賃貸物件・大家さんを守る保険に「賃貸建物所有者賠償特約」は必要？

賃貸経営をするにあたっては、人為的な災害から自然災害まで様々なリスクが付き物で、時には予想もしていなかったトラブルに見舞われることもあります。
そうしたリスクに備えるためにも、何らかの保険に加入するべきでしょう。
そこで今回は、大家さんが加入を検討すべき保険と、より補償を万全なものできる「賃貸建物所有者賠償特約」について、解説していきます。
賃貸経営で本当に必要な保険が知りたい方や、現在加入している保険だけでは不安という方は、ぜひ参考にしてみてください。

大家さん向け保険の種類

賃貸経営では、様々なリスクへの備えが必要です。
そこでまずは、大家さんが加入すべき基本的な保険と、その特徴や加入するメリットをご紹介していきます。

火災保険

もしも、入居者が火災を起こした場合は、その入居者が家主に対して損害賠償責任を負うことになります。
しかし、近隣住宅から飛び火によって被害を受けた場合は、その火災元の住人に損害賠償を請求することはできません。
なぜなら、日本の火災に関する法律に「失火責任法」というものが存在するからです。
これは、重大な過失と認められない火災については、損害賠償を請求できないというものです。
不慮の火災に巻き込まれて建物を失った上、賠償金もないのではやりきれません。
そのため、火災保険は賃貸経営者であれば、真っ先に加入すべき保険でしょう。
火災保険の補償対象は、「建物」と「家財」に分かれていて、建物が対象の保険には大家さんが加入し、家財が対象の保険には入居者が加入するのが基本です。
保険商品によっても異なりますが、基本的な補償に含まれる内容は、火災、落雷、爆発、破裂などです。
さらに、特約を付けることで補償されるものには、台風や雪、ひょう、水害、水漏れ、盗難、いたずらによる破損などがあります。
このように火災保険は、自然災害から水漏れ事故、盗難まで、補償範囲や補償内容が充実しており、豊富な種類から様々な特約を選び組み合わせられるのが特徴です。
だからといって、あれもこれもと補償範囲や内容を広げるほど保険料も高くなるので、自身が所有する賃貸物件に最適なものを見極め、厳選することが大切です。

地震保険

日本は地震大国であり、全国どこでも巨大地震が起きる可能性があります。
そして、地震が原因で起きた火災や津波による被害は、火災保険だけではカバーできないため、地震保険も加入しておくべき重要な保険です。
地震保険は、政府が関与していることが特徴です。
したがって、民間企業だけでは対応が難しいような巨大地震についても、国からの再保険によって迅速に補償を受けられます。
さらに、賃貸物件と住宅を併用している場合は、所得控除の対象となるため節税対策になるというメリットもあります。
注意点として、地震保険は火災保険に付帯して加入するものであり、単体で加入することはできません。
また、契約金額は火災保険の契約金額の30〜50％の範囲内と決められていることによって、補償額には上限があります。
上限金額は、建物が5,000万円、家財が1,000万円までとなっているため、保険金だけで建物を建て直すことは不可能です。
他にも、損害区分（被害レベル）によって保険金の支払額が変わることに注意が必要です。
損害区分は、全損、大半損、少半損、一部損の4種類に分けられており、それぞれ限度額が決まっています。
損害区分の調査結果によっては、保険金が実際の損害額よりも少なかったり、支払われなかったりするケースがあることを認識しておきましょう。

