アパート経営は失敗しやすい？その原因と成功に導くためのポイント

アパート経営は毎月家賃収入が入ることから安定性があり、人気のある資産運用です。
しかし、アパート経営は成功している人がいれば、逆に失敗している人も少なくないので、簡単に上手くいくものではないことを念頭に置いておく必要があります。
事前にどんなことで失敗しやすいのか、どうすれば成功するのかを知ることが重要です。
今回はアパート経営を失敗してしまう原因から成功のポイントを詳しく解説するので、不動産投資を考えている方はぜひ参考にしてみてください。

アパート経営で失敗してしまうのはなぜ？

アパート経営が失敗する原因を知ることで、あらかじめ対策を考えやすくなります。
主に次の5つの失敗パターンがあるので、原因を詳しく見ていきましょう。

立地の悪さで失敗

アパート経営の失敗でよくあるパターンが立地の悪さです。
どんなに間取りや住空間の良いアパートであっても、立地次第で物件の人気度は変わってきます。
例えば車を持たない人の場合、駅や商業施設などから離れすぎている立地だと生活が不便なのであまり需要がありません。
日常生活で頻繁に車を使う人なら離れた立地でも比較的需要はありますが、駐車場を用意しないと入居者の確保は厳しくなります。
アパート経営を始める人のなかには、元々保有する土地を活用するケースも多いです。
しかし、その土地の環境と入居者のニーズが合わないと経営の失敗につながってしまいます。
また、需要のあるエリアでもすでにたくさんのアパートがある場所だと、他の物件に勝る要素がないと入居者の獲得は厳しくなります。
他にも災害のリスクにも配慮して、安全で快適に暮らせる立地でアパート経営をすることが望ましいです。

地域に見合わない設計で失敗

設備や間取りなど物件の設計にこだわればこだわるほどグレードの高いアパートとなります。
建築費用は高くなりますが、資産価値が高い分、家賃も高めに設定することが可能です。
しかし、その地域にマッチしたグレードでなければアパート経営は失敗してしまいます。
高所得者が多い高級住宅街であれば、グレードが高いアパートでも高級志向な人に需要があります。
ところが、地域の相場から大きく外れるほど高い家賃設定では、入居者は集まりにくくなります。
この地域にアパートを建てるならどんな人がターゲットになるのか、そのターゲットにはどんな間取り・設備であれば満足してもらえるか考えた上で地域に見合った設計が必要です。

施工会社・管理会社選びで失敗

施工の質が悪い会社に依頼してしまった場合、アパートが完成した後に施工不良が発覚する可能性があります。
施工不良に気付かないまま経営を始めれば、入居者のクレームや早期退去といったトラブルも起きやすくなります。
経営を始めたばかりの段階で不良箇所の特定から修繕が必要となれば、大家の負担は大きくなってしまいます。
また、良い施工会社に恵まれても、建てた後の管理に問題があれば意味がありません。
大家だけでの管理は難しい部分もあるので、管理会社と契約して入居者の対応から物件管理まで委託するケースが一般的です。
しかし、この管理の質も会社ごとに異なり、粗末な管理をされていると稼働率が上がらなくなってしまいます。
家賃の回収やトラブル・クレーム対応の対応が遅いなど、管理面において問題があればアパート経営は上手くいかなくなってしまいます。
建築費や委託費用といったコストがかかる部分だからこそ、施工会社も管理会社も妥協せずに選ぶことが大事です。

資金繰りで失敗

資金繰りが上手くいかずにアパート経営が失敗することも多いです。
アパートの建設中に追加工事が発生したり、完成直後に修理が必要になったりして、出費が増えることがあります。
また、住宅ローンの返済や管理費などのランニングコストの支払いは、空室が多くて家賃収入が少ない状況でも避けられず、資金繰りの悪化につながります。
このようにアパート経営では予想外のこともあるので、余裕な資金計画を立てて予備費の確保が必要です。
金融機関からお金を借りることも可能ですが、資金繰りが苦しい状態だとかえって首を絞めることになります。
アパート経営は自己資金が多いほど失敗のリスクを減らせるので、無理のない資金計画を立てるようにしましょう。

