大家なら知っておきたい「施設賠償責任保険」とは？

アパートやマンションなどの賃貸物件を運営するにあたり、様々なリスクが付いて回ります。
地震や災害といった自然災害だけでなく、突発的な事故を含む予想外の出来事が起こり得るのです。
そこで今回は、大家なら知っておきたい施設賠償責任保険についてご紹介します。
施設賠償責任保険とはどのようなものなのか、メリットや注意点も含めて解説していくので、ぜひ参考にしてください。

オーナーが加入を検討した方が良い保険

自然災害や不慮の事故など、賃貸経営には様々なリスクが存在します。
そこでまずは、賃貸経営をするなら加入しておいて損はない保険についてご紹介しましょう。

火災保険

火災保険は、火災だけでなく水害などによって建物が被害を受けた際に損害を補償してくれる保険です。
所有している建物が火災で全焼すると建て替えには数千万円以上の費用がかかります。
そのため、賃貸物件だけでなく、個人の住宅でもほとんどの人が加入している重要な保険です。
火災保険といっても保証される範囲は幅広く、火災による被害だけに留まりません。
水害や風災、雪害や雹災に落雷といった自然災害に加え、漏水などによる水漏れや外部からの物体の落下や衝突、爆発、盗難などの事故にも対応している保険がほとんどです。
火災保険では補償対象が建物と家財に分かれるため、オーナーとして加入するのは建物に対する保険か、あるいは建物と家財のどちらも保証する保険のいずれかです。
ちなみに、建物に対する保険はオーナーが加入するため、入居者は家財のみが対象となる別の保険に加入するのが一般的です。
ただし、オーナーと入居者のどちらにも火災保険に絶対に入らなければならないといった加入義務はありません。
それでも万が一災害や事故による被害に遭った場合、その損害は莫大になることから、不測の事態に備えて加入しておくと安心です。

地震保険

地震保険は、地震によって引き起こされた津波や火災などによる損害を補償してくれる保険です。
風災や水害といった火災以外の自然災害による損害を補償してくれる火災保険も、地震による建物への被害はカバーしていません。
地震によって発生した火災によって建物に被害を受けても、火災保険では補償してくれないのです。
そのため、地震による被害に備えるには地震保険にも加入しておくことが必須です。
ただし、地震保険は単独では契約できません。
必ず火災保険とセットで加入しなければならないと決められています。
また、加入していたとしても建物を立て直す費用すべてを補償してもらえるわけではないため、注意が必要です。

孤独死保険

賃貸経営におけるリスクの1つの高齢入居者の孤独死がありますが、保険の中にはこうしたリスクに備える孤独死保険もあります。
もしも入居している高齢者が賃貸物件で死亡しており発見が遅れた場合、特殊清掃が必要になります。
しかし、特殊清掃を行ったとしてもすぐには元通りにならないケースもあるほか、身寄りがなければ遺品整理費用もオーナーが負担しなければなりません。
こうした事態による家賃の損失や室内の原状回復費用をカバーしてくれるのが孤独死保険です。
入居者に高齢者が多い場合は、孤独死保険に加入しリスクに備えるのもおすすめです。
また、保険商品ではないものの、賃貸物件に対し高齢者見守りサービスを導入するのも1つの方法です。
高齢者見守りサービスでは、電気の使用量や人感センサー等によって入居者の活動を検知でき、もし一定時間動きがない場合はオーナーに連絡が入ります。
カメラなどの設置は必要なく、入居者のプライバシーに配慮しながら安全を見守れるのが特徴です。
他にも、家賃保証サービスの中には家賃の未払いだけでなく孤独死や原状回復費用を保証するものもあります。
入居者の孤独死によるオーナーの心理的・経済的な負担を軽減するためには、こうした保険やサービスを活用するのもおすすめです。