孤独死保険

近年、賃貸経営において見過ごせないリスクが、入居者の孤独死です。
孤独死の発生件数は年々増加しており、孤独死発生リスクは交通事故の約27倍というデータもあることから、加入の検討をおすすめするのが、孤独死保険です。
もし、部屋の中で入居者が死亡していた場合、大家さんには、家財などの残置物処理費用、特殊清掃などの原状回復費用といった負担が発生します。
実際に、最大で残置物処理に約178万円、特殊清掃や原状回復に約152万円という費用がかかったという事例も発生しています。
部屋をきれいにするのに高額な費用がかかるだけでなく、事故物件として扱われて、家賃を減額しなければ新規の入居者が集まらない可能性もあります。
孤独死というと高齢者の病死というイメージがありますが、実際のところ孤独死した時点の平均年齢は61歳で、死因は病死が65.5％、自殺が10.9％となっています。
つまり、入居者の中に高齢者はいないからといって安心はできないのです。
孤独死保険には「大家さん向け」と「入居者向け」があり、保険商品によっては火災保険の特約として付けることもできますし、単独で加入することも可能です。
大家さん向けの保険では、保険金は大家さん、もしくは管理会社に直接支払われるので、原状回復にかかる費用や家賃損失などを確実に補えます。
それに対して、入居者向けの場合、保険金は入居者の保証人または相続人に支払われます。
そのため、保証人や相続人がいなかったり、連絡がつかなかったりすると、保険金の支払いが滞ってしまい、大家さんの損失額が補えない恐れがあるのが難点です。
大家さん向けの場合、保険料は年間3〜4万円が相場で、大家さんが支払うことになりますが、家賃保証も付いています。
入居者向けの場合は、入居者に保険料を支払ってもらうことになりますが、家賃保証はついていません。
保険料を抑えるために、入居者向けの孤独死保険で備えることも可能ですが、保険金のスムーズな支払い、家賃保証など、総合的に見ると大家さん向けの孤独死保険に加入した方が、より安心と言えるでしょう。

団体信用生命保険

団体信用生命保険（団信）とは、ローンの契約者が死亡または高度障害状態と認定された際に、残りのローンを肩代わりしてくれる保険です。
アパートのローン契約時に金融機関から、団信への加入を進められる方も多いでしょう。
それは、団信の加入がアパートローンの貸し出し条件となっている金融機関がほとんどだからです。
自分に万が一のことがあった時に、残された家族が心配という方は、ぜひ加入しておくべきでしょう。
団信には、主に通常団信、3大疾病保障特約付団信、8大疾病保障付団信の3種類があります。
最もスタンダードな通常団信は、契約者が死亡した際に保険金が支払われます。
3大疾病保障特約付団信は、死亡に加えて「がん」「急性心筋梗塞」「脳卒中」が補償対象です。
8大疾病保障付団信は、先の3大疾病に加えてさらに「高血圧症」「糖尿病」「慢性腎不全」「肝硬変」「慢性膵炎」も補償対象になります。
団信の加入に際しては、年齢と健康状態をチェックされます。
制限年齢を超えていれば加入できませんし、制限年齢内であっても既往歴や健康状態によっては加入できないこともあります。
団信に加入する一番のメリットは、契約者に万が一のことがあっても、保険金が支払われるのでローンを完済できることです。
さらに、契約者の死亡後も土地や建物は家族に引き継がれるので、そのままアパート経営を続けて家賃収入を得たり、売却して現金化したりといったこともできます。
また、団信に加入すると連帯保証人がいなくてもアパートのローンを組むことが可能になるため、契約のハードルが下がるといったこともメリットです。
なお、団信の弁済によって保険金を受け取ったとしても所得税が課されることはありません。

火災保険・総合保険などに付いてくる「賃貸建物所有者賠償特約」とは？

火災保険や総合保険には、「賃貸建物所有者賠償特約」が付帯していることがあります。
続いては、この「賃貸建物所有者賠償特約」とは何かを解説していきます。

賃貸建物所有者賠償特約とは？

賃貸建物所有者賠償特約とは、建物所有者の管理不足が原因で起きた対人・対物事故に伴う損害賠償金の補償を目的とした保険の特約です。
保険会社によって「施設賠償責任保障特約」、「マンション共用部分賠償特約」など呼び方は異なります。
自身が所有する物件で、建物の欠陥や不備により入居者にケガを負わせてしまった場合、高額な損害賠償金を請求され経営不振に陥る可能性があります。
そのリスクに備えることはもちろん、ケガをした入居者が十分な治療を受けられるようにするためにも、非常に大切な保険です。

個人賠償責任特約と何が違う？

損害賠償金を補償する特約には、「個人賠償責任特約」というものもあります。
賃貸建物所有者賠償特約との違いは、原因が「人」か、それとも「建物」か、にあります。
詳しくは、アパートからの落下物によって下に止めてあった自動車を損壊してしまった場合を例に見てみましょう。
落下物が入居者の不注意によって落とされた物だった場合は、その入居者が損害賠償責任を負う可能性が高いため、個人賠償責任特約で賠償金の補償を受けることができます。
一方で、落下物が崩れたアパートの外壁の一部だった場合は、外壁の管理を行うべき大家さんまたは管理組合が賠償責任を負うことになります。
こちらのケースでは、建物に原因があることから賃貸建物所有者賠償特約によって、賠償金の補償を受けられるのです。

