礼金は消費税の課税対象になる？国税庁の課税・非課税対象から仕訳のポイントまでまとめて解説！

賃貸物件を借りる際に初期費用として礼金がかかる場合もあります。
もし礼金を支払うとなった場合、消費税の課税対象に含まれるのでしょうか？
そこで今回は、国税庁からも発表されている課税・非課税対象から、礼金を仕訳する際のポイントまでご紹介します。
礼金を支払った際に仕訳を行う法人・個人事業主の方も、ぜひ今回の記事を参考にしてみてください。

「礼金」とは　　

まずは礼金がどのようなものか、特徴から敷金との違い、相場などについてご紹介します。

礼金の特徴

礼金とは、大家さんにお礼として支払われるお金を指します。
礼金は謝礼にあたるもので、支払った後に戻ってくるものではありません。
礼金の始まりは1923年の関東大震災がきっかけという説があります。
当時は賃貸物件も少なく、震災で住む場所を失った人々は優先的に家を貸してくれた大家さんに対してお礼としてお金を支払ったそうです。
その他には、進学や就職などで一人暮らしする子どもを案じて親が大家さんに対して、「子どもがお世話になります」と心付けとして送ったという説もあります。
最近では、初期費用を抑えたい方のために「敷金・礼金なし」という物件も増えていますが、現在も部屋を借りる際には敷金・礼金が必要な物件が多いです。
また、礼金は地域によっても扱いが異なり、北海道には礼金制度がありません。
西日本では敷金・礼金を「保証金」としてまとめて受け取り、礼金ではなく「敷引き」という名目で差し引かれています。

礼金は必ず支払うものではない？

礼金は、契約してくれた大家さんへのお礼として支払われるものです。
そのため、必ず支払わなければいけない項目ではなく、法律上でも支払い義務はありません。
礼金は習慣・文化として残っている制度なので、もし礼金を支払いたくないのであれば、礼金不要の物件を探したり、大家さんに礼金の値下げ交渉をしたりすることも可能です。
しかし、礼金を受け取る分家賃を低く設定している大家さんもいます。
礼金ありの物件で支払いを拒んだ場合は、賃貸借契約を結べなくなる可能性もあるので注意しましょう。

敷金との違い

賃貸物件を契約する際、必要となる初期費用として礼金以外にも「敷金」があります。
敷金とは、入居者が将来的に支払うべき金銭を負担する目的で、契約時に前もって大家さんに預けておくお金のことです。
ここでは、敷金と礼金との違いについて紹介していきましょう。

家賃を滞納した際に担保として使われる

敷金の使用目的の1つとして、家賃を滞納された場合に担保として使われます。
入居者がやむを得ない理由で、家賃を滞納してしまう場合もあるでしょう。
その際、敷金として家賃を担保できていれば、その費用に充てることができます。

退去時の修繕費用として使われる

敷金は、入居者が退去する際の修繕費用として使われることもあります。
入居者には、退去時に部屋を原状回復してから大家さんに返すという義務があります。
原状回復とは、退去時に入居者が借りた当時の部屋の状態に戻すことを指し、入居者が故意に部屋を汚したり傷つけたりした場合は、修繕費を支払って元の状態にしなければなりません。
原状回復についてはどちらがどれだけ負担するかなど、トラブルに発展しやすい問題です。
契約時に借主負担で敷金を預かっている場合、退去時の修繕費用として活用できるため、トラブルの回避にもつながります。

敷金は退去時に返金される

礼金と敷金の大きな違いは、退去時に敷金は返金されることです。
担保として預けているお金になるので、滞納することもなく敷金が必要になる支払いもなければ、退去時に全額返金されます。
もし修繕費が必要になった場合には、敷金から修繕費を引いた金額が返金されるでしょう。
一般的に退去してから1～2ヶ月後に返金され、敷金からの使用分があれば明細書も発行されます。
もちろん、敷金以上に修繕費がかかっていたり、滞納分が超過していたりする場合には追加での支払い請求があるので、敷金を払っているからといっても注意が必要です。