生命保険

賃貸物件を購入する際にローンを利用した場合、万が一債務者であるオーナーが病気になったり死亡したりすれば、家族には負債が残ります。
そうした事態を避けるために活用したいのが団体信用生命保険です。
団体信用生命保険は、ローン返済中に債務者にもしものことがあれば、保険金が下りてローンの残債に充当されます。
保険金で残りのローンを完済できるため、家族には物件という資産だけを残せるのです。
そのため、残された家族は、入居者から入る家賃収入のほとんどを収入として得ることが可能です。
ただし、既存の生命保険に加えて団体信用生命保険に加入すると、支払う保険料が高くなります。
そのため、団体信用生命保険に加入する際は、どちらの生命保険を優先するのか保証を見直すことをおすすめします。

施設賠償責任保険とは？

賃貸経営を行う際は、火災や地震など自然災害によるリスクに目が行きがちですが、建物の老朽化が原因で入居者にケガをさせてしまう可能性も存在します。
ここでは、オーナーが損害賠償の責任を問われた際に、その損害をカバーする施設賠償責任保険について解説します。

施設の欠陥・不備による損害賠償を補償する保険商品

施設賠償責任保険は自身が所有する物件の欠陥や不備によって他人にケガをさせてしまった、物を壊してしまった際に負わなければならない損害賠償を補償する保険商品です。
個人向けではなく、オーナー向けの保険商品ですが、物件の管理者にとってまさかの事態に備えておくことは非常に重要です。
なぜなら、もしも所有する物件で施設の欠陥や不備によって入居者にケガをさせてしまった場合、高額な損害賠償金を請求される恐れがあるからです。
損害賠償責任保険は、高額な損害賠償金によって経営不振に陥るリスクを未然に防ぐことはもちろんですが、きちんと保険金が支払われることでケガに遭った方も十分な治療を受けられます。
被害に遭われた方の受けた損害をきちんと補償することは、何より優先しなければならない重要事項のため、こうしたリスクに備えた保険は極めて大切です。

保険適用されるのはどんなケース？

損害賠償責任保険が適用されるのは、どのようなケースなのか詳しく解説していきます。

・建物の安全性の維持や管理に不備があった場合
建物そのものの不備や欠陥によって他人を死傷させたり、物を壊したりした場合、損害賠償責任保険の対象となります。
例えば、管理する物件の外壁が落下し、通行人や入居者にケガを負わせた場合は保険金が支払われます。
ちなみに、停めてあった車や他の建物への損害も補償されます。
また、建物内部やエレベーターに不備があり、ケガをした場合も保証の対象です。

・建物に構造上の欠陥があった場合
アパートの欠陥によって生じた損害も施設賠償責任保険の保険金支払いの対象となります。
地震や災害が起きた際、非常口や避難経路に不備があり、十分に確保されていなかったせいで逃げ遅れた人が出たり、あるいは死亡してしまったりした場合はこれに当てはまります。
また、マンションのエントランスや廊下などの共用部分の床に、滑りやすい材質が使われていたせいで、転んでケガをした場合も保険金支払いの対象です。

・特約を付けられるケースもある
本来は施設賠償責任保険の支払い対象でないものの、特約を付けることで補償対象にできるケースもあります。
例えば、マンションの老朽化により、給排水管から水漏れし入居者の部屋を水浸しにした場合でも、漏水補償特約をつけていれば保険金が支払われます。
保険会社によって特約の種類は異なりますが、付けておくことで万が一の事態が起きても補償が受けられるのは安心です。
ただし、あくまで補償されるのは他人に対して与えた損害のみです。
水漏れの原因である給排水管の調査や修理に関する費用は補償対象外です。
また、入居者のミスによって階下の部屋を水浸しにした場合も施設賠償責任保険の対象外となるため、個人で加入する個人賠償責任保険など他の保険から支払うことになります。
他にも工事発注者責任補償特約をつけておけば、オーナーが施設修理や改善の工事において、発注内容や指示のミスによって他人の生命や身体を害したり、財物を滅失や破壊、あるいは破損したりした場合に支払わなければならない賠償金も補償してくれます。
特約については、後程詳しく後述しますが、他にも様々な種類があるので、必要だと思うものを付けておくのがおすすめです。