賃貸建物所有者賠償特約における補償範囲

賃貸建物所有者賠償特約の補償範囲は、保険会社によって若干の違いはありますが、基本的に保険金でカバーできる内容をご紹介します。
まずは、ケガをした方に支払った損害賠償金についてはもちろん補償対象です。
また、ケガ人の応急手当にかかった費用や、2次被害を防ぐために講じた措置の費用なども補償されます。
さらに、裁判や示談交渉となった場合の裁判費用や弁護士費用も対象です。
注意すべきは、この保険でカバーできるのはあくまで「他人」に被害を与えてしまった場合であるという点です。
しかも、そのすべてのケースに対してカバーできるというわけではありません。
対象となるのは「建物の安全性の維持・管理に不足があった場合」、「建物の構造上に問題があった場合」です。
例えば、水漏れによって階下の部屋が水浸しになった場合は、火災保険でカバーされるので、火災保険や総合保険に加入していることを前提とし、他の損害賠償責任保険と組み合わせて加入を検討する必要があります。

賃貸建物所有者賠償特約はつけるべき？

ここまでの解説から、賃貸建物所有者賠償特約を付けるべきか悩む方もいるでしょう。
そこで、賃貸建物所有者賠償特約のメリットをさらに詳しくみていきましょう。

補償範囲が広め

賃貸建物所有者賠償特約は、補償範囲が広いところが魅力です。
建物の共有部分の床が滑りやすくなっていたことで転んでケガをした場合、エレベーターの故障によって挟まれてケガをした場合は、もちろん補償対象となります。
さらに、対象となるのは、入居者だけではありません。
先ほども紹介しましたが、建物の外壁が落下して下に止めてあった車が損壊した場合や通行人が被害にあった場合も賠償金を補償してもらえます。
賃貸経営をしていれば、どんなに気を付けていたとしても、このようなリスクが起きる可能性はあります。
賃貸建物所有者賠償特約に加入することで、高額な賠償金を自身ですべて負担するリスクを避けられるのです。

他の保険と比べてコスパが良い

賃貸建物所有者賠償特約は、他の保険と比べて保険料が安いのに対して補償金額は大きいと、コストパフォーマンスが非常に良いのもメリットです。
保険会社によっては1年につき1万円以内の保険料でも、対人・対物補償限度額を1億円に設定できるところもあります。
建物の不備に関する損害賠償金は、数億円に及ぶこともあり、そうなればとても自分だけで支払うことはできません。
賃貸建物所有者賠償特約は、低コストで高額な賠償金に備えられるため、加入しておいて損はないはずです。

予期していなかったトラブルにも適用される場合がある

もう一つのメリットは、予期していなかったトラブルにも適用されやすいという点です。
日頃からメンテナンスをしっかり行っておけば、老朽化による建物の損壊はある程度防げます。
しかし、強風や大雪などで建物が破損し、その破片が近くの自動車や通行人に被害を与えるといったような事故を、未然に防ぐことは非常に困難です。
賃貸建物所有者賠償特約は、このような事故も補償対象となっているので、メンテナンスだけでは防ぎきれないトラブルが起きた時も安心です。

賃貸建物所有者賠償特約をつける時に注意したいこと

特約の内容を理解していなければ、正しく保険を利用できません。
賃貸建物所有者賠償特約を付ける際に注意したいポイントについてご紹介します。

告知義務は必ず守る

保険を契約する際、契約書面には、危険度を判断する事項の確認として正しい情報を告知するよう記載があります。
故意、または重大な過失により事実を告げない、または虚偽の告知をした場合、告知義務違反により契約が解除されるので、契約の際は、正確な情報を記載しなければなりません。
告知義務違反により、契約が解除された場合、保険会社は契約解除後に発生した事故に対しても契約前の事故に対しても保険金を支払いません。
必ず正確な情報を記載しましょう。

