東京で不動産投資をするなら…成功させるためのポイントを知っておこう

人口が減少傾向にある日本において、常に人口増加が見込まれている東京は不動産投資を行ううえで多くの魅力を持っています。
そこで今回は東京の不動産投資事情や、なぜ東京がおすすめなのか、メリット・デメリットも含めて成功させるためのポイントをご紹介していきます。

東京都内の不動産投資事業について

東京における不動産投資事情はどうなっているのか、不動産価格の推移と人気の物件タイプをご紹介します。

不動産の価格

不動産経済研究所の出した調査レポートによると、2018年1～6月期の投資用マンションの供給数は93物件で延べ4,623戸でした。
前年の同期は60物件3,222戸であったことから、物件数は33件、戸数は1，401戸増加していることがわかります。
また、投資用のマンションの平均価格は前年同期の2,826万に比べ9.3％増え3,088万円でした。
このように東京の投資用マンションの価格は、年々上昇傾向にあります。
2008年のリーマンショック時には大きく下落し、その後もしばらく下落傾向が続いたものの2011年以降は持ち直しており、今後も上昇傾向は続くと見られています。
参考：https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/338/md20180802.pdf

人気なのはワンルームマンション

毎年東京には多くの人口が流入しています。
その中でも単身者の割合は高く、2017年に行われた国勢調査によると、東京の単独世帯は一般世帯の約47％を占めています。
しかし、多くの自治体にはワンルームマンションの建築に対する規制を目的とした条例があります。
この条例は「ワンルーム条例」とも呼ばれていますが、新たに単身者向けのマンションの建設を抑制しています。
なぜそのような条例があるのかと言えば、単身世帯の多くは住民票を実家から移しておらず、このような単身世帯が増えては区の税収につながらない、地域の活動にも参加しないため地域コミュニティに影響を及ぼす可能性があることを懸念されているためです。
そのため、東京では新たにワンルームマンションなど単身世帯を対象とした物件の建設を抑制する方向に舵を切っていますが、その結果既にあるワンルーム物件に対する需要が増加しています。
そして入居希望者は大勢いることから、ワンルーム物件は人気があるのです。

東京の不動産投資でワンルームマンションがおすすめな理由

ワンルームマンションが人気の理由は前述した通りです。
続いては不動産投資においてなぜワンルームマンションがおすすめなのか、その理由について詳しく見ていきましょう。

利回りが高い

様々な金融商品がかつてないほど低利回りとなっており、運用対象としての魅力を失っています。
銀行の大口定期や定期預金では金利が0.002％という数字も珍しくありません。
そのような中でワンルームマンション投資は手取り利回りが4～5％と高い利回りを実現しています。

節税効果が期待できる

投資用マンションは相続対策に効果が期待できます。
財産を現金で残していた場合、相続税は額面に対して課税されます。
しかし、不動産の場合、課税は評価額に対してとなるため、東京の中古のワンルーム物件であれば評価は時価のおよそ1/3程度です。
また、遺産分配の際にも分けやすいため、揉めることも少ないというメリットがあります。
さらに東京のワンルーム物件は年々人気が増しており、需要が高いことから換金性も高く現金に換えたい場合に困ることも少ないです。
こうした点から、節税に高い効果が期待できます。

万が一の時に家族を守ることができる

投資用マンションの購入でローンを組んだ場合でも、団体信用生命保険に加入することが可能です。
この団体信用生命保険は団信の名称でも知られていますが、住宅ローンの債務者に万が一のことがあった場合、その保険金によって住宅ローンの残高を完済できます。
そのため、家族は家賃収入を受け取ることはもちろん、物件を売却することもできるのです。
生命保険であれば毎月の支払いが必要となりますが、マンション投資であれば借金のない物件と家賃収入を家族に残すことができるため、もしもの時でも家族を守ることにつながります。

賃貸需要が安定している

ここまで東京のワンルーム物件に焦点を当てていますが、なぜ東京なのか、それ以外ではだめなのかと思われている方もいるでしょう。
不動産投資は今の状況だけでなく、これから先の需要について見極めることが非常に重要です。
日本の人口は2008年以降減少傾向にあるため、不動産投資が成り立つのは他の地域から人口が流入し安定した賃貸需要があるのは東京だけなのです。
都道府県別の移動者数を見ても、1位の東京は2位の神奈川に比べおよそ3倍の開きがあります。
大都市圏である愛知や大阪、福岡と比べてみても、これらの都市はこれから先人口減少が懸念されています。
なぜ、東京だけは人口も減らず安定しているのかといえば、日本の上場企業の半数以上は東京に本社を置いていることからもわかるように、経済機能が一極集中していることが要因でしょう。
地方に比べて東京は給料も良く仕事の数も恵まれているため、仕事を求めて地方や外国から大勢集まっています。
そして、こうした人の多くは単身世帯であることから、東京のワンルーム物件に対する賃貸需要の安定につながっています。