礼金の相場

謝礼として支払う礼金の相場は家賃の1～2ヶ月分とされており、大家さんや管理会社によって設定されています。
ただし、地域によって敷金・礼金の相場は異なり、家の条件によっても変動するので、あくまで目安として考えておきましょう。
例えば、関東では礼金の相場は家賃1ヶ月分ですが、関西の場合では家賃の1.6ヶ月分と少し高い相場になっています。

礼金に消費税はかかる？

礼金は家賃の1～2ヶ月分と大きな金額になるので、礼金に消費税がかかるのか、それとも非課税なのか気になる方もいるでしょう。
ここでは、礼金が課税や非課税になるケースについてご紹介します。

居住用物件なら非課税

まず押さえておきたいのは、消費税の課税対象は賃貸物件の使用用途によって決まるということです。
居住用物件にかかる費用は非課税対象になります。
本来、消費税はすべてのものに対してかかってくるものですが、住居費は国民が安心して生活する上で重要な費用になるので、社会政策上非課税対象とされているのです。
つまり、使用用途が居住に対して支払われるならば、礼金だけではなく家賃や敷金にも消費税はかかりません。

事業用物件だと課税対象に

居住目的の礼金が非課税なのに対して、使用用途が事業用だった場合は消費税が課せられます。
居住用の時とは違い、特別に非課税扱いされることはありません。
礼金は事業を行う上では対価として扱われるので、賃貸物件を事業用に使用した場合も課税対象になります。
個人で小さな物件を契約していたとしても、その使用目的が事務所や倉庫、店舗、オフィスなど、住むために借りているのではなく事業を行うための物件であれば課税対象です。
もし1階が店舗で、2階を住居として借りていたとしても、1階部分は事業用になるので家賃や敷金・礼金に消費税がかかります。
また、住居として賃貸契約を結んでいた物件を途中から事業目的で使用した場合にも消費税が課せられますが、そもそも居住用として契約を交わしているので契約違反となってしまいます。

賃貸の初期費用関連で消費税がかかる項目・かからない項目　

賃貸物件を契約する際には、様々な費用がかかりますが、支払い用途によって消費税がかかるものもあれば、かからないものもあります。
住居を借りる際の初期費用は大きいため、事前に概算を出しておきたい方も多いでしょう。
ここでは、初期費用関連で消費税がかかる項目、かからない項目についてご紹介します。

礼金と同様に消費税非課税となる項目

礼金と同様に消費税か課せられない初期費用の項目は以下のとおりです。

・敷金
契約時に支払う敷金は、退去時使用されなければ返金されます。
預かり金として大家さんに支払っているため、事業用の対価としては扱われず、課税されません。

・管理費、共益費
管理費や共益費は、建物を管理・維持していくために必要な費用です。
使用目的が居住用なので課税されません。

・保証金
敷金同様、保証金も退去時に返金される場合には事業の対象とはならず、課税対象にはなりません。
事務所やオフィスとして物件を契約していたとしても、保証金が返還される場合は事業の対価ではなく預り金として扱われるので非課税です。

・更新料
大家さんに支払う更新料も、居住用の費用に該当するので、家賃と同様に消費税はかかりません。

消費税が課税される項目

続いて、消費税が課税される初期費用についてもご紹介します。

・仲介手数料
居住用や事業用など使用用途に関わらず、仲介手数料は消費税の課税対象になります。
仲介手数料とは、物件を紹介してくれた仲介業者に対して支払われる費用で、業務の対価として扱われるからです。
仲介手数料は不動産業者や部屋によって設定金額が異なります。

・火災保険料
火災保険料は、火事などで家や家具、家電などが燃えてしまった際に利用する保険費用です。
管理会社や不動産屋が指定した保険会社から選ぶことが多く、こちらも課税対象にあたります。

・鍵の交換費用
前に住んでいた入居者が使っていた鍵を自分が使用する鍵へと交換する際にかかる費用です。
防犯性の高さによって金額が変わってきますが、防犯性が高い鍵の場合、2万円以上費用が掛かってくるでしょう。

