産は、使用し続けると年数が経過するごとに価値が下がっていきます。
時間の経過で価値が下がっていく建物や機械などが減価償却の対象となります。
土地や骨とう品などは年数が経過しても価値が下がらないケースもあるため、減価償却をする必要はないとされているのです。
減価償却では、物件の取得にかかった費用を分割で計上するのが一般的です。
しかし、金額の算出方法は耐用年数によって異なるので注意が必要となります。
鉄筋や木造などの構造により、目安となる耐用年数が変わるためあらかじめ確認しておくと良いでしょう。

減価償却費の計算で重要な耐用年数とは

減価償却を行うために欠かせないのが法定耐用年数です。
法定耐用年数は、資産ごとに設定されている減価償却の期間です。
資産の種類や用途によって細かく設定されているので、あらかじめ確認しておいた方が良いと言えます。
同じ事業用の建物だったとしても、木造だと24年、鉄筋コンクリート造だと50年と大きな差があります。
また、木造の建物でも事務所用建物は法定耐用年数が24年となっていますが、店舗や住宅用は22年、ホテルや旅館などは17年と、用途によっても差があることを覚えておきましょう。
鉄筋コンクリート造の建物の場合は、住宅用だと47年が耐用年数に設定されています。

リフォームにより耐用年数が変化する可能性がある

耐用年数は、リフォームによって変わる場合があります。
傷の補修やクロスの張り替えなど、規模が小さいリフォームであれば減価償却は必要ありません。
しかし、増改築や大規模なリノベーション、スケルトンリフォームなど建物の価値が向上する可能性があるリフォームを行うと新たに減価償却を行うことになります。
この時の減価償却は、新築同様の耐用年数になります。
具体例を挙げてみると、例えば築30年の鉄筋コンクリート造の住宅用の建物をフルリフォームすると、リフォームにかかった費用は残りの耐用年数で減価償却するわけではありません。
鉄筋コンクリート造の住宅用の建物の価値が向上するリフォームに該当するため、新築と同じ47年で減価償却されるのです。

減価償却の対象となるリフォーム費用

減価償却は、すべてのリフォーム費用が対象になるわけではありません。
どのような修繕を行ったのか、リフォーム費用はどのくらいかかったかなどがポイントになります。
続いては、減価償却の対象になるリフォーム費用について解説していきます。
経済的な恩恵を加味したリフォームを選択するためにも参考にしてみてください。

資本的支出では減価償却が必要

減価償却の対象になるか判断するためには、リフォームにかかった費用が資本的支出と修繕費のどちらに当てはまるかがポイントになります。
資本的支出は、建物の価値や耐久性を高めるためのリフォームにかかったコストです。
20万円以上かかっていて、現状維持を目的とした修復ではなく、建物の価値を大幅に高めるリフォームは資本的支出に振り分けられます。
修繕費は、建物の原状回復を目的とした規模が小さいリフォーム費用です。
原則として工事にかかった費用は20万円以下のものが該当します。
ただし、3年以内に定期的に行っている修繕は20万円以上でも修繕費扱いとなる場合があるので要注意です。
また、災害によって被った損傷を修復することが目的もリフォームにかかったコストも修繕費となります。

資本的支出と修繕費の違い

資本的支出と修繕費の違いは、リフォームやリノベーションの内容から判断することができます。

【資本的支出の具体例】

資本的支出に該当するリフォーム・リノベーションは以下のとおりです。

・フローリングの張り替え
・間取りの大幅な変更
・全体的なリニューアル
・3点ユニットバスからセパレートタイプへの変更
・システムキッチンへの変更
・機能を向上させるための外壁塗装　など

このようなリフォーム・リノベーションは、保有する資産の価値を高めてくれます。
入居率の向上につながる可能性も高くなるので、築年数が経過して他の物件と比べると見劣りするようになったら、このようなリフォームを検討してみると良いでしょう。

