アパートやマンションなどの契約を行うときに、抵当権に関する説明を受けるケースは珍しくありません。
そのため、入居する側は「もしも賃貸契約を結んでいる物件の抵当権が実行されたらどうなってしまうのだろう」と不安に感じてしまう場合があります。
そのような不安を払しょくするためには、抵当権がどのようなものか正しく知ることが重要です。
そこで今回は、抵当権が実行された場合のリスクや調べる方法などを詳しく解説していきます。
Contents
そもそも抵当権とは？
抵当権について理解を深めるためには、そもそも抵当権はどのようなものか知る必要があります。
そのためまずは、抵当権とはいったい何か、という点から解説していきます。
抵当権は、金融機関から融資を受ける際に設定される担保です。
金融機関はお金を貸すけれど、万が一返済が滞るようなことがあれば、担保になっている不動産などを競売にかけて借金返済に充てるという権利です。
オフィスビルやテナントビル、マンションなどは建設費用が高額になるので、金融機関からの融資を全く受けずに支払うケースは多くありません。
そのような場合、高額なローンを組まなければいけないので、融資を受けるときに建設した建物に抵当権を設定するといったパターンは往々にしてあります。
また、新しく事業をスタートする場合も、金融機関から融資を受けるケースが多いです。
開業資金も高額になることが多いので、建物に抵当権を設定する場合があります。
中には、そのように抵当権が設定されている物件を借りることに対して不安を感じる人もいるでしょう。
しかし、抵当権が設定されているパターンは珍しくありません。
そのため、過度に不安がる必要はないと言えます。
ただし、消費者金融など金融機関以外からの抵当権が設定されている場合は、要注意です。
また、抵当権は賃貸の重要事項説明で伝えなければいけない内容でもあります。
重要事項説明で抵当権について伝えていないと、営業停止や免許取り消しといった処分を言い渡される可能性があります。
重要事項説明は、入居者が取引条件に関する内容をしっかりと理解し、本当に借りるか判断するために必要なものです。
これを怠ってしまったり、虚偽があったりすると、指示処分や業務停止処分、宅地建物取引業者の免許取り消しといった可能性が出てきます。
処分に従わないと、7日～30日の業務停止命令が下されます。
さらに悪質性が高いとみなされると、免許が取り消しになってしまうのです。
INA＆Associates Inc.は、不動産、IT、投資などにおける専門性と技術を活かし、高級賃貸・売買・事業用不動産仲介を中心とする総合不動産会社です。
東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、京都、兵庫の賃貸管理、賃貸売買仲介、事業用不動産仲介・買取をメイン事業として展開しており、土地、マンションの有効活用の企画・提案、外資系法人の転勤者向けの社宅仲介も行っております。
賃貸物件で抵当権が実行された場合はどうなる？
賃貸物件を借りる際、抵当権が実行されるとどうなるのか気になってしまう人もいるでしょう。
そこで次は、賃貸物件で抵当権が実行された場合はいったいどうなってしまうのか解説していきます。
物件オーナーの返済が滞ってしまう
抵当権が実行されると、物件オーナーのローン返済が滞ってしまいます。
ローンの滞納から6ヶ月程度経過すると、分割払いできる「期限の利益」が失われてしまいます。
そして物件オーナーは、1ヶ月以内に残席の一括返済を求められるのです。
一括返済が出来なかった場合は、保証会社による代位弁済が行われ、債権者は金融機関から保証会社へと移ります。
最初の滞納から8～9ヶ月経過すると、保証会社は裁判所で不動産競売の申し立てをします。
それから数週間後には競売の開始が決定したことをオーナーに伝える「競売開始決定通知」が届くのです。
債権者である金融機関が競売にかける
競売決定通知がオーナーに送られてからおよそ2ヶ月後までに、裁判所の執行官が物件調査を行います。
その調査結果をもとに、入札期間や開札日、売却基準価額などが書かれている期間入札通知がオーナーの手元に届きます。
競売に関する情報は、不動産競売物件サイトに掲載されるため、誰でもチェック可能です。
また、詳細情報を知りたい場合は、管轄の裁判所で書類を閲覧することも可能となっています。
そして、1週間程度の入札期間を経て、開札日を迎えます。
この時に物件を落札した人が、賃貸物件の新たなオーナーです。
任意売却という方法がとられる場合も
競売ではなく、任意売却という方法もあります。