補償内容が他の保険と被らないように気を付ける

生命保険や医療保険では複数契約していても、各保険、保険会社から保険金が支払われます。
しかし損害保険の場合は、事故などで損失があった場合、複数の保険で補償内容が被っていても被害額以上の保険金は受け取れません。
万が一の事故に備えて、様々な補償でカバーできるように複数の保険に加入している方もいるでしょう。
そういった場合、補償内容が重複してしまう問題があるので注意が必要です。
保険金は被害額以上支払われることはないので、重複した分保険料が無駄になったり、必要以上の大きな補償内容の保険に加入していたりするケースもあります。
保険に加入する際には、既に加入している保険も含めて、補償内容や補償範囲、支払い限度額などをよく確認し、慎重に検討しましょう。

保険金が支払われないケースもある

賃貸建物所有者賠償特約では、賃貸物件の大家さんの管理不備や構造上の欠陥などによって、他人に怪我を負わせたり、他人のものを壊してしまったりした場合に被る被害を補償し、その損害に対して保険金が支払われます。
具体例として、十分な管理を行っていなかったため建物の劣化した階段が破損し、利用者が怪我をした、賃貸物件で水漏れ事故が発生し入居者の家財が壊れてしまったなどが挙げられます。
保険金が支払われないケースには、契約者、被保険者の故意、施設外にある車両、動物の所有・管理、サイバー攻撃、地震・洪水・津波など様々ありますが、ここで注意したい点があります。
約款を確認すると、加入している保険の基本補償では「故意」または「重大な過失」とありますが、賃貸建物所有者賠償特約の『保険金をお支払いしない場合（免責事項）』では、①保険契約者②被保険者③保険契約者または被保険者の法定代理人のいずれかに該当する者の「故意」と記載されています。
基本補償で記載されている「過失」の部分が賃貸建物所有者賠償特約には含まれていないのです。
つまり、賃貸建物所有者賠償特約では、過失であっても故意ではないなら補償の対象になるということです。
その他の注意したい点として免責事項の中に、「排水又は排気（煙を含む）に起因する賠償責任」という事由がありますが、この排水にあたる部分は工場などから排出される有害な汚水・排水を指しているという点です。
もし、賃貸物件で給排水管などが漏水した場合は、補償の対象になるということは知っておきましょう。

保険金の上限額に注意

賃貸建物所有者賠償特約を付ける場合、保険金の上限を設定しなければなりません。
保険金の上限額が大きければ、その分賠償金を埋め合わせることができますが、支払う保険料はその分高くなります。
月々の保険料は、保険金の設定額の他に、保険期間・対象となる物件の種類や規模、管理組合がてがける業務内容、他の特約の付帯状況によって算出されます。
保険料を抑えて上限額を引き上げたいのであれば、上記の内容を含めて考慮し、保険料が支払える範囲で検討しましょう。

保険会社からの示談交渉はない

示談交渉とは、契約を結ぶ保険会社が契約者や被保険者に代わって示談交渉をしてくれるサービスを指します。
一般的に自動車事故など損害賠償請求がされるケースでは、保険会社が代わりに示談交渉を進めてくれます。
しかし、賃貸建物所有者賠償特約では、示談交渉のサービスがありません。
もし、事故や損害が発生した場合、大家さんが示談交渉を進めなければならないのです。
交渉の経験がなく、知識が乏しければ、示談交渉に時間と労力がかかり、長引くケースも考えられます。
保険会社には示談交渉のサービスはありませんが、相談やアドバイスを受けることは可能です。
示談交渉に自信がない場合は、保険会社に相談しつつ交渉を進めていくのが良いでしょう。
交渉内容によっては弁護士への依頼を引き受けてくれる場合もあります。

賃貸建物所有者賠償特約以外にどんな特約がある？

賃貸経営をするにあたって様々なトラブルに対応するためにも保険への加入は重要です。
しかし、大家さんを対象にした賃貸経営専用の保険はなく、主契約だけではカバーできないので様々な補償内容の特約が用意されています。
最適な保険に加入するには、大家さんは必要な補償を検討し特約を決めなければならないのです。
ここでは、賃貸建物所有者賠償特約の他に、大家さんが賃貸経営する上で必要になるであろう特約を紹介します。