修繕費の割高で失敗

アパートは長い年月が経てば劣化や老朽化が進み、建物の安全性を損ねるだけではなく、入居者が集まりにくい原因となります。
深刻な問題が起きてからの修繕は、費用が割高になってしまうので注意が必要です。
しかし、早い段階でこまめに修繕をすれば劣化・老朽化の進行を遅らせることができ、美観や安全性も保たれるので、古くても人気の物件を維持できます。
修繕のたびにお金はかかりますが、それでも1度で大掛かりな修繕を行うケースと比べれば割安で済むこともメリットです。

空室対策で失敗

アパート経営で特に意識したいことは空室を作らないことです。
利益と直結する部分だからこそ空室対策が求められますが、間違った対策で逆に失敗するパターンもあります。
例えば空室対策にリノベーションを行って、今よりもおしゃれで綺麗な部屋に改修するケースも多いです。
しかし、リノベーションのような大規模なリフォームは費用も大きくなってしまい、費用の回収にも時間がかかるので損と感じてしまう場合があります。
空室対策は色々なやり方があり、資金を大きく投資しなくてもできるものも多いです。
ペット可や高齢者の入居可など入居条件の緩和や集客・空室対策に評判の良い管理会社に変更するなど、少しの工夫で入居率を上げることは可能です。

入居者トラブルの発生で失敗

家賃の滞納や騒音、汚部屋化、夜逃げ、禁止物件でのペット飼育・同居・楽器演奏、自殺・孤独死などアパート経営では様々な入居者トラブルが発生します。
家賃を回収できなければ資金繰りは悪くなり、トラブルやクレーム対応の遅れで入居者の不満が溜まれば退去されてしまい、空室ができる原因となります。
入居トラブルを回避するためも、あらかじめ対策・対応を考えておくことが大事です。

アパート経営を成功させるための手段

アパート経営の成功はスタートの時点で決まると言われています。
これから不動産投資をする人は、次の4つのポイントを意識することでアパート経営の失敗を回避できます。

まずは情報収集を行う

アパート経営ではどこでアパートを運営するか、どの層をターゲットにするかなどを考える必要があります。
立地とターゲットが合わなければ、アパート経営は失敗してしまいます。
継続的な需要があるか判断するためには、地域に関する情報を集めてよく把握することが大事です。
また、周辺にはどのような建物があるのか、今後建つ予定もしくはなくなる予定の建物、ライバル物件の情報も細かく集めると経営判断のしやすさにつながります。

余裕のある資金計画を立てる

安全にアパート経営していきたいのであれば、ローンの割合は初期投資の70～80％に抑えると良いです。
最近は自己資金なしで不動産投資ができる会社もありますが、借入が多いと仮に空室が発生した場合、ローンの返済や管理費の支払いなどで経営が苦しくなってしまいます。
自己資金が多ければ借入金も少なくて済むので、ローンの返済にも余裕が生まれます。
もしも空室が発生してもローンの返済額が少なければ、敷金・礼金0円やフリートレントを実施する入居希望者の集客する余裕もあります。
空室でも赤字経営とならないように余裕のある資金計画を立てていきましょう。

施工会社・管理会社は慎重に選ぶ

安心して依頼できる施工会社・管理会社を選ぶことも成功に重大なポイントです。
入居者の集まりやすいアパートにするためには、競争力の高い物件を建てる必要があります。
競争力の高い物件を作るためにも、色々な施工会社に相談してアドバイスを受けることをおすすめします。
また、提案内容や建築費用、初期費用、ランニングコスト、収支計画、実績などをよく比較して、信頼できる施工会社を選びましょう。
同じく管理会社も管理の範囲や質、対応の素早さ、他のオーナーからの評判、管理戸数など様々な面から比較してください。
トラブル対応に強い管理会社を選ぶと、円滑な経営が実現できるのでより安心です。