【修繕費の具体例】

アパートやマンションなどの賃貸経営を行っている中で、所有している物件が老朽化してしまったり、退去者が出た時の原状回復を行ったりしなければいけません。
物件の状態を維持する目的や元の状態に戻すためにかかった費用は、修繕費に該当します。
修繕費に該当するリフォーム・リノベーションは以下のとおりです。

・退去後の壁紙の張り替え
・畳の表替え
・10年くらいのスパンで行う定期的な外壁塗装
・壊れてしまった説部の修理　など

資本的支出と修繕費は用途によって振り分けが可能です。
しかし、厳密な定義が決まっているわけではありません。
そのため、リフォーム・リノベーションをする前に税理士に工事内容などを相談することをおすすめします。
リフォームの内容はリフォーム事業を行っている会社に相談できます。
しかし、その内容がどちらで経費計上できるかで判断できないので、まずは税理士に相談してからどのような工事を行うのか決めるのが無難です。

どちらの費用で計上するのが得なのかはケースによる

資本的支出と修繕費のどちらで経費計上するか迷った時は、得になるのはどちらなのか考えてみましょう。
悩んだ時には経済的なメリットがどのくらいあるのか、どちらが大きいのか考えてみてください。

例えば、その年の利益が大きかった場合は、翌年の税金を抑えるためにできるだけ多く経費計上したいと思うものです。
そのような場合は、資本的支出で経費計上して減価償却をするのではなく、修繕費としてまとめて計上した方のメリットが大きくなります。

銀行に融資を申し込みたいと思っている場合は別です。
営業成績の良さを銀行に伝えることが重要になるので、できるだけ経費を抑えるのが理想的です。
つまり、融資を受けたいと思っているのであれば、修繕費ではなく資本的支出として計上するのが無難だと言えるでしょう。

リフォーム費用の減価償却費の計算方法

リフォーム費用の減価償却費を計算する方法は2つあります。
具体的にどのような計算方法があるのか、どちらを選択すべきなのかを解説していきます。

定額法

建物部分に該当するリフォーム・リノベーションにかかった費用は、定額法で計算されます、
定額法で減価償却費用を算出するのは、外壁塗装や断熱工事、間仕切り壁の撤去・増設などが建物部分に該当するリフォーム・リノベーションです。
定額法で計上する場合は、

リフォーム・リノベーション費用×定額法の耐用年数に応じた償却率

という計算式を用いて算出します。
鉄筋コンクリート造の建物を100万円かけて外壁塗装した場合を例に挙げてみてみましょう。
鉄筋コンクリート造の建物は耐用年数が47年となっていて、償却率は0.022 と決められています。

100万円×0.022＝2万2,000円

となります。
つまり、この事例だと毎年2万2,000円を減価償却費として計上できるのです。
耐用年数ごとの減価償却率は国税庁のホームページに掲載されているので確認してみてください。

定率法

定率法は、毎年同じ額を償却するわけではなく、年数が経過するごとに償却費が減っていく計算方法になります。
トイレやキッチン、照明、エアコンの交換など、建物に付随する設備をリフォーム・リノベーションした場合に、定率法を用いるケースが多いです。
定率法は、以下の計算式で算出できます。

（リフォーム・リノベーション費用－償却累計額）×定率法の耐用年数に応じた償却率

トイレの設備を100万円かけて交換した場合を例に挙げてみましょう。
トイレの耐用年数は15年とされているので、償却費は0.133 となります。
償却年が1年だと仮定すると、以下のような計算式となります。

（100万円－0）×0.133＝13万3,000円

建物付随部分のリフォームは好きな方法で減価償却が可能

建物付属部分のリフォーム・リノベーションに関しては、好きな方法で減価償却できます。
定額法は毎年同じ金額を経費として計上しますが、定率法は1年目が最も計上する金額が大きくて徐々に下がっていきます。
100万円かけてトイレのリフォーム・リノベーションを行った場合、定額法だと毎年6万7,000円です。確かに、定額法の方が手元に多くの資金が残りやすいと言えます。
しかし定額法は、資金を回収するまでに時間がかかってしまうのがデメリットだと感じてしまう人もいるでしょう。