手ごろで利回りが高い中古物件が多い

新築物件は販売価格に人件費や広告費などが上乗せされるため、価格が高くなる傾向にあります。
一方で中古物件の場合価格は需要と供給のバランスを鑑みて決定されることから新築物件に比べて7～8割程度で収まるお手頃価格であることが多いです。
しかし、貸し出す場合の家賃は新築とそれほど差がないため、利回りは新築よりも高くなります。
こうした理由から、市場の動向によって価格が適正に判断される中古のワンルーム物件は手ごろで高い利回りが得ることができるためおすすめです。

区分所有でリスク分散が可能

区分所有とは建物が独立した各部分によって構成されている場合に、その独立した各部分を所有することを区分所有といいます。
資産運用は分散投資が基本であると言われていますが、それは不動産投資にも同じことが言えます。
1棟まるまる所有するよりも、同じ戸数のワンルーム物件を購入時期や築年、エリアを分散し所有することであらゆるリスクを軽減させることが可能です。
なぜなら、購入時期を分散することは所得価格の平準化につながりますし、築年数の分散は設備の修理や交換が必要となる時期を分散させることが可能となるからです。
さらにエリアの分散は、近隣状況の変化によるリスクにも対応できるため、万が一火災や地震といった災害による被害を最小限に抑えることができます。
このように、1棟所有のように1ヶ所に資産を集中させずに何ヶ所かに分散させることは、投資リスクの低減につながります。

東京で不動産投資をする際におすすめのエリア

東京で不動産投資を行う際、どのエリアを選べば良いのか気になっている方も多いでしょう。
そこで都内を都心エリアと下町エリアの2つに分けて解説していきます。

都心エリア

都心に位置する中央区、港区、千代田区、新宿区、渋谷区の5つの区を「都心5区エリア」と呼びます。
これらの地区は都内にオフィスを構える企業にアクセスしやすいことから、高い需要が期待できます。
そのため、都心5区エリアでの不動産投資は安定した家賃収入が見込めます。
しかしその反面、都心における収益物件の価格は非常に高騰しているため、利回りがしやすいことがデメリットに挙げられます。

下町エリア

物件価格が高騰している都心をあえて避け、下町エリアを検討する人も少なくありません。
都心から離れることで、物件価格を抑えられることに加え、場所によっては高い利回りも期待できます。
例を挙げると、大田区は羽田空港も近く、再開発も進んでいます。
また、主要駅である蒲田は品川まで電車で10分という利便性の高さから駅近の物件は需要が高いです。
他にも池袋のある豊島区は再開発によって増えている外国人の入居希望者を受け入れることで空室リスクを下げることが可能です。
さらに、台東区や江東区など下町として知られているエリアの多くは現在再開発が行われているため、安定した賃貸需要を見込むことができるため、おすすめです。

東京で不動産投資をするメリット・デメリット

ここまで、なぜ東京おすすめなのかを解説してきました。
続いては東京で不動産投資をするメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

メリット

まずは東京で不動産投資を行うメリットについて、見ていきましょう。

・地価が下落するリスクが低い
東京は流入人口も多く、人口が増加傾向にあることは先ほども説明しましたが、他の人口が減少傾向にある地域に比べて地価が下落するリスクは低いと言えるでしょう。
地方の場合、転出超過によって人口が減少したり、企業が移転したりといったさまざまな要因によって地価が下落するリスクがあります。
しかし、人口が増加している東京ではこうした要因による地価が下落するリスクは地方に比べて低いことから、長期的な不動産投資をするのに向いていると言えるでしょう。