・クリーニング費用
退去時に支払うクリーニング費用は一般的には敷金から差し引かれます。
このクリーニング費用にも消費税が発生します。
頻繁に引越しを繰り返す方でない限り、退去する時期は数年先のケースが殆どでしょう。
その際は、契約時の税率ではなく、退去時の税率が課されるので注意が必要です。

このように、上記の費用は大家さんに支払う費用ではなく、保険会社や不動産業者、専門業者へ支払うお金なので消費税の課税対象になることを覚えておきましょう。

違約金の消費税区分について

賃貸借契約を中途解約したり、契約が終了しているのに退去しなかったりする場合、大家さんから違約金請求を受けることがあります。
一般的に損害賠償として支払われる費用は対価性がないので非課税ですが、契約内容によって扱いが異なるので確認しておきましょう。

・中途解約に伴う違約金
賃貸契約期間が終わる前に解約をする場合、数ヶ月分を違約金として請求されるケースがあります。
違約金は中途解約の逸失利益を補うために支払われるので消費税は発生しません。
中途解約の際に支払われる違約金は、事業・居住用ともに非課税扱いとなります。

・明け渡し遅延に伴う違約金
賃貸契約期間が終了しているのに入居者が退去しない場合、大家さんから割増賃借料を請求されるケースもあります。
この割増賃借料は契約期間延長によって発生し、物件にかかる対価にあたるので違約金とも異なります。
たとえ名目が明け渡し遅延に伴う違約金であったとしても、その費用は、物件にかかる対価となるので、消費税の扱い区分は家賃と同様になります。
居住用として契約している場合は原則「非課税」、事業用の場合は「課税」対象となります。

【国税庁】消費税・非課税取引の対象

消費税は、商品の販売・製造・サービスの提供などの取引に対して課せられる税金です。
消費者が負担し、事業者が納付する間接的な仕組みになっていますが、公正に負担をかけるという消費税の性質上、消費にあたらないものや配慮されるべきものなどについては非課税取引が定められています。
礼金などの居住用にあたる費用もその一例です。
ここでは、国税庁の資料を基に、非課税取引の対象についてご紹介しましょう。
不動産に関連するものは以下のとおりです。

・土地の譲渡、貸付
土地に関する取引で、土地には借地権や地役権などが含まれています。
ただし、1ヶ月未満の土地の短期貸付、駐車場として土地が使用される場合は課税対象になります。

・住宅の貸付
住宅とは、戸建て、アパート、社宅などが該当し、使用目的が居住用の契約にかかる取引は非課税扱いになります。
ただし、1ヶ月未満の短期貸付は非課税取引には該当しないので注意が必要です。

他にも以下の項目が消費税の非課税対象になります。

・有価証券などの譲渡
・支払い手段の譲渡
・預貯金の利子や保険料を対価とするサービスなど
・郵便切手や収入印紙などに関する取引
・物品切手の譲渡
・国が行う行政手数料などを対価とするサービス
・外国為替や国際郵便為替などの取引
・社会保険医療サービスにおける報酬
・社会福祉事業
・医師、助産師などによる助産サービスに掛かる費用
・火葬料や埋葬料を対価とする役務のサービス
・身体障害者用の物品の譲渡や貸付
・学校の授業料や入学検定料、入学金、在学証明手数料
・教科書の譲渡

礼金が相場以上に設定されていた場合の理由

礼金が相場よりも高めに設定されているケースも見られます。
物件を見比べる中で「なぜこの物件は礼金が高いのか」と疑問に感じた人もいるはずです。
続いては、礼金が相場以上に設定される理由についてご紹介します。

入居者が集まりやすい物件だから

入居者が集まりやすい人気の物件は、礼金を高めに設定するケースが多く見られます。
礼金が高くても入居したいと考える人が多いため、大家さんは高めに設定しようと考えるのです。
礼金を高く設定すると、大家さんの利益も多くなります。
そのため、少しでも多くの利益を上げるために礼金を安くすることなく、入居者を募集し続けます。