一方、定率法だと1年目が13万3,000円、2年目が11万5,311円と下がっていきます。
経費はまとめて計上するより分散させた方の節税効果が高いと言われています。
1年目に高い金額で経費計上できるので、手元にお金が戻ってくるまでの時間は早いです。
そのため、資金繰りを考えて少しでも早く経費を手元に戻したい、何らかの事情でお金が必要、といった場合は定率法を選択するのがおすすめです。

建物は築年数の経過で価値が下がってしまいます。
そのような資産は減価償却が必要です。
例えば、所有している物件の間取り変更や非常階段を新しく設置する場合、物件に新たな価値を生み出すので資本的支出とみなされることを忘れないようにしましょう。
税金面で損をしないためにも、修繕費の範囲内でリフォーム・リノベーションしたいと業者に伝えることがポイントになります。
もし上手く伝えられないと感じる場合は、税理士に相談するのがおすすめです。

中古物件の購入とリフォームを同時に行う場合

中古物件を購入するタイミングでリフォームするケースもあるでしょう。
続いては、中古物件の購入とリフォームを同時に行う場合の減価償却について解説していきます。

中古物件の再取得額に注意

アパートやマンションなどを購入し、それと同時にリフォーム・リノベーションを行うケースも珍しくありません。
中古物件の場合だと、時代のニーズに合っていない間取りや設備になっていて、入居者の確保が難しいとみなされるパターンも往々にしてあります。
そのため、購入と同時にリフォーム・リノベーションを行うのです。
このようなケースに該当する賃貸経営者は、再取得額に注意しなければいけません。

再取得額は、同じ建物を現段階で新しく立てようとした時にかかる費用を指します。
再取得価額や再調達価額といった呼ばれ方もありますが、いずれも同じ意味です。
物件を購入した時にかかった費用ではないので間違えないように気を付けてください。
もしもリフォーム・リノベーションにかかった費用が中古物件の再取得額と比べた時に50％を下回っていた場合は簡便法で減価償却費を算出できます。
簡便法を使って計算できれば、法定耐用年数よりも短期間で減価償却費を終えることができます。
簡便法を使うためには、以下の数値を求めなければいけません。

・中古物件の購入にかかった補用
・リフォーム・リノベーションの費用
・中古物件の簡便法による耐用年数
・中古物件の法定耐用年数

簡便法による減価償却費の計算方法

簡便法を採用するための計算方法も把握しておく必要があります。
続いては、簡便法による減価償却費の計算方法についてご紹介します。

簡便法の計算式は、以下のようになります。

（中古物件の購入費用÷リフォーム・リノベーション費用）÷（中古物件の購入費用÷簡便法の耐用年数＋リフォーム・リノベーション÷法定耐用年数）

この計算式に当てはめて計算してみると、本来の法定耐用年数で計算した場合と比較できます。
減価償却の期間がどのくらいになるか、1回で計上できる減価償却費はどちらが大きいか、などを判断する基準になるのです。
リフォーム・リノベーションを前提とした中古物件購入するのであれば、物件の再取得額がリフォーム・リノベーション費用の50％を超えないことを加味して探すと良いでしょう。
物件選びだけではなく、リフォーム業者選びも重要になるので慎重に選ぶようにしてください。

リフォーム費用を減価償却として計上するには？

賃貸物件であっても、リフォーム費用は内容によって高額になるケースもあるでしょう。
そんな時は、減価売却という方法で計上することができます。
ここでは、リフォームにかかった費用を減価売却する方法について解説します。

リフォームした年に確定申告をする

リノベーションやリフォームした場合、その年の確定申告で減価売却することができます。
確定申告の際に、減価売却としての費用を計上する手続きに関しては、国税庁のサイトで入力可能です。
提出期限は、その年の確定申告の期限までとなります。
また、リフォームで必要になった費用に関しては、建物の種類や設備などで細かく変わってきます。
例として、リフォーム費用の確定申告で減価売却できる建物の種類はこのようになります。