・売却しやすい
株式や外貨などの資産は比較的すぐに売買が成立するため、現金化しやすいでしょう。
一方で不動産はこれらと比べて流動性が低く、また価格の変動も起きにくいという特徴があります。
流動性が低さは資産を保全するうえでは高いメリットとなりますが、現金化したいと思った場合にすぐにできず、時間がかかってしまうことがデメリットに挙げられます。
特に人口減少や地下の下落が懸念されている地方では、流動性の低さがリスクとして捉えられる傾向にあります。
そのため、東京に比べて購入したいと考える人の絶対数が少ないであろう地方の場合、売却に時間がかかり、結果長期化してしまうケースも珍しくありません。
しかし東京であれば、地価が物件の資産価値の中で占める割合が高いことから、金融機関などの評価も得やすい傾向にあります。
また、地方に比べて購入を希望している人の絶対数やこれまでの取引事例も多いため、流動性が高く売却しやすいことから、現金化も容易であることがメリットに挙げられています。

・家賃が下落するリスクが低い
不動産の家賃が下落する大きな要因としてあげられるのが、周辺地域の賃貸需要の減少と、物件の経年劣化です。
不動産の経年劣化は避けようのないものですが、適切なタイミングできちんと修繕することで下落するスピードを下げることが可能です。
一方で、周辺地域の賃貸需要の減少場合、努力で改善できることはほとんどないと言っても過言ではありません。
そのため、こうした要因による家賃の下落を避けるためには、投資物件を選ぶ際に物件だけではなく所在地についても慎重に吟味する必要があります。
しかし、全体的に見れば東京は他の人口が減少傾向にある地域と比べてみても、賃貸需要が高いことから家賃が下落するリスクも低いことから、長期的な運用を行う際のメリットであると言えます。

デメリット

多くのメリットがある一方でデメリットも存在します。
続いては東京で不動産投資を行う際のデメリットについて見ていきましょう。

・地方に比べて利回りが低い
東京の賃貸需要は人口増加などさまざまな要因によって高まっています。
それに伴い家賃収入に対する価格も上がっていることから、地方と比べて利回りは低いです。
物件価格に対し、どの程度の家賃収入が得られるのか、表面的な数値を表したものを表面利回りといいますが、地方の新築マンションでは表面利回りが5～6％以上ある物件も少なくありません。
しかし、都内で新築マンションを投資の対象として検討する場合には、表面利回りは3～4％の物件が数多く見受けられます。
表面利回りだけで全てを判断することはできませんが、それでも大きな差があることが見て取れます。
地方のマンションでは東京に比べて空室が埋まらないリスクも大きいものがあるものの、収益性に関してはメリットのある物件が多いという一面があります。
リスク面で見れば、東京は優位ですが大きな収益をあげられるかという観点で見るとやや難しく、デメリットと言えるでしょう。

・エリアによって状況が異なる
全体的に人口が増加し地価も上昇傾向にある東京ですが、実はエリアごとその特徴や注意点には違いがあります。
例えば東京で最も地価が高いと言われている中央区の基準地価平均は、約552万円/mです。
一方23区でもっとも基準地価の低い葛飾区では、約38万円/mとその価格には大きな開きがあります。
このように、地価にも大きな差があるように人口割合もエリアごとに大きな違いが見られます。
例えば渋谷区や港区、中央区などの都心は大企業を含め多くの企業がオフィスを構える反面、住んでいる人は少ないため、人口割合も低い傾向にあります。
その一方で江戸川や杉並、世田谷といった都心部へのアクセスの良さに加え、家賃も都心部に比べて落ち着いている地域では人口割合が高い傾向にあります。
また、そのなかでも周辺状況や最寄り駅までの道筋、商業施設の有無などさまざまな環境によって、賃貸需要は異なります。
このように同じ東京都内であっても、各エリアの状況によって地価や人口には違いがあることも少
ないため、不動産投資を行う際には、東京だから大丈夫と安易に考えず、対象物件のあるエリアについても詳細に調べ慎重に考えることが大切です。

・回転が早い
東京の不動産は地方に比べて、入居と退去の回転が早いことがデメリットに挙げられています。
特に都心部にあるワンルーム物件に一人暮らしの学生や単身者が多いですが、卒業や転勤、転職など生活環境の変化が起こりやすいと言われています。
入居と退去の回転が早いということは、部屋のクリーニングや修繕を行う回数が増えるということであり、こうした経費は収益性を圧迫する要因になってしまいます。
地方より表面利回りが低い傾向にある東京の不動産投資では、このような細かいポイントにも気を配る必要があります。