任意売却は、オーナーの意思で物件を任意に売却し、その対価で債務を弁済するという方法です。
任意売却をすると、市場の適正価格と同じくらいの価格で取引ができるので、手元に残る金額も多くなります。
したがって、債務をより多く減らせる方法だと言えるでしょう。
また、この方法に成功すれば、債権者との協議で残債の弁済も分割できる可能性があります。
物件自体にニーズがあり、状況が許すのであれば、任意売却も前向きに検討する価値があります。
新しいオーナーの希望に沿って退去交渉を行う
競売や任意売却で新しいオーナーが見つかったら、その人の希望に沿って退去交渉が行われます。
新たなオーナーが入居者に立ち退きを依頼する場合は、退去までに6ヶ月間の猶予期間が設けられます。
オーナーが変わった後の立ち退きは正当な事由がなくても問題ないので、すぐに退去を依頼される可能性があることを忘れてはいけません。
しかし、立ち退きの強制執行にはそれなりのお金もかかるので、本来は必要ない立退料を支払って和解するといったケースも多くみられます。
また、2004年からは「抵当権者の同意により賃借権に対抗力を与える制度」がスタートしました。
この制度は、抵当権者全員の同意のもと、賃借人の賃借権と抵当権者の同意を登記しておくという内容です。
このような制度ができたことで、新しいオーナーが立ち退きをしてほしいと思っても、賃借人にはその必要がなくなるのです。
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抵当権が実行されたら退去になるの？
抵当権が実行されると退去しなければいけないのか、という不安を抱える人もいます。
続いては、物件をまだ引き渡していない場合やすでに物件の引き渡しが済んでいる場合について解説していきます。
これらに関連する明け渡し猶予制度についてもみていきましょう。
物件をまだ引き渡していない場合
抵当権の設定や実行が行われたタイミングで物件をまだ引き渡していない場合は、賃借人が抵当権の実行を理由に立ち退かなければいけない可能性があります。
なぜかというと、立ち退きのリスクがあることを知ったうえで契約したとみなされるからです。
そのため、新しいオーナーの意向に対抗できなくなってしまいます。
すでに物件の引き渡しが済んでいる場合
抵当権の設定や実行が行われたタイミングですでに物件の引き渡しが済んでいる場合は、賃借権が優先になります。
そのため、退去を求められたとしても応じなくて大丈夫です。
新しいオーナーが立ち退きを希望するのであれば、一般的な賃貸借契約を結んでいる時と同じように、正当な事由が必要です。
正当な事由を理由に賃借人と交渉したり、裁判に頼ったりしなければいけません。
つまり、入居している側は退去する必要がないと言えます。
明渡猶予制度についても把握しておこう
明渡猶予制度は、不動産が競売にかけられて競落した際、物件の賃借人に明渡期限が猶予されるという制度です。
一定期間物件を使い続けることができます。
猶予される期限は、競落による代金納付日から6ヶ月間となっています。
基本的にはすぐに退去しなければいけませんが、突然の明け渡しとなると準備する時間がありません。
そのため、一定期間の猶予を設け、賃借人の保護をするためにこのような制度を設けているのです。
6ヶ月間の猶予があれば、次の入居先を探すための十分な時間があるとみなされるためです。
2004年以前は短期賃貸借という制度があって、契約を結んでいる賃借人は落札者に対して斟酌権を主張できました。
しかし、短期賃貸借権の効力が強く、落札者が害されてしまうケースが多くみられました。
その結果廃止となり、その代わりに明渡猶予制度が設けられたのです。
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東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、京都、兵庫の賃貸管理、賃貸売買仲介、事業用不動産仲介・買取をメイン事業として展開しており、土地、マンションの有効活用の企画・提案、外資系法人の転勤者向けの社宅仲介も行っております。
抵当権が実行された場合のリスク
抵当権が実行された場合のリスクもあります。
どのようなリスクがあるのか把握しておくことも重要です。
そこで続いては、抵当権が実行された場合のリスクをいくつかピックアップしてご紹介します。
急に大家さんが変わる可能性がある
競売であっても任意売却であっても、大家さんが変わっても賃貸契約は基本的に継続できます。