【法定耐用年数一覧】

◎建物構造の種類
木造：33年
厚さ3mm以下の鉄骨造：28年
厚さ3～4mm以下の鉄筋造：40年
厚さ4mm超の鉄筋造：51年
鉄筋コンクリート造：70年
鉄骨鉄筋コンクリート造：70年

建物は種類によって減価売却の年数が異なります。
さらに、給排水やガスなどの設備費用については、耐用年数が15年となっています。
一般的には20万円未満の金額であれば修繕費として一括処理ができますが、建物を長持ちさせるための資本的支出であれば、耐用年数に応じて減価売却しなければなりません。
また、再取得が50％以下になる場合は短縮することもできます。

リフォーム費用の確定申告に必要な書類

リフォーム費用があった場合は、その年の確定申告でいくつかの必要な書類を提出しなければなりません。
施工の内容や住宅の性能関連で必要になる書類は以下のとおりです。

【必要書類】
・住民票の写し
・確定申告書
・住宅特定改修特別税額控除の計算明細書
・住宅耐震改修特別控除の計算明細書
・住宅借入金等特別控除の計算明細書
・特定増築等住宅借入金等特別控除の計算明細書
・住宅ローン残高証明書
・登記事項証明書
・請負契約書（売買契約書）の写し

一般的にはこれらの書類が必要ですが、住宅の性能や施工内容でも書類が若干異なります。
事前に工事を請け負う会社に確認しておくのがおすすめです。

賃貸経営における確定申告や税金は専門家に相談

賃貸経営では、様々な税金が発生します。
これらを正確に記録していたとしても、多くの書類と手間がかかってしまうのは事実です。
少しでも確定申告や税金に関しての申告をスムーズに行うには、専門家となる税理士に依頼すると良いでしょう。
ここでは、税理士に依頼するメリットについてご紹介します。

税理士に依頼するメリット

税理士は、不動産関連で強い味方となってくれる存在です。
特に税金が関わってくる賃貸経営などでは、複雑な税金の計算が求められることもあるでしょう。
税理士であれば、不動産関連の相談や処理が依頼できます。
他にも税理士に依頼するメリットが豊富なので、ここでは順番に紹介していきましょう。

税務や会計をサポートしてもらえる

賃貸経営では、様々な税金関連の知識が求められます。
理解や解釈を間違えて計上してしまうと、最初からやり直しになってしまいます。
特に働きながら大家さんになっている場合、自分で何から何までこなすのは非常に困難です。
そんな時に頼りになるのが税理士です。
税理士への依頼で、税金に関する知識を身に付ける必要がなくなるので、より一層賃貸経営に力を入れられるでしょう。
また数字や会計知識などに苦手意識のある人も、税理士への依頼で負担軽減が可能です。

確定申告を適切に行える

年に1度の確定申告は大変です。
賃貸経営しているなら、勘定項目などを経費ごとに帳簿へ付けていかなければなりません。
それと同時に確定申告も必要となるので、家賃収入を得た日や金額、必要な経費やこれらに関連する内容の勘定項目も漏れのないように記入してください。
確定申告は、複数の物件を保有していたりサブリースで物件管理しながら不動産投資を行っていたりする場合、申告漏れを起こさないためにも税理士に任せてみましょう。

節税対策もできる

税理士は税金関連のエキスパート的な役割です。
税金関連の知識を教えてもらいながら、不動産投資でどこまでかかってきたか判断できます。
不動産投資で、かかった費用の中でどれくらいが不動産に関連しているのか、どこまでが経費として節税できるかもアドバイスしてもらえます。
税理士による根拠のあるアドバイスで、節税対策としても期待できるでしょう。

