理想通りは難しい!?満室経営するための秘策とは?

アパート経営による不労所得を得たいと考える人は増えつつあります。
安定した収入を得るためには、満室経営を目指すことが重要です。
しかし、アパートは入居する人もいれば退去する人もいるため、満室を維持するのは非常に難しいとされています。
そこで今回は、満室経営を維持するために知っておきたい秘策をご紹介します。
アパート経営を現在進行形で行っている人や、これから始めようと考えている人もぜひ参考にしてみてください。

Contents

満室経営は難しいって本当!?

マンション経営

アパート経営をしている中で、満室を維持したいと思うのは当然です。
しかし、様々な理由で退去する人もいるので満室を維持するのは簡単ではありません。
まずはどのような理由で退去するケースがあるのかご紹介します。

家賃への不満があるから

家賃が周辺の物件と比べた時に高すぎると不満につながり、退去につながる可能性があります。
新築で設備が整っていながら、今住んでいるアパートよりも家賃が安いまたは同じくらいであれば、そちらの方が魅力的に見えてしまうものです。
家賃は毎月支払いをしなければいけない固定費なので、節約をしたいと考えている人の場合は、家賃が低い物件への引越しを考える場合もあるでしょう。

より良い条件を見つけたから

アパートの数は年々増えているので、より良い条件のアパートがあれば引越しを考えるケースも少なくありません。
契約更新のタイミングに合わせて引越し先を探す人も中にはいます。
インターネットを無料で使用できる、オートロックが付いている、追い炊き機能がある、防犯カメラが付いている、エレベーターがあるなど、人気設備がある物件が周辺にできた場合は、退去者が増えてしまう可能性も高いでしょう。
最近はインターネットで物件情報を調べてから不動産会社に足を運ぶことも多いので、設備の充実度を何よりも優先的に考えて内覧先などを決める人が増えています。

今住んでいる物件よりも設備が充実している物件が希望するエリア内にあれば、退去につながる可能性は比較的高いです。

ライフスタイルが変化したから

結婚や妊娠、出産などでライフスタイルが変わったことにより、退去を考えるケースも少なくありません。
単身向けのアパートに住んでいる場合は、結婚を機にもう少し広くて2人暮らしができそうな物件へ引越しを考えるでしょう。
妊娠をして出産を控えているなら、将来的に子ども部屋を用意できる物件への引越しを検討するはずです。
そうなった場合、アパートではなく分譲マンションや一戸建てへの引越しを検討する可能性もあります。
単身向けのアパートでは家族で生活ができないので、これは仕方ない退去だと言えるでしょう。

建物が古くなったから

建物が古くなると設備なども他と比べると見劣りしてしまいます。
室内環境も築年数の経過と共に劣化してしまうので、「家賃のわりに古いから引越しをしようかな」と考える人も出てきます。
古いアパートは退去者が増える可能性が高いので、リフォームなどのメンテナンスを怠らないようにする必要があるでしょう。

また、家賃に関しても築年数に応じて設定し直す必要もあります。
築年数のわりに家賃が高いと、設備だけではなく家賃にも不満を感じるようになり、退去の理由となります。

周辺の環境の利便性が変わったから

周辺の環境は、いつまでも変わらないものではありません。
アパートが経った頃は商店街などがあって便利だったものの、段々とシャッター街になってしまい、郊外の大型ショッピングセンターまで足を運ばなければいけなくなる場合もあります。
エリアによってはバスの本数が少なくて、車での移動を余儀なくされてしまうケースもあります。
車がない人は、契約更新のタイミングでより利便性が高いエリアのアパートに引越しをしたいと考えるでしょう。
周辺環境の変化は想定しにくい部分もありますが、都市計画などを確認して将来的な利便性が高そうなエリアに物件を持つことも満室経営を行う秘訣の1つです。

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退去時にヒントが隠されているって本当!?