将来起こり得るリスクを事前に把握しておく

空室が続いたり、建物の劣化・老朽化で修繕が必要になったりなど、将来起こる可能性のあるリスクを把握して、備えておくことも大事です。
特に避けたいことは、家賃収入が回収できない状況にならないことです。
家賃収入の減少は空室だけではなく、入居者の滞納から起きる可能性があります。
毎月安定した家賃収入を得るためには、家賃保証サービスの加入やアパートをまるごと借り上げて賃料を保証するサブリース契約を考えておくと安心です。
ほかにも入居トラブルを起こすような人を入れないために、厳しい入居審査をしてくれる管理会社を選ぶのも良いです。
アパートの劣化・老朽化の対策には定期的なメンテナンスが重要となります。
新築の段階から修繕計画を立てて、修繕費を積み立てていくようにしましょう。

アパート経営に欠かせない「利回り」を考える

不動産の利回りは利益に直結する部分なので、アパート経営を成功させるためには重視したい部分です。
アパート経営に失敗する人は利回りが重要だとはわかりつつも、正しい知識を持ち合わせておらず、誤った投資判断をしている可能性があります。
ここからはアパート経営では欠かせない利回りについて解説していきます。

そもそも「利回り」とは？

利回りとは、投資額に対するリターンの割合を指します。
アパート経営であれば、建物の費用に対する家賃収入の割合が利回りです。
運用するアパートの収益力を見る指数となるので、できるだけ利回りの高い物件を経営することが成功につながります。

「表面利回り」と「実質利回り」

利回りには表面利回りと実質利回りの2種類が存在します。
この2つの違いを理解しておかないと、利回りの高いアパートだと思ったら実際は違ったという事態を招く可能性があります。

それぞれの意味

表面利回りは、物件の購入費に対する年間の家賃収入の割合を示します。
物件を購入する時点では、実際どれだけの年間経費が発生するのか予想の範囲でしかありません。
そのため、物件情報に掲載される利回りは表面利回りがほとんどです。
一方、実質利回りは物件の購入費と購入時の諸経費を足した額に対して、年間の家賃収入から諸経費を引いた金額の割合を示します。
経営にかかる経費を配慮して計算されているので、実質的な収益力の把握が可能です。

表面利回りの算出方法

表面利回りは、「年間の家賃収入÷物件の購入価格×100（％）」で計算できます。
5,000万円でアパートを買い、年間600万円の家賃収入をあれば、「600万円÷5,000万円×100=12％」と計算されます。

実質利回りの算出方法

実質利回りは、「（年間の家賃収入-年間の経費）÷（物件の購入価格+購入時の諸経費）×100（％）」で計算可能です。
5,000万円で物件を買い、その時に450万円の諸経費が発生したとします。
そして、年間の家賃収入が600万円あり、経費が100万円かかったとすると、「（600万円-100万円）÷（5,000万円+450万円）×100=約9.2％」となります。
表面利回りは12％でも、経費を考慮すると3％近くも違うことがわかるでしょう。

利回りの変動要因

不動産の利回りは様々な要因で変動します。
主な変動要因には家賃収入・初期費用・ランニングコスト・経費の計上の5つあるので、詳しく見ていきましょう。

家賃収入

アパート経営での収益の大部分を占めているのが家賃収入です。
家賃収入は物件によって異なり、また様々な事情から将来値下げや値上げが必要になることもあります。
利回りの計算では年間の家賃収入を考慮しているので、変動の大きな要因となるのです。

初期費用

利回りの計算では、アパートの購入費や諸経費といった初期費用が考慮されています。
この初期費用の金額は持っている土地にアパートを建てるか、土地から買うかによっても大きく変わり、利回りにも影響を与えます。
アパートを所有する方法にも新築以外に土地付きの中古アパートを買う選択肢もあり、これも初期費用の金額が変わってくる要因になります。

ランニングコスト

実質利回りはランニングコストも考慮されています。
ランニングコストはアパート経営において毎月発生する費用で、固定資産税・都市計画税や管理・清掃費・修繕・メンテナンス費が該当します。
固定資産税・都市計画税は固定資産税評価額×1.7%、管理・清掃費は家賃収入の約5％、修繕・メンテナンス費は家賃収入の7％が目安です。
物件や家賃収入の金額によって変わってくるので、実質利回りにも変動が生じます。