ただし、競売で強制退去になるケースは除きます。
賃貸契約自体は継続できたとしても、大家さんが変われば管理の方針などが変更される可能性は容易に想定できるでしょう。
特に賃貸オフィスは、入居者側が何らかの施工を行ったうえで利用するケースが多いです。
しかし、施工の許可をどの程度まで出すかというのは、大家さんの方針によって大幅に変わります。
今までの大家さんであれば許可を出していたことでも、許可されなくなってしまう可能性もあります。
そうなると、大家さんが変わったことに不満が募ってしまうことも考えられるでしょう。
敷金を新たな大家さんに再度納めなければいけない可能性がある
抵当権が先についている物件は、競売で大家さんが変わる可能性があります。
そうなった場合、賃借権を継続できる場合であっても新たに賃貸借契約を結び直す必要があります。
そうなると、新しい大家さんにも敷金を再度納めなければいけない可能性が出てくるのです。
その一方、それ以前の賃貸借契約を解消されている大家さんに対しては、敷金返還請求を主張できます。
しかし、所有している物件が競売にかかっている状態だと、十分な支払い能力がない可能性も高いです。
敷金を返還してもらえなければ、実質的に二重支払いになってしまうというリスクをはらんでいます。
敷金を返してもらえない可能性がある
敷金の返還は元の大家さんにできますが、前述したように物件を競売にかけられている状態だと十分な支払い能力がないとみなされます。
抵当権が賃借権よりも先につけられていて、競売にかけられていると、以前の大家さんに納めた敷金が引き継がれることはありません。
そのため、以前の大家さんに返還請求をすることになります。
しかし、支払い能力がない状態では返還請求に応じてもらえません。
その結果、敷金を返してもらえないというトラブルに発展してしまう可能性があります。
強制退去を命じられる可能性がある
敷金が問題になるのは、競売で大家さんが変わり、そのまま賃借権を主張できる場合です。
競売で新しい大家さんの元に渡った物件の場合、抵当権よりも後に付いた賃借権を有する入居者は新しい大家さんの意向に従い、退去しなければいけません。
このような場合、前述したように6ヶ月間の猶予期間がありますが、オフィスの場合だと6ヶ月で移転を完了させるのが難しい場合もあるでしょう。
意図しないタイミングで強制退去を命じられるケースがほとんどなので、アパートやマンションといった居住用物件でもオフィスでも、スケジュール管理が難しくなってしまう可能性が非常に高いです。
そのため、万が一の時に備えて必要な項目を整理しておくことも重要です。
特にオフィスは、取引先との関係などもあるため、もしそのような事態に陥ったらどうするのかといった点もあらかじめ考えておくのが望ましいでしょう。
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競売による強制退去で立ち退き料がもらえるケースもある？
競売による強制退去では基本的に立ち退き料はもらえません。
なぜかというと、入居者は猶予期間の後に退去するからです。
しかし、大家さんが立ち退き料を支払ってくれるケースもあるのです。
それは、猶予期間を待たずに退去してもらいたいと思っている場合や強制退去の手続きをしたくないと考えている場合といったケースになります。
猶予期間を待たずに退去してもらいたいと思っている場合というのは、新しいオーナーが不動産を再販したいと考えているパターンが考えられます。
入居者がいない状態の方が高く売れて、すぐに資金を回収できるというメリットがあるため、立ち退き料を支払ってでも退去してもらいたいと考えているケースです。
また、強制退去の手続きをしたくないと考えている可能性もないとは言い切れません。
新しいオーナーとなった人物には強制退去させる権利があります。
しかし、強制退去させるためには、費用もかかりますし、手続きもしなければいけません。
無駄なコストや手間を省きたい場合には、立ち退き料を支払うのが無難だと考えるケースもあります。
猶予期間を過ぎても退去しなさそうな入居者がいる場合は、立ち退き料を支払ってすぐに出て行ってほしいと考える場合もあるでしょう。
競売による立退料は、数万円程度が相場となっています。
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競売の強制執行は回避できる？
競売が実行されると、持ち主は早めに次の住まいを探し、明け渡しをしなければいけません。
強制退去を命じられると精神的な負担が大きくなるので、できれば強制執行をされないようにしたいと考えるものです。