修理費用特約

保険の対象となる建物に対して損害が発生した場合、復旧に必要となる費用を補償する特約です。

・損害原因の調査費用
・損害範囲を確定するために掛かった費用
・再稼働するために必要な点検費用、調整費用、試運転費用
・仮設物を設置、撤去するための費用
・復旧工事に伴う残業、深夜・休日勤務に対する割増賃金の費用　など

例として、漏水の原因を調べるために、天井や床をはがして調査した場合の
復旧費用などが該当します。

代位求償権不行使特約

代位求償権不行使特約とは、入居者の過失によって建物に損害が発生し、保険会社が保険金を支払った場合でも入居者に対して損害賠償の請求を行わないというものです。
入居者の過失によって建物に損害が生じた際に、大家さんの加入する火災保険を利用して補償することができます。
入居者の保険を利用しても良いですが、その事故は誰が原因で、入居者がどのような契約の保険に入っているか確認している間に、問題解決までに時間がかかる恐れがあります。
対応の遅さから入居者の退去につながってしまう場合もあるでしょう。
そういったトラブルを避けるため、問題解決を優先し、大家さんの加入する保険を利用して素早い対応を取るのです。
保険会社は、速やかに保険金を支払い、その後審査を行い過失の特定をします。
代位求償権不行使特約により、保険会社は大家さんに代わって入居者に対して損害賠償を請求する権利を得ているので、もし入居者に過失があった場合は、入居者の保険会社に請求を行うことが可能です。
また、入居者が保険に加入していない場合は、求償行為を入居者に行いません。
保険会社が損害を負担することで、大家さんと入居者の関係を維持することができます。

家賃収入特約

家賃収入特約とは、貸し出している物件が火災などにより損害を受け、家賃収入の損失が発生した場合、家賃の損失を補償する特約です。
具体的な例として、火災で建物が焼失し家賃収入がなくなった、洪水で床上浸水し、修繕期間中家賃収入を得られない、などが挙げられます。
火災や事故が発生しても、家財や建物は補償されますが、修理や建て替え期間がある場合、その間の家賃収入は補償されていません。
長期間にわたり家賃収入が望めない場合、賃貸経営に支障が出てくるでしょう。
家賃収入特約では、契約時に家賃保証の期間を設定し、その期間を上限として、事故などで家賃収入が得られなくなった場合に保険金が支払われます。
修理期間が長引き、設定した期間を超えてしまった場合、上限を超えた部分は補償が受けられないので注意しましょう。

家主費用特約

賃貸経営をしていると、賃貸物件内で、死亡事故や自殺、他殺、孤独死などによって建物に損害が発生し、空室期間が発生し、家賃の値引きが必要になるケースがあります。
腐敗によって、建物の消毒や賃貸が可能な状態にするための費用がかかる場合もあるでしょう。
家主費用特約はそういった事故に対する補償で、空室期間、家賃値引き期間の家賃損失の補償（上限50％）、清掃・脱臭作業の原状回復費、遺品整理に必要な費用などを補償します。
高齢化が進む日本では、一人暮らしの65歳以上の割合も年々増加傾向にあり、それに伴い孤独死の割合も増えています。
入居者に高齢者が多い場合などは、家主費用特約を付帯させておいた方が安心でしょう。

電気的・機械的事故補償特約

火災保険では、火災や水災などが原因の事故を補償しますが、建物に付加された設備のショートや折損などといった原因の事故は補償されません。
電気的・機械的事故補償特約では、以下の設備を補償対象としています。

・太陽光発電
・照明
・空調
・充電、発電、蓄電設備
・冷暖房設備
・駐車場機械設備
・給湯設備
・エレベーター等の機械設備
・受水槽

上記のような設備で火災や落雷、水災など外的要因ではなく、設備の内部的な要因が原因で起こる事故を補償します。
ショートやアーク、スパーク過電流による故障、ギア折損などの機械的事故が補償対象です。
ただし、自然消耗や劣化による故障・事故、消耗品や付属部品の交換などが原因の場合、補償の対象外です。