経費の計上

アパート経営では、初期費用や毎月かかるランニングコストのほとんどを経費として計上可能です。
土地を購入する際の仲介手数料や登録免許税、ローンの手数料、火災保険料などが経費に該当します。
経費の計上には利益が減り、そのかわり税額が減少する特徴があるので、利回りにも影響が出ます。

新築アパートと中古アパートの利回りの違い

アパート経営では、新築または中古の物件を取得して運営することになります。
物件が新築なのか、中古なのかによっても利回りは違いが出てきます。
そのため、アパートの部屋数や賃料と同時に新築で買うか、中古で買うか考えて選んでいきましょう。
では、新築アパートと中古アパートの利回りはどれほど違うのかご紹介します。

新築アパートの場合

新築アパートの利回りは2～5％になることが多いです。
アパートを順調に経営していくためには、最低でも3％以上の利回りが必要となります。
利回りはアパート価格が安く、家賃が高いほど数字が高くなりますが、現実では空室リスクも考慮した数字で判断することが大事です。

中古アパートの場合

中古アパートの場合は3～7％となる物件が多く、築年数が10年以上の物件は6～10％になる場合もあります。
新築と比べて利回りが高くなるのは、アパートの購入価格が大きく下がるからです。
利回り的には中古アパートが有利に見えますが、全てのアパートがそうだとは限りません。
物件1つ1つの利回りをしっかり計算し、収益性の良いアパートを選ぶことが大事です。

利回りで注意しておきたいポイント

実際にアパート経営で利回りを活用する際にあたり、いくつか注意点があるのでご紹介しましょう。

利回りは「目安」であることを忘れない

収益性の高いアパートを選ぶために表面利回りと実質利回りを計算することはとても大事です。
しかし、その数字はあくまでも目安と考えてください。
利回りはアパート経営にかかる経費や家賃収入を想定して計算しています。
なかなか空室が埋まらないと想定していた家賃収入よりも少なくなり、計算上とは違った利回りになってしまいます。
利回りが良くても入居者が集まらなければ失敗に終わるので、あくまでも目安であることを忘れないでください。

実質利回りは経年による影響も考慮する

新築当時は綺麗だったアパートも年数の経過で劣化が進み、修繕費もかさみます。
物件が老朽化すれば新築当時の金額では入居者が集まりにくいので、家賃の値下げも必要となるでしょう。
その結果、実質利回りは経年の影響で低下してしまうので、それに考慮して資金計画を立てておくことが大事です。
また、実質利回りが記載された中古物件では、新築当時のものであるケースも多いです。
現在は表記よりも下がっている可能性もあるので注意しましょう。

表面利回りが高い物件に注意

表面利回りは修繕費などの諸経費が考慮されていません。
やたら高いと収益性に期待してしまいますが、修繕費などがかさむなど何か問題を抱えている可能性もあります。
その一方で、再建築ができないといった条件から単純に物件価格が安くなっているだけというケースもあるでしょう。
一概に利回りが低い物件とは判断できないので、表面利回りが高い理由をよく調査して、投資判断をしてください。

利回り以外にも注目する

アパート経営で安定した収入を得るためには、空室率をできる限り抑えることが特に重視されます。
東京のワンルームマンションは郊外や地方と比べて利回りは高くありません。
しかし、大学進学や就職など多くの人が集まるエリアであるため、賃貸需要が高く、空室が少ないという特徴があります。
利回りの面では少し不利でも、空室ができにくいアパートなら結果としては安定した収益を得られます。
収益性のあるアパートを選ぶ時は、利回り以外の部分にも目を向けて投資していきましょう。