競売による強制執行を回避するには、任意売却や個人再生などを大家さんが選択する必要があります。
つまり、入居者側でできることはありません。
大家さんがどのように動くかを見守るしかできないのです。
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東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、京都、兵庫の賃貸管理、賃貸売買仲介、事業用不動産仲介・買取をメイン事業として展開しており、土地、マンションの有効活用の企画・提案、外資系法人の転勤者向けの社宅仲介も行っております。
抵当権を調べる方法
賃貸物件で入居する際に、その物件に抵当権が付いているかどうかを把握してから入居したい方もいるでしょう。
ここでは、自分自身で抵当権について調べる方法をご紹介します。
契約時に確認する
抵当権について何も知らないままでは、自分自身がリスクを負ってしまう可能性が高いです。
そのため、抵当権の設定について事前に確認するのが望ましいでしょう。
抵当権は、一般的な賃貸物件でも設定されていることがあります。
オフィスなどではよくあることなので、居住用では関係ないと考えるかもしれませんが、そうではありません。
そのため、契約時に重要事項説明としてオーナーまたは不動産会社から説明を受けましょう。
ただし、抵当権に関してはオーナーや不動産会社から積極的に説明されないケースもあります。
自分自身が借りている住宅で、急な変更や退去などに巻き込まれたくない場合はきちんと説明を求めるように確認する必要があるでしょう。
自分自身で調べる
抵当権は、賃貸物件であっても調べられます。
「自分自身の持ち物でもないのに他人が調べて平気なのか？」と考えるかもしれませんが、所有者以外でも簡単に調べられるのが現状です。
必要なのは手続き費用と地番のみとなります。
地番は住所の番地ではなく、法務局で不動産ごとに整理された番号を意味します。
これさえわかれば、他人の抵当権の額を簡単に知ることができるのです。
もし、自分で勝手に他人の抵当権を調べるのは気がひけると思うなら、契約時に説明を求めても教えてもらえなかった場合など、最終手段として活用してみましょう。
与信情報を調べてみる
与信とは、その名の通り信用を与えることを意味する言葉です。
事業においての与信は、信用情報や支払い能力を評価して取引できる相手だと信用することになります。
オーナー側が信用できる相手かどうかを知るために、専門の業者に与信調査を依頼するのも良いでしょう。
オーナー側の与信情報が良いと、今の時点で抵当権に関するトラブルが起こらない可能性が高いです。
確認しても積極的に話してもらえない場合は、自分自身で与信情報を調べるのが良いでしょう。
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登記簿で調べる方法
抵当権に関して、設定されているかどうかは登記簿からも調査可能です。
ここでは、抵当権が設定されているかどうかを登記簿から確認する方法についてご紹介します。
全部事項証明書
法務局で取得できる全部事項証明書から抵当権について知ることができます。
全部事項証明書は、不動産に関する手続きで必要になることが多い書類です。
この書類から、所有権、抵当権などの不動産関連の権利が確認できます。
この書類が公開されているのは、不動産の権利関係を把握しないままでは偽物の売主から購入してしまうなどのトラブルを起こさないためです。
そのために、不動産に関しての様々な情報が掲載されています。
全部事項証明書では、不動産特定情報の他に現在の権利内容、以前の権利に関しても記載されています。
全部事項証明書は、誰もが法務局を訪れて交付申請書に必要な内容を記入し、印紙を付けて窓口に提出するだけで入手できます。
この書類に関しては、法務局の管轄が異なる場合でも取得可能です。
最寄りの法務局で手続きできるので確認してみましょう。
オンライン申請システム
法務局に出向くのが難しいという場合は、インターネットのオンライン申請システムから登記簿が調べられます。
一般財団法人 民事法務協会では、PDFファイルで登記情報が閲覧できます。
ここでは、不動産登記情報の全部事項、所有者事項、地図情報、図面情報、商業・法人登記情報などが表示できます。
請求した時点の情報をリアルタイムで保存できるので利便性も高いでしょう。
ただし、説明文や公印などが付けられていないため、全部事項証明書として提出や添付などができないので注意しましょう。