退去

満室経営のヒントは、退去時にあると言われています。
続いては、満室経営を実現するために知っておきたいヒントについてご紹介します。

退去者の意見は住み心地も関係している

退去した人の意見には、競合となる物件と良い意味で差をつける重要なヒントが隠れています。
意見を聞くためには、管理会社を介して「退去の理由と住み心地について聞いてもらえないか」と確認してみるのがおすすめです。

退去する理由だけ聞くと、結婚や大学卒業、転勤、新居の購入など直接的な理由だけになってしまいます。
それでは満室経営に向けたヒントとは言えないので、住み心地についても確認しておくべきなのです。
住み心地について聞いてみると実際に住んだ人から、「駅から遠いけど駐輪場に屋根がなくて微妙だった」や「24時間ゴミ出しができなくてシフト勤務の自分には不便だった」、「廊下が暗くて怖かった」などの暮らしにくさに関する意見が出てきます。
退去する人から寄せられたヒントから改善点を見つけられれば、入居者の確保や満室経営につなげやすくなります。

退去時に理由を聞くことで客観的に捉えられる

退去の理由を聞いてみると、オーナーの視点ではわからなかった不満点に気が付けます。
実際に住んでみないとわからない部分もたくさんあるので、退去の理由を聞くと客観的に捉えられるようになります。
物事を客観的に捉えられるようになれば、自身が経営しているアパートにはどのような問題点があるのか、どこと改善すればいいのか、などの判断がしやすくなるでしょう。

入居者にとって生活がしやすいと感じられるアパートになっていれば、退去する人がいてもすぐに次の入居者が見つかる可能性も高まります。

退去理由がわからない時は本人にお礼の電話をする

管理会社にお任せしていると、細かいヒアリングをしてもらえないケースもあります。
それではどのような不満があるのかオーナーは把握できません。
住み心地に関するヒアリングまですると管理会社にとっては大きな手間になってしまうので、してもらえないことが多いのです。
それであれば、オーナーであるあなたが大家としてお礼の電話をしてみるのがおすすめです。
管理会社自身のイメージが崩れるような理由を述べられてしまうのを避けるために、あえて聞かないようにしている可能性もあります。
そのような場合、「管理会社にエレベーターが古くなっていると伝えたのに何もしてくれなくて」や「エントランスの掃除がほとんどされていなかったんですよね」といった声が聞かれることが考えられます。
物件にどのような問題があるのか把握できれば、適切なリフォームやメンテナンスも行うことができ、入居者にとって過ごしやすい環境に変えられるでしょう。

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満室経営をするために必要なポイントは?

マンション経営

満室経営を実現させるためには、押さえておきたいポイントが2つあります。
それが、物件力と営業力です。
この2つがどのような力なのか解説していきます。

物件力

物件力は、アパート探しをしている人が内覧してみたい、住みたいと思うかどうかを決める指標となります。
そのように思ってもらうためには、魅力的な物件であることが重要です。
立地条件の良さはもちろん大切なので重視する必要があります。
都心部の場合は駅からの近さ、地方の場合は駐車場の有無を重要視する人が多いので、押さえておくべきポイントです。

営業力

物件力が高くても営業力が低ければ、満室経営を実現するのは難しくなってしまいます。
入居者を増やすためには、物件を紹介して入居へとつなげるための管理会社や仲介業者の役割が重要です。
管理会社や仲介業者には、物件の魅力をしっかりと把握してもらうことが重要となります。
そのためには、オーナー自身が物件にはどのような魅力があるのかしっかりと伝えなければいけません。

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物件力と営業力をアップさせるには?

マンション経営

満室経営を目指すためには、物件力と営業力が重要です。
次は、この2つの力を向上させるためのヒントをご紹介します。

【物件力】建物周辺をキレイにする

建物の周りをキレイにすることは、物件力のアップにつながります。
天井や階段についている蜘蛛の巣、伸びきった雑草、ポスト周りのゴミなどを取り除くだけでもイメージは大きく変わります。
建物の周りが汚れていると管理されていないと思われてしまうので、いくら築年数が浅くても入居者が決まりにくくなってしまうのです。
しかし築年数が経過していても定期的に清掃を行うなどメンテナンスが行き届いている物件であれば、内覧に来た入居希望者が受ける印象は良くなります。
満室経営を目指して入居者を募集しているなら、定期的な清掃は怠らないようにしましょう。