アパート購入前に知っておきたい物件の探し方

アパート経営をするためには、まず購入する物件探しから始めなければなりません。
しかし、非常に多くの物件の中から選ばなければならないことから、どのように探せばいいのか悩んでしまう方も多くいます。
ここからは、アパート購入前に知っておきたい物件の探し方について解説していきます。
物件の探し方から購入するまでの流れ、選ぶ際のポイントまでを解説していくので、これから物件探しをする方はぜひ参考にしてみてください。

収益物件を得られるとどうなる？

アパート経営において、収益物件であるかどうかは非常に重要となります。
収益物件は、家賃収入などが見込まれる不動産物件とするのでアパートやマンション、賃貸用一戸建てなどが当てはまります。
そんな収益物件を得られるとどうなるのかご紹介していきましょう。

毎月一定の収入を得られる

アパートなどの収益物件を得られれば、毎月一定の収入が得られます。
入居者がいれば毎月の家賃収入が得られるようになるので、それをローン返済に充てることも可能です。
不動産投資は他の金融商品と比べて長期的な資産運用とされているので、それだけ長期的な収入が見込めます。
ローンさえ完済できれば、その後は生活資金としても使えるようになるので老後の生活資金としても注目されています。

少額資金より効率的に運用できる

不動産投資を行う際には、自己資金以上の資金で運用することができるので少額資金での投資よりも効果的に運用できます。
例えば、500万円の資金で運用利回りを5％とする投資と、2,000万円の資金で運用利回り5％とする投資であれば、前者は25万円ほどの利益、後者は100万円の利益と大きな差になります。
もちろん不動産投資のローンを用いるので金利コストなども発生しますが、投資のリスクも抑えられることを考えると非常にメリットの大きい投資手段と言えます。

税制上のメリットがある

不動産を上手く活用することで税制上のメリットも受けられます。
通常、現金や預金などで財産を相続するとなると、そのままの評価額となり多くの相続税が課されてしまいますが、不動産での相続となれば評価額が低くなる傾向があるので相続税対策としても有効です。

団体信用生命保険を利用できる

収益物件を保有するために不動産投資ローンを組む場合に、団体信用生命保険への加入が条件となることがほとんどです。
団体信用生命保険は契約者に万が一のことが生じた際に、残りのローン返済を免除できる保険です。
この団信があれば、万が一のことが生じた際にも家族に不動産資産だけを残せるようになっています。

物件探しをする方法

物件探しをする方法は大きく分けて3つあります。
ここからは、物件探しをする方法をそれぞれ解説していきましょう。

不動産会社に相談する

アパートなどの収益物件を探す際に、最もポピュラーなのが不動産会社に相談することです。
不動産会社に赴き、実際に自分の提示する条件に見合った物件を探してもらえます。
エリアが定まっているのであれば、周辺環境なども併せてチェックできるメリットがあります。
実店舗を持つ不動産会社の多くはその土地の情報に強くなっているので、インターネットでは得られない情報が得られるかもしれません。
ただし、自ら赴かなければならないので時間や手間がかかりやすいデメリットはあります。

不動産情報サイトをチェックする

物件探しを自分で行うのであれば、不動産情報サイトのチェックは欠かせません。
最近では、サイトによって収益物件に特化したものや不動産に関する情報発信をしているものなど、種類も様々です。
実際に不動産会社まで出向かずとも自分で有益な情報を得られることから、時間と手間はそうかかりません。
掲載サイトが限られる物件などもありますが、色んなサイトを見ることで収益物件の周辺環境までしっかりと調査できるでしょう。

セミナーに参加する

不動産会社が開催しているセミナーに参加することも、物件探しの方法の1つとなります。
不動産会社の開催しているセミナーでは、不動産投資に関する基礎知識から専門的な情報まで専門家が解説してくれるので、知識を付けながら物件を探したい時に効果的です。
普段は非公開の物件紹介を行っているセミナーもあるので、非常に有益な情報が得られることもあります。
ただし、セミナーを開催する不動産会社が自社物件をアピールしたいがために、偏った情報提供をする場合があるので注意が必要です。
1つのセミナーだけでなく、複数社のセミナーに参加して情報の精査をしていきましょう。