司法書士への相談
司法書士は法律の専門家であり、不動産登記などの代行も積極的に行ってくれます。
そのため、司法書士に依頼すればすぐ取り寄せてもらえるでしょう。
司法書士へ相談すれば、抵当権について詳しく教えてもらえるだけでなく、細かな部分まで質問しながら確認できます。
抵当権に関して不安な部分が多い場合は、司法書士への相談も視野に入れましょう。
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全部事項証明書の見方は？
全部事項証明書は、それぞれの不動産に関しての登記手続きを確認できるものです。
ここに記載されている登記記録の内容は全て、法務省が管理しています。
全部事項証明書があれば、簡単に抵当権の有無が判断できるだけでなく、内容が正しいことも証明しているのです。
ここでは、全部事項証明書の見方についてご紹介します。
登記事項証明書は4種類ある
登記事項証明書は、全部事項証明書を含めて4種類あります。
・全部事項証明書：今までの登記事項全てが記載されているもの（閉鎖されたもの以外）
・現在事項証明書：現時点で効力のある登記事項だけを記載しているもの
・一部事項証明書：甲、乙の順で指定して請求した内容だけを記載しているもの
・閉鎖事項証明書：閉鎖している登記記録のみを記載しているもの
全部事項証明書以外にもこのような種類があるので、知りたい内容のみを依頼することも可能です。
不動産関連すべての権利について知りたいなら全部事項証明書、現在の権利のみを知りたい場合は現在事項証明書でも十分でしょう。
全部事項証明書の項目について
全部事項証明書には、土地用と建物用があります。
土地用
①表題部：土地の全部事項証明書
②不動産番号：土地の不動産番号
③所在：土地の所在
④①地番：土地の整理番号
⑤②地目：土地の用途
⑥③地積（㎡）：土地の広さ
⑦原因及びその日付：合筆、分筆、地目変更などがあった場合に記載
⑧権利部（甲区）：登記目的、所有者になった理由などが記載
⑨権利部（乙区）：所有権以外に関しての事項が表示され、抵当権なら借金をした日、利息なども記載
⑩共同担保目録（記号及び番号）：共同担保目録の記号または番号
⑪共同担保目録（土地及び建物）：共同担保となる土地、建物
建物用
①表題部：建物の全部事項証明書を示します
②不動産番号：建物の不動産番号
③所在：建物の所在
④家屋番号：建物の家屋番号
⑤①種類：建物の種類
⑥②構造：建物の構造
⑦③床面積：建物の各階の床面積
⑧原因及びその日付：新築、増築、取り壊しなど登記の原因
⑨所有者：表題部の所有者
⑩権利部（甲区）：登記目的、所有者になった理由などが記載
⑪権利部（乙区）：所有権以外に関しての事項が表示され、抵当権なら借金をした日、利息なども記載
⑫共同担保目録（記号及び番号）：共同担保目録の記号または番号
⑬共同担保目録（土地及び建物）：共同担保となる不動産
全部事項証明書でわからないこともある
全部事項証明書には賃貸物件に限らず、その土地や建物のことが全てわかります。
しかし、全部事項証明書でもわからないことがいくつかあります。
それは、売買による所有権移転登記についてです。
所有権移転登記は、不動産の所有者が変わった際に登記簿に記載することですが、売買の際には不動産の評価額が全部事項証明書に記載されません。
他にも、新築の建物を建てた際にも必要となる都市計画法や建築基準法なども全部事項証明書に載ることはありません。
全部事項証明書でおおよそのことはわかりますが、上記の内容を知りたい場合は他の資料を取得する必要があるでしょう。
全部事項証明書の注意点
全部事項証明書を不動産会社から受け取った場合は、取得した日付をチェックしてみましょう。
登記内容は、権利の変動を反映する関係上、現在の内容と異なっている可能性も考えられます。
全部事項証明書の最後には、登記官の認証分、職印、発行年月日も記載されているので、数ヶ月前であれば現在と内容が異なっている可能性があるので新しいものを提出してもらうようにしてください。
現在の全部事項証明書を取得した場合でも、直後に新たな内容が登記されると結果的に意味がない証明書になりかねません。
特に売買によって所有権移転登記などがされた場合は、費用がかかっても新たな全部事項証明書を取り直すようにしましょう。
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抵当権のない物件はある？
抵当権は、住宅を購入する際に金融機関からお金を借りた場合の担保として不動産に抵当権が付けられます。