【物件力】入居後のイメージを湧きやすくする

内覧に来た人が入居後のイメージしやすくするのも、空室対策として有効です。
内覧前にクロスを張り替えたり、室内の清掃をしたりしておくと、キレイな状態でお迎えできます。

水回りも汚れやすい部分なので、内覧の予約が入ったら清掃することを忘れないようにしましょう。
最近は、ホームステージングと呼ばれる手法を取り入れる物件も増えています。
ホームステージングは、モデルルームのように家具などを配置し、入居後のイメージを湧きやすくすることです。
入居後の生活がイメージしやすくなるので、入居契約につながる可能性が高まります。

【物件力】最先端設備の導入を検討

最先端の設備を導入するのも、物件力アップのポイントです。
物件を探す時に、インターネットの利用ができるか確認する人は非常に多くなっています。
無料でインターネットが使えるかどうか、という点を重視している人も多いことを念頭におき設備を整える必要があります。
また、宅配ボックスの需要も高まっているので、設置を検討してみましょう。
インターネット通販で買い物をする人が増えていることが宅配ボックスの需要拡大につながっています。
需要が高い設備を導入している物件は、入居を希望する人も多くなります。
そのため、満室経営につなげやすくなるのです。

【物件力】環境に適した家賃設定

アパートがあるエリアの家賃の相場と同じくらいかどうかも確認すべきポイントです。
インターネットで調べる時に、家賃を指定することができます。
家賃を指定して調べた時に他よりも高そうだと感じた場合は、相場から乖離していると言えます。
空室が長期化している物件は家賃が相場より高い可能性も高いので、改めて周辺の相場と自信が所有している物件の家賃を比較してみましょう。

1月から3月は繁忙期なので多少家賃が高くても入居者は決まりやすいです。
しかし、繁忙期を過ぎると家賃が高い物件は入居者が決まらず、いつまでも募集をかけたままになってしまいます。
閑散期は入居を希望する人も減るので、家賃や礼金などを下げて対応しなければいけません。
このことから、需要と供給を踏まえた家賃設定を考えることが大切だと言えます。
満室経営をするためにも、適宜募集条件を変更した方が良い場合もあると覚えておきましょう。

【営業力】返事を早めにする

不動産会社や仲介業者への返事を早めにすると、営業力アップにつながります。
アパートを探している人の多くはインターネットであらかじめ情報を集めた上で不動産会社や仲介業者に足を運んでいます。
中には、「家賃を1割安してもらえたら入居したい」、「礼金をなくしてくれるならこの物件に決める」などの交渉を行うケースも多いです。
その際、不動産会社や仲介業者からオーナーに連絡が行くので、交渉に応じるか早めに返事をする必要があります。
即答するためには、交渉内容ごとにおおまかな返答をあらかじめ決めておくのがおすすめです。
不動産会社や仲介業者に、どのくらいまでなら交渉に応じられるということを伝えておくのも良いでしょう。
スピーディーな対応を継続すると、営業の担当者から話が早いと認識され、内覧者を積極的に連れてきてくれるようになるなどのメリットも享受できます。

【営業力】募集条件を柔軟にする

募集条件を繁忙期と閑散期によって変えることは、物件力をアップするためのポイントでもご紹介しました。
需要と供給のバランスを加味して募集条件を柔軟にすると、営業力のアップにもつながります。

需要が多くて供給が少ない場合は価格が高騰し、需要が少なくて供給が多い場合は価格が下がるのは、当然のことです。
賃貸経営にも同じことが言えます。
需要に変動があっても家賃や敷金、礼金、広告費などを変えずに入居希望者を待つケースは多く見られます。
需要が大きい内は多少強気の家賃設定でも問題ありませんが、供給が上回っていると感じたら考え直すようにしてください。
家賃収入は多少減ってしまいますが、いつまでも空室になっているよりは損失を減らせます。
満室経営に向けた営業力のアップを目指しているなら、柔軟に条件を変更できるようにしておきましょう。

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満室経営を目指すためにしたいことは?