すぐに退去されると困るから

すぐに退去する入居者を回避するために礼金を高めに設定しているパターンもあります。
礼金を支払ったのにすぐ引っ越しをしてしまうと、次の物件でも新たに礼金の支払いが発生します。
しかし、現在入居している物件の礼金が高ければ「すぐに引っ越すのはもったいないからやめておこう」と考える人もいるはずです。
近年は礼金を設定していない物件も増えていますが、そうでない物件も一定数あります。
早期退去を防ぐためにも、礼金を高めに設定することは大家さんにとってメリットが大きいと言えるでしょう。

不動産による利益を増やしたいから

大家さんの中には不動産投資だけで生計を立てている人もいます。
そのような場合、不動産で得られる利益を少しでも増やしたいと考えるものです。
家賃を高くすると入居率の低下につながってしまうので、礼金を高く設定しようと考えます。
どうしても入居者が集まらなければ礼金を下げることも可能です。
下げることを前提として考え、最初は高めに設定しておくといった考え方の大家さんもいるでしょう。
礼金が高い時に入居してくれる人がいれば、大家さんの利益はその分多くなります。

安定した収入を持つ人に入居してもらいたいから

礼金は、決して安い金額ではありません。
そのため、ある程度収入がないと支払いが難しいと感じてしまうものです。
逆に、礼金を設定しておけば支払い能力がある入居者が集まるという見方もできます。
入居後に家賃を滞納するなどのトラブルが発生した場合、大家さんにかかる負担は非常に大きいです。
そのようなリスクを回避するために、あえて礼金を高めに設定するケースもあります。

礼金を少しでも抑えたい時のコツ

礼金は安くない金額が設定されていることから、できれば支払いたくないと考える人もいるでしょう。
そのような人に向けて、礼金を抑えるためのコツについて解説していきます。

礼金なしの物件を見つける

礼金を支払いたくないのであれば、礼金ゼロ物件やUR賃貸住宅を選ぶのがおすすめです。
賃貸物件の競争が激しくなっていることや、家賃を滞納された時に家賃保証会社が立て替えてくれることから、敷金と礼金が発生しないゼロゼロ物件が増えつつあります。
敷金と礼金をなくすことで入居者が集まりやすくなり、大家さんにとってのメリットも生まれます。
ただし敷金・礼金が発生しない物件でも、前家賃や火災保険料、保証会社利用料、仲介手数料、クリーニング代、鍵交換代などの初期費用は発生するので注意が必要です。
これらのコストがかかるため、礼金ゼロの物件が必ずしもお得になるとは言い切れません。
細かい部分までしっかりと確認してから契約するようにしましょう。

UR賃貸住宅は、礼金・仲介手数料・保証人・更新料がかからない賃貸物件です。
初期費用を抑えられるため、引っ越しのコストを抑えたい人におすすめです。
希望する家賃帯に合う物件を探しやすいことも、UR賃貸住宅を選択するメリットとして挙げられます。
リノベーションした物件も多いため、きれいで快適な住まいを手に入れられます。

閑散期に大家さんと交渉する

不動産業界にとっての閑散期は4月～7月です。
この時期は引っ越しをする人の割合が少ないため、閑散期と言われています。
閑散期に空室のままだと、次の引っ越しシーズンが訪れるまで空室の状態が続く可能性は高いです。
そのような事態を避けたいと考える大家さんも少なくありません。
もしこのタイミングで入居を希望する人が現れ、礼金を交渉してきた場合、応じてくれる確率は高いでしょう。
タイミング的に問題がなければ閑散期を狙った引っ越しを計画し、大家さんと交渉してみるのがおすすめです。
交渉に応じてもらえれば、引っ越しにかかる初期費用を軽減できます。

居住用で借りた物件を事業用として使っても良い？

居住用で借りた物件を事業用として使いたいと考える場合もあるでしょう。
しかしそのような使い方をして問題がないのかわからないという人も少なくありません。
そこで続いては、居住用で借りた物件を事業用として使っても問題ないのか、という疑問に答えていきます。