補償される範囲

施設賠償責任保険は「施設の安全性の維持・管理の不備や構造上の欠陥」「施設の用法に伴う仕事の遂行」の2種類が保険の対象となります。
これら2つが原因となり、他人を死傷させたり、物を壊したりしたときに、オーナーが負わなければならない法律上の損害賠償責任をカバーします。
一般的に施設賠償責任保険で補償できる内容は以下の通りです。

・損害賠償金
法律上の損害賠償責任に基づき、損害を受けた相手に支払わなければならない治療や修理費などを補償します。

・損害を防ぐために使われた費用
あらかじめ建物の管理をきちんと行っていなかったために生じた損害がこれ以上拡大するのを防ぐために使われた費用を補償します。
但し、補償されるのは防止に有益だと判断されたものに限ります。
例えば、共用部の床が破損しケガ人が発生した場合、床の修理に出した費用がこれに該当します。

・事故発生時における被害者に対する費用
事故が起こった際に、オーナー側が損害防止や軽減のために取った必要な手段に対し賠償責任がないと判断された場合、被害者に対して掛かった費用を補償してくれます。
例えば、ケガ人を病院に搬送するためのタクシー代や応急手当に使った道具代がこれに該当します。

・賠償責任を巡る裁判等にかかった費用
賠償金の支払い有無や金額等を裁判や示談交渉によって解決するケースがあります。
この場合、裁判費用や弁護士費用など掛かった費用が補償されます。
ただし、保険会社によって保証内容が異なることもあるため、加入する際は内容をしっかり確認することが大切です。

施設賠償責任保険のメリット

施設賠償責任保険には、様々なメリットが存在します。
続いては、施設賠償責任保険のメリットを詳しくご紹介しましょう。

保険料が比較的安い

施設賠償責任保険は保険料が安くコストパフォーマンスが良い点がメリットに挙げられます。
例えば、対人・対物補償限度額を1億円に設定しても保険会社によっては保険料が年1万円以内で収まります。
低コストで他人に与えてしまった損害を補償してくれるため、リスクに備えるためにも加入しておくに越したことはありません。

補償範囲がかなり広い

施設賠償責任保険は補償範囲が非常に広いのもメリットの1つです。
先ほども紹介しましたが、建物の外壁が落下し通行人や止めてある車に損害を与えた場合はもちろん、物件の共用部の滑りやすい床で転んだり、エレベーターの不備によってケガをしたりした場合も補償の対象です。
このように施設賠償責任保険は、入居者だけでなく通行人や車両に与えた損害もカバーしてくれます。
賃貸経営をしていると、もしものリスクが発生する可能性はゼロではありません。
どんなに気をつけていても、事故が起こる可能性があるのです。
万が一の事態が発生した際に、高額な賠償金を自身で負担しなくて済むように、施設賠償責任保険は加入しておくと安心です。

思いがけない事態でも適用されやすい

施設賠償責任保険は、思いがけない事態にも適用されやすいです。
例えば、老朽化による外壁破損は、日頃からメンテナンスをしっかり行うことである程度防ぐことは可能でしょう。
しかし、強風により破損した破片が近くにいた通行人や車両を傷つけるなど、突発的な事故を防ぐのは非常に難しいです。
しかし、施設賠償責任保険なら、このような事故も補償の対象となるので安心です。

施設賠償責任保険でも適用されない損害

万が一の事態に備えられる施設賠償責任保険ですが、場合によっては保険が適用されないケースがあります。
具体的には、どのような場合に適用外となるのでしょうか？
以下では、施設賠償責任保険が適用されない損害について詳しくご紹介します。
あらかじめ保険内容をしっかり確認しておくことが大切です。