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満室経営を実現するためには、入居者に支持される工夫が求められます。
具体的にオーナーが取り組むべきことをご紹介します。

競合調査から何が不足しているかチェックする

まずは入居者が増えない原因となっている部分を見つけ出すことが大事です。
周辺にある競合物件の状況を知って、所有物件に不足している部分や課題を見つけるところから始めてみましょう。
競合調査の方法として、不動産ポータルサイトを活用がおすすめです。
家賃や間取り、設備などの条件を入力することで、競合物件の基本情報を調べられます。
競合調査によって同じ家賃でも設備が充実しているなど、所有物件にはない強みを分析できます。
また、地元の不動産会社から周辺情報を聞くのも良いでしょう。
その地域のターゲット層や競合の空室率などの情報が得られることがあり、そこから対策を検討できるようになります。

入居者のターゲット層を再確認する

所有物件と入居者のターゲット層がマッチしているのか、改めて確認することも大事です。
入居希望者の属性が異なれば、賃貸物件に求められる要素や条件も違ってきます。
狙っていたターゲットと所有物件の仕様や設備が適切であるか確認し、必要に応じてターゲットの見直しやリフォームを検討しましょう。

ターゲット層に合わせてリフォームを行う際は、競合調査時にターゲット層を意識して競合物件に備わっている設備を確認するのもおすすめです。
また、ターゲットの間口を広げるのも空室対策になります。
ひとり親家庭や外国人、生活保護受給者などの受け入れを行っていない場合、そのような人達も入居できるように検討することで、入居率をアップできます。
家賃滞納のリスクが不安という方は、管理会社の滞納保証制度や家賃保証会社を活用してリスクヘッジしながら間口を広げると良いでしょう。

退去理由を調べてみる

入居者が退去する際、その理由を知るためにアンケートを取ると良いでしょう。
「他より良い物件があった」、「設備の不具合が多い」など物件に対する不満が退去理由になっているケースも多いです。
内容次第ではすぐに対策を講じられるものもあるはずです。
退去時のアンケートをもとに、管理会社と退去防止の対策を相談しましょう。
また、現在入居中の方にアンケートを取るのもおすすめです。
物件の良いところや悪いところ、改善してほしいところ、要望などを答えてもらうことで物件の課題をより正確に把握でき、万全な退去防止策を検討できるようになります。

不動産会社との交流を積極的にする

一般的に不動産会社が客付けをすることが多いので、満室経営を目指すためにも不動産会社と信頼関係を築いていきましょう。
信頼関係を築くには、日頃から不動産会社と積極的に交流することが大事です。
可能な限り不動産会社に足を運び、周辺の物件の情報や状況を聞くなどしてコミュニケーションを取る機会を増やしてみてください。

不動産会社と親しくなれば、積極的に客付けを行ってくれるようになります。

情報更新や写真の掲載枚数を増やす

入居希望者のほとんどはインターネットから物件を探してから不動産会社に相談する流れが一般的です。
そのため、不動産ポータルサイトに掲載される情報や写真は内覧や入居につながる重要な要素となります。
周辺環境や設備など物件情報が充実していると入居者も物件のイメージが掴みやすく、情報が少ない物件と比べて安心感も高まります。
また、できるだけ細かく物件の詳細を伝えられるように掲載写真の枚数も増やしてみてください。
見た人に物件の魅力を伝えられない写真の場合は撮り直したものを掲載して、物件の魅力をアピールしていきましょう。

管理会社などの見直しをする

物件や運営を管理会社に任せている場合、必要に応じて別の会社への変更を検討しましょう。
共有部の修繕対応が遅い、日常点検の報告がない、掃除が行き届いていないなど、管理に問題があると入居者を増やすどころか減ってしまう原因になりかねません。
特に定期的な報告がない管理会社の場合、オーナーが管理・運営状況を明確に把握できていない場合もあります。

対応が早く、まめに報告や連絡をしてくれる信頼できる管理会社を選ぶことも満室経営を目指す上で大切です。
また、仲介会社に依頼しても集客につながらない場合は、その会社の集客力に問題がある可能性もあります。
他の仲介会社に切り替えるか、複数の仲介会社に集客を依頼してみましょう。