事業用に使うのは原則NG

結論を言ってしまうと、居住用の賃貸物件を事業用に使うことは原則としてできません。
居住用だと消費税が免除になるので、こっそり使えばバレないと考える人もいるでしょう。
しかし、契約違反になるので絶対にやってはいけないことです。
バレた時に消費税を支払えば解決するという問題でもないため、契約はしっかり守るようにしてください。
居住用と事業用では、大家さんが支払う固定資産税や火災保険料の金額に違いが生じます。
他の入居者は居住用として借りているため、退去を言い渡されても文句を言えない状況になるでしょう。

バレてしまう可能性が高い理由

賃貸物件に暮らしながら個人事業主として仕事をしている人も多く見られます。
個人事業主は法人化していないので、居住用物件で仕事をしても問題ありませんが、中には法人登記をして法人化させたいと考える人もいるでしょう。
法人登記は黙っていればバレないだろうと考えてしまうかもしれません。
管理会社が間に入っている場合や大家さんが近所に住んでいない場合などは、バレる可能性がより低いと感じるでしょう。
しかし、法人登記するとバレてしまう可能性が格段に高まります。
法人登記は、会社の所在地や代表者、資本金などを登記簿謄本で把握できるからです。
全国どこにいてもその情報は手に入ります。
法人登記によりメリットもたくさんありますが、リスクも大きくなってしまうのです。
大家さんや管理会社が法務局に足を運び、賃貸物件の契約者が法人登記していないか確認することももちろんできます。
さらに国税庁の法人番号検索サイトで住所を検索すると、法人登記の有無を簡単に調べることが可能です。
賃貸物件の号室までわかるため、誰が法人登記しているのかすぐに確認できることを忘れてはいけません。
大家さんや管理会社の中には、定期的にスクリーニングを行っているケースもないとは言い切れないでしょう。

バレてしまった時のリスク

事業用として使っていたことがバレてしまった場合、大家さんから消費税を請求されます。
居住用物件として消費税を支払わず、大家さんが納税しないと脱税だとみなされてしまいます。
バレることで消費税の支払いをしなければいけなくなるだけではなく、脱税に加担していることになるのです。
特に法人登記をしている場合は注意が必要です。
脱税だとみなされてしまうリスクが非常に大きいため、トラブルを回避したいと考えるのは当然でしょう。
しかし居住用の物件で法人登記をしている場合、逃れようがありません。
法人登記をするのであれば、事業用の賃貸物件を借りるようにしてください。

【法人・個人事業主必見】礼金の仕訳について

礼金は、支払った金額によって勘定科目が異なります。
最後に、礼金20万円以上だった時の仕訳例や、礼金を仕訳する際に注意・確認したいことなどを解説していきます。

礼金は税法上だと「権利金」に該当

権利金は、賃貸物件の対価です。
立地的権利や賃貸借設定、営業利益の対価、といった対価性を有しています。
また、賃料の一部を一括払いするという対価性も持ち合わせています。
権利金は、繰延資産に該当するものです。
そのため、決算処理をする時に償却計算すれば費用として認められます。
ただし、20万円未満であれば損金に計上しても問題ありません。
20万円未満の場合、勘定科目は地代家賃または支払手数料となります。

礼金20万円以上だった時の仕訳例

礼金が20万円以上だった時の仕訳例も確認しておきましょう。
繰延資産として償却しなければいけないため、知っておかないと困ってしまう可能性があります。
償却期間は、5年もしくは契約年数のいずれか短い方になります。
そのため、契約期間が5年以上か、それとも5年未満なのか確認してから仕訳するようにしましょう。

・契約年数が5年未満の仕訳例
契約年数が5年未満であれば、礼金の償却期間を契約年数と同じにするために契約更新の発生が条件となります。
更新料がない場合は、契約年数が4年でも償却期間は4年に設定しなければいけません。
例えば礼金が30万円、契約年数が3年だった場合の仕訳は以下のようになります。