このようなケースが一般的ですが、抵当権が付いていない賃貸物件も存在するのでしょうか？
実際に抵当権があった場合、お金を借りているオーナーなどが返済できなかった場合に抵当権実行となり、不動産が売りに出されることがあります。
このような場合、借りて住んでいる側としては追い出されるかもしれないという不安が付きまとうでしょう。
もし、売りに出されたとしても新しいオーナーがそのまま貸してくれるケースも多く、退去となるケースは少ないです。
しかし、退去にならないとは言い切れないため、このようなケースでは最低でも6ヶ月前までに予告が必要とされています。
デメリットを避けるためにも、抵当権のない物件の方が安心だと考えることでしょう。
ただし、実際には抵当権がない物件を探す方が難しいのが現状です。
通常の家を買う時と同じように、賃貸物件を建てる際には金融機関から多少でも、お金を借りることがほとんどだからです。
そして、お金を少しでも借りてしまえば抵当権が付いてしまうため、抵当権が付いている物件の方が普通であると覚えておきましょう。
INA＆Associates Inc.は、不動産、IT、投資などにおける専門性と技術を活かし、高級賃貸・売買・事業用不動産仲介を中心とする総合不動産会社です。
東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、京都、兵庫の賃貸管理、賃貸売買仲介、事業用不動産仲介・買取をメイン事業として展開しており、土地、マンションの有効活用の企画・提案、外資系法人の転勤者向けの社宅仲介も行っております。
登記に「差押」表記がある場合は注意！
賃貸物件の登記を調べた際に、「差押」という表記を見かけたことがありますか？
実は、この「差押」表記がある場合は注意したい点がいくつかあります。
差押とは
賃貸物件の抵当権については、付いているのが一般的だとご紹介しましたが、差押に関しては注意してください。
差押と記載されている場合は、既に所有者の金銭債務などがあり、支払いが遅れている状態を表しています。
このような事情によって、担保物件となっている賃貸物件の登記に差押と記載されただけでなく、今後の状況によっては競売にかけられる可能性も考えられます。
これは、金融機関への返済が滞っているだけでなく、税金、保険、年金などの支払いの未払いも関係しているのです。
そのため、差押と記載がある場合は債務者の財産となる不動産の売却、他人への貸し出しで滞納金の回収などが検討されている状態だと理解しましょう。
差押は解消できる？
差押と記載されていた場合、住んでいる側としても家を失う可能性があるので不安な気持ちがあるでしょう。
差押に関しては、借金を全額返済するのが一番の答えでしょう。
しかし、すでに税金や金融機関への返済が滞っているから差押と記載されているため、今後賃貸物件を売って返済に充てようと考えている可能性も高いです。
基本的な差押を抹消するのは、買主が売買代金を全額支払う、売主が受領した代金を支払って借金完済する、債権者が差押登記を抹消するという手順で進まなければ解消できません。
そのため、住んでいる側はオーナー側がどのような考えを持っているかによって今後の動きが変わることを知っておきましょう。
同時履行で解除通知書が受け取れる
上記の手順で手続きをした場合、スムーズにいけば抹消手続きが可能ですが、万が一売買代金を売主が使い込んでしまえば手続きできません。
そのため、手続きは同時に進めていく必要があります。
売買決済時に売主、買主、仲介となる不動産会社、司法書士などの立ち合いによって残代金を支払って所有権の移転をさせます。
この行為は同時履行となり、債権者の同席によって決済の手続きが行われます。
税金なら税務署職員、金融機関なら担当者が同席して決済の手続きを進めていくのです。
自分自身に直接関係のないものかもしれませんが、住んでいる物件が差押と記載されている場合は住む場所を失う可能性があることを知っておきましょう。
抵当権は、金融機関などから借り入れをしている建物や物件にあるものです。
不動産ではよくあるものであり、大きな不安や心配を抱える必要はないでしょう。
抵当権に関する内容は自分で調べることもできますが、それより心配しなければならないのが差押についてです。
抵当権では、新しいオーナーに代わったとしてもそのまま住み続けてよいケースが多くなりますが、差押となっていた場合は売却されて競売にかけられて退去を迫られる可能性も高いです。
立ち退きを迫られる可能性があることも視野に入れておきましょう。