不具合なども素早く対応する

入居者の満足度を高めるためには、設備の不具合や入居者同士や敷地内でのトラブルなどのクレームに対して素早く対応することが大事です。
早々に対応することで入居者の不安や不満は最小限に留められます。
何かあったらすぐに対応してもらえる安心感は入居者の満足度にもつながるので、退去率の軽減につながります。

徹底した清掃を心掛ける

入居希望者に魅力的な物件と思ってもらうためには、部屋や共有部を掃除して綺麗にしておく必要があります。
しかし、共有部の清潔は普段から保つことが重要です。
内覧時だけ綺麗な状態だと、入居者はそのギャップにガッカリしてしまう可能性があります。
普段から共有部を綺麗にしておけば物件に対して良い印象を与えることができ、入居率を上げ、退去率を下げられます。

入居後に悪い印象を与えてしまわないためにも、清掃業者に依頼して定期的に共有部の掃除を心掛けてみてください。

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将来を見据えた満室経営をするには?

マンション経営

賃貸経営では現状だけではなく、将来を見据えた経営をすることが大事です。
満室経営を維持するために取り組むべきことを見ていきましょう。

適した家賃設定

地域ごとに家賃の相場があります。
家賃はオーナーが希望する金額を設定できる点がメリットですが、相場以上に高く設定すると入居者が集まらない原因となります。
特に長期間空室が続いている場合、家賃設定に原因があるケースが多いです。
まずはその地域の相場を調査して家賃が適正であるか確認し、必要に応じて見直しをしましょう。

家賃相場は不動産ポータルを活用して競合の家賃を見ることで、だいたいの相場を把握できます。

需要と供給に合わせて募集条件を変える

入居者を効率よく集めるためには、賃貸の需要と供給に合わせて募集条件を変えるが重要です。
4月からの新生活に向けて1~3月は物件探しのピークを迎えます。
この時期は賃貸需要が一番高まるので、多少家賃が高くても入居者が入ってくる確率は高いです。
しかし、それを過ぎてしまうと賃貸需要が一気に下がってしまうので、高い家賃や敷金・礼金のままでは入居者が集まらない可能性があります。
閑散期に突入した後は、家賃や敷金・礼金を少し下げてみましょう。

一年中同じ条件で募集し続けるよりも、需要と供給に合わせて募集条件を変えた方が長期間の空室を回避できる可能性が高まります。

リフォームで設備を一新する

設備が古い場合、退去時に合わせてクリーニングだけではなくリフォームを検討していきましょう。
水回りの設備やエアコン、換気扇、ガスコンロ・IHなどの設備は設置から10年以上経過していると、不具合が生じやすくなります。
まだ使える設備とはいえ、不具合が多く使いづらさを感じると次の入居者の不満につながり、早期退去の可能性を高めます。

入居してすぐに壊れたといった事態を回避するためにも、古い設備はそのままにせず、必要に応じてリフォームしましょう。
設備が新しくなったことは物件のアピールポイントになるので、早期入居につながる可能性も高まります。

入居条件を見直してみる

家賃をこれ以上は下げられない場合は、入居条件を見直してみましょう。
例えば敷金や礼金なしとするだけでも、初期費用を抑えたい入居者にとって魅力的な条件に感じます。
他にもペット不可だった物件であれば、ペット可にすることでペットと一緒に暮らしたい人の需要を高めます。
ペット可物件は数が少ないため、多少家賃を高くしても入居者が入りやすい傾向にあります。
そのため、家賃を変えずに入居者を集めたい人におすすめです。
しかし、すでに入居している人の中には動物嫌いの人や動物アレルギーを持つ方もいるかもしれません。
そのため、まずは他の入居者に確認を取ってから条件の変更を行いましょう。
ペット可物件に切り替える場合は事前に防音対策やルールを設けるなどして、他の入居者の迷惑にならないように対策を講じてください。

契約更新時に入居条件を再確認する

賃貸物件の多くは2年ごとに契約を更新します。
このまま住み続ける人もいれば、新しい物件に引っ越す方も多いです。
転勤や転職などでやむを得ない事情でない限り、更新のタイミングで入居者が離れてしまうのはオーナーにとって回避したい事態です。
「この条件なら住み続けたいな」と思ってもらえるように、更新時も入居条件の確認と見直しを検討してみてください。