自然災害による損害

地震や台風、津波、洪水、雨漏り、噴火などの自然災害による損害は補償されません。
自然災害による被害が発生する可能性があることを予測できる範囲には限りがあり、その被害を回避するのは難しいとされています。
自然災害が発生したことで生じる被害は不可抗力であるため、保険の支払い対象とはならないのです。
ただし、民法第717条を見ると、建物に瑕疵があることによって第三者に被害を与えてしまった場合、占有者は責任を負わなければいけません。
瑕疵とは、本来あるべき機能や品質が欠如している状態のことを言い、管理者のメンテナンス不良や管理を怠ることで生じてしまいます。
自然災害が発生した際、周辺の建物の被害に比べて損傷が激しい場合、建物に瑕疵があることで大きな被害を受けている可能性があります。
この場合、被害の原因は自然災害によるものではなくなるため、施設側に原因があるとして、保険が適用されるケースがあります。
また、自然災害による被害を保険で補償したいのであれば、火災保険や地震保険など、それぞれの被害に特化した保険に加入しておくのが望ましいです。
火災保険や地震保険は災害が起きた際に適用される保険となるため、自然災害による被害に備える場合は、加入を検討してください。

従業員への損害

施設賠償責任保険が適用されるのは、施設を利用した客や業者などの第三者など、他人に対してのみです。
建物管理の不備によって、従業員がケガを負ったり、死亡したりしても保険は適用されません。
あくまでも補償の対象は他人であることを念頭に置いておきましょう。
このような被害に備えるためには、損害保険や業務災害補償保険に加入しておく必要があります。
損害保険とは、予期せぬリスクによって生じた損害を補償するための保険です。
それぞれのニーズに合わせて柔軟に対応できるよう、豊富な種類の商品が用意されています。
個人向け・法人向けの保険があるので、ぜひチェックしてみてください。
業務災害補償保険とは、労災事故や労務トラブルへの備えとして用いられる保険です。
保険料は必要経費として金額損金処理を行うことができ、対象者に支払われる保険金は原則として非課税となります。
ただし、施設賠償責任保険に限らず、故意に起こした事故に保険が適用されることはないので、十分注意してください。

自動車に関する事故

自動車や原付などの所有、使用または管理における被害は、施設賠償責任保険の適用外になります。
自動車の事故に備える保険として挙げられるのは、自賠責保険です。
自賠責保険への加入は強制となっているため、建物の管理者や個人事業主であればすでに加入しているはずです。
ただし、請求された金額が補償される保険金よりもオーバーする可能性があります。
このような事態を避けるためには、自動車保険やバイク保険など、任意で加入できる保険を選ぶのがおすすめです。
自動車事故の発生率は高いことから、万が一の事態に備えておいた方が良いとされています。
自動車保険、バイク保険は対人・対物賠償とも給付される保険金に限度がないため、どんな事故にも安心して備えられます。

その他

ここまで、保険適用外となる損害として代表的なケースについてご紹介してきましたが、施設賠償責任保険が適用されないケースは他にもあることをご存じでしょうか？
例えば、建物の工事や汚染物質による被害、サイバー攻撃などの事由によって生じた被害については補償できません。
また、戦争や暴動、クーデターなど、国内で発生する確率が低い事由に関しては、対応できる体制が整っていないため、保険適用外となってしまいます。
保険に加入する際には、あらかじめ適用されるケース、そうでないケースを確認しておくのが望ましいです。
損害が生じてからでは手遅れになる恐れがあるため、必要に応じてそれぞれの事由に対応できる保険に加入しておきましょう。

万が一のために特約を備えるのもおすすめ

特約は商品化されていませんが、メインとなる保険にオプションとして付けられる便利な補償です。
それぞれのニーズに合わせて特約を選ぶことで、あらゆるシーンで柔軟に対応できるようになります。
万が一の事態に備えて特約を付ける人も多いので、ぜひ参考にしてみてください。
以下では、施設賠償責任保険に付随できるオプションについてご紹介します。