類焼損害特約

所有する物件から火災、爆発など発生させてしまい、近隣の住宅や建物、家財などに損害が出た場合、法律上損害賠償責任がなかったとしても被害者に向けて補償を行うケースもあるでしょう。
火災保険の加入率は高いですが、未加入世帯も存在します。
補償が不十分ではない隣家に対して復旧費用をカバーできるので、損害を与えてしまった近隣との関係維持にも役立ちます。
被害を受けた方が、火災保険に加入している場合は、受け取った保険金額を差し引いて支払われます。

水災補償特約

近年、異常気象が原因で大型の台風や豪雨によって水災による事故も増えています。
水災補償とは、水災が原因で起きた事故に対する補償で、台風、豪雨、融雪などが原因で起こる住宅の損害を補償するものです。
具体的な例として、台風が原因で川が氾濫し床上浸水で修繕が必要になった、集中豪雨で土砂崩れが発生して家屋も流された、などが水災にあたる被害になります。
水災補償特約には支払い基準が設けられており、水災だからといってすべての損害に対して保険金が支払われるわけではありません。
補償基準以上の損害だった場合に保険金が支払われるので、補償内容をよく確認しましょう。
周辺地域の水災リスクを考慮して補償内容を検討すると良いでしょう。

防犯対策費用補償特約

保険の対象である建物に対して、不法侵入など明らかな犯罪行為が発生した際に、再発防止を目的として、建物を改造した場合に必要な費用を補償します。
防犯シャッターの設置、ドアや扉の錠の交換費用、侵入者探知センサーなどの防犯装置などが対象です。
建物の改造では上限20万円、錠の交換費用は10万円までが補償されます。

保険は見直しも重要！

大家さんの中には、火災保険に加入して、特約も付帯しているからと内容をそこまで把握せずに安心している方も多いかもしれません。
昨今、台風による水災も多く、ゲリラ豪雨、地震など災害の発生確率が上がっており、保険料も値上がりしたこともあり、保険の見直しをせず、更新まで保有する考えの方もいるでしょう。
しかし、保険に加入していても、実際に使える保険でなければ意味がありません。
ここでは、保険の見直しをするメリットについてポイントをご紹介します。

・建物に対して保険金額の設定が高い
損害発生時に受け取る保険金額は基本的に過不足のない金額を設定しますが、契約時に案内されるまま保険金額を設定してしまい、必要以上に高い保険料を支払っているケースが多いです。
月々の保険料では気にならない金額でも、積み重なった支払額は大きいものになるでしょう。
更新時期がまだ先であっても、保険の見直しをする余地があります。

・目的に合った特約が付いているか、不要な特約がついていないか
万が一に備えて、補償の範囲が広いオールリスク型の火災保険に加入している方もいるかもしれません。
しかし、補償内容を確認すると不要な特約が含まれている場合も多いです。
例えば、所有する物件が学生や若者の入居者がメインの場合、孤独死などの損害を補償する家主費用補償特約は利用する機会は少ないでしょう。
また、水災リスクがないエリアの物件であれば、水災特約は不要だと言えます。
逆に、保険料を抑えるために、近くに氾濫しやすい川があるにも関わらず水災特約を付けていなかったり、賃貸建物所有者賠償特約を付けなかったために事故による損害が発生しても対応できなかったり、何が必要になるかリスクを考えていなければ無駄な保険になってしまうでしょう。
不要な特約を外して保険料を下げることも重要ですが、きちんと必要な特約がついた保険に加入しているかどうか見直すことが大切です。

・補償内容が重複していないか
生命保険とは異なり、損害保険では被害額以上の保険金は支払われません。
複数の保険や特約を多くつけている場合、補償内容が被りやすく、保険料を無駄に払っていることになります。
補償内容が重複している場合は、特約を外す、解約する、保険をまとめるなど検討してみましょう。

今回は、賃貸建物所有者賠償特約についてその必要性や、その他の特約についてもご紹介しました。
様々なトラブルの発生が考えられる賃貸経営では、リスクを考えた上で必要な保険へ加入することが重要です。
物件によって必要な補償は異なるので、大家さん自身で必要な特約を考えて選択していかなければなりません。
加入する保険の補償内容を把握し、正しく保険を利用できるかがキャッシュフローに大きな影響を与えてきます。
保険内容を頻繁に確認する機会はないかもしれませんが、この記事を参考に今現在加入する保険の補償内容を確認し、万が一の際に対応できるよう準備することをおすすめします。