不動産投資を成功へと導くためのポイントとは？

不動産投資における成功とは、十分な家賃収入を得ることだったり、物件を購入した価格より高値で売却できたりと、さまざまなケースがあるでしょう。
しかし、どちらにしても本当に成功だったのかどうかはすぐにわかるものではありません。
ある程度の期間運用してみて初めて判断することが可能です。
そこで、ここでは不動産投資を成功へ導くためのポイントをいくつかご紹介していきます。

ゴールや戦略を決めておく

不動産投資では、何を目指すのか目標を予め決めておくことが大切です。
なぜなら、投資目的が定まって初めて適した戦略を立てることが可能となります。
不動産投資を検討しはじめたきっかけの中で、最もよく見られるのが老後に備えるためといった理由ですが、ゆとりのある老後を送るには年金を含めて世帯収入36万円前後が必要であるという試算があります。
現在30歳の方が老後は夫婦2人暮らしをする場合、年金の受給額は夫婦合わせて20万円ほどであるため、残りの16万円を家賃収入で賄うことができればゆとりある老後を過ごすことが可能となります。
この目標を最初に決めておけば達成するにはどうしたらよいのか、どのような戦略を取る必要があるのかが見えてきます。
このケースの場合、投資目的は老後年金以外の収入を確保するために、不動産投資を活用することとなります。
そして、65歳になった際ゆとりある老後を過ごすために足りない金額16万円を不動産による収入で確保することが投資目標です。
この投資目標を達成するにはどうしたら良いのか、現実的な投資戦略を立てていくことが、不動産投資を行ううえで望ましいでしょう。

収支シミュレーションを自分自身で作る

株やFXなど投資にはいくつかの種類がありますが、それらと不動産投資では大きく異なる点があります。
それは不動産投資が事業である点です。
セミナーや書籍ではどうしても物件を購入するまでに目が行きがちですが、実際には所有しオーナーとなった後の方が期間も長く、やることはたくさんです。
なぜなら、購入後は事業主として賃貸事業を行う必要があるため、黒字となるよう運営していかなければなりません。
購入時のシミュレーションでは、しっかりと利益が出るはずだったのにも関わらず、実際には毎月なんだかんだとお金がかかり、フタを開けてみたら赤字だったなんてことにならないために、発生する費用を詳細に把握することが求められます。
また、不動産会社の出してくるシミュレーションでは、いくらの黒字が出るのかが提示されることが多いかもしれません。
しかし、事前に行うシミュレーションで大切なことは黒字の金額よりも、赤字の場合最大でいくらになる可能性があるのか、赤字が出た場合事業を継続していくにはいくら現金があればいいのかといった点を把握することにあります。
そのためにも、シミュレーションを行う場合には厳しい条件で行うと良いでしょう。

リスクをあらかじめ把握し、対処法を講じる

前述したように不動産投資は事業です。
起こりうるあらゆるリスクをしっかりと把握し、対処法を準備しておくことが重要です。
ここでは不動産投資で起こりやすいリスクをいくつか紹介します。

・空室によるリスク
不動産投資におけるリスクのなかで特に懸念されているリスクの一つがこの空室によるリスクです。
リスクから避けるためには、駅から徒歩10分以内、複数の駅や路線のある利便性の高いエリア、賃貸需要の大きいエリアに重点を置き選ぶことで、高い入居率を確保できるでしょう。

・家賃を滞納されるリスク
賃貸経営では入居者が期日までに家賃を振り込んでくれず滞納されるリスクがあります。
そうならないためにも、事前に入居希望者を審査し見極めることが大切です。
自分で対応することも可能ですが、難しい場合には管理会社に委託する方法もあります。

・環境変化に伴うリスク
「会社や大学が移転した」「再開発予定が無くなった」などの環境変化によって当初見込んでいた入居者を確保できなってしまうリスクがあります。
このようなリスクに対応するには、複数の再開発予定のある土地を選ぶことや、入居者の属性が一つの企業や大学に偏っていない場所を選ぶことで回避することが可能です。

まとめ

東京は今後も人口増加が見込めることから、高い賃貸需要が期待できます。
こうした観点から東京は不動産投資においてとても魅力的であると言えるでしょう。
しかし、投資である以上必ずリスクがあることを忘れてはいけません。
また、同じ東京都内であっても、そのエリアごとに特徴は大きく異なります。
投資物件を選ぶ際には、物件だけでなく周辺環境やエリアの特性に関しても慎重に検討し、見極めることが大切です。