物件を手に入れるまでの流れ

ここからは、物件を手に入れるまでの流れを簡単にご紹介していきます。
流れを知ることで、何から始めれば良いのか理解して動きやすくなります。

投資計画を立てて準備する

物件を購入する前には、必ず投資計画を立てて準備することから始めます。
まずは、目的と目標を明確化してから計画を立てていきます。
自己資金がどのくらいあるか、借入金をいくらにするか、どのくらいまで投資できて、毎月の返済はどのくらいまでなら可能かなど1つ1つしっかりと順序だてて投資金額の設定をしていきましょう。
アパート経営のための物件購入であれば、自己資金が2～3割、借入金が7～8割を目安とします。

物件を探す

次に、投資計画に基づいた物件を探していきます。
物件を探す際には、利回りだけでなくエリアや立地、周辺環境、管理方法までを併せて考えながら行わなければなりません。
迷った場合には、不動産会社に相談するだけでなく複数の不動産会社を比較してみることをおすすめします。

銀行に融資を相談する

物件が見つかったら、銀行に融資の相談をします。
銀行の融資審査を受ける際には、立てていた投資計画に基づいて説明し、必要であれば資料を用意しておきましょう。
融資審査に通過できれば、銀行と金銭消費賃借契約を締結できます。

契約を結ぶ

融資審査に通ったら、いよいよ売買契約を結びます。
宅地建物取引士から重要説明事項説明書に沿って説明を聞き、しっかりと内容を理解した上で契約書に捺印し契約を締結していきます。
手付金が必要となることもあるので、事前に確認しておきましょう。

物件の引き渡し

支払いが済み、登記なども終えてから物件の関連書類や鍵などを受け取れば物件の引き渡しが完了となります。

物件を選ぶ時のポイント

ここからは、物件を選ぶ時のポイントを3つご紹介していきます。
アパートなどの収益物件を選ぶ際には、利回りに注目しやすくなりますが、毎月安定した収入が得られるかどうかも非常に重要となります。
紹介するポイントを押さえて、安定した収益が得られる物件かどうか見極めていきましょう。

相場を見つつ収益価格を確認する

物件を選ぶ際には、相場を見ながら収益価格を確認することが大切です。
収益価格は不動産が将来生み出すだろう純利益と現在の不動産価値から算出できます。
収益価格をチェックする際には、実際の取引価格の相場を知っておく必要があります。
国土交通省が出している土地総合情報システムで取引価格の相場を調べることができるので、活用してみてください。

空室を回避しやすい物件を見極める

物件を購入しても空室が続いてしまえばそれだけ収益が得られず、ローンの支払いも難しくなります。
空室を回避しやすい物件かどうかを見極めるためには、賃貸としての需要が高い物件かどうかで判断します。
周辺環境やアクセスなどから利便性の良さを、管理やメンテナンスが適切に行われるか、時代のニーズに合わせた設備やデザインとなっているかを基準としてみてください。

資産価値も考慮する

不動産物件としての資産価値も考慮して物件を選ぶようにしましょう。
資産価値が高いほど、融資の審査にも通りやすくなります。
万が一、ローン返済中に返済できなくなってしまった場合のリスクを抑えるために資産価値の高さは重要視されています。
資産価値の高さは、地価の高さや物件の管理によっても決められるため、あらかじめチェックしておくことをおすすめします。

まとめ

今回は、アパート経営について失敗例から成功させるための手段、利回りについて、購入前に知っておきたい物件の探し方までまとめてご紹介してきました。
アパート経営をしていく中で、今回ご紹介した内容は欠かせないものとなります。
失敗例を知ることで同じような失敗をせずに済みますし、成功させる手段を知っておけばそれだけ成功確率が高まります。
利回りは不動産投資において非常に重要な項目とされているので、しっかりと自分でも理解できるようにしておくことが大切です。
物件を探す際には、空室リスクを回避できる物件や条件に合ったエリアの物件を投資計画に基づいて探すようにしましょう。
それぞれ物件にはメリットとデメリットがあるので、理解した上でアパート経営を始めてみてください。