税理士の顧問料の相場

もし税理士と顧問契約した場合は、どれくらいの顧問料がかかるのか心配になるかもしれません。
当然ですが、税理士と顧問契約すれば税金関係や確定申告などをスムーズに行える反面、それなりの顧問料は必要でしょう。
少しでも安く税理士の顧問料を抑えたいと考えるかもしれませんが、安い税理士の場合、大切な時に役に立ってくれなかったり、すべての手続きを代行してくれなかったりする可能性もあります。
そのため、税理士の顧問料の相場を知っておき、これを目安に考えてみてください。
基本的には、税理士事務所ごとに具体的な金額が違いますが、年1回の決算申告のみの場合は、10万～20万円以内であることが多いです。
これが最低限必要な顧問料であると考えた場合、毎月の収支チェックや記帳を依頼する場合、月額15,000円～35,000円くらいだと考えられます。
これを基に計算した場合、年間20万～40万円程度の出費になると考えれば、すべて合わせて税理士に依頼した場合、年間トータル30万～60万円程度必要になる計算です。
専門家に依頼することで大きな安心感は得られますが、維持費が高額になる傾向であり、経営計画を大きく変えてしまう可能性も否定できません。
経営に関して考えるなら、税理士への顧問料についても把握しておく必要があるのでしょう。

税理士に依頼すると良いケース

税理士へ依頼することで、税金に関しての知識がなくても安心して不動産経営を行えます。
しかし、他にも税理士に依頼すると良いケースがあるので、詳しく解説していきます。

本業が忙しく時間的に余裕がない

サラリーマンなどが副業として大家さんになっている場合、本業がメインなので普段から細かく不動産投資に関わっている時間はありません。
不動産投資は、不労所得とされるので時間によって拘束させることはありません。
特に税金関係のことを知らない場合、スムーズに処理することができず、追いつくことができなくて山積みの状態になりやすいでしょう。
特殊な税金や費用の項目も多く、税金の種類から学ばなければ結果的に知識を得るための労働をしているのと同じになり、結果的には不労所得に該当しなくなります。
さらに、不動産投資では確定申告などが必要です。
確定申告は期限が決められているので、待って欲しいと懇願しても期限が変わることはなく、延滞税などが発生することもあります。
本業中心で余裕がない、自分で申請書類や帳簿の準備ができない、税金に関しての知識が乏しい場合は、税理士に依頼するのがおすすめです。
税理士への依頼で時間に余裕ができるだけでなく、税金関連の知識を覚える必要もありません。
本業とも両立もしやすくなるでしょう。

節税制度を活用したい

不動産所得に関連する項目には、必要経費の他にも不動産収入などがあります。
これらの必要経費が増えていくと、不動産所得が少なくなり課税対象額も減っていく仕組みです。
特に確定申告では、多くの経費を計上することで所得税額を減らせるので、税理士が軽費に関する知識を持っていることが非常に有利になるということです。
しかし、税理士が得ている知識は経費だけに留まりません。
例えば本業がサラリーマンで、副業として不動産投資を行っているとしましょう。
万が一投資で赤字になってしまった場合、確定申告の際に損益通算として赤字額と給与所得を相殺できます。
これにより、黒字額が減ると課税対象額も減少でき、全体の所得額そのものが減少できる仕組みです。
これは、確定申告で払いすぎた税金が戻って来るため、一般的には節税効果と呼ばれています。
このような制度はあまり知られていない方法であり、税理士への依頼で正確で迅速な申告が可能です。

賃貸事業の拡大を検討している

今後事業規模にまで不動産投資を拡大していきたいと考えている場合、投資物件を増やしていく必要があります。
賃貸事業として拡大していくのであれば、物件数を増やしていくことなら誰もが思いつくでしょう。
しかし、所有する物件を安易に増やすだけでは事業の拡大はできません。
やはり、新たに物件購入する際の節税対策、そして物件増加に伴った経費や家賃収入など処理すべき業務も増加していくのです。
規模にもよりますが、所有する物件数が増えていくと自分だけで業務をこなしていくのは困難になります。
完全にお手上げ状態になる前に、税理士への依頼をしておくのが今後の業務をスムーズにする手段でしょう。
さらに税理士への依頼により、完璧な節税対策ができるだけでなく、帳簿管理や書類管理も問題なく処理できるのでおすすめです。