漏水担保特約

漏水担保特約とは、給排水管、冷暖房装置、消火栓、冷凍装置、スプリンクラーなどからの排出、漏洩、気体、蒸気によって損害が発生した場合、保険金が支払われる特約です。
施設賠償責任保険に加入していたとしても、漏水担保特約が付随していなければ水漏れ事故に関する損害はカバーできないので、注意しなければいけません。
一戸建てやアパート、マンション、ビルなど、どんな建物にも漏水リスクは付いて回るため、あらかじめ対策をしておくのが望ましいです。
トラブルを未然に回避することで、すべての人々が快適に利用できます。
特に、複数の入居者やテナント業者を抱えている場合は、水回りに問題が生じたことでクレームが入るほか、近隣トラブルや店舗同士のトラブルにつながる恐れがあるため、十分注意しなければいけません。
賃貸物件の場合、施設の管理者だけではなく、それぞれの部屋の占有者も抱えるリスクであることから、特約に加入すると安心して利用できるようになります。
漏水担保特約は一般的に、東京海上日動や三井住友海上などで用意されています。
賃貸物件を所有しているのであれば、漏水担保特約への加入も検討しておきましょう。

人格権・宣伝侵害事故補償特約

プライバシーの侵害やハラスメント、差別的扱いによる精神的被害、広告・宣伝における著作権侵害などの被害を受けた場合、賠償保険が適用される特約です。
例えば、店舗のホームページやポスター、SNSなどに客が映ってしまったことで、プライバシー侵害として訴えられる可能性があります。
そんな場合に対応できるのが人格権・宣伝侵害事故補償特約です。
不当な理由による身体の拘束、口頭・文書・図画による表示などで、他人の自由やプライバシー、名誉を侵害した際には、法律上の損害賠償責任が生じます。
従業員数が多い場合や広告・宣伝を作成する可能性がある場合、人格権・宣伝侵害事故補償特約をオプションとして付けておくと安心です。
一般的に、東京海上日動や共済火災で用意されています。

その他の特約にも注目

その他にも、見舞費用補償特約や起訴対応費用担保特約、事故対応費用補償特約、管理財物損壊倍賞特約、飲食物危険補償特約、初期対応費用担保特約など、様々な特約をオプションとして付随できます。
施設賠償責任保険の補償の範囲を拡大するために、それぞれ内容の異なる特約が用意されており、オプションの種類も豊富です。
管理している施設に必要な特約をピックアップし、万が一の事態に備えられるようにしましょう。
特約に加入しておくことで、あらゆるケースに対応できるようになります。
加入を検討しているのであれば、補償内容をしっかりチェックしておきましょう。

契約する上で注意したいこと

上述した通り、施設賠償責任保険はコスパが良く、補償内容が広いほか、思いがけない事態でも適用されるのが魅力的な保険です。
ただし、契約するにおいて注意しなければいけないことがいくつかあります。
以下では、具体的な注意点についてご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

告知義務を守らないと保険料が支払われない

契約者または被保険者には告知義務があり、その義務をしっかり守らなかった場合、保険料は支払われません。
契約する際、書面には必ず★印（または☆印）が表示された告知事項が記載されています。
故意または過失によって、事実と異なっていたり、事実を記載しなかったりした場合、告知義務違反により契約が解除されるため、注意しなければいけません。
契約自体が解除されてしまえば、当然のことながら保険金も支払われません。
必ず正確な内容を記載するようにしてください。