例えば家賃を少し下げるなどするだけでも、入居者にとってはメリットがあります。

学校の近くなら学校へも相談

大学の近くで学生に需要のある物件であれば、その大学に相談するのもおすすめです。
生協や学生管理センターに物件情報を掲載してもらえるように交渉することで、大学に通う学生に物件を斡旋してもらったり、掲示板などで入居募集をアピールできたりします。
学生の場合、少なくとも卒業するまで入居してくれる可能性があり、また卒業後も入れ替わりで学生が入る体制であれば、満室を維持できるでしょう。

募集資料を作り直してみる

入居者の募集では、どれだけ物件の魅力を伝えられるかが重要です。
実物は魅力的でも募集資料から魅力が伝わらず、内見の問い合わせにつながらない可能性も考えられます。
同じ資料を使い回すのではなく、募集資料から物件に魅力が伝わっているのか確認してみましょう。
情報が少ない、不動産ポータルサイトなどに掲載されている写真が魅力に欠けると感じたら、資料を作り直してから募集をかけてみましょう。

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満室経営にはこんなことも大事!

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満室経営を実現するために、他にも取り組むことや注意点は色々あります。

周知してもらうように工夫する

入居者を集めるためには、入居希望者に周知してもらうことが大事です。
広く周知してもらうためには、1つの仲介会社ではなく複数の仲介会社で紹介してもらうと、入居希望者と物件が出会う確率が高まります。

また、あえて仲介店舗を持たない管理会社を利用するのも良いでしょう。
管理に特化した専業型管理会社は独自の仲介店舗を持たない代わりに、中立な立場で数多くの仲介会社に入居者募集の依頼を行っています。
そのため、広く物件を周知させることが可能です。
上記でも述べましたが、学生向け物件であれば近隣の大学に相談して、学生に物件情報を提供する機会を与えるのも周知拡大に有効です。

トラブルの防止と対応に務める

トラブルが頻繁に起きる物件に誰も住みたいとは思いません。
入居しても早期退去のリスクを高めるので、まずはトラブルを未然に防ぐことが大事です。
例えばトラブルを起こしそうな人の入居を回避するために、厳しい基準の入居審査を行いましょう。
また、トラブル防止に務めても賃貸経営では何かしらトラブルが起きる可能性があります。
万が一トラブルが発生した時は後回しにしないで、すぐに対応することが入居者からの信頼度アップにつながります。

過度なリフォームは回収できない可能性がある

物件が古くなり魅力が下がった時は、リフォームで価値を高める必要があります。
しかし、過度なリフォームにならないように注意しましょう。
必要以上にリフォームすると代金の回収のために家賃を高く設定しなければなりません。

相場を大きく外れる家賃になってしまうと入居者が現れず、リフォーム費用を回収しきれない可能性があります。
リフォームをする際は、費用対効果を意識してプランを立てることが重要です。

ニーズから入居者を限定する

必要に応じて入居者を限定するのも良いでしょう。
例えば独身女性の場合、一人暮らしでも安心して暮らせる物件が求められます。
電車やホテルなどの女性専用があるように、女性だけが入居できる専用物件にすれば、男女混合の物件よりもリラックスした環境で生活できるでしょう。
それに合わせてセキュリティ対策の強化や外観・内装をおしゃれに変えるなどすれば、デザイン性が高く安心して暮らせる部屋を望む女性の需要は高く、入居希望者も殺到しやすくなります。

ただし、入居者を限定した物件は特定のターゲット層しか集客できないため、入居者の幅が狭まることで入居率を下げる可能性もあります。
その地域で入居者を限定することに需要があるのか、しっかり検討しましょう。

まとめ

今回は満室経営をするための秘訣をご紹介しました。
賃貸オーナーにとって家賃は大事な収入源となるので、長期的な空室は避けなければなりません。
満室経営は簡単に成し遂げられることではありません。
しかし、所有物件の課題を把握し、改善や空室対策に取り組むことで満室経営の実現に近付けます。
なかなか満室にならないと悩んでいる方は、この記事を参考に空室対策を見直してみてください。

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