賃貸経営に強い税理士の選び方

ここまで税理士への依頼によってメリットが得られる内容などを紹介してきました。
しかし、このメリットの前提には「賃貸経営に詳しい」という条件が含まれています。
同じ税理士であっても、これらの分野に強くなければ問題が生じる可能性があり、節税対策にならない可能性があるからです。
そこで、同じ税理士でも賃貸経営に詳しい税理士を選ぶ必要があります。
賃貸経営に強い税理士の選び方をについて解説しましょう。

不動産や節税に関する知識を持っている

教師や医師なども同じですが、得意分野や専門的な分野に分かれています。
同じように、税理士でも得手不得手があったり専門分野に関しての知識や経験が不足していたりすることがあるのです。
国際税務に関して豊富な知識を持っている税理士は、不動産関連の税務での経験や知識が不足している可能性があります。
そのため、賃貸経営関連の税理士よりも不動産関連の税務に詳しい税理士への依頼が適しています。
その理由は、不動産関連の税理士であれば関連する税金や法人税などに詳しく、多岐にわたる税の特別規定についても熟知しているからです。
これらはとても複雑なものなので、豊富な知識と経験が求められる分野となります。
他にも、不動産関連の税目には固定資産税や不動産所得税、登録免許税なども含まれます。
不動産所得税は土地や建物を購入した時に支払う税金です。
登録免許税は、住宅購入時に土地や建物を購入した人が所有権を持っているとするものです。
所有権を記録して公示する際に必要な手続きであり、登記手続きの時に税金を国に納めます。
不動産移転に伴うことで発生しますが、高額になるケースもあります。
不動産に強くない税理士だと、見積もりの時点で適正な価格から大幅に外れてしまい、結果的に計画が狂ってしまう可能性も考えられます。
これらの理由から、所得税以外にも関連税目の知識がある税理士に依頼するのが良いでしょう。

不動産に関する業務経験や実績が豊富

不動産に関する業務は、賃貸のみではありません。
しかし、税理士が担当する業務にも限りがあり、すべてを熟知することはできません。
そのため、税理士選びで見極めたいのは不動産に関する業務経験や実績が豊富かどうかという点です。
これらの経験が豊富な税理士であれば、トラブルが起こった際に迅速な対応と問題の解決方法、適切な相談相手を知っているのです。
不動産問題を解決した経験のある税理士は各分野の専門家とのつながりもあり、あらゆる問題に対して的確なアドバイスができます。
経験のない税理士では何か起こってから動き出すため、思うように進まないこともあるでしょう。
トラブル回避のためにも、このような税理士を選ぶことをおすすめします。

提案力や説明能力がある

税理士の中には、基本的な申告の代行を主に行っている人もいるでしょう。
このような税理士では、不動産や賃貸経営に詳しいとは言えません。
税金や節税などに詳しい税理士なら、このような時にどのような方法があるか、適しているのはこちらの方だなど、様々な状況から方法を提案してくれます。
さらにどうしてこうなるのか、この方法を選択するとどうなるなど、説明に関しても理解しやすいようにしてくれます。
この時に資料の作成、具体的なイメージによる企画力、提案などが優れている税理士を選ぶのが良いでしょう。
同じ税理士であっても、必ず大家さんの味方になっているとは限りません。
提案ばかりでなく、節税や投資内容をきちんと確認して決めてください。

担当者と相性が良い

税理士に求めるのは経験や知識も重要ですが、何よりもお互い人間同士なので相性の良さも重要です。
納税に関しての基本的な考え方が同じであり、万が一確定申告内容で税務当局との意見が割れた時、税理士が代理となって立場を貫き通すかどうかも大事なポイントです。
複数の税理士が所属する事務所の場合、担当によって能力に差が生じることもあります。
担当者について不安を感じたら、放置しないで他の担当者への変更や意見を伝えられるようにしましょう。

まとめ

今回は、賃貸経営で知っておきたい減価償却についての内容と減価償却費の計算方法、リフォーム費用を減価償却する方法などを紹介してきました。
賃貸経営では、サラリーマン大家などの場合、税理士へのサポートを依頼することで大きなメリットが得られます。
しかし、税理士にも得手不得手があるので今回紹介した項目をチェックしてから依頼しましょう。