補償内容が重複する場合は注意

世の中には、今回ご紹介した施設賠償責任保険以外にも、内容の異なる様々な種類の保険が存在しています。
考えられる様々な事故の被害に備えるため、複数の保険に加入している人も多いはずです。
あらかじめ複数加入しておけばあらゆる問題に対応できますが、補償内容が重複するといった問題が起こってしまう可能性があります。
補償内容が重複していた場合、保険料が無駄になっていたり、自分が望む以上の補償になっていたりする恐れがあるため、加入する際には十分注意しなければいけません。
特に、夫が加入している保険と妻が加入している保険の内容に重複があるなど、家庭内で問題が発生しているケースは頻繁に見受けられます。
保険に加入する際は、補償内容をしっかり確認し、支払い限度額や補償範囲などもチェックしておきましょう。
問題を未然に防ぐために、自分が加入している保険の補償内容を家族に伝え、お互いに把握しておくことが大切です。
現在、各保険会社でも補償内容の重複を防ぐために、注意喚起を行っています。

変更箇所があったらすぐに保険会社へ連絡する

契約後、保険料算出の基礎数値や保険の対象、契約時に提出した書類の内容、保険証券記載の住所や電話番号、特約の追加・削除、契約条件などに変更がある場合は、すぐに保険会社へ連絡するようにしましょう。
契約者または被保険者には通知義務があり、変更したことを連絡していない場合、契約は解除され、保険料も支払われなくなる可能性があるため、注意してください。
変更が生じるのであれば、忘れず保険会社へ連絡しましょう。
住所や電話番号などに関しては、通知義務はありませんが、変更があるのであれば連絡するのが望ましいです。

保険料の払込期日は守る

保険料は必ず、定められている払込期日までに払い込みを済ませるようにしましょう。
保険料は保険証券に記載されているので、あらかじめチェックしておいてください。
保険証券に記載されてない場合は、契約時に払い込みを行います。
期日までに入金が確認されない場合、契約が解除されたり、保険金が支払われなかったりする可能性があります。
あらかじめ期日をチェックし、払い込みが遅れることのないよう準備しておきましょう。

単体で加入できない場合もある

単体での加入を検討している人もいるかもしれませんが、施設賠償責任保険は場合によって単体での加入ができないケースもあります。
これは保険会社によって異なり、単体で加入できないのは、火災保険や地震保険などの保険や特約などとセットで加入することが決められている場合があるからです。
単体で加入することを考えているのであれば、あらかじめどのような商品があるか確認しておく必要があります。
保険会社によって異なるため、複数社を比較して決めるようにしてください。

解除と解約返礼金について

契約の解約をする際、手元に戻ってくる保険料は払い込み金額よりも少なくなります。
また、契約内容や解約する理由によっては、保険料が戻ってこない可能性があります。

示談交渉サービスはない

契約者や被保険者の代わりに、保険会社が示談交渉を行うサービスのことを、示談交渉サービスと言います。
施設賠償責任保険には示談交渉サービスはなく、損害が発生した際には、契約者または被保険者本人が示談交渉を進めていかなければいけません。

しかし、知識や経験がない場合、時間・労力ともに莫大な時間を要する可能性があります。
示談交渉サービスはありませんが、保険会社からアドバイスをもらうことは可能です。
自身で示談を進めるのが不安な場合は、保険会社に相談しながら進めるのがおすすめです。
また、必要に応じて弁護士への依頼を行ってくれる場合もあるため、示談交渉サービスがないからといって、加入する価値がないということはありません。

まとめ

今回は、施設賠償責任保険の特徴やメリット、契約する上での注意点など、詳しい情報をご紹介しました。
併せて特約に加入すると補償内容が拡大されるため、より安心して施設を管理できます。
様々な損害に対応できる施設賠償責任保険ですが、場合によって保険が適用されない可能性があるため、十分注意しなければいけません。
施設賠償責任保険への加入を検討している人は、あらかじめ保険内容をよく確認し、どのようなケースに向いているのか把握しておくことが大切です。
現在、様々な保険会社が施設賠償責任保険を用意しているので、ぜひチェックしてみてください。