【支払時】
借方 貸方
長期前払費用 30万円 普通預金 30万円

【期末時】
償却額は30万円÷3年＝10万円になります。
借方 貸方
支払い家賃 10万円 普通預金 10万円

・契約年数が5年以上の仕訳例
契約年数が5年以上なら、償却期間は5年です。
礼金が50万円、契約期間が10年だった場合、50万円を5年間で償却することになります。

【支払時】
借方 貸方
長期前払費用 50万円 普通預金 50万円

【期末時】
償却額は50万円÷10年＝5万円になります。
借方 貸方
支払い家賃 5万円 普通預金 5万円

礼金を仕訳する際に注意・確認したいこと

礼金の仕訳を行う際、いくつか注意したいポイントや確認すべきことがあります。
具体的にどのような注意点などがあるのかみていきましょう。

居住用・事業用を改めて確認しておく

1つ目は、居住用・事業用を改めて確認しておくことです。
礼金は、支払い家賃の消費税区分によって課税仕入もしくは非課税仕入のいずれかになります。
居住を目的とした賃貸借契約を結んでいる場合は非課税仕入です。
礼金も同様に非課税仕入となります。
社会政策的配慮に基づく非課税の対象になっているためです。
それに対して事業用の物件で賃貸借契約を結ぶと、家賃も礼金もすべて課税仕入に該当します。
事務所として使いたいのであれば、契約書も事業用になるのであらかじめどちらなのか確認しておくことは重要です。

償却開始日に注意

2つ目は、償却開始日に注意することです。
償却開始日は、償却を支払った日となります。
例えば4月に賃貸借契約がスタートする場合だと、開始日より前の3月に礼金を支払うというケースが多いです。
このような場合だと、償却開始日は礼金を支払った3月からになります。
それに基づいて月数按分をしなければいけません。
12月の決算において20万円以上の礼金を2023年3月中に支払っている場合だと、2023年の決算で3月を含めた10ヶ月分を償却することになります。

明細書を作成しておく

3つ目は、明細書を作成しておくことです。
法人の決算書を作成する時に、勘定科目内訳明細書を作成しなければいけません。
支払家賃の明細も作らなければいけないため、忘れずに準備しておきましょう。
支払家賃の明細で重要な情報の1つが礼金になります。
礼金は、区別して計上しなければいけないことが注意点です。
仕訳する時は、摘要欄に記載するなどわかるようにしておいてください。

礼金も家事按分で経費にできる

4つ目は、礼金も家事按分で経費にできることです。
ただし、家事按分は法人登記すると複雑化してしまうので、個人事業主が知っておくべきポイントになります。
家事按分は、個人事業主が家賃や光熱費などの一部を「事業を行うために必要な支出」として経費計上することを指します。
生活費と事業費が混在する費用となるため、既定のルールに則って計算するのです。
そして、事業に必要な分を算出することを家事按分と呼びます。
家事按分で経費にするには、事業に必要かどうかが重要となってきます。
例えばリビングや寝室などで仕事をしている場合は、間仕切りを使って空間を分けることで、業務に必要な面積を把握しやすくなるでしょう。

今回は礼金に消費税がかかるのかどうか、仕訳する際のポイントなどをご紹介してきました。
礼金は賃貸借契約を結ぶ時に大家さんに支払う費用であり、敷金のように入居者の手元に返ってくることはありません。
法的な規定もないため、物件によって金額が異なります。
最近は、敷金と礼金がないゼロゼロ物件も増えつつあります。
礼金の消費税は、居住用であればかかりませんが、事業用の場合だとかかるので注意が必要です。
居住用の物件で事業を行っていることがバレると、消費税を請求される可能性があります。
また、脱税に加担しているとみなされるリスクもあるので危険です。
仕訳する際のポイントも把握していれば、いざという時に混乱せずに済むでしょう。
そのような時は、今回紹介した仕訳例などを参考にしてみてください。